醫院物業服務綜合管理方案

第一節設備設施運維與管理方案

一、設備設施服務標準及制度

(一)設備設施服務管理標準

1、維修員熟悉工作區域結構，了解電梯、空調、制冷、制熱、

電器等設施設備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位

置、走向和使用情況，研究科學的養護方法，在“安全、可靠、經濟、

合理”的前提下，使設備始終處于良好的技術狀態，保證其正常用行。

2、設施、設備維護保養的管理

設施，設備管理是現代物業管理的關鍵，熟練的掌握設備管理技

術保證所有設備的正常運行，保持設備、設施的最佳狀態，延長設備

的使用年限；加強對機器的保養，防止故障、事故的發生，努力節省

能源，降低運行成本。具體檢修保養如下：

(1)自控系統的管理：

消防報警系統：

①煙感探頭測試每年檢查一次；

②報警盤每年清潔不少于2次；

③探頭檢查每年一次；

④蓄電池檢查每年不少于一次；

⑤消防門警鎖、電池每年檢查一次。

消防系統：

①每天對大樓、地下室、非樓層CJ控制機檢查一次；

②每月對消防火閥水源開關、煙感頭警鈴等檢查一次；

③每半年對加壓風機，火幕控制閥，卷簾門的聯動檢查一遍。

(2)供水、排水設施的管理：值班人員要對其進行日常保養、

安全操作，檢查其運行情況是否正常，自動控制是否良好，每周末檢

查和保養閘閥、逆流網、水表、聯軸器、水泵軸承加油；每季度對泵

體進行檢查，更換易損部件，對排水系統每月進行一次清理檢查井，

確保排水暢通。地下室的污水池要隨時排凈。消防水系統閥門管道檢

修每年不少于2次；外網地溝管理閥門每年檢查保養不少于1次；以

上的檢查維修、保養內容要做好記錄，并由主管部門檢查驗收并簽字

入檔。

(3)供電設備的管理；值班人員要日常檢查，無缺陷，各連接

處無跳火、發熱等異常現象，指示燈、信號燈是否齊全，計量表是否

準確，配電室溫度是否符合標準，確保其正常運行，對突然停電原因

應盡快查找，及時報告主管部門領導，同時檢查各線路的開關安全情

況，并記錄好配電盤運行情況和停電原因。對各類電機每半年保養檢

修一次，各樓層的配電室及電閘設備每月檢查保養一次，高壓開關柜

安全工具集避雷器每年一次耐壓測試，低壓開關柜每年清潔除塵一次。

(二)設備綜合管理規程

1、機電設備的編號按公司統一編號進行；

(1)以設備的機組整體為編號對象，不含機電設備的主要部件和

配套部件。

(2)對機電設備進行I、n、m分類編號方式：

□nx-(X)…?x?-x?/x??x?x”

‘.……LJ……1.11……總編號，

............................卜I:同類設備由編號關系"

.............................1—備分類(口、1口，

,.........................設魯安案稗層「

..............1------------------設備安裝樓層號.

....--------------------------設備安裝樓號，

..............................設備名稱,??

注：口代表名稱拼音字母簡寫

X：代表數字

Y：代表數字

(3)機電設備一經編號，須掛牌標示，并應保持相對穩定.

(4)所有機電設備的值班、檢查、維修保養在填寫相關記錄時，

必須統一使用機電設備的確定編號。

2、設備卡

(1)設備卡具體要求：

a、字體的大小由設備名稱字數多少而確定；

b、設備名稱，編號應與設備臺帳一致；

c、設備卡用白紙黑字外套塑封；

d、公司司標一般用原色，也可用黑色；

f、設備卡可由公司企發部統一制作。

(2)設備卡圖樣(略)

設備名稱

設備編號

(3)設備卡應張貼與設備上便于識別的固定部位，卡片如有污損

則應更換。

3、設備臺帳

(1)物業服務中心工程部對轄區的設備設施按系統登記填寫《設

備清單》

(2)依據《設備清單》逐臺建立《設備臺帳》。

(3)每份《設備臺帳》背面的空格表應記錄該設備的重大事故，

重要部位的維保中大修及零配件更換等相關內容，并寫明日期，維修

單位或維修人。

(4)每臺(套)設備的帳、卡、物應保持一致。

4、設備狀態標識

(1)工程部應對設備狀態進行標識，以防止因設備誤操作造成人

員傷害和設備損壞。

(2)設備狀態分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及不同

情況的警示牌等(如嚴禁合閘)。

(3)正常運行中的設備可不予標識。

(4)設備狀態確定后，由設備操作人員及時將設備狀態標識置于

設備明顯處。

(5)設備狀態改變，標識應隨之改變。

(6)采用的標識牌由公司統一購置。

5、設備保養制度。

(1)日常維修保養。

指經常性的保養工作，包括日常巡視檢查、清潔、防腐、緊固和

潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、試車。(如正壓風機、消防泵、

排水泵等)發現故障及時排除，做好日常巡視檢查記錄。

(2)一級保養

對機械設備進行檢查，檢測、根據實際需要局部解體，進行清洗，

調整，維修更換：對電科函方酶搖測：對電氣設備清掃，檢查儀表、

電器開關接線端；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查；對

管道、風道局部除銹、防腐、刷漆：對各種主要閥門滲漏，故障進行

處理。

(3)二級保養

對機械設備進行全面清洗、調整、部分解體檢查和局部修理更換

易損件等；對電機進行絕緣檢測，抽芯檢查、清理、軸承上油；對電

氣設備全面清掃；母線、導線，電器端子除氧化、緊固、校驗儀表；

搖測絕緣電阻

對電子設備除塵，插接件接口清洗，系統功能參數測試；各管道、

風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門滲漏，故障處理或更換。

6、設備設施維修保養工作程序

(1)工程部根據轄區設備設施的使用年限、使用頻度、年故障

率、隱患、腐蝕、噪音等綜合運行情況，每年12月20日前制定下年

度《設備設施維修保養年度計劃》。

(2)由物業服務中心報請公司領導或業主單位審批。

(3)公司領導批準由公司出資的計劃項目。

(4)業主單位批準由業主出資的計劃項目。

(5)對于需要外委測試/維修保養項目要填寫外委申請。

(6)項目審批后，工程部負責制定各項目的備品、備件，填寫

《物品采購計劃表》并按計劃項目組織實施。

(7)工程部主管和有關技術人員共同監督驗收將維保實施情況

填入《設備設施維修保養記錄》。

7、設備故障、事故處理程序

(1)設備故障：指設備設施因部件損壞、失效、超載、超電壓

電流、短路、潤滑不良、違章操作等因素不能正常工作，或造成停機

停電，經事后維修而可恢復正常工作。

(2)設備設施發生故障，工程維修人員及時排除或通知有關單

位維修，盡快恢復正常運行。

(3)工程維修人員必須將故障處理情況認真填入《設備維修記

錄》，不得疏漏隱瞞。

(4)設備事故：凡是發轄區較大范圍、較長時間有關系統不能

正常工作，造成的停電、停水、停梯嚴重影響辦公活動，或設備損壞

嚴重修復費用在2000元以上者。

(5)發生設備事故物業服務中心必須及時報告公司領導，同時

組織人員或有關單位按應急程序進行搶修。

（6）設備事故處理后，由物業服務中心負責人召集工程部有關

人員和單位參加事故分析會，工程部主管寫出分析意見、防范措施由

物業服務中心負責人簽閱上報公司領導。

8、設備技術資料管理

（1）物業接管機電設備的資料應包括：

a、機電設備出廠合格證；

b、機電設備使用說明書；

c、機電設備安裝、調試報告；

d、設備保修卡，維保協議。

（2）設備資料在設備交接驗收時，由物業接管驗收小組向發展

商收取并辦理接收手續，填寫《物業接管資料移交清單》。

（3）對于發展商尚未移交的資料或資料不全、不真實等問題，

物業接管驗收小組應該將問題逐項記入《接管驗收資料遺留問題登記

表》。

（4）機電設備的臺帳、運行、維修保養記錄，與隨機資料圖冊

構成設備的全部檔案內容。

（5）設備的檔案資料應整理裝訂，物業服務中心專人專柜保存。

9、設備管理值班制度

（1）工程部維修值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因

工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人員替崗，并交代離崗的時間

和去向。

(2)根據操作規程和崗位職責的要求，密切注視所管設備的運

行情況，按規定巡視檢查，及時排除設備故障，按計劃進行設備設施

的維修保養并做好相關記錄。

(3)維修值班人員必須隨身攜帶對講機，調到規定頻道，隨時

接收客服部報修指令。

(4)維修值班人員接到報修后，應攜帶有關工具迅速前往維修，

按業主報修流程序進行、認真填寫《業主報修單》和《業主報修回執

單》，等工作內容詳細記入《工作記錄本》。

(5)維修值班人員，交接班人員應提前做好交接班準備工作。

(6)交班人員應主動、簡要的向接班人員介紹值班和設備運行

情況，重點講明接班后有連續性的工作內容。

(7)接班人員應查看記錄，檢查儀器、工具、對講機等是否齊

全。無誤后共同在《工作記錄本》上簽字。

(8)有下列情況之一不能交接班：

a、接班人員未到崗，交班人員不準下班；

b、交接班準備工作未完成；

c、在設備故障、事故處理未完成時，由交班人員負責處理接班

人員協助；

d、接班人員有醉酒現象或其他神志不清情況而未找到頂班人

10、各類記錄

(1)《設備清單》。

(2)《設備臺帳》。

(3)《設備設施維修保養年度計劃》。

(4)《設備外委維修保養申請表》。

(5)《物品采購計劃表》。

(6)《設備設施維修保養記錄表》。

(7)《設備維修記錄》。

(8)《設備事故報告單》。

(10)《物業接管資料移交清單》。

(11)《接管驗收遺留問題登記表》。

(12)《工作記錄本》。

(13)《業主報修單》。

(14)《業主報修回執單》。

二、工程維護人員內部考核內容、標準及方法

類別檢查考核項目分值

一、自律情況：

嚴禁在工作期間飲酒（含午休期間）2

嚴禁在工作期間打游戲1

利用職權挪用、侵占、私吞公司、員工及工作有關方的財物5

違反公司有關規定，私自收受、支配業主（甲方）及有關方饋贈的財物5

二、執行力情況：

不服從正常工作安排2

不按時完成交辦的工作任務1

綜合三、晨會執行情況：

不按規定每天組織召開晨會2

單位負責人不主持召開晨會1

晨會記錄不全（含事后補記）1

四、突發事件應急處置預案建立、管理情況：

未建立應急處置預案3

發生突發事件（含演練），負責人、相關人員不及時到場處理4

五、考勤和勞動紀律情況：

單位不按規定實行考勤制度2

遲到、早退1

考勤、請（休）假無人監管，或監管不力1

綜合

超權限范圍批準請（休）假，或請（休）假手續不全1

曠工（指未請假，并未經批準，按規定的工作時間不到崗）一天2分，連

續三天（含）除扣分外，另按公司規定做辭退處理

類別檢查考核項目分值

六、員工著裝（工作標牌、標識、帽、鞋、襪）情況：

工作期間不按規定著司服，或各單位人員來司辦事未按規定著司服1

未佩戴工作標牌、標識，或佩戴其他非工作標牌、標識1

七、工作（值班）臺帳、表單記錄情況：

未按規定健全工作（值班）臺帳、表單2

工作（值班）臺帳不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情況1

直接負責人未對工作（值班））臺帳、表單記錄情況進行監督檢查1

管理人員未按要求每天做好工作筆記1

八、單位總值班落實情況：

未按規定要求安排人員總值班，或未建立值班記錄臺帳2

值班期間脫崗，或總值班電話無人接聽1

節假日、雙休日值班期間發生較大的事件及事故，單位總值班人未向公司

3

和甲方總值班人報告

九、交接班、換崗管理情況：

對遺留工作未交接清楚1

上級領導交代的事項未交接清楚1

委托保管、代收的業主財產未交接清楚1

交接班人不簽字1

一、維修管理情況：

未建立業主報修、維修、特約服務、回訪等管理制度2

工程未按規定（約定）時間及時處理并完成業主報修、維修、特約服務和回訪3

未建立業主報修、維修、特約服務、回訪等臺帳記錄1

二、設備運行管理情況：

類別檢查考核項目分值

未按要求對設備進行日常檢查和維護2

檢查維護記錄不全1

無設備標識、標牌懸掛或懸掛不全，或標牌標識陳舊破損，模糊不清1

三、對重要設備場所管理情況：（配電房、電梯機房、水泵房、雌室等）

設備房無人情況下，未進行上鎖管理5

無關人員進入重要設備場所聚集、活動、吸煙、喝酒、娛樂、吃飯、乘涼、休息5

在設備房里燒食物或未經批準使用大功率電器10

允許進入重要設備場所人員未進行登記5

設備房內無消防設備器材配備或失效10

值班人員不會使用消防設備設施5

值班電工夜間不得私藏休息，檢查時開門超過5分鐘3

值班人員被褥未疊放整齊1

工具未擺放整齊1

三、設備服務作業規程及服務方案

（一）設備設施運營維護

XX物業在多年服務的基礎上，結合本項目的服務要求，主要專

用設備分包管理等特點，進行綜合技術分析，制定嚴格的管理制度、

嚴謹的工作規范、周密的維保計劃，為設備系統提供安全、可靠、優

質、經濟的服務保障。

1、供水系統

（1）總體供水設施每月檢查一次。

（2）泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。

（3）水泵和飲用水水池（箱）每季度保養一次，。

（4）水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，每年

冬季對外露水管包扎、防凍。水泵房實施封閉管理。

（5）高層房屋減壓閥調壓每季度一次測壓并做好記錄。

2、供配電系統

（1）建立和完善有關規章制度，包括電氣設備運行操作規程、

安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交

接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持

有上崗證書；保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，

要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；

（2）每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、

高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并定

時抄表做好記錄，出現異常及時處理；

(3)定期委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行1次測試、

試驗等項目的維修保養；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清

潔、保養；保證正常電力供應，限電、停電按規定時間通知業主(使

用人)；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器

設備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內消防器材，保持消防器材完

好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；

(4)潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器

設備干燥。

(5)每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬

上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。

3、公共照明系統

公共照明系統覆蓋廣，主要分布于外立面、大廳、走廊、通道、

機房、消防樓梯、電梯過道以及室外的廣場、車道等處。公共照明系

統的使用率高、故障頻繁，因此，管理的重點在于平時做好各照明系

統的維護保養工作，加強日常巡視，保證照明系統外觀整潔無缺損，

無松落，光源完好，發現問題及時處理。此外，公共照明系統的節能

問題也是物業服務中關注業主滿意的重點。

(1)樓道燈、道路燈、亮化燈完好率為100%左右。

(2)室內、室外公共電氣柜每日巡查一次。

(3)限電、停電按規定時間通知業主或使用人。

4、暖通系統

空調系統是中央空調機組、變風量風機、盤管風機未端組成，日

常的管理過程中，保持空氣的清新和良好的暖熱效果成為管理的重點。

每日巡檢管路，截門有無跑、冒、滴、漏現象；保證空調設備運

行正常，中、小修無特殊情況當天完成。

定期清洗空調過濾網，保證設備正常運轉及空氣潔凈度。

發生空調系統跑、漏水時，應確定其位置，然后迅速關閉相應的

控制截門，做到不慌不亂，注意人身安全。

每月清洗一次新風機過濾網；空調機過濾網，每季度清洗一次。

每年9月份對新風機組進行一次徹底保養，包括電機，皮帶，軸

承，翅片，過濾器。

協助業主做好空調設備的日常計劃維護保養。

5、音像及其配套設備設施等

工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發現異常，

及時處理；

有切實可行的維修保養計劃；保養、檢修及時；

對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態；工

作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有

效保護；

分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態，定

期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。

6、電梯系統

電梯使用頻率高，故障率也相對較高；出故障后影響面較大，將

直接影響樓內業主的使用；維護管理的要求較高，處理故障的難度較

大，安全性要求極高的設備，是今后辦公樓設備管理的一個重點和難

點。我們在做好日常運行保養和安全的前提下，積極配合監督專業外

包單位提供專業維護保養工作，以滿足設備的運行需要。

7、乘客電梯維修保養規程

常規保養：分為月保養、半年保養，一年保養。三個等級：月保

養，每部電梯每月二次，每次不少于4小時；半年保養，每部電梯每

次不少于8小時，側重于重點部位的保養。一年保養，每部電梯每年

不少于每次不少于16小時，做全面的檢查保養。

零維修：小修，故障停梯接到報修后應在10分鐘內迅速到達現

場立即搶修。

中修：周期定為3年，做全面檢修保養。

大修：電梯中修后繼續運行3年時間，因設備部件磨損嚴重，需

更換主機或更換較多的機電配套件，以恢復設備原有性能而進行的全

面徹底的維修。

8、消防系統

消防系統主要包括如下設備:

消防報警系統組成

消防系統是辦公樓一個不可或缺的系統，是防范和處理消防事故

的安全保障，是設備管理當中一個不可忽視的環節，因此必須確保其

設備的正常運行。消防系統的管理重點在于做好日常運行、維護、保

養和定期的試驗工作，氣體滅火裝置壓力巡查、檢測，保證消防控制

主機系統和各消防系統設備隨時可以啟用，同時，按規定每年對消防

系統聯動試驗、檢測。

9、弱電系統

弱電系統由安全防范系統、信息網絡控制系統兩部分組成。

安全防范系統的作用是車輛進行監控，保障辦公樓的安全，保證

的正常運行。它包括門禁系統、閉路電視監控系統、紅外報警系統、

電子巡更系統和停車場管理系統。門禁系統主要用于人員進出的授權

控制；電視監控系統的作用的圖像的實施監控和事后檢查；紅外報警

系統則主要用于重點部位無人情況下的防范。

信息網絡系統的作用是內外的信息交流，樓宇智能化控制包括綜

合布線系統、電子公告牌系統、計算機網絡系統和會議音像系統。其

特點是安全性、保密性、可靠性要求較高。

（二）維護維修服務注意事項

1、維護保養對妨礙工作的，一律安排在上班時間以外。

2、在維護保養工作中，維護人員必須事先做好維修區域防護及

警示措施后，方可進行工作。

3、維修完畢，立即清理現場。

（三）設備設施管理運作模式

1、設備管理模式

由于設備設施齊全、數量繁多、分布廣的特點，結合設備管理實

施“點陣統一，重點控制”的設備管理模式。

設備管理控制點，如：電力供應系統的高壓柜、變壓器、低壓柜

等各個設備點；弱電系統的秩序維護監控的監控中心主機和各個末端

設備；消防系統的報警主機、火災探測器、消火栓泵、噴淋泵、濕式

報警閥等；電梯的門、轎廂、安全裝置、機房控制柜等；建筑、道路

等設施；照明系統的燈具、燈泡、燈管、鎮流器等；給排水的閥、水

龍頭、排水口等都是單獨的每一個“點”，所有這些點綜合在一起，

就形成設備控制的“陣”。

以工程部為管理樞紐，統一制定設施設備的維修養護計劃和日常

巡視檢查方案，提供統一的維護質量標準，操作規程，對機電設備進

行精心地運行管理和科學細致地維修保養，達到設備管理的統一完美。

重點控制：對重點設備重點部位，制定專門的措施，重點控制,

從而保證設施設備系統的正常運行。

項目管理重點管理措施要點

電梯系統安全運行日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢

消防系統可靠運行、隨時可啟動定期試驗、巡查

加強日常的維護檢查，定期試驗、檢

供配電系統安全可靠運行

修

水箱定期消毒、水質定期檢驗，排水

給排水系統水質良好，排水正常

系統定期清理、疏通

空調系統空氣清新、制冷、暖效果好設備定期維護、檢修、清洗

對分布各區域的電梯、消防設施、智能化系統和給排水系統實行

24小時運行值班的管理辦法，對集中控制的供配電系統、監控系統、

消防系統實行24小時集中值班運行，通過嚴密的工作計劃，嚴謹的

工作流程，嚴格的質量管理和完善的應急處理預案，達到統一監管，

提高服務質量的效果；對日常維保、業主報修、緊急情況處理等實行

統一控制。

2、管理措施

針對設備管理的關鍵點，我們提出與之配套的管理措施，對重要

設施設備實行專項管理。

（1）設備檔案資料管理:

①設備原始資料檔案管理

將設備的原始資料歸檔，資料內容主要包括：驗收記錄、測試記

錄、產品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建

筑結構圖、使用維護說明，遺留問題處理協議和會議記要等。制作設

施設備卡，記錄有關設備的各項明細資料。

②重要設備維修資料檔案管理

a、維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統計一次，

每季度裝訂一次，由工程部負責保管以備查驗。

b、設備巡查記錄表：值班人員填寫的設備巡查記錄表每月一冊，

每月統計一次，每年裝訂一次，由物業服務中心保管以備存查。

c、是技術革新資料：設備運行的改進、設備革新、技術改進措

施等資料，由工程部匯總存查。

(2)人員管理

人員管理有兩層含義：

①人員素質的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業證、技能

證書的管理；人員的崗位培訓、技術培訓的管理。

②設備責任人管理：實行設施設備分管責任制，明確分工，責任

到人，建立設備臺賬制度記錄設備運行情況。

(3)制度管理

建立交接班制度、日常巡視檢查制度、設施設備運行保養制度、

日常保養制度、設備運行手冊、設備檔案管理制度、設備管理臺賬、

安全運行操作規范、值班管理制度等一系列管理制度，對人員和設備

進行統一的監管并規范化管理。

(4)計劃管理

計劃管理就是根據設施設備的運行狀況和相關的規程，制訂行之

有效的設施設備日常和年度維修養護計戈J,保證設施設備處于良好的

運行狀態

(5)檢查考核管理

檢查就是制定一系列的管理考核制度，通過檢查和考核，去發現

問題，并針對問題去解決，從而使設備設施管理達到更高的一個層次。

四、設備故障應急處理預案

(一)突發事件處理原則

處理問題應遵循依法辦事的原則.執行物業公司各項規章，不徇

私，以理服人。

1、各應急預案張貼上墻，每年至少一次應急演習。

2、遇特殊情況和重大問題時，要沉著冷靜，膽大心細，機智靈

活，高度警惕，正確分析和判斷情況，根據問題性質按應急方案處置。

3、堅持以人為本，最大限度地保護人民群眾的生命和財產安全。

4、應急工作堅持預防為主、快速反應的原則。

5、應急工作實行項目經理負責制，統一指揮，各有關崗位密切

配合、分工協作，形成應急合力。

6、遇特殊情況和重大問題時，要沉著冷靜，膽大心細，機智靈

活，高度警惕，正確分析和判斷情況，根據問題性質按應急方案處置。

(二)設備故障應急處理預案

1、電梯困人情況處置預案

(1)目的：及時解困乘客、保證乘客的安全。

(2)適用范圍：適用于電梯的解困工作。

(3)組織結構：

成立電梯困人處置小組，由項目經理任組長，小組成員由水電工、

保安和保潔等所有物業人員組成。電梯困人處置辦公室設在項目經理

辦公室，日常工作由項目經理兼管。

(4)職責

①電梯維修工負責電梯困人解救和故障報告。

②監控室值班員負責監控電梯的運行狀況。

（5）工作程序

電梯困人應急處理規程

①監控室值班員發現或接到困人信號后，在接報后1分鐘內通知

電梯維修工，電梯工接報后必須立即趕赴現場。

②轎廂停于接近電梯口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米

時：

確定轎廂所在位置（根據樓層燈指示或小心開啟外門察看；）

關閉電源點掣；

用專用外門鑰匙開啟外門，用人力開啟轎廂門，協助乘客離開轎廂。

③轎廂停于遠離電梯口的位置時，應首先將電梯轎廂移動至就近

的電梯外門口（以高于或低于樓面不超過0.5米為適合）；然后救出

乘客，移動轎廂的方法如下：

利用電話或其他方式通知轎廂內的乘客保持鎮靜，并說明轎廂可

能移動，不可將身體任何部分伸出轎廂外，以免發生危險；同時如轎

廂門處于半關閉或開啟狀態，則應先將其安全關閉或開啟。

進入機房關閉故障電梯的電源，打開引機軸的后盤安上盤車搖柄,

一人持住搖柄，一人手持掣動釋桿輕輕松開制動，轎廂將會由于自重

而移動，為避免轎廂上升或下降太快發生危險，操作時，將繼續動作，

使轎廂慢慢移動，直到最接近電梯廳門口為止，操作時，應注意，如

果轎廂停于最高層電梯門口以上位置或最底層電梯門口以下位置時，

可只撬開掣動，使轎廂自動移動，而應在松開掣動的同時，所至緊搖

柄并用力盤絞，使轎廂向正確的方向移動。

④遇到其他復雜情況，應及時報告電梯公司及有關領導，填寫《電

梯困人處理情況登記表》。

⑤工程部對困人的原因需電梯公司提交電梯故障分析報告，并將

故障原因登記在《電梯困人處理情況登記表》(附后)上。

(6)維修工作完畢后認真填寫維修質量記錄。

電梯困人處理情況登記表

日期事故原因及情況發生地點處理結果處理人備注

2、動力設備應急處理預案

(1)組織結構

成立動力設備應急處理小組，由項目經理任組長，小組成員由所

有物業人員組成。動力設備應急處理辦公室設在項目經理辦公室，日

常工作由項目經理兼管。

(2)處理流程

本著為業主利益著想，發揮自身的維修技術優勢采取靈活有效的措

施，密切和專業公司配合，作好動力設備的應急處理。

3、大面積浸水處理預案

(1)組織結構

成立大面積浸水處理小組，由項目經理任組長，成員由水電工、保

安和保潔等所有物業人員組成。大面積浸水處理辦公室設在項目經理辦

公室，日常工作由項目經理兼管。

(2)工作細則

①當接到業主投訴或監控中心報告后，工程人員必須迅速趕赴現

場，確定漏水點位置。

②抵達現場后，立刻查找出水的來源，檢查出水閥位，并立即關閉

有關的水閥,下水道堵塞，應立即疏通。

③觀察現場附近的電器開關。如有浸水或危險應立刻切斷電源，以

防水浸漏電傷人。

④向領導匯報，清理現場、協調各部門工作，在漏水點停止漏水

后，向上級領導做進一步匯報并請示搶修方案。

4、消防水管爆裂處置預案

(1)組織結構

成立消防水管爆裂處置小組，由項目經理任組長，成員由消防監

控、水電工、保安和保潔等所有物業人員組成。消防水管爆裂處置辦

公室設在項目經理辦公室，日常工作由項目經理兼管。

(2)工作細則

①工程人員必須迅速趕赴現場，確定漏水點位置。

②迅速關閉消防總閥、水管總閥以及備用消防水箱總出水閥。

③向領導匯報，清理現場、協調各部門工作，在漏水點停止漏水

后，向上級領導做進一步匯報并請示搶修方案。

5、智能安防系統癱瘓(故障)處置預案

(1)組織結構

成立智能安防系統癱瘓(故障)處置小組，由項目經理任組長，

小組成員由所有物業人員組成。智能安防系統癱瘓(故障)處置辦公

室設在項目經理辦公室，日常工作由項目經理兼管。

(2)工作細則

①物業服務中心負責人命令各點當值秩序維護員及其他人員堅

守崗位、嚴加防范，向相關負責人匯報，組織非當值人員組成機動隊,

加強巡邏；工程部緊急通知工程專業人員及設備分包專業公司人員到

場排除故障，必要時向供應商和公司總部求援。

②事件處理完畢，物業服務中心負責人召集工程技術人員分析事

件發生的原因、吸取的教訓及應采取的糾正預防措施，并向負責人和

公司總部匯報處理情況。

6、停電應急預案

(1)計劃停電

①物業服務中心在接到停電通知后，要立即報告工作區域領導，

并在大樓大廳及樓外醒目位置張貼通知。通知內容應說明停電時間、

恢復供電時間，并提醒在停電期間關閉所有開關及用電設備；

②安排電工進行設備看護并準備排除突發故障；

③檢查備用電源接入情況；

④電力恢復時，檢查有關用電設備是否正常運行。

(2)突然停電

①如局部停電，應分析故障原因，及時排除；如整個大樓停電，

物業服務中心要立即向供電部門取得聯系，請求派出技術人員幫助查

明原因，快速組織搶修，并立即報告工作區域領導；

②當發生低壓瞬時跳閘時，要盡快查明故障原因和恢復供電，并

做好值班記錄；

③查明有關停電原因，以書面形式記錄停電原因，并將全部經過

報送分管領導，并做好備案。

7、停水應急預案

(1)計劃停水

①物業服務中心在接到供水部門的停水通知后，要立即報告工作

區域領導，并在大樓外樓醒目位置張貼通知。通知內容應說明停水時

間、恢復供水時間；

②供水恢復時，檢查所有供水管道是否有斷水或漏水現象；

(2)突然停水

①局部停水，要立即報告工作區域領導，并分析故障原因，排除

一般問題。如問題不是水工能解決的，應及時與供水部門聯系處理。

整個大樓停水，物業服務中心要立即請求供水部門派人查巡。如屬大

樓內部供水系統出現問題，物業服務中心要組織水工進行搶修；如無

能力解決的，要及時與供水部門聯系處理，并報告工作區域領導；

②停水時間過長，要采取相應措施如外面送水等措施，確保大樓

基本辦公用水；

③供水恢復后，檢查供水是否正常，同時派人詳細巡檢供水設備

是否恢復正常；

④查明有關停水原因，以書面形式記錄停水原因，并將全部經過

報送工作區域領導，并做好備案。

8、中央空調系統應急處理方案

(1)冷水機組

①巡查技工發現運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開

啟備用機組。

②發現故障的技工將情況報告工程部主管并聯系設備保養商維

修。

③設備保養商接通知后，辦公時間4小時內到場維修，非辦公時

間12小時內到場維修，并在事后作維修報告。

（2）水泵

①巡查人員發現運行中的水泵異常，應馬上停止該泵并開啟備用

水泵。

②發現故障的技工馬上進行檢查維修，可當場解決的問題馬上修

復并記錄在當值日記上。

③水泵故障較嚴重，應馬上報告工程部主管，由其安排組織人員

維修，并在事后作維修報告。

（3）冷卻水塔

①水塔電機故障

1）巡查人員發現運行中的水塔電機故障，應馬上停止該機，轉

開備用電機。

2）發現故障的技工馬上進行檢修，可當場解決的問題馬上修復，

并記錄在當值日記上。

3）屬較嚴重的故障應馬上報告工程部主管，由其組織人員維修。

并在事后作維修報告。

②水塔穿底漏水

1）巡查技工發現水塔穿底漏水，應馬上開啟備用水塔，并將漏

水水塔平衡管閥關閉。

2）發現故障人員馬上將情況報告工程部主管，由其組織人員修

補水塔，并在事后作維修報告。

③水塔溢漏

1）巡查人員發現水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場

解決的馬上修復。

2）浮球開關損壞則馬上停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟

備用水塔。

3）發現故障的人員將情況報告工程部主管，由其組織人員維修

并在事后作維修報告。

（4）管網系統

①主豎管道

1）工程人員發現或接報主管道漏水應馬上關閉冷水機組和水泵。

2）現場用沙包攔住電纜引穿口、走廊口，以防水浸入二樓電房、

用戶單元，并將水引入地漏，如地漏排水量不夠則將漫出的水導入走

火梯。

3）用薄鐵皮將裂口圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。

4）將空調機房內管道底部排水口打開排水，但要留意水泵房污

水泵抽水情況，一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。

5）馬上報告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報

告。

②水平管網

1）工程人員發現或接報空調水平管網漏水，應馬上將事故樓層

風機房內的空調水平管閥門關閉。

2）現場用沙包攔住用戶單元門口和走廊口以防水漫入用戶單元，

將水導入地漏。

3）用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。

4）馬上報工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報告。

③空調機房內的伸縮節

1）工程人員發現或接報機房內伸縮節破裂，應按急停掣停止冷

水機組，并按急停掣停止水泵。

2）將破裂伸縮節上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水

機組。

3）報告工程部主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

注：如閘閥關閉不嚴，則馬上將破裂的伸縮節拆除，將特制鐵板

用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。

④空調機房內的管道

1）工程人員發現或接報空調機房內管道漏水，應馬上停止機組

水泵并將電房內的機組系統供電總開關拉斷，以防電氣短路。

2）用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。

3）用沙包攔住機房門口以防水浸入內。

4）開啟機房內對應管道底的排水口排水。

5）報告工程部主管，由其組織人員搶修。

（5）知會受影響用戶

事件發生后，工程部主管認為4小時內可修復的應馬上通過緊急

知會受影響用戶，超過4小時才能修復的應由管理處書面通知客戶單

位辦事處，辦事處轉給受影響用戶。

9、環保事故應急預案

(1)目的

為了加強對涉突發環境事件的能力，建立健全突發環境事件應

急機制，提高應對突發環境事件的能力，保障人員和財產安全。

(2)應急組織及職責

①組織結構：

成立環境污染事故應急處理小組，由項目經理任組長，成員由保

安、保潔等所有物業人員組成。應急救援辦公室設在項目經理辦公室，

日常工作由項目經理兼管。

②主要職責：

a、組織制訂環保事故應急預案應急救援預案；

b、負責人員、資源配置、應急隊伍的調動；

c、確定現場指揮人員；

d、協調事故現場有關工作；

e、批準本預案的啟動與終止；

f、明確事故狀態下各級人員的職責；

g、事故信息的上報工作；

h、接受甲方領導指令和調動，接受安全部門的監督和指導；

i、組織應急預案的演練；

j、負責保護事故現場及相關數據。

(3)、工作程序

環境污染事故應急處理小組在接到污染事故發生的警報后，應立

即通知工作區域內外所有人員，應急處理小組應有一名以上成員到現

場指揮應急救援工作。

立即采取有效措施，與相關部門配合，切斷污染源，隔離污染區，

防止污染擴散；及時通報或疏散可能受到污染危害的單位和居民；

參與對受危害人員的救治。

(4)應急培訓計劃

①應急救援人員的培訓：

本預案制訂后實施后，環境污染事故應急處理小組應認真學習本

預案內容，明確在救援現場所擔負的責任和義務。

由應急處理小組成員每年進行兩次應急培訓，學習救援專業知識

和有可能出現的新情況的處理辦法。每個人都應做到熟知救援內容，

明確自己的分工，業務熟練，成為環境污染事故應急救援的骨干力量。

②員工應急響應的培訓

由應急救援領導小組對所有員工每年進行一次應急響應培訓，了

解事故應急預案響應條件，能夠在現場第一時間做出判斷事故大小，

是否符合事故應急預案響應條件，以便下步工作的順利進行。

③員工應急響應知識的宣傳

根據環境污染有可能出現的事故情況，印制宣傳材料，向員工發

放，了解相關的應急響應知識。

第二節公共部位的維修養護

一、維修養護范圍

公共部位是指主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、

梁、樓板等)、外墻、屋面、樓梯間、通道等。

二、共用部位維修養護管理

1.房屋本體共用部位日常維修養護計劃及實施方案

面日常維修

序號項目維修類別

計劃方案標準實施效果

(1)由于使用

不當造成結構

局部受損較

輕，由工程部

房按房屋修繕規

屋日常每周巡定實施維修；

承⑴局部受損；查一次，特別如局部受損較⑴安全、

重正常使

(2)施工質量原是在前期階重，應請公司《XX市城鎮

1結段要每天巡專業工程技術房屋修繕范用；

因造成的結構問

構視，發現問人員提出方圍和標準》(2)功能

部題。

題，立即處案，委托專業完好。

位理、維修。公司實施；⑵

如因施工質量

原因造成結構

問題，應報請

建設單位處

理。

(l)xx市

(1)外墻面磚起《城、鎮房

鼓脫落的修補；屋修繕范圍

每周檢查一無鼓無

外(2)外墻面局部和標準》；

遍，發現問由工程部有關脫、無滲

2墻滲漏；⑶外墻面(2)《房屋滲

題，及時維修繕規程實施水、美觀

面大面積滲漏；⑷漏修繕技術

修。

外墻面及裝飾面規》整潔。

的翻新(CJJ62-95

)

屋每月檢查一由工程部按相(l)xx市1、無積

3

遍，雨季每周應作業規程實《城、鎮房水，無滲

檢查，發現問施維修，按照屋修繕范圍漏；2、

題，及時維修年度普查計劃和標準》；隔熱層完

維修。⑵《房屋滲好無損；

漏修繕技術3、雨落

規》管暢通、

(CJJ62-95安裝牢

固。

⑴整潔，

公

(1)公用地面的無缺損，

共

維修改造；(2)無霉跡。

通

公共信道、門廳每周檢查一⑵扶手

道由工程部按相

的墻、天棚維護；次，發現問完好，無

4門應技術作業規

(3)樓間墻面、扶題，及時維張帖痕

廳程實施維修。

手、踏步的維護。修。跡。⑶

樓

⑷公共門窗的門窗開閉

梯

維護。自如無破

間

損。

上(1)接口及砂眼