房地產基礎知識及產品介紹1房地產基礎知識及1一、房地產基礎知識二、規劃、建筑、測繪知識三、集團現行主要產品介紹四、產品后評估及設計流程Contents目錄一、房地產基礎知識二、規劃、建筑、測繪知識三、集團現行主要產精品資料精品資料你怎么稱呼老師？如果老師最后沒有總結一節課的重點的難點，你是否會認為老師的教學方法需要改進？你所經歷的課堂，是講座式還是討論式？教師的教鞭“不怕太陽曬，也不怕那風雨狂，只怕先生罵我笨，沒有學問無顏見爹娘……”“太陽當空照，花兒對我笑，小鳥說早早早……”房地產基礎知識-ppt課件一、房地產基礎知識一、房地產基礎知識什么是房地產？房地產是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。房地產可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。房地產基本概念什么是房地產？房地產是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物房地產市場的分類一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；二級市場：開發商獲得土地后，投入一定的資金建設，通過有償或贈與將產權轉買給需求者（新建商品房的買賣市場）；三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租憑（二手房）；市場稱謂一級市場二級市場三級市場市場主體政府、開發企業（投資者）開發企業、業主業主市場客體國有土地使用權增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房交易方式拍賣、招標、協議出售、出租等買賣、租賃、交換等房地產市場的分類一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易土地前期開發三通一平：指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。七通一平：指的是土地（生地）在通過一級開發后，使其達到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。土地前期開發三通一平：指基本建設項目開工的前提條件，具體指：綠地率與綠化率

各類綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地）。

綠化率：即綠化覆蓋率，是指綠化垂直投影面積之和小區用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。各類綠地面積總和綠地率=用地面積與綠化率的區別綠地率與綠化率 各類綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設二、規劃、建筑、測繪知識1、規劃信息部分2、建筑基礎知識3、戶型方案圖基本標識4、測繪基礎知識二、規劃、建筑、測繪知識1、規劃信息部分1、規劃信息部分項目規劃圖：規劃圖指對一個社區或類似范圍內日后的發展所做的規劃圖，其中標明用于居住區、商業區、工業區、公共活動區或其他用途的土地的大小和位置。重要構成元素：地塊紅線、建筑單體、道路規劃線、經濟技術指標，是查看規劃圖的重要數據。1、規劃信息部分項目規劃圖：規劃圖指對一個社區或類似范圍內日概念規劃圖對項目圈定大致功能布局的初步性規劃平面圖。紅線圖城市規范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。概念規劃圖紅線圖項目總平面圖按一般規定比例繪制，表示建筑物，構筑物的方位、間距以及道路網、綠化、豎向布置和基地臨界情況等。項目鳥瞰圖根據透視原理，用高視點透視法從高處某一點俯視地面起伏繪制成的立體圖。項目總平面圖項目鳥瞰圖從規劃圖中認知重要指標用地面積：規劃建設用地面積、紅線面積、基底面積、占地面積、建筑占用土地的面積。包括所有占用的面積（包括綠化道路、代征道路面積等等）。建筑密度：為建筑物的基底面積總和除以規劃建設用地面積。其余用地中需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。容積率：是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。某項目規劃圖經濟指標從規劃圖中認知重要指標某項目規劃圖經濟指標1、對開發商的影響在何處？2、對住戶的影響在何處？討論：容積率的高與低……1、對開發商的影響在何處？討論：容積率的高與低……樓面價計算樓面地價=土地總價總建筑面積樓面地價（樓面價）：單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。=土地面積*單價土地面積*容積率=單價容積率實操：某地塊占地200畝，地價為120萬/畝，容積率為1.5，求：樓面地價？樓面價計算樓面地價=土地總價總建筑面積樓面地價（樓面價）：單答案：樓面地價=200（占地）X1,200,000（土地單價）200（占地）X1.5（容積率）=1200（元/㎡）樓面地價=1,200,000/666.67（土地單價）1.5（容積率）=1200（元/㎡）或答案：樓面地價=200（占地）X1,200,000（土地單容積率的概念容積率越低，居民的舒適度越高容積率的概念容積率越低，居民的舒適度越高不同建筑形態容積率多少合理？住宅小區容積率<1.0的，為非普通住宅。多層住宅的容積率不應超過1.5高層住宅的容積率不應超過4不同建筑形態住宅小區容積率<1.0的，為非普通住宅。容積率過高對居住的影響1、內部規劃差，路窄綠地少2、人口密度大3、安防難度大容積率過高對居住的影響1、內部規劃差，路窄綠地少容積率存在區域差異不同地理區域，日照等規范不同，戶型的容積率會有所不同。一般情況下，南方會比北方要高。容積率存在區域差異不同地理區域，日照等規范不同，戶型的容積率建筑物的分類⑴按建筑物使用性質分類：居住建筑、公共建筑、工業建筑、農業建筑⑵按建筑物層數或總高度分類：

住宅按層數分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）、建筑高度超過100m的為超高層建筑。一般地，12層以下又稱小高層住宅。⑶按建筑結構分類磚木結構建筑磚混結構建筑鋼筋混凝土結構建筑：框架結構、框架剪力墻結構，剪力墻結構、簡體結構、框架簡體結構和筒中筒等。2、建筑基礎知識建筑物的分類2、建筑基礎知識板樓：一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。塔樓：塔樓一般是指高層建筑。一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。建筑單體分類板樓：一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯大12341234568756873、戶型方案圖基本標識3、戶型方案圖基本標識開間、進深的定義：房間的主采光面成為開間（面寬），與其垂直的稱為進深。也可根據房間門的朝向來確定開間和進深，房門進入的方向的距離為進深，左右兩邊距離為開間。具體意義：1、戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理。進深與開間之比一般介于1:1.5之間較好。2、進深過大，開間過小，會影響戶型采光通風，房間內會顯得比較暗；而進深偏小，開間過大不利于房間保溫，浪費能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到采光通風與保溫兩者間的平衡。開間、進深的定義：具體意義：4、測繪基礎知識房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？

什么是公攤，公攤是如何計算的什么是得房率，得房率越高越好嗎？4、測繪基礎知識房屋面積的種類有多少？套內墻體面積：外墻、共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。內墻面裝修厚度均入套內墻體面積。陽臺建筑面積：原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積，未封閉的陽臺、挑廓，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。套內墻體面積：外墻、共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻分攤的公有建筑面積計算方法其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤：第1步：計算分攤系數公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和第2步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數×各套內建筑面積。分攤的公有建筑面積計算方法得房率的含義：得房率的含義：北方得房率為：0.6—0.7（電梯房）0.65—0.78（多層）；南方得房率為：0.75—0.83（電梯房）0.8—0.9（多層）。北方得房率普遍比南方低0.15—0.2經驗地域決定外墻厚度：南方高于北方建筑類型：多層高于高層單體結構：板樓高于塔樓北方得房率為：0.6—0.7（電梯房）0.65—0.78（多=套內建筑面積套內建筑面積+分攤的公用建筑面積得房率高低的制約因素：1、若戶型套內建筑面積相同的情況下，公攤面積越“小”得房率越高反之則低2、若戶型公攤面積相同的情況下，套內建筑面積越“大”得房率越高反之則低3.若戶型套內建筑面積段相同的情況下，層數（30,18,11）越“小”得房率越高反之則低注：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積得房率影響得房率的因素：=套內建筑面積套內建筑部分地區因測算規范及保溫要求不同，層數、窗戶做法、核心筒版本不同，結構存在差異，會導致產品得房率與方案對比有所不同。一般產品研發部對方案核算套內面積以墻體外輪廓計算，多數區域按此方式計算，得房率約為86%。項目核算套內面積以墻體中心線以內計算，墻體中心線以外將算入公攤，得房率僅約82%案例VS以YJ140(11層）為例部分地區因測算規范及保溫要求不同，層數、窗戶做法A套內建筑面積90平B套內建筑面積110平公攤面積40平求A、B兩套單位公攤面積？建筑面積？得房率？A套公攤面積：18建筑面積：108得房率：83.3%B套公攤面積：22建筑面積：132得房率：83.3%思考題二A套內建筑面積90平A套公攤面積：18B套公攤面積：22思考住宅宿舍酒店居住建筑分類住宅宿舍酒店居住建筑分類洋房聯排別墅疊拼別墅獨立別墅公寓宿舍住宅產品延伸雙拼別墅坡地別墅洋房聯排別墅疊拼別墅獨立別墅公寓宿舍住宅產品延伸雙拼別墅坡地低層1—3層多層4—6層中高層7—9層高層10—30層按層數分類居住建筑分類按層數分類居住建筑分類7—

11小高層12—18中高層19—30高層我們內部習慣7—11小高層我們內部習慣一部步行樓梯6層（1-6層不需要電梯）常見樓層數一部步行樓梯6層（1-6層不需要電梯）常見樓層數一部疏散樓梯一部電梯

11層（7-11層，一部電梯，一部疏散樓梯）一部疏散樓梯一部電梯11層（7-11層，一部電梯，一部疏散一部疏散樓梯（封閉樓梯間）兩部電梯18層（12-18層，兩部電梯一部疏散樓梯+封閉樓梯間）一部疏散樓梯兩部電梯18層兩部電梯兩部疏散樓梯防煙前室30層（19-30層，兩部電梯、兩部疏散樓梯+帶防煙前室的樓梯間）兩部電梯兩部疏散樓梯防煙前室30層（19-30層，兩部電梯“送”面積的概念及手法“送面積”的方法，就是“深入”研究《建筑面積計算方法》的論述，將可以不計入建筑面積的套內平面面積，“送”給住宅買家。七大手法1地下空間2中空客廳3.百變凸窗4.內天井5錯層陽臺6.設備平臺7.超大陽臺“送”面積的概念及手法“送面積”的方法，就是“深入”研究《手法一地下空間可以采光的半地下空間,住宅建筑正負零之下不計入面積。將室外架空1米左右，給采光窗創造了通風采光的條件。手法一地下空間可以采光的半地下空間將室外架空1米左右，給正負零以下結構空間不計入容積率面積（比如地下停車場的不計入建筑面積）.半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風和采光.依此類推，凡是別墅，都可以抬高其正負零標高，為業主大送其半地下室，使別墅增加賣點，使消費者嘗到實惠。手法一地下空間正負零以下結構空間不計入容積率面積（比如地下停車場的不計入客廳中空部分是不計入建筑面積的。這些不計入建筑面積的地方，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內使用面積。手法二中空客廳客廳中空部分是不計入建筑面積的。這些不計入建筑面積的地方，在手法三內天井圖中顯示于陽臺一側的天井并不計入建筑面積，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內使用面積。手法三內天井圖中顯示于陽