土地增值稅及賬務(wù)處理

教學(xué)目標(biāo)熟悉土地增值稅的含義掌握土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)掌握土地增值稅的賬務(wù)處理熟悉土地增值稅的繳納納稅義務(wù)人、征稅范圍、稅率

一、納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人二、征稅范圍(一)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)(二)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓三、征稅范圍的界定

(一)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅(二)土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和

(三)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅四、若干具體情況的判定

(一)以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的(二)以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的(三)房地產(chǎn)的出租(四)房地產(chǎn)的抵押(五)房地產(chǎn)的交換(六)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(七)合作建房(八)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，(九)房地產(chǎn)的代建房行為(十)房地產(chǎn)的重新評估五、稅率

基數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（％）速算扣除系數(shù)（％）I50％（含）以下300250％至l00％（含）4053l00％至200％（含）50154200％以上6035應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

一、應(yīng)稅收入的確定貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。二、扣除項(xiàng)目的確定(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

1．納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。2．納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2．前期工程費(fèi)3．建筑安裝工程費(fèi)4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5．公共配套設(shè)施費(fèi)6．開發(fā)間接費(fèi)用(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。需要明確的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的5‰0貼花)允許在此扣除。(五)其他扣除項(xiàng)目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。(六)舊房及建筑物的評估價(jià)格舊房及建筑物的評估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。應(yīng)納稅額的計(jì)算

一、增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格。又無正當(dāng)理由的。二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：①應(yīng)納稅額＝∑（每級距的增值額×適用稅率）②應(yīng)納稅額=增值額×適用的稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)【例1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售居民住宅，取得轉(zhuǎn)讓收入2000萬元；按規(guī)定繳納營業(yè)稅100萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅7萬元，教育費(fèi)附加3萬元；為取得該片住宅的土地使用權(quán)支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用200萬元；投入開發(fā)成本為750萬元；支付銀行存款利息費(fèi)用為10.6萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅渌康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為50萬元。該公司所在地人民政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10％。應(yīng)納土地增值稅稅額計(jì)算如下：扣除項(xiàng)目金額＝200＋750＋（200＋750）×10％＋100＋7＋3＋（200＋750）×20％＝1345（萬元），增值額＝2000－1345＝655（萬元），增值率＝655÷1345×100％＝48.7％應(yīng)交稅額＝655×30％＝196.5（萬元）稅收優(yōu)惠與征收管理

一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

二、國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。四、土地增值稅的征收管理（一）納稅地點(diǎn)土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。（二）納稅申報(bào)土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。土地增值稅賬務(wù)處理

一、土地增值稅的會計(jì)科目設(shè)置“應(yīng)交土地增值稅”二、土地增值稅會計(jì)處理1．主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅環(huán)節(jié)納稅，計(jì)算土地增值稅時(shí)，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”等賬戶。2.兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入和銷售成本計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶。計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅時(shí)，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。

【例2】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售居民住宅，取得轉(zhuǎn)讓收入2000萬元；按規(guī)定繳納營業(yè)稅100萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅7萬元，教育費(fèi)附加3萬元；為取得該片住宅的土地使用權(quán)支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用200萬元；投入開發(fā)成本為750萬元；支付銀行存款利息費(fèi)用為10.6萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅渌康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為50萬元。該公司所在地人民政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10％。則會計(jì)處理如下：取得土地使用權(quán)時(shí)：借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

2000000貸：銀行存款

2000000轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入時(shí)：借：銀行存款

20000000貸：主營業(yè)務(wù)收入

20000000支付銀行存款利息時(shí)：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

106000貸：銀行存款

106000結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)：借：主營業(yè)務(wù)成本

7500000貸：開發(fā)產(chǎn)品

7500000按稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金及附加費(fèi)時(shí)：借：營業(yè)稅金及附加

3065000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

1000000——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

70000——應(yīng)交土地增值稅

1965000——應(yīng)交教育費(fèi)附加

300003.轉(zhuǎn)讓自己使用的房地產(chǎn)的行為，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目。由于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是舊的或使用過的，計(jì)算土地增值稅稅額時(shí)，對其扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)以政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本乘以成新度折扣率后的價(jià)格計(jì)算扣除。同時(shí)，納稅人因計(jì)稅需要而請?jiān)u估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評估所支出的房地產(chǎn)評估費(fèi)用，允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除。企業(yè)按稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅時(shí)借記“固定資產(chǎn)清理”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)－－應(yīng)交土地增值稅”科目。企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)－－應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目【例3】某企業(yè)以1000萬元購進(jìn)某項(xiàng)土地及附著物。4年后轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓收入1600萬元，按規(guī)定支付有關(guān)稅金88萬元。轉(zhuǎn)讓時(shí)，建筑物已提折舊140萬元。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅稅額，并進(jìn)行會計(jì)處理。（1）計(jì)算應(yīng)交土地增值稅。扣除項(xiàng)目金額＝1000＋88＝1088（萬元），增值額＝1600－1088＝512（萬元），增值率＝512÷1088＝47.06％，應(yīng)交稅費(fèi)＝512×30％＝153.6（萬元）（2）會計(jì)處理注銷固定資產(chǎn)時(shí)：借：固定資產(chǎn)清理

8600000累計(jì)折舊

1400000貸：固定資產(chǎn)

10000000收到轉(zhuǎn)讓收入時(shí)：借：銀行存款

16000000貸：固定資產(chǎn)清理

16000000計(jì)算應(yīng)交有關(guān)稅金時(shí)：借：固定資產(chǎn)清理

2416000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅等

880000——應(yīng)交土地增值稅

1536000土地增值稅實(shí)訓(xùn)

一、實(shí)訓(xùn)目的:掌握土地增值稅的計(jì)算,土地增值稅的會計(jì)處理；熟悉土地增值稅的納稅申報(bào)程序,掌握土地增值稅的納稅申報(bào)表填制方法；培養(yǎng)學(xué)生的理解能力,計(jì)算能力,賬務(wù)處理能力和納稅申報(bào)的實(shí)際應(yīng)用能力.二、實(shí)訓(xùn)資料(一)企業(yè)概況企業(yè)名稱：B房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)性質(zhì)：私有企業(yè)企業(yè)法定代表:孫二娘企業(yè)地址及電話：北京市西城區(qū)西直門大街乙20號

62211048開戶銀行及賬號：工商銀行西直門支行

001—540021稅務(wù)登記號:110100000000556(二)模擬業(yè)務(wù)（相關(guān)原始憑證略）該企業(yè)2009年發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：1.2月1日與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個(gè)月，還款到期日11月30日。2.2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年，2月末辦完相關(guān)權(quán)屬證件。3.第一期工程(“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā))于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通—平”費(fèi)用400萬元和寫字樓建造費(fèi)用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。4.到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽了售房合同，每平方米售價(jià)0.32萬元，共計(jì)收入16000萬元，按售房合同規(guī)定全部款項(xiàng)于12月31日均可收回，有關(guān)土地權(quán)證和房產(chǎn)證