海濱新城物業管理方案海濱新城項目物業管理方案海濱新城在廈門市繁榮鷺江道和禾祥西路交匯處，是廈門華僑城房地產開發斥巨款精心打造二十一世紀新生代大規模豪華小區。項目標定位高級，將超大規模園林設計和獨特建筑風格相融合，建成后將成為廈門唯一新外灘國際化濱海高尚園林小區。項目計劃用地約27000平方米，總建筑面積約22萬平方米，其中1-2層裙樓將建成長達700多米濱海休閑購物廣場。一期工程已于2月破土動工，估計底可交付使用。享受“中國第一管家”美譽之稱深圳市中海物業管理憑借其在物業管理領域十多年豐富管理經驗、優異管理模式、一流管理人才，有決心、有信心成功承接海濱新城項目標物業管理顧問工作，將ISO9000質量管理體系、ISO14001環境管理體系和酒店式物業管理全新理念全程導入到以上兩個項目標物業管理工作中，全心全力為立即入住每一位業主展現一個安全、清潔、優美、舒適、方便美好家園，讓每一位業主親身體會到中海物業高品質服務。深圳市中海物業管理針對以上兩個項目標實際情況特制訂本物業管理顧問服務方案，以下將就所提供物業管理顧問服務方法作以系統敘述。第一部分顧問方法概述及顧問期限確定顧問方法概述：為確保海濱新城項目有一個高起點物業管理水平及服務質量，發展商廈門華僑城房地產開發和廈門禹洲房地產開發擬聘用深圳市中海物業管理為本物業物管工作顧問商（以下簡稱“顧問商”），指導發展商下屬物業管理企業（以下稱“管理商”）負責海濱新城物管工作具體實施運作；方便利用中海物業在人力資源、經驗、管理經驗、技術、模式、制度和規范化服務體系等很多方面優勢提供高品質物業管理顧問服務。雙方合作關系一旦確定，顧問商將會把海濱新城和物管工作列入中海物業對應策劃、考評、檢驗、評選序列中，由企業組建顧問團及委派駐場顧問，依據海濱新城和具體情況，負責跟蹤其對外租售、完工驗收、投入使用和以后物業管理工作，指導管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務質量標準等，并督促其有效運行，根據雙方約定顧問服務內容為管理商提供全方位、全過程、專業化顧問管理服務。為確保管理目標實現及更有力地推行中海物業管理模式，顧問商將于項目現場派駐兩名物業管理資深人仕分別擔任駐場經理和安保顧問，作為管理商管理實體“關鍵”，以海濱新城項目為關鍵同時兼顧跟進項目標進展，并輔之以企業顧問團和企業各專業部門、專業企業技術支持，結合海濱新城和物管工作實際需要定時赴現場進行考察指導，依據項目現場發覺問題立即針對性地提出整改提議和整改方法。在企業顧問團和駐場顧問二者共同努力下，將為管理商以后物業管理工作打下良好基礎。顧問商提供顧問管理服務目標在于為管理商培養一支高水準、高質素管理隊伍，同時中海物業良好品牌效應也會促進海濱新城和租售；在顧問期限內，顧問商許可發展商就海濱新城和向外界使用“中海物業顧問管理”等文字進行宣傳推廣?！纛檰柗辗椒ㄊ疽鈭D：雙向溝通定時或不定時檢驗、考評、了解信息反饋方案實施情況及其它問題依據反饋信息修訂方案傳達、推行方案制訂物管方案顧問團雙向溝通定時或不定時檢驗、考評、了解信息反饋方案實施情況及其它問題依據反饋信息修訂方案傳達、推行方案制訂物管方案顧問團顧問期限顧問期限分為前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段。其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至海濱新城一期物業入伙之日（即發展商書面通知業主入住日期）前兩個月（估計十六個月）；實操指導階段為十二個月，自海濱新城一期物業入伙之日前兩個月起至入伙之以后十個月；服務質量跟蹤階段為實操指導階段結束后三個月。<三> 駐場顧問和顧問團工作職責◆駐場顧問工作職責：依據項目標實際情況，在實操指導階段中海將于項目現場派駐兩名物業管理資深人仕分別擔任駐場經理主管全方面工作和安保顧問，常駐物業現場負責以下各類工作：全方面考察項目，熟悉物業所在地物管法規、人文情況，并將這些信息傳輸給顧問商該項目顧問團。將顧問團針對本項目制訂物業管理具體計劃付諸實施。將項目物業管理計劃推行過程中碰到情況、問題和實施進度立即反饋給顧問團，以取得技術支持，并幫助管理商落實處理。幫助顧問團人員對項目標實地考察、評審、監督整改等工作。日常物業管理工作培訓、指導、咨詢。緊急事故應對和處理技巧。顧問團工作職責：顧問團由一批有著豐富管理專業經驗物業管理教授組成，分別于前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段針對項目進度并結合發展商需要定時赴現場考察指導，具體安排以下：前期介入階段估計赴現場考察3次，每次工作2-3個工作日：首次考察擬安排于項目簽約兩周內設施、設備、材料集中選型階段擬赴現場工作1次工程交接驗收階段擬赴現場工作1次實操指導階段估計赴現場考察4次，每次工作2-3個工作日：一期物業入伙前兩個月赴現場工作一次一期物業入伙當月赴現場工作一次以后每三個月赴現場工作一次服務質量跟蹤階段估計赴現場考察1次，每次工作2-3個工作日：本階段末赴現場工作一次顧問團關鍵負責工作以下：由顧問團依據駐場顧問及每次考察、評審所傳輸、取得信息，憑借中海豐富管理經驗為項目度身訂造一整套物業管理實施方案，完成協議約定各項工作內容。負責處理物業管理工作中關鍵和難點等。定時對項目管理商進行全方位考評，并提出整改意見。對駐場顧問工作給予考察、評價和完善。顧問工作安排（詳見下表）工作階段人員構成工作方式現場工作安排前期介入（估計十六個月）顧問團3~5人定時赴現場考察指導赴現場工作3次，每次2-3個工作日，考察時間擬分別安排于簽約后兩周內/設施、設備集中選型階段/工程交接驗收階段。實操指導（十二個月）顧問團3~5人定時赴現場考察指導赴現場工作4次，每次2-3個工作日。駐場顧問2人常駐現場作日常指導本階段內常駐現場實地工作。服務質量跟蹤（三個月）顧問團3~5人定時赴現場考評指導本階段末赴現場工作一次，2～3個工作日。另：除上表中所列顧問團定時赴現場考察安排之外，顧問商還可應發展商及管理商要求，并結合顧問管理服務實際需要，不定時派遣顧問團人員到項目施工現場進行實地工作指導，并對管理商進行對應考評評價，顧問團不定時赴現場費用另計。說明：顧問團人員將依據各階段工作內容要求，由包含有質量管理、機電設備、土建、空調、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業管理需包含各專業資深管理人仕組成，并長久為該項目服務。前期介入階段，顧問團人員通常為機電設備、土建、空調、消防、電梯等專業人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業人仕將依據項目進展不一樣階段實際需要給予選派。實操指導階段，顧問商派駐項目現場駐場經理含有豐富管理經驗，常駐現場幫助管理商對本項目提供物業管理服務。顧問團對駐場顧問工作給予考察、評價和完善。顧問期限內，顧問團除完成上表中提及現場工作外，同時將全程跟進項目標完工驗收、投入使用和以后日常物業管理工作，并隨時提供對應咨詢指導服務。

第二部分顧問管理工作范圍房屋建筑本體共用部位維修、養護和管理。包含樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。房屋建筑本體共用設施設備維修、養護、管理和運行服務。包含共用上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等。本物業計劃紅線內屬物業管理范圍公用設施維修、養護和管理。包含道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。本物業計劃紅線內隸屬配套服務設施維修、養護和管理。專業裝修工程質量監理和裝修管理。公用綠地、花木綠化養護和管理。公共環境酒店式清潔服務。包含公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾搜集、清運等。交通、車輛行駛及停泊秩序和安全專業管理。對本物業實施二十四小時全封閉式安全管理，確保安全。管理和物業相關工程圖紙、租用戶檔案和完工驗收資料。接收物業使用人就房屋自用部位、自用設施及設備專業維修、養護提出委托并合理收費。全方位家居服務和各類商務服務支持等。幫助管理商向物業使用人收取物業管理服務費等政府要求各項費用，維護全體物業使用人公共利益。理禮并用、德法共行，對物業使用人違反物業管理法規政策行為進行處理。

第三部分顧問管理工作內容一、前期介入階段合作期限：由簽約之日起至海濱新城一期入伙之日前二個月結合物業管理角度在項目施工驗收階段提供合理化提議，為以后開展物管工作及控制管理成本打下良好基礎，同時為進入實操指導階段做好充足準備工作。（一）由顧問團對項目進行實地考察，經過研讀、消化、了解發展商所提供項目方案、可行性研究匯報、初步計劃、設計施工圖（包含土建和各類機電設備）、項目模型等資料，了解項目標計劃意圖、設計內容和規范，確定項目檔次，幫助管理商對管理檔次進行定位。依據本企業長久從事物業管理實踐積累豐富經驗，從物業管理角度對項目標多種設施、設備、材料設計、選型、選材、安裝等方面提供專業提議，使發展商在項目標投入上既能正確把握未來業主實際需要，又有利于以后物業管理成本控制及提升管理質量?？疾檎w工程進度，幫助發展商各專業工程階段性實施進度計劃提議方案；建筑設計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業管理需求；設備機房環境、通風是否滿足要求；對住戶室外空調機位置確定，冷凝水排放處理等問題提議；依據清潔管理經驗及物業計劃要求，提出垃圾房建造位置和建造價格提議；管理用房位置確定標準及設計、裝修標準，管理用房位置參考意見和管理用房布局；在不增加發展商總投資情況下，為配合國際環境保護理念推行，對合適設置部分環境保護設施，如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出提議；在空調工程施工前，依據設計圖紙從節能和便于管理角度提出對設計修改提議；在空調設施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝地方提出提議；對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化提議，并依據本企業對樓宇機電設備和電梯市場了解，結合項目本身市場定位，為發展商提供質量價格比最優品牌和型號提議，以供參考選擇。從消防設施設計布局、產品選型等方面提出提議；依據國家消防規范及公安消防主管部門審核意見對設計中缺點(比如布局不合理造成人力浪費等)，提出糾正及修改提議；給排水專業從搜集相關原始資料、氣象數據、城市配套工程等方面，提供修改意見；依據物業所在地氣候特點，審查植物設計圖紙，選擇因地制宜環境綠化植物，使其既美觀又方便長久養護，對不利于以后物業管理問題提出調整提議；從治安管理、職員生活、小區文化活動需要等方面提出修改提議；依據公共部位建筑材料選擇情況，提供保潔標準和程序提議；對建筑外墻選材和設計提供專業提議，以方便外墻清洗，使之保持長久美觀；依據地方物業管理法規、政策及中海物業長久以來物管經驗對管理商管理模式、崗位設置、人員配置等提出提議；依據項目規模、物業管理目標及服務范圍、深度、當地行業管理相關法規政策等，對管理商機構設置、定崗定編、各級各類職員任職條件和素質要求等提出提議；對會所規模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經營模式等提供咨詢和提議。針對項目標市場定位，正確推測準業主層次，從實用性上提議會所適合經營項目，在此基礎上深入提議哪些項目可收費，哪些項目不宜收費，其標準在于先聚人氣，進而達成既發明社會效益又有一定經濟收益目標。從業主/住戶使用角度，提出專業提議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施；如從業主使用角度提供戶型設計、多種管道設計等方面，以方便業主裝修及使用，降低未來物管難度。從智能化角度，提出專業提議：考察整體工程進度，提出智能化工程階段性實施進度計劃；針對發展商對智能化工程要求，對原智能化設計提出合理化提議，并依據目前市場情況，提出增加智能化功效提議；依據發展商最終要求提出智能化系統設計方案，方案要求功效完善、優異，設計合理、實用；幫助發展商對多家智能化系統設計方案進行優化選擇，從性能價格比等多方面確定最優方案，并對智能化設備選型提出提議。從環境保護角度，提出專業提議：依據顧問商在建筑給水和排水方面節能、環境保護等成功經驗提供專業提議；對物業內商場（商鋪）、餐飲、娛樂性場所油煙、污水及噪音處理提議；依據會所增設項目及物業配套設施，從節能和環境保護角度，提出提議。從物業管理角度提供專業咨詢、服務以降低成本提升效益：物業周圍圍欄、崗亭、垃圾中轉站位置、規格及標準等；公共部分裝修材料選擇；在空調設備安裝前，對設備適用情況和選型提供咨詢；在空調設備安裝時，對空調設施安裝提供咨詢；幫助發展商對多家電梯品牌進行優化選擇，從性能價格比等多方面確定最優方案，最終幫助確定電梯品牌、型號、規格；在滿足消防規范前提下，提供最新設備技術或施工方法；幫助發展商選擇性能穩定、質量可靠、售后服務良好消防產品和分包商；依據管理商要求，提供我方在建筑給水和排水方面技術、設計、施工等成功經驗；依據項目和各項工作程序提供測算實際需要配置人員和費用咨詢；解答發展商及管理商相關物業管理相關法規、政策咨詢或提供相關法規、政策文本；（七）在施工過程中，幫助發展商監督各專業工程進展情況，盡力提升工程施工質量，確保工程按計劃完工，同時能夠降低以后物業設備管理難度。（八） 指導發展商監督各專業設備安裝和調試工作，確保工程質量。（九）指導發展商組織各專業工程、設施設備驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發展商責成相關施工單位進行整改，然后進行復驗，最終幫助搜集驗收匯報。（十）依據物業項目檔次定位和當地政府物價主管部門相關物業管理收費政策，指導發展商制訂物業管理收費標準。（十一）從創優角度，依據各級優異物業管理小區考評評選標準，提出專業改善提議。（十二）配合發展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業企業介紹、關鍵業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。二、實操指導階段合作期限：共十二個月，由本物業首期入伙之日前二個月起計，又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。前期籌備期指一期物業入伙前，中海幫助管理商從機構組建、人員培訓到為一期物業入伙做對應籌備工作時期。（一） 在發展商需要對物業設施設備系統進行增加、降低或改動時，幫助發展商進行整改，并提供切實可行方案和處理措施，確保系統穩定。幫助管理商建立各專業管理模式、機構設置、確定人員編制：幫助管理商制訂管理人員、操作層人員定編方案；幫助管理商依據機構設置和崗位定編制訂出各級各類崗位責任制。（三）幫助管理商依據物業項目實際情況，測算物管成本，提出物業管理收費標準，報當地政府物價部門審批。人工費用測算；設備耗能費用測算；設備維修保養費用測算；清潔定額費用測算；園藝綠化項目標定額費用測算等。幫助管理商選聘各專業物管工作人員（管理層和操作層）組建工作隊伍：提供人員配置及對應素質要求具體方案；幫助對招聘人員進行筆試、面試、實操考評。提供職員入職及崗前培訓參考計劃，并幫助做好培訓計劃；幫助擬制職員在職培訓年度計劃，并對計劃實施進度、落實情況等進行跟蹤檢驗和指導；幫助對操作工進行操作培訓；幫助對操作工進行常見故障診療及設備管理培訓；就管理商職員外培事宜提供咨詢和幫助；提供物業管理收費系統軟件使用培訓。幫助管理商培訓各專業物管工作人員（管理層和操作層），幫助對各專業技術工人進行考評及資格等級評定，以確保人員素質。（六）幫助制訂入伙交接驗收標準及實施程序：根據ISO9000國際質量確保體系文件幫助本物業管理商制訂驗收標準。幫助成立入伙接管驗收領導小組。指導召開多種入伙專題會議。幫助發展商制訂“三通”及其它項目入伙必備目標方案。幫助接管驗收小組及相關人員和發展商、施工單位三方面共同組成聯合交接小組，并制訂交接驗收計劃。提供設備移交、接管驗收全套程序、問題缺點和處理方案提議書樣本及其它資料清單，幫助管理商和發展商之間各類專業設施設備交接和驗收工作（包含各專業工程完工資料交接工作等）。指導管理商對設備外觀出現缺點進行整改，對維修保養工作程序等級進行劃分，對運行中設備進行節能改造以利于提升設備管理質量。幫助管理商按ISO9000體系標準編制各項管理制度及建立相關資料、文件：提供管理運作所需工作程序藍本，并結合項目實際幫助管理商進行修訂、充實和完善；幫助建立各專業設施設備移交相關手續、資料、文件和程序；幫助制訂各專業設施設備管理規章制度、設備操作規程及維修保養標準、程序和方法；幫助制訂設施設備運行統計監控相關程序和文件；依據設計圖紙及操作手冊等幫助制訂相關操作指導書、安全規程、應急處理方案、維修保養方案等指導性文件；幫助制訂消防、給水和排水、水泵、機電設備等項目管理方案；幫助管理商制訂清潔保潔標準和程序，編制清潔作業指導書；幫助制訂綠化操作標準，擬制綠化養護規范；提供職員手冊和人事管理制度示范文本，指導并幫助編制職員手冊及人事工作相關制度；提供質量管理相關多種統計表格、樣本，并結合項目管理目標和質量要求幫助管理商進行修訂和取舍；幫助設置會計帳薄，建立會計核實體系；幫助建立健全財務管理制度。幫助管理商建立各專業原始技術資料、維修保養統計等檔案；并就物業管理檔案資料整理提供咨詢和指導。（十一）為管理商提供日常物業管理所需設備、材料清單，幫助編制對外分包相關程序，幫助評價和選擇各專業分包方。（十二）指導會計核實，幫助進行財務成本分析，提升經濟效益。（十三）幫助制訂入伙前工作計劃：幫助成立入伙領導小組。幫助制訂入伙計劃。指導制訂收樓、入伙必備文件資料，如《業主條約》、《住/用戶手冊》、《收樓須知》、《收樓指南》、《裝修申請記錄表》等。指導制訂管理費預算，管理成本核實方案，依據本物業所在地政府物價部門相關要求幫助制訂各項收費標準。幫助制訂入伙管理制度。幫助發展商完善入伙必備條件（比如：通知發展商和當地郵政部門聯絡落實郵編、通郵時間及報刊訂閱等）。幫助制訂創辦費用清單、預算及采購計劃。指導制訂入伙后各專業服務分配方案。制訂入伙期工作方案：如成立入伙期工作小組、場景部署、宣傳、人事安排、多種指導標識等。集中入伙期指業主在發展商書面通知前來入伙時限內集中到物業現場收樓、驗樓、辦理入伙手續工作時期。本期時間短，工作量大、步驟多，需豐富工作經驗及工作技巧。怎樣將有限人力資源合理分配到各個工作步驟中去，使入伙工作得以有條不紊地進行，并給業主留下良好最初印象即成為集中入伙期工作難點。因為集中入伙期是業主第一次和物業管理機構打交道，第一印象好壞，將決定物業管理機構以后長久物管工作能否得到業主配合而輕松、順利地開展。為此中海將提供以下顧問服務，以確保入伙工作順利進行，為以后物業管理正常進行打下良好基礎：指導成立入伙期各工作組，制訂各個工作組責任制度。`1 制訂入伙工作步驟，緊急應變方案等。幫助發展商相關部門在集中入伙期間實施聯合辦公，提供一條龍服務。裝修搬遷期指業主辦妥入伙手續后，為其物業進行二次裝修，直至搬遷入住工作時期。此時物業管理企業工作難點有二：面對大量不一樣裝修單位和素質較低裝修工人，怎樣利用有效管理手段和一定管理力度去控制她們，保護公共設施設備，不侵害業主公共利益，同時又監督裝修質量，避免遺留安全隱患等。業主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業主正常生活和后入住業主順利裝修，怎樣將二者有效隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個棘手問題。為此，中海將提供一整套依據長久實踐經驗總結出來行之有效管理措施，有效幫助處理以上問題，關鍵內容包含：指導建立嚴格裝修審批程序，包含對裝修單位資質、裝修圖紙等審批。指導建立裝修單位進場管理工作步驟。指導建立各業主/用戶裝修檔案。指導建立裝修日常監督管理制度，包含巡查管理制度、裝修時限管理制度等。指導建立裝修現場驗收制度。指導建立裝修單位退場管理工作步驟。指導建立各業主/用戶入住管理措施。指導建立各業主/用戶搬遷管理措施。指導建立各業主/用戶搬遷注意事項。正常管理期指物業現場大部分小業主二次裝修工作已基礎完成，小區環境維護、機電設備保養等日常物管工作均已規律開展工作時期。此時中海關鍵提供顧問服務內容有：經過日常工作中實際運作深入完善發展商下屬物業企業之管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。指導建立嚴格封閉化安全管理制度，包含小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。指導建立一整套含有可操作性且指標量化清潔、園藝綠化操作考評管理制度。指導建立財務管理制度、財務人員崗位責任制，提供專業財務收費系統軟件并對該系統操作提供業務培訓、使用指導等工作。指導建立樓宇機電設備及電梯維修保養管理制度，如電梯五級（周、半月、月、季、年）保養制度等。根據ISO9002國際質量確保體系標準建立物業管理規范及對應文件并將其切實落實到日常管理工作之中。指導建立特殊場所（如會所等）物業服務管理方案。顧問團定時對項目進行考評，并就各專業所包含內容、范圍進行全方面檢驗，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況：各項管理規章制度、崗位、部門職責及其實施情況；按ISO9002標準對管理商各專業設備管理體系運行狀態、維修、保養情況進行檢驗、診療，發覺不符合，立即提出整改缺點和糾正處理方法匯報給管理商，幫助建立控制程序及方法，確保系統長久正常運行；檢驗設備完好率，對各專業系統故障進行診療，提供維修技術指導，方便立即排除故障；依據管理商運作過程實際情況，對包含各專業管理文件進行修正補充，對系統出現問題提出提議和處理方案；對會所設備設施完善是否提出整改提議：現場考察已裝修配置完成會所，依據會所裝修格局和功效設置，若發覺器材配置不夠完善，達不到營業要求，立即向發展商提出提議，方便達成預期效果；依據協議要求，在物業評優時，向管理商提供物業管理各專業咨詢指導：*各專業設施設備維修保養咨詢、指導；*物業管理規章制度實施情況咨詢、指導；*物業管理檔案資料、創優軟件資料整理咨詢、指導；*在清潔工作中對頑固污漬處理提供咨詢和指導；*提供園藝綠化方面咨詢、指導。三、服務質量跟蹤階段合作期限：實操指導階段結束后三個月。服務質量跟蹤階段是中海顧問團在駐場顧問撤出一段時間后，再次實地考察項目，對項目物業管理機構進行全方面檢驗、考評，檢驗其管理水平是否穩定同時提供對應咨詢教導工作。假如有服務質量下滑跡象，考察團將提出對應整改意見，并要求物業管理機構限期完成整改，以確保中海物業所提供顧問服務質量連續穩定。顧問團每三個月對項目現場進行考評評價，并就各專業相關內容在運作中存在問題或不足，給出書面整改意見及提議。處理遺留疑難問題，幫助整理各專業圖紙及資料，確保設備完好，確保交接工作順利完成，物業管理正常運行。依據管理商需要提供物管工作各專業咨詢服務。

第四部分顧問管理目標管理總體目標在中國市場經濟中崛起中海物業，以其良好經營業績，眾多優異人才，成熟管理模式，有能力、有信心指導管理商使海濱新城和兩個項目達成市級優異物業管理小區標準。管理定位：企業化、專業化、一體化管理服務標準。經過顧問商指導和提議，促進管理商充足利用并完善海濱新城和兩個項目標多種配套系統，配置精干高素質管理人才，全方面實現現代化物業管理。效益定位：社會效益、經濟效益、環境效益兼顧標準。充足利用顧問商專業化管理專長和成本管理經驗，經過有效控制管理成本，開展多渠道有償服務，指導管理商合理地開源節流。服務定位：以人為本，服務第一標準?！白屇湍訉O后代永遠滿意”是顧問商不變承諾，“為您提供安全、清潔、優美、舒適、方便生活和工作環境”是顧問商永恒追求，為此，顧問商將采取“駐場顧問加顧問團”工作投入和嚴格質量控制手段，確保管理商服務質量符合上述要求。管理目標承諾中海物業憑借長久物業管理軟件輸出經驗，在發展商提供必需合作條件基礎上，顧問商對海濱新城和物業管理質量做出以下鄭重承諾：實施國家相關法律及各級政府物業管理主管部門要求各項標準。保質保量、按時完成全部工作內容。物業一經入伙即根據ISO9000國際質量確保體系進行管理，符合ISO9000國際質量確保體系標準要求。在本物業提供政府要求參評自然條件、雙方嚴格推行政府及本協議要求相關責任、義務，同時政府相關部門在當年度組織評優情況下，自本物業正式投入使用十二個月左右達成市級優異物業管理小區對應標準。

第五部分顧問服務設想整體設想顧問商經過十多年實踐探索，不?？偨Y、不停發展，形成了一套嚴謹、優異管理模式，并轉化成企業獨特管理優勢。對于海濱新城和兩個項目，顧問商將把這些管理優勢經過顧問輸出形式，全部利用到實際工作之中，全力以赴，指導和幫助管理商塑造精品，樹立品牌！在兩個項目標物管工作中全方面導入ISO9000國際質量確保體系。作為中國首家經過ISO9000認證物業管理企業，將經過多年實際運作，結合市場開拓過程中需要，顧問商率先對這種基礎質量確保體系進行超越，而且將在實際顧問管理過程中導入。全方面推行一站式酒店物管特色服務，寓管理于全方面、細致服務之中。由顧問商指導管理商對海濱新城和提供全天候、全方位、全過程一站式酒店物管特色服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實施嚴格管理，對物業使用人提供熱情周到服務。管理商和物業使用人之間不再僅僅局限于管理者和被管理者關系，而是充足表現服務提供者和服務接收者關系。一站式酒店物管特色服務顧問商一站式酒店物管特色服務精神是：“業主需要什么服務，我們提供什么服務；業主這一分鐘應享受服務，我們絕不讓業主等到下一分鐘；業主花一分錢可享受服務，我們決不讓業主花兩分錢”。為了使這種精神在海濱新城和物業管理工作中得以不折不扣落實，顧問商依據多年行業管理經驗，將指導和幫助管理商為海濱新城和物業使用人提供全方面、細致服務，服務項目眾多。在推行這些服務過程中，還可本著不拘形式標準依據業主需要隨時增設服務項目。以下是本企業現在在管物業已提供服務類別，顧問商可指導管理商在海濱新城和日常管理中結合實際需要向物業使用人提供：無償服務如：代購飛機票代發郵件代訂報刊、雜志代辦有線電視代辦電話代辦煤氣開戶老年人尤其服務等；有償服務（價格由管理商依據物業實際情況和顧問商提議而定）如：洗臉盆、洗菜盆漏水處理馬桶滲、漏水處理疏通馬桶或地漏疏通上下水主管疏通下水支管修理、更換開關、插座修理、更換照明燈具、燈管、燈泡更換電表、水表因家中電源短路造成無電檢驗換線安裝坐廁安裝分體空調拆空調、熱水器、抽油煙機清洗排風扇代送洗衣物等人員配置標準服務第一標準。管理機構設置和各類職員配置，均以提升海濱新城和物業管理整體水平為前提。在充足滿足把這兩個項目管理成為精品小區這一目標要求基礎上，定機構立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標準、高級次、高端地為物業使用人提供全天候、全方位優質服務。精干高效標準。著眼于組織科學化和手段現代化，經過降低內部磨擦系數，提升職員基礎素質，增加管理科技含量，來嚴格控制管理機構和職員隊伍膨脹，既確保服務高質量，又實現運行低成本，使兩個項目標物業管理含有可連續發展長久后勁。職員隊伍培訓顧問商將幫助管理商建立一套完整而高效人員配置并對這些人員根據以下標準進行培訓。培訓總體思緒培訓范圍全員性。海濱新城和物業管理水平提升，仰仗全體從業人員共同努力。所以，要把全體職員全部列入培訓范圍，預防“水桶效應”（即水桶容量由水桶上最短木板所決定）。培訓內容系統性。搞好物業管理需要專業知識和技能，同時也離不開其它相關知識和能力。安排培訓內容應該著眼于提升職員綜合素質，不能單打