二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)作為從業(yè)十余年的資深房地產(chǎn)律師辦理了大量房地產(chǎn)糾紛案件，積累了大量辦理房地產(chǎn)案件的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，本案件是一起買(mǎi)方遲延履行引起的二手房，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，現(xiàn)在我把這個(gè)案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。（為保護(hù)當(dāng)事人的隱私安全，本文當(dāng)事人全部使用化名）一、基本案情2013年4月17日，史欣作為出賣(mài)人，劉成作為買(mǎi)受人，雙方簽訂北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定出賣(mài)人以750萬(wàn)元的價(jià)格向買(mǎi)受人出售北京市朝陽(yáng)區(qū)1503號(hào)房屋；買(mǎi)受人應(yīng)于簽訂合同當(dāng)日支付定金70萬(wàn)元；買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)于2013年8月15日前辦理申請(qǐng)貸款手續(xù)，買(mǎi)受人擬貸款金額370萬(wàn)元；買(mǎi)受人以自行交接方式于2013年4月27日前支付出賣(mài)人購(gòu)房款100萬(wàn)元；買(mǎi)受人以自行交接方式于2013年6月20日前支付出賣(mài)人購(gòu)房款210萬(wàn)元；買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)于貸款獲得批復(fù)后5個(gè)工作日內(nèi)辦理稅、費(fèi)繳納手續(xù)，并于取得契稅完稅證后5個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；任何一方違約造成買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行或解除，守約方可依據(jù)定金罰則或按成交價(jià)格的20%向違約方索賠。劉成稱(chēng)其于2013年4月17日支付定金70萬(wàn)元，于2013年6月9日支付購(gòu)房款100萬(wàn)元、逾期付款利息1.5萬(wàn)元，于2013年6月20日支付購(gòu)房款100萬(wàn)元。史欣稱(chēng)其于2013年4月18日收到定金60萬(wàn)元，于2013年6月7日收取購(gòu)房款60萬(wàn)元，于2013年6月9日收到購(gòu)房款40萬(wàn)元、逾期付款利息1.5萬(wàn)元，于2013年6月19日收到購(gòu)房款100萬(wàn)元；另曾自居間方收到轉(zhuǎn)付定金10萬(wàn)元。2013年11月11日，史欣作為出賣(mài)人，劉成作為買(mǎi)受人，中介公司作為居間方，三方簽訂解約協(xié)議書(shū)。載明因買(mǎi)受人后期購(gòu)房款不能及時(shí)到位，現(xiàn)經(jīng)三方協(xié)商約定如下：三方分別簽署的北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及居間服務(wù)合同解除,交易終止合同作廢；買(mǎi)受人已經(jīng)向出賣(mài)人支付購(gòu)房款270萬(wàn)元，合同解除后，已支付錢(qián)款問(wèn)題，雙方另行約定；買(mǎi)受人應(yīng)于2013年11月12日前配合出賣(mài)人辦理本次交易的網(wǎng)簽注銷(xiāo)手續(xù)，如拒絕或拖延辦理應(yīng)承擔(dān)所造成的損失；居間方向買(mǎi)受人退還全部已收取的居間服務(wù)費(fèi)14.7萬(wàn)元。劉成稱(chēng)其與史欣于2013年6月19日商定貸款增加至465萬(wàn)元，另于交房時(shí)再支付余款15萬(wàn)元；故原定在2013年6月20日前支付的購(gòu)房款數(shù)額由210萬(wàn)元減至100萬(wàn)元。史欣認(rèn)可其曾于2013年8月下旬陪同劉成進(jìn)行貸款面簽，但稱(chēng)其不知悉貸款申請(qǐng)數(shù)額。劉成提交了個(gè)人二手房貸款承諾函，以證明銀行已批準(zhǔn)向其發(fā)放貸款465萬(wàn)元，但該筆貸款需要待房屋過(guò)戶(hù)后方可實(shí)際發(fā)放；劉成還稱(chēng)解約協(xié)議書(shū)所載不能及時(shí)到位的后期購(gòu)房款即指該筆貸款。經(jīng)法院釋明，史欣稱(chēng)如果法院不支持同時(shí)適用定金條款和違約金條款，則其選擇適用定金條款。經(jīng)劉成申請(qǐng)，法院裁定對(duì)史欣名下價(jià)值270萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)予以查封、凍結(jié)、扣押。二、庭審過(guò)程一審法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，原被告雙方之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，但是因?yàn)橘I(mǎi)方不能夠支付后期購(gòu)房款，所以雙方之間協(xié)議解除條件，雖然劉成稱(chēng)銀行增加了貸款數(shù)額，但不能證明其已與史欣就變更付款時(shí)間以及方式達(dá)成一致意見(jiàn),即該二手房貸款承諾函不足以推翻各方在解約協(xié)議書(shū)中關(guān)于合同解除原因的表述。因?yàn)槭沸乐鲝埗ń鹆P則，所以法院判決支持了史欣訴訟請(qǐng)求。劉成不服，上訴至二審，理由為劉成積極履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不存在根本違約行為，劉成單方支付居間費(fèi)14.7萬(wàn)元足以證明劉成是本著積極買(mǎi)受房屋的態(tài)度購(gòu)買(mǎi)該房的。劉成作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人已經(jīng)履行了付款這一主要義務(wù)。劉成雖然并沒(méi)有完全按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間及數(shù)額支付購(gòu)房款項(xiàng)，但劉成的行為依法屬于一般性違約行為，而且史欣對(duì)劉成交款事實(shí)的接受，也證明史欣事實(shí)上也同意對(duì)原合同的變更履行，在此期間史欣未提出任何異議。史欣與麥田公司惡意串通的《解約協(xié)議書(shū)》不應(yīng)具有法律效力，劉成不存在根本違約行為，史欣無(wú)權(quán)解除合同。二審審理期間，劉成申請(qǐng)證人到庭作證，用以證明劉成與史欣就合同約定的擬貸款金額370萬(wàn)元和2013年6月20日前應(yīng)付210萬(wàn)元達(dá)成了新的口頭協(xié)議,約定增加貸款金額，降低應(yīng)付的210萬(wàn)元。劉成于2015年10月9日向本院提交《申請(qǐng)法院調(diào)取證據(jù)申請(qǐng)書(shū)》，請(qǐng)求法院到北京市房管局調(diào)取涉案房屋設(shè)定抵押登記的情況以及到銀行調(diào)取2013年8月下旬史欣在銀行面簽的材料。三、法院判決一審判決：1、史欣于判決生效之日起十日內(nèi)向劉成返還購(gòu)房款二百萬(wàn)元。2、駁回劉成的其他訴訟請(qǐng)求。3、駁回史欣的全部反訴請(qǐng)求。二審判決：駁回上訴，維持原判。四、律師點(diǎn)評(píng)知名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)知名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)：劉成與史欣簽訂的北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。劉成系完全民事行為能力人，其應(yīng)當(dāng)知悉并理解所簽解約協(xié)議書(shū)內(nèi)容的法律效果。該解約協(xié)議書(shū)敘明解除北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同的原因系劉成的“后期購(gòu)房款不能及時(shí)到位”；且各方在該解約協(xié)議書(shū)中明確劉成配合史欣辦理網(wǎng)簽注銷(xiāo)手續(xù)的時(shí)限的同時(shí)，卻約定已付購(gòu)房款問(wèn)題另行解決；上述內(nèi)容均可以表明買(mǎi)賣(mài)雙方系因劉成的違約行為而解除北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同。劉成提交的二手房貸款承諾函僅能證明其增加了貸款數(shù)額，但不能證明其已與史欣就變更付款時(shí)間以及方式達(dá)成一致意見(jiàn)，即該二手房貸款承諾函不足以推翻各方在解約協(xié)議書(shū)中關(guān)于合同解除原因的表述。