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發布時間：2010-07-0210:33:01去年，武漢市商品房交易異常，房價一路攀升，也帶動了二手房交易市場，面對扶搖直上的房價，在利益驅使下，一些賣房者反悔毀約的行為，導致二手房糾紛案件大幅增加。據統計，在我院民二庭，2007年全年受理房屋買賣合同糾紛案件8件，但在2008年3月中旬，民二庭受理該類案件19件，呈直線上升趨勢。上述案件全部是因賣房人反悔，不履行合同導致糾紛的產生。在審理這類案件中，辦案法官普遍感到棘手的問題有兩點，第一，爭議雙方簽訂的房屋買賣合同效力問題；第二，在合同不得不解除時，買房者要求售房者賠償房屋的升值部分應否支持，以及房屋升值部分的損失怎樣認定的問題。下面就上述問題作一些探討。

一、房屋買賣合同的效力認定。

在民二庭目前受理的19件房屋買賣合同糾紛案件中，賣房者毀約的理由如出一轍，一是以簽訂合同時，出賣人并未辦理權屬證書，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第六項的規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的規定，房屋買賣合同無效，合同當然不能履行。如原告葉某訴被告張某及第三人某中介公司房屋買賣合同糾紛案，原告訴稱，2007年7月5日，其與被告及第三人簽訂一份《房屋出售協議書》，約定被告將其某花園小區房屋一套賣給原告，價款578，000元，被告及第三人協助原告辦理兩證。合同簽訂后，原告依約將購房款558，000元交付被告，并辦理了兩證，但在原告攜尾款20，000元找到被告，要求其交付房屋時，被告以房屋漲價為由，要求加價200，000元才交付房屋，為此，原告訴請法院判令被告立即交付房屋，并承擔違約金。被告辯稱，出賣房屋時，其并不知法律有規定，即沒有辦理兩證的房屋不能進行轉讓，因房屋買賣合同違反了法律強制性規定，應為無效。二是以簽訂合同時，未經夫妻一方書而同意，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第四項及最高人民法院《關于貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見》第89條的規定，所簽訂的房屋買賣合同無效。如：原告賀某、徐某訴被告胡某、金某房屋買賣合同糾紛案，兩原告與被告胡某系同事關系，2002年12月2日，兩原告與被告胡某簽訂一份《轉讓房屋協議》，約定胡某將單位所占房屋各種權利及義務轉讓給原告，所有與此房有關的錢款均由原告承擔，開發商交房后房屋所有權為原告所有，與被告胡某無關。嗣后，兩原告以被告胡某的名義購買了訴爭房屋，交付了所有購房款共計257，443.82元，房屋一直由原告用于出租至今。訴爭房屋兩證登記在胡某名下，原告要求被告胡某協助辦理房屋過戶手續時，胡某表示不同意，其理由是妻子金某不知情，現在其妻不同意賣房。現兩原告起訴，要求胡某履行合同，辦理訴爭房屋的過戶手續。胡某反訴，請求確認房屋買賣合同無效。我庭法官在審理上述兩類案件時，對合同效力的認定，出現了兩種截然相反的觀點。第一種觀點認為：對于缺乏房屋權屬證書的案件，由于其房屋沒有依法辦理房屋所有權證和土地使用權證，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第六項規定的，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的法律禁止性規定和《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項的規定，房屋買賣合同無效。同理，對于未經共有人書面同意的，雙方簽訂的房屋買賣合同亦為無效。第二種觀點認為：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第六項的規定，屬于行政管理性規范，而非合同效力性規范，是法律對房屋出賣人的強制性要求，其效力范圍僅及于房屋出賣人，而不能及于合同的買受人，該項規定不應作為認定合同效力的依據。出賣人出賣的房屋系其合法的私有財產，其未申請登記領取權屬證書，只是尚未產生物權公示的法律效果，不發生物權變動的效力。雙方簽訂的房屋買賣合同應為有效。對于共有房屋，未經夫妻一方書面同意，其買賣行為的效力問題，應根據我國《民法通則》和《婚姻法》關于夫妻對共同財產的處理權等法律法規的規定，對合同效力進行認定。筆者同意第二種觀點，下面分別進行闡述。

第一、關于出賣人出賣的房屋缺乏兩證的情形，其合同效力認定。《中華人民共和國城市房地產管理法》是一部行政管理性的法律，它主要規范的是房地產開發經營企業的經營行為，其立法目的，是國家為了加強對房地產市場的管理和監督，以減少房地產交易糾紛，保護購房人的合法權益。該法第三十七條第六項的規定，是法律對房屋出賣人的強制性要求，是對房屋買賣合同標的物設定的于物權變動時得限制條件，未取得權屬證書的房屋買賣，屬合同標的物的瑕疵，并不影響房屋買賣合同的效力，該項規定，不是認定合同效力的法律強制性規定。應當由出賣人承擔瑕疵擔保責任，這是一種違約責任，不符合條件的，房地產登記部門可以不予過戶，可以不讓物權發生變動。值得強調的是，對于售房人以自己的買賣行為違反了法律強制性規定，主張買賣合同無效，從而達到其毀約目的，如果我們支持了這種請求，無疑會損害買受人的利益，喪失了誠實信用原則，影響了交易安全。故筆者對于未經權屬登記的房屋買賣合同，不主張無效的認定。第二、未經夫妻一方同意簽訂的房屋買賣合同的效力認定。司法實踐中，毀約方另一個理由，就是以夫妻一方出售房屋時，另一方不知情，主張房屋買賣合同無效。對此，出現了兩種截然不同的觀點。一種觀點認為：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第四項的規定，未經共有人書面同意的房地產不得轉讓，以及最高人民法院《關于貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見》第89條的理解和善意取得的理論分析。未經夫妻一方同意的房屋買賣合同無效；一種觀點認為：根據我國《婚姻法》第十七條和最高人民法院《關于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥若干問題的解釋（一）》第17條的規定和最高人民法院《關于貫徹執行﹤中華人民共和國民事通則﹥若干問題的意見》第89條的規定，該房屋買賣合同有效。筆者同意第二種觀點。最高人民法院《關于貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見》第89條的規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”夫妻雙方作為共同共有人，一方在為征得另一方同意的情況下擅自出售共有房屋給第三人，這種買賣關系應是無效的。但是，因第三人在購買房屋時并不知道夫妻一方無權獨自售屋，且支付了購房款，交易價格也公平，為善意取得，因此，應維護第三人的合法權益。在此，根據最高人民法院《關于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥若干問題的解釋（一）》第十七條的規定：“婚姻法第17條關于夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”得規定，即夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等得，因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。夫或妻要對共同財產作重要處理決定，應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其行為為夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為理由對抗善意第三人。因此，只要第三人有理由相信買賣行為系夫妻共同意思表示，則買賣合同應認定為有效。退一步說，第三人在進行房屋買賣時，對夫妻共同意思表示的推定缺乏合理的理由，不能構成表見代理的，也不能一概認定為無效。將合同的效力完全交由另一方決定，對保護善意相對人的利益極為不利，因為合同宣告無效后，相對人只能請求處分財產得一方返還財產，并承擔締約過失責任，卻無法要求處分人承擔違約責任以更好地維護自己的利益。因此，從利益平衡和鼓勵交易的原則出發，即使在夫妻另一方拒絕追認的情況下，也不能簡單認定合同無效，而應將存在權利瑕疵的合同確認為有效合同，無處分權的夫妻一方不能轉移標的物的物權只是對合同的違反，善意受讓人有權依據合同要求其承擔支付違約金或賠償損失的責任。綜上，筆者認為，在處理未經夫妻一方同意簽訂得房屋買賣合同的效力時，應認定合同有效，讓誠實信用原則貫穿于人們的日常生活，維護公平交易。二、房屋買賣合同解除后，毀約方的責任承擔前面我們談到，由于房價上漲，買房者一般都要求依法履行合同，但由于各種原因，在合同不得不解除的情況下，許多買房者要求出賣人賠償房屋升值部分的損失。這也是目前很難解決的問題，房屋升值部分是否應該賠償，若賠償，其法律依據是什么。支持賠償，房屋差價如何確定，有無可行標準等等。下面也從兩個方面，探討關于合同解除后，違約方的責任承擔問題。1、合同解除后，違約方應賠償房屋升值部分損失。買房者能否要求差價賠償，在司法實踐中存在許多不同觀點。有觀點認為，買賣合同解除后應恢復原狀，房屋升值部分不應得到賠償；有觀點則認為，房屋升值部分應得到賠償。筆者認為，合同解除后，買房者可以要求差價補償。但目前有力的法律支持不夠。2003年3月24日出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，但由于當時我國房地產市場較為平穩，該解釋的加倍賠償足以彌補守約方的損失。但近年來，房價大幅上漲，該雙倍賠償已難以約束違約的售房人，同時，該司法解釋也僅限于商品房買賣糾紛，對于其他的房屋買賣糾紛無法適用。在房屋買賣合同糾紛中，因售房人違約導致合同的履行在法律上或事實上已成為不可能，合同履行后預期可得利益損失（如房屋升值部分）不進行保護，對買房者明顯有失公平。假如將損失范圍限于合同的簽訂、履行而支出的實際費用以及占用購房款的利息損失，違約方雖然作出了賠償，但這種賠償顯然對違約方有利，達到了違約方的目的，即違約就是為了獲得比履行所能獲得更大利益的目的。結果顯然易見，起不到遏制違約行為的作用，反而起到對違約行為推波助瀾的作用，這是我們不愿看到的結果。綜上，支持對房屋升值部分進行損害賠償，達到了法律效果與社會效果的和諧統一。為了平衡雙方當事人利益，遏制違約行為，維護公平交易，在司法實踐中應正確理解和適用《合同法》的有關規定，平衡買賣雙方的利益。我國《合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。賠償損失的范圍可由法律直接規定，或由雙方約定。在法律沒有特別規定和當事人沒有另行約定得情況下，按完全賠償原則，賠償全部損失，包括直接損失和間接損失。直接損失指財產上的損失。間接損失又稱所失利益，指失去的可以預期取的利益。由于房價上漲，出賣人違約，令買受人造成的間接損失，就包括房屋升值部分的損失，因此要求違約方賠償房屋升值部分的損失是有法律依據的。2、房屋升值部分如何確定，有無可操作性。對于房屋升值部分的認定，北京、上海等地法院相應出現了一些判例，出臺了相關規定。北京朝陽區法院在2007年底判決的一起崔先生賠償陳女士房屋差價款案件中，其損失的構成是：訴爭房屋的現市場價值與雙方合同約定價格的差額，從而使買房者得以購買同等水平的其他住房。這是一個比較認同的計算方式，但也存在一些問題。因為市場價格是波動的，隨著時間的不同，房價也不一樣，到底選擇哪個時間點，確實很重要。上海市高級人民法院出臺的《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規定，房屋漲跌損失的確認，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定；二、雙方不能協商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可以通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日，違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。筆者認為，上海高院的上述規定，有一定的可操作性，可以借鑒到我院對該類案件的審理中。最后，有一點要明確的是，支持房屋升值部分的損失得前提，必須是守約方完全履行了合同義務，比如全額交付了購房款等。第1頁

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板材訂貨合同甲方：（需方）地址：電話：乙方：（供方）地址：電話：第一條：甲方向乙方訂貨總值為人民幣元，其產品名稱、規格、質量、單價、總價，等如表所列商品名稱規格計量單位數量單價金額合計第二條：驗收標準，及提出異議期限：按照確認樣品驗收，提出異議期限為貨物自收到后七天內第三條；結算方式及期限，甲方須向乙方付5000人民幣作為定金，剩余貨款自付定金之日起第七日付清第四條：交貨規定1、交貨方式：2交貨地點；3交貨日期：4交運輸費第五條經濟責任（一）乙方責任1產品規格品種質量不符合本合同規定時，甲方同意利用者，按質論價。不能利用的乙方負責保修，包退，包換，由于上述原因致延誤交貨時間，每逾期一日，乙方應按照逾期交貨部分貨款總值的1%向甲方償付，逾期交貨的違約金。2產品交貨時間不符合同規定時，每延期一天，乙方應償付甲方延期交貨部分貨款總值1%的罰金。（二）甲方的責任1甲方中途退貨應事先與乙方協商，乙方同意退貨的應有甲方償付乙方退貨部分，貨款總值5%的罰金。乙方不同意退貨的甲方需按合同規定收貨，2屬甲方自提的貨物，如甲方未按規定時期提貨，每逾期一天，應償付乙方延期提貨部分貨款總額1%的罰金。3甲方未按規定日期付款，每延期一天。應按延期付款總額1%付給乙方延期罰金。4乙方送貨或代運的產品，如甲方拒絕接貨，甲方應承擔造成的損失和運費費用及罰金。5