項目立項管理規范第一章項目立項管理程序【目】為提高項目開發決策管理水平，控制項目風險，保證開發效益，特編制此管理程序。【范疇】合用于所有項目立項決策。【職責】由企管公司發展部負責編制、修訂和執行。1. 原則1.1所有項目立項工作規定在集團和企管公司統一、全面領導下開展。項目開發需在董事會正式簽發項目決策批準書后，方能進行下一步工作。1.2發展部為項目立項管理工作職能管理部門，其她部門及直屬地產公司協作。1.3項目立項管理工作以控制項目風險和項目開發綜合效益最大化為目的。1.4項目立項管理工作分三個某些進行管理：項目建議書、項目可行性研究和土地談判。2. 項目立項管理操作程序流程圖本程序用于所有項目立項總體控制。見（圖—1）第二章項目立項管理細則1.1 項目建議書階段實行細則1.1.1 工作目的:以市場調查為根據進行項目機會研究,為項目投資提供方向性建議,提出項目運作必要性和也許性。1.1.2工作重點：進行項當前期調研，整頓項目客觀資料，形成《項目建議書》。1.1.3細則：1.1.3.1完畢《項目建議書》草稿后，由企管公司內部組織研討形成決策，并就決策修改完畢《項目建議書》終稿。（詳《項目建議書制定導則》）1.1.3.2終稿定稿后，有關人員在《項目建議書評估表》上簽字確認。1.1.3.3《項目建議書》評審決策由項目決策委員會完畢。項目決策委員會由有關部門、地區及企管公司主管副總、總經理和董事會構成。（圖—1）項目立項管理操作程序流程圖項當前期調研項當前期調研(發展部)項目建議書(項目建議書(發展部)否決放棄決策委員會否決放棄決策委員會評審修改修改通過土地談判 通過土地談判項目可行性研究項目可行性研究市場調查招標委托成本分析報告（預算合同部）詳細市場調研報告（發展部）規劃建議書（設計工程部）財務報告（財務部）市場調查招標委托成本分析報告（預算合同部）詳細市場調研報告（發展部）規劃建議書（設計工程部）財務報告（財務部） 項目可行性研究報告(發展部項目可行性研究報告(發展部)決策委員會決策委員會評審修改修改通過通過項目決策批準書項目決策批準書 接項目設計管理程序接項目設計管理程序1.1.3.4就項目決策委員會提出質詢和修改建議，需在1周內予以答復并對《項目建議書》進行修改后再報委員會評審直至通過。1.1.3.5《項目建議書》若被項目決策委員會否決,則項目即行終結。1.1.3.6批準后《項目建議書》為擬定可行性研究報告和進行土地合同談判根據。1.1.4 時間規定：1月左右。1.1.5負責人：發展部1.1.6有關附件：《項目建議書制定導則》1.2項目可行性研究報告實行細則1.2.1 工作目的：進行全面分析評價，為項目決策提供基本根據。1.2.2工作重點：結合詳細市場調查報告、規劃建議書、成本分析報告和財務報告完畢《項目可行性研究報告》。1.2.3 細則：1.2.3.1完畢《項目可行性報告》草稿后，由企管公司內部組織研討形成決策，并就決策修改完畢《項目可行性報告》終稿。（詳《項目可行性報告制定導則》）1.2.3.1.1發展部依照項目建議書完畢詳細市場調查報告。此某些工作可由發展部或直屬地產公司委托關于征詢公司完畢。1.2.3.1.2設計工程部依照項目建議書、本地都市總體規劃、基地現狀和市調報告等編制規劃建議書。1.2.3.1.3預算合同部依照詳細市場調查報告和規劃建議書，結合本地造價狀況和政策，完畢項目成本分析報告。1.2.3.1.4財務部負責依照項目規定，完畢財務資金籌劃報告。1.2.3.2 終稿定稿后，有關人員在《項目可行性報告評估表》上簽字確認。1.2.3.3《項目可行性報告》評審決策由項目決策委員會完畢。1.2.3.4就項目決策委員會提出質詢和修改建議，需在1周內予以答復并對《項目建議書》進行修改后再報委員會評審直至通過，批準后簽發《項目決策批準書》。1.2.3.5《項目決策批準書》和《項目可行性報告》是項目設計和項目策劃基本根據。1.2.4 時間規定：1－2月。1.2.5負責人：發展部總體負責，預算合同部、財務部和設計工程部參加。1.2.6有關附件：《項目可行性報告制定導則》1.3土地談判實行細則1.3.1工作重點：擬定土地成本，訂立土地合同。1.3.2細則：1.3.2.1《項目建議書》審定批準后才干進行實質性土地談判。1.3.2.2《項目建議書》為土地談判和合同制定根據。土地合同由發展部起草,經律師、企管公司主管副總、財務總監、總經理、董事會簽批后提交談判。1.3.2.3談判小組由發展部有關人員、企管公司主管副總和律師構成。1.3.2.4最后合同文獻須經律師、企管公司主管副總、財務總監、總經理和董事會會簽確認后才干訂立。土地狀況調查摸底。1.3.2.4最后土地成本需進入《項目可行性研究報告》。1.3.3 負責人：發展部組織協調制定合同并談判。1.3.5 有關附件：《土地合同原則參照文本》2.附件目錄：附件1《項目建議書制定導則》【目】制定項目建議書技術指引性文獻。【范疇】合用于所有項目。【職責】由企管公司發展部負責編制、修訂和執行。1、制定方式由企管公司發展部項目調研后分析整頓完畢。2、客觀資料：（括號內指商業項目）2.1都市基本指標概況人口、國民生產總值、商業發展等都市基本經濟指標，資料來源于都市經濟記錄報告等。2.2都市規劃及發展分析2.2.1都市規劃發展重要方向（都市商業發展重要方向）。2.2.2老式居住區位分析（老式商業區位分析）。2.3基地狀況分析2.3.1項目用地都市區位價值分析。2.3.2項目所處地段級別：資料來源于規劃國土部門關于都市規劃發展圖則等。2.3.3項目用地地形圖與控規圖紙資料及現場踏勘。2.3.3.1用地平整性。2.3.3.2用地形狀。2.3.3.3用地出行可達性：距機場、車站距離，以及地塊達到重要方式。2.3.3.4用地可見性。2.3.3.5周邊土地、建筑與道路：2.3.3.5.1周邊土地運用現狀調查與將來規劃遠景圖則確認確認周邊土地正在或者將要發展物業性質用途；確認周邊市政設施遠景規劃狀況與否有立交橋、封閉迅速路、道路拓寬、市政管線等工程設施建設狀況。2.3.3.5.2周邊建筑調研確認建筑性質、使用年限、改造變更用途也許性；確認周邊建筑物對本地塊影響，涉及：遮擋、噪音、污染、交通、服務等方面。2.3.3.5.3周邊樓盤（商業）概況。2.3.3.5.4道路四至（及商業繁華）狀況。2.3.4基地內用地原有構筑物、建筑物狀況：2.3.4.1地上現狀建筑或構筑物狀況：層數、密度、新舊狀況、產權屬性等。2.3.4.2有無空中高壓走廊、微波通道。資料來源于有關規劃文2.3.4.3有無保護建筑。2.4地塊權屬2.4.1土地証狀況。2.4.2土地權屬有無遺留問題或糾紛。2.4.3地塊獲得方式：出讓、轉讓或委托。2.5政策及市場地價狀況2.5.1土地拆遷安頓補償政策、土地出讓金政策及關于土地優惠政策。2.5.2都市關于規費政策狀況。2.5.3都市類似地塊地價成本狀況。2.6市場狀況分析2.6.1市民居住模式（商業消費模式）分析。2.6.2重要銷售對象與需求人群分析（市場潛力與隱性商機）。2.6.3市場樓盤售價和銷售狀況分析（市場商鋪租售和銷售狀況分析）。2.7可運用資源分析：（重點為交通、配套資源分析）（1、可以以便享有資源：步行5分鐘，半徑400米范疇內；2、居民可以運用資源：步行5－10分鐘，半徑400－800米之間范疇內。）2.8交通資源（在可達距離范疇內交通方式、站點、服務時間、連接區域、與重要都市節點交通時間）（示例：上海新梅廣場，可運用交通資源地鐵1號線外環路站，15分鐘之內可達徐家匯，站點與新美廣場之間為都市迅速路阻隔，該道路為封閉迅速路，雙向10車道，運用方式為開發商出資架設過街行人天橋，天橋建成后，行人可以在5分鐘之內從社區出入口到達地鐵外環路站）2.9都市配套服務資源（在可達距離范疇內都市商業服務配套資源種類、規模、服務能力，以及缺欠配套項目明細）3、項目機會評價3.1規劃設想：每個方案均列明規劃指標狀況以供分析評價。3.2經濟分析3.2.1成本分析：每個方案列明成本分析狀況。3.2.2銷售（租售）分析。3.3總結比較每個方案經濟分析狀況，提出結論。附件2《項目可行性報告制定導則》【目】制定項目可行性報告技術指引性文獻。【范疇】合用于所有項目。【職責】本導則由企管公司發展部負責編制、修訂和執行。1、制定方式在批準《項目建議書》基本上，結合詳細市場調查報告、規劃建議書、成本分析報告和財務報告完畢《項目可行性研究報告》。2、詳細市場調查：（括號內指商業項目）在《項目建議書》中關于客觀資料基本上，依照初步規劃設想，就市場擬定需補充調查或進一步調查資料、問題進行調查分析，可以委托關于征詢公司來協助完畢。2.1都市背景分析：2.1.1詳細市場現狀分析掌握精確市場現狀樓盤（商鋪）或將建設樓盤（商鋪）銷售狀況并進行對比分析，以對項目市場預期售價和定位提供可靠根據。2.1.2詳細重要銷售對象與需求人群分析（市場潛力與隱性商機分析）。2.1.4本地風俗與人文分析：2.1.5市民居住模式和出行方式分析：分析方式以形成不同生活層次和生活習慣內在因素為主，弄清晰本地居民尋常生活模式，避免設計師想固然。（附錄：表2.1.5市民居住模式和出行方式分析）2.1.6建筑文脈分析：2.2項目用地狀況分析2.2.1自然環境調查報告：2.2.1.1本地氣候特性資料來源于本地都市記錄信息年鑒和氣象局網絡資料（附錄：表2.2.1.1-1、表2.2.1.1-2）2.2.1.2空氣質量資料來源于本地都市記錄信息年鑒和環保局數據資料，實地踏勘上風空氣污染狀況。2.2.1.3噪聲水平噪聲模仿測試分析報告，內容不少于：測試分析報告、模仿樣本、測點定位圖。2.2.1.4水文狀況資料來源于地質資料報告和有關政府機構水文、地質資料①地下水位（關系到地下、半地下建筑、下沉廣場設計）②地熱資源（關系到會所可以配備服務項目，社區采暖熱源等問題）③用地內以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系水量變化規律、水質資料（關系到社區環境質量、防澇設施，對水系資源運用方式）2.2.1.5地形地貌分析：資料來源于規劃國土部門提供地形圖與控規圖紙資料及現場踏勘。①等高（等深）線地形圖、土壤土質②保護保存植被、樹木明細與定位圖③保存保護古跡、建筑明細與定位圖2.2.1.6基地內市政設施：資料來源于有關規劃文獻，需現場核算①空中高壓走廊、微波通道確認②地下光纖通訊、電信電纜確認③泄洪溝、涵洞等都市資料確認2.2.1.7其她2.2.2項目用地都市區位價值分析：（重點為居民出行可達性分析）2.2.2.1項目所處地段級別資料來源于規劃國土部門都市規劃發展圖則2.2.2.2出行可達性分析①附錄：表2.2.2.2-1基地與都市節點出行便利性②附錄：表2.2.2.2-2通過本地塊都市捷運系統服務強度③附錄：表2.2.2.2-3地塊周邊市政道路級別、高峰時間交通流向流量與擁擠分析④附錄：表2.2.2.2-4用地范疇內規劃市政路現狀及其交通量調查2.2.2.3周邊土地與建筑①周邊土地運用現狀調查與將來規劃遠景圖則確認（確認周邊土地正在或者將要發展物業性質用途；確認周邊市政設施遠景規劃狀況與否有立交橋、封閉迅速路、道路拓寬、市政管線等工程設施建設狀況）②周邊建筑調研（確認建筑性質、使用年限、改造變更用途也許性；確認周邊建筑物對本地塊影響，涉及：遮擋、噪音、污染、交通、服務等方面）③周邊樓盤概況2.2.3可運用資源分析：（重點為交通、配套資源分析）（1、可以以便享有資源：步行5分鐘，半徑400米范疇內；2、居民可以運用資源：步行5－10分鐘，半徑400－800米之間范疇內。）2.2.3.1交通資源（在可達距離范疇內交通方式、站點、服務時間、連接區域、與重要都市節點交通時間）（示例：上海新梅廣場，可運用交通資源地鐵1號線外環路站，15分鐘之內可達徐家匯，站點與新美廣場之間為都市迅速路阻隔，該道路為封閉迅速路，雙向10車道，運用方式為開發商出資架設過街行人天橋，天橋建成后，行人可以在5分鐘之內從社區出入口到達地鐵外環路站）2.2.3.2都市配套服務資源（在可達距離范疇內都市商業服務配套資源種類、規模、服務能力，以及缺欠配套項目明細）2.2.3.3景觀與生態資源（在可達距離范疇內都市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺可達自然景觀，以及運用方式）3、規劃建議書規劃部依照項目建議書、本地都市總體規劃、基地現狀和市調報告等編制規劃建議書。3.1 規劃立意：3.1.1 項目定位。3.1.1.1 客戶主流及檔次定位3.1.1.2 產品構成：（高、中、低層比例）3.1.1.3 戶型配備3.1.1.4 分期開發：分期一期二期三期四期用地面積XX平方米XX平方米XX平方米XX平方米建筑面積XX平方米XX平方米XX平方米XX平方米3.1.2 整體規劃思想。3.1.3 建筑風格與特色。3.1.4與周邊環境關系解決。 3.2 規劃設計方向及規定：3.2.1 規劃技術經濟指標規定。3.2.2 公建配套分類、面積指標、設立位置3.2.3 路網、交通與停車;路網形式及出入口規劃3.2.4 停車位、各種停車方式分派比例3.3 環境與景觀3.4 對既有自然資源保護與改造。3.5不利因素分析和解決4、成本分析報告預算合同部依照詳細市場調查報告和規劃建議書，結合本地造價狀況和政策，完畢項目成本分析報告。4.1依照土地談判及合同擬定地價成本.4.2工程前期費用4.3依照本地造價狀況,項目建安成本概算.4.4財務費用依照財務分析報告擬定4.4其她成本費用可依照經驗估算5財務分析報告財務部負責依照項目規定，完畢財務資金籌劃報告5.1資金籌措方式及財務成本比較5.2資金籌劃安排6經濟分析評價依照以上報告擬定項目定位及指標、預期售價、成本等，進行全面經濟分析評價后擬定項目利潤和項目風險因素。附錄：表2.1.5民居住模式和出行方式分析生活層次重要人口構成比例生活習慣居住模式出行方式通勤出行便利限度正面意義生活習慣可被引導生活習慣表2.2.1.1-1年平均溫度年平均濕度年均降水量85％降水浮現月份年太陽輻射量表2.2.1.1-2天數溫度平均濕度日照風向風力最高(低)溫度>30℃天數<0℃天數晴日比%日照時數春季夏季秋季冬季表2.2.2.2-1基地與都市節點出行便利性路程距離（km）車程時間（分鐘）出行便利限度主觀評價公交車駕車中心商務區（CBD）重要就業區域都市文化娛樂中心都市商業購物中心鐵路車站空港碼頭其她表2.2.2.2-2通過本地塊都市捷運系統服務強度（涉及：巴士、地鐵、輕軌、高架路、迅速路）線路名稱服務時間運營頻率服務價格走行路線（重要站點）表2.2.2.2-3地塊周邊市政道路級別、高峰時間交通流向流量與擁擠分析道路名稱道路級別聯系區間高峰小時交通流量（輛/小時）交通擁擠阻塞狀況主觀評價注：道路級別分為：國道、省道、（準）高速路、都市迅速路、都市主干道、都市次干道。表2.2.2.2-4用地范疇內規劃市政路現狀及其交通量調查道路名稱道路級別道路紅線寬度人行道寬度聯系區間高峰小時交通流量（輛/小時）附錄3《土地合同原則參照文本》一．封面：合同編號：土地轉讓合同書甲方：甲方地址：乙方：大連集團股份有限公司乙方地址：大連市中山區解放街9號大廈時間：二○○年月日

二．正文：土地轉讓合同書甲方：地址：法定代表：電話：乙方：大連集團股份有限公司地址：大連市中山區解放街9號大廈法定代表：王健林電話：依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國經濟合同法》，通過雙方和諧協商，甲方批準將其擁有項目土地使用權（土地使用證號：）轉讓給乙方，為明確雙方權利和責任，訂立本合同。轉讓土地用地性質、位置和規模本合同轉讓土地為號土地使用證所載明土地（附件一：號土地使用證）：用地性質：。2、用地四至范疇：東至、南至、西至、北至。3、用地規模：。甲方責任甲方負責將轉讓土地關于政府立項、批復及用地規劃允許證辦理至乙方或乙方指定公司名下，該項工作應于合同生效后30個工作日內完畢；2、甲方承擔和及時解決本合同土地拆遷安頓補償、原項目建設及銷售等所涉及一切問題、糾紛和債務，并保證任何關于土地使用權糾紛、財務糾紛、抵押權以及甲方項目遺留問題和糾紛均與乙方無關。這些問題、糾紛和債務解決應于合同生效后60個工作日內完畢。涉及但不限于如下問題、糾紛和債務：負責所有被拆搬家民、企事業單位等異地安頓及補償，解決由于拆遷安頓補償而引起關于問題和糾紛；負責解決原項目施工及停工所涉及關于問題和糾紛；負責清退原項目已銷售房產，并解決所涉及關于問題和糾紛；負責臨建拆除、清理，并解決所涉及關于問題和糾紛；負責解決和清償項目所涉及關于債務。3、負責在本合同生效后80個工作日內，將清理完畢用地交給乙方（土地交接以甲、乙雙方驗收合格簽字交接手續為準），并協助乙方獲得辦理至乙方或乙方指定公司名下《中華人民共和國國有土地使用證》。三、乙方責任按照本合同規定，向甲方準時分期支付轉讓地價款。四、其他責任：1、合同訂立之日起7日內，甲方向乙方提供項目用地帶坐標點1：500用地邊界圖、本地塊管網現狀圖、關于技術資料和文獻。2、在乙方每次付款同步，甲方提供乙方可以計入開發成本合法行政事業單位收費收據及發票。五、合同價款（付款幣種：人民幣）項目總轉讓地價為：萬元。項目總轉讓地價涉及項目所有用地：1、土地轉讓到乙方或乙方指定公司名下土地使用權證上載明開發用地土地轉讓費用、契稅和市政公用設施配套費。2、用地達到交地條件所有費用。六、項目建設用地交付原則、交付時間和交付方式1、交地原則：達到場地三通一平和市政七通一平（見附件一：三通一平原則及闡明；附件二：七通一平原則及闡明）。2、項目用地交付時間：于合同生效后80工作日內，甲方將用地交付乙方使用。3、項目用地交付方式：3.1甲方應依照交地時間，提前7天書面告知乙方。3.2乙方應按照甲方書面告知，準時派代表參加擬交付地塊驗收工作，并接受符合本合同規定條件地塊。3.3雙方一致驗收合格后，應在交接清單上簽字確認。合同價款即地價款支付土地價款采用按進度支付方式：1、簽定合同后7個工作日內，乙方向甲方支付萬元定金；2、甲方將轉讓土地關于政府立項、意見批復及用地規劃允許證辦理至乙方或乙方指定公司名下（在本合同生效后30個工作日內完畢）后10個工作日內，乙方向甲方支付萬元價款；3、甲方向乙方正式交付符合交地原則土地和乙方獲得《中華人民共和國國有土地使用證》（在本合同生效后80工作日內完畢）后10個工作日內，乙方向甲方支付剩余萬元價款。八、違約責任1、本合同訂立之日起，甲方不能將轉讓土地關于政府立項、意見批復及用地規劃允許證辦理至乙方或乙方指定公司名下（在本合同生效后30個工作日內完畢），若遲延時間超過60日，乙方有權終結本合同，甲方應退還乙方定金（雙倍）；2、本合同訂立之日起，甲方不能按照合同商定期間將達到合同交地原則用地交付乙方使用，超過20日以上，每遲延一日，承擔項目已付地價款日千分之二違約金；若遲延時間超過60日，乙方有權終結本合同，甲方應退還乙方定金（雙倍）、已交土地價款并承擔項目總地價款日千分之二違約金，如果給乙方導致更大損失，甲方還應予以補償。3、本合同訂立之日起，乙方若不能按照合同商定期間支付地價款，超過20日以上，每遲延一日，乙方承擔應付地價款日千分之二違約金，同步交地時間也相應順延；若遲延時間超過60日，甲方有權終結本合同。九、合同變更和解除如發生下列狀況之一，本合同可以變更或解除：雙方協商一致批準變更或解除本合同；甲方或乙方嚴重違約，致使本合同無法繼續履行。十、不可抗力本合同有效期內，因地震、洪水、戰爭及因國家法律、法規變更等人力不可抗拒因素，導致本合同內容某些或所有不能履行，雙方互不承擔違約責任，甲、乙雙方另行協商解決。遇有本條第一款狀況一方，應在四十八小時內，將有關事件、也許引起后果等狀況以書面形式告知另一方，并且在事件發生后十五工作日內，向另一方提交關于權威部門證明，及本合同商定義務與責任不能履行或需要延期報告。在發生不可抗力或意外事件時，雙方均應在條件容許狀況下采用一切必要補救辦法，以減少由此也許帶來經濟損失，同步雙方應就本合同終結或延期履行等關于問題進行協商，并努力達到一致意見。十一、法律合用及爭議解決本合同履行過程中，如發生爭議和糾紛產生，雙方應本著互相諒解精神協商解決；協商不成，任何一方均可向北京仲裁委員會申請裁決。十二、文獻送達本合同訂立生效后，關于本合同履行過程中互相送交文獻，雙方均采用書面形式送達雙方（涉及但不限于直接送達、書信、電報、傳真等）為有效。收件方應對送達方送達文獻予以簽收。甲乙雙方明確：送達地址：甲方地址：郵政編碼：聯系電話：傳真號碼： 甲方開戶行及帳號： 戶名： 乙方地址：郵政編碼：聯系電話：傳真號碼： 任何一方如上述聯系地址內容發生變更，變更方均應在變更之日起五個工作日內將變更內容告知對方。十三、其她本合同未盡事宜，甲乙雙方可協商訂立補充合同：在本合同履行過程中，所有經甲乙雙方協商后訂立補充合同均屬本合同不可分割一某些，與本合同具備同等法律效力。本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，履行完畢后失效。本合同一式十份，具備同等法律效力；甲乙雙方各執四份，其她呈送關于政府部門。甲方：乙方：大連集團股份發展有限公司注冊地址：注冊地址：大連市中山區解放街9號大廈法定代表人：法定代表人：王健林 經辦人：經辦人： 聯系電話：聯系電話： 附件一：