證券研究報告證券研究報告保障房建設怎么搞？——以一線城市為例113）2014-2021年：棚改加速發展，構建公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系4）2023年至今：新一輪房改，“商品房+保障房”并行發展應議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發[2023]14號文），明確加大保障性住房建設和供給。《關于加快發展保障性租賃號新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比《關于規劃建設保障性住房提高保障性住房在住房總供給中的比例，讓商品住房回歸商品屬性、滿《關于保障性住房有關稅費健全風險防控長效機制。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關2023年8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發[2023]14號9月1日正式印發，提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執行辦法由各地城市政府制定；明確提出“用改革創新的辦法，在大城市規劃建設保障性住房”、“推動建立房地產業轉型發展新模式”，保障性住房地位明顯提升。重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才加強統籌指導，引導城市人民政府因地制宜將保障性住房建設與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確政府制定。對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障房變更為商入群體購買的保障性住房不得長期限制。如長期閑置、確需轉讓、因辭職等原因離開機關事業《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文）明確兩大目標：1）加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；2）推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。滿足改善性住房需求滿足剛性住房需求“商品房+保障房”住房結構障房包括廉租房、公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權保障住房。針對不同戶籍、經濟能力的群體，適用不同類型的住房。隨著財產積累、經濟能力增強后，可由租賃型保障房轉為購買共有產權保障住房或者購買商品住房。長春哈爾濱大連太原常州昆明沈陽南昌無錫石家莊南寧佛山貴陽東莞長春哈爾濱大連太原常州昆明沈陽南昌無錫石家莊南寧佛山貴陽東莞天津南京合肥長沙福州鄭州蘇州濟南廈門青島寧波武漢成都西安杭州重慶北京上海深圳廣州根據住建部住房保障司數據，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間，其中北上廣深的籌建數量2023年全國保障性租賃住房合計建設和籌集約573萬套（間已完成“十四五”期間計劃量的66%。0資料來源：地方政府網、住建部等，太平洋研究院整理資料據住房城鄉建設部，截至目前，全國已有35個城市報送了今年首批保障性住房建設計劃和建設項目，據經濟觀察報，截至2024年1月30日，已有廣州、深圳等35個城市計劃在2024年籌集建設的配售型保障房合計約10萬套；2024年福州、深圳、廣州、上海等地籌建規模均在萬套以上；目前，深圳、廣州、西安、杭州等地首批配售型保障房已經開工。----------2023年12月28日，深圳市首批13個配售型保障性住房項目建設集中開工，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套，項目周邊交通、教育、商業等配套較為完善；2024年1月31日，廣州市首個配售型保障性住房項目在黃埔正式動工開建，項目位于中新廣州知識城何棠下舊村改造范圍內的一個復建區，占地面積約4000平方米，建筑面積約2萬平方米，總戶數216戶，戶型為85-90平方米，預計2026年5月完成建設，建成后可供應房源超200套。一房戶型（約45平方米）一房戶型（約45平方米）242套配售人群住房和收入困難群體安、馬尾、長樂，下同）公租房在保家庭、輪侯家庭，且具有六城區城鎮戶籍的；（2）具有我市六城區城鎮戶籍、在六城區范圍內人均住房面積低于15平方米，家庭人均年收入低于2023年福州市城鎮居民人均可支配收入（5.8萬元）的住房困難家普通工薪收入群體具有我市六城區城鎮戶籍，在六城區穩定工作生活，人均住房建筑面積低于15平方米，且連續繳納社會保險或個人所得稅滿6個月的普通工薪收入家庭福州濱海雙龍新居項目（全國首批、福州首個配售型保障性住房項目）項目用地面積20畝，總建筑面積5.59萬平方米，由福州市安居工程建設有限公司負責建設，于2023年12月27日動工，計劃2026年12月31日竣工交付，規劃建設保障性住房701套，預估均價約為5200-5400元/平方米，而目前周邊商品房均價超過10000元/平方米；項目總投資2.54億元，資金來源為通過企業自籌和國開行貸款，國開行已向福州市雙龍新居保障房項目授信2.02億元，為全國首筆落地的配售2024年3月15日，福州市住房保障和房產管理局發布《雙龍新居保障性住房配售申請公告》，首輪申請登記時間為3月20日至4月30日，按照分層次、分類配售原則，優先滿足住房和收入困難群體的選房需求，剩余房源面向及普通工薪收入群體供應。22企事業單位/農村集體經濟組織等企事業單位/農村集體經濟組織等運營模式：多主體參與2021年7月，央行發布《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》，保障性租賃住房建設主要由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，積極引導和鼓勵企業、集體經濟組織等多方主體參與、建設運營，堅持“誰投資、誰所有、誰受益”。建筑建材企建筑建材企集體經營性建設用地企事業單位自有土地新供應的國有建設用地產業園區配套用地集體經營性建設用地企事業單位自有土地新供應的國有建設用地產業園區配套用地根據國務院印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發[2021]22號文)，保障性租賃住房主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地五種《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發[2023]14號文）提出保障性住房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障性住房，并有條件支持利用閑置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款。商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育非居住存量房屋改建市場上持有主體（長租公寓/個人房源等）進行保租房認定，歸當地政策性住房專營企業管理保障性租賃住房項目認定《北京市關于加快發展《上海市保障性租賃住住房租金(具體由市場主體按照“企業可持續、市民可負擔”的及企業的運營成本綜合評估確定)5%《廣州市保障性租賃住《南京市保障性租賃住市住房城鄉建設委項目所在區住房城鄉項目所在區住房城鄉建設（房管）部門住房項目認定書服務管理有關工作的通知》，書書保障性租賃住房項目認定深圳于2023年8月4日出臺《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》，對新建和居住存量房屋籌集保障性租賃住房的項目認定進行了規范，除非居住存量土地新建保障性租賃住房項目由市政府組織認定外，其他類型的項目原則上由區政府組織認定。圖：深圳非居住存量土地新建保租房項目納保流程圖：深圳產權明晰居住存量房屋項目、已改造城中村改造項市政府決策市住房主管部門審查區政府初審項目所在區住房主管部門受理并組織核查項目所在區住房主管部門受理并組織核查根據ICCRA數據顯示，截至2023年二季度末，全國已開業長租公寓房間規模中約有22.4%納入當地保租房，19.2萬套（間），企業端，已參與納保的企業數量共31家，占比超過五成，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢、保利公寓、瓴寓國際等，其中萬科泊寓在市場化運營機構中，納保數量位居第一；優勢：政策支持，如企業可以享有相關稅收優惠，適用民用水電氣價格，帶來成本縮減，可發行公募REITs等；劣勢：政府統一管控，租金限價，漲幅管控帶來收入減少等。房源達23.6萬間，開業約18萬間，其中已經累計納保房源10.6萬間，占比超過四成長沙、武漢、合肥、天津、青島等多城市落地保租房，占比約20%租賃住房1.2萬間，為超10萬在滬青年人構建理魔方公寓-應納盡納-按照政策申請和使用中央補助資金,對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。優化中央財政支持住房展試點資金分配使用,對市場化租賃住房中認定納管的保障性稅收優惠按照國家財政部統一規定，增值稅減按1.5%計算，房產稅減金融政策自去年9月以來，已有超30個地區推出鼓勵住房“以舊換新”政策。房地產開發商或地方機構等通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。截至目前，已有鄭州城發集團等國資企業開啟了住房收購活動，收購房產主要用于當地保障性用房或者人才房建設。表：地方國企開展商品房“以舊換新”城市收購主體相關文件/活動收購用途限制條件商品房項目2024年4月1日鄭州鄭州城市發展集團有限公司《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方用于主城區保障性租賃住房//2024年3月10日宣城市城市建設集團有限公司、宣城市國有資本投資運營控股集團有限公司“以舊換新”活動作為保障性用房或者人才房"主城區水陽江大道圍合區域及周邊部分區域、建筑面積144平方米以下、具有獨立不動產權證,無抵押、無擔保、無糾紛、無違建、無質量安全隱患的成套住宅(不含自建房、小產權房)，活動限額100名。“新房”樓盤包括世望湖城山水閑庭、幕名筑2024年1月13日太倉太倉市城市發展集團有限公司、太倉市城市建設投資集團有限公司“以舊換新”活動保障房太倉市市域范圍之內、產權證建筑面積在144平方鼎盛華庭、晨曦雅苑、洞庭分秀、桃園新著、憶江南康養公寓、松庭、江南禾風云庭、海和瀾庭等。2023年12月11日蘇州相城區蘇州市相城城市建設投資(集團)有限公司“收舊換新”活動人才房和保障房相城區域、住宅性質、144㎡以下房源，本次名額僅有500名水韻花都、和頌雅苑、鶴云雅苑申請人申請人存量房源轉化（自有住房轉化）2022年7月，成都發布《關于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，明確住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區域取得新增購買一套住房資格；5年內不得上市交易（包括轉讓、市場租賃等）。非居住存量住房改建為保障性租賃住房自2021年《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》出臺后，其中提及利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，上海、北京、深圳、廈門等省市陸續出臺了專項細化政策，提供政策支持。《關于天津市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見《關于支持存量非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》《關于做好閑置存量房屋改造和改建保障性租賃住房工作的通知《福州市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房實施細則（試《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知(試行)》《廣州市規劃和自然資源局廣州市住房和城鄉建設局關于推進《關于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房的實施意見(試人建總建筑面積不低于1000平方米。改建項目中建筑面積1、區住房建設部門統一受理21、區住房建設部門統一受理2、區政府統籌組織相關部門初審3、市領導小組辦公室按規定組織市相關部門研究復核4、市領導小組審批后，由區政府出具項目認定書并向社會公示5、項目認定書有效期原則上為6年，期滿后可續期1、改建項目竣工并且經申請人組織設計、施工、監理等單位進行竣工驗收后，由區住房建設部門組織本轄區等部門進行竣工聯合驗收區住房建設部門應當委托第三方檢測機構對改建項目室內環境污染物濃度進行監督抽檢，且抽檢數量不得少于3間1、書面申請書2、申請人身份證材料3、不動產權屬證書4、他項權利人同意書5、同意改建書面意見6、改建設計圖紙7、房屋安全鑒定報告或者擬改建房屋原結構設計滿足改建后房屋安全使用要求的書面意見8、承諾書1、有效期屆滿前三個月，申請人可以向區住房建設部門提出續期申請，重新申請項目認定2、有效期屆滿未申請續期或者申請續期未獲通過的，注銷項目認定3、改建項目自竣工聯合驗收通過之日起已運營滿3年但按套（間）計算的出租率不足60%且持續6個月以上的，可以申請變更或者注銷項目認定非居住存量住房改建為保障性租賃住房以深圳2022年12月印發的《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》為例。1、向發展改革部門申1、向發展改革部門申請項目核準或者備案2、向區住房建設部門申請消防設計審查、消防驗收或者消防驗收備案3、按照規定將材料上傳至深圳市建設工程憑項目認定書，向區住房建設部門辦理建設工程施工許可手續2009年以來，我國保障性安居工程的財政支出主要用于棚戶區改造、公租房、保租房等項目建設，其中地方財政投入用于保障性安居工程的占比維持在96%以上，為保障房建設資金的重要來源；《關于規劃建設保障性住房的指導意見》中明確提出資金三大來源：中央補助資金、地方專項債、公積金發放開發貸；中央補助資金：23年11月16日，財政部下達2024年部分中央財政城鎮保障性安居工程補助資金共425億元。0公共租賃住房棚戶區改造農村危房改造少數民族地區游政府專項債：為主要資金來源，23年地方政府新增專項債投向保障性安居工程共4705.9億元，2024持10大領域不變，保障性安居工程領域新增城中村改造和保障性住房兩個投向，進程有望進一步加速；抵押補充貸款（PSL2023年12月央行重啟PSL以來，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增4678億元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設三大工程。06245.8住房公積金發放開發貸：自2009年以來，部分城市開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作，2018年開始為防止炒房投機行為，貸款發放已經實質性停止，以貸款回收為主。截止2022年末，全國公積金累計向373個保障性住房試點項目發放貸款872.15億元，累計回收試點項目870.64億元，貸款余額僅為1.51億元；2023年12月，由溫州市住房公積金管理中心和龍灣區人民政府“雙組長”模式牽頭的“住房公積金長租房”試點項目在溫州市龍灣區落地。首批被納入管理的溫州民科產業開發有限公司安心公寓改造工程正式動工。民科安心公寓是全國首個住房公積金支持的長租房項目。該項目改造完成后，將由住房公積金增值收益補充資金專項支出。000保障房REITs：截至目前，我國已發行5只保障性租賃住房公募REITs，包括深圳安居REIT、廈門安居REIT、北京保障房REIT、華潤有巢REIT和國泰君安城投寬庭REIT；2023年10月，建信住房保租房公募REITs獲國家發展改革委正式受理，該項目是以建設銀行附屬公司建信住房作為原始權益人，底層資產為其在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目，項目來源于建信住房、建信住房租賃基金以市場化方式盤活的存量資產。表：發行保障性租賃住房公募REITs標的情況圖：建信住房保租房公募REITs取得三大突破居REIT居REIT庭保租房REIT日日型安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館文龍家園、熙有巢泗涇、有江灣社區、光華單一單一2023年1月中國人民銀行印發的《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》中提出租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展試點，支持批量收購存量住房用于擴大租賃住房供給，額度為1000億元，對于符合要求的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%；目前已于福州、濟南、天津、青島等城市先后落地，共計獲得試點貸款40.86億元；2024年2月21日，重慶市租賃住房貸款支持計劃試點暨住房租賃基金首批收購項目舉行簽約儀式。本次簽約的重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購7個項目，合計4207套房源，將投入租賃市場。 332006年《深圳市住房建設規劃（2016-2010）》出臺，成為深圳市廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房建設工作的綱領性文件；2010年出臺《中共深圳市委深圳市人民政府關于實施人才安居工程的決定》提出安居型商品房的保障類型；2016年，深圳進一步調整優化住房制度總體設計，深圳市委市政府制定并出臺《關于完善人才住房制度的若干措施》，創新推出人才住房，構建人才住房和保障性住房雙軌并行的住房保障體系。時間文件2006年9月23日《深圳市住房建設規劃（2006-2010）》為深圳市廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房建設工作的綱領性文件。2007年12月6日《關于進一步促進我市住房保障工作的若干意見》（深府[2007]262號）建立健全面向不同層次低收入戶籍居民家庭為主體加強我市社會經濟文化發展所需專門人才的住房保對從國內外引進的初中級人才和行政事業單位新錄人才公寓或周轉用房，并制定相應的租金標準。的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房等保障性住房制度。用的初級人員，可在公共租賃住房中安排適當比例的房源作為2007年12月31日《深圳市住房保障發展規劃》規劃期限為2006年至2010年，深圳市第一次專門就住房保障工作制定五年發展規劃。2010年年初《深圳市保障性住房條例》對保障性住房建設的資金和住房來源、價格、申請條件、準入、退出以及監督管理等進行了規2010年5月14日《中共深圳市委深圳市人民政府關于實施人才安居工程的決定》在現有廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房等型商品房。保障性住房基礎上，推出面向人才和戶籍中低收入家庭的安居2011年4月11日《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深府第228號令）對安居型商品房的規劃、建設用地與開發、銷售和產權管理、法律責任等做出詳細規定。2011年4月11日《深圳市人才安居暫行辦法》人才安居采取實物配置和貨幣補貼兩種方式實施。安居型商品房等形式，貨幣補貼包括購房補貼和租實物配置包括免租住房、產權贈與、租住公共租賃住房和購買房補貼等形式。2012年12月26日《深圳市住房保障制度改革創新綱要》建立和完善以公共租賃住房和安居型商品房為主，用住房建設供應，逐步建立安居型商品房配售體系管理體系，逐步實現以租為主。以貨幣補貼為重要補充的住房保障方式。減少直至停止經濟適;大力發展公共租賃住房，將廉租住房統一納入公共租賃住房2016年3月23日《關于促進人才優先發展的若干措施》加大各類人才安居保障：大力建設人才公寓，完善才公共租賃住房、安居型商品房配租配售力度，給高層次人才安居辦法，加大中初級人才住房政策支持，加大人予新引進人才住房和生活補貼等。2016年7月30日《關于完善人才住房制度的若干措施》人才住房是政府及企事業單位建設籌集、面向各類房原則上不得轉變為市場商品房上市交易。“十三中人才住房不少于30萬套，實現人才住房與保障性人才供應的政策性住房。建立人才住房封閉流轉機制。人才住五”期間，我市新籌集建設人才住房和保障性住房40萬套，其住房雙軌并行。2018年，深圳市住房和建設局發布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，提出實施“二次房改”，系統構建市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房構建“4+2+2+2”住房供應與保障體系，努力形成“1+3+N”住房制度體系，計劃到2035年建設籌集170萬套住房。商品住房人才住房安居型商品房公共租賃住房供應比例供應對象供應形式主2023年7月3日，深圳發布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》，于8月1日正式開始實施，全面對接國家住房保障體系，明確不再安排建設安居型商品房和人才住房，新增了保障性租賃住房、共有產權住房等住房類型，對相應住房的保障對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、用地保障、建設籌集主體和渠道、建設標準、監督管理等進行了規范；2024年3月13日，深圳市住房和建設局發布《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法（征求意見稿）》，為了規范安居型商品房產權管理，明確了滿10年安居型商品房（含人才房）可以通過補差價取得完全產權并且上市交易。型租賃/可售期限公共租民平30%、特困人群3%房各類人才等5年內不得轉讓，象資料來源：深圳市住建局官網，太平洋研究院整理資料來源：深圳市住建局官網，太平洋研究院整理深圳保障性租賃住房兩大類：政府組織配租深圳保障性租賃住房兩大類：政府組織配租VS社會主體出租一管理，按照項目批次受理、批次配租的方式面向個人或單位配租合作，籌集具備居住條件的各類房源并納保，比如泊寓、冠寓、魔方公寓等長租公寓房源動滿后仍然符合本辦法規定條件的家庭、單身居民可以在期限屆滿前三個月以內申請續租資料來源：《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、深圳保租房兩大類：政府組織配租VS社會主體出租信申報聲明高無高高無越多越好越快越好跟著產業園區走跟著大型機構走跟著軌道交通走越多越好越快越好跟著產業園區走跟著大型機構走跟著軌道交通走跟著盤活資源走22年1月深圳市發布《深圳市住房發展“十四五”規劃》提出建設籌集住房89萬套（間），包括商品房35萬套，保障性住不少于74萬套（間），包括公共租賃住房6萬套、保障性租賃住房60萬套(間)、共有產權住房8萬套；面對土地供應轉為存量模式的形式下，深圳主動轉變思路，由原有以新供用地建設為主，轉變為建設籌集并重，創新性提出保障性住房“跟著產業園區走、跟著大型機構走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走”的發展戰略，全力開展“六類十五種”渠道建設籌集工作。與國有企事業單位合作利用國有存量用地合作建設保障性住房（三種合作開發模式）收地+出讓（單主體）模式：安居空港花園項目為用地所在區政府通過收回深圳市機場集團的自有存量用地，按規定調整用地性質為居住用地，以協議方式出讓給寶安人才安居公司，用作保障性租賃住房開發建設，建成后產權歸人才安居集團所有。項目位于深圳市寶安區福永街道金荔路與金興路交匯處，項目用地面積40361平方米，建成后可提供2338套保障性住房，其中三房戶型456套、兩房戶型1076套、一房戶型806套。原則上，項目50%房源配租給機場集團符合條與國有企事業單位合作利用國有存量用地合作建設保障性住房（三種合作開發模式）圳大學、深圳職業技術大學等單位開展合作，有效盤活深圳市國有存量用地和低效用地。用地所在區政府收儲地塊后，按規定調整用地性質為“市政公共設施用地+居住用地”，協議出讓至合作雙方名下，委托市人才安居集團統一建設，建成后企事業單位回購市政公共設施產權并負責運營，保障性租賃住房產權登記至市人才安居集團并由其負責后續運營。調整用地性質+合作開發模式：承福苑項目，深圳供電局向規劃主管部門提出申請，將項目用地性質調整為增加居住用地，完善用地手續（簽訂土地出讓合同）后，與市人才安居集團簽訂合作協議，建設保障性租賃住房，深圳供電局作為項目開發建設主體，負責投資建設，建成后，可提供保障性租賃住房382套，市人才安居集團回購保障性租賃住房產權并負責后續項目名稱合作方項目計容建筑面預計竣工時間可提供房源數量（套）鹽田變電站保障性租賃住房項目深圳供電局52026年8月784西鄉馬鞍山保障性租賃住房項目深圳供電局2.32026年3月333深圳中學回遷安置房與保障性租賃住房建設項目市教育局、深圳中學2.72026年9月251高峰水廠保障性租賃住房項目深圳市深水龍華水務有限公司4.42026年11月561“山海連城”計劃房屋第六立面優化“三宜小村”創建“山海連城”計劃房屋第六立面優化“三宜小村”創建城中村保障性住房規模化品質化改造提升2023年2月28日，深圳市城中村保障性住房規模化品質化改造提升行動在龍華區元芬新村啟動，深圳按照“四個渠道、三個結合”的思路全面推進城中村保障性住房規模化品質化改造提升工作。2023年2月，深圳人才安居旗下城中村板塊全資企業（深圳市安居樂寓住房租賃投資控股有限公司）成立，23年以微改造推進城中村品質化提升，已收儲城中村住宅建筑1122棟，可籌集房源約5.4萬套（間打造出白石龍村等多個示范項目。24年2月5日，安居樂寓正式揭牌，開啟深圳城中村改造業務新征程，以“微利可持續、全鏈條服務”為經營理念，重點為“20+8”等重點產業的新市民、青年人提供“高品質、小戶型、便捷化、可負擔”的宜居空間。房”多元化住房供應體系，打造城中村改造整治提升全國先行示范樣板。“20+20”產業集聚區“工業上樓”配建保障性住房約儀式，提出未來五年每年建設不少于2000萬平方米高質量、低成本、定制化的廠房空間，打造生產生活生態“三生融合”型制造業園區，全力推進“20+8”產業集群落地。項目需配套建設宿舍型保租房，定向面向園區企業員工出租，未來每年至少可建設約100萬平方米的宿舍型保障性租賃住房；南山智造紅花嶺產業園為全國首個“工業上樓”示范項目，將集聚生物醫藥、智能制造、工業互聯網和大數據等高端制造業企業，一期共配建配套宿舍約3000（間優先面向園區內員工出租，建成后可為6000-7500人提供居住保障。租深圳市人才安居集團股權結構：成立于2016年6月，注冊資本1000億元，是隸屬深圳市國資委的國有獨資公司，同年10月9日正式揭牌運營；公司定位：深圳市委、市政府保障深圳人才安居樂業的平臺，主要承擔深圳市人才住房投資建設和運營管理業務；深圳人才安居集團籌集建設房源的模式包括規模化租賃、購買及自建三種模式，目前在租房源以前面兩種方式為主，截至2023年3月末，自建項目擬建設房屋合計約5.45萬套，其中可售型房屋占比約25%，計劃總投資72.56億元。50模式獲取房源6,522套，平均出租率約96.43%，平均租金約51.86元/月/平方米公司簽訂接收或回購協議獲取房源14,667套，平均租出租率約為96.25%獲取房源38,187套，平均租出租率約為98.54%公司以各區域子公司作為主體同深圳市各區政府簽訂用地協議例人才安居房發資料來源：深圳人才安居集團評級報告，太平洋研究院整理資料來源：深圳人才安居集團評級報告，太平洋研究院深圳市人才安居集團2023年：公司新開工28個項目，竣備28個項目，均創歷年新高；建設籌集保障性住房9.3萬套，完成供應4.7萬套，占全市同期近五成；完成固定資產投資314.9億元，同比增長33%，連續三年跨越三個百億級臺階，在深圳市屬國企中穩居第二，充分發揮了全市保障性住房建設籌集主力軍作用；截至2023年底，深圳人才安居累計建設項目113個，總建面約1677萬平方米，房源13.35萬套；籌建保障性住房約28.2萬套，供應約12.1萬套，占全市同期總量近三分之一；運營保障性住房5.6萬套，服務企業超6400家、人才及其家屬超15萬人；2024年：計劃建設籌集保障性住房3萬套以上，供應4.5萬套。深圳市首批13個配售型保障性住房項目建設集中開工，其中深圳人才安居集團占9個，預計建設保障性住房約5400套。目標計劃：“十四五”規劃，提出到2025年全面完成66萬套保障性住房建設籌集任務（含公共租賃住房3萬套、保障性租賃住房60萬套、共有產權住房3萬套），其中保障性租賃住房籌集渠道中城市更新項目配建規模最大，達到35萬套，占比約為57%，其次為存量房源整租運營，達到14.1萬套，占比23%；2024年1月15日，廣州市第十六屆人民代表大會第四次會議開幕，會上廣州市政府工作報告指出，2024年建立健全租購并舉的住房保障體系，計劃籌建保障性租賃住房10萬套，配套型保障性住房1萬套，共涉及12個項目（其中新開工項目8個，通過存量房源轉化4個項目計劃發放住房租賃補貼1.8萬戶，統籌解決城市戶籍人口和引進人才住房問題；已完成：2023年全市共籌建保障性租賃住房7.65萬套，截至2023年12月底，廣州市共籌建保障性安居工程住房近36萬套，累計發放租賃補貼8萬多戶，全市累計保障近120萬人，基本做到應保障盡保；“十四五”期間已經籌集保障性租賃住房近38萬套；首個配售型保障性住房項目于2024年1月13日開工。-1“工改租”“商改租”運營模式：政企合作方式廣州市住房保障辦負責制定租金標準、住房保障收入標準線、配租順序等企業負責全流程建管業務（城投租賃、珠江租賃、廣州安居集團）2017年，廣州依托廣州市城市投資建設集團有限公司和廣州珠江實業集團有限公司兩個市屬大型國有企業，出資組建了廣州城投住房租賃發展投資有限公司（城投租賃廣州珠江住房租賃發展投資有限公司（珠江租賃兩家市屬大型國有獨資住房租賃公司通過分區管理，負責全市保障性住房的投融資、建設及運營等具體事務性工作，包括政策性住房的出租、出售、回購及日常管理，配套經營性物業的經營管理等；城投租賃：目前，城投租賃公司在管保障性住房小區18個，建設和管理保障性住房數量約7.13萬套，總建筑面積約646萬平方米，輻射天河、黃埔、番禺、增城、南沙等區域，實現“公租房+保障性租賃住房+共有產權住房”全覆蓋；天河區珠實集團下屬子公司建設的菠蘿山項目）相關業務。根據珠江租賃公眾號，截至23年11月末，公司在管房源10萬套，在管小區數量29個，解決超32萬人居住需求。廣州珠江實業集團有限公司廣州珠江住房租賃發廣州珠江實業集團有限公司廣州珠江住房租賃發展投資有限公司房租賃板塊，組建廣州安居集團。23年9月1日，廣州安居集團揭牌成立，注冊資本300億元，并分別于23年12月和24年3月將珠實集團所持珠江租賃100%股權和廣州城投持有城投租賃100%股權出資入股至廣州安居集團；公司專責從事保障性住房投資融資、建設和運營管理，其將探索構建公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三大主營業務同步發展的住房保障運作體系，通過城中村改造轉化、存量房源整租運營、“工改租”“商改租”、產業園區配建、集體土地新建租賃住房、土地公開出讓建設等多渠道籌建房源，建立健全運行機制。廣州市城市建設投資集團有限公司35%廣州安居集團有限公司廣州城投住房租賃發展投資有限公司2022年9月5日，北京市住房和城鄉建設委員會發布關于印發《北京市“十四五”時期住房保障規劃》，提出“十四五”時期，全市力爭建設籌集公租房6萬套、保障性租賃住房40萬套（間）、共有產權住房6萬套。加大保障性住房建設用地供應力度，新增保障性租賃住房供地占比不低于住房用地供應總量的15%，新增公租房供地占比不低于住房用地供應總量的10%，新增共有產權住房供地占比不低于住房用地供應總量的15%。2024年1月21日上午，北京市第十六屆人民代表大會第二次會議，市長殷勇作政府工作報告指出，今年北京將構建房地產發展新模式。完善租購并舉的住房制度，支持剛性和改善性住房需求，著重解決好新市民、青年人等住房問題，建設籌集保障性租賃住房7萬套，竣工各類保障性住房8萬套。《北京市2024年度建設用地供應計劃》中提及2024年，北京安排了保障性住房用地460公頃，進一步推進配售型保障房和配租型保障房建設。此外，保障性住房用地中還包括了城中村改造安置房等；計劃中明確提出，要優先安排保障性住房用地，穩步提升保障性住房空間供給質量，選址布局優先向現狀和近期建設的軌道交通站點和重點功能區周邊布局。截至2023年12月31日，北京實現建設籌集保障性租賃住房約8.15萬套（間竣工各類保障性住房約9.27萬套（間）。土地面積（公頃）區朝陽朝陽朝陽土地面積（公頃）區朝陽朝陽朝陽朝陽朝陽海淀海淀海淀海淀海淀豐臺豐臺豐臺豐臺石景山順義順義亦莊新城序號1234合計項目名稱朝陽區金盞鄉集體土地建設租賃房項目朝陽區平房鄉集體土地建設租賃房項目朝陽區高碑店鄉半壁店村G地塊集體土地租賃住房項目朝陽區崔各莊鄉集體土地建設租賃住房項目朝陽區東壩車輛基地綜合利用項目1101-A002-1、1101-A003-1地塊R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）項目海淀區明光村地區更新改造租賃住房項目海淀區四季青振興集租房項目海淀區芳恰園項目海淀區雙泉嘉苑項目海淀區學院路北端回遷安置房項目豐臺區東河沿村B區棚改項目FT00-0202-0004地塊豐臺區郭公莊車輛段一期公共租賃住房項目豐臺區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊U2交通設施用地兼容居住、公建（配建公共租賃住房）項目豐臺區南中軸國際文化科技園建設項目（5#南1樓）改建保障性租賃住房（CCB建融家園寓見未來店裝修改造項目）石景山醬菜廠項目順義區新城13街區13-0813（局部）項目順義區趙全營鎮兆豐產業基地細胞基因工程項目昌平區南口鎮村集體土地租賃住房項目北京經濟技術開發區超轉試點N17改建項目65.565.522024年2月28日，北京市規劃和自然資源2024年2月28日，北京市規劃和自然資源委員會發布2024年度各區擬供保障性租賃位，今年擬供應19個保租房項目，占地面積72.02公頃，分布在朝陽、海淀、豐臺、石景山、順義、昌平、亦莊新城等。19.96朝陽區崔各莊鄉，臨近地鐵15號線崔各莊站，臨近電子城北擴區19.960.485西，規劃東壩路與安德大街之間;項目西側緊鄰地鐵12號線北崗子站0.4855.931.740.841.020.433.598.095.931.740.841.020.433.598.096789海淀區四季青鎮杏石口路與旱河路交叉口東南方向9.96永豐路后廠村路口附近，緊鄰地鐵16號線西北旺站9.96海淀區京藏高速與石板房南路交叉口西北角海淀區學院路北端回遷安置房項目D地塊（北五環上清橋西南）豐臺區北宮鎮東河沿村，臨近14號線張郭莊站豐臺區花鄉街道郭公莊村，臨近9號線、房山線地鐵郭公莊站，房山線白盆窯站26.339.26豐臺區花鄉街道，臨近9號線、房山線地鐵郭公莊站26.339.265.3915南中軸國際文化科技園內，300米范圍內有地鐵8號線海戶屯站、地鐵10號線大紅門站毗鄰快速公交BRT，5.391594.8894.88順義區新城13街區，臨近白馬路、通順路450.6順義區趙全營鎮，臨近天北路、昌金路50.68.894.88昌平區南口鎮，臨近亭陽路、溫南路、京藏8.894.88經開區0701街區，臨近地鐵亦莊線（地鐵亦莊線融興街軌道交通站點）北京北京2024年擬供保障性租賃住房用地，在選址上，擬供用地的選址布局優先向現狀和近期建設的軌道站點、大容量公共交通廊道節點周邊以及“兩區”“三城一區”以及中關村國家自主創新示范區等重點功能區、產業園區周邊的生活空間區域集中；用地類型方面，擬供應用地中包括集體土地、綜合用地配建、城市更新、回遷安置、存量改建等方式，其中利用住房租賃用地新建和存量房源改建方式占比較高。集團土地建設租賃房新建國有建設用地存量房源轉化集團土地建設租賃房根據ICCRA住房租賃產業研究院報告，截至根據ICCRA住房租賃產業研究院報告，截至2023年12月，北京市保租房已有26個項目開業并投入使用，共提供約2.7萬間房源，其中豐臺區規模最大，擁有4個項目，合計約9980間房源；其次大興區有4個項目，提供5729間房源；朝陽區6個項目，提供4272間房源。1234567896433金盞七彩家園項目-目北京保障房中心有限公司公司成立于2011年6月，北京市國資委100%持股，為北京市保障性住房建設領域最重要的主體，承擔北京市保障性住房投融資、建設收購和運營管理等職能，業務板塊涵蓋保障房銷售業務（配售型保障性住房、安置房）、公共租賃住房、保障性租賃住房、城市更新、商業資產經營管理等，公司營業收入主要來源于安置房銷售和公租房租賃業務。截至2023年末，北京保障房中心累計完成投資約2000億元，累計完成融資約1500億元，目前在管公租房16萬余套，在管保租房約1.58萬套（間），代持共有產權房政府份額約4.2萬套，幫助約30萬首都居民改善了居住生活條件。0儲備房銷售公租房租賃商業房地產經營資料來源：同花順iFind，太平洋研究院整理模式二模式二北京保障房中心有限公司業務模式；截至2023年6月末，公司待售儲備房項目1787套，待售面積合計14.28萬平方米。模式一），收入仁悅居限改自住房項目43,619.83金成裕雅苑共有產權房項目9,457.37模式二模式二），北京保障房中心有限公司營主體，承擔北京市公租房項目的建設、收購和運營職責，主要包括兩種業務模式；截至2023年6月末，公司在運營公租房項目132個，可運營房屋約10.30萬套，入住戶數約8.9萬戶。模式一在商品房土地“招拍掛”階段確定；其他保障房建設主體整體開發的公租房與建設方協商確定。收購價格由土地補償款和建安成本構成。在公租房項目向符合要求的輪候家庭提供租賃服務。序號14,000.00245-5634,646.00456799,577.0084,687.569租房項目(上莊C14)4,368.7394,374.004,353.40公租房項目7項，建筑面積合計56.52萬平方米北京城建投資發展股份有限公司北京城建由北京城建集團于1998年發起，1999年在上海證券交易所上市，為北京市國資委下屬的一家大型專業品牌地產商。目前公司房地產開發、對外股權投資、商業地產運營三大板塊協同發展，其中以房地產開發經營為主業，包括商品住宅及配套商業、保障性住房以及土地一級開發等業務。2020-2023年上半年，公司保障房收入分別為0.56、5.04、0.09和5.12億元。0北京城建投資發展股份有限公司公司保障房業務集中在北京地區，經營主體包括子公司北京城建興瑞置業開發、北京城建興華地產、北京首城置業、北京城建興潤置業開發等，保障房項目建設由政府進行統一規劃安排，已開發建設了多個保障房項目；公司保障房業務主要有三種模式，其中望壇棚改項目是公司目前在做的最大保障房項目，通過棚戶區改造一次性招標業務授權方式承做該項目，對應業務模式一，截至23年11月，該項目實現回款291億元，全部為市場化對外銷售。模式一模式二模式三業務模式由項目公司負責項目的前期手續，進行項目范圍內居民住宅（私房、公房）征收、非住宅房屋騰退、市政基礎設施建設、項目回遷安置房及資金平衡區住宅開發建設工作。由區政府根據棚戶區改造前期工作成本、項目公司最終獲得的項目投資利潤及審定的政府土地收益，進行資金平衡測算，從而確定用于資金平衡的商品房的使用方向和銷售定價。項目公司的最終利潤均來源于資金平衡區商品房住宅的市場化銷售。由項目公司負責項目范圍內征地工作、宅基地拆遷、非住宅拆遷、市政基礎設施建設、回遷安置房建設。棚改工作進展到一定程度后，向區政府申請進行成本審核，項目資金平衡地塊達到凈地并通過審核后，項目實施主體向市規劃國土委申請資金平衡地塊入市。項目公司的最終利潤主要來源于兩部分，一部分是資金平衡地塊公開掛牌交易后政府按照一定的利潤率支付給公司的款項，另一部分是建成回遷安置房的政府回購款項及市場化安置的回遷居民購房在二級市場招拍掛獲得土地，商品房用地中必須配建一部分的保障房，在土地出讓和規劃設計上明確項目保障房和商品房各自的比例，公司按照規劃好的商品房面積和保障房面積進行開商品房市場化銷售部分代表項目豐臺張儀村棚改項目、保定市棚改懷柔新城03街區下元、釣魚臺及東關棚改項目、順義仁和鎮臨河區棚改項目、昌平馬池口項目、延慶新農村建設棚改、臨河村棚改項目、延慶康莊一二三街棚城建萬科城項目-天成家園、理工大學2號地項目、門頭溝項目（上悅嘉園、華龍樾等表：截至2023年6月北京城建主要已完成類型竣工/規金已完工劃目在建0團將其持有的首創經中、首創新城鎮、北京綠基等資產注入首創城發；公司定位為新型保障房建設運營平臺和北京市存量資產盤活平臺，主營城市綜合開發、城市綜合運營及城市更新升級三大業務板塊；保障房業務：子公司首創經中為主要運營主體，主要圍繞首創集團在北京自有用地盤活開展，公司在北京大興區擁有約4000畝尚未開發自有土地，均為劃撥取得，待開發土地資源充裕；集體土地租賃住房業務：子公司首創新城鎮為運營主體，項目主要分布在北京朝陽、順義、平谷和房山等地。月末已完成居住類居住類首創城發集體土地租賃住房業務：2017年8月，國土資源部和住房城鄉建設部聯合印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（國土資發[2017]100號），明確第一批在北京、上海、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，允許村鎮集體經濟組織以自行開發運營、聯營、入股等多種方式建設運營集體租賃住房，北京也出臺了相應指導文件；首創城發旗下子公司首創新城鎮前身是2012年北京市政府設立的政府引導基金，主要從事重點小城鎮建設工作，鄉鎮資源豐富，2017年試點方案出臺后，迅速切入集租房市場，目前為北京市最大的集租房建設投資平臺。《關于進一步加強利用集《關于我市利用集體土地首創城發集體土地租賃住房業務：目前，首創新城鎮已布局北京、上海、天津、青島四個城市，開發建設租住項目22個。在北京有10個已投建集租房項目，主要分布在郊區新城、重要交通節點或產業園區，其中8個為保租房項目，包括朝陽十八里店、房山竇店、順義高麗營、順義張鎮及平谷上紙寨等地，均已取得北京市《保障性租賃住房項目認定書》，規劃總建筑面積120.77萬平方米，預計可提供租賃住房約12711套，其中朝陽十八里店、平谷區白各莊、房山區下坡店3宗項目已入市。首創和園·繁星社區項目首創繁星項目是北京目前最大規模的集租房項目，位于朝陽區十八里店鄉安正大街16號院，毗鄰東南五環西直河橋，緊鄰京津高速，近距離輻射國貿CBD及周邊多個產業集聚區，項目占地面積約11.8萬平米，建筑面積約39.6萬平方米，總投資約43.6億元，總套數6572套租賃住房，項目由首創新城鎮和朝陽十八里店鄉合作開發，村集體以土地使用權入股，占項目公司51%股權，每年獲得收益分紅，首創新城鎮負責投資建設與運營管理，獲得剩余租金收益，合作期限40年；19年2月開始投資建設，2023年5月，繁星社區首批推出2300套房源上市，入市僅兩個月出租率已超90%，后續將陸續投入運營。“十四五”目標計劃：“十四五”期間，全市計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上；“十四五”期末，全市累計建設籌措保障性租賃住房總量60萬套（間）以上，其中40萬套（間）左右形成供應；截至2023年12月初，上海全市推出保障性租賃住房用地（R4用地）222幅，建筑面積近1900萬平方米，計劃供應量25.4萬套房源。其中開工188個項目，涉及21.3萬套房源；----“一張床”主要面向建筑、快遞外賣、環衛、家政、醫護等城市一線務工人員，分布在全市各區，上下班通勤時間盡量控制在30分鐘，因地制宜配備好共享空間和公共設施，床位月租金主要在500-1000元左右，目前上海已籌措首批“新時代城市建設者管理者之家”床位1.1萬個，已全部投入供應，2024年計劃籌措供應3萬張以上床位；“一套房”主要面向企事業單位管理人員、科創人才與家庭型客戶；集體經營性建設用地企事業單位新建新供應國有建設用地上海保賃住房籌集渠道產業園區配套宿舍集體經營性建設用地企事業單位新建新供應國有建設用地上海保賃住房籌集渠道產業園區配套宿舍存量改制房屋上海于2021年11月印發《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》上海保障性租賃住房的籌集渠道包括新建、配建和改建；加強保障性租賃住房空間規劃，重點在新城等人口導入區域、產業園區及周邊、軌道交通站點附近布局，強化供需適配，促進產城融合、職住平衡。涉租賃用地新建產業園配套用地建設租賃住房現有機構化項目納保空置、未售保障性住房轉化新出讓商品房用地繼續配建不少于5%的保障性住房繼續配建不少于15%的開發企業自持租賃住房，主要用可以將產業園區中產業類項目配套建設行政辦設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障鼓勵產業園區加強統籌規劃，將各產業類項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房上海市保障性租賃住房項目位置區域范圍廣，社區配套全功能覆蓋據上海市房管局，上海保障性租賃住房項目分布在全市16個行政區及臨港新片區，中心城區約占61%，外環外約39%，據統計，截至2024年4月15日，浦東、閔行、松江三區保租房數量較多；選址重點在商業商務集聚區、產業園區及周邊、軌道交通站點附近等區域布局，強化供需適配，促進產城融合、業商務集聚區等租住需求集中區域；社區配套全功能覆蓋，設置公共廚房、公共閱覽室等共享工區。0