3第一部分云南經濟發展與旅游產業宏觀背景 7 8 8 (三)云南經濟發展趨勢 第二部分曲靖三寶溫泉度假區項目投資的政策背景和資源條件50 1 四、三寶溫泉度假區資源條件分析結論 第三部分曲靖三寶溫泉度假區市場需求和競爭狀況分析 (四)昆明自駕車群體對曲靖三寶溫泉假區項目需求測試..982 (三)曲靖周邊地區自駕車群體對曲靖旅游的認識與評價 (四)省外入滇游客對未來曲靖三寶溫泉度假區項目測試..135 七、云南溫泉度假區競爭結構分析 第四部分曲靖三寶溫泉度假區土地價值和投資風險分析 二、歷史比較法 3前言調研項目調研內容調研方式和樣本量宏觀經濟分析國家、云南、曲靖經濟發展分析以及曲靖人口和收入結構等二手資料收集4項目地塊踏勘調查地塊地形條件、環境條件、基礎設施、旅游資源、存量資產狀況等全境踏勘和調查土地與旅游政策研究土地政策、旅游政策、招商引資政策、水資源政策等分析研究含政府資源調查曲靖和云南休閑項目和潛在競爭對手調查各類大型休閑度假旅游設施，如安寧溫泉、撫仙湖景區、彌勒、大理、騰沖等文案研究、實地調查、人員訪談國內外休閑度假旅游市場趨勢與可借鑒項目研究日式溫泉、芬蘭浴、土耳其浴、中國傳統洗浴、民族浴以及可借鑒項目規劃與運作方式研究文案研究法休閑旅游專家座談會休閑度假旅游研究專家、愛好者焦點小組座談會一場投資分析與項目創意投資規模測算、項目概念與概念規劃備選方案2-3個2套方案備選曲靖本地市民旅游消費與物業投資需求調查曲靖本地市民對三寶溫泉度假區休閑娛樂運動消費和置業需求定量調查抽樣問卷200份；深訪5個曲靖本地單位團體、旅行社需求調查曲靖本地單位團體、旅行社對三寶溫泉度假區會務和出游需求定量調查中度訪談20個5省外入滇游客調查省外入滇游客對三寶溫泉度假區的需求程度和旅游置業意向抽樣問卷200份；深訪5個昆明自駕車游客休閑度假需求調查昆明自駕車游客對三寶溫泉度假區備選方案的需求程度與置業意向抽樣問卷200份；深訪5個昆明單位團體會務、旅行社需求調查昆明單位團體和旅行社對三寶溫泉度假區會務和出游需求調查中度訪談20個曲靖周邊地區自駕車游客需求測試曲靖周邊地區自駕車游客對三寶溫泉度假區需求程度和投資置業意向抽樣問卷200份；深訪10個招商對象測試對項目備選方案中涉及到的經營項目，對招商對象進行投資經營測試中度訪談30個●消費者定量調查過程說明消費者需求競爭狀況主要通過消費者問卷調查來收集數據，分為定量調查和定性調查兩種調查方法，通過定點攔截訪問、電話預約面6調查問卷800份。昆明執行跨度：自3月24日開始，4月4日結束；持續12天完成定量問卷600份，定性問卷55份曲靖執行跨度：自3月23日開始，4月1日結束；持續10天完成定量問卷200份，定性問卷40份調查種類實際完成合格樣本量接觸不合格的被訪者總人數甄別比率中途拒訪拒訪拒訪率昆明省外入滇問卷200份昆明自駕車問卷400份曲靖市民問卷200份57本調研報告旨在真實、客觀的反映市場狀況，為本項目咨詢策劃報告提供基礎數據支持。調查報告由本報告、附件資料匯編(包括原始調查問卷)組成。8部分主要表述云南經濟發展趨勢和云南旅游產業發展趨勢，從而分析云南屬于中國的一個省，要看清楚云南經濟，就要先看清楚云南(一)中國宏觀經濟狀況和經濟周期眾所周知，自改革開放以來，中國經濟一直保持高速增長勢頭。但是，這種增長到底是否是一種健康的可持續的增長，其增長模式和此外，從經濟周期上看，中國經濟長時期的高速增長，是否打破了經濟增長的周期性規律?或者，在經歷了二十多年的經濟增長之后，9(注：全國宏觀經濟數據全部來源于國家統計局網站。其中GDP數據為2006年1根據經濟普查結果最新調整的數據。其他指標暫時為未調整的數據)再到2003-2005年10%左右的高位運行，已經走過了一個大周期。在這我們知道，20世紀80年代，中國經濟曾經經歷了一個高增長與高通脹的階段。進入90年代后，中國經濟則表現為高增長與低通脹的結從圖1.1看出，1993年到1997年間，拉動經濟增長的主要動力可以說是“內需”,即社會消費品零售總額；但是2000年以后，拉動經2006年后的未來十年中，中國經濟總量將保持7%-9%的增長速度(比(二)云南經濟發展現狀云南與全國一樣，在改革開放以來的經濟社會發展中已經取得了云南經濟發展速度近幾年來在全國排名靠后，直接的原因有三個型增長模式，消費需求不足以及進出口貿易額過低，導致經濟增長的除了煙草業外，旅游業、商業、生物資源產業、房地產業等帶動經濟(三)云南經濟發展趨勢從上述云南經濟發展種種表現和原因來看，云南目前經濟發展目前比較滯后，也面臨很多問題，但從近幾年云南在中亞關系變化中地位的變化，在國內外旅游市場地位的提高，云南經濟的發展又迎來了“朝貢”的地區來對待，對云南發展的重視程度很低。80年代，改革開放口號的提出讓云南有了一種振奮的感覺，中國與亞洲國家關系進一步提升，合作越來越多，但由于地處邊疆，無法同沿海地區及中心省份城市相比，云南還是沒過多的感受到改革的春風。這段時期，云進入90年代，特別是99年世博會在昆明的舉行，使云南一下子站在國人的面前，有了充分展示云南自己的舞臺，受關注度猛增，加頭堡”,地位顯著提升，受國家重視越來越明顯。它覆蓋了整個東南亞地區，擁有447.7萬平方公里國土，5.075億人口和超過7000億美元的國民生產總值，發展潛力令世人矚目。目前中國與東盟各國不僅在政治上進入了全面友好的新時期，而南部與老撾、越南兩國毗鄰，是中國通往東南亞、南亞的通道，是中國、東南亞、南亞三大市場的結合部，有望建成經由云南從陸路溝通太平洋與印度洋的“大陸橋”。這種特殊的區位，在中國與東盟的交往中起到特殊的樞紐作用。伴隨中國一東盟自由貿易區的建立，云南面向東盟，正在形成全方位、多層次、寬領域的經貿和文化往來、互是“黃金水道”瀾滄江—湄公河流域的開發。根據中老緬泰四國簽署的“瀾滄江—湄公河商船通航協定”,四國商船可從云南的思茅港至老撾的瑯勃拉邦港間的893公里航道上自由航行，同時開放四國沿岸的14個港口和碼頭。另一項是陸上“黃金通道”即鐵路的建設。2001年10月上旬，第三屆東盟—湄公河流域開發合作部長級會議原則通過了建造由中國昆明至新加坡鐵路的計劃，它將把中國、越南、老撾、泰國、柬埔寨、馬來西亞和新加坡連接起來，形成一條重要的南北經濟走廊。這條鐵路線的建成，將使中國內陸省份與越南、老撾、柬埔寨、泰國、緬甸、馬來西亞的經貿運輸更加方便、快捷，比經沿海港口縮短運距3000公里，減少時間一半，降低運輸成本40—60%。借此達到1000億美元，這意味著每天都會有1000輛15至20噸位的載重實際上，歷史上的昆明不僅是一個美麗的山水生態城市，而且是中國與東南亞、南亞通商密切的城市，一個“火車不通國內通國外”的城市，一個在二次世界大戰中中國與世界唯一保持交通的城市。如果不是單純從中國的邊疆角度看，而是從亞洲和世界的角度看，云南1)云南旅游以吸引海外游客和國內游客為主接待游客數量平均保持在15%以上的增長率(2003年非典影響除外),表1-2國內游客近年來到云南旅游情況(云南省統計局)均花費(元)入(億元)表1-3海外游客近年來到云南旅游情況(含港澳臺同胞)增長率收入(億美元)2)到2010年云南發展趨勢和目標億美元，與2003年相比，年均分別增長22%和22.5%;接待國內游客6000萬人次，國內旅游收入320億元，年均分別增長7.7%和7.2%;全省旅游業總收入達到360億元，年均增長8%以上。超過300萬人次，旅游外匯收入12億美元，與2005年相比，年均分別增長14.9%和18.7%;接待國內游客7500萬人次，國內旅游收入520億元，年均分別增長4.6%和10.2%;旅游總收入達到620億元，年均增長11%以上，比2003年翻一番，實現從旅游資源大省向旅游經濟強旅游發展五”計劃中原定年目南省旅游發展總體中原定年目標年調劃目標年均速度(%)年調劃目年均速度海外旅游旅游外匯國內旅游者國內旅游旅游業總備注：2010年的增長速度以2005年為基數測算十六屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》,明確了今后5年我國經濟社會發展的奮斗目標和行動綱領，提出了建設社會主義新農村的重大歷史任務，為做好當前和今后一個時期的“三農”工作指明了方向，把農村建設發展◆統籌城鄉經濟社會發展，扎實推進社會主義新農村建設◆促進農民持續增收，夯實社會主義新農村建設的經濟基礎◆加強農村基礎設施建設，改善社會主義新農村建設的物質條件◆加快發展農村社會事業，培養推進社會主義新農村建設的新型農民◆全面深化農村改革，健全社會主義新農村建設的體制保障◆加強農村民主政治建設，完善建設社會主義新農村的鄉村治理機制◆切實加強領導，動員全黨全社會關心、支持和參與社會主義新云南農業勞動力人口比重居全國第一，在建設社會主義新農村的指導思想下，結合云南旅游重點發展以山水景觀為主，以田園風光、民族文化、鄉村旅游和邊境旅游為特色的民族文化生態旅游產品和邊境旅游產品的旅游發展思路，云南第一產業的崛起迎來了新的歷史機遇二、云南旅游產業發展狀況和趨勢(一)云南旅游市場現狀如云南大理蝴蝶泉，有動植物生命搖籃之稱的西雙版納自然保護區。2003年云南省共接待國內游客5168.8萬人次，國外游客100.01從近幾年人均旅游消費支出來看，我們發現：入滇旅游的人均消費支出增長幅度呈逐年下降趨勢，2003呈負增長。尤其是其中的海外游客的消費支出，在2002、2003年更出現負增長的情況。近年來云南旅游收入總體保持增長。雖然1999年世界園藝博覽會后，2000年旅游收入增長較慢，但在2001年以后，云南旅游業的總體從1999年世界園藝博覽會開始，到昆明旅游的游客數量開始大幅增加。1999年的世界園藝博覽會把昆明推向了中國城市的前沿，把昆明帶向了世界，同時也促進了云南旅游業的快速發展。只是在2003年由于受非典影響，游客數量有一定下降。非典過后，伴隨著云南旅游外旅游者130萬人次，旅游外匯收入4.2億美元，國際旅游全面恢接待國內旅游者5500萬人次，國內旅游收入300億元，旅游業總收入超過330億元。計劃到2005年，接待海外旅游者150萬人次，旅游外匯收入5.1億美元；接待國內旅游者6000萬人次，國內旅游收入320億元，旅游表1-51997-2003年云南省分國別接待旅游人次單位：人次國家和地區年年1999年2000年2002年2003年總計外國人日本菲律賓新加坡泰國印度尼西亞美國加拿大英國法國德國意大利澳大利 —港澳和臺灣同臺灣同(數據來源于《云南省統計年鑒》2004年)表1-62003年到云南旅游的外國游客基本情況序號國家和地區旅游人數(人次)1港澳和臺灣同胞23新加坡泰國美國6德國7法國8英國9印度尼西亞澳大利亞加拿大意大利俄羅斯新西蘭菲律賓(二)云南省旅游發展趨勢從2003年云南旅游市場發展相關指標來看，云南省2003年度共接待國內游客5168.8萬人次，國外游客100.01萬人次，創造旅游收品，力爭經過5—10時間，年培育一批全國一流、世界知名的精品名放的先導作用和“民間外交”的特殊功能，——繼續抓好“滇西北香格里拉旅游區”的建設麗江、迪慶、怒江四州市，要緊緊抓住“中國香格里拉生態旅游區” 件”建設，實施“八大旅游重點工程”;創造旅游“熱點”,培育中國云南中國國際旅游交易會、中國昆明國際文化旅游節、中國(云南)國際花卉展、國際名人高爾夫邀請賽、國際民族服裝服飾博覽會、中國一東南亞(東盟)國際旅游論壇“六大節會賽事活動”;加大力度發展國內外旅游，從硬件、軟件條件上，加大力度改善旅游環境，使●由大眾旅游向特殊興趣旅游轉變●由大批量向小批量轉變●由團隊方式向散客方式轉變●由在有限時間內尋求盡可能對多個目的地進行觀光旅游，向只●省內市場、周邊省份市場和東部沿海省份市場●東南亞、東北亞、大洋洲和南亞等區域海外市場(主要是日本、香港、臺灣和東南亞國家);●歐洲和北美的遠程市場(主要是德國、英國、法國和美國)(三)度假溫泉設計發展趨勢從溫泉旅游的發展階段上來看，我國度假溫泉的開發目前已經歷第一代度假溫泉是室內溫泉，主要功能是保健，以溫泉賓館、溫泉療養院為主要的開發形式。主要作為事業型接待，面向特定市場；第二代度假溫泉是環境溫泉，90年代以后出現，除了保健功能外，突出了休閑功能，溫泉度假村為主要的開發形式，以露天環境溫泉為主要特色，投資較大，度假功能強，配套相對完善；如云南彌勒湖泉溫泉度假區、大理地熱國等。第三代溫泉是主題游樂溫泉，是在第二代溫泉產品的基礎上突出了游樂功能，集觀光、度假、休閑、娛樂、保健等多種功能于一體，并相對成熟，從一般的觀光型到度假型都開始出現。主題游樂溫泉的度假村形式溫泉賓館形式在溫泉產品不斷發展和市場需求品位日益提主要包括環境景觀(生態休閑)、游樂項目(水上娛樂)、水處理設備(安全衛生)、住宿及配套設施(舒適寫意),軟件主要體現在主題文足人們養生、健身、休閑、娛樂等多方面需求的過程。就水質而言，刺激和按摩，以達到身心舒暢，消除疲勞緊張情緒，促進經脈暢1)溫泉度假項目投資逐漸趨熱我國溫泉資源豐富，目前成規模的溫泉有2000多處，數量居世養協會(ISPA)行業調查研究顯示，溫泉旅游業將以每四年翻從90年代以后，溫泉逐漸發展成為露天溫泉，以溫泉度假村形式旅游項目。溫泉開發熱潮最早源于廣東。廣東發現的溫泉資源達300均每天的接待量達1600多人，最多的時候接待2000多人。當時因為溫泉旅游為什么能迅速升溫?這其中除了人們對健身養生日益重它已經和財富畫上了等號，各種資本蜂擁而至。據湖南郴州圖庫市旅游局的資料顯示，目前，僅御泉大酒店、龍女溫泉等五家上規模的溫泉企業總投資就近5億元。此外，在建的還有安仁龍海溫泉等。廣東清遠目前共有開發價值的溫泉20多處，綜合收入6.24億元，正在開發和建設的溫泉旅游項目還有9處。毋庸置疑，在經濟高速發展的今天，溫泉旅游由于發展前景廣闊，而蘊藏著極佳的投資潛力，它正成2)溫泉旅游度假開發模式和發展趨勢目前溫泉旅游開發量劇增，其中也伴隨著出現了很多問題，其中存在的最大問題是：溫泉水管理政出多頭，礦產、水利以及工商等部門多頭管理，給體制的理順帶來困難；溫泉水存在無證開采現象；溫泉水超量開采，過度開采對資源容易造成破壞；以假亂真現象時有發生，有些地方在溫泉水供給不足的情況下，以開水冒充溫泉水；溫泉的衛生管理制不完善等等。溫泉過度開采的問題如不解決，將給正在蓬勃發展中的溫泉旅游蒙上陰影。在溫泉旅游項目開發過程中，常常是投資者和經營者共同操作，雙方在在開發過程更注重綜合考慮開發的合理性，進行可行性論證，要以不破壞資源本身和周圍的環境為前提，制定好保護規劃。這也是溫泉旅游發展中存在的問題。目前好的溫泉旅游開發，比較結合當地的民風民情、注意挖掘溫泉文化、突出地方特色、產品切忌單一。溫泉旅游業競爭激烈，如何才能在競爭中脫穎而出?這是所有溫泉企業的難點。例如，05年底，山東臨沂市邀請了國內知名的專家為其“把脈”針對目前臨沂市蒙山旅游區湯頭溫泉開發規模不大、配套不足、欠缺現代感的現實，專家組開出了“處方”他們指出，湯頭溫泉旅游度假城的開發建設要融入現代旅游的新理念，兼具地方特色和濱河風情，開創運動健身、體檢休養等多種功能，形成包括溫泉療養院、溫泉酒店、溫泉度假村等多種形式的較大規模的溫泉度假設施集群。廣東恩平的錦江溫泉則以特色為起點，以水上游樂項目的介入為受到歡迎。理念，不斷創新，以品牌為先導，開創了中國溫泉旅游跨地域發展新品牌已向湖南、河北等地輸出，北京、天津、陜西、云南、河北、湖南等幾十家溫泉企業相繼和他們洽談品牌輸出合作事宜。目前溫泉旅游已從規模發展階段向品質發展階段過渡，要規范發展，就要建立溫泉產品開發標準，合理規劃開發，使溫泉旅游能夠健(四)曲靖三寶溫泉度假區項目投資的宏觀背景分析曲靖三寶溫泉項目地處云南曲靖，以溫泉旅游為主要發展方向，根據項目地域特點和開發方向，我們從項目所處的云南大環境、云南旅游發展的大環境、溫泉旅游發展的趨勢和滇東旅游發展的趨勢四個方面，綜合來看項目投資的宏觀背景。如下圖所示：發展趨勢溫泉度假發展趨勢展趨勢圖1-8三寶項目宏觀背景分析圖示■云南經濟一直保持增長趨勢，GDP年增長率長期保持在10%左■云南經濟發展潛力巨大，旅游業、東南亞貿易、農業發展前景■旅游產業初具規模、穩中攀升，成為云南支柱產業，云南成為■政府不斷加大旅游產業投資力度和政策支持；旅游市場向提質■云南國際地位不斷提高，成為中國出入東南亞的重要中轉站；■自主休閑度假游逐漸成為發展趨勢；溫泉旅游經過三代發展，逐漸成為休閑游中的最受歡迎、最具■對健康的需求成為消費需求主流，成為溫泉旅游的一大賣點，■曲靖旅游產業發展穩步增長，在接待國內外游客方面均實現了■曲靖市被納入“滇東喀斯特山水文化旅游區”和云南省會展商■滇東旅游發展片區化、規模化，以打造石林精品，帶動滇東片(一)城市規劃政策曲靖市于云南省東部，處在滇東高原向黔西高原過渡地帶，是珠江的發源地，具有典型的高原地形地貌特征。市域總面積2.89萬平方優化市域城鎮體系格局，促進城鄉協調發展；保持良好的生態環境，創造有特色的城市人文景觀；創造環境優美、生活方便的城市人居環境；形成具有高原地區丘陵地貌特色的城市空間形態；實現曲靖市社會、經濟、環境的可持續發展。市域城鎮空間結構形成市域中部沿320國道東西向城鎮發展主軸、市域南部沿南昆線東西向城鎮發展副軸、市域南北向沿326國道城鎮發展副軸。2、城市性質和規模滇東中心城市及陸路交通樞紐，全市政治、經濟、文化中心，以煙草、化工、能源、機械和生物工程為主導產業的現代綜合工業城市。2005年城市人口29萬人左右，城市建設總用地約28.51平方千米，人均城市建設用地約98.3平方米；遠期(2020年)將達到50萬人左右，城市建設總用地為49.12平方千米，人均98.2平方米。3、曲靖總體布局規劃確定曲靖城區的用地發展方向應以向西發展為主，適當向東、(二)相關土地政策征用基本農田以外的耕地不超過35公頃、耕地以外的其他土地目地塊的取得，需要注意很多問題，就此，我們走訪了曲靖市麒麟區國土資源管理局農耕保護科李進和科長，向他們了解了對于在取得這塊土地過程中，需要了解的相關政策和需要注意的問題。1)首先要弄清楚土地的權屬問題，沒有塊土地，不管現在歸誰使用，先找到土地的歸屬權人，歸屬權人擁有該土地的合法的征地手續。與歸屬權人，談判土地征用問題。2)對于土地的取得問題，一般通過評估，然后雙方協商賠償、安置、置換等問題，主要有雙方協商解決。例如：劉家村，與鎮上談，協商農戶的賠償、土地置換和安置等問題。倉庫、屬于曲陸高速路管理公司，與其協商軍分區彈藥庫，與軍隊協商滇東度假中心，屬于市政府，與市政府協商工人療養院，產權歸屬弄清，與其協商弄清土地權屬是國有還是集體，與其具體協商3)關于耕地補償問題，依照《土地法》相關規定計算。4)土地除了工業用地、軍事用地之外，其他商業、住宅用地均要5)大宗土地先征為國有，整體規劃開發后，可按項目供地。6)非耕地70公頃(1000畝),耕地35公頃(520畝)以內，省級(三)相關旅游政策對于旅游項目開發相關規定，遵守相關旅游政策。另就本項目，我們走訪了曲靖市麒麟區旅游局楊倩楊局長，楊局長介紹了曲靖的旅游發展情況和對三寶溫泉項目的看法打造北線：會澤；拓展中線：麒麟區、馬龍、富源；中南線發展前景三寶溫泉項目位于滇中旅游的中南線麒麟區，發展前景看好，與監測數據為30萬人次/年，周末客流量與工作日相比成爆炸性增(四)文化產業政策1)從縱向來看，云南悠久的歷史積淀了豐厚的歷史文化資源。云南是人類的發祥地之一，其歷史的久遠可以追溯到170萬年前的元謀祿豐恐龍文化及臘瑪古猿文化，近現代史上的護國運動、紅軍長一是民族歌舞資源。云南現已收集到的各民族民歌民曲2萬多首，舞蹈6718套，戲劇2000多個，器樂200多種，敘事長詩50多部。人們使文化產業增加值占云南生產總值的比重達到6～10%,成為我省一(一)項目地塊條件余畝序號用地現狀面積(畝)1商旅經營綜合開發2臨時居住地3交通占地4生態水域占地5市政設施及水廠6村莊占地7其他倉儲占地8文物古跡占地9荒山林地水田耕地江河魚塘合計(二)項目環境資源1、自然資源度假區屬亞熱帶暖濕共存的氣候類型。由于地處低緯度高海拔地體氣候，四季溫差不大，春季有低溫，夏季高溫不足。全年無霜期257天，霜期108天。度假村的夏秋兩季屬明顯的康樂氣候，氣溫在19.5℃左右；而冬春兩季則氣溫偏低。但從總體上看，度假區冬無嚴寒，夏無酷暑，其較為適宜的氣候條件，為開發四季旅游提供了保證和方便。度假區地處低緯度，日照充足，年均日照時數為2085小時，日照百分率為48%。干季日照時數多于雨季，干季為1202小時，占57%;雨季為889.9小時，占43%。這有利于度假療養和水上旅游活動的開展。正如溫度太高或太低都會對人體的機能和活動產生不利影響一樣，空氣的濕度和風力的大小也會對旅游有一定的影響。度假區年平均干燥度為1.15~1.22,氣候處于半濕潤狀態，加之全區平均海拔在1900米左右，所以較少出現高熱天氣。這樣，度假區濕度環境優越，異和區域差異依然存在。每年的4、5、9月是麒麟區的最佳時段；而平均水溫40~57℃,礦化度0.18~0.25,水質透明、無味，可浴可飲，內含對人體有健身、預防和醫療價值的化學元素30余種。明代，徐霞室砌池。1959年，溫泉公社建四合一天井浴室對外開放。1965年，國家投資建工人療養院及不同規格對外服務浴池50余個，年接待沐浴客人8萬余人次。至1989年，溫泉四周山頭全部為綠蔭覆蓋，成為全省溫泉度假區處于曲靖南北向斷裂和北東向斷裂復合夾持地段，南北向斷裂為壓性結構面，北東向斷裂為張性結構面，沿斷層有溫泉出露。在橋頭村一帶不到一平方公里范圍內就有20余處溫泉出露，主要出水點8處，呈北東向排列，干季總流量1350m3/天，水溫40~80℃。1994年8月對溫泉地熱資源進行了可行性研究，從完成的四個井孔的勘探資源表明，單孔最大涌水量1450m3/天，水溫最高51℃,四孔一共可共產40℃以上的熱水5300m3/天左右。從勘探資源和溫泉地表出露特點均表明溫泉景區有良好的儲熱層，且地熱水開采深度小于300米，地熱量為7.3445x1014Kcal,地下熱水容積儲存量不小于9.4x109m3。若按日開采42.5℃熱水8000m3,可望能開采100年。而且該地下水屬碳酸型礦泉水，水中無有害成份，達500多年。在宋代成為統治滇東爨部的中心又是300年左右。麒麟三年(1276),設置曲靖路，改石城為南寧縣，為曲靖路治所在地。明朝洪武十五年(1382),改曲靖路為曲靖府，治所在南寧縣。麒麟區從元代開始成為滇東重鎮；從明代開始，隨著漢族移民成為主要居民，由于麒麟區地處漢文化與川滇黔少數民族文化的結合部，為中原世世代代生活在這片土地上的各族人民，在本土文化的基礎上，廣泛吸收各種文化養分，創造了燦爛多姿的本地民族文化。深厚的歷史文化內涵和多元文化特征，反映出麒麟區其有較好的文化區位，可從中曲靖市在云南省總體經濟格局中，是經濟基礎較好的地區，屬于云南省經濟發展水平居于前列的地區。1997年，在全省地州市中，曲靖市的國民工農業總產值達235.78億元，僅次于昆明市(1596.39億元)、玉溪市(350.73億元),居全省第三位。在曲靖市9個區縣中，經濟實力位居第1位，1998年全區國內生產總值63.9億元；1999年全區國內生產總值為69.7億元；2000年全區國內生產總值75.13億元，年均遞增13.4%,人均國內生產總值12476元，(三)交通資源明市118公里(直距),東距貴州省會貴陽市318公里(直距),距貴勝(境關)高等級公路。曲陸(良)高等級公路均通過境內，是出入2004年以來，圍繞在2020年前把曲靖建成100平方公里、100萬以上人口的滇東中心城市的目標，曲靖市根據曲靖中心城區理，做好城鄉發展的綜合調控，大力推進大、中、小城市和小城鎮的協調發展，加快市政公用事業的市場化進程、基礎設施和環境衛生體系建設，改善人居環境，不斷推進城鎮建設步伐和城鎮化。如今，已完成修編新一輪《曲靖市城市總體規劃》,以曲靖城為中心，以馬龍、速公路，中部有326國道穿越。(四)開發區行政資源(一)爨文化資源 (二)餐飲資源2005年11月26日至30日在麒麟區，第一屆“曲靖市珠江源美食度，提升我市餐飲企業的制作水平，展示曲靖豐富的農特產品，豐富曲靖市美食文化活動周要連續辦，政府非常重視，希望通過5到8年的努力，不斷挖掘曲靖餐飲文化中好的有特色的東西并繼承發揚，使老百姓真正看到辦美食文化活動周的明顯效果。為確保這項工作的出臺有關文件進一步明確思路和舉措，在城市規劃建設中考慮打造美食文化品牌的需要，逐步建設美食特色一條街、旅游觀光美食活動區等，并引進一些中國名吃、世界名吃，豐富美食文化內容，使美食文綜合以上三寶溫泉度假區項目開發的政策背景、地塊條件資源、人文資源及各方面的資源條件來看，整個度假區開發的基礎條件已經項目的成功開發能為曲靖市城市、旅游、文化產業發展添磚加瓦，提項目開發資源——項目地塊不是一塊荒地，甚至已有溫泉度假村，在當地人心目中已經是一個洗溫泉的地方。地塊交通條件良好，外部交通和內部交通通達，擁有優質的溫泉水資源、江河水資源、水庫水資源，氣候條件曲靖餐飲文化有良好的基礎，政府加大力度挖掘餐飲資源，塑造曲靖餐飲吸引力，更增加了曲靖對游客的吸引力；曲靖擁有全國獨一無二的爨文化資源，歷史悠久，神秘獨特，有獨特的音樂、舞蹈、服裝、建筑風格等，人文資源挖掘空間巨大，且非常契合云南休閑體驗但是在全國優勢不突出。例如溫泉資源、文化資源，雖有其長，也有其短，在項目開發中要注意避重就輕、揚長避短，充分挖掘、發揮項第三部分曲靖三寶溫泉度假區市場需求和競爭狀況分析從三寶溫泉旅游度假區項目的特點來看，項目未來的的市場范圍第一層次：曲靖市以及曲靖周邊地州城市消費者市場，包括旅游第三層次：到云南旅游和商務出差的旅游消費群體。包括到云南本部分數據，圍繞三大目標消費市場，針對目標消費群體進行分析，主要分析各目標消費群對曲靖三寶溫泉項目的需求強度、需求特一、曲靖本地消費群需求潛力和需求特征分析本部分采取抽樣調查方式，在曲靖市各大旅游景點和人口集聚處對曲靖市民進行定點攔截訪問，共接觸省外入滇游500多人，完成曲靖本地市民合格樣本200份；1、曲靖市民對在曲靖旅游的評價和偏好2、曲靖市民對未來曲靖三寶溫泉度假區旅游需求(一)曲靖市民在曲靖三寶溫泉度假區消費狀況1、曲靖市民對目前三寶溫泉的消費習慣調查顯示，大多數曲靖市民都曾經去過三寶溫泉度假區游玩，有一部分人還比較常去，但一般多數游客玩一天就回來了，在度假區過夜的游客占三成，平均每人每次消費200元左右，一般和家人朋友一起去，少數的人和同事一起去，到三寶來玩的目的主要是為了泡溫泉和游泳，主要還是水在吸引游客，游客認為泡溫泉是很好的放松方式，2、曲靖市民對目前三寶溫泉改擴建意見游客們對曲靖三寶溫泉改擴建持很高的肯定態度，認為三寶溫泉水質資源條件很好，改擴建后一定能夠吸引更多的游客過來玩，消費者提了很多建議，主要包括：應該把路修的方便車輛通行、停車場擴大，保護好水源、多建休閑的地方，溫泉常換水，多點自然的東西等等。可見，人們越來越追求天然舒適的旅游度假區。曲靖市民表示，作為一個綜合性的溫泉度假區，對他們來說最具吸引力的因素主要有三個：美食小吃、自然風光、人文風情；對于曲但是對歷史文化和人文風情在一個旅游項目中的作用非常的認可，也2)去過幾次三寶溫泉：在去過三寶溫泉的群體中，42%的人去過10次以上。平均去過7次，頻率非常高。3)在三寶溫泉度假區會待幾天：大多數人在三寶溫泉待的時間都不會太長，一天以內的最多，占64%,1—2天的占26%,而在那里待三天以上的人很少只占4%。4)平均每人每次總消費：據統計，平均每人每次總消費在101—200元的人群最多接近一半，消費較高的人群較少。可見，大部分接受的消費價格還集中在6)出游的人群構成的特點：較多，與單位同事出游的人并不太多，而與俱樂部一起出游的人和自必要的，其次是應該可以游泳，在價格方面應該實惠，這些多是重要10)曲靖市民對旅游地的可玩性評價的重要因素：旅游地的可玩性的重要因素很多，游客認為應該具有獨特的飲食的所占的比例最多占45%,其次認為應該有秀麗的景色的人占26%,還有14%的人認為應該有獨特的民族風俗。可見，旅游地除了11)曲靖市民對曲靖篡文化認知度例的人對曲靖文化很了解，其他人只是聽說過并不太了解，平均認知度評分42分，認知度比較低。(二)曲靖市民對曲靖三寶溫泉度假區項目需求測試曲靖三寶溫泉改擴建后的市場需求強度非常高，幾乎所有的被訪者都表示愿意去玩，其中超過7成的游客表示一定會去，可見大家對吸引人；吃玩樂一條龍，服務都可以得到滿足；檔次高一些，有唱歌被訪者提出，最希望新的三寶比現在改善的方面包括；環境好可環境安靜等。從這些原因我們可以看出，人們還是比較喜歡自然和養改擴建后，多數人表示愿意在三寶溫泉度假區玩2天以上，比現在多數人在三寶不過夜就回家的狀況，可以說需求翻了一番；預計會在平時休假和周末時去玩得人比較多，而在黃金周去玩得人比較少；預計去三寶玩得人均花費，也從原來的186元漲到了296元，游客表示會考慮購買，對于住宅總價的承受能力以50萬/套為一個主要界限，50萬以下，有較強的支撐力50萬以上，支撐力銳減；對于度假區內低考慮購買，價格承受能力平均在30萬左右，其中承受力18萬左右的對在度假區內購買住宅的原因主要有：安靜、優美、無污染的周對三寶溫泉度假區的子項目需求強度評分中，大家給出的分都很高，無論是天然的自然景觀還是現代化的療養項目，大家表示都應該4)對于住宿的建筑風格喜好偏好：調查顯示人們普遍喜歡獨具特色的森林木屋，而去游玩的人表示因為很多原因他們不會去很多天，一般去1-2天的人最多，2—3天的人占26%,去三天以上的人只占19%,當然當6)愿意在三寶度假區游玩的時間：時候去，周末去的人占27%,法定假日和其他假日游玩的人并不多，調查中顯示，預計到三寶度假區游玩的人平均預算在296元，101—200元的人群最多，500元以下的比例比500元以上的比例多的8)是否會購買那里的住宅：一半以上的人表示不會購買三寶度假區那里的住宅，可能會購買的人不多，而肯定會購買的人最少。綜合意愿度38分。9)在三寶溫泉購買度假住宅能承受的住房總價：調查顯示，在三寶溫泉購買度假住宅能承受的住房總價在20—50萬元的居多，平均接受價格為40萬/套。10)是否會在修建相關配套后的主題公園旁購買低密度住宅：大部分的人表示不會在主題公園旁購買住宅，不太可能的占21%,而肯定會在那里購買住宅的人只占3%,綜合意愿度42分，略高于度假型住宅的購買需求強度。11)對是否會購買那里的低密度住宅，人們都提出了自己的看法：會購買的人表示：那里安靜，環境好；比較接近教育機構，對教育以考慮。40%,其次15—25萬元的人所占的比例相差不大，10萬元，18萬元等其他價格的人都只占了2%。,平均接受價格27.1萬，遠遠低于度假13)一起去三寶溫泉度假區游玩的成員構成：大部分人表示和孩子家人去游玩或者和單位組織活動去游玩及從曲靖市民對現在三寶溫泉度假區的消費習慣來看，三寶溫泉度假區目前在曲靖已經擁有了比較強大的群眾基礎，很多人現在也經常回去三寶泡溫泉和游泳，但由于目前度假區的配套設施比較單一，所曲靖市民對三寶溫泉的改擴建報有很高的期待，對度假區的溫泉水和自然環境非常認可，希望能夠在現在基礎上，美化環境、完善基礎設施建設，豐富休閑、娛樂、餐飲等配套項目，做好人文資源的開發塑造，做好宣傳推廣；對改擴建后的三寶溫泉，消費需求非常的旺盛，幾乎達到了100%可見，三寶溫泉在曲靖人心中擁有較高的地位，如果改擴建開發本部分采取抽樣調查方式，在昆明各大休閑區對昆明自駕車群體體合格樣本202份；(一)昆明自駕車群體特征營者、政府/事業單位人員、企業經理幾個群體構成；平均年齡31歲，35歲以下群體占自駕車出游群體的80%,3、在被調查群體中，所購買私家車的價錢集中在5萬元以上10萬元以下，購買30萬元左右的相對較少，平均費用為14萬元1)職業分布：2)年齡：在被調查者年領中，26—30歲年齡段居多，50—55歲年齡段最少，其他年齡段中，40—50歲年齡的人也相對偏少，平均年齡31●大部分昆明自駕車群體是從2000年開始自駕車旅游，且自2000年起自駕車外出旅游的比例逐年增加，2004年開始自駕車旅游●每年自駕車出游3-4次的群體超過自家車出游群體的半數，平均每年自駕車出游5次。接近半數的自駕車出游群體認為，以后自駕車出游的次數還會大幅增加，增加幅度在30%以上，其他人認為和現在差不多，認為會大幅減少自駕車出游次數的群體只有10%;●多數人選擇在黃金周出游，其次是周末出游；黃金州駕車出游單程車程八小時以上的人最多，平均單程車程5.2小時，雙休日駕車出游車程在1—2小時內的所占最多，平均單程車程2.2●自駕車出游群體一般喜歡與家人和俱樂部一起自駕車出游，也就是說游玩目的地要能夠滿足家庭旅游的需求和俱樂部主題的●自駕車群體在對目的地的選擇中，最具吸引力的因素分別有：自然風光、名勝古跡、民族風情、溫泉度假，特色小吃和溫泉度假是自駕車群體評判一個地方是否值得去玩得兩個最重要的1)共同駕車出游成員：我們在對被調查人駕車出游情況做調查時發現，與家人一起出2)吸引外出自駕車旅游的景點：3)旅游地可玩性：4)對云南的著名的旅游熱點景區的可玩性評價◆我們提出了一些云南的著名的旅游熱點景區和一些新興的◆我們對去過這些景區的人調查中發現人們對大理地熱國、騰沖熱海的平均滿意度在5左右，對柏聯SPA、春城高爾夫的平均滿意度在6左右，對滇池高爾夫、安寧溫泉、羅平、彌勒湖溫泉的平均滿意度都在8以上。◆滿意度在8以上的地方原因很多，比如：有可口的小吃，有(三)昆明自駕車群體對曲靖地區旅游的認識與評價1、昆明自駕車群體對曲靖的認知度較高，可玩性評價一般●有75%的人去過曲靖，有25%的人沒有去過。對對曲靖市和羅平的認知度較高，對三寶溫泉度假區認知的人相對較少。●去過曲靖游玩的昆明自駕車群體對曲靖個景區的可玩性評價總體來說一般，對在占益、陸良的游玩滿意度相對較高；●7成的自駕車群體認為曲靖的餐飲還是有一定的特色和吸引力，對爨文化的認知度非常低，6成的人表示從來沒有聽說過，但絕大多數人表示比較感興趣。1)對曲靖的景點的可玩性評價：2)對曲靖飲食吸引力評價：3)曲靖爨文化的了解度大部分人對曲靖爨文化的了解都不深，很多人都不太了解，有(四)昆明自駕車群體對曲靖三寶溫泉假區項目需求測試●昆明自駕車群體對三寶溫泉度假區的消費意愿性非常高，接近90%的人都表示會考慮去玩，其中18%的群體表示肯定會去。比●不愿意去的昆明自駕車群體表示，大多數溫泉都大同小異，沒●昆明自駕車群體對度假區內的自項目需求呈現出豐富的狀●超過半數的人愿意在三寶溫泉玩2天以上，選擇平時休假和周末去玩得人占絕大多數，日平均每人花費預算為160多元，低承受力平均為30萬/套，低于曲靖本地市民對度假區住宅的需4)愿意在三寶溫泉游玩的天數：在調查中我們發現愿意在三寶度假區游玩天數在1—2天的占大多數，而1天以內的人群最少。5)到三寶度假區玩的時間：6)預計到三寶度假區玩的的花費：預計到三寶度假區游萬的人群中，接近一半的人預計花費在101—200元左右，而在500元以上的消費群體相當少。目的需求強度和期待，在項目需求特征上，來看于曲靖本土市民的需三、曲靖周邊地區消費群需求潛力和需求特征分析本部分采取抽樣調查方式，對曲靖周邊地區自駕車群體進行定點攔截訪問，共接觸周邊地區自駕車群體1700多人，完成周邊地區居民合格樣本200份；對于周邊地區自駕車群體的旅游需求，我們從主要從幾個方面分析1、曲靖周邊地區自駕車群體基本特征2、曲靖周邊地區自駕車群體旅游消費狀況3、曲靖周邊地區自駕車群體對曲靖地區旅游的認識與評價4、曲靖周邊地區自駕車群體對未來曲靖三寶溫泉度假區旅游需求的狀況(一)曲靖周邊地區自駕車群體基本特征在了解地曲靖周邊地區自駕車出游群體需求特征之前，我們先了●男性比例遠遠高于女性，達到76%,地州及省外自駕車游客以高學歷為主，大專以上群體占66%,占游客的大多數，而低學歷●該群體以中青年為主，年齡集中在40歲以前，18-40歲群體占88%,平均年齡31歲。●職業較分散，什么職業的都有，其中較多的為：個體經營者、國營企業人員、自由職業者和私營企業人員。自駕車檔次以10萬元以下私家車人為主，達到61%,,10—20萬元中檔車車主占(二)曲靖周邊地區自駕車旅游消費狀況●曲靖周邊地區自駕車出游在2000年以后開始逐年增長，年增展率之間提高，其中增長最快的是2005年，●選在五一和國慶兩個黃金周出游的最多，這與這兩個節日時間●從黃金周自駕車出游單程所用時間看，單程所用時間8小時以上的最多，占22.9%,4小時以上的群體超過半數，平均單程距離5個小時，比昆明自駕車群體在黃金周的出游距離5.2小時略短；周末自駕車出游，單程自駕車距離集中在1-3小時的車程內，占到了總體的58.6%,平均單程車程距離3小時，比昆明自駕車群體周末平均出游距離2.2小時略高。●年平均出游的次數在3-4次的較多，超過半數的群體年平均出游次數在5次以上，總體年平均出游次數為5次/年，多數人認●有半數以上的人都選擇與家人一起駕車出游，占了51.7%,也有33%的人認為和朋友或同學一起駕車旅游也是一個不錯的選擇；很少有人選擇和俱樂部一同出游，這一點與昆明自駕車群都青睞于山河景觀，民俗風情，其它如：溫泉度假村、美味小●對于可玩性因素中，該群體認為安逸的住宿條件排在首位，這一點在其他群體中的需求提及沒有這么突出，其他如：特色的美味飲食、獨特的人文民族風情、秀麗的自然風景也是該群體考慮的重要因素。他們通常選擇的旅游地點是一些自然風光較好，有當地的旅游特色，有舒適的住宿條件的地方，同時省外游客還希望旅游的城市有一些具有保留收藏價值的紀念品出從歷年自駕車出游的人群分布看，呈明顯的上升趨勢，自駕車出游的人越來越多，調查結果表明，2000年以前自駕車出游的人只占了8.1%,自駕車出游的人很少，2000年以后，每年都有不同程度的增長，其中增長最快的是2005年。從自駕車出游的節日分布來看，選在五一和國慶兩個黃金周出游總的和起來也只占到了26.7%。3)自駕車出游的距離從黃金周自駕車出游單程所用時間看，3—4小時和8小時以上的比較多，占到了17.6%和22.9%,一個小時以內車程的最少，僅占了3.4%,其他幾個時段的相差不大。4)周末自駕車出游單程所用時間分布情況地方旅游，一般都集中在1-3小時的車程內，占到了總體的58.6%。5)年平均自駕車出游的次數分布從調查中我們了解到，有48.8%的自駕車旅游者，年平均出游的次數在3-6次之間，總體年平均出次數為5次/年。6)自駕車出游的人群構成的特點從自駕車出游的人群構成來看，有半數以上的人都選擇與家人一起駕車出游，占了51.7%,也有33%的人認為和朋友或同學一起駕車旅游也是一個不錯的選擇，選擇與異性朋友、單位同事、與俱樂部等一起團體出游的就要少得多。7)自駕車外出旅游的吸引點：8)對所列項目的游玩率：滿意度在8以上的地方原因很多，比如：特色小吃，有美麗的風(三)曲靖周邊地區自駕車群體對曲靖旅游的認識與評價的只占30%。對曲靖市的認知度較高，對其他如：陸良、沾益、羅平少；對曲靖個景點游玩的評價中等偏上，其中對在沾益、陸良游玩的爨文化有一定認知度，超過半數的人能聽說過爨文化，甚至對其有一3、主要數據圖表1)游客去過的曲靖的景點：在對游客去過的曲靖的景點調查過程中，我們發現去過羅平景點2)游客對曲靖各景點的評分：調查顯示，人們普遍對沾益、陸良的景點評3)對曲靖飲食吸引力評價：3)對曲靖爨文化的了解度：(四)曲靖周邊自駕車群體對曲靖三寶溫泉度假區項目測試●不愿意去的游客表示，他們不喜歡溫泉的感覺，覺得溫泉水不對度假區中在眾多子項目中需求中，與曲靖、昆明自駕車出游群體比較相似，對各種項目需求強度都比較高，評分相差不大，庭院式天，預計每天人均花費329元，比曲靖市民和昆明自駕車群體的預期花費都高。絕大多數人會帶家人、老人、孩子或幾個朋友的家人一起去出了很多建議，大家普遍認為度假區應該應該在價格方面實惠些，住2)三寶溫泉度假區內子項目需求強度評分：泉，滇東小吃都相當受歡迎，對一些新興的娛樂休閑項目，比如：攀3)對于住宿的建筑風格喜好偏好：4)愿意在三寶度假區游玩的天數：大多數人愿意在三寶度假區游玩的天數都在1—2天，所呆時間5)什么時間可能到三寶度假區玩：平時休假時、法定大假和周末的時間里，游客可能到三寶去玩得6)預計到三寶度假區玩的的花費：大部分的人喜歡幾個家庭一塊出游，同時喜歡帶上孩子一家出游格樣本202份；(一)省外入滇群體基本特征：●在省外入滇游客中，男性比例略高于女性，女性47%,男性●年齡在18-30歲群體達45%,31-50歲占43.3%,50歲以上的占11.7%,平均年齡34歲出游旅客以中青年為主；●省外入滇游客在職業上比較分散，什么職業的都有，其中較多的為：自由職業者、事業單位和政府機關員工、私/民企●據統計資料顯示，2005年全國城鎮居民家庭平均月收入2623元，省外入滇游客家庭平均月收入3587元，高于平均水平964元，高出全國平均家庭月收入36.87%最多的是云南周邊的省市的旅游者，如四川、貴州、湖南、湖北等，這幾個省也是和云南經濟交往比較密切的省份；其次是來自中國經濟比較發達的省份和城市的旅游者，如廣東、北京等；第三個特點序號省/直轄市/自治區百分比序號省/直轄市/自治區百分比序號省/直轄市/自治區百分比1四川陜西山西2湖南廣西江西3貴州吉林上海4江蘇山東浙江5湖北甘肅新疆6廣東福建內蒙古7北京黑龍江8河南遼寧9河北安徽(二)省外入滇游客入滇旅游基本特征省外入滇游客入滇旅游都有哪些特征?著重在本部分體現平時休假時，大家就會出來玩，其次是春季和三通常，省外入滇游客與朋友同學、單位同事出游的最多，其次是省外游客入滇游玩天數一般都比較長，平均入滇游玩天數為7天天算，平均每天每人花費為478元。省外入滇游客在選擇一個外省的旅游地時，有方方面面的考慮因素，其中提及率非常高的一點是，能夠游覽山海湖泊自然景觀，也就是說稀缺性的自然景觀是最吸引人遠道而來的，其次是游覽名勝文化古跡。另外還有體驗當地民俗風情、和當地特色美食小吃也是很多游優美豐富的自然風景、濃郁的民族風情和四季如春的宜人氣候是吸引省外游客到云南旅游的最主要的吸引力，游客提到最多的主是云南很多世界聞名的自然奇觀，喀斯特地貌、原始熱帶森林、常開不敗的鮮花和各種神奇植物，神秘而浪漫的多民族風情；昆明、大理、麗在對云南旅游開發意見中，大家提得最多的首先是交通和設問題、希望改善交通擁堵環境、改善道路條件，加強城市衛生和基礎設施建設；項目開發方面，很多游客認為云南資源非常豐富，應該加強基礎設施建設，積極開發人文風情城市交通擁擠，再建好一點，路上堵車太厲害，可加寬道路，建設立交橋城市有點亂，乞討行騙的多，從機場出來環境不好，吃的、住的消費高充分利用優勢(氣候)之類多開發旅游業提高景點各類服務人員的素質文化能力，加強對導游的規范化管理，組團要具體明確，導游解釋細致東西買的太貴，物價統一，希望沒有宰人現象對文化保有原始的味道，購物點太多對一些很好的旅游景區應加大力度保護不要污染和損壞它多建幾個飛機場去哪都坐飛機不用花費好多時間多開發旅游景點，保護環境、突出它的少數民族特色、景點開發要有現代氣息但不乏傳統文化延續多注重綠化，保護原生態的東西服務設備要先進齊全得的翻天復地的變化，這樣能讓人更振奮，記憶深.足不同旅客的需求.云南有很多不同類型的景區，那么對于省外游客來說，在云南哪種類型的景區更有吸引力呢?我們選擇了與項目比較相關的溫泉度假區、高爾夫度假區、東南亞主題公園三種不同風格的旅游景區，請省綜合吸引力評分結果為溫泉度假區71.5分，東南亞主題公園71.3公園對省外游客有一定的吸引力，而高爾夫度假區則對于普通游客來對于是否選擇高爾夫，與個人興趣愛好和經濟實力關系比較大；愿意去的多數表示自己喜歡這項運動，不愿去的主要表示，自己不會對于溫泉的吸引力評價，很多省外游客認為到處都有，而且衛生條件令人擔心，但如果云南的溫泉，能做得與當地民族風情和民族特對于東南亞風情主題樂園，游客對東南亞這個提法非常感興趣，認為如果可以不出國門，就能在云南感受到東南亞的風情、美食和購物的話，對游客是非常有吸引力的，不想去的游客主要表示，對于人(三)省外入滇游客到曲靖旅游現狀本部分主要體現，省外入滇游客對曲靖的認知度和到曲靖旅游的特征絕大多數省外入滇游客從來沒有去過曲靖，占84%,只有16的對于曲靖爨文化，省外游客的認知度非常低，多數人從來沒有聽●不愿意去的游客表示，沒必要跑這么原來泡溫泉，溫泉到處都均2.7天平時休假時、法定大假和其它不固定時間里，省外游客可能到三到三寶游玩的預計花費主要集中在100-300元/人/天，平均預算為316元/人/天，花費到500元/人/天以上后，接受度大大降低。價在20-100萬不等，平均總價為31.1萬元/套。個朋友的家庭去，要不就是自己一家人去；另外還可能單位組織去，其中主要提到了宣傳、交通、服務設施、項目開發、生態環保等方面的問題；希望加大宣創力度、注重度假區內部外部交通的建設，項目開發注重生態保護、重點融入古樸、自然、森林、鄉村等概念；形成特色化、地方化、民族化，差異化項目，打造國際化影響力等。主要意見——大力宣傳打廣告，做投資廣告向外開放，多在電視上做廣告、在昆明做大型戶外廣告，讓全世界都知道300元左右就可以了吃喝玩樂住一條龍服務，進入景區微笑服務服務設施跟上，配套設施齊全，環境好，衛生，作好交通方便配醫療設備安全條件設施要改善，把新舊東西結合起來搞出自己的特色，云南自然資源豐富，多搞些自然風光，古樸一點好，回歸自然原始文化接近自然，安靜，環境要充滿綠色能建成養老院一樣就會更好，應該首先讓人們去免費體驗一下突出溫泉特色，體驗文化，風土人情，要突出云南的地方特色，尤其是原始氣息，不要與省外雷同建成全國最大的，最著名的溫泉度假區建設有民族特色的東西能舉行民族傳統娛樂項目特色文化小吃等要有鄉村風味特色多接近大自然有些交通旅游車坐在上面就可以游覽整個景區交通便利，價格適當，盡快修通昆曲高速公路旁邊有火車站以政府部門出面獎給全國各地的優秀工作者，作出特殊貢獻的人發放優惠卡，這不僅可以體現云南省政府對各地人民的關愛，同時拉動旅游業(五)三寶溫泉度假別墅意向購買群體特征2、該群體來過云南旅游的次數平均1.95次，與總體的平均2.23、該群體家庭月總收入平均為3400元，與總體平均3586元相比游客中最有錢的，也不一定是最常來云南的，而主要體現在性格特征通過上述數據可以得出以下幾個方面的啟示——省外入滇游客，目前對于曲靖認知度和到達率都比較低，但是，在得知曲靖三寶溫泉項目未來建設設想的前提下，對三寶溫泉表示出了較強的需求度；就像很多游客是因為知道麗江才知道的昆明，而不是先知道昆明才知道麗江，所以，若項目吸引力的挖掘塑造成功，就能夠大大帶動曲靖地區旅游的發展，而不會形成不在旅游熱點地區就不能開發旅游熱點項目的情況，而形成項目在依托地區發展的同時帶●項目吸引力塑造上需要下大功夫，可依托云南旅游大品牌因為區域不熱，所以項目吸引力的塑造上需要花更多功夫，項目要達到人們到一個地方去旅游度假所需要的所有必須功能。雖然曲靖旅游不熱，但是云南旅游熱，項目開發可以依托于云南這個大品牌，●項目宣傳上需要下大功夫想要吸引省外游客，在目前旅游還不算熱的地區脫穎而出，在項目宣傳方面需要下大力。而宣傳過程中，注重文化、特色和氛圍的營五、單位團體、旅行社、投資經營者需求分析對于團隊需求部分，本次調查主要針對曲靖單位團體與昆明單位團體，昆明的旅行社和曲靖的旅行社、昆明和曲靖的品牌性經營商家進行行了深度訪談，了解其對三寶項目的具體需求。主要的出的結論1、單位團體需求分析●需求狀況對于會議和單位外出旅游的需求非常高，人均消費每次500-3000元不等，一般平均每年外出3次以上。●單位團體出游、會議對目的地的選擇心理一般單位出游會選擇名氣比較大，景點發展比較成熟的地方，各種配套設施要齊全，安全要做到位(交通安全，人身安全)旅游點各種附帶產業要發展成熟(比如購物、小吃、交通等),就會議條件而言，會議場所的布置科技含量要高(相應的電腦軟件要齊全),單位出游要求目的地要求安全，安靜，有會議場所，著重于會議，檔次上相對高●對曲靖和三寶溫泉的印象很多昆明的單位沒有組織過去曲靖游玩、開會，但對曲靖還是有無論是曲靖還是的單位團體對外出會議、培訓的需求非常大。對●三寶溫泉度假區項目的需求心理和需求特征對于三寶溫泉的改擴建持很高的肯定態度，對去會議、游玩的意愿度非常高，對拓展訓練有一定需求，認為三寶溫泉的自然風光與原始生態感覺很好，也非常的期待。昆明的單位團體認為三寶溫泉的距昆明的距離比較合適外出會議和單位出游。對溫泉度假項目也非常感興趣，對于度假區風格，更多人比較青睞古樸自然的風格，但要有完住宿風格上森林木屋和庭院式小別墅的形式最受歡迎，會議風格上，還是星級酒店會議中心最受歡迎，因為普遍被認為比較正式，另外對庭院式會議區也比較感興趣。一般會玩2-3天左右，平均每天人均消費在200元左右。能夠根據不同的會議做出不同的調整),環境要優雅(自然風光)。●發展心理●線路經營發展趨勢●對曲靖三寶溫泉度假區的看法五星級的酒店，讓各種檔次的人都能住進去。平均人均日日消費●對旅游地產商業投資心理●對曲靖三寶項目的投資心理●投資者信息來源方式主要信息來源在和朋友聊天中獲得，其次是看報紙，報紙提及率對于度假區的開發建設，上述三類單位團體分別提出了很多中肯省外入滇旅游消費者；經過對上述各大群體的抽樣調查，得出各群體群體肯定會去消費可能會去消曲靖本地消費群體昆明自駕車外出旅游消費群體周邊地區自駕車外出旅游消費群體省外入滇旅游消費群體根據各群體對項目消費的意向性，結合各群體樣本總體大小，可曲靖市人口構成：非農業人口69.8萬，其中麒麟區23.3萬，其他縣市46.5萬人，麒麟區非農業人口中30%為有效旅游需求群體，其曲靖本地消費群體總體=23.3萬*30%+46.5*10%=11.64萬人按每年兩次計算，需求規模為23.3萬人次。人均消費200-300元，年消費規模為4656-6984萬元。昆明市民用小汽車數量為25萬輛左右，以此作為昆明自駕車車次總體71%,肯定會群體取值80%,可能會群體取值50%=25萬*18%*80%+25萬*71%*50%=3.6+8.9萬車=12.5萬車按平均每車3人計算，則為37.5萬人，按每年去1-2次計算則為37.5-75.0萬人次/年，人均消費250元，年消費規模為9375-18750萬泉度假區度假的只有8%;“可能會”的有66%,肯定會群體取值70%,可能會群體取值30%=25萬*8%*70%+25萬*66%*30%=1.4+4.9萬車=6.3萬車人均消費300元，年消費規模為5670萬元即300萬人次。在這部分消費群中，對三寶溫泉旅游感興趣并表示肯定會的占12%,可能會的占52%。肯定會權重取值30%,可能會權重取值10%;=10.8+15.6萬人=26.4萬人次將達到20-30萬人次，人均意愿消費316元，年消費規模為6320-9480根據需求調查和2004年昆明各類旅行社旅游團隊組織人次和全省單位團體基本數量綜合測算，昆明旅行社組織旅游團隊到三寶溫泉度假區人次規模有可能占全省旅游團隊的7%-15%左右(曲靖旅游接待人次占全省總量的7%),即1.4-3萬人次左右(昆明旅行社2004年組織團隊20萬人次);單位團體組織到三寶溫泉度假和會議需求規模為1-2萬人次左右。人均消費均在300元左右。則所有團隊需求規模為2.4-5萬人次，消費規模為720-1500萬元。度假區重新開發后的市場規模：108萬人次/年，2.7億元/年序號目標群體量(萬消費頻次(次)人次)人均消費(元)1曲靖本地群體2昆明自駕車群13141樂觀估計：依據各上述各群體消費頻次和消費金額樂觀估計，度假區開發后市場規模：150萬人次/年，6.4億元/年序號目標群體群體數消費頻次(次)消費人人次)人均消費(元)市場規1曲靖本地群體22昆明自駕車群體23云南地州群體14省外入滇群體15團體單位群體1合計曲靖三寶溫泉項目是一個以溫泉為主題的休閑度假旅游區，所以目在云南的競爭結構上來看，與項目構成競爭的項目就是以溫泉，或省內的溫泉項目顯然與三寶溫泉項目形成直接競爭關系，省內的其他旅游休閑項目，雖然會造成游客分流，但也可能與三寶溫泉項目形成互補和互相拉動的作用。下面，主要以分析溫泉項目的競爭結構競爭結構主要從溫泉度假區的品牌訴求點、配套設施、規劃、特配套設施溫泉品牌溫泉項目競爭力規劃特色●自然資源型資源長期大量無序開采利用，至今給人大牌檔的消費形象，目前也在騰沖熱海隨地處云南邊境，目前交通條件不便，但還是吸引了大溫泉水質以蘊含豐富的硫黃而著稱，有治療美容的功效；懷胎泉等美麗的傳說更給騰沖的溫泉增添了神秘的色彩；獨一無二的自然條件和水質，使其他溫泉無法替代的。隨著騰沖交通條件的改善，其溫泉旅●民族風情型。云南旅游以民族風情著稱，民族文化體驗無疑是吸引游客的一大王牌，將溫泉與民族文化相結合，溫泉就變得不再是溫泉，而成了一此類溫泉在建筑體系及建筑風格上與當地的建筑特色相近在景觀設計中多結合當地的特色植物與當地的自然資源；風格上都是傳統老式的建筑風格的特色建筑；溫泉感覺原始自然，強調民族神秘氣息。同時在宣傳上也與當地的民族風情相結合，主要依靠吸引外來游客為主，同時也吸引部分當地人群。如大理地熱國，依托大力理國家級優秀旅游城市的大品牌，建造有民族風情感的溫泉度假區，形成了其獨●康體體驗型●歷史氛圍類從溫泉項目來看，目前不論國內還是國外，省內還是省外的各種溫泉旅游項目在設施基本構成上大體相同，根據溫泉的主力配套進行分析，可以將溫泉分為兩大類：旅游類度假類，他們得配套設施主1)療養保健項目：主要設施包括溫泉浴及其他各式保健浴，同時還有其他療養設施：如SPA等。2)旅游購物項目：主要包括商業街、酒店等多種形式的商業項目3)休閑娛樂項目：主要設施包括電影院、KTV、水上樂園、兒童樂園4)體育鍛煉項目：只要設施包括各類體育項目，如：高爾夫、騎馬、5)餐飲項目：主要設施為特色餐飲設施等6)會議設施項目：主要設施包括會所、商務中心等建筑7)景觀項目：包含各類自然人為景觀目前溫泉的配套設施主要就是由上述的幾類共同組成，對溫泉的建構成項目構成設施包含主體主要人群其他療養保健項目室內設施各類保健溫泉、特色浴全年齡人群差異性室外設施各類露天溫泉區全年齡人群普遍性其他設施日光浴、SPA、桑拿等中、青年人群差異性旅游購物項目商鋪商業步行街全年齡人群差異性酒店全年齡人群普遍性休閑娛樂類室內設施如KTV,酒吧電影院等娛樂場所中青年人群普遍性室外設施水上樂園、兒童樂園等普遍性體育鍛煉項目室內運動設施如：網球場、射箭場、保齡中青年人群為主，含部分老年差異性室外運動設施騎馬場、高爾夫球場等中青年人群為主差異性餐飲項目室內設施中餐、西餐、火鍋等等全年齡人群普遍性室外設施露天燒烤、營火晚會等全年齡人群普遍性其他美食街等全年齡人群差異性會議設施會所普遍性商務中心普遍性上表主要列出了6類設施的具體分類情況。景觀設施存在的差異1)目前溫泉設施普遍性所占比重大，因此造成溫泉更容易成為同質性較強的建筑群。因此目前溫泉在建筑上主要凸現的僅是一些存在差異2)從建筑的風格上進行差異性的劃分也是目前溫泉在建設中的一個重點。但是從建筑的使用性質來劃分，并沒有太多的區別。當然，對于建筑的外立面采用不同風格的建筑形式也是目前溫泉在建設中凸現自知名溫泉的建筑都有一個共同點：自然景觀與人文景觀、建筑體系相4)目前溫泉建筑針對人群有一定的劃分。仔細觀察幾個溫泉后，可以得到的結論是：目前國內溫泉可明顯看除在建筑上并不采取全年齡接溫泉在建筑的過程中，根據各自使用功能的不同而加以區別。如：水上樂園與兒童樂園在一個區域。大眾溫泉與個體溫泉在一個區溫泉水質和其他自然資源也不是云南最好的，高檔會所化缺乏基礎，規模化容易被超越。文化氛圍營造上，目前云南溫泉旅游項目中還沒有代表作，曲靖是爨文化的發源地，其悠久歷史和獨特性在省內和國內外都是獨一無二的，在歷史文化氛圍營造上有獨度假區開發后未來三到五年的土地價值如何?這是決定項目投資圍面積為15.67平方公里。基準地價的評估基準日為：2003年12月20日。及宗地紅線內場地平整),法定最高出讓年限40年的完整土地使用權及宗地紅線內場地平整),法定最高出讓年限70年的完整土地使用權及宗地紅線內場地平整),法定最高出讓年限50年的完整土地使用權土地級別地塊特征與下一級地價差異一類土地麒麟區傳統的商業中心區，珠江源廣場和南城門建成后更加強了這一中心區的地位。城市商業分析上經常說的一句話是：“南京路就是南京路，王府井就是王府井”。二類土地商業中心區近鄰，市、區兩級政府所在地，二級三類土地歷史上的城郊結合部，改革開放后的新城區，大型工廠和居住區并存，新開發區和城中村相鄰，已經具有濃郁的城市氛圍，但是還遺留著城郊結四類土地四類土地有兩種類型：一種是老城區的城郊結合部，大量的農村和耕地存在，過去十年來開發的各類批發市場存在，大型貨車通行的主要交通干道附近，噪聲和空氣污染相對嚴重。但是距離城市中心較近，居民生活方便；第二類是新近開發的南市區，經過統一規劃，城市配套較好，道路五類土地這類土地與四類土地相比，距離城市中心相對更遠，并且沒有經過統一規劃和大規模城市配套建