美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的體系化演變及應(yīng)用研究一、本文概述隨著城市化進(jìn)程的加速，土地資源日益緊張，容積率調(diào)控技術(shù)在城市規(guī)劃與建設(shè)中扮演著越來(lái)越重要的角色。本文旨在深入探討美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的體系化演變及其在實(shí)際應(yīng)用中的效果。通過(guò)對(duì)美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的歷史回顧，分析其在不同發(fā)展階段的特點(diǎn)和變化，揭示其背后的政策導(dǎo)向和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。結(jié)合具體案例，分析容積率調(diào)控技術(shù)在美國(guó)城市規(guī)劃中的應(yīng)用實(shí)踐，評(píng)估其對(duì)于城市形態(tài)、土地利用效率、生態(tài)環(huán)境等方面的影響。本文的研究不僅有助于理解美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的演變規(guī)律，也為我國(guó)城市規(guī)劃和建設(shè)提供有益的借鑒和參考。二、美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的歷史演變美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的歷史演變，是一部伴隨著城市規(guī)劃理念更新、法規(guī)政策制定以及科技進(jìn)步的綜合性發(fā)展史。容積率，作為衡量城市土地使用效率與建筑密度的重要指標(biāo)，其調(diào)控技術(shù)的演進(jìn)直接影響著城市空間形態(tài)、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。早期的美國(guó)城市規(guī)劃以自由發(fā)展為主，容積率調(diào)控技術(shù)尚未形成體系。隨著城市化的快速推進(jìn)，土地資源日益緊張，城市問(wèn)題逐漸凸顯，容積率調(diào)控技術(shù)開(kāi)始受到重視。20世紀(jì)初，美國(guó)開(kāi)始探索通過(guò)分區(qū)制（Zoning）來(lái)規(guī)范土地利用和建筑活動(dòng)，容積率作為分區(qū)制的核心內(nèi)容之一，開(kāi)始在城市規(guī)劃中得到初步應(yīng)用。二戰(zhàn)后，隨著經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇和城市化的進(jìn)一步加速，美國(guó)開(kāi)始注重城市的可持續(xù)發(fā)展，容積率調(diào)控技術(shù)也逐漸成熟。1961年，美國(guó)頒布了《國(guó)家環(huán)境政策法》（NEPA），強(qiáng)調(diào)在城市規(guī)劃中要考慮環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡，容積率調(diào)控技術(shù)開(kāi)始與環(huán)境保護(hù)理念相結(jié)合，形成了一種更為科學(xué)合理的調(diào)控方法。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)迎來(lái)了新的變革。地理信息系統(tǒng)（GIS）和遙感技術(shù)（RS）等先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用，使得容積率調(diào)控更加精準(zhǔn)和高效。隨著可持續(xù)發(fā)展理念的深入人心，容積率調(diào)控技術(shù)也開(kāi)始注重與能源、交通、生態(tài)等多方面的協(xié)調(diào)與整合，形成了更為綜合的城市規(guī)劃體系。美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的歷史演變是一個(gè)不斷適應(yīng)城市發(fā)展需求、融合先進(jìn)理念和技術(shù)手段的過(guò)程。從最初的自由發(fā)展到現(xiàn)在的科學(xué)調(diào)控，容積率調(diào)控技術(shù)在美國(guó)城市規(guī)劃中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。三、美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的體系化構(gòu)建美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的體系化構(gòu)建是一個(gè)復(fù)雜而系統(tǒng)的過(guò)程，它涉及多個(gè)層面的策略和技術(shù)手段。這個(gè)過(guò)程可以概括為以下幾個(gè)關(guān)鍵方面：法律法規(guī)的完善、規(guī)劃編制的精細(xì)化、技術(shù)手段的創(chuàng)新以及公眾參與的加強(qiáng)。法律法規(guī)的完善是容積率調(diào)控技術(shù)體系化的基石。美國(guó)各級(jí)政府通過(guò)制定和修訂相關(guān)法律法規(guī)，明確了容積率的定義、計(jì)算方法和調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)，為容積率調(diào)控提供了法律支撐。同時(shí)，這些法律法規(guī)還規(guī)定了容積率調(diào)控的決策程序、監(jiān)管機(jī)制和責(zé)任追究制度，確保了容積率調(diào)控的合法性和有效性。規(guī)劃編制的精細(xì)化是容積率調(diào)控技術(shù)體系化的重要保障。美國(guó)在城市規(guī)劃和土地使用規(guī)劃中，注重與容積率調(diào)控相關(guān)的各類(lèi)規(guī)劃的銜接和協(xié)調(diào)。通過(guò)精細(xì)化規(guī)劃，確保了容積率調(diào)控與城市發(fā)展目標(biāo)、環(huán)境保護(hù)要求和社會(huì)公共利益相一致。同時(shí)，規(guī)劃編制還充分考慮了地形地貌、資源環(huán)境等因素對(duì)容積率的影響，使容積率調(diào)控更加科學(xué)、合理。第三，技術(shù)手段的創(chuàng)新是容積率調(diào)控技術(shù)體系化的關(guān)鍵。隨著科技的不斷進(jìn)步，美國(guó)不斷探索和應(yīng)用新的技術(shù)手段來(lái)提高容積率調(diào)控的精準(zhǔn)度和效率。例如，利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)對(duì)城市空間數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘和分析，為容積率調(diào)控提供科學(xué)依據(jù)；通過(guò)三維仿真模擬技術(shù)，預(yù)測(cè)和評(píng)估容積率調(diào)控對(duì)城市空間形態(tài)和環(huán)境質(zhì)量的影響；利用遙感技術(shù)和地理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市用地的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和動(dòng)態(tài)管理。公眾參與的加強(qiáng)是容積率調(diào)控技術(shù)體系化的重要補(bǔ)充。美國(guó)重視公眾參與在城市規(guī)劃和容積率調(diào)控中的作用，通過(guò)設(shè)立公眾咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、開(kāi)展公眾聽(tīng)證會(huì)等方式，廣泛聽(tīng)取公眾對(duì)容積率調(diào)控的意見(jiàn)和建議。這不僅增強(qiáng)了容積率調(diào)控的透明度和民主性，還有助于提高公眾對(duì)容積率調(diào)控的認(rèn)知和支持度。美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的體系化構(gòu)建是一個(gè)綜合性的過(guò)程，它需要法律法規(guī)、規(guī)劃編制、技術(shù)手段和公眾參與等多個(gè)方面的協(xié)同作用。通過(guò)這個(gè)過(guò)程，美國(guó)成功地構(gòu)建了一套科學(xué)、合理、有效的容積率調(diào)控技術(shù)體系，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了有力保障。四、美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的應(yīng)用實(shí)踐容積率調(diào)控技術(shù)在美國(guó)的城市規(guī)劃和建設(shè)中得到了廣泛的應(yīng)用。這些實(shí)踐不僅展示了容積率調(diào)控在塑造城市形態(tài)、優(yōu)化土地利用效率和推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展等方面的重要作用，也揭示了其在應(yīng)對(duì)不同城市問(wèn)題和挑戰(zhàn)時(shí)的靈活性和適應(yīng)性。在城市中心區(qū)域，容積率調(diào)控技術(shù)被廣泛用于保護(hù)歷史建筑和文化遺產(chǎn)，同時(shí)促進(jìn)城市更新和復(fù)興。通過(guò)設(shè)定合理的容積率上限，可以保護(hù)現(xiàn)有建筑不受過(guò)度開(kāi)發(fā)的影響，同時(shí)鼓勵(lì)在現(xiàn)有結(jié)構(gòu)上進(jìn)行改造和再利用，從而實(shí)現(xiàn)城市的歷史和文化延續(xù)。在城市郊區(qū)和新開(kāi)發(fā)區(qū)，容積率調(diào)控技術(shù)則更多地用于控制城市蔓延和保護(hù)生態(tài)環(huán)境。通過(guò)設(shè)定較低的容積率，可以限制城市用地的無(wú)序擴(kuò)張，保護(hù)周邊的自然環(huán)境和農(nóng)業(yè)用地。同時(shí)，通過(guò)合理的容積率設(shè)定，還可以引導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)向更高效、更緊湊的方向發(fā)展，從而提高土地利用效率。容積率調(diào)控技術(shù)還在應(yīng)對(duì)社會(huì)公平和住房可負(fù)擔(dān)性等問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用。通過(guò)設(shè)定不同的容積率標(biāo)準(zhǔn)，可以引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在不同收入階層和人群聚集的地區(qū)進(jìn)行有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)，從而改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和提高住房可負(fù)擔(dān)性。美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的應(yīng)用實(shí)踐充分體現(xiàn)了其在城市規(guī)劃和管理中的重要性和價(jià)值。未來(lái)，隨著城市發(fā)展和挑戰(zhàn)的不斷變化，容積率調(diào)控技術(shù)還將繼續(xù)發(fā)揮其作用，為城市的可持續(xù)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。五、美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的挑戰(zhàn)與未來(lái)發(fā)展盡管美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)在過(guò)去的幾十年中取得了顯著的進(jìn)步，但仍面臨著一系列挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)對(duì)于其未來(lái)的發(fā)展具有重要的影響。隨著城市化的快速推進(jìn)，土地資源日益緊張，這給容積率調(diào)控帶來(lái)了更大的壓力。如何在有限的土地資源中實(shí)現(xiàn)高效的土地利用，同時(shí)滿(mǎn)足環(huán)境保護(hù)和社區(qū)發(fā)展的需求，是容積率調(diào)控技術(shù)需要解決的重要問(wèn)題。公眾對(duì)于城市環(huán)境和居住品質(zhì)的要求不斷提高，這也對(duì)容積率調(diào)控技術(shù)提出了更高的要求。如何在保障居住品質(zhì)的前提下，實(shí)現(xiàn)城市空間的合理利用和美化，是容積率調(diào)控技術(shù)需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。隨著科技的不斷進(jìn)步，新的城市規(guī)劃理念和建筑技術(shù)不斷涌現(xiàn)，這為容積率調(diào)控技術(shù)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇。例如，綠色建筑、智能城市等新型城市規(guī)劃理念，以及3D打印、模塊化建筑等新型建筑技術(shù)，都為容積率調(diào)控技術(shù)的發(fā)展提供了新的思路和方法。面對(duì)這些挑戰(zhàn)和機(jī)遇，美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的未來(lái)發(fā)展需要注重以下幾個(gè)方面：一是加強(qiáng)土地資源的合理利用，通過(guò)科學(xué)的容積率計(jì)算和規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地的高效利用和環(huán)境的保護(hù)。二是注重公眾參與和社區(qū)發(fā)展，通過(guò)公眾參與和社區(qū)規(guī)劃的方式，保障居民的居住品質(zhì)和社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。三是積極引進(jìn)和應(yīng)用新的科技和理念，通過(guò)不斷創(chuàng)新和進(jìn)步，推動(dòng)容積率調(diào)控技術(shù)的不斷發(fā)展和完善。美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，只有通過(guò)不斷的創(chuàng)新和完善，才能更好地適應(yīng)城市化的快速發(fā)展和公眾對(duì)于城市環(huán)境的高要求，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。六、結(jié)論隨著城市化進(jìn)程的加速，容積率調(diào)控技術(shù)在城市規(guī)劃和建設(shè)中的作用日益凸顯。本文通過(guò)對(duì)美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的體系化演變及應(yīng)用進(jìn)行深入研究，揭示了其背后的理論支撐和實(shí)踐價(jià)值。美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的演變過(guò)程體現(xiàn)了從簡(jiǎn)單到復(fù)雜、從局部到整體的發(fā)展趨勢(shì)。早期的容積率調(diào)控主要依賴(lài)于單一的土地利用規(guī)劃和建筑法規(guī)，缺乏對(duì)城市整體空間結(jié)構(gòu)的考慮。隨著城市問(wèn)題的日益復(fù)雜，容積率調(diào)控技術(shù)逐漸與城市規(guī)劃、交通規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等多領(lǐng)域融合，形成了綜合性的調(diào)控體系。這一演變過(guò)程不僅提高了容積率調(diào)控的科學(xué)性和有效性，也促進(jìn)了城市空間的合理利用和可持續(xù)發(fā)展。在應(yīng)用方面，美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的實(shí)踐案例表明，其對(duì)于優(yōu)化城市空間布局、提升城市環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面具有顯著作用。同時(shí)，容積率調(diào)控技術(shù)的應(yīng)用也需要考慮到不同地區(qū)、不同發(fā)展階段城市的實(shí)際情況和需求，避免一刀切的做法。然而，容積率調(diào)控技術(shù)也面臨著一些挑戰(zhàn)和限制。例如，如何平衡城市發(fā)展與生態(tài)保護(hù)的關(guān)系、如何處理不同利益相關(guān)者之間的矛盾等問(wèn)題都需要進(jìn)一步研究和探討。隨著科技的不斷進(jìn)步和社會(huì)需求的變化，容積率調(diào)控技術(shù)也需要不斷創(chuàng)新和完善。美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的體系化演變及應(yīng)用研究為我們提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和啟示。未來(lái)，我們應(yīng)繼續(xù)深化對(duì)容積率調(diào)控技術(shù)的研究和實(shí)踐，推動(dòng)城市規(guī)劃和建設(shè)的科學(xué)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。參考資料：容積率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）是指一個(gè)小區(qū)的地上建筑總面積與凈用地面積的比率。又稱(chēng)建筑面積毛密度。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，容積率的值是無(wú)量綱的比值。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。一般情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類(lèi)建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對(duì)地下建筑面積計(jì)算地下容積率。其實(shí)，一直以來(lái)都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。建筑面積一般按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）的規(guī)定計(jì)算；存在以下特殊情況。建筑底層架空作為通道、公共停車(chē)、布置綠化小品、居民休閑、配套設(shè)施等公共用途的，架空層層高宜在8米至6米之間，其建筑面積不計(jì)入容積率。建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層，底層車(chē)庫(kù)、雜物間等。當(dāng)層高在2米及以上的按全面積計(jì)入容積率，若層高不足2米的按1/2面積計(jì)入容積率。建筑物的陽(yáng)臺(tái)，不論是凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)均按其水平投影面積的一半計(jì)算，當(dāng)進(jìn)深超過(guò)8米的各類(lèi)陽(yáng)臺(tái)，封閉陽(yáng)臺(tái)均按全面積計(jì)入容積率。半地下室凡頂板標(biāo)高超出室外地坪標(biāo)高0米以上的建筑部分應(yīng)計(jì)入地上建筑面積計(jì)算值；不足0米的，不計(jì)入容積率。如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，容積率計(jì)算式中建筑總面積不包括地下室、半地下室建筑面積，屋頂建筑面積不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的10%的也不計(jì)算。但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009《化工企業(yè)總圖運(yùn)輸設(shè)計(jì)規(guī)范》，當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算(各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是0；如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是5，依次類(lèi)推。在建筑層數(shù)相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對(duì)舒服。容積率越大則相反?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為：(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。具體的計(jì)算規(guī)則應(yīng)根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)的文件計(jì)算，以下舉例北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》的通知(市規(guī)發(fā)〔2006〕851號(hào),2006年7月10日)容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積的商。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營(yíng)性面積的，其經(jīng)營(yíng)面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于9米(7米+2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于6米（7米×2+2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5米(3米+2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8米（3米×2+2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按水平投影面積的3倍計(jì)算。當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于1米(9米+2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米（9米×2+2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。計(jì)算含陽(yáng)臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽(yáng)臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算。地下空間的頂板面高出室外地面5米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的一半計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門(mén)廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類(lèi)建筑暫不按本規(guī)則計(jì)算容積率，其建筑面積的計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià)，二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高，此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開(kāi)始下降，地價(jià)也隨之開(kāi)始下降。如(圖一)，MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤(rùn)，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開(kāi)發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到最大，地價(jià)達(dá)到最高，M為最佳容積率。超過(guò)這個(gè)容積率，地價(jià)開(kāi)始向反方向變化，隨容積率提高而下降。城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開(kāi)發(fā)成本比例高，通過(guò)降低樓面地價(jià)來(lái)降低房屋單方開(kāi)發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開(kāi)發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過(guò)降低樓面地價(jià)降低房屋開(kāi)發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開(kāi)發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹(shù)城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。容積率對(duì)不同類(lèi)型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣(mài)方市場(chǎng)，眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái)，歸土地所有者所有；住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒(méi)有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對(duì)不同類(lèi)型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高容積率的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化，所以在購(gòu)買(mǎi)高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此提出更高的要求。由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過(guò)近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車(chē)位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。如何合理地解決這些問(wèn)題不但是擺在開(kāi)發(fā)商案頭的重要工作，也是使購(gòu)房者提高對(duì)小區(qū)的認(rèn)可度的重要方面。由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，外來(lái)人員混入其中的難度也會(huì)相應(yīng)地降低很多。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上(當(dāng)然這不是說(shuō)低容積率的小區(qū)安防就不重要)，不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來(lái)保證住戶(hù)的安全。依法處理了一批違法違規(guī)問(wèn)題。從2009年5月起，各地開(kāi)始組織自查自糾，對(duì)2007年1月1日至2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行梳理清查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問(wèn)題及時(shí)依法處理。截至2009年12月31日，除西藏外，全國(guó)30個(gè)省(區(qū)、市)共自查房地產(chǎn)項(xiàng)目73139個(gè)(用地面積447557公頃)，其中存在變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項(xiàng)目8235個(gè)，占自查項(xiàng)目總數(shù)的26%；發(fā)現(xiàn)違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項(xiàng)目1988個(gè)(用地面積5474公頃),占自查項(xiàng)目總數(shù)的72%，占變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項(xiàng)目數(shù)的14%；通過(guò)自查自糾共補(bǔ)交土地出讓金等06億元，罰款51億元，撤銷(xiāo)規(guī)劃許可57項(xiàng)。從兩部專(zhuān)項(xiàng)治理辦公室掌握的情況看，北京、遼寧、江蘇、浙江、安徽、江西、山東、湖北、湖南、廣東、廣西、四川、貴州、云南、陜西、青海等省(區(qū)、市)行動(dòng)迅速，基礎(chǔ)性工作相對(duì)扎實(shí)，情況上報(bào)及時(shí)、詳細(xì)。嚴(yán)肅查處了一批違紀(jì)違法案件。各地注意加大辦案力度，認(rèn)真調(diào)查核實(shí)群眾舉報(bào)的問(wèn)題和線索，嚴(yán)肅查處了一批違紀(jì)違法案件。截至2009年12月31日，各省(區(qū)、市)容積率問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理工作機(jī)構(gòu)共受理群眾舉報(bào)888件，查實(shí)241件，給予黨政紀(jì)處分178人，其中縣處級(jí)干部45人，地廳級(jí)干部9人；移送司法機(jī)關(guān)69人，其中縣處級(jí)干部19人，地廳級(jí)干部3人。從各地案件查辦情況看,以下四類(lèi)問(wèn)題比較突出：一是公職人員利用規(guī)劃審批權(quán)，搞權(quán)錢(qián)交易，索賄受賄；二是地方政府和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)從地方、部門(mén)利益出發(fā)，違反法定權(quán)限和程序，擅自批準(zhǔn)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率，隨意減免土地出讓金及配套規(guī)費(fèi)；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自違反規(guī)劃許可進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，政府主管部門(mén)失職瀆職，監(jiān)管不力甚至放棄監(jiān)管；四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用偽造公文、私刻公章等不法手段，騙取變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的規(guī)劃許可。各地嚴(yán)肅查處了一批典型案件，發(fā)揮了查案的震懾和教育作用。湖北省查處了麻城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域腐敗窩案，麻城市原市委書(shū)記鄧新生、原主管城建的副市長(zhǎng)徐圣賢、建設(shè)局原局長(zhǎng)夏桂松等公職人員在土地出讓、規(guī)劃審批、規(guī)費(fèi)減免過(guò)程中收受房地產(chǎn)商賄賂。浙江省查處了平陽(yáng)縣房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗窩案，原平陽(yáng)縣委副書(shū)記、縣長(zhǎng)黃安波，原平陽(yáng)縣委常委、常務(wù)副縣長(zhǎng)徐定錦等4名縣處級(jí)干部，利用職務(wù)之便，為有關(guān)企業(yè)在增加容積率、免交土地出讓金等方面謀取利益，非法收取他人財(cái)物。海南省查處了三亞市政府原市長(zhǎng)助理曾清泉違紀(jì)違法案，曾清泉在擔(dān)任三亞市規(guī)劃局局長(zhǎng)和市長(zhǎng)助理期間，利用職務(wù)之便，在規(guī)劃審批、調(diào)整容積率等方面，為他人謀取利益，索取、收受他人巨額財(cái)物。建立健全了一批法規(guī)制度。一些地方通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)治理查找問(wèn)題，有力推進(jìn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的制度建設(shè)。各地相繼制定出臺(tái)了一批政策性文件。北京、河北、安徽、福建、江西、山東、陜西等省、市對(duì)建設(shè)用地容積率調(diào)整的條件和程序作出了明確規(guī)定。北京市規(guī)劃委、市監(jiān)察局共同制定了《關(guān)于落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部〈關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知〉的意見(jiàn)》，將建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序具體細(xì)化為書(shū)面申請(qǐng)、集體研究、技術(shù)論證、部門(mén)聯(lián)審、專(zhuān)家評(píng)議、公眾參與、請(qǐng)示上報(bào)、人大備案等八大環(huán)節(jié)。河北省以省人民政府令形式下發(fā)了《河北省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法(試行)》，對(duì)修改控詳規(guī)以及變更建筑容積率、建筑密度等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制性?xún)?nèi)容的程序作了限制性規(guī)范，并設(shè)定了法律責(zé)任。長(zhǎng)春市以清查項(xiàng)目、查處案件為切入點(diǎn)相繼出臺(tái)了《長(zhǎng)春市經(jīng)營(yíng)性用地容積率指標(biāo)調(diào)整辦法》、《長(zhǎng)春市建設(shè)項(xiàng)目容積率計(jì)算原則》、《長(zhǎng)春市關(guān)于違規(guī)調(diào)整建設(shè)用地容積率的責(zé)任追究辦法》等一系列政策性文件。各地還就推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃工作政務(wù)公開(kāi)進(jìn)行了積極探索，普遍建立起了規(guī)劃批前和批后公示、建設(shè)項(xiàng)目公示、建設(shè)項(xiàng)目批前和批后公示、違法查處公示，以及社會(huì)監(jiān)督員等制度。少數(shù)地方對(duì)容積率專(zhuān)項(xiàng)治理工作的重要性認(rèn)識(shí)不夠，仍然處于被動(dòng)應(yīng)付狀態(tài)，工作進(jìn)展緩慢，工作成效不大。有的自查自糾不深入不扎實(shí)，基礎(chǔ)性工作薄弱，從各地上報(bào)的情況看，還存在著“零問(wèn)題”、“零案件”的情況；有的上報(bào)情況不及時(shí)，數(shù)據(jù)不完整，存在缺項(xiàng)、漏項(xiàng)的情況。另外，一些地方對(duì)清理相關(guān)地方性法規(guī)和規(guī)范性文件重視不夠，一些明顯與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定不一致的規(guī)范性文件沒(méi)有得到及時(shí)清理糾正。當(dāng)前，群眾投訴反映違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題的舉報(bào)量依然居高不下，但一些地方開(kāi)展監(jiān)督檢查的措施不夠有力，查辦案件的力量投入不足，部門(mén)間協(xié)調(diào)機(jī)制不健全。少數(shù)省(區(qū)、市)對(duì)兩部轉(zhuǎn)辦案件不夠重視、不夠嚴(yán)肅，有的對(duì)兩部要結(jié)果的案件不予回復(fù)或回復(fù)時(shí)間超期過(guò)長(zhǎng)；有的對(duì)轉(zhuǎn)辦案件不直接進(jìn)行調(diào)查處理，轉(zhuǎn)交投訴涉及的地市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)調(diào)查處理，甚至回函直接轉(zhuǎn)呈下級(jí)報(bào)告，對(duì)需核實(shí)的問(wèn)題，不下判斷、結(jié)論，不提整改意見(jiàn)措施。2009年，兩部專(zhuān)項(xiàng)治理辦公室共向各地專(zhuān)項(xiàng)治理辦公室發(fā)轉(zhuǎn)辦函83件，其中要求按期回復(fù)結(jié)果的有51件；截至2010年2月12日，已收到回復(fù)42件，9件尚未回復(fù)。各地對(duì)于變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的做法和程序有不同規(guī)定，少數(shù)地區(qū)存在以政府會(huì)議紀(jì)要等形式?jīng)Q定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件調(diào)整的現(xiàn)象，需要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，對(duì)相關(guān)地方性規(guī)章制度進(jìn)行梳理，進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃變更和容積率調(diào)整的具體條件和操作程序。另外，一些城市控規(guī)覆蓋面小，土地出讓、規(guī)劃審批缺乏控規(guī)依據(jù)，規(guī)劃條件審批隨意性大。2010年3月4日，中央治理工程建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題工作領(lǐng)導(dǎo)小組召開(kāi)第二次會(huì)議，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)治理工作進(jìn)行了研究部署。會(huì)上，中央書(shū)記處書(shū)記、中央紀(jì)委副書(shū)記何勇作了重要講話(huà)，對(duì)深入開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理提出了更高的要求。各地區(qū)和有關(guān)部門(mén)要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)何勇同志的重要講話(huà)精神，進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，按照中央專(zhuān)項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的部署要求，切實(shí)把容積率專(zhuān)項(xiàng)治理作為工程建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理的重要任務(wù)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作責(zé)任，加大治理力度，以求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)深入推進(jìn)容積率專(zhuān)項(xiàng)治理工作，不斷取得新的成效。經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部研究，2010年，容積率問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理要結(jié)合工程建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作，重點(diǎn)抓好以下幾項(xiàng)工作：(一)對(duì)調(diào)整容積率指標(biāo)、改變土地用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。重點(diǎn)對(duì)2009年4月1日至12月31日領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問(wèn)題，要依法處理到位。(二)嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件。進(jìn)一步完善部門(mén)間溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，拓寬案件線索來(lái)源渠道，加大案件查辦力度，嚴(yán)肅查處國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整等城鄉(xiāng)規(guī)劃工作中玩忽職守、權(quán)錢(qián)交易等違紀(jì)違法行為，嚴(yán)肅查處城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中損害群眾合法權(quán)益的問(wèn)題。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部將對(duì)重點(diǎn)案件進(jìn)行掛牌督辦，適時(shí)向社會(huì)通報(bào)一批查結(jié)的典型案件。(三)完善城鄉(xiāng)規(guī)劃管理及監(jiān)督檢查制度。一是繼續(xù)組織各地對(duì)相關(guān)規(guī)范性文件進(jìn)行清理。二是制定完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制、修改管理制度，修訂出臺(tái)《違反城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定行為處分辦法》等制度規(guī)定。三是完善規(guī)劃編制、修改、審批公開(kāi)、公示和征求公眾意見(jiàn)等制度。(四)加強(qiáng)綜合指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各省(區(qū)、市)容積率問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理工作機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，督促各級(jí)抓好工作落實(shí)。第二季度，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部組織對(duì)部分地區(qū)專(zhuān)項(xiàng)治理工作開(kāi)展以來(lái)的情況進(jìn)行抽查，重點(diǎn)檢查“零問(wèn)題”、“零案件”的地區(qū)和群眾投訴舉報(bào)較多的地區(qū)，督促整改到位、處理到位。第三季度，兩部將總結(jié)通報(bào)各地專(zhuān)項(xiàng)治理工作開(kāi)展情況。政策原文：除獨(dú)立式住宅建筑（別墅）和需要大空間的商業(yè)建筑以外，住宅建筑層高大于0米、公寓（包括酒店式公寓）和辦公建筑層高大于8米、商業(yè)建筑層高大于0米的，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，該層建筑面積均按該層實(shí)際建筑面積的5倍計(jì)算；其中住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業(yè)建筑的門(mén)廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、大型會(huì)議室等公共部分仍按其實(shí)際建筑面積計(jì)算容積率。政策解讀：這是南京規(guī)劃部門(mén)首次明確了“層高控制對(duì)應(yīng)容積率計(jì)算”的關(guān)系。以前的容積率計(jì)算并無(wú)這方面的規(guī)定，此舉收緊容積率計(jì)算指標(biāo)，堵開(kāi)發(fā)商“偷”面積的行為。政策原文：本規(guī)定所稱(chēng)酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商業(yè)辦公用地或居住用地上兼容建設(shè)。政策解讀：“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地產(chǎn)業(yè)界的通俗稱(chēng)謂，規(guī)劃、房產(chǎn)等部門(mén)并無(wú)一個(gè)官方的定義。這是南京規(guī)劃部門(mén)對(duì)‘酒店式公寓’這一新興的建筑形態(tài)首次進(jìn)行規(guī)范，以便統(tǒng)一管理，促使良性發(fā)展。容積率指單位面積的土地上的建筑容量，即建筑物面積與用地面積的比率：如100㎡土地上建設(shè)60㎡房屋，其容積率為建筑面積：60/用地面積100=6.對(duì)于普通公民來(lái)講，容積率是一個(gè)反映房屋舒適程度概念，容積率越低的建筑物，其居住的舒適程度則越高；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，容積率是代表了土地利用率和商業(yè)價(jià)值，土地出讓金的價(jià)格，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設(shè)的樓盤(pán)越多，獲取的商業(yè)利益就越高；對(duì)于政府來(lái)講容積率屬于城鄉(xiāng)建設(shè)的規(guī)劃管理控制，單位面積的建設(shè)規(guī)模必須符合規(guī)劃審批中容積率規(guī)定。國(guó)有土地上房屋征收中，被征收人可能平時(shí)不太注重“容積率”這個(gè)問(wèn)題，但是“容積率”往往會(huì)關(guān)系到征收補(bǔ)償金額，對(duì)被征收人有著直接的影響。例如：某縣實(shí)施舊城改造，決定征收A片區(qū)全部房屋，縣政府制訂了《房屋征收補(bǔ)償安置方案》，方案對(duì)于房屋合法建筑面積認(rèn)定做出規(guī)定：對(duì)于具有產(chǎn)權(quán)證書(shū)中記載的房屋面積認(rèn)定為合法建筑，可按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償或按照1；2比例置換安置房；對(duì)于產(chǎn)權(quán)證書(shū)沒(méi)有登記的部分或不具備產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋，按照2容積率為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定，容積率為2以下建筑物認(rèn)定為合法建筑予以補(bǔ)償；對(duì)于容積率超過(guò)2部分的建筑物，認(rèn)定為違章建筑不予補(bǔ)償。在這種情況下如：張先生100㎡土地使用權(quán)上建設(shè)房屋200㎡樓房，則超出容積率2的部分：80㎡房屋沒(méi)有補(bǔ)償，這80㎡房屋是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，極有可能引發(fā)張先生與政府征收部門(mén)的爭(zhēng)議。站在公平合理角度上，張先生這80㎡房屋是否應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償呢？方案中這條規(guī)定是否合理呢？其實(shí)這一爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是容積率標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問(wèn)題。嚴(yán)格按照法律規(guī)定，判斷建筑物是否合法，原本是按照是否具備產(chǎn)權(quán)證書(shū)及規(guī)劃手續(xù)等為依據(jù)的，但是由于以往行政機(jī)關(guān)不夠重視、群眾法律意識(shí)淡薄的原因，很大一部分公民房屋規(guī)劃手續(xù)、產(chǎn)權(quán)證書(shū)不全，甚至沒(méi)有任何審批手續(xù)，特別是舊城區(qū)、城中村、棚戶(hù)區(qū)中涉及的房屋征收，這種問(wèn)題尤為凸出，房屋拆遷中由此引發(fā)的社會(huì)矛盾也很?chē)?yán)重，一定程度上影響了社會(huì)穩(wěn)定，造成了部分被征收人信訪、訴訟、甚至采取不合理方式維權(quán)。為維護(hù)群眾合法權(quán)益，國(guó)務(wù)院在2003年出臺(tái)《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》通知規(guī)定：“對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。對(duì)政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應(yīng)的政策，限期處理解決”《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》亦規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。可見(jiàn)對(duì)于未經(jīng)登記的建筑物并非直接按照違章建筑處理，而是根據(jù)是否符合規(guī)劃等客觀因素進(jìn)行認(rèn)定，法律保護(hù)被征收人合理利益，但也存在部分人私搭亂建，其房屋面積過(guò)大，這又如何處理？故如果符合規(guī)劃要求、符合其他法定條件則即使不具備相關(guān)手續(xù)認(rèn)定為合法，反之認(rèn)定為違法，其中很多地方便以容積率作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。由于涉及的專(zhuān)業(yè)知識(shí)具有一定的深度，長(zhǎng)期以來(lái)房屋征收中“容積率”采取何種標(biāo)準(zhǔn)，一直困擾著被征收人，甚至很多地方的征收實(shí)施部門(mén)也不能作出合理的解釋?zhuān)觿×朔课菡魇罩写嬖诘纳鐣?huì)矛盾。筆者以為，房屋征收中容積率控制指標(biāo)確定應(yīng)當(dāng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求各地方制定的控制性詳細(xì)規(guī)劃為準(zhǔn)，即超越控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率范圍的房屋，視為超越容積率控制指標(biāo)，同時(shí)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，并有權(quán)就涉及其利害關(guān)系的建設(shè)活動(dòng)是否符合規(guī)劃的要求向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)查詢(xún)?！惫P者認(rèn)為：以此為據(jù)，首先：控制性詳細(xì)規(guī)劃中具有明確的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標(biāo)，這為認(rèn)定提供了合理的標(biāo)準(zhǔn)，提供了法律依據(jù)；被征收人可以依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》到城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)自己的建筑物是否符合規(guī)劃控制要求，這樣增加了房屋征收有關(guān)補(bǔ)償認(rèn)定的透明性、公開(kāi)性，有利于減小被征收人與征收部門(mén)的爭(zhēng)議；其在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺(tái)之前1990年出臺(tái)的《城市規(guī)劃法》甚至更早的1984年出臺(tái)的《城市規(guī)劃條例》均具有相似規(guī)定，有利于對(duì)歷史原因的形成的未經(jīng)登記建筑物界定。2012年2月17日住建部出臺(tái)《建設(shè)用地容積率管理辦法》，辦法第五條規(guī)定“任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率?！边M(jìn)一步明確規(guī)定了單位和個(gè)人遵守控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)的義務(wù)。容積率如何計(jì)算問(wèn)題也是征收部門(mén)以及被征收人容易疏忽的問(wèn)題，絕大多數(shù)地方計(jì)算宗地容積率是按照建筑面積/用地面積，實(shí)際上這種方式并不一定準(zhǔn)確，2005年住建部批準(zhǔn)了《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，目前根據(jù)住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》，根據(jù)規(guī)范和規(guī)則，建筑物的高度不同、層數(shù)不同，建筑面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實(shí)施征收補(bǔ)償時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)范和規(guī)則進(jìn)行計(jì)算，以保障征收補(bǔ)償公平公正。容積率是一個(gè)在城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)中極為重要的概念，它描述的是建筑物的總建筑面積與其所占用的土地面積的比率。這個(gè)比率反映了土地的利用強(qiáng)度，是衡量城市空間發(fā)展的重要指標(biāo)。土地利用效率：容積率直接反映了土地的利用效率。在相同的地塊上，更高的容積率意味著可以建設(shè)更多的建筑物，從而增加土地的承載能力，提高土地的利用效率。城市空間發(fā)展：容積率的高低對(duì)城市空間的發(fā)展有著重要的影響。高容積率可能導(dǎo)致高密度的城市結(jié)構(gòu)，而低容積率可能導(dǎo)致更為分散的城市布局。社區(qū)環(huán)境與生活質(zhì)量：容積率也直接影響到社區(qū)的環(huán)境和生活質(zhì)量。高容積率的區(qū)域可能帶來(lái)更多的噪音、擁擠和交通壓力，而低容積率的區(qū)域可能更為寧?kù)o，環(huán)境更為宜居。為了全面理解和應(yīng)用容積率，我們需要建立一個(gè)完整的指標(biāo)體系。這個(gè)指標(biāo)體系應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：土地利用效率指標(biāo)：這是衡量容積率的最直接指標(biāo)，通過(guò)比較不同地塊的容積率，我們可以了解土地的利用效率。城市空間發(fā)展指標(biāo)：通過(guò)觀察容積率的變化趨勢(shì)，我們可以了解城市空間的發(fā)展方向和趨勢(shì)。社區(qū)環(huán)境和生活質(zhì)量指標(biāo)：通過(guò)調(diào)查和分析社區(qū)居民對(duì)環(huán)境和生活質(zhì)量的滿(mǎn)意度，我們可以了解容積率對(duì)社區(qū)環(huán)境和生活質(zhì)量的影響。在實(shí)踐中，我們需要綜合考慮這些指標(biāo)，以制定出科學(xué)合理的容積率政策。這不僅可以提高土地的利用效率，也可以提升城市的空間品質(zhì)和生活質(zhì)量。隨著城市化進(jìn)程的加速，城市土地資源日益緊張，如何有效利用和合理配置土地資源成為的焦點(diǎn)。美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)作為城市規(guī)劃的重要手段，在優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、提高土地利用效率方面具有重要作用。本文旨在探討美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)的體系化演變過(guò)程、技術(shù)原理及其在解決城市土地資源緊張方面的應(yīng)用前景。美國(guó)容積率調(diào)控技術(shù)起源于20世紀(jì)初，經(jīng)歷了多個(gè)階段的發(fā)展和完善。