房地產投資規劃環境分析規劃環境包含：經濟發展規劃、區域規劃、土地利用規劃、城市規劃環境等1．規劃環境的內涵國民經濟和社會發展規劃是全國或者某一地區經濟、社會發展的總體綱要，是具有戰略意義的指導性文件。國民經濟和社會發展規劃統籌安排和指導全國或某一地區的社會、經濟、文化建設工作。經濟社會發展計劃是指對計劃期內國民經濟主要活動、科技進步和社會發展所作的部署和安排。在實行計劃經濟的社會主義國家，是國家管理和調節經濟、社會活動，實行計劃經濟的工具。2．經濟發展規劃2019年3月5日，國務院總理李克強在作政府工作報告時說，2019年經濟社會發展的主要預期目標是：國內生產總值增長6%－6.5%；城鎮新增就業1100萬人以上，城鎮調查失業率5.5%左右，城鎮登記失業率4.5%以內；居民消費價格漲幅3%左右；國際收支基本平衡，進出口穩中提質；宏觀杠桿率基本穩定，金融財政風險有效防控；農村貧困人口減少1000萬以上，居民收入增長與經濟增長基本同步；生態環境進一步改善，單位國內生產總值能耗下降3%左右，主要污染物排放量繼續下降。2．經濟發展規劃區域規劃是為實現一定地區范圍的開發和建設目標而進行的總體部署，為城市規劃提供有關城市發展方向和生產力布局的重要依據。3．區域規劃廣義的區域規劃指對地區社會經濟發展和建設進行總體部署（包括區際和區內）；包括區際規劃和區內規劃，前者主要解決區域之間的發展不平衡或區際分工協作問題，后者系對一定區域內的社會經濟發展和建設布局進行全面規劃，一些地方可以分成片區規劃。狹義的區域規劃主要指一定區域內與國土開發整治有關的建設布局總體規劃。3．區域規劃(1)國土規劃。國土規劃由國家級、流域級和跨省級三級規劃和若干重大專項規劃構成國家基本的國土規劃體系。它的目的是確立國土綜合整治的基本目標；協調經濟、社會、人口資源、環境諸方面的關系，促進區域經濟發展和社會進步。(2)都市圈規劃。都市圈規劃是以大城市為主，以發展城市戰略性問題為中心，以城市或城市群體發展為主體，以城市的影響區域為范圍，所進行的區域全面協調發展和區域空間合理配置的區域規劃。(3)縣（市、區）域規劃。它是以城鄉一體化為導向，在規劃目標和策略上以促進區域城鄉統籌發展和區域空間整體利用為重點，統籌安排城鄉空間功能和空間利用的規劃3．區域規劃地利用規劃是在一定區域內，根據國家社會經濟可持續發展的要求和當地自然、經濟、社會條件對土地開發、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體的戰略性布局和統籌安排。4．土地利用規劃目的在于加強土地利用的宏觀控制和計劃管理，合理利用土地資源，促進國民經濟協調發展。是實行土地用途管制的依據。編制程序是：編制規劃的準備工作；調查研究，提出問題報告書和土地利用戰略研究報告，編制土地利用規劃方案；規劃的協調論證；規劃的評審和報批4．土地利用規劃目的加強土地利用的宏觀控制和計劃管理合理利用土地資源促進國民經濟協調發展是實行土地用途管制的依據4．土地利用規劃編制程序編制規劃的準備工作；調查研究，提出問題報告書和土地利用戰略研究報告，編制土地利用規劃方案；規劃的協調論證；規劃的評審和報批4．土地利用規劃城市規劃是以發展眼光、科學論證、專家決策為前提，對城市經濟結構、空間結構、社會結構發展進行規劃。常常包括城市片區規劃。5．城市規劃總體規劃，是指都市性質、發展方向、規模大小等都市“總體布局”的規劃，一般以20年為規劃期。總體規劃之下又可分為數期的“近期建設”，乃總體規劃的組成階段，規劃期一般為5年。5．城市規劃控制性詳細規劃（regulatoryplan）是城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門根據城市、鎮總體規劃的要求，用以控制建設用地性質、使用強度和空間環境的規劃。5．城市規劃控制性詳細規劃應當包括下列基本內容：（一）土地使用性質及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標；（三）基礎設施、公共服務設施、公共安全設施的用地規模、范圍及具體控制要求，地下管線控制要求；（四）基礎設施用地的控制界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（綠線）、歷史文化街區和歷史建筑的保護范圍界線（紫線）、地表水體保護和控制的地域界線（藍線）等“四線”及控制要求。5．城市規劃修建性詳細規劃（siteplan）是以城市總體規劃、分區規劃或控制性詳細規劃為依據，制訂用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的規劃設計，是城市詳細規劃的一種。5．城市規劃修建性詳細規劃圖包括：規劃地區現狀圖、規劃總平面圖、各項專業規劃圖、豎向規劃圖、反映規劃設計意圖的透視圖。5．城市規劃規劃說明書1、現狀條件分析；2、規劃原則和總體構思；3、用地布局；4、空間組織和景觀特色要求；5、道路和綠地系統規劃；6、各項專業工程規劃及管網綜合；7、豎向規劃；5．城市規劃8、主要技術經濟指標，一般應包括以下各項：1）總用地面積；2）總建筑面積；3）住宅建筑總面積，平均層數；4）容積率、建筑密度；5）住宅建筑容積率，建筑密度；6）綠地率。7）工程量及投資估算。。房地產投資經濟與社會環境分析1.房地產投資經濟環境

經濟環境是投資者投資決策時考慮最多、最重要、最直接的基本因素。1.房地產投資經濟環境

(1)宏觀經濟環境國家或地區的總體經濟環境國民生產總值、國民收入、消費結構、居民收入、物價指數……1.房地產投資經濟環境

(2)市場環境投資項目面臨的市場狀況市場需求、市場供給、購買力、競爭狀況1.房地產投資經濟環境

(3)財務環境資金、稅收、成本、利潤等條件融資可能性與成本、經營環境（投資成本、盈利水平）1.房地產投資經濟環境

(4)資源環境人力資源、土地資源、原材料與能源2.房地產投資社會環境

（1）區域人口素質房地產投資與人民生活息息相關，人口數量、素質、結構與家庭規模是房地產投資環境分析中必須考慮的一個重要因素。2.房地產投資社會環境

（2）社會治安因素（3）心理因素（4）消費文化與價值觀念民族、區域等因素的不同形成了不同的消費文化和居住文化。2.房地產投資社會環境

（5）社會信譽社會信譽是由社會公共道德水準和法律雙向支撐的，是維系社會發展的基石。社會信譽既包括合同履約的信譽，也包括社會承諾的信譽。失信現象的存在，破壞了市場的有序性、公正性和競爭性，使作為市場主體的企業面臨著重大的市場風險，同時也造成市場主體自身信譽的破壞。房地產投資設施環境分析設施環境包含：生活設施環境、商務設施環境、教育設施環境、基礎設施環境等1．設施環境的內涵生活設施環境是指項目周邊區域的生活設施。主要有：超市、飯店、娛樂場所、郵局、銀行、醫院等2．生活設施環境分析寫字樓、公寓、商鋪、酒店等商務中心對房地產市場有強勁的拉動力。3．商務設施環境分析學校、圖書館等文化設施。中小學、輔導班、培訓學校4．教育設施環境分析城市能源系統城市水資源與給排水系統城市交通運輸系統城市通訊物流系統城市生態環境系統城市防災系統5．基礎設施環境分析房地產投資政策法規環境分析1.房地產投資政策法規環境

政策環境：現有的政策規定與政策狀況。法規環境：決定房地產投資保護與制約的法律法規2.房地產投資政策環境分析

框架性政策——平臺性、基礎性并且長期運行的政策