拆遷致農村宅基地買賣糾紛升級

拆遷致農村宅基地買賣糾紛升級

【例一】

新浪網：《今日新聞快遞》訊（記者朱開云實習生張惠惠）

2010年4月1日，房山區法院對3起農村宅基地買賣被判無效后拒絕歸還的住戶施行了強制執行。新浪樂居+T,L7D,R

據房山法院執行法官介紹，近期，隨著該區拆遷改造的展開，以前農村村民變賣宅基地要求歸還的案子日益增多。多數農村宅基地買賣由于缺乏法律支持，被判歸還原村民。新浪樂居9r%T(j#f/z#p2I

被告反訴被判獲得補償款新浪樂居論壇(Z%K)F

1999年，李立與李鳳簽訂房屋買賣合同，李立將從父母處得到的農村私有房屋5間以及院落面積總共0.7畝出售給李鳳，價格為兩萬八千元，李鳳居住至今。近日，李立一紙訴狀將李鳳告上法庭，要求法院判決其買賣房屋的協議無效。房山法院根據農民集體所有的土地使用權不得出讓轉讓，判定該協議書無效，房屋歸還李立。.};U,H-C5k1[

李鳳提出反訴并上訴到一中院。一中院認定，協議雖然無效，但李立作為賣方應當承擔70%的責任，對該房產進行價值評估后，李立除返還李鳳購房款2.8萬元外，還應給付李鳳經濟損失45萬元。但李立對判決并未執行。房產論壇,裝修論壇,業主論壇2M&c)j7Q6C4c

昨日，在強制執行現場，李立稱自己原本沒想到李鳳會反訴并上訴，這些錢對他來說是個天文數字，作為普通教師的他無法拿出這些錢來，“早知這樣就不起訴了。”房山法院查封了該處房屋，并凍結了李立的銀行賬戶。%A;g8eX%M$z3D

涉及拆遷利益村民多上訴買房,購房,裝修論壇,房產論壇0C!P-R)F

昨日，在房山區城關街道洪寺街發生的一起農村宅基地糾紛中，強制執行現場，被告劉德敏拒不愿意撤出其居住的房屋。據她介紹，其既是殘疾人又是低保戶，只有這一套房子，搬出去就沒地方住了。1996年，她花18000元從村民楊進平手里買了一處院子，半年前被法院判決歸還。劉德敏希望原告為其提供一套兩室一廳的房子作為騰出的條件。昨日，經過執行法官的調解，雙方初步達成協議。劉德敏騰出房屋，由原告楊進平為劉德敏辦理該村小產權房的購房資格，同時由楊進平一次性支付劉德敏11.5萬元。房產論壇,裝修論壇,業主論壇z&D6h1x3z5O&M

據房山法院執行法官介紹，隨著該區拆遷改造的展開，以前農村村民變賣宅基地要求歸還的案子日益增多。由于涉及拆遷利益，許多當年賣房子的村民選擇了上訴。

3'+b-e8r(b由于買賣農村宅基地是法律不允許的，多數被判歸還原村民。只有一種情況除外，那就是買方也是該村村民，且必須是沒有分到宅基地的村民。

打敗了官司的田女士一家認為自己在買房這件事上吃了個大虧，賣房的時候王鵬夫婦明明也知道城里人不能買農村人在其宅基地上建的房子，可依然賣給了自己。等房價上漲，就通過訴訟“要”回自己的房子，“便宜都被王鵬夫婦占了”。田女士一家的心里很不是滋味。而且，看著已經漲起來的房價，田女士一家更加無力買房，也想通過訴訟的方式為自己討回點利益。

【例二】

北京物業管理招標網發布時間：2009-6-1611:07:45

城里人買農村房引來6次訴訟法院判退房退款“兩敗俱傷”

為賺錢出賣宅基地上的房子

2009年3月9日，北京市第二中級人民法院的一紙終審判決終結了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛。

用一句話來概括這件事，就是“城里人”買了農村房，房子漲價后原來的房主就想反悔，結果兩家都“很受傷”。

1985年，北京市通州區村民王鵬(化名)夫婦將其祖屋翻建為正房5間、西廂房3間。1991年，王鵬取得了鎮政府頒發的宅基地使用證。2001年，王鵬夫婦打算賣掉房屋，賺點錢。

就在這時，家住北京朝陽區的田女士兒子準備結婚，田女士的哥嫂一家人又從新疆回京居住，房屋問題顯得非常急迫，田女士想在郊區農村買一所房子以便安置兩家人。

經多方打聽，田女士與王鵬夫婦取得聯系并協商買房事宜。2001年11月，王鵬夫婦與田女士簽訂房屋買賣協議，約定將上述房屋賣給田女士，價款56000元。在田女士付了錢后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了這所房子里居住。

然而，讓王鵬沒有想到的是，從2002年到2006年，北京的房價接連上漲。看著翻了好幾倍的房價，王鵬坐不住了，越來越后悔當初賣房的舉動。

2006年，王鵬夫婦以田女士是城鎮居民戶口、無權購買農民宅基地房屋為由向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效。

法院查明田女士確系城鎮居民戶口，而王鵬夫婦是農村戶口，該房屋是在宅基地上建設的房屋。

法院審理認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，不允許隨意轉讓。目前，農村私有房屋買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了農村集體經濟組織的權益。因此，法院確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效。

田女士不服判決，提出上訴，后經過二審法官的辯法析理，田女士撤回上訴。

房屋增值買賣雙方要“利益均沾”

一波未平，一波又起。協議無效的案件審結后，王鵬夫婦又起訴田女士及其哥哥一家人要求他們返還房屋。

由于田女士等入住后對房屋進行了內部裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖設施，在院內種植樹木。因此，法院委托評估公司對房屋等地上物的現值進行評估，結果為12萬多元。據此，法院判決田女士及其哥哥嫂子一家人將房屋院落騰退給王鵬夫婦，王鵬夫婦給付田女士財產補償款12萬多元。判決后，田女士又不服，提出上訴，二審法院判決駁回上訴、維持原判。

2008年4月，田女士以房屋賣買協議被確認無效的主要責任在王鵬夫婦一方，要求他們賠償締約過失損失款36萬余元。田女士要求的締約過失損失指的是宅基地區位價，故法院委托評估公司依法進行了評估。

法院經審理后認為，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

王鵬夫婦與田女士所簽的房屋買賣協議已依法被認定無效。考慮到王鵬夫婦作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應對合同無效承擔主要責任。因此，田女士要求王鵬夫婦賠償締約過失損失的訴訟請求，理由正當。

對于田女士作為買受人信賴利益損失的賠償，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。就本案而言，田女士要求王鵬夫婦賠償其締約過失損失，由于房屋等地上物的損失已依法解決，故僅考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益的因素，參照王鵬夫婦出售房屋的宅基地區位價予以確定。

因此，法院對其合理部分予以支持——即王鵬夫婦依據評估結果給付田女士宅基地區位價的百分之七十。法院依法判決王鵬夫婦賠償田女士信賴利益損失25萬余元。

判決后，王鵬夫婦提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

法官釋法——

城鎮居民購買農民在宅基地上建設的房屋無效

這起因城鎮居民購買農民在其宅基地上建設的房屋買賣合同糾紛案，有兩個焦點問題：一是城鎮居民購買農民宅基地房屋的效力問題；二是如果房屋買賣合同無效，農民作為出賣人應當承擔何種責任，應當如何賠償買房人的損失。

第一個問題涉及到農村宅基地使用權的性質問題。宅基地使用權主要有以下四個特點：1.身份性。只有擁有集體經濟組織成員這一身份，才有權利享有宅基地使用權。2.無償性，宅基地使用權農民可無償取得。3.有限性，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。4.無使用期限限制，在理論上，宅基地使用權一旦取得，使用權人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用權因為自然災害等原因滅失的，村民可通過重新分配獲得宅基地。

我國雖然禁止宅基地使用權的流轉，但農村村民對宅基地上的房屋享有所有權并可自由處分。根據房地一體的規則，盡管宅基地使用權本身不可以轉讓，但它可以隨著房屋一同轉讓。如果村民自愿將其房屋轉讓給本集體經濟組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認定這種轉讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉讓給非本集體經濟組織的成員或者城鎮居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，城鎮居民不得享有，因此，一旦城鎮居民購買農民的宅基地房屋，就會侵害集體經濟組織的合法權益。所以，對于城鎮居民購買農民的宅基地房屋糾紛，法院判決買賣無效。

在法律適用問題上，由于并沒有任何一部法律明確規定禁止城鎮居民購買農民的宅基地房屋，因此，在判決書引用法條時經常出現尷尬局面，法官不得不援引合同法第五十二條關于合同無效的條款來制作判決。

不過，民法通則第六條規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”就政策而言，城鎮居民不得購買農民的宅基地房屋的確有據可依。比如，1999年5月6日，國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證