房地產企業會計第四章房地產企業存貨的核算第四章房地產企業存貨的核算【本章主要內容】本章主要介紹存貨的概念、內容、成本構成；材料按計劃成本法和實際成本法核算的方法；出租房和周轉房的核算；期末存貨的計價原則及方法。【本章主要技能點】采購保管費的計算；實際成本法下的材料核算；計劃成本法下的材料核算；期末存貨的計價。第一節存貨概述

一、存貨的概念和范圍

存貨是指企業在開發經營過程中為銷售或耗用而儲存的各項有形資產。房地產企業為銷售而儲存的資產主要指開發產品、在建開發產品、出租開發產品等；為耗用而儲存的各項資產主要是指庫存材料、庫存設備、低值易耗品、周轉房等。企業持有存貨的最終目的是為了出售。

存貨范圍的確認，應以企業對存貨是否具有法定所有權為依據。凡在盤存日,法定所有權屬于企業的一切物品,不論其存放何處或處于何種狀態,都應作為企業的存貨；反之,凡法定所有權不屬于企業的物品，即使尚未遠離企業,也不應包括在本企業存貨范圍之內。房地產企業為購建固定資產儲備的材料物資、特準儲備物資和專項儲備物資,雖有存貨的某些特征,但不屬于企業的存貨。

二、存貨的分類

房地產企業為銷售和耗用而儲存的存貨品種繁多,按其經濟用途可以分為以下幾類:1、材料:指房地產企業用于房地產開發經營的各種材料,如鋼材、木材、水泥等；2、設備:指房地產企業用于開發工程的各種設備，如暖衛設備、通風設備、照明設備等；3、低值易耗品:指未達到固定資產標準的各種用具物品等勞動資料,如工具、管理用具等；4、開發產品:指房地產企業已經完成全部開發過程,并已經驗收合格達到設計標準,可以按照合同規定的條件移交購貨單位,或者可以作為商品對外銷售的產品；5、出租開發產品:指房地產企業開發完成,用于出租經營的土地和房屋；6、周轉房:指房地產企業開發完成,用于安置拆遷居民周轉使用的房屋；7、在建開發產品:指房地產企業正在開發建設過程中的土地和房屋；企業存貨按存放地點和保管責任分類,可以分為庫存存貨、在途存貨、委托加工存貨、自制存貨等。三、存貨數量的盤存方法企業存貨的數量需要通過盤存來確定，常用的存貨數量盤存方法主要有實地盤存制和永續盤存制兩種。（一）實地盤存制實地盤存制也稱定期盤存制，指會計期末通過對全部存貨進行實地盤點，以確定期末存貨的結存數量，然后分別乘以各項存貨的單價，計算出期末存貨的成本，記入各有關存貨賬戶，倒軋本期已耗用或已銷售存貨的成本。采用這種方法，平時對有關存貨賬戶只記借方，不記貸方，每一期末，通過實地盤點確定存貨數量，據以計算期末存貨成本，然后計算出當期耗用或銷貨成本，記入有關存貨賬戶的貸方。以下列存貨的基本等式為依據：期初存貨+本期購貨=本期耗用或銷貨+期末存貨期初存貨成本和本期購貨成本這兩項數字都不難從賬上取得，待通過實地盤存，確定期末存貨成本，則本期銷貨成本即可用上述公式進行計算。（二）永續盤存制永續盤存制也稱賬面盤存制，指對存貨項目設置經常性的庫存記錄，即分別品名規格設置存貨明細賬，逐筆或逐日地登記收入發出的存貨，并隨時記列結存數。通過會計賬薄資料，就可以完整地反映存貨的收入、發出和結存情況。在沒有發生丟失和被盜的情況下，存貨賬戶的余額應當與實際庫存相符。采用永續盤存制，并不排除對存貨的實物盤點，為了核對存貨賬面記錄，加強對存貨的管理，每年至少應對存貨進行一次全面盤點，具體盤點次數視企業內部控制要求而定。

（三）實地盤存制與永續盤存制的比較實地盤存制和永續盤存制作為確定存貨數量的兩種方法，各有其優缺點和實用性。實地盤存制的主要優點是簡化存貨的日常核算工作，但加大了期末的工作量。不僅如此，實地盤存制的主要缺點，一是不能隨時反映存貨收入、發出和結存的動態，不便于管理人員掌握情況；二是容易掩蓋存貨管理中存在的自然和人為的損失。由于“以存計銷”和“以存計耗”倒擠成本，從而使非正常銷售或耗用的存貨損失、差錯，甚至偷盜等原因所引起的短缺，全部擠入耗用或銷貨成本之內，掩蓋了倉庫管理上存在的問題，削弱了對存貨的控制；三是采用這種方法只能到期末盤點時結轉耗用或銷貨成本，而不能隨時結轉成本。因此，實地盤存制的實用性較差，僅適用于那些自然消耗大、數量不穩定的鮮活商品等。

四、存貨成本的計價方法存貨的計價包括取得時計價、發出時計價和期末計價三方面。（一）存貨入帳價值的確定

房地產企業存貨有不同的來源渠道,其取得成本的構成也不同。從理論上講，凡與存貨形成有關的支出均應計入存貨的價值。第一,外購存貨,其實際成本構成如下:1、買價:指購入存貨的發票價格,由于房地產企業屬于非增值稅納稅單位,其購進的存貨價格一般是指含增值稅的發票價格,但核定為增值稅納稅人的物資供應公司,其存貨成本中不含增值稅進項稅額;2、運雜費:指運抵倉庫前發生的運輸費、裝卸費、包裝費和保險費；3、流通環節繳納的稅金、應分攤的外匯差價；4、采購保管費:指企業的物資供應部門和倉庫在組織材料物資采購、供應、保管、收發過程中所發生的各項費用,如采購保管人員的工資、福利費、辦公費、差旅交通費、折舊費、修理費、勞動保護費、材料整理和零星運費,材料物資盤虧及毀損(減盤盈)等。需要特別指出的是,對于采購保管費,一般工商企業將其作為期間費用處理,而房地產企業則將其納入存貨成本,先在“采購保管費”賬戶中歸集,然后再采用一定的分配方法將其分配計入各項存貨成本。

第二,自制存貨。其實際成本包括制造或建造過程中發生的各項實際支出。如自營施工建設的開發項目所發生的材料費、人工費、機械使用費、其他直接費和施工間接費。第三,委托加工存貨。其實際成本包括實際耗用的原材料或半成品成本、往返運雜費和加工費等。采用出包方式施工的開發項目實際成本應為支付承包施工企業的工程價款。第四,投資者投入的存貨,其實際成本為評估確認或合同、協議約定的價值。第五,接受捐贈的存貨,其實際成本為發票賬單所列金額加上企業負擔的運雜費、保險費和稅金,無發票賬單的,按同類存貨的市價計價。第六,盤盈的存貨,其實際成本為重置完全成本。第七,以物易物形成的存貨,按《非貨幣性交易準則》的規定確定換入存貨的入賬價值。（二）發出存貨價值的確定企業的各種存貨是分次購入或形成的,同一品種的存貨,每批購入或形成的單位成本往往不同。企業領用或發出的存貨,可以按實際成本核算，也可以按計劃成本核算，如采用計劃成本核算，會計期末應調整為實際成本。按實際成本核算的,就需要確定或選擇一定的方法,計算發出存貨的價值。在實際成本核算方式下，企業可以采用的發出存貨成本的計價方法包括個別計價法、先進先出法、月末一次加權平均法、移動加權平均法等。1、個別計價法。亦稱個別認定法、具體辨認法、分批實際法，采用這一方法是假設存貨具體項目的實物流轉與成本流轉相一致，按照各種存貨逐一辨認各批發出存貨和期末存貨所屬的購進批別或生產批別，分別按其購入或生產時所確定的單位成本計算各批發出存貨和期末存貨成本的方法。在這種方法下，是把每一種存貨的實際成本作為計算發出存貨成本和期末存貨成本的基礎。個別計價法的成本計算準確，符合實際情況，但在存貨收發頻繁情況下，其發出成本分辨的工作量較大。因此，這種方法適用于一般不能替代使用的存貨、為特定項目專門購入或制造的存貨以及提供的勞務。2、先進先出法。是指以“先購入的存貨應先發出(銷售或耗用)”這樣一種實物流動假設為前提，對發出存貨進行計價的一種方法。先進先出法可以隨時結轉存貨發出成本，但較繁瑣;如果存貨收發業務較多、且存貨單價不穩定時，其工作量較大。在物價持續上升時，期末存貨成本接近于市價，而發出成本偏低，會高估企業當期利潤和庫存存貨價值;反之，會低估企業存貨價值和當期利潤。[例4—1]假定某公司某種存貨的數據資料如表4—1所示。日期收入發出結存數量單位金額數量單位金額數量單位金額1月1日存貨30021月4日購貨2002．21月10日發貨4001月20日購貨3002．31月28日發貨2001月30日購貨2002．5

采用先進先出法計算的本月發出存貨的成本為（300×2+100×2.2）+(100×2.2+100×2.3)=820+450=1270(元)月末結存成本為:200×2.3+200×2.5=960(元)采用先進先出法計算的存貨成本如表4—2所示：3、月末一次加權平均法。計算公式如下：存貨單位成本=[月初庫存存貨的實際成本+∑(本月個批進貨的實際單位成本×本月個批進貨的數量)]÷(月初庫存存貨數量+本月各批進貨數量之和)本月發出存貨的成本=本月發出存貨的數量×存貨單位成本本月月末庫存存貨成本=月末庫存存貨的數量×存貨單位成本

第二節實際成本法下原材料的核算一、實際成本法下原材料核算的賬戶設置原材料在途物資

二、實際成本法下原材料取得的核算（一）外購原材料的核算1.材料到達企業驗收入庫，同時貨款已經支付借：原材料應交稅費——應交增值稅（進項稅額）貸：銀行存款2.結算憑證已到，貨款已付，材料尚未驗收入庫借：在途物資應交稅費——應交增值稅（進項稅額）貸：銀行存款待材料運到驗收入庫時：借：原材料貸：在途物資3.材料已驗收入庫，貨款尚未支付（1）發票賬單已到，貨款暫欠。借：原材料應交稅費——應交增值稅（進項稅額）貸：應付賬款（應付票據）（2）發票賬單未到，貨款未付月末暫估入庫，下月月初紅字沖回借：原材料貸：應付賬款——暫估應付款

4.采購中發生短缺和毀損（1）因供貨單位、外部運輸機構等責任造成的毀損和短缺，應將收回的物資短缺或其他賠款，沖減所購物資的采購成本。借：其他應收款應交稅費——應交增值稅（進項稅額）（紅字）貸：在途物資

（2）尚待查明原因毀損、短缺。查明原因前，計入待處理財產損溢——待處理流動資產損溢；借：待處理財產損溢貸：原材料查明原因經批準后，進行相應處理。借：其他應收款管理費用貸：待處理財產損溢（3）因遭受意外災害發生的損失。借：待處理財產損溢貸：原材料應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）借：其他應收款營業外支出——非常損失貸：待處理財產損溢——待處理流動資產損溢（二）自制原材料的核算借：原材料貸：生產成本（三）投資者投入原材料的核算借：原材料應交稅費——應交增值稅（進項稅額）貸：實收資本（或股本）資本公積三、實際成本法下原材料發出的核算（一）存貨發出的計價方法1.先進先出法2.加權平均法（1）月末一次加權平均法加權平均單位成本＝（月初結存存貨成本＋本期收入存貨成本）/(月初結存存貨數量＋本期收入存貨數量)（2）移動加權平均法3.個別計價法（二）原材料發出的核算根據“領料單”或“限額領料單”、“領料登記簿”或“發出材料匯總表”編制發出材料的記賬憑證，登記原材料總賬、明細賬。借：生產成本制造費用管理費用貸：原材料

四、采購保管費的歸集和分配1、采購保管費的歸集[例4-9]本月采購保管部門發生如下費用:應付工資薪酬15000元,應付福利費2100元,固定資產折舊5000元,攤銷修理費1000元,領用消耗性材料500元,用銀行存款支付辦公費、差旅費6400元。①借:采購保管費23600貸:應付工資薪酬15000應付福利費2100累計折舊5000待攤費用1000庫存材料500②借:采購保管費6400貸:銀行存款64002、采購保管費的分配按實際分配率分配采購保管費,是將本月發生的采購保管費以當月購入材料物資的買價和運雜費為標準,全部分配計入本月購入材料物資的采購成本。其計算公式如下:采購保管費實際分配率=本月發生的采購保管費/本月購入材料物資的買價和運雜費×100%[例4-10]本月發生的采購保管費為30000元，假若本月購入材料物資的買價和運雜費合計為1200000元，其中購入鋼材的買價和運雜費為240000元。則采購保管費實際分配率=30000/1200000=2.5%月末,將本月發生的采購保管費按實際分配率分配計入驗收入庫材料的實際成本。鋼材本月應承擔的采購保管費=240000×2.5%=6000元該項材料實際成本=240000+6000=246000元借：原材料——原料及主要材料

6000貸:采購保管費6000計劃成本法是指企業存貨的收入、發出和結余均按預先制定的計劃成本計價，實際成本與計劃成本之間的差額單獨進行核算。計劃成本法一般適用于存貨品種繁多、收發頻繁的企業。一、計劃成本法下原材料核算的賬戶設置原材料材料采購材料成本差異第三節計劃成本法下原材料的核算二、計劃成本法下原材料取得的核算（一）外購材料的核算1.購入時：借：材料采購（實際成本）應交稅費——應交增值稅（進項稅額）貸：銀行存款2.入庫時：借：原材料貸：材料采購（計劃成本）3.月末結轉采購材料的成本差異借：材料采購（實際小于計劃數）貸：材料成本差異（節約差異）借：材料成本差異（超支差異）貸：材料采購（實際大于計劃數）（二）自制材料的核算借：原材料（計劃成本）材料成本差異（或貸方）貸：生產成本

三、計劃成本法下原材料發出的核算（一）月初材料成本差異率月初材料成本差異率＝月初結存材料的成本差異/月初結存材料的計劃成本×100％（二）本月材料成本差異率本月材料成本差異率＝（月初結存材料成本差異＋本月收入材料的成本差異）/（月初結存材料的計劃成本＋本月收入材料的計劃成本）×100％發出材料應負擔的差異額＝發出材料的計劃成本×材料成本差異率本月發出材料的實際成本＝發出材料的計劃成本＋發出材料應負擔的差異額（三）會計處理1.平時領用時：借：生產成本制造費用管理費用貸：原材料（按計劃成本）2.月末結轉本月領用材料應負擔的成本差異：借：生產成本制造費用管理費用貸：材料成本差異（按計劃成本*差異率）

四、采購保管費的歸集和分配按計劃分配率分配采購保管費,是根據全年計劃采購保管費和全年計劃采購物資的買價及運雜費計算采購保管費的計劃分配率,并據以分配采購保管費的一種方法。其計算公式如下:采購保管費計劃分配率=全年計劃采購保管費/全年計劃采購物資的買價和運雜費

某項材料物資應負擔的采購保管費=某項材料物資的買價和運雜費×計劃分配率按計劃分配率分配采購保管費,在各月份采購保管費不均衡的情況下，使采購保管費的分配和物資采購成本的計算趨于合理。在按實際成本進行材料物資日常收發計價時，還便于及時確定購入材料物資的實際成本。按計劃分配率分配的采購保管費與實際發生的采購保管費的差額,平時可以保留在“采購保管費”賬戶不予結轉,在編制資產負債表時，列入“待攤費用”項目,如為貸方余額則抵減待攤費用。年度終了時,應將其差額全部計入物資的采購成本,調整本年購入材料物資的實際成本，為簡化核算手續，其差額也可全部調整發出材料物資的實際成本,計入有關項目的開發成本。一、庫存商品的核算（一）庫存商品概述1.工業企業的產成品2.商品流通企業外購或委托加工完成驗收入庫用于銷售的各種商品第四節其他存貨的核算（二）庫存商品的核算1.產成品的核算（1）完工產品驗收入庫借：庫存商品貸：生產成本（2）銷售庫存商品結轉成本借：主營業務成本貸：庫存商品2.商品的核算（1）數量進價金額核算法（2）售價金額核算法采購時（暫不考慮增值稅）：借：庫存商品（售價）貸：銀行存款商品進銷差價銷售時：借：銀行存款貸：主營業務收入（售價）借：主營業務成本貸：庫存商品（售價）月末：借：商品進行差價(已售商品應負擔的進銷差價，=銷售收入*差價率)貸：主營業務成本二、委托加工物資的核算

（一）委托加工物資概述1.含義2.成本構成（1）委托加工存貨成本=實際消耗材料成本+加工費用+運雜費用+計入成本的稅金（2）消費稅的處理：（生產環節征收）a.繼續生產：準予抵扣計入“應交稅費——應交消費稅”借方b.直接銷售：計入“委托加工物資”（二）委托加工物資的核算1.發出材料借：委托加工物資貸：原材料2.支付來往運費、加工費：借：委托加工物資貸：銀行存款3.完工驗收入庫:借：原材料貸：委托加工物資

三、包裝物的核算（一）包裝物概述包裝物是指生產經營過程中為包裝本企業產品而儲備的各種包裝容器，如桶、箱、瓶、壇、袋等。（1）生產過程中用于包裝產品并作為產品組成部分的包裝物；（2）隨同商品出售而不單獨計價的包裝物；（3）隨同商品出售而單獨計價的包裝物；（4）出租或出借給購買單位使用的包裝物。（二）包裝物的核算1、包裝物取得的核算：同原材料2、包裝物發出的核算包裝物的攤銷方法主要有一次轉銷法和五五攤銷法。一次攤銷法是指包裝物在領用時就將其全部價值計入相關成本費用;五五攤銷法是指包裝物在領用時先攤銷價值的一半，在報廢時再攤銷其價值的另一半。周轉材料——包裝物”賬戶應設置“在庫”、“在用”、“出租”、“出借”、“攤銷”等明細賬戶。（1）生產領用包裝物生產成本（2）隨同商品出售單獨計價的包裝物其他業務成本（3）隨同商品出售但不單獨計價的包裝物銷售費用（4）出租、出借包裝物其他業務成本、銷售費用

四、低值易耗品的核算（一）低值易耗品概述低值易耗品是指單位價值較低或容易毀損的，不能作為固定資產的各種用具和物品。低值易耗品按其用途可以分為以下幾類:1.一般工具2.專用工具3.替換設備4.管理用具（滿足固定資產確認條件的列固定資產）（二）低值易耗品的核算為了加強對低值易耗品的管理與核算，企業應設置“周轉材料——低值易耗品”科目。該科目核算企業庫存的低值易耗品的實際成本或計劃成本。1、低值易耗品取得的核算2、低值易耗品發出的核算發出低值易耗品攤銷方法:一次攤銷法、五五攤銷法。（1）領用時：在庫轉在用；同時攤銷50％:借:周轉材料——低值易耗品——在用貸：周轉材料——低值易耗品——在庫借：制造費用貸：周轉材料——低值易耗品——攤銷（2）報廢：攤銷50％:；在用沖攤銷借：制造費用貸：周轉材料——低值易耗品——攤銷借：周轉材料——低值易耗品——攤銷貸：周轉材料——低值易耗品——在用（3）材料收入沖費用借：原材料貸：制造費用第五節存貨清查一、存貨清查概述

二、存貨清查核算（一）存貨盤盈的核算對存貨盤盈的金額一般作沖減管理費用處理1.批準前:借：庫存商品貸：待處理財產損溢——待處理流動資產損溢2.批準后:借：待處理財產損溢——待處理流動資產損溢貸：管理費用（二）存貨盤虧的核算對盤虧、毀損等的損失要分別按不同性質的原因進行處理:由于自然損耗造成的定額以內的短缺應在相關成本費用中核銷;由于各種原因造成的超定額損耗，應該明確責任后，由有關單位或個人賠償，實在無法確定責任單位或個人的，在管理費用中核銷;由于自然災害等不可抗拒原因發生的嚴重損失，應在扣除保險公司賠償后，在營業外支出中列支。如果企業存貨是采用計劃成本核算的，還應當同時結轉成本差