６城市規劃的住房經濟研究建造成本只有迪拜塔的一般，施工時間也只有后者的1/10,3個月建成，這種樓你敢想有啊？地皮成本383元/米2遠大可持續建筑６．１城市住房產業與住房市場“吃”與“住”是人類社會一個無法回避的議題。城市住房是適應城市人口生存和生活需要的，具有舒適性、私密性和個人或者家庭工作、休息、娛樂、儲藏等消費功能，并能為勞動力及人口再生產要求提供物質空間的建筑實體。住房既是生存資料，又是享受資料，還是發展資料。６．１．１城市住房的特征與屬性１）城市住房的特征（１）差異性（２）不可移動性（３）耐用性（４）昂貴性（５）保值升值性２）城市住房的屬性（１）自然屬性（２）商品屬性（３）社會、福利屬性３）住房產業與住房經濟（１）住房產業（２）住房經濟６．１．２城市住房建設與住房問題１）新中國城市住房的發展過程絕大部分住房為土坯平房或者小高層簡易樓房，且主要分布在機關和企事業單位周圍，住房區位同就業單位距離很近，聯系緊密，并主要為單位利益服務。改革開放以后，隨著市場經濟體制的確立，城鎮住房逐漸納入商品化經營的軌道。國家將之前由機關和企事業單位統一修建住房的規定改為主要由房地產開發商向需房人員提供商品化住房；通過房改政策將原來的公有住房一次性轉賣給職工個人。同時，積極采取鼓勵中等收入家庭購買商品住房，低收入家庭購買保障性住房等措施，使中國城市住房進入了一個全新的發展時期。２）住房過濾與城市住房問題（１）住房過濾所謂住房過濾，是指在住房市場中，最初為較高收入者興建的住房隨著時間的推移，發生老化折舊，使住房服務功能降低，較高收入的住戶為追求條件更好的住房，放棄現有住房，而由較低收入者接著使用這一住房的過。住房的耐用性特征決定了住房過濾作用的存在。（２）城市住房問題由生存型轉向舒適型當前房地產市場問題的根源所在———

土地財政以及腐敗所釀生的高地價、高房價。新華時評揭示的６個觀點是：①《紅火景象下的樓市之憂》：透支未來的賣地財政，決定了房地產市場難以持續，更意味著依靠這種方式拉動經濟發展難以持久。②《不能讓樓市成為投機者的樂園》：過去幾年中國房地產市場的投機色彩越來越濃，“先富起來”的地方，“先富起來”的人們南征北戰、攻城略地。③《堅決清除房價中的“腐敗成本”》：房地產商與腐敗官員為逃避法律制裁，可謂煞費苦心。④《瘋狂的房價叫板土地招拍掛》：供給壟斷與需求并存的模式，必然造成需求方惡性競爭，導致地價不斷暴漲。⑤《“土地財政”還能維持多久》：把出讓土地作為地方的重要財源，在某種程度上是一種“一榮俱榮、一損俱損”的短期行為，如此情況下，又如何寄希望于地方政府主動控制房價？⑥《稅收杠桿應發揮更大作用》：房地產市場健康與否，關乎經濟全局，房價高低更關乎百姓利益。新華社的“六３）住房產業周期同宏觀經濟的關系６．１．３城市住房市場研究１）住房市場的流通方式（１）住房租賃（２）住房買賣２）住房市場的特殊屬性３）住房市場的構成住房市場由主體、客體和載體三個部分構成。在住房市場中，市場的主體就是住房產權或其他相關權利的所有人和產權或者其他相關權利的受讓人。具體來講，包括向市場提供住房的開發商及通過市場出讓擁有住房的法人企業單位或個人和有購買意愿的買房人。住房市場的客體是指住房實物、住房產權和由產權而派生的其他權利。具體而言，包括土地權利，如使用權、租賃權；住房實物及其住房使用權、租賃權、抵押權等。住房的載體就是指住房交易活動的場所與媒介。例如房地產交易中心、房地產經紀人事務所、具有合法資格的售樓中心等。在中國，住房市場分為二級市場和三級市場。二級市場是指房地產開發商銷售新建住房的市場。三級市場是指住房所有權人再次轉讓住房的市場，也稱為二手房市場。４）住房市場的功能中國的住房市場是在國家停止住房實物分配之后逐步形成的。（１）信息傳導功能（２）價格調節功能（３）交易平臺功能（４）輔助服務功能６．２城市住房供給與需求

６．２．１城市住房的供給分析１）城市住房的供給方式（１）住房的實物供給（２）住房的服務供給２）城市住房供給的特殊性及其基本條件３）現階段城市住房供給存在的主要問題（１）靜態的不均衡。（２）動態的不均衡。（３）空間分布不均衡。（４）質量不均衡。６．２．２城市住房的需求分析１）城市住房消費增長的過程２）影響住房需求的主要因素（１）住房價格（２）收入水平（３）住房品種和結構類型（４）住房區位（５）城市人（６）住房政策口３）城市住房消費現狀與變化趨勢當前中國城市住房消費需求的主要變化趨勢是：P487６．２．３住房市場供給與需求均衡１）供不應求２）供大于求３）供給與需求的均衡６．３城市住房開發與住房政策

６．３．１城市住房開發模式與政策的比較１）發達資本主義國家住房開發（１）西歐范式（２）美國范式（３）日本范式總之，為了保證城市住房的供應，西方國家在城市住房開發過程中都或多或少地存在著國家干預行為。這表現為四種方式：①通過鼓勵使用改進的建筑方法降低建設成本；②通過提供供給方補助影響使用者成本；③通過規劃制度影響開發的區位、地段以及住房建設土地數量的供應；④通過提供需求方補助影響住房消費。成功不能復制但可以借鑒香港深圳中國大陸中國房地產發展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內地香港模式在過去20多年中，影響中國內地房地產行業發展的模式是香港模式本質特征：是房地產開發商以相對廉價取得土地為經營導向；這主要源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產品供不應求。近幾年，中國房地產企業逐步看重美國模式，并以美國房企為標桿，借鑒與學習。美國模式興起美國模式本質特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經營導向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應。香港模式美國模式中國模式VS長江實業PulteHomes萬科中國政府對土地用途的規定、超過閑置年限強制回收政策，以及對商業住宅采取的宏觀調控，都對土地投機起到了有效的抑制作用。美國模式VS兼容２）中國城市住房開發（１）福利房新中國成立初期，中國的機關干部實行的是供給制或半供給制，雖然后來改為薪金制，但是醫療、住房以及其他補貼仍然是由國家負擔。交納少量的房租就可以住上公房國家統一建設、統一分配、交納低租金長期使用的模式。完全排除了商品經濟因素。（２）商品房在１９９４年之前目標是：按照社會主義有計劃的商品經濟的要求，實現住房商品化。經濟適用住房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住房建設標準（不含別墅、高級公寓、外銷住房）建設的普通住房。經濟適用住房建設要體現經濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活需要。在實施過程中，住房投資的決策權逐漸下放到地方政府、國營單位和城市集體企業。（３）保障性住房公共住房的產生可以追溯到住房可支付能力弱的個人或家庭和對無家可歸者的社會救助。此類住房是由政府提供并進行運行管理的。中國廉租住房制度的基本政策框架是：為住房困難的低保家庭和無力購買經濟適用住房的低收入家庭發放租賃補貼或提供廉租住房。要求各地建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。外來務工人員游離于中國住房保障制度之外、被稱作“夾心層”的群體，居住條件也亟須改善。外來務工人員納入供應范圍。新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴格控制在６０平方米以下。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。公共租賃住房政策的提出為“夾心層”提供了較穩定的房源，可滿足其過渡性居住需求，為破解外來人口住房政策這一重大課題提供了具體途徑，對實現“居者有其屋”的目標、促進城鎮化健康發展將會發揮積極的作用。招用農民工數量較多的企業，在符合規劃的前提下，可在依法取得的企業用地范圍內建設農民工集體宿舍。農民工集中的開發區和工業園區，可建設統一管理、供企業租用的員工宿舍，集約利用土地。加強對城鄉結合部農民工聚居地區的規劃、建設和管理，提高公共基礎設施保障能力。６．３．２城市住房區位變化與居住空間分異（１）舊城住房開發中國的城市發展是以舊城改造和新城建設相結合的形式進行的。其土地資源的置換途徑主要來自以下三個方面：①在產業結構調整與空間重構計劃中被整體搬遷出城的工業企業的舊廠區；②按照計劃需要拆除重建的老舊街區和老城棚戶區；③公共設施極不配套、住房布局雜亂、景觀差異懸殊、治安混亂的“城中村”。一些中小城市在“城中村”改造中，對失地農民的就業兼顧不夠，導致失業增加，引發了一些社會問題。（２）郊區住房開發（３）新城住房開發(4)資源枯竭城市轉型及棚戶區改造要把資源型城市轉型和棚戶區改造作為推進新型城鎮化的重要任務。加大棚戶區改造力度，是推進資源型城市及工礦區轉型發展的重要抓手，也是解決城市“二元結構”矛盾的切入點。國家采取增加轉移支付、扶持替代產業發展