深圳城市更新(舊改)操作流程完整版深圳城市更新(舊改)操作流程完整版深圳城市更新(舊改)操作流程完整版舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮、舊廠房、舊村莊2020/12/192深圳城市更新(舊改)操作流程完整版深圳城市更新(舊改)操作流1舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮、舊廠房、舊村莊2020/12/192舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮、舊廠房、舊村莊2020/1容積率可調基礎投資大開發周期長規劃有彈性與前瞻性各區自治政策復雜調整頻繁操作難度大利益方眾多談判成本高信息不對稱不公開一事一議成本結構復雜按建面計算土地成本返還面積多不可銷售體量大區位條件優溢價高城市更新（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）城市更新分類及特點綜合整治類功能改變類拆除重建類不改變建筑主體結構和使用功能,改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建筑節能改造等內容改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結構嚴格按照城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的規定實施2020/12/193容積率可調各區自治利益方眾多信息不對稱成本結構復雜返還面積多相關政府機構市領導小組：市查違辦和城市更新工作領導小組，負責全市統籌和重大事項決策主管部門：深圳市規劃和國土資源委員會及其派出機構（如國土委第一直屬管理局），具體組織、協調、監督區政府及其相關職能部門：如區城市更新辦,組織研究，計劃的受理、審查及申報；組織專項規劃編制、初審和申報，確認改造實施主體；2020/12/194相關政府機構市領導小組：2020/12/194第一部分：拆除重建類城市更新2020/12/195第一部分：拆除重建類城市更新2020/12/195基本概念拆除重建類城市更新條件：符合基礎設施亟待完善/環境惡劣/存在重大安全隱患/現狀明顯不符合經濟發展等情形之一，且通過綜合整治或者功能改變難以有效改造的按實施主體分類：1、權利主體自行實施，單一權利主體自行實施，或者多個權利主體將房地產權益轉移到其中一個權利主體后由其實施。2、市場主體單獨實施，權利主體將房地產權益轉移到非原權利主體的單一市場主體后由其實施。3、合作實施，城中村改造項目中，原農村集體經濟組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合作協議合作實施。4、政府組織實施，政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接實施2020/12/196基本概念拆除重建類城市更新條件：2020/12/196基本概念城市更新單元拆除重建城市更新單元：為拆除重建活動劃定的相對成片區域基本單位：落實目標和責任的基本管理單位多個項目：一個城市更新單元可包含一個或多個更新項目2020/12/197基本概念城市更新單元拆除重建城市更新單元：2020/12/1流程：四大階段第一階段：報計劃第二階段：報規劃第三階段：確定實施主體第四階段：取得土地使用出讓合同和建設用地規劃許可證2020/12/198流程：四大階段第一階段：報計劃2020/12/198第一階段：申報城市更新單元計劃前提全市城市更新專項規劃中劃定的拆除重建類城市更新單元，未劃入單元的且滿足條件的自行擬定更新單元確定申報主體，由其組織展開申報：權利主體（如村委會等）/權利主體委托的單一市場主體（個人或企業）/市、區政府相關部門改造意愿征集：單一權利主體同意；2/3面積、數量，多地塊的4/5面積；申報材料準備：申報表/更新單元范圍圖紙/現狀權屬/建筑物信息/改造意愿書/照片；審批過程：區更新辦核對資料（5個工作日）——區更新辦資格認定、核查、綜合判斷（20個工作日）——報送主管部門，審查資料，按批次統籌形成更新計劃草案，并公示不少于10天——報市政府審批——審批通過后5個工作日內公示流程2020/12/199第一階段：申報城市更新單元計劃前提流程2020/12/199第一階段：申報城市更新單元計劃流程第一階段目的與成功標志2020/12/1910第一階段：申報城市更新單元計劃流程第一階段目的與成功標志20第二階段：申報城市更新單元規劃(通常需耗費1~2年)流程準備工作：申請核查土地及建筑物信息申報主體向主管部門申請核查單元內土地及建筑物信息，主管部門20個工作日內將結果函復申報主體，并形成地塊和建筑物信息匯總編制規劃方案并報批：申報主體委托具備相應資質的機構編制城市更新單元規劃方案，報送主管部門；在更新單元計劃公告之日起一年內完成，逾期未完成的，主管部門可以按有關程序進行更新單元計劃清理，將該城市更新單元調出計劃主管部門審查：申報材料符合內容和技術要求的，主管部門向區更新辦征求規劃目標及方向、配建責任、實施分期等方面意見意見，涉及產業的應征求市產業部門關于產業現狀、產業定位等方面意見，對應機構10個工作日內書面回復主管部門；草案公示：主管部門收到相關部門意見10個工作日內，形成草案，并公示不少于30天，公示結束后10個工作日內推動審議，涉及改變法定圖則強制性內容的還應報市政府批準單元規劃公示：經批準后，主管部門5個工作日內在本部門網站上就規劃內容進行公告，并將相關內容函告區城市更新職能部門，更新單元規劃的批準視為已完成法定圖則相應內容的編制和修改，是相關行政許可的依據2020/12/1911第二階段：申報城市更新單元規劃(通常需耗費1~2年)流程準備第二階段：城市更新單元規劃流程第二階段成果2020/12/1912第二階段：城市更新單元規劃流程第二階段成果2020/12/1第三階段：確定單一實施主體流程區政府組織制定更新單元實施方案，并落實實施包括更新單元內項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導方案、搬遷補償安置指導方案、搬遷及建筑物拆除進度安排、監管措施等相關內容形成單一主體：1、權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司。2、權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議。3、權利主體的房地產被收購方收購4、合作項目，市場單一主體還需與村委簽訂合作協議5、舊住宅區改造項目，區政府公開選擇市場主體，市場主體與所有業主簽訂搬遷協議后形成單一主體實施主體資格認證：單一主體向區城市更新職能部門申請實施主體資格確認，區政府城市更新職能部門10個工作日內完成審查，并進行不少于7天的公示，發放實施主體確認文件項目實施監管協議：區城市更新職能部門與實施主體簽訂，明確公建配套義務、搬遷義務、進度安排及時限、資金監管等事項2020/12/1913第三階段：確定單一實施主體流程區政府組織制定更新單元實施方案注：搬遷補償安置協議相關1、搬遷補償安置協議中約定內容：補償方式/補償金額和支付期限/回遷房屋的面積、地點和登記價格/搬遷期限/過渡方式和過渡期限/協議生效的時間和條件等相關事項。2、應當在協議中約定相應房地產權益由搬遷人承受，并在辦理房地產權屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產權屬證書及注銷房地產權屬證書委托書；沒有房地產權屬證書的，應當提交相應的產權證明文件及房地產權益由搬遷人承受的聲明書3、公證機構進行公證/搬遷人報區城市更新職能部門備案2020/12/1914注：搬遷補償安置協議相關2020/12/1914第三階段：確定單一實施主體第二階段主要成果：通過收購/搬遷協議等形式形成單一主體確定單一實施主體2020/12/1915第三階段：確定單一實施主體第二階段主要成果：2020/12/第四階段：建筑物拆遷并取得建設用地規劃許可證建筑物拆除搬遷人被確認為項目實施主體并在區政府的組織和監督下完成建筑物拆除，并及時向區城市更新職能部門申請就建筑物拆除情況進行確認房地產權屬證書登記注銷：建筑物拆除后，搬遷人向房地產登記部門申請辦理房地產權屬證書的注銷登記申請建設用地審批：建筑物拆除和房地產證注銷工作完成后，實施主體應當持實施主體確認文件、項目實施監管協議、相關土地權屬證明文件等材料，就城市更新單元規劃確定由實施主體進行開發建設的用地及地下空間，向主管部門申請建設用地審批交地價，取得土地使用權出讓合同和建設用地規劃許可證：主管部門在批準項目建設用地后與實施主體簽訂土地使用權出讓合同，并核發建設用地規劃許可證。項目涉及農用地轉用的，應當辦理轉用報批手續2020/12/1916第四階段：建筑物拆遷并取得建設用地規劃許可證建筑物拆除202地價計收1、拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價2、拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。3、拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業等經營性用途的，原有合法建筑面積以內部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價2020/12/1917地價計收2020/12/1917第四階段主要成果土地使用權轉讓合同五大證之一，建設用地規劃許可證五大證：建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證國有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷售許可證2020/12/1918第四階段主要成果五大證：建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可未完待續開發搬遷補償政府利益分成公建移交……2020/12/1919未完待續2020/12/1919工改歷史背景工改項目分類工改項目轉讓地價補繳說明增值收益說明小結工改專題2020/12/1920工改歷史背景工改專題2020/12/1920工改歷史背景工改項目分類工改項目轉讓地價補繳說明增值收益說明12020/12/1921工改歷史背景12020/12/1921城市更新棚戶村更新工業產業升級工改發展階段隨著社會發展,產業升級,舊改由之前的城市更新階段進入一個產業轉型與升級階段(產業升級使大量的廠房空置，又需要大量新的廠房去支撐升級)，加之在80年代（85-89）簽訂的廠房權限都是30年的,近年將迎來續簽或者升級的爆發集中在近兩年,工改項目的爆發順勢而生。2020/12/1922城市更新棚戶村更新工業產業升級工改發展階段隨著社政策發展歷史背景2006200720092014集約用地相關政策:《深圳市人民政府關于進一步加強土地管理推進節約集約用地的意見》《深圳市人民政府關于印發深圳市集約利用的工業用地地價計算暫行辦法的通知》《深圳市招標拍賣掛牌出讓工業用地使用權規定》200820132012工業升級相關政策:《深圳市人民政府關于工業區升級改造的若干意見》《深圳市工業區升級改造總體規劃綱要(2007-2020)》工業產業相關政策:《深圳市人民政府辦公廳關于推進我市工業區升級改造試點項目的意見》《工業項目建設用地控制指標》《關于加快推進我市舊工業區升級改造

的工作方法》《工業樓宇暫行管理辦法》《深圳市創新型產業用房建設與管理暫行辦法》《深圳市人民政府令（第211號）深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實施細則》放寬城市更新項目的預售、增值收益現值《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》“6+1”《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》《深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法(試行)》《深圳市創新性產業用房管理辦法（試行）》《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》《加快發展產業配套住房意見》《深圳市宗地地價測算規則（試行）》《深圳市貫徹執行<閑置土地處置辦法>的實施意見(試行)》《工業樓宇轉讓辦法實施細則》《工業樓宇轉讓管理事宜通知》放寬城市更新項目的預售、增值收益現值《深圳市工業樓宇轉讓增值收益收繳方案》《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》送審稿2020/12/1923政策發展歷史背景2006200720092014集約用地相關工改歷史背景工改項目分類工改項目轉讓地價補繳說明增值收益說明22020/12/1924工改歷史背景22020/12/1924工改分類及特點工改類型城市更新類工改非城市更新類工改功能改變類工改綜合整治類工改拆除重建類工改地塊上有建筑物滿足要求報城市更新單元拆除重建類權屬清晰的合法土地面積比例不低于60%舊工業區、舊商業區建筑物建成時間原則上應不少于15年綜合整治升級改造類權屬清晰的合法土地面積比例不低于50%凈地非核心地段2020/12/1925工改分類及特點城市更新類工改非城市更新類工改功能改變類工改綜工改歷史背景工改項目分類工改項目轉讓地價補繳說明增值收益說明32020/12/1926工改歷史背景32020/12/1926工業樓宇定義范圍2020/12/1927工業樓宇定義范圍2020/12/1927工業樓宇轉讓前提規定工改類型城市更新類工改非城市更新類工改城市更新重建的工業樓宇可進行預售工業樓宇須在辦理房地產權登記并取得房地產權利證書后方可轉讓、抵押符合《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》規定可以轉讓的工業樓宇,可在市政府土地房產交易機構公開交易或自行交易2020/12/1928工業樓宇轉讓前提規定城市更新類工改非城市更新類工改城市更新重工業樓宇轉讓模式轉讓模式整體轉讓特殊分割轉讓適用所有已建成工業樓宇用地批準文件或土地使用權出讓合同約定可分割轉讓的城市更新類項目改造后形成的工業樓宇用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割轉讓或未明確可以分割轉讓的,根據《管理辦法》要求進行分割轉讓常規分割轉讓2020/12/1929工業樓宇轉讓模式轉整體轉讓特殊分割轉讓適用所有已建成工業樓宇常規分割轉讓常規分割轉讓非城市更新類城市更新項目通過申請協調最大可轉讓比例為100%土地合同已作約定,按照土地合同約定,一般為50%產業研發用房≥70%補地價后,通過申請可轉讓配套≤30%配套辦公配套單身宿舍小型商業服務設施最新的城市更新送審稿提出：占地面積不到1萬平米的地塊，具備改造條件的，也可以進行城市更新計劃申報。2020/12/1930常規分割轉讓常規分割轉讓非城市更新類城市更新項目土地合同已作特殊分割轉讓非城市更新類土地合同約定不得分割轉讓或未明確約定可以分割轉讓的工業樓宇，原則上不得分割轉讓，滿足以下情形的可分割轉讓企業破產清算人民法院實施強制執行不符合管理政策、環保要求被有關主管部門責令停產或生效裁判文書確定停止生產作價入股自用建筑面積比例不低于50%非自用部分可分割轉讓產業轉移后總部和財務結算中心繼續使用自用建筑面積比例不低于50%非自用部分可分割轉讓單一企業投資建設的專業產業園區內的工業樓宇企業自用確有富余其自用建筑面積比例不低于50%的，非自用部分可以分割轉讓租用工業樓宇從事生產、研發活動滿5年的企業需購買工業樓宇的已租用部分的工業樓宇可以分割轉讓為滿足首次公開發行股票并上市的發行條件已在證券監督管理部門輔導備案準備上市的公司需購買工業樓宇的該部分工業樓宇可以分割轉讓法律、法規、規章、市政府規范性文件規定及市政府批準批準的其他情形2020/12/1931特殊分割轉讓非城市更新類企人民法院實施強制執行不符合管理政策分割轉讓小結分割轉讓城市更新項目產業研發用房≥70%補地價后,通過申請可轉讓配套≤30%小型商業服務設施配套辦公配套單身宿舍非城市更新類土地合同已作約定,按照土地合同約定土地合同未作約定或未明確約定自用部份≧50%非自用部份≦50%可轉讓2020/12/1932分割轉讓小結分割轉讓城市更新項目產業研發用房≥70%補分割轉讓產權確定本條所稱工業樓宇基本單元，是指有固定界限、可獨立使用且有明確、唯一編號（棟號、室號等）的樓宇或者特定空間工業樓宇不可分割轉讓以棟為基本單元進行房地產權登記并核發房地產權利證書可分割轉讓以棟、層、間為基本單元進行房地產權登記并核發2020/12/1933分割轉讓產權確定本條所稱工業樓宇基本單元，是指有固定界限、可工業樓宇受讓人資格受讓人資格非企業具有居住功能（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務公寓等）的工業樓宇配套設施（一）本通知實施前已轉讓并辦理登記且不屬于《辦法》第五條第二款規定情形的；（二）本通知實施前已簽訂預售合同并備案且不屬于《辦法》第五條第二款規定情形的；（三）經房改部門批準被納入房改范圍的；（四）市政府批準的其他情形。（一）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得物權的；（二）因繼承、受遺贈取得物權的；（三）因共有分割取得物權的；（四）因政府行使優先購買權的。企業依法注冊登記的企業符合產業準入條件并通過各區（含新區）產業主管部門依法進行的資格審查且2020/12/1934工業樓宇受讓人資格受讓人資格非具有居住功能（含宿舍、單身公寓工業樓宇轉讓手續第十條

工業樓宇須在辦理房地產權登記并取得房地產權利證書后方可轉讓、抵押。第十一條符合本辦法規定可以轉讓的工業樓宇，可在市政府土地房產交易機構公開交易或自行交易。第十二條

未經分割登記的工業樓宇依照本辦法規定分割轉讓的，在辦理轉移登記時除提交法律、法規規定的辦理房地產轉移登記所需的材料外，還應提交下列材料：（一）規劃主管部門出具的樓宇分割改造相關批準文件及施工圖圖紙；（二）消防主管部門出具的樓宇分割消防安全驗收合格文件或備案憑證；（三）測繪部門出具的樓宇分割測繪查丈報告；（四）轉受讓方自愿接受本辦法有關再轉讓期限限制、優先購買權、增值收益分成規定的承諾書。依照本辦法或其他有關法律、法規的規定，工業樓宇分割轉讓需補繳地價的，申請人還應提交已補繳地價的證明文件。

——《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》

2020/12/1935工業樓宇轉讓手續第十條工業樓宇須在辦理房地產權登記并取得工業樓宇轉讓手續第九條

按照《辦法》規定進行分割轉讓的，轉讓方在辦理補繳地價、簽訂土地使用權出讓合同補充協議的手續時應當分別提交以下材料：（一）按照《辦法》第四條第二款第（四）項進行分割轉讓的，應當提供企業以其工業樓宇作價入股的協議書；（二）按照《辦法》第四條第二款第（五）項進行分割轉讓的，應當提供由市產業主管部門出具的產業轉移相關證明；（三）按照《辦法》第四條第二款第（六）項進行分割轉讓的，應當提供區（新區）產業主管部門出具的同意富余部分分割轉讓并對受讓人提出產業準入條件的書面意見；（四）按照《辦法》第四條第二款第（七）項進行分割轉讓的，應當提供房屋租賃合同及房屋租賃主管部門出具的連續租賃滿5年的證明文件；（五）按照《辦法》第四條第二款第（八）項進行分割轉讓的，應當提供由證券監督管理部門出具的輔導備案登記憑證；（六）受讓人有準入條件限制的，應當提供區（新區）產業主管部門出具的有關工業樓宇受讓人資格的證明文件；土地使用權出讓合同補充協議應當確認工業樓宇分割轉讓符合《辦法》及本細則規定的條件。轉讓方按照《辦法》第九條規定分割轉讓工業樓宇的，規劃國土主管部門應當核實該工業樓宇是否屬于改造后所形成的城市更新項目；轉讓方按照《辦法》及本細則規定已劃分共有部分與專有部分具體范圍的，規劃國土主管部門應當核實轉讓方是否取得經審核同意的共有部分與專有部分劃分方案。——《<深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）>實施細則》

2020/12/1936工業樓宇轉讓手續第九條

按照《辦法》規定進行分割轉讓的，轉工改歷史背景工改項目分類工改項目轉讓地價補繳說明增值收益說明42020/12/1937工改歷史背景42020/12/1937地價補繳時間規定不計息分期繳交其他標準計收首次繳交比例不得低于50%，余款一年內交清市場評估地價標準計收首次繳交比例不得低于30%，余款一年內交清2020/12/1938地價補繳時間規定不計息分期繳交其他標準計收首次繳交比例不得低市場評估地價標準市場評估由市規劃國土委委托市規劃國土發展研究中心按照公開、公平的要求組織，項目實施主體參與，通過搖號、抽簽等隨機方式確定3家市場機構，市場評估的組織費用和評估費用由項目實施主體承擔。=P1+P2+P33X85%P發展研究中心2P市場機構+P市場評估地價P市場機構=P市發展研究中心P市場機構三家市場機構評估值的算術平均值P1/P2/P3市場機構評估值市規劃國土發展研究中心評估值P市場評估地價市規劃國土發展研究中心評估值2020/12/1939市場評估地價標準市場評估由市規劃國土委委托市規劃國土發展研究城市更新類地價補繳說明城市更新類增加建筑面積配套部分：（法定機構評估價+市場機構評估價）*50%*85%銷售配套部分：商業（按照商業基準地價補繳）其他（按照對應基準地價50%補繳）持有原有合法面積不補繳地價持有（工業用地基準地價+辦公用地基準地價）X50%銷售產業用房分割轉讓：（工業用地基準地價+辦公用地基準地價）*50%產業用房整體轉讓：按照工業用地基準地價補繳產業用房：工業用地基準地價*50%2020/12/1940城市更新類地價補繳說明城市更新類增加建筑面積配套部分：銷售配非城市更新類地價補繳說明配套部分非城市更新類產業用房按公告基準地價整體轉讓市場評估地價標準-已繳納的地價正常分割轉讓市場評估地價標準-已繳納的地價特殊分割轉讓市場評估地價標準-已繳納的地價銷售在基準地價基礎上進行補繳持有工改細則第八條?2020/12/1941非城市更新類地價補繳說明配套部分非城市更新類產業用房按公告基工改歷史背景工改項目分類工改項目轉讓地價補繳說明增值收益說明52020/12/1942工改歷史背景52020/12/1942增值收益及扣減總額增值收益，是指轉讓工業樓宇的交易價格扣減該工業樓宇的登記價及轉讓方受讓該工業樓宇時已繳納的相關稅費后的余額；工業樓宇轉讓時，已按照本辦法規定補繳地價的，應同時扣減已補繳的地價。增值收益＝轉讓工業樓宇的交易價格–扣減總金額扣減總金額登記價取得工業樓宇相關稅費轉讓工業樓宇相關稅費補繳地價款工程造價地價含印花稅、契稅、登記費、交易服務費含營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、個人所得稅、交易服務費2020/12/1943增值收益及扣減總額增值收益，是指轉讓工業樓宇的城市更新類增值收益額超過扣減總金額30%未超過50%的部分，按50%的比例上繳增值收益額超過扣減總金額50%未超過100%的部分，按60%的比例上繳增值收益額超過扣減總金額100%的部分，按100%的比例上繳初始登記后首次轉讓免繳增值收益已按市場評估地價標準計收地價的工業樓宇配套設施(30%)用于安置回遷的工業樓宇登記至回遷戶的市