某地產施工管理制度匯編

1、地盤總體施工工作程序

2.工程管理部工作職責

3.項目經理部的架構與建制

4.項目經理部工程管理程序

5.工程招投標工作管理制度

6.工程管理部工地檢查制度

7.項目經理部合同管理制度

8.工程施工組織設計審查制度

9.施工圖紙會審管理制度

10.工程質量操縱及管理辦法

11.工程進度操縱及管理辦法

12.材料設備采購管理制度

13.項目經理部文檔管理制度

14.住宅交付使用標準規定

15文明工地標識標準

16.工程技術咨詢管理制度

17.項目管理操縱表單

18.設計變更與工程簽證管理程序

一、地盤總體施工工作程序

1、目的：對地盤總體施工質量、進度、成本進行有效操縱，確保最終產品達到國家標準,

見《室外排水工程規范》、《電氣裝置工程施工及驗收規范》、《安裝工程施工及驗收規

范》等標準，且滿足銷售部指定要求，滿足四大市政配套公司的施工要求，滿足設計

總體構思要求，達到經濟、美觀、安全，確保第一時間解決問題。

2、范圍：適用公司投資建造的工程項目總表達場施工的全過程操縱。

3、職責：本程序由工程部主管、設計部、銷售部、預算部、監理公司有關，項目經理總

負責，主管工程師負責實施。

4、程序

(1)進度：

①各現場施工單位根據公司施工進度計劃編制各工種工程進度計劃表，同時根據實際工程

進度及時修改、調整。

②主管工程師根據四大市政配套公司現場施工實際情況，與根據公司營銷工作要求，監督

監理公司，每周定期參加生產會議，針對實際施工與計劃的偏差及時平衡、調整，脫節嚴

重的，制定應急補救方案。

(2)成本操縱：

①土方工程見公司《土方工程臨時管理辦法》進行總量平衡操縱。

②四大配套公司進場施工配合：根據現場實際情況，制定相應的施工計劃，在經濟、快捷、

保進度、質量的前提下，盡力配合，完成施工。

③綠化工程：與物業公司密切合作，配合銷售，完成工程，盡量做到一次成型，少返工、

少破壞。

④圍墻與小品工程：根據銷售與設計要求，同時根據專業要求進行施工，督促設計完善，

減少育目施工。

⑤道路及下水道工程：在設計審圖階段就進行總體把關，使設計走向、埋渠合理、經濟，

在施工過程中要求監理公司進行監督，嚴格操縱。

(3)質量操縱：

①現場監理，所有工程務必委托持證監理單位實施全方位監理，同時所有的監理工作都務

必在主管工程師的監督之下有序、有效地執行，從而認真完成下列工作內容：

I在施工過程中，進行現場指導、監督，根據《室外排水工程規范》、《建筑給水排水工

程規范》、《建筑工程施工及驗收規范》等標準，及時糾正不當施工，進行過程質量操縱。

II對已完成的分項分部工程逐項進行檢查評定，并在《分部分項工程質量評定表》上簽

字確認。分項分部工程包含：土方工程、道路工程、下水道工程、綠化翻土工程、圍墻與

小品工程、文明施工。

②工程部檢查：監理公司對每一項工程進行檢查評定后，將質量評定表報工程師，主管工

程師接表后，即刻到工地抽檢，抽檢頻次很多于標準規定數量的25玳相符率達90%以上,

即認為監理評定正確，予以簽名蓋章確認，否則，務必重新檢驗評定。

(4)隱蔽工程操縱：

①隱蔽工程的內容：道路墊層，雨水管、污水管的墊層及埋設，小品的建筑基礎及鋼筋配

置，綠化配套設施的基礎敷設，配套工程雨、污水井的澆砌，小區照明管道等。

②隱蔽工程檢查標準：《室外排水工程規范》、《道路工程規范》、《安裝工程施工及驗收規

范》等標準執行。

③隱蔽工程的檢查：

I主管工程師應經常檢查隱蔽工程施工情況，對特殊情況及時作出處理，并在管道隱蔽工

程驗收記錄中做好處理記錄。

II當隱蔽工程作業結束，在施工單位自檢基礎上，由監理公司牽頭，工程部、施工單位技

術負責人三方共同對工程質量進行檢查驗收，質量標準及檢驗方法按4.4.2執行。

(5)工程驗收:

①工程竣工后，在施工單位自檢基礎上，工程部組織監理公司、施工單位技術負責人三方

共同對工程質量進行100%檢查。

②填寫《道路工程檢查表》、《排水工程檢查表》，發現不合格品，應按《不合格品的操縱

程序》進行處理。

(6)質量回訪：

①工程移交物業后，工程部主管工程師三個月一次到水電維修處回訪。

②工程部主管工程師就常見工程質量問題作出總結，在以后工程中加以重點操縱。

5、有關文件：

《室外排水工程規范》

《電氣裝置工程施工及驗收規范》

《采暖與衛生工程施工及驗收規范》

《道路工程規范》

設計部提供的設計圖紙

二、工程管理部工作職責

1、部門目標

建立完善工程管理的規范性文件及有關制度，為各項目經理部提供技術、信息支持，

使公司在規定時間內，以具競爭力的成本，提供高品質及不斷改進的住宅產品，在客

戶中建立優質及物有所值的良好聲譽。

2、基本職責

(1)項目管理：工程管理制度，施工質量、進度、簽證等監控。

(2)材料設備采購：選擇合格供應商，樣板示范，招投標工作。

(3)技術管理：建筑技術信息收集，專業培訓，優化設計、施工，信息交流。

3、部門經理崗位職責

(1).確定部門的組織構架，規定下屬的工作范圍及管理、監理職能；

(2).選擇下屬，進行技能培訓，以便保證人才與物力的使用效率最高；

(3).通過與其他部門的協調，安排本部門的工作或者本部門與其他部門或者單位的活

動；

(4).組織部門工作周例會，檢查指定業務工作完成情況，貫徹實施公司及本部門的規

章制度，起草工作月報告；

(5).對本部門的工作承擔責任；

(6).協助下屬處理重要的與困難的工程管理或者技術性問題；

(7).在建筑新材料、新技術、新工藝方面與外界進行交流，建立專業顧問人才信息庫;

(8).審查施工組織設計，參與組織施工圖紙技術交底會，提出建設性意見；

(9).檢查各項目管理部工程進度，采取有效的管理措施，以確保公司的最佳贏利程度，

并使工程符合合同規定的質量標準。

4、項目管理工程師崗位職責

(1).組織公司有關部門進行施工總承包、施工監理招投標工作并對所有過程中資料進行匯

總歸檔。

(2).根據《工地檢查規范及考核標準》，定期或者不定期考核各項目部土建工程質量、進

度、成本操縱與現場安全文明施工管理業績，并提供書面報告；

(3).收集與整理土建工程管理的新思路、新方法、新技術與新工藝，為項目部提供技術服

務支持；

(4).審查施工組織設計，參與組織施工圖紙技術交底會，提出建設性意見；

(5).跟蹤熟悉有關設計、施工規范，確保各項目部執行的是最有效的工程規范；

5、材料管理工程師崗位職責

(1),負責編制與完善甲供材料管理程序文件；

(2).建立與完善建材供應商與產品質量標準、建材行情信息庫。力求材料性能特征'應用

技術精湛。保證材料采購有可操作性、有用性、可追溯性；

(3).積極推行"住宅聯盟”建材采購網上交易新舉措，擴大信息渠道，公平、公正選擇供

應商，降低工程與管理成本，提高工作效率與管理技能。

(4).建立《合格供應商名冊》一覽表，保證工程質量，規避風險。每次招投標只針對一覽

表內的分承包商，對合格供應商不斷跟蹤、評估并作好考評記錄。對一覽表外的分承

包商進行綜合評審，如屬符合要求的合格分承包商，將其納入一覽表內，作為合格供應

商的補充；

(5).制定甲供材料招標文件標準文本'評標標準'有關表單；

(6).編制甲供材料《入圍資格》、《供應商考察'考評'評定標準》，作為合格供應商考察

與評定工作的根據；

(7).組織并負責實施甲供材料采購招投標與合同簽約工作；

(8).編制甲供材料現場檢驗與驗收指導書，并分發各項目部備案，作為材料檢驗與驗收的

根據之一，確保工程應用材料質量；

(9).編制《甲供材料供貨進度，質量執行情況統計表》與《供應商合同履行綜合考評表》,

并分發各項目部備案，作為考核各項目部甲供材料管理與各供應商材料供應執行情況

的根據；

(10).定期收集供應商甲供材料購銷信息與各項目部甲供材料管理工作信息，進行評估分

析，提交書面報告；

(11).積極推廣應用新材料、新技術，定期組織各項目部交流、研討、培訓等活動，力求直

接表達在設計方案或者設計施工圖中；

(12).工程竣工，公正、公平考核甲供材料供應商合同履行情況，收集各方面信息，填寫《合

格供應商評審表》，作為今后項目材料采購供貨商選擇的根據。

6、技術管理工程師崗位職責

(1).與集團設計工程部接口，獲取建筑工程技術信息；

(2).收集有關新材料、新技術、新工藝、新設備等方面的科技情報，組織新型節能材料、

新工藝、新技術研討活動并推廣應用，確保科學、節能、節支、環保要求；

(3).制訂培訓計劃，積極推廣使用先進技術與科學管理方法；

(4).在擴初設計開始前向設計院提供結構、給排水、電氣、通風與空調、燃氣等各專業的

設計要求；

(5).關于結構體系復雜的建筑組織專家對施工圖設計進行優化工作；

(6).審查施工組織設計，參與組織施工圖紙技術交底會，提出建設性意見；

(7).與設計院、成本管理部密切配合，解決施工過程中的圖紙變更問題；

(8).建立可為項目服務的外圍專家組；

(9).組織與同行業項目管理方面的信息交流。

三、項目經理部工程管理程序

1.項目管理

(1)招標管理工作流程

（2）工程管理

①進度管理

要求各項目部每月初提供當月的施工進度計劃。

每月初至工地現場拍攝工程形象進度照片。

要求各項目部提供每周例會會議紀要。

每月中旬至現場檢查實際進度情況，對可能出現的工期拖延提出預警。

每月下旬至現場檢查最終進度情況，拍攝形象進度照片并編制當月進度對比表。

要求各項目部提供當月監理月報分析影響工期的原因（如設計變更、報批保健、

氣候、甲供材料、施工單位人力及物質資源）、采取過的補救措施及下一步相應

的趕工方法。

②質量管理

做好與技術管理小組的對接工作，及時熟悉新技術、新材料的情況。

參加各項目部施工圖紙會審會議。

對施工中遇到的難題提供技術支持。

不斷收集最新的施工規范，并及時提供給各項目部作為參考。

審批項目部提交的施工組織設計。

不定期檢查各分部分項工程實際操作是否與施工組織設計一致。

每月初至項目部檢查上月資料檔案（如監理日記、監理月報、隱蔽工程驗收單、

原材料復試報告等）并提出整改通知。

每月下旬至項目部進行復查。

每月初至施工現場檢查施工質量（要緊為主體結構質量及四大滲漏施工質量）。

每月下旬進行復查。

及時至現場檢查重要節點（如基坑開挖、澆筑碎、屋面及衛生間防水、門窗安裝、

外墻粉刷等）的施工質量做為月考評報告的根據。

在公司內部組織各項目部相互學習。

定期組織項目部及施工單位參觀其他施工項目（以市優質結構及白玉蘭工程為

主）。

③安全文明施工管理

定期收集各類最新的安全文明施工規范及規定（上網或者通過社會關系），并及

時提供給各項目部。

定期組織項目部及施工單位參觀其他安全文明工地（以市文明標化工地為主）。

組織公司內部的雙向交流。

每月不定期對各項目部進行現場抽查、提出相應的整改通知并對提出整改項目及

時進行復查。

每月底進行復查。

2.技術管理工作流程

(1)、擴初、施工圖階段(2)、施工階段設計變更

3.材料管理工作流程

說明：

1.材料招投標的前提條件是務必要有經分管總經理簽字確認得設計圖紙、技術要

求等條件。

2.材料采購具體管理措施詳見《工程物資采購管理制度》

(SHVK-EMD-PM-007)o<Back>

四、項目經理部的架構與建制

1s項目經理部的定位

項目經理部是在公司的領導下代表企業履行施工承包合同，按合同要求完成項目

建設任務的項目管理機構。項目經理部是一個組織體，要具有凝聚管理人員的力量并

調動其積極性，促進管理人員的合作；協調部門之間、管理人員之間的關系，發揮每

個人的崗位作用；溝通項目經理部與公司各部門之間，項目經理部與政府主管部門、

監理單位、指定分包單位等關系。

2、項目經理部的崗位劃分及人員配備

項目經理部下設十個崗位，即項目總經理、項目總經理助理、工程主管、土建工

程師、給排水工程師、電氣工程師、配套工程師、園林工程師、概預算工程師、資料

員。項目總經理人選的確定使用公司直接任命或者競爭上崗的辦法，其它崗位的人選

由項目經理擬定后報總公司人力資源部批準同意后備案。

目前上海公司每個項目經理部所負責開發的面積在10萬平方米左右，以多層與

小高層為主。人員標準配備為13人，配備情況如下：

(1).項目總經理、項目總經理助理、園林工程師、資料員、后勤人員(司機)各1人；

(2).專業工程師(土建、給排水、電氣)共8人(其中設兩名工程主管)，每人負責兩個

標段的專業管理工作；

考慮到公司的可持續進展，各專業工程師務必要求本科以上學歷，可塑性好，

責任心強，以便在最短時間內可培養成復合型項目管理者。項目經理部在人員配備時,

實行一職多崗，全面管理。全部崗位職責務必覆蓋項目建設的全過程，不留死角，同

時要避免職責交叉重疊。每個標段設一名地盤主任，由專業工程師擔任，全面負責各

專業施工的管理協調工作。

3、項目經理部工作內容

(1),工程工期、質量、材料、成本由項目經理部負責，項目經理部總經理承擔直接領導責

任；公司工程管理部承擔指導、評估與監控職責。

(2).項目操縱要素的具體工作分工如下表

工作內容責任部門

項目前期區級報批報建工作、辦理《工程建設施

報批報建項目經理部負責

工許可證》、報質監安監

包含①現場確定紅線點；②場地拆遷清理；③地

形圖測量；④申請施工用水用電；⑤申請施工用

開工準備水排放許可；⑥臨時施工路口報批；⑦臨建施工項目經理部負責

報批；⑧圍墻、道路及臨時設施施工；⑨市政配

套管線到位情況的進一步落實；等等

施工及監理施工隊伍考察、招標及簽約工程管理部負責，

合同項目經理部參與，

監理單位選擇及簽約

成本管理部監控

項目經理部負責，

按《工程招投標工

作管理制度》執

零星工程零星工程施工隊伍的招標及簽約

行，由工程管理

部、成本管理部監

控

設計部負責，工程

管理部、成本管理

初步設計、各專業施工圖紙專家評審

部及項目經理部

圖紙及方案參與

評審項目經理部組織，

基礎及主體工程施工圖紙會審及其施工組織設工程管理部、設計

計審定部、成本管理部參

與

選樣、定型設計部負責

項目經理部負責，

制訂《材料設備供貨計劃》

成本管理部、

材料設備

工程管理部負責，

甲供材料設備詢價及訂貨設計部、成本管理

部參與及監控

甲供材料設備的到貨驗收項目經理部負責

基礎驗收

主體結構驗收項目經理部負責，

工程驗收

工程竣工核驗工程管理部協助

各專業工程驗收(規劃、消防、配套、電梯等)

(3).項目經理部是項目建造成本的操縱中心，項目經理部總經理對項目建造成本的操縱承

擔直接領導責任；公司成本管理部承擔指導、評估與監控職責。

4、項目經理部工作職責

(1).實行項目總經理負責制，在小區建設過程中認真貫徹國家有關基本建設的方針、政策

與法令，特別是關于質量的方針、政策與法令，確保小區建設規劃部署的各項施工任務

全面完成。

(2).應由具有開拓務實精神、有現場施工組織管理經驗、懂技術的人員構成精干的專業配

套班子，在小區建設全過程中應起組織、指揮的核心作用。

(3).以小區建設為紐帶，組織設計、施工、公共事業、園林綠化建設等各參建部門有關人

員，為創建優秀小區密切配合，團結協作。

(4).部門職責明確，崗位責任落實到人，人員穩固，作風務實，能及時解決現場問題。

(5).有較強管理、服務意識，本著對用戶負責的精神，正確處理經濟效益、社會效益、環

境效益三者的關系。

(6).堅持管理標準，以質量管理為核心，對創建優良群體、提高工程質量、降低工程成本、

縮短工期，提高企業經濟效益起到積極作用。

(7).認真執行建筑施工總包合同，將合同中明確的工程質量、進度落到實處；配合銷售做

好施工現場文明施工管理工作；

(8).對工程質量、進度及合同管理負直接責任；嚴格執行工程簽證、設計變更、工程洽商

管理制度，協助成本管理部做好工程成本操縱工作；

(9).與項目進展部、設計部接口，全面負責進行項目前期報批報建工作；

(10).負責組織竣工驗收、規劃驗收、業主入住驗收、工程質量評獎等工作。

5、項目總經理工作職責

(1).項目總經理作為公司代表，對施工過程中的所有問題向公司負最終責任；

(2).根據公司項目組織機構編制要求，確定項目組織機構與人員安排，落實各管理人員職

責，組織項目經理部開展工作。

(3).負責建立項目的合同管理體系，嚴格履行合同管理任務，處理好與乙方的合同爭議與

糾紛；

(4).主持選擇施工總包單位、施工監理單位的招投標工作；

(5).全面操縱施工質量、進度、成本，完成公司下達的建設任務；

(6).嚴格執行公司制定的動態成本管理制度，并負有領導與實施職責；

(7).執行公司公布的各項指令，同意公司各業務部門的指導、檢查、監督；

(8).負責組織工程實施中政府有關部門、市政部門、公用事業、設計單位、施工單位、監

理單位等各方面之間的綜合協調工作；

(9).定期向公司領導與有關部門提交項目實施的情況報告。

6、項目總經理工作權限

(1).有對總價在10萬元下列零星工程合同的簽署或者否定權；

(2).在與人力資源部協商的基礎上，有選擇專業工程師聘用權、員工辭退權；

(3).有獎金分配權，與按部門管理制度對員工的獎懲權；

(4).有員工升職、加薪建議權。

7、項目經理部主管工程師職責

(1).全面協調各專業施工的管理協調工作。

(2).開工前負責向施工單位移交場地，并組織辦理有關手續。

(3).審核各階段進度計劃并監控事實上施。

(4).對工程質量進行監督，對重點部位及易出現通病部位組織各專業工程師與監理進行專

項驗收，并對各分項組織抽驗。

(5).組織專業工程師與監理對已完單位工程進行驗評。

(6).對施工中的不合格品或者材料、設備提出處理意見。

(7).定期或者不定期組織各專業工程師對施工單位進行進度、質量、安全、文明施工、場

容場貌等方面的考核。

(8).竣工后組織有關人員對工程的實施與管理進行總結，為后施項目提供借鑒。

8、專業工程師崗位職責

(1)土建工程師：

①掌握圖紙內容工藝要求、材料的選用要求，負責本專業范圍工程圖紙的全面審核；

②掌握建筑結構專業工程與有關水、電氣、暖工程之間的關系。能夠合理運用專業知識技

巧，使建筑工程的施工達到設計要求、裝飾美觀、使用方便；

③能夠掌握建筑結構有關的專業知識，并熟悉有關工程的專業知識，能夠指導設計工作、

工程安裝工作、工程材料的選用，達到建筑結構系統的功能與品質要求；

④掌握建筑工程的規范要求，并能夠合理的運用；

⑤能夠在現場指導監理公司、工程隊的工作，確保工程進度，工程質量達到整體工程的

進度要求；

⑥協調組織工程建設中的基礎、主體、竣工等驗收，從工程方面負責與物業公司的交接

工作；

⑦嚴格操縱工程投資成本在預算范圍內，對成本操縱結果負責；

⑧負責范圍：土建的全部工程。

(2)給排水工程師：

①掌握本專業的工程圖紙內容工藝要求，材料的選用要求，負責本專業范圍工程圖紙的全

部審核；

②掌握水、暖專業工程與有關土建、電氣、建筑工程之間的關系，能夠合理的運用

水、暖專業知識技巧，使水系統及采暖系統的安裝合理美觀、使用方便；

③能夠掌握水系統及采暖系統有關的專業知識，并熟悉有關工程知識，能夠指導設

計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到水、暖系統的功能品質要求；

④掌握水、暖系統有關的配套知識，熟悉政府有關部門對水、煤、消防系統的管理

辦法及有關的法規規定；

⑤負責完成水、煤、消防專業從確定方案、委托設計、辦理各類施工審批手續，到

組織施工單位進場前后的管理等一切事宜，并與有關政府職能部門密切聯系，申

請減免費用、繳費；

⑥掌握水、煤、消防系統工程的規范并熟悉有關電氣法規，并能夠合理的運用；

⑦具有組織本專業施工的能力，能夠在現場指導監理公司、工程隊的安裝，確保工

程進度工程質量達到整體工程進度要求；

⑧協調工程建設后期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作；

⑨嚴格操縱專業工程投資成本在預算范圍內，對成本操縱結果負責；

⑩負責范圍：上水工程、排水工程、消防工程、煤氣工程、暖通工程，配合作好室

外配套工程。

(3)電氣工程師：

①掌握本專業的工程圖紙內容工藝要求，材料的選用要求，負責本專業范圍工程圖紙的全

面審核；

②掌握電氣工程(供電、通訊、有線電視、安保系統、網絡技術)與有關土建、水、

采暖工程之間的關系，能夠合理的運用電氣專業知識及技巧，使電氣系統的安裝

合理、美觀、使用方便；

③能夠掌握電氣系統的專業知識，熟悉有關工程的專業知識，能夠指導設計工作、

工程安裝工作、工程材料的選用，達到電氣系統的功能、品質要求；

④掌握電氣系統工程有關的配套知識，熟悉政府有關部門對電氣系統的管理辦法，

掌握有關的法規規定；

⑤負責完成電氣各專業從確定方案、委托設計、辦理各類施工審批手續，到組織施

工單位進場前后的管理等一切事宜，并與有關政府職能部門密切聯系，申請減免

費用、繳費；

⑥掌握電氣系統工程的規范要求，并能夠合理的運用；

⑦具有組織、選擇本專業的施工單位的能力，能夠在現場指導監理公司、施工單位

的安裝，確保工程進度工程質量達到整體工程進度要求；

⑧協調工程建設后期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作；

⑨嚴格操縱專業工程投資成本在預算范圍內，對成本操縱結果負責；

⑩負責范圍：供電工程、通訊工程、有線電視工程、對講、可視對講工程并配合作

好室外配套工程。

(4)環境工程師：

①掌握負責項目所有環境配套有關任務，包含道路、路燈、園林綠化、圍欄、施工現場整

體形象等；

②負責完成各專業從確定方案、委托設計、辦理各類施工審批手續，到組織施工單位進

場前后的管理等一切事宜；

③與有關部門密切聯系，申請減免費用、繳費；

④協助施工單位開展工作，監督進度與質量，并確保工期；

⑤協調工程建設后期的竣工驗收，并完成與物業公司的交接工作；

⑥嚴格操縱專業工程投資成本，對分管部分成本操縱結果負責；

⑦從專業工程方面負責與物業公司的交接工作；

⑧由項目經理部總經理統一安排，分擔其他專業工作與管理工作。

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五、項目經理部工程管理程序

1.目的

規范項目經理部的管理，確保項目的施工過程處于受控狀態，保證各個項目經理部管

理的協調一致性，每個項目經理部自身工程管理的連貫性。

2.范圍

本程序適用于本公司開發的所有項目在施工準備及施工階段的質量、進度、成本、安

全及現場協調等的管理與操縱。

3.職責

項目經理部負責監督與協調監理、施工單位履行合同，協調與項目有關的外部周邊關

系及公司各職能部門關于本項目的工作，完成公司關于項目的質量目標與進度目標，

協助成本管理部完成目標成本操縱。

4.要緊內容

(1)施工準備管理

①有關手續的辦理

項目經理部負責現場的“三通一平”(水通、電通、路通、場地平整)，辦理施工臨水、臨

電、場地臨時排水及施工路口手續的工作。根據項目進展計劃并按照政府有關的規定及程

序負責辦理工程報建工作。

②施工組織設計審查

在施工單位中標后，項目經理部應要求總包單位在進一步熟悉施工圖及現場實際

情況的基礎上，有針對性地編制《施工組織設計》，報監理單位、項目經理部成本

管理部、工程管理部審查。施工組織設計審查要點詳見管理文件：

SHVK-EMD-PM-B-007

③監理規劃與監理實施細則的審核

項目部督促監理單位及時提交監理規劃與監理實施細則，并認真審核。

④施工圖紙交底與會審

項目經理部務必在工程開工前組織施工圖紙交底與會審的工作，設計部、成本管

理部、工程管理部參加，必要時由工程管理部外請專家咨詢。關于“三邊”工程,

應分期、分批及時進行。

⑤開工報告的審批

主體工程開工前，項目經理部應要求施工單位向監理單位提出開工申請報告，具

備下列條件方可批準開工：

A施工圖已交底、會審；

B施工組織設計已審批；

C施工現場已具備施工條件

D施工單位的各項準備工作已就緒

E監理規劃與監理實施細則已審核

(2)合同管理

①施工監理合同管理

I項目部專業工程師務必全面掌握監理合同基本內容，對監理人員的資質要求、監理單位

的工作任務、監理的工作內容、開展工作的方式方法、對監理單位的獎懲措施、甲方應配

合的工作都應該非常熟悉，并嚴格按此操作。

II對進場開展工作的監理人員進行資質審查，及時調換不稱職的監理人員。

III審核監理單位提交的各類文件報告，并簽署意見；監督檢查監理單位對施工單位提交的

各類文件報告的審核情況。

IV經常深入施工現場熟悉工程實體質量，檢查監理單位的旁站、巡視、檢測、隱蔽驗收等

工作是否滿足合同及規范的要求。

V定期檢查監理單位的各類內業資料，是否滿足合同與有關規范的要求，是否及時、完整、

正確。

VI協助監理單位解決施工中出現的問題，樹立監理單位的威信，為監理單位開展工作制造

外部環境，按合同規定及時支付監理費。

VII督促監理單位定期進行工作總結，分析產生問題的原因，提出解決問題的辦法與采取預

防的措施，為以后的項目總結經驗教訓。

VIII工程管理部每季度提交一份有關監理單位工作情況的專題報告。

②施工合同管理

I項目經理部的每份施工合同務必落實責任人，合同責任人務必熟悉合同有關條款，嚴格

要求監理單位按合同的規定對施工單位進行質量、進度、成本、安全文明等的操縱。

II施工合同責任人在工程開工至竣工期間應每半月填寫合同半月報，及時反映每階段工程

進展情況。

III工程半月報經責任人的直接上司審核后，交項目總經理簽字確認。每份合同完成后責任

人務必提交一份報告，將最終結果與原合同進行比較分析，要緊是進度、成本與質量，最

后由項目經理部進行評審。

IV每份合同應收集有關的管理資料，由合同責任人負責，文件原件交項目秘書歸檔。當合

同責任人改變時，應辦理好交接手續，同時經其直接上司確認。

③合同管理其它規定詳見《項目經理部合同管理制度》

(3)質量操縱

①項目經理部作為公司派駐施工現場的專門機構，應重視質量操縱工作。在施工過程中按

照合同規定與規范的要求督促監理單位與施工單位認真履行合同，實現質量目標。

②施工預控：

項目經理部各分部分項開工前要緊是督促監理單位檢查施工單位的各項準備工作，檢

查監理單位的準備工作

I檢查監理單位對施工方案、施工技術交底等審核情況

II督促檢查監理單位認真執行樣板引路制的實施。

川審查監理單位編制的監理實施細則。

③過程操縱

I加強對測量及定位放線的監控工作，監督監理單位按合同要求的儀器對測量定位進行

復核。

II項目部每周定期召開協調會，及時協調現場出現的問題。

III對重要材料設備要檢查、監督監理單位是否按合同與有關規范的要求進行進場驗收、

抽樣、取樣復試。不定期地抽查材料的準用證、質保書、合格證、檢驗報告等質保材料。

IV項目經理部應堅持經常性的質量檢查制度，對隱蔽工程及重要與關鍵工序(如樁基工

程、防水工程、裝修工程等)要會同監理單位到施工現場進行檢查。

V督促監理單位負責進行中間驗收，項目經理部組織進行竣工驗收。

④事后操縱

I關于重要分部分項工程，如防滲漏的有關工序，在工序交接工前要督促監理單位

100%檢查驗收，并落實整改。

II關于出現的質量問題要進行歸納總結，分析產生問題的原因，提出采取預防的辦法，

并報工程管理部歸檔。

III督促監理單位加強成品保護的管理工作。

⑤質量管理的其它規定詳見《工程質量操縱及管理辦法》文件號：

(4)進度管理

I總施工進度計劃的編制

項目經理部根據項目進展計劃及施工圖紙，充分考慮施工工藝、周邊環境、季節影響等因

素，編制項目總施工進度計劃。并將項目總進度計劃分解為月度施工進度計劃，關鍵線路

上的關鍵節點可另行編制全面計劃以便更好地組織與監控施工。

II項目總進度計劃的評審

項目總進度計劃編制完成后，項目經理部應組織公司有關部門對計劃進行討論與評審，并

填寫項目施工進度操縱計劃評審記錄，以保證計劃的可行性與嚴肅性。

III總施工進度操縱計劃的調整

除非項目進展計劃或者銷售計劃發生重大變化，否則通常不對項目總施工進度操縱計劃給

予調整。若調整，進度計劃務必經工程總監批準，并將調整后的計劃報工程管理部備案。

IV施工進度計劃執行

針對影響進度的因素前瞻性地采取措施，及時辦理報批報建等手續，及時解決圖紙供應、

甲方分包、甲供(包含甲控)材料等甲方要協助的問題。監督監理單位檢查施工單位的月

進度計劃及完成情況，檢查現場勞動力安排、機械設備、材料的到位情況，對周、月及總

進度操縱計劃與實際進度進行對比，分析進度滯后的原因，提出追趕進度的方法，督促監

理單位落實各項工作。

V項目總施工進度計劃審定后，項目經理部根據項目總施工進度計劃制訂承建商進場計

劃、施工圖紙交付計劃與甲供材料進場計劃，并分別抄送設計部、成本管理部、工程管理

部等，以便各職能部門根據項目時間要求與工作本身周期安排部門工作計劃。在每月的工

程月報中對下月需要職能部門的成的工作列出時間清單，前瞻性地敦促與協助職能部門完

成有關的工作。

VI進度管理詳見《工程進度操縱及管理辦法》文件號：SHVK-EMD-PM-B-010

(5)設計變更與工程簽證管理

I現場主辦工程師務必熟悉合同中關于工程簽證管理的具體辦法，特別注意分清是否在

合同規定的乙方責任的范圍內。

II工程簽證務必及時辦理，每月進行匯總。

III監督檢查監理單位對工程簽證的審核情況，主辦工程師務必認真進行復查。

IV工程簽證管理詳見《設計變更與工程簽證管理程序》，文件號：SHVK-EMD-PM-B-017

(6)安全文明施工管理

I督促監理單位做好安全文明施工的監控管理，定期對各標段進行安全檢查，并追蹤熟

悉整改情況，給予監理單位必要的支持。

II嚴格要求施工單位按照合同與有關的規范規定作好標化工地的工作，督促監理單位落

實有關合同條款。

III關于政府及公司工程管理部檢查過程中發現的安全隱患與文明施工問題，要監理跟蹤

落實。

IV具體規定詳見《文明工地標示標準》，文件號：SHVK-EMD-PM-B-

(7)工程物資采購管理

I設計部負責確定材料設備設計標準

II工程管理部健全采購材料設備及合格供應商信息庫

III工程管理部建設材料設備樣品間

IV工程管理部負責采購材料設備分類

V成本管理部負責材料設備采購目標成本操縱

VI工程管理部制定材料設備采購目標管理總體計劃

vn工程管理部負責材料設備上網招標采購及合同簽約

VIII項目經理部負責材料設備進場檢驗與試驗

IX其他詳見《材料設備管理制度》，文件號：SHVK-EMD-PM-011

(8)文檔管理

I項目文檔收集整理由項目秘書負責，各主辦工程師協助。

II項目發文使用統一格式、統一編號的原則，文件進出按規定的流程進行閱處。

III項目文檔由三部分構成，項目部管理文檔、監理單位資料、施工單位竣工資料。

IV文檔管理詳見《項目經理部文檔管理制度》

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六、工程招投標工作管理制度

1、目的

公司為使各項工程順利進行，并提高工程招投標工作管理水準，特訂立本制度。

2、適用范圍

本制度適用于公司所有項目甲方分包工程、工程監理及工程材料采購、設備采購。下列情

況除外：

(1).工程造價在10萬元下列的零星工程，經項目總經理批準；

(2).采購金額在5萬元下列的材料設備采購；

(3).四大公司指定項目及特急項目。

3、工作原則

招投標工作做到公開、公平、公正、科學、嚴謹，以適度的成本，選擇最可靠的施工單

位與監理單位及材料與設備供貨商，確保工期、質量、成本操縱達到公司要求，切實

保護公司利益。

4、職責

工程管理部負責建立由公司認可合作單位(包含承建商、供貨商、監理公司)名

冊與資料庫。

5、工作內容

(1).公司認可合作單位，務必是與萬科有過良好合作經歷的，或者者是社會聲譽

卓著同時經考察證實具備實力能夠合作的單位。合作單位由部門經理及以上

級別人員推薦(其他職員可通過部門經理推薦)，并由推薦部門組織考察小

組(工程管理部派員參加)進行考察，出具考察報告，經工程管理部經理簽

署并報公司分管總經理同意后，即納入認可單位名冊。

(2).工程管理部牽頭，組織成本管理部與項目經理部在項目結束后對認可合作單

位進行評估，評估不合格的單位應予以淘汰。

投標單位務必是公司認可名冊中的單位。投標單位通常不得少于三家，投

標單位不夠三家時，需報成本管理部同意，經公司分管總經理批準后備案。

(3).投標單位的選擇：原則上由項目經理部推薦"2競標單位，工程管理部推薦

1/2競標單位，競標單位務必通過資格預審。競標單位考察工作由工程管理部

負責組織安排。參加施工招投標、施工監理招投標的競標單位考察工作由工

程管理部派二名以上專業工程師，成本管理部派一名以上專業工程師，項目

經理部派經理(或者經理助理)、土建工程師、給排水工程師、電氣工程師

構成考察小組；參加材料設備招投標的競標單位考察工作由工程管理部、成

本管理部、項目經理部各派一名以上專業工程師構成考察小組。當天考察，

當天上交考察評分表(具體作法見附件1)。考察綜合報告須報公司分管總經

理審批后生效。

(4).工程招標文件(即工程合同)須征求成本管理部與各項目管理部意見，由工

程管理部經理最后定稿，報公司分管總經理審批后備案。成本管理部對招標

文件的可控性負最終責任。

(5).工程招標文件應使用工程管理部統一制定的標準文本，其內容要緊包含：工

期要求、工程造價或者取費標準要求、質量要求、付款方式、招標范圍、結

算方式、驗收標準、及其他要求等。招標文件中的與項目內容有關的空白部

分與補充內容，均由經辦部門負責填寫。

(6).工程施工、建設監理、甲供材料、電梯與建筑智能化設計施工的招投標工

作，由工程管理部主持，成本管理部、設計部與項目經理部參加。項目經理

部對所簽定合同的具體實施負責。

(7),市政配套材料設備、園林綠化、道路橋梁、建筑裝潢等工程的招投標工作，

由項目經理部主持，成本管理部、設計部與工程管理部參加。

(8).所有工程招投標工作的定標結果報公司分管總經理經理批準后生效。

(9).簽約按《上海萬科房地產有限公司合同(協義)審批表》程序執行。

(10).按照國家與上海市有關規定應進行公開招標的工程與項目，由主辦部門負責

按政府有關規定執行與辦理有關手續。

(11).全部招投標資料需按公司檔案管理規范進行歸檔保管。

6、特急項目

(1)特急項目包含：

①水、電、煤、電話等市政配套工程，提早介入土建施工遇到的工地障礙與堆場清理；配

套工程由于技術要求改變管位與加快施工進度需要配合的人工。

②四大管線爆裂與損壞(物業公司無法檢修)的應急項目；配套工程進場施工需要的臨

時簡易磚瓦用房搭建。

③因工地施工臨時拆除圍墻影響物業公司的草皮翻挖與臨時人行道增設，圍墻與綠化翻

土及請物業公司恢復草皮的費用。

④由于各施工隊與四大公司共同交叉施工，而工地要求達不到萬科銷售標準增加的清掃

人工。

⑤兩個工程項目之間的盲地處理，與因項目需要而引起的臨時用水、電桿移位等。

⑥配合公司各類促銷宣傳活動需要對周圍環境作部分調整的零星項目增加工程量。

(2)特急項目處理程序：

項目經理部接總經理層或者兄弟部門書面要求后，經推斷可列入特急項目的，項目

總經理應及時向分管總經理請示并著手準備工作，同時擬書面報告及臨時協議報成

本管理部與工程管理部，并同時辦理正式合同申報手續。報告須含下述內容：

①項目緣由及主辦人。

②施工單位選擇方法并說明原因。

③工作計劃。

④其他須說明事項。

⑤臨時協議（由項目總經理與施工方簽字），內容應包含：暫估造價、結算辦法、

完成時間等。

⑥工程造價在10萬元下列的零星工程，施工單位務必提交全面的施工預算書。

項目總經理務必對設計變更認真對待，涉及到工程量增加超過施工預算總價

10%的，務必經公司總經理層批準才能實施。若工程結算價超過施工預算10%

以上，項目經理部須上報專題報告說明情況。如因管理不善所致，扣項目總經

理當月津貼50%并通報批判。

7、解釋權屬

本管理制度解釋權歸工程管理部。〈眄〉

七、工程管理部工地檢查制度

1、目的

為使工地檢查工作規范化、制度化，便于公司及時熟悉各工地的質量、進度等情況，特訂

工本制度。

2、檢查方法

(1)檢查工地，是工程管理部的日常工作內容之一，要緊指工程管理部代表公司對公司

各項目工地的質量、進度、工程簽證、設計變更、合同履約等情況進行定期檢查及不

定期抽查，并將檢查結果總結公布。

(2)工程管理部應不定期參加各工地的工程例會，對施工現場進行抽查，以熟悉工地的

現狀及存在的問題，根據問題的重要程度出專題報告，知會項目經理部并抄報公司分

管總經理。

(3)工程管理部應于每月下旬會同成本管理部、總經理辦公室有關人員對各工地進行一

次大檢查，各項目經理部在檢查中應給予積極支持與配合，并指派一名專業工程師

配合檢查工作，具體檢查考核表詳見《項目經理部項目管理工作考核匯總表》。

(4)工地檢查的內容包含，各專業的質量情況、工程總體進度完成情況、現場文明施工

情況、配合銷售情況、公司工程管理規范的執行情況等。

(5)各項目經理部應將每周的"工程例會紀要”，在會后的第二天以電子郵件的形式發

給工程管理部。

(6)各項目經理部應在每月30日之前，將本工地的質量情況、進度完成情況、下月要緊

工作計劃、要緊設備材料供貨全面計劃、配合銷售工作的進展情況、存在的要緊問題

等，以電子郵件的形式給工程管理部。或者將上述內容充實到《工程月報》中，在規

定日期(每月30日)之前，抄送給工程管理部。

(7)各項目經理部應將現場發生的重大事件(如：重大的質量事故、人身安全事故等)，

及時以電話及電子郵件的形式通知工程管理部。

(8)工程管理部應在每月對各工地進行一次評估，并將評估報告發給各項目經理部及上

報公司領導。

3、

本制度解釋權歸工程管理部。

附件1:

項目經理部項目管理工作考核匯總表

編號：SHVK-EMD-KH-C-B001

項目名稱日期2001年月

序號內容分類得分權重(%)應得分(得分X權重)

1現場質量25

2進度操縱20

3綜合管理55

得分合計

上月考核排名第名本月考核排名第名

綜合評價

序號內容分類情況分析改進措施

1現場質量

2進度操縱

3綜合管理

4結論與建議

考核人員項目總經理工程管理部經理

附件2:

項目經理部項目管理工作考核分項表

項目名稱：考評人：日期：年月日

分類項目分項內容要緊檢查內容檢查的質量問題及評分得分

測量定位，樁身質量，樁的堆放，吊

壓樁工程樁及壓樁，焊接質量，樁頂標高，樁

身偏位

土方開挖及堆放，樁的保護，基地保

土方工程

護，排水措施，土方回填

模板選型,模板配備套數，模板質量，

模板工程

模板拼縫，模板支撐方法，模板拆除

地基與基

鋼筋除銹，鋼筋成型，鋼筋焊接，鋼

礎鋼筋工程

筋幫扎，保護層墊塊，插筋位置

計量，混凝土攪拌，混凝土運輸，混

混凝土工程

凝土澆筑，混凝土養護

磚質量，砌筑砂漿，灰縫飽滿度，灰

標準/砌筑縫寬度，墻體平整度與垂直度，馬牙

現槎，拉結筋

架空板安裝架空板質量，座漿，灌縫

場磚質量，砌筑砂漿，灰縫飽滿度，灰

多孔磚砌筑縫寬度，墻體平整度及垂直度，馬牙

質槎，穿墻螺桿

加氣混凝土砌塊加氣混凝土砌塊質量，砌筑砂漿，灰

縫,拉結筋

量