房地產估價****工業學院

第一章房地產和房地產估價基本要求：1、了解房地產的概念和類型。2、熟悉房地產的特性和房地產估價的必要性。3、掌握房地產估價的概念。第一節引言1．房地產價格的客觀存在性2．我國房地產估價的基本制度3．作好房地產估價應具備的條件第二節房地產的概念1．基本的概念房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：土地是指地球表面及其上下圍內的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備(如給排水、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備)等組成的整體物。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。2．實物、權益和區位對房地產和其他資產價值影響及異同實物是房地產中看得見、摸得著的部分實物又可進一步分為有形的實體及其質量和組合完成的功能三個方面。權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益，例如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、相鄰關系等。區位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系，除了地理坐標位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同行業等)的距離，周圍環境、景觀，在城市或區域中的地位等。其中．距離有空間自線距離、交通路線距離和交通時間距離。3．房地產的三種存在形態(1)土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時也需要把它單獨看待，只評估其中土地的價值。(2)建筑物。在某種情況下需要把它單獨看待，只評估其中的建筑物價值。(3)房地。當實物形態上土地與建筑物合成一體，且在估價時也把它們作為一個整體來看待。4．土地的概念對于房地產估價來說，土地不只是平面，而是三維立體的，是指地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間。(1)地面；(2)地面以上一定范圍內的空間(簡稱地上空間)；(3)地面以下一定范圍內的空間(簡稱地下空間)。5．土地開發、利用的限制(1)土地權利的設置以及行使的限制。(2)房地產相鄰關系的限制。(3)土地使用管制。6．從房地產估價角度對一宗土地的基本認識主要包括的方面(1)坐落；(2)面積，此為依法確認的而積，通常以m2表示；(3)形狀；(4)四至，對其描述的順序最好為東、南、西、北；(5)地勢；(6)周圍環境、景觀，通常用圖片來說明；(7)利用現狀；(8)產權情況；(9)地質和水文狀況；(10)基礎設施完備程度和土地平整程度；(11)土地使用管制，即城市規劃限制條件：土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度、建筑后退紅線距離(是規定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度)、建筑間距、綠地率(是指用地紅線綠化用地的總面積占土地總面積的比例)、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩、地面標高、其他要求：(12)其他。7．容積率、建筑密度的概念容積率是—塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值。建筑密度又稱建筑覆蓋率，通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例。8．建筑結構、建筑結構類型的種類建筑結構是指建筑物中由承重構件(基礎、墻、柱、粱、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。一般分為：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。9．從房地產估價角度對建筑物的基本認識主要包括：(1)坐落；(2)面積；(3)層數和高度；(4)結構；(5)設備；(6)裝修，分為內裝修和外裝修；(7)公共配套設施完備程度；(8)平面布置，包括平面圖、戶型圖等；(9)外觀，包括外觀圖片等；(10)建成年月，包括開工日期和竣工日期；(11)維修、保養情況及完損程度；(12)利用現狀；(13)產權狀況；(14)其他。第三節房地產估價的理由1、房地產的特性主要有：⑴不可移動性⑵獨一無二性⑶壽命長久性⑷數量有限性性⑸用途多樣性⑹相互影響性⑺易受限制性⑻價值高大性⑼難以變現性⑽保值增值性2、房地產的類型(1)按用途來劃分的類型。居住房地產、商業房地產、辦公房地產、旅館房地產、娛樂房地產、工業和倉儲房地產、農業房地產、綜合房地產。(2)按開發程度來劃分的類型。生地、毛地、熟地、在建工程、現房。(3)按是否產生收益來劃分的類型。收益性房地產、非收益性房地產。(4)按經營使用方式來劃分的類型。出售型房地產、出租型房地產、營業型房地產、自用型房地產。3、房地產估價的相關概念⑴．房地產估價的概念⑵．房地產專業估價人員的概念⑶．一名合格的房地產專業估價人員必須具備的條件⑷．房地產估價人員應遵守的職業道德⑸．估價目的及目前主要估價目的種類⑹