公共租賃住房建設管理標準化體系

BJ-GZF/BSTJ1-2012

北京市公共租賃住房標準設計圖集(一)

前言

《北京市公共租賃住房標準設計圖集（一）》（以下簡稱《圖集》）由北京市住房和城鄉建設委員會、北京

市規劃委員會共同組織，委托中國建筑設計研究院國家住宅與居住環境工程技術研究中心編制。

《圖集》是北京市“構建公共租賃住房建設管理標準化體系項目——公共租賃住房標準化設計系統建設專項

工作（2011-2012）”的研究成果之一。

《圖集》在調查研究、總結實踐經驗、參考相關標準并廣泛征求意見的基礎上，按照規定程序，經各級審核

審定后編制完成。在編制內容上，努力做到符合北京市公共租賃住房建設特點和管理需求，方便各方用戶使用。

《圖集》由三部分標準設計圖和一個附錄組成。三部分標準設計圖主要包括：標準戶型、標準戶型廚房/衛生

間、標準戶型組合平面示例；附錄是《圖集》的技術說明。

北京市公共租賃住房標準化設計體系建設工作已經全面開展，《圖集》在編制過程中，得到了北京市各有關

部門領導和專家的大力支持，編制組特此表示感謝。

對于《圖集》的有關意見與建議，請及時反饋給北京市住房和城鄉建設委員會住房保障辦公室標準和信息化

處，地址：北京市西城區復興門南大街2號天銀大廈A西座11層，郵編：100032。

編制組成員：何建清、李穎萍、林建平、胡璧、段猛、韓亞非、曹穎、張岳、趙希、張蔚、何易、王京生、

關維、婁霓、姜中天、曾雁、魯永飛、張亞斌、魏曦、班焯。

編制說明

為貫徹落實北京市人民政府《關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》（京政發﹝2011﹞61號）“公

共租賃住房項目的設計、施工、選材等應當按照國家和本市公共租賃住房建設技術導則執行，按照環保、耐用、經

濟的原則，裝修一次到位。市規劃、住房城鄉建設主管部門應當制定適用于單身職工、引進人才、年輕家庭和老年

家庭等不同社會需求的公共租賃住房設計規定”，北京市人民政府辦公廳《關于貫徹國務院辦公廳保障性安居工程

建設和管理指導意見的實施意見》(京政辦發﹝2012﹞2號)“關于嚴格公共租賃住房建設標準，單套建筑面積以

40平方米左右的小戶型為主，滿足基本居住需求”、“建立保障性住房建設管理標準化體系，率先在公共租賃住

房中試點推行標準化設計、標準化性能評價制度”，《北京市“十二五”時期住房保障規劃》“統一和規范公共租

賃住房建設、設計標準，并根據青年、老年人等不同群體的特殊需求，設計單身宿舍、青年公寓和老年公寓等多樣

化的公共租賃住房”等要求，北京市住房和城鄉建設委員會會同北京市規劃委員會組織編制了《北京市公共租賃住

房標準設計圖集（一）》（以下簡稱《圖集》），用于指導和規范北京市公共租賃住房建設。

1適用范圍

《圖集》適用于北京市范圍內新建、改建的公共租賃住房。

《圖集》供北京市公共租賃住房建設管理主管部門以及開發建設、規劃設計、施工安裝、運營管理等單位選用，

并作為工作協同的技術依據。

2編制依據

2.1國務院辦公廳“關于保障性安居工程建設和管理的指導意見”，國辦發〔2011〕45號；

2.2住房和城鄉建設部《公共租賃住房管理辦法》，2012-7-15起實施；

2.3住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會等七部委“關于加快發展公共租賃住房的指導意見”，建保

〔2010〕87號；

2.4北京市政府“關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知”，京政發〔2011〕61號；

2.5“關于貫徹國務院辦公廳保障性安居工程建設和管理指導意見的實施意見”，京政辦發〔2012〕2號；

2.6“北京市‘十二五’時期住房保障規劃”，京建發〔2012〕26號；

2.7北京市住房和城鄉建設委員會《北京市公共租賃住房建設技術導則（試行）》，2010-7-22起實施；

2.8北京市住房和城鄉建設委員會等“關于印發《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》的通知”，京建

住〔2009〕525號；

2.9《民用建筑設計通則》GB50352-2005；

2.10《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93（2002年版）；

2.11《宿舍建筑設計規范》JGJ36-2005；

2.12《住宅設計規范》GB50096-2011；

2.13《住宅建筑規范》GB50368-2005；

2.14《建筑設計防火規范》GB50016-2006；

2.15《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（2005年版）；

2.16北京市《居住建筑節能設計標準》DBJ11/602-2006；

2.17其它現行國家和北京市相關法律、法規、規章、標準、規范等。

3編制原則

3.1以標準化、模數化為基礎，以住宅工業化、產業化為發展方向，提出基于標準化模塊與標準化功能空間、

標準戶型設計、標準戶型平面組合示例等三個層級的標準化設計成果。

3.2以“戶型”作為設計對象，按“單居套型、小套型、中套型和大套型”四種類型核定標準化設計的技術經濟

指標。

3.3隨著公共租賃住房建設的開展，今后將定期優化、補充、完善、升級。

4主要內容

《圖集》包括“標準戶型”、“標準戶型廚房/衛生間”、“標準戶型組合平面示例”和“附錄”四部分內容：

4.1“標準戶型”部分提供4類、11種標準戶型；

4.2“標準戶型廚房/衛生間”部分提供4種標準戶型廚房、3種標準戶型衛生間及其組合示例；

4.3“標準戶型組合平面示例”部分是在百余種標準戶型組合方案中優選出21種標準戶型組合平面示例，可結

合項目實際情況參考使用；

4.4“附錄”是《圖集》的選用依據和技術說明，包括戶型指標體系、標準戶型設計、標準戶型精細化設計及

裝修標準、廚房和衛生間設備設施標準等內容，在具體項目中指導各方用戶正確理解、使用標準設計圖內容。

5技術解釋

《圖集》由中國建筑設計研究院國家住宅與居住環境工程技術研究中心負責技術解釋。

公共租賃住房建設管理標準化體系

北京市公共租賃住房標準設計圖集(一)

BJ-GZF/BSTJ1-2012標準戶型

公共租賃住房建設管理標準化體系

北京市公共租賃住房標準設計圖集(一)

BJ-GZF/BSTJ1-2012標準戶型廚房/衛生間

公共租賃住房建設管理標準化體系

北京市公共租賃住房標準設計圖集(一)

BJ-GZF/BSTJ1-2012標準戶型組合平面示例

公共租賃住房建設管理標準化體系

北京市公共租賃住房標準設計圖集(一)

BJ-GZF/BSTJ1-2012附錄

目錄

1公共租賃住房戶型指標體系....................................................................................................................................................................1

1.1規劃中的配建位置及適用樓棟形式...........................................................................................................................................1

1.2不同樓棟形式的建筑高度控制....................................................................................................................................................2

1.3樓棟總戶數控制與電梯服務戶數................................................................................................................................................3

1.4戶型設計指標....................................................................................................................................................................................5

2公共租賃住房標準戶型設計....................................................................................................................................................................6

2.1現行技術規范的執行和參照.........................................................................................................................................................6

2.2設計策略.............................................................................................................................................................................................6

2.3標準戶型及平面組合示例...........................................................................................................................................................13

3公共租賃住房標準戶型精細化設計及裝修標準..............................................................................................................................17

3.1戶型精細化設計..............................................................................................................................................................................17

3.2戶型裝修標準..................................................................................................................................................................................24

4公共租賃住房廚房、衛生間設備設施標準.......................................................................................................................................25

4.1廚房....................................................................................................................................................................................................25

4.2衛生間................................................................................................................................................................................................28

5參考文獻.......................................................................................................................................................................................................30

1公共租賃住房戶型指標體系

本部分給出了公共租賃住房在規劃中的配建位置及適用樓棟形式、不同樓棟形式的建筑高度控制、樓棟總戶數控制方法與電梯服

務戶數、戶型設計指標。

1.1規劃中的配建位置及適用樓棟形式

根據北京市公共租賃住房發展政策，公共租賃住房的建設方式是集中建設與配建相

結合，適度加強配建。以北京某典型街區為例，公共租賃住房的集中建設和配建在規劃

用地中的位置可歸納為以下3種基本情況：

角部用地。包括東北角、西北角、東南角、西南角的地塊；

外圍的長邊用地。包括北面長邊、南面長邊、東面長邊、西面長邊的地塊；

內部用地。

根據地塊所在位置不同、形狀差異，可分別采取以下4種平面組合形式滿足規劃設計需要。如下表所示。

表1表2

平面組合形式1“|”型平面組合形式2“─”型

配建位置主要用于東、西面長邊用地，也可用于角部用地配建位置主要用于南、北面長邊用地，也可用于角部、內部用地

配建位置圖配建位置圖

主要為南北向通廊式板式住宅樓棟、單元式住宅組合體

建筑類型主要為東西向通廊式板式住宅樓棟建筑類型

樓棟

建筑示意圖

建筑示意圖

注：參見表16，表17注：參見表16，表18

1

表3表4

平面組合形式3“□”型平面組合形式4“∟”型

配建位置可用于角部、長邊、內部用地，具有較高靈活性配建位置主要用于角部用地

配建位置圖配建位置圖

建筑類型主要為塔式住宅及其變體建筑類型主要為帶有轉角的通廊式住宅樓棟

建筑示意圖建筑示意圖

注：參見表16，19注：參見表16，20

實際建設中，可根據上列各表進行規劃、樓棟選擇與建筑設計。

表5

1.2不同樓棟形式的建筑高度控制按建筑高度劃分

按平面組合形式劃分1~67~1112~1819層注釋

針對北京市城市建設用地的控制性詳細層層層及以上

單居戶型每戶居住人口一般不超過2人，

規劃指標特點，公共租賃住房將多以高層以單居戶型為主時cccc按照電梯的服務能力，一般可以設計到

|19層以上。

住宅形式建設，僅有少量按多層住宅形式型其他戶型的平均居住人口一般超過2人，

以其他戶型為主時ccc△若要設計到19層及以上，電梯配置成本

建設。根據現行建筑防火規范要求，同時增加，同時交通與疏散壓力也較大。

─樓棟棟為單面布置時，建筑高度與進深之

/ccc△

考慮主體結構經濟性、建筑造型美觀等因型比過大，建筑將薄而高，結構上不經濟。

以小戶型為主，8戶以下；以中、樓棟棟截面面積過小，高度過高，將造成

ccc△

素，不同樓棟形式的建筑總高度應按下表□大戶型為主，標準層6戶以下。高細比過大，結構上不經濟。

型以小戶型為主，8戶以上；以中、樓棟截面面積較大，高度過低，將造成樓

△△cc

所示適宜區間進行控制，見表5。大戶型為主，標準層6戶以上。棟矮而粗，外形不美觀。

∟當樓棟高度較高時，與轉角處內側戶型采

型/cccc光易受遮擋，設計中應采用局部增高等方

法處理。

注1：“c”為可建設平面組合形式，“△”為不推薦平面。

2

1.3樓棟總戶數控制與電梯服務戶數

由于公共租賃住房戶型面積較小，在樓棟設計時，為提高土地使用效率，應增加標準層設計戶數。普通商品房住宅單元的標準層

以一梯兩戶到四戶為主。公共租賃住房戶型面積較小，如果按照普通商品房的模式設計將導致公共租賃住房戶均公攤比率提高，結構

經濟性差，用地效率降低。因此，公共租賃住房的標準層設計以中、大戶型為主的樓棟，標準層設計戶數不宜低于4戶；以單居戶型、

小戶型為主的樓棟，標準層設計戶數不宜低于6戶。

與此同時，也應避免標準層設計戶數過多的情況。在既有建設中發現，由于缺乏控制，樓棟標準層設計戶數過多，導致交通服務

效率降低，發生安全事故時，交通空間的疏散能力難以滿足大量人群的逃生要求，因此，公共租賃住房的標準層設計戶數應考慮電梯

服務能力與疏散要求。關于電梯服務戶數的指標，項目組總結了相關規范、措施①及既有建設經驗，為簡化設計、方便使用，提出以下

建議：

當公共租賃住房樓棟戶型以廳室合一的單居戶型為主時，由于其居住人數一般不超過2人，該樓棟的電梯服務戶數可按照100~120

戶/梯進行配置；當用地條件緊張時，可按照120~140戶/梯進行配置。其他公共租賃住房樓棟應按照普通住宅標準60~90戶/梯進行配

置，當用地條件緊張時，可按照90~100戶/梯進行配置。

當樓棟設計一個交通核時，按照電梯服務戶數指標計算，標準層最大戶數不應超過下表所列數值：

①相關規范、措施包括：《住宅設計規范》GB50096~2011、《2009全國民用建筑工程設計技術措施》等。

3

表6（單位：戶）

電梯數1梯2梯3梯

電梯服務戶數

90~100戶120~140戶90~100戶120~140戶90~100戶120~140戶

層數

7層142028404260

8層121725353752

9層111522313346

10層101420283042

11層91218252738

12層16232535

13層15212332

14層14202130

15層13182028

16層12171826

17層11161724

18層11151623

19層10141522

20層10141521

21層9131420

22層9121319

23層8121318

24層8111217

25層8111216

26層7101116

27層7101115

28層7101015

29層691014

30層691014

31層69913

32層68913

33層68912

34層58812

35層58812

36層57811

注1：該表以電梯服務戶數的上限進行計算；

注2：根據《住宅設計規范》，12層及以上需要設置至少2部電梯；

注3：當設計一個交通核時，標準層設計戶數不宜超過16戶，同時應滿足防火規范疏散要求。表中深色部分為標準層設計戶數超過16戶的情況，其設計需結合工程另行考慮。

4

1.4戶型設計指標

目前，公共租賃住房戶型設計標準尚在制定當中，根據以往研究基礎和設計經驗，提出與《北京市公共租賃住房建設技術導則（試

行）》（以下簡稱《導則》）對應的參考指標。

1.4.1公共租賃住房戶型面積標準1.4.2公共租賃住房戶內功能空間面積標準

表7表8

單居戶型2

戶型小戶型中戶型大戶型基本功能空間使用面積（m）

（廳室合一）

建筑面積（m2）30左右40左右50左右60以下廚房（獨立型）≥4

4人及以衛生間件≥

戶規模1~2人2~3人3~4人(3)3

上

注1：上表所稱“左右”是指根據不同平面和結構類型主力標準戶型上下浮動不超過5%。陽臺（陽臺結構底板投影凈面積之和）≤4

注2：設計戶型應以中小戶型為主，適當配置大戶型。注1：衛生間（3件）是指配有坐便器、洗面器和淋浴器的衛生間。

注3：單居戶型可參照《宿舍建筑設計規范》JGJ36-2005進行設計。注2：通風道、管井等均不計入使用面積。

1.4.3公共租賃住房戶內功能空間配置

表9

戶型單居戶型（廳室合一）小戶型中戶型大戶型

1室1~2室2~3室3室

餐寢分離餐寢分離

居住空間餐寢合用餐寢分離

有獨立居住空間，且有至少一有獨立居住空間，且有至少一

無獨立居住空間有獨立居住空間

個雙人臥室個雙人臥室及一個單人臥室

廚房（開敞型）●

●●●

廚房（獨立型）/

衛生間（普通型）●●//

衛生間（干濕分離型）//●●

儲藏空間●●●●

陽臺SSSS

注1：“

●”表示必須配置，“

注2：居住空間配置以“室”為單位，指起居室、臥室。由于公共租賃住房面積較小，戶內起居室應兼具臥室的功能，住戶可根據需要自行調配。

注3：除單居戶型外，其他戶型的廚房可根據情況選擇開敞型或獨立型。

S”表示選擇性配置。

注4：儲藏空間指在空間設計中預留儲物柜的空間。

5

2公共租賃住房標準戶型設計

2.1現行技術規范的執行和參照

嚴格執行建筑設計現行技術規范的要求，特別是防火、設備設施等規范的要求。由于公共租賃住房樓棟內總戶數增加，因此樓棟

公共空間的通風和采光設計更需要嚴格執行現行相關技術規范。受北京市氣候條件和土地開發強度的制約，北京市公共租賃住房設計

不可避免地會遇到與現行技術規范相矛盾的情況，例如：

戶內臥室的使用面積標準，不完全按照《住宅設計規范》進行雙人、單人臥室分別規定。應以不小于5m2作為面積指標設定下限，

并通過三維的空間借用和調用，增加有效使用面積；

單居戶型和小戶型的衛生間無法設置前室，且衛生間的門只能開向餐廚空間。可將坐便器遠離衛生間入口、洗面盆靠近衛生間入

口布置，此時衛生間門宜設計為推拉門；

2.2設計策略

通過4種類型的標準戶型組合平面滿足規劃總平面的布置要求，其中：

“|”型。主要為東西向通廊式板式住宅，在規劃總平面中獨立布置，

“─”型。主要為南北向通廊式板式住宅、單元式組合體住宅，在規劃總平面中可拼接亦可獨立布置；

“□”型。主要為塔式住宅及其變體，在規劃總平面中宜獨立布置；

“∟”型。主要為帶有轉角的通廊式住宅，在規劃總平面中可與“─”型拼接布置。

見表10。

6

表10

組合平面類型“|”型“─”型“□”型“∟”型

示意

基本形式

以A、B、C三種標準戶型在“─”型中的應用為例，有以下多種選擇：

表11

標準戶型ABC

標準戶型平面示意

以A為主拼接

以B為主拼接

組合平面示意

以C為主拼接

A+B+C混合拼接

在《圖集》中，提供了11種標準戶型平面和21種標準戶型組合平面示例，實現多元化的標準戶型相互拼接、自由組合，有利于

在具體的建設項目中應用實施。詳見《圖集》中“標準戶型”部分。

7

2.2.1建筑設計

1）作為主要通道的走廊宜作封閉廊。當樓棟標準層戶數較多時，宜在走廊中設置可開啟的窗扇，增強公共空間自然通風、自然采

光能力。走廊通道的凈寬不應小于1.20m。

2）重點考慮用地條件緊張時的電梯服務戶數。當樓棟戶型以廳室合一的單居戶型為主時，單個電梯服務戶數按照120~140戶/梯進

行配置。其他公共租賃住房樓棟按照90~100戶/梯進行配置。

3）單個交通核所服務的標準層戶數應執行現行規范，且不宜超過16戶。

4）中戶型、大戶型宜設置干濕分離式的衛生間，提高使用效率，滿足居住人口多的需求。

2.2.2結構設計

1）結構設計宜采用大開間結構體系，增大戶型變化的可能性。高層住宅根據建筑高度可采用大開間剪力墻結構或短肢剪力墻結構，

戶內功能空間可采用輕質隔墻分隔。

2）建筑層高應為2.70m。

3）公共走廊應為管線明敷預留條件，其梁底凈高不宜低于2.30m。吊頂后局部凈高不宜小于2.10m，其他空間凈高不宜小于2.20m。

4）標準戶型的衛生間可采用降板設計，降板高度根據工程需要進行設計。

2.2.3設備設施設計

1）集中管井

樓棟宜在公共空間內設置集中管井，將各種管線及分戶計量設施（水表、電表、熱表等）并置于井內，方便使用、維護、管理與

更替。如表12所示。

集中管井布置方案及設計尺寸：

電井內主要設置住戶強、弱電系統管線。住棟中可2~4戶共用一個電井，此時電井空間尺寸如下圖所示。當電井中包含公共用電

8

時，其尺寸可根據需要調整。

表12

集中管井在不同樓棟平面中的布置方式集中管井與戶型接口

水暖井包括給水、排水、中水、采暖供回水管道。當2~4戶共用一個合用管井時，水、暖管道集中布置；當3~4戶共用兩個合用

管井時，水、暖管道分開布置。集中管井的最小凈深為550mm，凈寬按照層數進行設計，具體如下表：

表13

管井類型2~4戶共用一個合用管井3~4戶共用兩個合用管井

電

電

電

布置示意圖水

水

暖

（氣）（氣）（氣）

暖

1~11層1600mm1100mm

高

12~18層1900mm1600mm

度

18層以上2100mm1700mm

9

表14

管井類型2~4戶共用一個合用管井3~4戶共用兩個合用管井

12~18層

高

度

18層以上

3~4戶共用一個合用管井時，水、暖管道集中布置。與集中管井不相鄰的戶型，要增加一個排水管道井。

2）公共管線宜在公共走廊的結構板底明敷并采取保護措施，以便于維護、改造。

3）應采取集中供熱方式供暖。戶內應設置溫控裝置，并應設置分戶熱量計量或分配裝置。室內宜采用散熱器供暖方式。

4）室外宜預留空調機位及接口。

5）衛生間排氣宜采用豎向排氣道集中排氣，排氣道設置在墻角處。

6）廚房排風宜采用水平直排系統，以避免風道占用有效面積及樓層間“串味”現象。排風管應沿墻頂角鋪設，并與裝修結合。

7）廚房與陽臺相鄰時，燃氣立管、燃氣表宜設置在陽臺上。

8）太陽能熱水系統配置執行現行相關政策。

2.2.4節能

公共租賃住房的設計應符合國家及北京市關于居住建筑節能的相關規定。實際工程中應考慮以下方面：

10

1）建筑體型應盡量規整，減小體型系數。

2）設計時應注重自然通