房地產估價師(房地產估價理論與方法)模擬試卷11一、單選題(本題共35題，每題1.0分，共35分。)1、房地產估價的合法原則要求在進行房地產估價作業時應以()為前提來進行工D、估價對象的合法權益知識點解析：暫無解析2、成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向來求取房地產的價值，通A、成本價格D、積算價格知識點解析：暫無解析3、求取建筑物重新構建價格的具體方法中，主要用于檢驗其他方法的測量結果的A、單位比較法D、工料測算法知識點解析：暫無解析4、某套住宅建筑面積為100m2,套內建筑面積為92m2,使用面積為80m2,每平方米使用面積價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積價格為()元。知識點解析：暫無解析5、()是以房地產與其外部環境是否保持協調，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地區，開設專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區開設專賣店就不是最高最佳使用。A、權益原D、適合原理知識點解析：暫無解析6、運用收益法估價一般可以分為()四個步驟進行。①求取報酬率或資本化率、收益乘數；②預測估價對象的未來收益；③搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數據資料；④選用合適的收益法公式計算收益價格。知識點解析：依據樓面地價=土地單價/容積率樓面地價甲=946/5.5=172元/m2樓面地價乙=860/5=172元/m2樓面地價丙=800/4.5=178元/m27、某塊土地總面積為200m2,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%,則總建筑面積為()m2。知識點解析：建筑物總建筑面積=200×60%×10=1200m28、估價人員在拆遷估價中可按下列()來把握被拆遷房屋的性質和面積。A、一般以被拆遷房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準B、地方對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定C、拆遷人與被拆遷入協商一致后，可以依據協商結果進行評估D、在對被拆遷房屋的性質和面積不能協商一致時，拆遷人或被拆遷人應當申請有關部門或機構確認或測算9、某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2,土地價格為1500元/m2,用成本法估算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2,市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2,則該建筑物的價格為()元/m2。10、某宗地面積為5000m2,現狀容積率為0.8,土地市場價值為4000元/m2,擬進行改造，推準的規劃容積率為5.0,樓面地價為1500元/m2,則理論上應補交地價知識點解析：暫無解析A、如果房地產市場無論怎么變化，幾年前的交易用于現在仍然有效，也可選為可比實例B、如果房地產的發展平穩，以一定速度發展，則幾年前的交易用于現在仍然有效，可選用為可比實例C、如果房地產市場相對穩定，但由于時間的不同，幾年前的交易相對現在來說，差別還相當大，取可比實例還是相近的為好D、如果房地產市場比較平穩，則幾年前發生的交易用于現在可能仍然有效，也可知識點解析：暫無解析知識點解析：房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、營業和自用4種。A、直接資本化法和報酬資本化法B、直接資本化法和收益乘數法D、收益乘數法和報酬資本化法14、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲。其成交價格為3000元/m2,成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期知識點解析：交易日期修正后價格=3000×(1+1%)11=3347元/m215、假如可比實例房地產與估價對象房地產本身有若干差異，則在評估時，當已進行了交易情況修正和交易日期調整后，還需要進行關A、市場狀況D、房地產狀況知識點解析：暫無解析16、報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發生在()。A、期初D、年末知識點解析：實際估價中，如果凈收益發生的時間相對于估價時點不是在期末，則17、有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/m2,報酬率為8%;乙房地產收益年限為30年，單價為3000元/m2,報酬率為6%。那么,A、高于19、評估某宗房開發用地2005年10月16日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%,則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為()萬元。吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于()。D、未來數據加權算術平均法知識點解析：暫無解析22、工料測量法的優點是詳實，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要A、具有重要價值D、具有歷史價值知識點解析：暫無解析A、從短期內難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，可以顯現出一定的變動規律和發展趨勢的房地產B、從短期內或長期內都難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，可以找到一定的時間序列數據，利用這些數據可以推知未來房地產價格的變動的房地產C、目前沒有開發，但未來將會進行開發的房地產，由于目前無類似價格可以比較，但根據未來發展趨勢一定地找到類似比較案例的房地產D、房地產價格通常從短期內難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，會顯現出一定的變動規律和發展趨勢。長期趨勢法適用于價格無明顯季節波動的房地產知識點解析：暫無解析24、收益法的本質是以房地產的未來收益為導向來求取房地產的價值，通常把收益B、積算價格知識點解析：暫無解析A、路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的B、路線價適用于城鎮街道商業用地的估價C、運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊臨街深度/ft平均深度價格修正率(%)D、居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值知識點解析：暫無解析30、在某商業街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2,后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響知識點解析：暫無解析A、過去形成的房地產價格變動趨勢在未來繼續存在C、忽略了政府宏觀調控因素對價格的影響D、市場上能夠找到充分的房地產歷史價格資料知識點解析：暫無解析32、如果(),就可以使用平均發展速度，采用該平均發展速度進行預測。A、房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同B、房地產價格的變動呈現一定的規律性C、房地產價格時間序列逐期升高或下降D、房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的數額大致接近知識點解析：暫無解析33、假設開發法的本質與()相同，在中國現階段房地產開發建設活動較活躍的情況C、收益法知識點解析：暫無解析34、某人擁有一套住宅建筑面積為200m2,整幢建筑物總面積為8000m2。其房地總價為8000萬元，其中建筑物總價為5500萬元。該人占有的土地價值為()萬元。35、某可比實例價格為2000元/m2,區域因素直接比較得出的相關數據如下，則區域因素修正后的價格應為()元/m2。123二、多選題(本題共15題，每題1.0分，共15分。)知識點解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查房地產的權益。土地使用權包括國有土地使用權和集體土地使用權，國有土地使用權包括出讓和劃撥兩種，集體土地使用權包括宅基地使用權和土地承包經營權。解決此題的關鍵在于對我國相關法規的知識點解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查房地產權益的概念。中國目前房地產權利的種類主要有所有權、像用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權。所有權屬于自物權，其余屬于他物權。解決此題的關鍵在于理解房地產各種權知識點解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查房地產價格的形成條件。房地產之所以有價格，前提條件是：房地產的有用性、稀缺性和有效需求。解決此題的關鍵在知識點解析：此題屬于了解的范疇。是在考查房地產價格的特征。地價與一般物品逝而降低，故有折舊。中國內地有限期的出讓土地使用權是一個特例，在估價時應計提折舊。因為該地價是一種有限年的使用價格，這種使用權隨著剩余使用年限的縮短而逐漸減少，當達到規定的使用年限后將會被國家無償收回。而如果是土地所有權就無需計提折舊，因為在土地所有權交易下，新的土地所有權人不存在購地資本逐漸回收的問題。解決此題的關鍵在于了解我國地價的特點。知識點解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產估價的概念。要成為一名合格的房地產專業估價人員，必須要有扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經驗和良好的職業道德修養。只有這樣，才能評估出公平合理的價值。解決此題的關鍵在于知識點解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查搜集可比實例的質量要求。解決此題知識點解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查成本法的適用對象。只要是新近開發建造、計劃開發建造或者可以假設重新開發建造的房地產，都可以采用成本法估價。如學校、醫院等一些既無收益又很少發生交易的房地產；單純的建筑物；房地產的損害賠償等。由于那些過于老舊的房地產，在測算重新購建價格和折舊時難度很大，因此不便用成本法進行估價。解決此題的關鍵在于真正理解成本法的含義。知識點解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查建筑物折舊的概念。建筑物折舊中的經濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身，以外的各種不利因素所造成的其價值損失。修建鐵路對于住宅來講，會降低其價值，但對于工業廠房來說，往往全提升其價值。解決此題的關鍵在于深刻理解經濟折舊的內涵。知識點解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查報酬率的求取方法。安全無風險的投資在現實中難以找到，對此可以選用同一時期的一年定期存款法定利率或一年期國債利率去代替無風險報酬率。解決此題的關鍵在于理解安全利率的含義。市場提取法，如可以采用同一市場上類似房地產的凈收益NOI與其成交價格y的比率作為資本化率。解決此題的關鍵在于了解資本化率知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析知識點解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查路線價法的適用對象。路線價法主要適用于城市商業街道兩側土地的估價。它特別適于土地課稅、土地整理、征地拆遷或者其他需要在大范圍內對大量土地進行的估價。解決此題的關鍵在于深刻理解路知識點解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查居民收入對房地產價格的影響。居民收入的真正增加，會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。至于對房地產價格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。解決此題的關鍵知識點解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查擬定估價作業方案。解決此題的關鍵51、張三有一套住房，租給李某居住，租期1年，現因為拆遷，需對這套住房進行房屋拆遷補償估價，因為租期還沒到，所以在進行估價時應考慮房屋租賃的影響。知識點解析：暫無解析52、房地產均衡價格是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線的交點，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格。A、正確知識點解析：暫無解析53、雖然房地產估價所評估的是房地產的市場價值，但作為房地產估價人員，評估房地產的投資價值或者提供房地產市場分析報告、房地產投資可行性研究報告，也A、正確知識點解析：暫無解析54、集體土地可以通過征收方式變為國有土地，并要給予補償，補償金額要按照土A、正確知識點解析：集體土地可以通過征收方式變為國有土地，并要給予補償，補償金額55、房地產的收益包括有形收益和無形收知識點解析：房地產的收益包括有形收益和無形受益，無形收益可以通B、錯誤57、收益法估價中的報酬率，是一種狹義的報酬率，不包含B、錯誤知識點解析：收益法估價中的報酬率，是一種廣義的報酬率，包含通貨膨脹的影A、正確59、房地產價格構成中的管理費用通常可總結為土地取得成本和開發成本之和的一A、正確B、錯誤60、利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年齡應為從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。A、正確B、錯誤知識點解析：利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，建筑物的實際經過年敷應為從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數，剩余壽命61、稅前現金流量等于從凈收益中扣除抵押貸款還本付息B、錯誤62、資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關系；而報酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關系。A、正確知識點解析：報酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關系，而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關系63、區段地價的計算，是分別以一個地價區段為范圍，求各該地價區段內所有的宗A、正確知識點解析：區段地價的計算，是分別以一個地價區段為范圍，求各該地價區段內所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數、中位數或眾數。A、正確65、不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向是不盡相同的；反過來，對于不同類型的房地產，同一影響因素引起的房地產價格變動的方向卻是相同知識點解析：不同的房地產價格影響因素，引起的；反過來，對于不同類型的房地產，同一影響因素引起66、某幢房屋的建筑面積為5000m2,該類用途、建筑結構和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費為1200元/m2,專業費用為建筑安裝工程費的7%,管理費用為建筑安裝工程費與專業費用之和的3%,銷售費用為重新購建價格的3%,建設期為兩年，費用第一年投入60%,第二年投入40%,年利率為6%,開發商銷售利潤率為25%,銷售稅費為重新購建價格的6%。另外，該幢房屋的電梯已落后，如果將該電梯更換為功能先進的新電梯，估計需要拆除費用2萬元，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，要比在建造同類房屋時一同安裝多花費20萬元。估計該舊電梯的重置價格為60萬元，已計提折舊45萬元。請計算該房屋扣除標準答案：設該房屋單位建筑面積的重新購建價格為VB,計算如下：(1)建筑安裝工程費=1200(元/m2)(2)專業費用=1200×7%=84(元/m2)(3)管理費用=(1200+84)×3%=38.52(元/m2)(4)銷售費用=VB×5%=0.03VB(元/m2)(5)投資利息=二(1200+84+38.52+0.03VB)×(60%×1+6%)×1.5+40