11選址-成本-設計-工程-招商-企劃-運營1122【概述】工作背景面對住宅市場的調控壓力，華潤置地在“住宅開發+投資物業+增值服務”的差異化商業模式基礎上，通過提升投資物業的收入來實現以下戰略目標：“十二五”銷售額千億，利潤百億，凈利潤行業前三其中投資物業盈利結構占比40%十二五末期投資物業租金收入53億，凈利潤16億以“萬象城”為主力品牌的大型都市綜合體項目是投資物業的核心產品。全國范圍內已有深圳、杭州、沈陽、成都、南寧五座萬象城開業，其中深圳萬象城已經營8年，已積累了大量的實戰經驗和教訓。未來3年內，將陸續有近10個萬象城項目落成，并有更多的項目在落實中。因此，亟需將現有分散的項目經驗上升為公司層面的知識沉淀，以指導未來萬象城項目的開發和運營。44【概述】工作目標通過對已開業萬象城的開發全周期、關鍵維度的分析：1、總結經驗和教訓2、反思已開業萬象城存在的問題，尋找調整方法3、為形成標準、體系和指引打下基礎，以便適時開展標準制定工作另外通過跨項目的合作協同：1、加強公司內部學習交流，形成共同學習機制2、統一認識，形成共同語言和思考邏輯3、形成公司層面商業地產知識沉淀55【概述】工作開展回顧工作團隊：領導小組：公司各大區負責人及總部相關部室負責人工作小組：總部商業地產事業部+各大區工作小組工作開展方式：領導小組：商定工作目標，審定階段成果，協調區域協作工作小組：總部商業地產事業部主要協調，依托深圳大區，制定工作計劃，初步擬定工作思路、報告提綱，提出分工建議，匯總形成報告各大區工作小組結合當地萬象城實際情況，根據框架分別進行反思總結，提供內容素材66/招商定位/【概述】內容框架/招商定位/本次回顧是以萬象城項目開發全流程各環節本次回顧是以萬象城項目開發全流程各環節為邏輯主線，分別針對項目選址、設計管理、工程管理、商業定位、業態組合/品牌組合、運營管理等方面進行了對標及反思分析。77模塊指標模塊指標城市為區域層面，二線城市為城市層面)基地條件萬象城選址研究通過指標體系的建立及各類指標的深入分析，為最終指標體系從城市選擇、區域選擇、基地條件及消費屬性四大模塊，經濟發展、商業成熟度、社會消費品零售總額、消費者群體屬性、基地區位等十八個指標進行總結歸類研在指標分析的基礎上，我們也對萬象城未來拓展方向及拓展方式進行了分析，并從投資回報的角度，對地價承受能力進行了探討。88通過調查問卷的形式，在各地萬象城設計同事回顧總結的基礎上，對我司項目設計管理進行了回顧。之后根據各地項目實際情況，針對開發效率提升、項目全生命周期成本控制、設計/工程及運營銜接、通過調查問卷的形式，在各地萬象城設計同事回顧總結的基礎上，對我司項目設計管理進行了回顧。之后根據各地項目實際情況，針對開發效率提升、項目全生命周期成本控制、設計/工程及運營銜接、團隊建設/專業管理能力培養及標準化建設等內容進行了詳細對標分另外《萬象城建筑設計指引》V1.0版也是本次經驗總結工作的基礎，將單獨宣講。加強設計、工程及運營各部分的全生命周期的成本控制提升開發效率核心問題的及專業管理能力推動標準化建設99萬象城的工程管理貫穿設計、建造及運營，圍繞工期、品質、成本、萬象城的工程管理貫穿設計、建造及運營，圍繞工期、品質、成本、建筑本質安全四大目標。我們細分了四大目標的各個維度，進行了詳細闡述，并結合各地萬象城的實際情況，提煉了經驗及不足。之后，我們對萬象城工程項目管理進行了分析，提出了項目管理模式理質安全招商管控模式對各地萬象城的商業定位進行了對標，分析了影響商業定位的環境因素、客戶因素及項目體量因素等，并結合了深圳萬象城的調整過程闡述了商業定位的可調整型。在定位分析的基礎上，對各地萬象城的業態選擇、業態比例、業態落位等進行了對標，提出了各業態參考性比例及業態落位建議進一步對標了各地萬象城的各業態品牌，并提出了“租戶評價體系”作為品牌選擇的參考工具。對運營期品牌調整的作用進行了分析說明在與萬達招商管控模式對標的基礎上，對現有“總部+大區”的招商管控模式進行了反思針對商場整體開業前后不同的關注點，將運營管理總結為兩個部分：針對商場整體開業前后不同的關注點，將運營管理總結為兩個部分：開業前以保障開業，宣傳造勢、積累消費群、物業順利接管為核心工作開業后以提升業績為核心要點，以高效組織運作為保障開展工作以已經成熟運營近8年的深圳萬象城作為樣板進行分析，并提出各個環節的工作要點【總結·/招商定位/【總結·反思】選址/招商定位/適當的用地和合適的位置是購物中心開發的先決條件，購物中心對區位有嚴格要求，這關系到未來商業經營的成敗。用地的地理位置和周圍地區的經濟狀況與人口狀況決定購物中心能萬象城選址研究通過指標體系的建立及各類指標的深入分析，為最終選址指標體系從城市選擇、區域選擇、基地條件及消費屬性四大模塊，經濟發展、商業成熟度、社會消費品零售總額、消費者群體屬性、基地區位等十八個指標進行總結歸類研究。城市選擇宏觀選址維度宏觀選址維度微觀模塊指標城市為區域層面，二線城市為城市層面)基地條件【總結·反思】選址?國際化大都市，中國最早對外開放的城產業基地和華南商貿中心及旅游勝地；?浙江省第一大城市，省會，副省級城市；?長江三角洲經濟圈兩個副中心城市之一和南翼?浙江省政治、經濟、文化、科教、金融中心；?全國重點風景旅游城市和歷史文化名城，七大古都之?副省級市，四川政治、經濟、文化中心，西南最大的交?東北地區的政治、經濟、金融、文化、交通、信息和旅游中心；?沈陽也是我國最重要的重工業基地，振興東北老工業基地的龍?沈陽位于環渤海經濟圈內，是環渤海地區與東北地區的重要結合經濟區——北部灣經濟區建設的核心城市，擁有沿海城市待遇和稅收等多項優惠待遇；?世界性區域貿易中心，東北亞國際航運中心，國際著名?國際濱海旅游度假勝地，中國優秀旅游 【總結·反思】選址 一線和1.5線城市（深圳、杭州）【總結·反思】選址一線和1.5線城市（深圳、杭州）人口指標城市選擇體系人口規模至少達650萬以上，以保證萬象城建成后的輻射人口規模億元【總結·反思】選址億元元/人元/人一線和1.5線城市（深圳、杭州）城市經濟情況城市選擇體系GDP>70000元/人GDP總量排名全國前40名，GDP>2500億元，人均GDP>300城市/區域規劃城市選擇體系核心商圈、城市副中心或規劃為城市未來重點核心區域傳統核心商圈或規劃為城市未來重點【總結·反思】選址羅湖東門商圈、福田華強北商圈、人民南商圈、深南中商圈城商圈、福田區中心商圈、南山商圈、寶城商圈、龍崗中心城商圈武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈、黃龍商圈、錢江新城商商圈、錢江世紀城商圈、慶春商圈、九堡商圈、城西商圈、下沙商春熙路商圈、鹽市口商圈、騾馬市商圈、荷花池商圈市級商圈3個：太原街商圈、中街商圈、長江街商圈專業商圈3個：五愛商圈、三好街商圈、南塔商圈特色商圈1個：西塔商圈朝陽商圈：民族宮-七星商圈、瑯東商圈開發區香江路商圈；說明：以深圳為基準，比較后得出的成熟度評價星級2020 【總結·反思】選址 商業定位：高中低檔商圈較為齊全；高，形成了一定的商業氛圍和規一線和1.5線城市（深圳、杭州）2121億元【總結·反思】選址億元元元一線和1.5線城市（深圳、杭州）2222市區市區城市邊緣市中心核心區、新興區域中心或城市副中心2323郊區市區【總結·反思】選址郊區市區市中心核心區域或核心區外圍市中心市中心核心區2424【總結·反思】選址可得出以下萬象城區位分布規律：塊（深圳、杭州）2525【總結·反思】選址1.政府支持：為帶動新區建設，政府給予良好地投融資等政策優惠和便捷服務2.開發成本較低：新區土地溢價率往往低于市中心區3.品牌效應：率先進入新區的大型項目往往引人注目，具有廣告效應4.投資回報：新區往往成為未來城市核心區之一，前景良好，升值空間巨大優勢2.人口較少，人氣不足，需要一定時間和相應活動來聚攏人氣，培植客戶群2.人口較少，人氣不足，需要一定時間和相應活動來聚攏人氣，培植客戶群3.面臨政府扶持新區建設的規劃發生突發性變動的風險與相應調整對應的成本4.不確定性因素眾多，導致預期回報率易變，對于招商有負面影響5.有可能僅存在少數幾個項目，短時間內難以形成商圈，規模集聚效應差風險1.周邊居民收入水平不高，購買力有限2626【總結·反思】選址新區南寧興寧區朝陽路青秀區民族大道7KM杭州下城區武林廣場錢江新城富春路6KM成都錦江區春熙路成華區雙慶路4KM.由于南寧、杭州、成都萬象城均位于城市新區，而非傳統市中心，這二者之間的距離與人口能否成功導入、人口導入的速度等息息相關；.通過調研，我們可以發現，萬象城所在新區距離市中心區的距離在4-7KM；.鑒于成都和杭州萬象城自開業以來的良好表現，我們可以判斷未來重點開發新區可設定在傳統市中心為圓心，以4-7KM公里為半徑的區域；2727【總結·反思】選址沈陽沈陽市政府的規劃把金廊地區打造為商貿金融區，未來將成為沈陽的城市中心。沈陽萬象城即處在該區域的核心位置。成都成都市政府規劃城東將成為發展的主要片區之一，東部新城的建設將成為新的城市架構的重心之一。南寧南寧萬象城地處東盟商務區，東盟商務區是南寧市未來10年重點打造的核心區杭州位于杭州市錢江新城核心區，錢江新城是杭州市在新世紀重點建設的新興中央商務區，未來杭州新的城市中心。一線和1.5線城市（深圳、杭州）區域規劃區域選擇體系?傳統市中心區域：往往由于發展成熟，政策支持力度較小；?新區或未來核心區：萬象城所在區域需有該區域的政府規劃作為政策支持2828模塊分析|區域選擇模塊分析|區域選擇|【總結·反思】選址一線和1.5線城市（深圳、杭州）區域商業成熟度區域選擇體系1.商業氛圍成熟，萬象城以一站式購物中心、高端的品牌定位吸引消費2.商業欠成熟，但城市經濟發達、消費能力強。萬象城可作為區域內首屈一指的購物中心發掘和引領消費輻射人口規模區域選擇體系輻射范圍6-8公里，人口超過100萬輻射全市，人口超過100萬2929【總結·反思】選址成都萬象城建立之前，成都如同深圳一樣，幾乎不存在城市綜合體，多為傳統的百貨商場或置地廣場，但在成都萬象城建立之后，成都的各類商業地產項目也雨后春筍般涌現，如IFC、華置廣44,399㎡業大慈路以南，紅星路以東，雙桂路以南，牛沙路以北，3030【總結·反思】選址通過對成都萬象城進入之前、之后的競爭性項目分析，我們可以做出如下判斷：.在萬象城項目進入之前，在各區域或城市內不會有大量的已有的和待建的城市綜合體項目；在萬象城進入之后，受到萬象城項目的先導作用影響，區域內后續會有購物中心或綜合體項目進入，但目前來看，在體量、定位等方面未對萬象城形成直接競爭，這一點可以從深圳、杭州萬象城的案例中看出：深圳萬象城進入后，附近區域內又有京基Kkmall、怡景中心城、COCOPARK等進入，但它們與萬象城在風格、體量、定位上明顯不同于萬象城。杭州萬象城進入后，錢江新城內又有來福士廣場與高德置地進入，但二者在風格、體量、定位上明顯不同于萬象城。一線和1.5線城市（深圳、杭州）競爭性項目區域選擇體系區域內不會存在大量的同質性的競爭性項目3131【總結·反思】選址地塊區位新興區域中心市中心新商圈市中心核心區域市中心核心區域道路交通情況一條地鐵一條地鐵兩條地鐵一條地鐵街角地、地塊規整、商業展示面長周邊業態高端寫字樓、高級酒店、高檔住宅小區等齊全一線二城市（深圳、杭州）地塊規模基地條件體系地塊占地面積大于4萬平方米，可建筑面積大于13萬平米道路交通狀況基地條件體系緊鄰交通主干道，主要臨街面>雙向8車道，周邊有多條公共交通車軌道交通基地條件體系緊鄰地鐵，擴大萬象城的輻射范圍，并增加可達性自身土地資源基地條件體系地塊一般形狀規整，并處于街角處，周邊綠化景觀好，展示面長周邊業態基地條件體系高端寫字樓、高級酒店、高檔住宅小區等齊全3232【總結·反思】選址基地緊鄰地鐵，基地緊鄰地鐵，有地鐵出入口直通地塊；緊鄰多條主干道1條地鐵通過，緊鄰雙林站1條地鐵通過，緊鄰東盟商務區站3333消費的客群，消費力處于餐飲消費為主，后期可稱為項目忠誠客戶費需求占較大比重主題餐飲、娛樂萬象城目標客戶群分類：萬象城目標客戶群分類：能力，消費頻率穩定，對品牌有一定認知度，不隨一線和1.5線城市（深圳、杭州）消費者群體屬性25-45歲的中產階級和商務人士，受過良好教育，品牌，講究消費環境，需求高品質的商品、3434【總結·反思】選址深圳杭州成都沈陽南寧青島市為區域層面，擁有區域規劃方面支持地塊一般形狀規整，處于街角，周邊綠化景觀好，展進入時周邊寫字樓、高級酒店、高檔住宅小區已成消費者群體屬性與消費習慣進入時區域內中產階級及消費者比重較大，強烈注：星號為核心指標35【總結·反思】選址在已有的幾個萬象城之中，深圳萬象城的條件最佳，青島萬方面指標也均不錯。而成都萬象城存在較多問題，如區域成熟程度競爭情況等。因此深圳萬象城度過了較短的培育期后，便迅速進入期和穩定期；而成都萬象城的選址則對商業定位造成了影響，之后亦南寧在經濟發展指標上不如其他城市，但由于處杭州萬象城屬于新區，有待城市整體發展中心的遷移，且受交通狀況制約，沈陽萬象城選址條件較好，但面臨了激烈的市場競爭。雖3636萬象城未來會出現在哪兒？【總結·反思】選址萬象城未來會出現在哪兒？擇15個副省級城市或5個計劃單列市中的城市以及有潛力的地級一線和1.5線城市的市中心核心區、新興區域中心或者城市副中心，二線城市的市中心核心區域未來的選址，應盡量避免在核心指標上出現問題。如各項指標（尤其是核心指標）有較多不符合萬象城條件的，應考慮五彩城的適應性。3737【總結·反思】選址伴隨著土地市場化改革，我國目前正處于向市場經濟體制發展的過度階段，因此當前主要有三種拓展方式：2、公開市場（招拍賣）3838聞1、談地（與政府合作）1、談地（與政府合作）會成本鑒于談地（與政府合作）這種形式更多地涉及公共關系建立與維護，而與政府的良好關系往往是企業所需有的獨家資源，是企業在長期經營中形成的無形資源，因此有時政府給予的投資機遇可遇不可求。3939【總結·反思】選址2、公開市場（招拍賣）2、公開市場（招拍賣）——2002年7月以來，曝光率最高、最常見的拿地方式——2002年7月以來，曝光率最高、最常見的拿地方式-招標：根據企業資質、規劃方案、投標價格等綜合因素進行評價，取其中適合者予以中標-掛牌：在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告，并接受交易申請的行為；介于招標和拍賣之間的一種彌補型方式，一種調劑方式，是對各方關系的一種協調；-拍賣：“以公開競價的方式，將特定的物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式”。類別優點缺點有效平衡單一的地價標準，從而降低實際出讓地價；好，不易產以來，曝光率最高、最常見的拿地方式；中極易抬高價格，導致拿地成本高4040【總結·反思】選址投資參股土地收購收購有土地的公司資金的互換共同組成項目開發公司，以解決有錢沒地形式；團聯合投資“錦麟天地雅苑”；稅，一般都通過直接收購公司的股權；郡；優點缺點戰略；4141綜合體項目整體IRR持有物業EBITDA回報率綜合體項目整體IRR持有物業EBITDA回報率回款速度持有物業總投資在未來進行拓展時，需要注意獲取代價要考慮的因素，以及這些因素需要滿足何種代價時，才具有繼續拓展的商業價值。滿足條件獲取代價考慮因素滿足條件綜合體項目總體綜合體項目總體IRR>10%銷售物業超額利潤沖抵后的持銷售物業超額利潤沖抵后的持有物業EBITDA回報率>10%通過銷售物業回款，減輕萬象通過銷售物業回款，減輕萬象城資金占壓銷售物業利潤能夠承擔大部分銷售物業利潤能夠承擔大部分萬象城成本4242【總結·反思】選址財務評價——成本核計（以深圳萬象城為例）深圳萬象城一、二期總投資合計14.32億元，折合計容建筑面積單方成本為10,942元/平米。其中，土地成本合計2.35億元，建安成本合計9.48億元。單位：萬元4343【總結·反思】選址自05年來，深圳萬象城經營情況比較理想。2011年，全年實現EBITDA55,367萬元，近六年增長率分別為53%、44%、7%、14%、32%、20%。單位：萬元4444【總結·反思】選址深圳萬象城整經營效益逐步提升，近幾年EBITDAMARGIN分別為62.89%、68.07%、77.10%、72.91%、75.66%、76.77%和75.86%。4545【總結·反思】選址假設后續經營年度經營收入、經營支出的年增長率為5%，預算得項目稅后IRR為21.67%，稅后NPV為28.09億元，動態回收期為15.10年。項目總體匯報較為優異。單位：萬元項目各項財務指標較為理想，主要原因如下：成本方面：項目土地獲取成本較低，折合樓面地價約1837元/平米，建安成本控制也較好（尤其是項目一期）運營方面：項目開業后業績持續提升，租金增長強勁。4646【總結·反思】選址商業地價承受能力測算模型假設條件包括規劃設計、建安成本、工程管理費、籌備支出等，按計3年元/平米(GLA)包括推廣、廣告位出租、停車等收入，占租金當年營業收入總額/上年營業收入總額-1利息、所得稅、折舊攤銷前利潤/營業收入總額（包含物業收入）（置地要求下限，實此數值，達75%左右）年年年注：上表標注部分為計算可變量注：上表標注部分為計算可變量47【總結·反思】選址 48【總結·反思】選址財務指標表財務指標稅前稅后對應上述測算財務指標的地價水平是樓面地價6300元/平方米4949【總結·反思】選址在其他基本指標不變的情況下，下面簡單分析IRR、租金水平、和租金增長率三項指標對地價的影響情況；假設IRR指標為8%、10%、15%三種情況（目前置地要求15%）；租金增長率為3%、5%、7%（目前深圳萬象城復合增長率超過20%）；租金水平分為100、150、200、250四種水平（11年深圳萬象城約540）；收入增長率/租金水平IRR=8%IRR=10%IRR=15%----4462--4210判斷持有物業投資可行性以IRR指標為宜通常萬象城項目起始租金水平應在100~200之間，年收入增長率以3%~5%計算為宜從計算可見，評價指標IRR對可承受地價影響較大深圳項目由于地價低，成熟快，持有物業匯報數相對較高，結合目前市場狀況，建議以IRR>=10作為項目可行的最低標準5050【總結·反思】選址商業項目是否能單獨財務成立是未來都市綜合體項目獲取的首要因素；在判斷商業項目是，IRR、租金收益水平及租金增長率是與可承受地價水平最密切相關的三個指標，而其中租金增長率是比較難于做長期預估的指標；當IRR指標要求高于15%時，需要較高的租金水平和增長率，方能獲得一定的地除了IRR指標，資金占用也是考慮的重要因素，但這須與出售型物業結合來考慮。5151【總結·5252/招商定位/【總結·反思】設計/招商定位/萬象城的規劃設計決定了商場硬件條件，形萬象城的規劃設計決定了商場硬件條件，形成了萬象城有別于其他商場的產品形象。良好的設計管理，則有助于提高開發效率，最大限度的拓展項目空間的利用率。5353【總結·反思】設計【總結·反思】設計?對深圳、杭州、沈陽、成都和南寧5個萬象城進行了大量的數據分析《萬象城建筑設計指引》《萬象城機電設計指引》??2011年10月建立了已開業萬象城機電運行數據上報機制，定期收集已開業萬象城的機電運行數據?對設計階段機電系統設計數據與物業上報運行數據進行對比審核，反思系統設計的合理性，對系統及設備運行的工況進行檢查及反饋??2012年7~8月由杭州、沈陽、成都、南寧城市公司填寫的萬象城設計經驗調查問卷5454【總結·反思】設計發放調查問卷【總結·反思】設計發放調查問卷問卷的同時，通過電話會議、郵件等形式對問卷的填寫方式及城市公司填寫問卷過程中對填寫工作進行形成經驗總結報告報告中包含兩部分：?總冊部分：就項目設計管理的宏觀、重要）：《萬象城建筑設計指引》V1.0的宣講報告整理分析調查問卷取個城市填寫的信息填寫的信息提取并進行對比分析，總結其中的優秀經驗及值得設計調查問卷設計調查問卷——以《萬象城建筑設計指引》V1.0的研究為基礎，問卷包括四部分內容：理調查表5555【總結·反思】設計【總結·反思】設計5656【總結·反思】設計5757【總結·反思】設計舒適及高品質的購物環境是萬象城成功的重要因素5858【總結·反思】設計5959【總結·反思】設計開發效率仍有提升的空間！全生命周期的成本仍有節省的可能！深化設計、機電系統的調試及租戶管理方面仍存在較多漏洞！知識技術的沉淀仍將繼續推進！6060【總結·反思】設計加強設計、工程及運營各部分的銜接工作關注項目全生命周期的成本控制提升開發效率【總結·反思】設計加強設計、工程及運營各部分的銜接工作關注項目全生命周期的成本控制提升開發效率核心問題的改進建議加強團隊建設加強團隊建設及專業管理能力持續發展持續發展推動標準化建設6161【總結·反思】設計加強設計、工程及運營各部分的銜接工作關注項目全生命周期的成本控制核心問題的【總結·反思】設計加強設計、工程及運營各部分的銜接工作關注項目全生命周期的成本控制核心問題的改進建議加強團隊建設加強團隊建設及專業管理能力持續發展持續發展推動標準化建設提升開發效率提升開發效率6262?7666開業（56）56）【總結·反思】設計?7666開業（56）56）【總結·反思】設計?深圳2000.11?杭州2005.08?沈陽2007.03?成都2007.09?南寧2008.03?開)6563??88?44?6???44?8?8??6?6?4?4???1121124?4?2?22?3?3開233開2333?業54業5432?2?882業(業(77業(業(概念規劃階段?總體規劃階段?方案階段?擴初階段?A版施工圖階段?施工配合階段(至開業)?施工階段（土方進場至開業）?注：成都施工圖4個月為完成A版時間，其他城市未注明注：成都施工圖4個月為完成A版時間，其他城市未注明63【總結·反思】設計置地要求開發周期經驗設計施工周期【總結·反思】設計置地要求開發周期經驗設計施工周期求全開發周期）總規概念階段（建議拿地前）建議拿地時間施工及籌備開業階段（除深圳為24個月，其余為33~36個月）開發效率提升建議（一）為滿足置地開發周期的要求，為滿足置地開發周期的要求，拿地前建議應完成總規概念方案6464【總結·反思】設計【總結·反思】設計開發效率提升建議（二）報批報建介入點設計周期專項設計介入點（建議拿地前）建議拿地時間施工圖施工圖建標識顧問標識顧問土方進場前期圖紙準備土方進場前期圖紙準備6565【總結·反思】設計招商配合定位策劃報告初稿方案初稿技術條件：技術條件：半主力店大型餐飲技術條件：定位策劃初步業合【總結·反思】設計招商配合定位策劃報告初稿方案初稿技術條件：技術條件：半主力店大型餐飲技術條件：定位策劃初步業合開發效率提升建議（三）設計周期建議拿地時間推廣需求6666【總結·反思】設計加強設計、工程及運營各部分的銜接工作持續發展推動標準化建設提升開發效率【總結·反思】設計加強設計、工程及運營各部分的銜接工作持續發展推動標準化建設提升開發效率加強團隊建設加強團隊建設及專業管理能力關注項目全生命關注項目全生命周期的成本控制核心問題的核心問題的改進建議6767【總結·反思】設計 運營成本【總結·反思】設計 運營成本關注項目全生命周期的成本控制建安成本總結萬象城建安成本深入分析詳見工程篇，這里僅舉例兩個后評估中發現的設計影響建安成本的案例6868【總結·反思】設計深圳萬象城【總結·反思】設計深圳萬象城杭州萬象城沈陽萬象城關注項目全生命周期的成本控制建安成本|案例1-供電容量設計分析及總結：現總體變壓器裝機量偏大原因分析：設計參數的選取經驗不足租戶所提用電量要求往往偏大，對策：在《萬象城機電設計指引》2.0搜集積累租戶經驗數據作為合6969【總結·反思】設計深圳萬象城【總結·反思】設計深圳萬象城（不含辦公樓）杭州萬象城沈陽萬象城（含辦公樓）關注項目全生命周期的成本控制建安成本|案例2-制冷機組安裝容量分析及總結：量達到原設計75%以上，考慮到目前使用中節能運行的情況（如深圳萬象城新風系統輪流運行，并未同時全開），同時考慮到商業項目的變化性及全球氣候變暖等因素，我們認為原設計裝機容全完成招租，從目前使用情況看，不建議考慮交大的容量2.0版中對商業人員密度等設計指標進一步優化，從設計標準方7070【總結·反思】設計【總結·反思】設計關注項目全生命周期的成本控制運營成本|構成分析萬象城運營成本中除人力成本以外，機電系統運行能耗成本（占28%）及維護改造成本（占13%）占比很高7171【總結·反思】設計關注項目全生命周期的成本控制運營成本|構成分析|冷熱源能源費用橫向比較注：【總結·反思】設計關注項目全生命周期的成本控制運營成本|構成分析|冷熱源能源費用橫向比較注：1：沈陽萬象城制冷能耗為2012年預估數據，其他數據為2013：數據單位：元/㎡商業建筑面積每年（沈陽分析及總結：1、沈陽冬季供熱費用偏高原因分析：每超0.3m加價10%。車庫及停車場為16元對今后的借鑒：項目前期結合市政供熱收費政策進行多方案選比，合理考慮適合項目的系統方案。(如自建鍋爐房)2、深圳單位面積空調費用高于杭州原因分析：深圳空調系統運行時間長于杭州對今后項目借鑒：對于制冷系統運行時間較長的地區，其制冷系統可靠性及節能設計應更加重視7272【總結·反思】設計【總結·反思】設計關注項目全生命周期的成本控制運營成本|結論與對策結論：萬象城運營成本中機電系統運營費用占比很大，應重點關注冷熱源能耗及對策：冷熱源方面減少窗墻傳熱及夏季太陽輻射合理分析并確定冷熱源形式通過經濟技術分析合理采用節能技術，投資回收期一般控制在5至10年以內制定照度及功率密度標準選用節能燈具美觀，但對于地處嚴寒地區的沈陽來說，冬季采暖運行能耗費用巨大7373【總結·反思】設計【總結·反思】設計關注項目全生命周期的成本控制其他關注點7474【總結·反思】設計加強團隊建設及專業管理能力關注項目全生命周期的成本控制提升開發效率【總結·反思】設計加強團隊建設及專業管理能力關注項目全生命周期的成本控制提升開發效率核心問題的改進建議加強設計、工程加強設計、工程及運營各部分的銜接工作持續發展持續發展推動標準化建設7575【總結·反思】設計應加強機電系統調試工【總結·反思】設計應加強機電系統調試工作及租戶裝修圖紙審核加強設計、工程、運營各部分的銜接工作問題：設計管理與工程管理、租戶裝修設計管理及運營管理 對于深化設計的管理仍有待加強，以確保方案實現的效果：7676【總結·反思】設計【總結·反思】設計加強設計、工程、運營各部分的銜接工作城市深圳杭州沈陽成都南寧裝修裝修////////4.1/2///191在滿足同樣凈高條件時，可以通過加強對以下方面的深化設計管理，降低層高：結構優化：技術上對地下室及上部結構的層高、底板頂板做法、基礎選型、抗浮方案進行管理；管線綜合優化：除對機電設計進行優化外，還應加強深化設計的管線綜合優化凈高標準優化7777【總結·反思】設計【總結·反思】設計加強設計、工程、運營各部分的銜接工作如造成有兩臺扶梯到場后無法安裝，有些地方只能就現場修改鋼結構設計與建筑配合不夠，圖紙審核不充分，導致屋面鋼結構與混凝土結構交界節點設計不協調7878【總結·反思】設計【總結·反思】設計加強設計、工程、運營各部分的銜接工作冷卻水系統供水分配不平衡造成開業后冷卻塔運行不正常租戶冷熱水管道串水熱水系統串水，給后期運營帶來較大困難7979【總結·反思】設計加強設計、工程及運營各部分的銜接工作關注項目全生命周期的成本控制提升開發效率【總結·反思】設計加強設計、工程及運營各部分的銜接工作關注項目全生命周期的成本控制提升開發效率核心問題的改進建議加強團隊建設加強團隊建設及專業管理能力持續發展持續發展推動標準化建設8080【總結·反思】設計商業項目功能綜合性高專業交叉性強復雜程度高【總結·反思】設計商業項目功能綜合性高專業交叉性強復雜程度高院加強團隊建設及專業管理能力住宅項目住宅項目院8181【總結·反思】設計業主直管模式 杭州、沈陽、成都、南寧燈光、幕墻、標識【總結·反思】設計業主直管模式 杭州、沈陽、成都、南寧燈光、幕墻、標識各設計單位和顧問加強團隊建設及專業管理能力管理方式管理方式境外建筑設計公司總包模式境外建筑設計公司總包模式交通、消防、國內設交通、消防、國內設計院等其他各專業設8282【總結·反思】設計?對業主專業和管理能力要求更高，業主需要投入更多精力進行協調和控制，同時還能統籌把握設計效果【總結·反思】設計?對業主專業和管理能力要求更高，業主需要投入更多精力進行協調和控制，同時還能統籌把握設計效果?能更有效的實現業主需求優劣分析總結建議加強團隊建設及專業管理能力管理方式管理方式境外建筑設計公司總包模式業主直管模式?依靠境外建筑設計公司專業力量，統籌把控好設計效果?但該模式需要境外公司在有駕馭能力的同時?無論采取哪種管理方式，均需要業主或建筑設計顧問公司在管理顧問方面有較強的駕馭能力?總體來看，業主直管模式非常有效和有序?在業主團隊人員配置到位和能力強的情況下，建議采用直管模式8383【總結·反思】設計【總結·反思】設計加強團隊建設及專業管理能力對內部團隊的要求對內部團隊的要求大團隊的能力，同時對整個商業地產開發過程以及籌備、運營有相當的認識?只依靠開發住宅的經驗或只從設計的角度去考慮商業開發是不夠的。?通過繼續加強知識沉淀、培訓及分享，提升團隊專業及管理能力8484【總結·反思】設計加強設計、工程及運營各部分的銜接工作關注項目全生命周期的成本控制提升開發效率【總結·反思】設計加強設計、工程及運營各部分的銜接工作關注項目全生命周期的成本控制提升開發效率核心問題的改進建議加強團隊建設加強團隊建設及專業管理能力持續發展持續發展推動標準化建設8585【總結·反思】設計復制內容【總結·反思】設計復制內容復制方式及程度形成復制標準文件形成設計指引復制內容戶型平面原型復制方式及程度可直接套用復制形成復制標準文件形成設計標準商業商業項目住宅項目8686【總結·反思】設計【總結·反思】設計.已經完成了《華潤萬象城機電設計指引》V1.0、《華潤甲級持有型商業辦公樓機電設計指引》V1.0、《華潤萬象城機電系統設計檢查清單》、《華潤萬象城機電系統數據收集表》的編制及下發，對正在開發過程中的萬象城設計起到很好的指導作用集已開業萬象城的機電運行數據，并對比原設計數據，探尋優化方法，實現精益管理以南寧萬象城為基礎，開展了各大區冰場儲備人才培訓工作.已經完成了《華潤萬象城建筑設計指引》V1.0，并已在日常的萬象城項目設計管控中加以實踐經過在建萬象城的不斷實踐和檢驗，機電、建筑、冰場設計指引還將繼續完善8787【總結·反思】設計8888【總結·8989/招商定位/【總結·反思】工程/招商定位/工程建設是萬象城從圖紙到實體的實現過程，是設計的最終體現。品質、效率、成本控制及工程建設是萬象城從圖紙到實體的實現過程，是設計的最終體現。品質、效率、成本控制及安全性，是工程管理過程中最為重要的因素，是項目得以“多、快、好、省”落地的關鍵。9090拆除工期質量安全拆除工期質量安全成本竣工驗收設建程工施工報建圖計施紙規劃報建擴初設計定位規劃工程質量實現建筑質量設計建筑質量使用及維護工程質量實現建筑質量設計建筑工程安全建筑運營安全建筑本質安全設計建筑工程安全建筑運營安全建安結算成本建安目標成本建安動態成本萬象城的工程管理四大目標為：工期、品質、成本及萬象城的工程管理四大目標為：工期、品質、成本及91【總結·反思】工程【總結·反思】工程2011年，華潤置地的“毫厘工程標準”進一步發展為高品質六維度標準，包括安全兼顧、功能適用、美觀精致、易維護、節能環保、耐久，并通過主體結構、中庭精裝修、衛生間、機電、幕墻、地庫、室外等方面在萬象城展開落地。①中庭：作為購物中心的主動線，是萬象城的核心，是客戶優雅購物環境的體驗場所。地面石材、扶梯裝飾、欄桿、采光玻璃頂棚、溫度、風速、氣味、新風量、標識都是客戶品質感觸點②衛生間：萬象城的衛生間遠比一般百貨商場重要，包括裝飾、潔具、隔斷、洗手臺、空調換氣、等候等③機電系統：電梯、消防、空調、照明、用電、給排水、智能化等機電工程品質是萬象城運營質量的保證④幕墻外立面：有特色風格的建筑外立面表現了建筑的氣質。檔次、品味、時尚、多元是萬象城的氣質。夜間建筑泛光照明表現了萬象城的另一種風采⑤園林景觀：萬象城多出入口、室外廣場、下沉廣場、連接通道、室外地面鋪裝滿足多方向顧客通行性、車行道鋪裝耐久性9292【總結·反思】工程維度1、主體結構2、中庭精裝飾3、衛生間4、機電①管道支吊架與主體結構連接安全；全；防脫落；②室內高墻面石材連接牢固；掛墻式座便連接安全②鍋爐；③燃氣管線安全；滿足抗震要求；③各類大型燈具、吊鉤安全；④防雷接地安全；跑煙串味；②不滲漏；水質量可靠；①遮陽窗簾運行正常；②公共區域標識清晰；①地漏不返臭味；①管線優化、滿足裝飾空間；②消防系統能正常運行，特別是消防卷簾門；③電梯運行平穩；④制冷及保暖效果好，氣流舒適；⑤新風效果好，廚房排煙形成穩定負壓環境；⑥電氣系統電壓電流穩定、漏電保護靈敏；⑦機房隔聲、減震、降噪；⑧中庭光線、照度適當，建筑泛光照明效果佳；⑨物業管理標識清晰；外露鋼層成為裝飾鋼構，焊縫、連接件等工藝精良致；②扶梯裝飾美觀；③標識制作精致美觀；裝飾精致①機電末端與建筑裝飾相協調；②地庫、機房、設備層等機電管線、點位排布整齊；③建筑泛光與幕墻協調；④室外景觀照明與鋪裝協調；護地面石材、玻化磚等耐油污、耐五金、潔具維護方便①各類檢修通道、檢修口、檢修空間考慮齊全適當；②燈箱方便更換光源；③公共機電管線不進入租戶區域；④不傷及主體結構可進行機電管線維修；⑤不傷及裝修可進行機電管線維修；⑥設備啟閉設置滿足物業使用；⑦機電管線標識清晰；維護結構封堵密實①裝修材料無放射污染；②裝修材料無化學污染；空調節能；用水節能；①空調節能；②電梯節能；③照明節能；主體結構剛進、砼耐久①地面石材歷久彌新；耐久；③后勤通道轉角耐碰撞；各類管線防銹、防腐耐久；【總結·反思】工程維度6、地庫7、室外（屋面）①龍骨與結構、飾面與龍骨連接安全牢固；②干掛石材不松脫；③采光頂玻璃房爆裂；④大門地彈簧、門較安全；⑤開啟窗安全；車行出入通行方便安全；室外廣告標識安全；功能適用①玻璃屋頂及外墻不滲漏；②滿足隔音效果；③氣密性滿足要求，無漏氣和風哨；②設停車指導系統；③繳費方便；①人行道及廣場防滑；②坡向正確，不積雨水；③水體系統正常使用；④無障礙通行；①外觀整潔、平整、色澤一致；②立面線條清晰、拼縫齊整，各類飾面保證收口美觀；③入口、窗邊、櫥窗等近人部位細部美觀，膠縫精致；不起沙；②明露機電管線排布整齊；①硬質鋪裝鋪貼平整、紋路線條清晰；②樹池、花臺、臺階等做工考究；①玻璃、石材、鋁板等飾面材料更換簡便；②易損配件、材料有備品，或日后新購易獲取；地面易清潔、易翻新①地面鋪裝等耐油污、耐擦洗；②臺階、轉角石材耐碰撞；③水體系統維護方便；①幕墻遮陽；②保溫隔熱滿足節能；保溫完整；防附著物破壞①結構膠、耐候膠耐久；③外飾噴涂飾面不退色、脫漆；地面使用耐久①室外無無沉降裂縫；②無熱漲起鼓、無冷縮縫；③車行、人行道鋪貼不松脫；萬象城的核心是中庭，中庭建筑裝飾的核萬象城的核心是中庭，中庭建筑裝飾的核心是地面目前萬象城中庭公共區域地面以人造大理石為主，深圳、沈陽、成都選用進口人造大理石，杭州、南寧選用了國產人造大理石建議萬象城主要使用光澤度高、耐久性好的進口人造石：①中庭各樓層地面鋪貼風格需要基本一致，大面積天然石材難以控制好色差；②營業后的租戶更換、局部改造會涉及中庭地面增減，同質量的玻化磚、人造石材容易再次采購，但天然石材難以控制好色差；③中庭墻面容易改造，地面改造對使用影響較大，所以地面材料要有較好的耐久性能，能歷久彌新；④進口人造大理石相對國產的質量穩定、安全堅固功能適用②潔凈、耐臟；③光滑；①平整度；③摩擦系數；美觀精致①材質均勻、無氣泡；②光澤；③無空鼓；④無色差；①光澤度；②彎曲強度；③抗壓強度；④線膨脹系數；⑤氣泡含量；⑥色差；易維護節能環保①無毒；②無放射性；耐久9595【總結·反思】工程.營造一個優雅的購物環境，除中庭地面以外，中庭裝修還包括了中庭玻璃桿、扶梯裝修、吊頂、中庭墻面、玻璃采光頂棚、客梯廳、客行樓梯、玻璃隔斷、.裝修應反映設計意圖，照度適宜，空調舒適，各種不同的材料過渡自然，近人尺度的面材手工質量考究，不粗糙。9696【總結·反思】工程深圳萬象城營業已7年半，中庭效果依然歷久彌新地面人造石沒有出現空鼓、開裂、返堿、變形、變色等通病，是中庭的亮點；空調、照明系統設計及施工均較好，系統穩定；玻璃攔河牢固美觀，天窗鋼結構外包鋁板有輕微變色；部分店面防火卷簾運行不暢，后期有過整改。杭州萬象城營業已7年半，中庭品質較好但地面磨損較為嚴重中庭區域各種活動舉辦頻繁，地面人造石磨損較為嚴重，首層地面人造石部分有開裂，光澤度明顯較周圍區域較差，部分出現崩邊、空鼓變形等問題；空調系統穩定，溫度恒定舒適；采光面積不足，照明系統較弱，整體環境較暗；鋁板、不銹鋼等金屬飾面質量較好，板材平整無凹凸現象，安裝質量也較好。9797【總結·反思】工程沈陽萬象城投入運營1年半，中庭裝飾較為精致中庭總體簡潔、美觀精致；地面人造石鋪貼整體效果較好，光澤度較好；局部接縫有開裂；軟膜天花為中庭的照明烘托出舒適的氛圍，但燈光不夠均勻；天花點位布局合理，較為隱蔽。成都萬象城投入使用3個月首層地面人造石有劃痕，晶面效果不佳，部分區域無接縫處理效果不理想；玻璃攔河不銹鋼立柱及實木扶手牢固、美觀精致，弧形夾膠玻璃接弧順暢；擋煙垂壁玻璃順直，無翹曲，與天花收口嚴密，無開裂；扶梯鋁板+不銹鋼裝飾整體效果好，鋁板材質及端部收口一般。9898【總結·反思】工程衛生間在高檔購物中心中給顧客的感受比以前更為重要，重要的品質點①干凈衛生、容易清潔：裝飾材料選用、工藝節點；②無煙味、無臭味：換氣與新風、防臭地漏；③盥洗臺使用方便：梳妝鏡、紙巾、紙筒、皂液布設置；④易維護：隔斷、五金、龍頭感應器、地面石材應易維護；⑤可設等候、休息區；9999【總結·反思】工程杭州萬象城選用米黃色系人造石，清潔方便，但也未設休息、等候區干凈衛生，通風性好，無異味；墻地面均采用米黃色系人造石鋪貼，檔次較高且易維護；五金、潔具出現損壞，需維修或更換。深圳萬象城衛生間投入運營7年半裝修檔次中，但施工質量較好；長時間使用過后五金、潔具有不同程度的損壞，需更換；衛生間正計劃進行裝修升級。【總結·反思】工程沈陽萬象城衛生間使用一年后問題暴露最多：石材選用：以白色人造石為主，與整個淡雅的色調協調，但接縫處及踏步開槽處易被污染且難以清潔干凈；廁隔：固定于天花板上，便于地面清潔，但固定端不牢固，長時間使用后廁隔門難以關閉，合頁、五金需要更換；潔具：部分蹲便器安裝在整塊石材中間，潔具四角處石材有不同程度斷裂；衛生間內未設置清潔間，物業管理不方便成都萬象城營業三個月通風效果良好，無煙味、無臭味；隔斷門鎖不便開關，已做更換；手動皂液器易壞，且消耗量大，后改為電動皂液器后使用方便，較為節約；清潔間暗門感官較好，但較為沉重，開啟不便；隔斷到頂，純私密空間，不銹鋼踢腳包隔斷，易于清潔、維護；地面采用深色石材，易于清潔維護。萬象城開發經營工期標準（基本要求）序萬象城開發經營工期標準（基本要求）序備注1項目重新定位111微調項目定位2規劃方案5263地質勘查及前期工程4254土方支護工程267工程勘察報告、基坑支護設計及方案論證5樁基工程38樁基施工圖6施工圖47完成地下室施工圖和部分地718施工地下室主體結構地上主體結構地上施工圖、幕墻承包商進場屋面封閉精裝修承包商定標圍護結構、幕墻封閉，精裝修開工機電主系統完成，精裝修深化設計報批主力店進場開工主力店消防報批消防主系統驗收正式水電接通、小租戶進場裝修竣工驗收規劃驗收、專業驗收9招商主力店及次主力店主力店招商盡量在施工圖階段確定，減少設計變更其他店鋪2開業消防檢查【總結·反思】工程上市公司已下發《關于加快華潤置地商業地產開發效率的通知》（2011年9月8日明確了36個月的工期標準和30【總結·反思】工程標準為拿地后10個月完成基坑及樁基施工，地下室主體施工到竣工24個月，開業籌備2個月。萬象城基本工期標準（自主體施工至開業26個月）序（月）1234567891地下室主體結構32地上主體結構33屋面封閉（鋼構、幕墻）3+54幕墻封閉4+75機電安裝96公共區域精裝修5+77消防主系統驗收28主力店進場開工、裝修9室外工程8竣工驗收2機電綜合調試8物業接管6小租戶進場裝修4開業籌備2機電安裝工程2011/507/908/7【總結·反思】工程機電安裝工程2011/507/908/7基地開挖及基礎施工04/304/1002/1103/1003/504/104/6地下室結構基地開挖及基礎施工04/304/1002/1103/1003/504/104/6地下室結構地上結構幕墻封閉幕墻封閉08/1 08/1209/7精裝修工程10/10精裝修工程11/1010/1209/8完11/1010/1209/8工10/1110/1109/909/1109/900注：途中箭頭和紅體字選擇性地示例標注出了各專業插入時間點注：途中箭頭和紅體字選擇性地示例標注出了各專業插入時間點10404/104/608/108/1209/710/102011/508/7【總結·反思】工程04/104/608/108/1209/710/102011/508/704/304/10完04/304/10工03/1003/503/1003/5地下室結構地上結構幕墻封閉地上結構幕墻封閉11/6機電安裝工程精裝修工程11/1010/1211/1010/1210/1109/909/1109/9主體結構施工至開業工期【總結·反思】工程萬象城工期滯后的原因分析（施工階段）管理環節施工環節【總結·反思】工程1、基坑開挖及樁基由于治理泥頭車超載、城市棄土場較遠、夜間噪聲擾民影響，基坑土方開挖外運的時間變長了，成本也在增加，實現拿地后10個月完成基坑樁基是個挑戰。2、報批報建基坑開挖一般可提前進行，在未取得施工許可證前能否進行主體工程施工，各地建設監督松緊程度不一，要重視規劃證、施工證的辦理，盡可能利用綠色通道、市長批示等。3、主體結構土建勞務工人短缺的趨勢將持續，主體趕工能力差，趕工成本較高。4、幕墻工程幕墻的深化設計、材料報審和訂貨加工一般都會比投標承諾和施工計劃滯后，對南方雨季、北方冬季進行室內機電裝修的影響較大。5、機電安裝與裝修的相互移交工作面容易牽制，消防驗收占用時間，開業前及開業后的綜合調試工作量大，對物業運營較關鍵。6、內裝飾裝修深化設計、材料報審和訂貨加工一般都會延誤。施工樣板通不過、返工也會造成工期延誤。7、租戶裝修租戶招商引起的變更較多、租戶進場時間晚也影響最終的竣工開業。【總結·反思】工程①基坑要提前開工；②協調政府綠色通道，早報建或主體工程邊施工邊報建；③幕墻工程的定標應在地庫封頂前一月完成，5個月時間進行深化設計、材料報審、訂貨加工等，確保幕墻在主體封頂一個月后能實現龍骨安裝；④精裝修工程應在主體結構封頂前定標，預留相對充分的設計深化、材料報審、訂貨加工時間。進行地面人造石材、欄桿設計及材料標準化。【總結·反思】工程【總結·反思】工程萬象城開發成本對標分析分項深圳杭州沈陽成都南寧（萬元）43,947（㎡）48,154（元/㎡）【總結·反思】工程萬象城地上成本結構中建安工程占開發總成本的80%左右；土建工程、內外裝飾工程、機電工程分別占建安工程的30%左右。序號目建筑安裝工程費12345123其他基礎設施費公共設施套配費A.鋼筋及鋼結構含量指標分析鋼筋含量是土建工程成本控制重點之一。影響鋼筋含量的主要因素有：場地類別、地質抗震等級、柱網尺寸、層高及建筑物總高度、人防（顧問費約3.5元/㎡），從鋼筋含量和鋼結構含量指標差異來看，結構顧問對此含量指標離散度的控制較弱。建議在滿足荷載要求的情況下，做專題研【總結·反思】工程B.層高分析初步統計層高對成本的影響：地上每10cm影響成本9.87元/㎡，構+裝修”占用空間高度均較離散。商業需要店面可視性，顧客感知的空間品質主要來自于凈高，優化“結構+機電+裝修”在與滿足商業空間感的比較上，層高對建安成本不太敏感，低于住宅工程。萬象城層高占比對比B2層機電B2層凈空--A.空調系統成本重點。影響空調工程成本的主要因素：2、空調負荷計算；元/RT候分區夏熱冬暖夏熱冬冷嚴寒夏熱冬冷夏熱冬暖深圳萬象城深圳萬象城（不含辦公樓）原設計容量比率75%杭州萬象城原設計容量比率75.3%杭州萬象城沈陽萬象城（含辦公樓）B.機電系統總容量分析通過深圳、杭州萬象城用電量和制冷量的設計和實際使用對比，實際用電量僅為設計負荷的30-40深圳萬象城深圳萬象城沈陽萬象城沈陽萬象城0.350.390.270.570.33玻璃幕墻33%37%48%36%28%石材幕墻22%24%32%鋁板幕墻37%25%28%32%36%真石漆（涂料）9%21%26%A.幕墻工程成本分析幕墻工程占建安成本的15%，影響幕墻成本的主要因素：2、幕墻產品標準；泛光等）綜合單價10911523111814581057其中：玻璃幕墻10771350900-10001292827其中：石材幕1200737860其中：鋁板幕墻1008770800-1300764588平均1000其中：真石漆（涂料）29.8166.40224【總結·反思】工程B.公共區域精裝修工程成本分析深圳杭州沈陽成都南寧裝修標準12mm厚（6+6夾膏）發光磨面。石膏板+20mm厚石材店面裝飾柱。石膏板+10mm厚㎡飾面，分別占75%與分別占41%、45%、天花、扶梯底PU材料，石（意大利Q牌）墻：20mm厚水泥砂漿結合層，30mm厚石石Q牌面技術指標分項深圳杭州沈陽成都南寧公共區域精裝面積/地上建筑面積（%）【總結·反思】工程地面石材造價分析①國產人造大理石材料價約200~300元/㎡；②進口人造大理石材料價約500~800元/㎡；③鋪貼輔料及人工：I.工藝1：傳統干硬砂漿鋪貼，約80-100元/㎡；II.工藝2：先做找平層，再用專用粘貼劑黏貼，約180-220元/平方米。④中庭地面面積：萬象城3萬平方米左右⑤是否需要晶化：I.有縫工藝不建議研磨，只做晶面處理；II.無縫工藝，也建議盡量不要研磨。⑥石材每年養護成本：每年3~4次一般晶面，每次20~30元/㎡；有較嚴重的劃傷和污染的，需要做局部翻新，費用需40~50元/㎡。國產與進口大理石只在材料上有差價，施工、保養費用一樣，一個萬象城總價差約【總結·反思】工程通過戰略采購，發揮規模優勢降低成本①戰略采購：電梯、發電機、空調主機、冷卻塔、配電箱②聯合采購：虹吸雨水系統1項；計劃完成及后勤區燈具、鋼筋、母線、五金、潔具龍頭、水泵、風柜、鍋爐等11項；作；具、防火門等項；成本效益數集中度達82%，采購金額比例達到萬象城建安總成本的35%；2012-2013年預計總集中采購額約30億元，按照平均采【總結·反思】工程萬元左右，鑒于監理市場的管理現狀，實際不能起到應有的監理作用，業主成本顧問目前集中在利比和威寧謝等港資或外資背景的咨詢公司，收費在18~30元/㎡不等，可與合作較【總結·反思】工程【總結·反思】工程萬象城作為持有公共建筑，在設計、建造階段要關注①建筑外立面幕墻：確保外墻干掛石材、玻璃不脫落。②中庭玻璃采光頂：控制玻璃自爆脫落。③中庭玻璃欄桿：控制臨空玻璃自爆。④消防：消防施工質量普遍不高，系統完好性堪憂，要加強消防卷簾、消火栓及噴淋系統、煙感報警系統的施工質量。消防安全也是萬象城營運安全的重點。⑤電梯：行業內自動扶梯踏步夾角、三角區夾人的事件多有發生。⑥兒童安全：防兒童攀爬、觸摸、滑倒等措施的考慮。華潤置地已經聘請法國必維國際檢驗集團對每個新開萬象城進行安全監測，包括消防、電梯、電氣、建筑本體安全等。【總結·反思】工程【總結·反思】工程玻璃防碰撞-店面、大門①萬象城各主要出入口后玻璃門（臺風地區可貼防爆膜）開啟量最大，每扇門年開閉約5~18萬次，對拉手、地彈簧等五金件的質量要求高；②通道、店面的玻璃墻顧客誤撞；人流密集公共場所、兒童活動場所防碰傷、割傷①突出部位，人體活動高度、兒童頭部位置避免有尖利銳角；②手可以觸摸到的位置（如欄桿扶手、卷簾導軌內側）避免鋒利邊緣外露；【總結·反思】工程【總結·反思】工程①國內施工圖設計公司對設計注重安全性和合規性，但不重視技術經濟性；對鋼結構、預應力的專業設計能力欠缺；缺少防水防滲漏的建筑細部精益設計。對承包商呈報的鋼結構、預應力等深化圖紙審核能力弱，對機電、裝修、幕墻等深化圖、綜合圖基本②幕墻、機電、裝修、園林景觀都需要進行深化設計，各承包商的深化設計能力、經濟利益出發點不一致，需要業主另行委托專業顧問或具有較強的專業審圖、管理能力。幕墻、裝修顧問一般服務性都較差，與現場脫節，指導與配合不及時。③幕墻、裝修、園林景觀招標圖質量對于質量、成本及合同管理的影響都很大。2、監理①社會監理偏土建工程，對幕墻、機電、裝飾的專業監理能力弱；②一些監理的職業化程度不高，缺少敬業精神，基層員工水平及收入均不高。【總結·反思】工程【總結·反思】工程3、鋼結構①浙江精工、江蘇滬寧、中建鋼構等具全國經營能力，但價格要高。②一些只在區域經營的地方鋼結構企業能承擔不太復雜的勁性鋼結構，但復雜屋面鋼結構施工經驗和能力較弱，安全、質量、進度等管理風險均較大。③明露鋼結構與有裝飾鋼結構的加工工藝要求不同，應盡量減少外露的連接件及節點板，采用封閉光滑的箱型或圓形構件，完成效果應滿足建筑師要求。鋼結構加工及安裝精度應滿足裝飾要求，涂裝層應光滑均勻，滿足防火及防腐的前提下減少厚度，防止面層脫落增加耐久性【總結·反思】工程【總結·反思】工程4、幕墻①萬象城幕墻種類多；②幕墻公司深化設計、自有車間生產加工、外委加工訂貨、現場項目管理各環節的協調溝通常常出現問題，影響現場進度和質量；③承包商經常在報審材料及節點細部上爭取經濟利益；④幕墻細部質量精細程度不高，重要部位的施工質量與精裝修公司有較大差距；⑤國際一線品牌對櫥窗幕墻質量美觀精致的要求高；⑥幕墻、天窗與其他專業接口多，滲漏隱患部位多；⑦幕墻立面上附著物多，需提前做好綜合立面圖。【總結·反思】工程【總結·反思】工程5、機電①專業多，主體工程開工前就需要進行機電深化設計，確保預留預埋位置尺寸正確；②電梯、消防、空調、采暖、智能化等機電功能對萬象城的運營非常關鍵；③機電與精裝修的配合工程量大、周期長，相互影響多；④消防系統復雜，跨專業多，消防驗收準備難度大；⑤機電綜合調試的專業性、工作量大；⑥各類壓力水管道容易出現爆管漏水問題。6、裝修①精裝修招標圖要綜合考慮質量、成本明確統一關鍵節點工藝；②精裝修與機電的工序配合密切，需要深入管理協調；③萬象城高大空間多，滿堂內手腳架工程量大，機電裝修各方面使用協調工作多；④萬象城中庭是開放區域，交叉施工多，裝修施工期間無法封閉，施工質量及成品保【總結·反思】工程【總結·反思】工程7、園林景觀①未來園林景觀對萬象城的襯托比過去更重要；②社會上園林景觀承包商一般都較為粗放，缺深化設計能力強、細部質量好的園林景觀分包；③園林景觀一般工期安排都較滯后，應提前分段完成管線及基層；④軟景少，硬景多。8、總承包①市場缺少優秀的施工總承包，即使中央建筑企業也基本是土建承包商；②華潤建筑做總包的目的和實質都是強化業主的工程項目管控能力，目前采用PM+、PMC、施工總承包、機電總承包等方式。【總結·反思】工程【總結·反思】工程9、業主工程管理①大區集中綜合體工程的高端管理人才，如商業工程的項目經理、設計、裝飾、機電負責人；②提升幕墻、精裝修招標圖及招標文件質量；③幕墻裝飾面層材料選用及時決策；④招商有序按照計劃推進，百貨公司裝修工期較長，需要提早并督促；⑤物業管理公司應早介入，特別是熟悉機電系統；⑥上市公司集中幕墻人才資源，制定精益管理指引；⑦學習借鑒同類萬象城經驗教訓、做好工程建設管理實施規劃。【總結·反思】工程【總結·反思】工程10、萬象城項目管理模式深圳華潤建筑華潤建筑遠大北方優高雅/長城/海外20個月杭州中建三局江南管理吳宗寶金橋瑞和優高雅/長城/等四家29個月沈陽中建一局北京興電華潤建筑遠大優高雅/華輝等四家34個月成都華潤建筑西南咨詢華潤建筑遠大/中航/三鑫優高雅/時代等八家26個月注：工期為總包底板結構施工至開業【總結·反思】工程1）萬象城工程項目管理重點①高效率：這是目前較為薄弱之處，重點要在土方基坑樁基、幕墻、裝修三個方面進行改善；②高品質：保證中庭公共區域裝修品質；③成本：重視結構優化設計，控制好幕墻及屋面工程造價；④安全：加強消防系統施工質量及聯動調試管理。【總結·反思】工程2）戰略采購與戰略合作①進一步加強萬象城標準化程度較高的機電設備及材料戰略采購，開展母線、電纜、風柜等物料的戰略采購；②通過對地面人造石材、潔具龍頭、五金等產品的設計標準化，實現集中采購；③對于咨詢、施工專業分包等要求較高的成本顧問、鋼結構、幕墻工程等發展戰略合計劃新開展集采物料水泵、風柜、地庫及后勤區燈具、鋼筋、鍋爐等11種物料可發展的戰略合作鋼結構、幕墻、玻璃欄桿、成本顧問、冰場等5項【總結·反思】工程3）幕墻工程管理①目前通過招投標選定的幕墻承包商綜合水平一般都不高，幕墻顧問單位服務也不理想，因此需利用各城市公司和公司總部資源，匯集幕墻專業人員，成立商業綜合體幕墻技術中心，把各項目的經驗共通共享，加強對綜合體幕墻工程的預控，逐漸減少對幕墻顧問的依賴并逐步取代顧問角色；②對幕墻的主材如鋁板、玻璃、膠、五金件等由技術中心統一認證并每年維護更新，確保甲控材料的公平合理和可執行，確避免承包商在材料商博弈影響進度和質量。③形成萬象城系列不同部位幕墻體系的標準設計選擇模塊，如天窗、雨棚、大堂全玻幕墻，減少設計過程和每個項目重復制作樣板時間；④形成標準的幕墻工料規范；⑤做好幕墻的前置管理，及時完成招標文件，在地下室頂板封頂前確定幕墻承包商，預留合理的結構配合及工程準備時間；⑥明確幕墻承包商外立面綜合管理的責任，做好不同專業接口的監管，防止滲漏。【總結·反思】工程4）精裝修管理①改變目前精裝修招標圖出圖單位不統一的局面，選用成熟、穩定的單位，強調經驗的積累與傳承，增強招標圖的深度，避免做法不統一；②對甲控裝修材料由上市公司總部統一認證并每年維護更新，確保甲控材料的公平合理和可執行，確避免承包商在材料商博弈影響進度和質量；③借鑒已有商業項目成熟經驗，減少設計過程和每個項目重復制作樣板時間；④主體結構封頂前及時選定精裝修單位，預留充足的深化設計、材料審批、樣板制作時間；⑤形成標準的精裝修工料規范，統一萬象城各典型部位標準做法；⑥把工程后期的成品保護作為重點。【總結·反思】工程5）機電綜合調試①業主物業管理公司早介入，全稱參與調試；②制定統一的調試規范和標準的調試表格；③關注萬象城的重點空調系統、電梯、消防系統調試，消防空調水調試要有避免漏水影響租戶的措施；④開業前的租戶調試應納入總包和業主部門管理范圍，開業租戶調試后業主及物業公司要緊密參與，防止對正常開業的影響。【總結·/招商定位/【總結·反思】招商/招商定位/萬象城精準的商業定位和獨樹一幟的業態規劃形成了項目軟件方面難以超越的核心競爭力。而且相比項目硬件條件，萬象城的業態規劃和品牌組合更具靈活性，可隨著市場環境和競爭對手的變化而調整，時變時新。租務管理招商調整【總結·反思】招商租務管理招商調整商業可行商業可行性分析市場調研商業相關的工作，從項目選址階段就開始介入，通過市場調研等途徑，對項目的商業可行性進行分析，從而為選址及商業初步定位提供依據業態規劃業態規劃品牌組合全面招商商業定位項目開業以后，一方面持續進行日常的租務管理工項目開業以后，一方面持續進行日常的租務管理工作，另一方面則結合市場的變化及競爭對手的動向，持續優化項目的品牌組合，進一步明晰項目的定位，以提升項目業績表現和租金回報行深入研究，另一方面配合設計的進展，提供商業輔助設計意見。在確定商業定位后，將定位細化并落實到項目的業態規劃和品牌組合中，并隨著之后招商工作的全面開展，不斷地動態修正，已達到業態規劃和品牌組合的最優化我們主要針對最為核心的“商業定位”、“業態規劃”、“品牌組合”、“招商調整”等進行回顧和總結商業定位確定了商場的整體檔次和主要功能【總結·反思】招商商業定位確定了商場的整體檔次和主要功能商業定位產品硬件設計：項目商業體量、建筑形態、設 商業定位產品硬件設計：項目商業體量、建筑形態、設 用地維度：宏觀環境、城市級別、區位環境、已有競爭情況等客戶維度：展規劃等商業定位受項目所在的宏觀經濟/社會環境、區位環境及市場競爭情況等因素的制約；商業定位須清楚界定目標消費群體及輻射范圍，并與目標租戶群體的發展規劃相結合；商業定位受項目自身體量、建筑形態及設計風格等的影響，同時反過來對設計亦有指導和修正作用；商業定位會決定后期運營的品質，同時在運營期亦結合市場變化實際情況對商業定位進行適度調整。【總結·反思】招商金融中心商業以百貨為主，購物中開業初期中至中高定位，后陸續往上調整功能豐富，一站式消費新興區域中心購買力強，但市場上百貨功能豐富，一站式消費傳統商圈定位相對較低，但未來競爭項目多功能豐富，一站式消費新興區域中心傳統商圈成熟且未來競爭項目多功能豐富，一站式消費商業發展相對落后，中高端市場機會較大功能豐富，一站式消費如項目位于核心區域，且競爭狀況尚可，可爭取一步到位，定位于中高至高端；在競爭激烈的情況下，如在時機上可占得先機，則最好一步到位，否則可考慮避其鋒芒。消費的客群，消費力處于餐飲消費為主，后期可稱為項目忠誠客戶費需求占較大比重主題餐飲、娛樂萬象城目標客戶群分類：萬象城目標客戶群分類：能力，消費頻率穩定，對品牌有一定認知度，不隨5個萬象城所針對的目標消費群體特征基本一致，覆蓋了所在城市并【總結·反思】招商商業建筑面積（計地下商業不計地庫和設備）平均單層面積