不確定性分析——盈虧平衡分析——敏感性分析——概率分析不確定性分析的含義不確定性分析：為保證建設專案未來生產經營活動按預定目標得以實現，考慮各種變化因素影響後對專案經營方案最可能發生的結果所做的分析風險：由未來事件發生的高度不確定性對目標結果所帶來的不利影響（目標結果值與實際發生值之差）確定性不確定性不確定性第一節盈虧平衡分析盈虧平衡分析：通過對企業產品成本和收入水準變化分析，確定最佳生產水準（或銷售水準）、以及企業盈虧臨界點產量（或銷售量）的分析方法假設條件：企業的生產量等於企業的銷售量盈虧平衡點：企業總銷售收入和總成本相等的產量（也可延伸為總銷售收入、生產能力等）盈虧平衡分析的基本原理

盈虧平衡點(直線形式)產量x總收入總成本vfF(x)C(x)x0虧損區盈利區xE(x)盈虧平衡分析的基本原理

盈虧平衡點(直線形式)根據圖示分析得出計算式：

F(x)=C(x)+E(x)px=f+vx+E(x)盈虧平衡分析的基本原理

例已知：某產品單價為5000元，固定費用為660萬元，單位可變費用為2800元，求盈虧平衡點處的產量？若想盈利220萬元，其產量應為多少萬元？

解盈虧平衡點處的產量：x0=f/(p-v)=660/(0.5-0.28)＝3000（單位）若想盈利220萬元的產量：x=(f+E(x))/(p-v)=(660+220)/(0.5-0.28)=4000(單位)盈虧平衡分析的基本原理

企業生產多種產品此時可用銷售額表示盈虧點。將公式兩側同乘價格p得

F為企業產品銷售額，P-v稱為單位產品貢獻利潤，pv稱為貢獻利潤率非直線形式盈虧平衡分析

盈虧平衡分析的步驟

F(x)=C(x)求出x1、x2

求E(x)達極值時的x

令E(x)=F(x)-C(x)的導數為零即dE(x)/dx=0求出x

判斷盈虧區域

即求E(x)的二階導數該導數大於0，有極小值該導數小於0，有極大值產量總收入總成本x1x2ABCx最大利潤或最大虧損值E(x)的二階導數小於0時，x為利潤最大時產量非直線形式盈虧平衡分析

例：企業固定費用為660萬元，單位可變費用2800元，產品單價5500元。由於成批採購材料，單位可變費用可減少0.001；由於成批銷售，單價降低0.0035，求利潤最大時產量。

解：總成本C(x)=660+(0.28-0.001x)x=660+0.28x-0.001x2總收入F(x)=(55-0.0035x)x=55x-0.0035x2盈虧平衡點：F(x)＝C(x)解出x1=3740x2=7060利潤達極值時產量：dE(x)/dx=-0.005x+27=0解出x=5400判斷盈虧區：利潤二階導數為-0.005，故有極大值

5400為利潤最大時產量盈虧分界線方法

例某塊土地有出租和修建停車場兩個方案，土地出租每年可收入20萬元；停車場方案年折舊、利息、日常維持等費用共需10萬元，停車場最高負荷100臺，哪一方案有利？

解設：月租金x元，相應客戶為n則：年收入為12xn條件：12xn≥10+20

參見圖xn508010010萬20萬30萬出租停車場建場有利方案：月租金300元，客戶應多於83個月租金400元，客戶應多於62個月租金500元，客戶應多於50個盈虧平衡分析的應用

多方案經濟比較變數費用函數ABCx1x2x3盈虧平衡分析的應用

例修建面積為400——1200平方米的別墅可採用如下三種不同的結構形式，i＝8％,試確定方案的經濟範圍。方案造價/m2壽命（年）年維修費年空調費殘值磚混結構12020560024000鋼磚結構14520500015003.2%造價磚木結構17520300012501％造價盈虧平衡分析的應用

解設：住宅年度費用C(x)是修建面積x的函數,現金流量如圖0121920?

?

?

?

?

?PA1A2F0121920?

?

?

?

?

?A盈虧平衡分析的應用C(x)1=120x(A/P,8,20)+5600+2400=12.23x+8000C(x)2=145x(A/P,8,20)-3.2%*145x(A/F,8,20)+6500=14.67x+6500C(x)3=175x(A/P,8,20)+1%*175x(A/F,8,20)+4250=17.79x+4250C(x)1=C(x)2x1=614.75(平方米)C(x)1=C(x)3x2=674.46(平方米)C(x)2=C(x)3x3=721.75(平方米)盈虧平衡分析的應用xC(x)C(x)1C(x)2C(x)3x2結論：400——674.46m2時採用磚木結構674.47——1200m2時採用磚混結構盈虧平衡分析的應用

產品組合決策例：企業生產三種產品，數據如下：產品pv產品占計畫銷售額A0.350%B0.230%C0.120%企業年固定費用為50萬元，求盈虧平衡點和銷售額為400萬元時的利潤。盈虧平衡分析的應用解：求加權pv:A產品：加權pv＝0.3×50%＝0.15B產品：加權pv＝0.2×30%＝0.06C產品：加權pv＝0.1×20%＝0.02組合pv:pv

＝0.15＋0.06＋0.02

＝0.23盈虧平衡點：F0＝f/pv

＝500000/0.23＝217.39萬元利潤：E

＝F×pv－f

＝4000000×0.23－500000＝42萬元盈虧平衡分析的應用01234百萬元-0.50-0.250.250.5利潤50%30%20%計畫銷售比例A:pv=0.3B:pv=0.2C:pv=0.1pv=0.23盈虧平衡點利潤敏感性分析

概念企業生產經營活動中，由於未來生產經營要素的不確定性而引起未來主要經濟效果指標值的變化。敏感性指經濟效果指標值對生產經營要素未來變化的反應程度

目的與作用

研究影響因素所引起的經濟效果指標的變動範圍

找出影響工程專案經濟效果的最關鍵影響因素

通過敏感性大小的對比，選取敏感性小的方案

通過可能出現的最有利和最不利的經濟範圍的分析，尋找替代方案或對原方案採取某些控制措施

敏感性分析的必要性——廣西“蘋果鋁”案例剖析敏感性分析應用

例某企業擬投資建設生產某產品的專案，共需基建投資7000萬元，流動資金1200萬元，產品單價為1000元，設計產量為10萬件，生產能力利用程度平均為80％，專案壽命期為20年，基準收益率為10％，年度支出如下：折舊費（動態）＝7000（A/P，10，20）＝822萬元原材料費＝5000萬元經常費＝600（固）＋500（變）＝1100萬元人工費＝1778萬元試對專案進行敏感性分析（生產能力、售價、壽命）敏感性分析應用

生產能力利用程度分析生產能力為80%時:年度收入＝1200×100000×80%＝9600萬元年度支出＝822+5000×80%+600+500×80%+1778＝7600萬元年淨收益＝9600-7600＝2000萬元靜態收益率＝2000/8000＝25%41.25%33.13%25%16.9%靜態投資收益率100%90%80%70%

生產能力

項目敏感性分析應用

售價分析（80%）價格為1000元時:年度收入＝1000×100000×80%＝8000萬元年度支出＝822+5000×80%+600+500×80%+1778＝7600萬元年淨收益＝8000-7600＝400萬元靜態收益率＝400/8000＝5%35%25%15%5%靜態投資收益率1300元1200元1100元1000元

價格

項目敏感性分析應用

使用壽命分析使用期限為10年時:年度收入＝1200×100000×80%＝9600萬元年度支出＝1140+5000×80%+600+500×80%+1778＝7918萬元年淨收益＝9600-7918＝1682萬元靜態收益率＝1682/8000＝21%25.64%25%23.75%21%靜態投資收益率25年20年15年10年

年限

項目敏感性分析應用

最有利與最不利分析使用期限為10年、70%生產能力、價格為1000元時:年度收入＝1000×100000×70%＝7000萬元年度支出＝1140+5000×70%+600+500×70%+1778＝7368萬元年淨收益＝7000-7368＝-368萬元靜態收益率＝-386/8000＝-4.6%使用期限為25年、100%生產能力、價格為1300元時:靜態收益率＝54.4%敏感性分析應用

敏感性分析圖示法因素變動量收益率25%售價生產能力使用壽命售價相對敏感概率分析——正態分佈法

正態分佈正態分佈的概率分佈公式為：σ——曲線的標準差表示x的分散程度μ——曲線的數學期望表示x的平均水準xP(x)μ-σσ2σ-2σ63.46%94.45%概率分析——正態分佈法

投資風險度

風險度（變異係數）——σ/μ

生存風險度SD——決策可能最大損失/致命損失，表示投資方案對投資者的致命程度，用以投資方案選擇

風險效應值RE——投資失敗的費用期望/投資失敗的概率是確定投資者為未來承擔的風險所支付的預期費用

例：某企業投資一物業，成功機會40%,獲利200萬元，失敗機會60%,損失50萬元。試計算自有資金500萬元和50萬元兩種情況的SD、RE。概率分析——正態分佈法

解：損失期望值μ＝0.4×200－0.6×50＝50萬SD(500)=50/500=0.1SD(50)=50/50=1自有資金50萬元時為致命損失，故不採用該投資方式RE=0.6×50/0.4=75萬元

注：風險度越大，表示對未來收益越無把握，專案風險越大，越應引起投資者的高度重視概率分析——正態分佈法例：有A、B兩方案，試比較風險。方案年淨收益率％市場情況概率暢銷x1一般x2滯銷x3暢銷p1一般p2滯銷p3A4030200.100.800.10B5030100.200.600.20方案A：期望收益率μ(A)=40×0.1+30×0.8+20×0.1=30%標準差σ(A)=收益風險度FD(A)=σ(A)/μ(A)=4.5/30=0.15%5.4)3020(1.0)3030(8.0)3040(1.0222=-+-+-概率分析——正態分佈法方案B：期望收益率μ(B)=50×0.2+30×0.6+10×0.2=30%標準差σ(A)=收益風險度FD(A)=σ(A)/μ(A)=12.65/30%=0.42300.8AB方案A比方案B窄，方案B比方案A風險大，幾乎為其三倍概率分析——正態分佈法

多變量下的正態分佈設：專案淨現金流量Yt是隨機變數（價格、成本等）的函數數學期望和方差如下所示：概率分析——正態分佈法當利用淨現值作為經濟效果評價指標時，淨現值及其數學期望和方差公式如下：例：淨現值P服從正態分佈，期望值m＝800萬元、標準差σ＝600萬元，則z=(p-m)/σ服從正態分佈。計算淨現值小於零的概率及淨現值大於1000萬元的概率。概率分析——正態分佈法解：

淨現值小於零的概率：查正態表：Prob(P<0)=9.13%

淨現值大於1000萬元的概率：Prob(P≥1000)=1－Prob(P≤1000)=1－Prob(z<(1000-800)/600)=1－Prob(z<0.333)=0.3695=36.95%概率分析——泰勒級數法當y為x的函數，x在一定值x0附近變化時，y可以展開成泰勒級數形式，即：同理，二元函數z=f(x,y)也可在點（x0,y0）展開成泰勒級數。多元函數z=f(x10,x20,…….xn0)展開成泰勒級數設：z=φ(x1,x2,……xn)式中：z——建設專案評價指標值

xi——影響評價指標值的第i個隨即變數概率分析——泰勒級數法對上式兩面同取數學期望，略去高次項，得出z的數學期望m及方差σ2：概率分析——泰勒級數法設：mi為隨即變數xi的數學期望，則z=φ(xi)可以在點m1,m2,……mn處按泰勒級數展開，且令：

μz=φ(m1,m2,…….mn)根據上述條件可得多個隨機變數函數的泰勒級數形式：概率分析——泰勒級數法012n-1n……

A……pFf(x)z0m專案失敗的概率概率分析——泰勒級數法淨現值:

pw(i)=A(P/A,i,n)+F(P/F,i,n)-P淨現值比率：z=A/P(P/A,i,n)+F/P(P/F,i,n)-1概率分析——泰勒級數法A,P,F為獨立隨機變數，因此協方差均為零mA,mF,mP分別為A,F,P的數學期望概率分析——泰勒級數法例：某建設專案的使用壽命為20年，基準收益率為5％，獨立隨即變數A,F,P的數據如表，對其進行概率分析。隨即變數數學期望標準差投資13880727.48殘值828.671.85年淨流量1645.75237.8解：Z=A/P(P/A,5%,20)+F/P(P/F,5%,20)-1概率分析——泰勒級數法

求數學期望

求方差＝0.0518概率分析——泰勒級數法

風險計算按正態分佈N(0.5042,0.22672)查表。據題意，z≤0時認為方案失敗，則轉換變數為標準正態分佈：所以方案失敗的概率為：1－0.978＝0.013＝13％用淨現值進行概率分析時，可作如下描述：概率分析——泰勒級數法設：P服從正態分佈，z=(p-m/σ)服從標準正態分佈

淨現值p<0的概率為：

淨現值P大於某一規定數值的概率為：概率分析——泰勒級數法

如果專案虧損，虧損的期望值為：其中：概率分析——泰勒級數法

泰勒級數法進行概率分析的基本步驟：

列經濟效果評價指標函數運算式，並確定隨即變數

求函數對各隨即變數的一階、二階偏導數

根據數學期望與方差運算式求出二者之值

根據正態分佈原理及評價指標函數臨界z0值進行計算概率分析——模擬法

隨機行走問題

不規則形面積....xy1.01.0z1——x1,y1zn——xn,yn落在不規則面積的次數與全部次數之比概率分析——模擬法A組標12851480167518702026m=1645.75σ=237.8概率0.170.200.360.150.12累計概率0.170.370.730.881.00P組標1250013100137001430014900m=13800σ=727.48概率0.100.130.340.230.20累計概率0.100.230.570.801.00F組標720780840900960m=828.6σ=71.85概率0.170.220.340.170.10累計概率0.170.390.730.901.00概率分析——模擬法Z=A(P/A,i,n)+F(P/F,i,n)-p第一組：0.980.080.62相對應的A,P,F分別為：2065，12500，840Z1=13551.25第二組：0.480.260.45相對應的A,P,F分別為：1675，13700，840Z2=7491.16…………城市土地及其空間結構

■新古典主義的地租理論古典主義地租理論：17世紀中——19世紀初——多以土地勞動價值論為基礎新古典主義地租理論：19世紀中葉開始——多以土地使用價值論為基礎第一節地租理論威廉·配第地租理論——古典主義經濟學的奠基人（1623——1687）、著有《賦稅論》等名著地租定義：農民從收穫中扣除種子、食用、換取衣物及其他必需品後剩餘部分評述:■首次提出級差地租

■地租是剩餘價值

■地租是全部剩餘價值佛朗斯瓦·魁耐地租理論——重農學派的創立者（1694——1774），其地租理論是“純產品”學說生產部門分為兩類：——社會財富擴大：農業借助於自然可獲得剩餘“純產品”，並以地租形式支付給土地所有者——社會財富相加：如加工工業未使社會財富擴大評述：■剩餘的“純產品”是由生產領域創造的

■農業是“純產品”的唯一生產部門

■“純產品”——地租是由自然恩賜的亞當·斯密地租理論——土地私有制後最先系統研究地租（1723——1790），著有“國富論”等地租：——使用土地的代價、即為使用土地而支付的價格——是超過普通利潤的餘額被土地所有者佔有評述：受雙重研究方法的影響

■扣除利潤後土地所有者無償佔有部分（勞動價值論）■商品價值的“基本源泉”

■“自然力的產物”大衛·李嘉圖地租理論——級差地租的典型代表（1772——1823），區分了經濟學與一般意義地租一般意義地租：農場主實際每年付給地主的一切（包括設施）經濟學地租：使用土地原有和不可摧毀生產力而付給地主部分

■將勞動時間決定價值量理論引入■批判了地租是價值來源之一及重農學派■與工人一樣是勞動創造價值的一部分■除肥力不同地租不同外，同塊土地追加資本不同地租不同■將級差地租形成條件說成原因，且無絕對地租讓·巴蒂斯特·薩伊地租理論——由勞動價值論轉為效用價值論研究問題（1767——1832）主要觀點：——生產不是創造財富而是創造效用，物品具有效用才有價值——凡創造的價值均為土地、勞動、資本三要素作用的結果。工資是對勞動補償、利息對資本補償、地租對土地補償評述:■將價值與使用價值混為一體，拋棄了勞動價值論■由生產三要素轉為三位一體的分配論■社會各階級均有獨立收入來源，割裂與工人勞動的關係■西方經濟學的地租理論均以此為依據馬歇爾新古典學派地租理論評述■與薩伊、馬爾薩斯的地租理論無本質區別■接收薩伊的生產三要素論，認為地租是土地要素的報酬，將勞動價值論完全拋棄■脫離了人與人之間的關係研究人與土地的關係■將邊際理論、函數方法引入研究中具有借鑒價值阿費裏德·馬歇爾地租理論——新古典學派德代表人物（1842——1924），地租由原始價值、私有價值、公有價值三部分組成原始價值：土地的自然原始價值——真正意義的地租、大自然賦予的收益私有價值：土地所有者改良土地及地面建設投入的勞動、資本而帶來得收入公有價值：國家專為農業修建的公路及其他設施的價值馬克思的地租理論土地所有者的土地農業資本家農業生產工人雇用剩餘價值地租工資租用獲得獲得獲得支付支付土地所有者獲超額利潤農業資本家獲平均利潤農工創造剩餘價值馬克思的地租理論農業資本家支付工人工資相同農業產品價格相同劣等地支付地租優等地支付地租級差地租Ⅰ級差地租Ⅰ：由於土地肥力、位置優劣產生的超額利潤級差地租Ⅱ：同一塊土地由於追加資本產生的超額利潤絕對地租：土地所有者憑藉土地私有權壟斷取得的地租——產生的條件：農業部門資本有機構成低於社會平均值——產生的原因：土地私有權壟斷——產生的源泉：農業工人創造的剩餘價值馬克思的地租理論地租的形成和確定QRR0EQ0DD1D2SR2R1R：地租Q：土地需求量D：需求曲線S：供給曲線■城市地租分類

城市級差地租

級差地租產生的條件——土地等級不同，即地段、交通、基礎設施等不同

級差地租產生的原因——土地經營權的壟斷

級差地租產生的形式——級差地租Ⅰ、級差地租Ⅱ第二節城市地租城市級差地租的特點

位置作用明顯——地段、交通、基礎設施等條件不同，價格不同

商業地租是級差地租的典型形態——商圈效應對土地作用明顯

城市級差地租Ⅱ要比級差地租Ⅰ的作用大的多——級差地租Ⅰ、級差地租Ⅱ城市絕對地租城市中心城市規劃用地城市絕對地租農村優質地包括絕對地租與級差地租城市用地含城市絕對地租和級差地租農村用地城市壟斷地租——指城市中某些特殊地塊的稀有功能帶來的生產經營商品的壟斷價格所形成的壟斷利潤轉化成的地租城市中心壟斷價格一般位於城市中心■基本原則——從企業、特別是從商業企業利潤入手——將超額利潤從企業利潤中分離出來——應考慮在土地上的投資量與投資率——應將城市土地分等定級城市地租的測算城市級差地租的測算

劃分城市土地等級——憑藉歷史經驗、實際調查、調整土地等級

描述城市地價間的關係

測算土地等級與企業利潤之間的關係

測算土地等級和等量土地的投資量與地租理論值之間的數量關係房地產經濟學主編：梁學慶李廣成哈爾濱出版社城市絕對地租的測算■確定城市邊緣地區農村用地（城市規劃用地）地租量，包括級差地租與絕對地租其中：絕對地租＝農產品價值－農產品價格■考慮不同土地已發生的不同投資量城市土地價格

土地價格的雙元性——由土地資源（物質）與土地資本（非物質）構成

土地價格的構成

農地徵用費——絕對地租，包括補償、安置、稅金、管理費等

土地開發費——級差地租Ⅱ

城市建設配套費——級差地租Ⅱ

位差地價——級差地租Ⅰ第三節區位理論■區位及區位理論區位：地塊分佈的地區或地點區位理論：研究各種經濟用途土地的空間分佈及相互關係研究的目的：如何充分利用土地以取得最大的經濟效益土地區位效益的實質：不同區位的級差地租區位理論的任務

土地利用在空間上的合理佈局——應用的針對性、配置合理性、相互溝通性

土地合理分配、形成土地利用最佳結構

土地利用適度集中、形成土地利用經濟規模

對土地投入適當的勞力、技術、資本，形成土地利用的集約經濟農業區位論屠能“孤立國”假設：——國家皆為自然資源與氣候相同的平原——該國中心有唯一城市（即中心市場）——唯一運輸工具是馬車，運價與中心距離成正比——可耕作各種農作物、運價隨其體積變化而不同——不同產品隨運輸費和生產成本不同總成本發生變化——單位面積土地產生的收入相同城市中心R：農產品收入T：運輸費用C：生產成本P：利潤

P=R-(C+T)CTR利潤至中心區距離Ddd0R農業區位論C1C2RBAMNAC1BC2距中心區距離成為主要要素農業區位論屠能圈6543211、自由農作圈層2、林業圈層3、集約農業圈層4、牧草農作圈層5、三年輪作制農作圈層6、畜牧圈層獲邊際農業圈屠能圈理論核心

級差地租理論——級差地租與城市中心距離成反比對土地區位主要貢獻

孤立化、單因素分析法

基於級差地租確定經營

集約化、專業化佈局工業區位論城市中心1城市中心2城市中心3原材料地工廠位置？條件：①現代交通工具②消費中心、原料地不變目標：①運輸費用最低②勞力成本最低③發揮集聚效應運費對工業區位選擇的影響R﹤1為節約運費，工廠設在消費區R﹥1工廠設在開採區或儲存區R＝1工廠可任意布點注：常見性原料不計運費勞動力對工業區位選擇的影響勞動成本指數：製造單位產品所需平均勞動工資地域重量：生產單位產品所需運輸重量L＜1注重地域L＞1注重勞動力費用L=1任意選擇聚集效應勞力水準低地區原材料產地聚集效應產生的效益大於勞力和運輸費用的節約時採用聚集效應聚集效應中心地理論假設條件

——城市的人口、資源均勻分佈

——個別商品不能形成自己的市場

——所有商品或服務均趨向市場區中心

——大量的市場區中心形成中心地系統中心地理論中心地系統政府、金融高級服務國外世界文化中心等市場中心商店、學校、服裝、及地區醫院等局域中心提供日常必須的最低級服務城市結構和住宅區位理論城市結構理論——同心圓理論1234521345

中央商業區（黃金地段）

轉移區（公用服務業、批發）低收入住宅區（住宅、輕工業）中等收入住宅區（白領階層）高等收入住宅區（通勤住宅區）城市結構理論——輻射或軸向發展理論同心圓理論的改進軸線：

——河流

——鐵路

——公路——軸向或輻射發展理論多軸線模式——公路和鐵路的建設改變了同心圓的分佈——A與B土地利用效果相同A··B城市結構理論“摩擦成本”假說——海格（R.M.Haig1926）在屠能理論基礎上提出地塊總摩擦成本C＝R+TR:地租T:總運輸成本——區位決策目的：達到所期望可達程度時該成本最小——提出了新的土地利用模式——忽略了不同地塊的歲入——為以後其他現代理論研究奠定了基礎扇型理論

——霍伊特（H.Hoyt1939）對同心圓理論的發揮研究範圍：——基於同心圓理論的不規則擴散模式的城市——集中研究住宅發展、很少涉及商業假設條件：——不同品質住宅沿“邊”從市中心擴散（沿邊理論）——擴散方向趨同（上風口理論）——人們願意多付租金與同類人（收入、文化、愛好）居住扇型理論1222335443331、中心商業區2、轉移區3、低收入住宅區4、中收入住宅區5、高收入住宅區多核心理論——哈裏斯（Harris）、烏裏曼（Ullman）1945年提出21769810333451、中央商業區2、轉移區3、低收入住宅區4、中收入住宅區5、高收入住宅區6、重工業區7、週邊商業區8、郊區住宅9、郊區工業10、社區（或衛星城）住宅區位理論——過濾論現象：家庭收入越高居住地點越遠離城市中心原因：隨城市發展，新住房遠離城市中心收入高階層居住遠離城市中心新房貧困階層居住靠近城市中心舊房直至原有舊房拆除變為中心商業區一部分

——層層過濾導致住宅區位理論——互換論與過濾論的區別：過濾論假設家庭位置取決於住房條件不同——供給方理論互換論假設地區住房條件取決於家庭類型——需求方理論理論創始：溫哥、阿龍索（50年代）的“運輸與城市土地”、“區位與土地利用”等論著，後被墨斯、伊文思等人發展基本假設：——城市中只有一個商業中心——該城市位於平原——交通工具運行效率相同、且與距離成正比距離交通費用住房費用距離住宅區位理論——互換論距離住房費用c家庭選擇住宅區位經濟因素住房面積（租金）R交通費用——直接交通費用T1——耗費時間機會成本T2(工資標準的25％)

總費用＝R+T1+T2住宅區位理論——互換論決策：遷移距城市中心較近新房、節省交通支出RX－R：住房費用增量T1－T1X：交通費用節約量T2－T2X：交通損失節約量RX－R＜(T1－T1X)+(T2－T2X)結論：家庭就業比例高——選擇距城市中心較近位置家庭收入高、面積需求大——遠離城市中心住宅區位理論——互換論住宅區位理論——住宅密度（互換論的修定）消費偏好：——當密度影響家庭時選擇低密度，以改善居住環境——當距離無關時，經濟消費的最佳密度是居住該地付出的費用＝建造該房花費的成本——收入高的家庭願意付出較高費用以改善居住環境供給決策：——為收入較低居民開發較高密度住宅——為收入較高居民開發較低密度住宅住宅區位理論——社會聚集（非經濟因素）

人們喜歡結交與自己特點相似“同類”——如收入、職業、教育、習慣、和社會地位等

不同類別人群需要不同的服務——如少數民族地區、貧富差別較大地區等

不同層次人群需不同層次自然、社會、文化環境——如自然環境、人工環境、文化品味等思考題

“窮人”為何居住靠近城市中心的高層住宅？“富人”為何居住遠離城市中心的郊區“別墅”？城市土地區位城市土地的作用城市基本社會經濟活動的運行空間城市居民生活的基本空間工商、科教、文化的中心地區的交通樞紐城市生態經濟的基礎城市土地利用特點土地位置具有特殊性土地利用多樣性、集約性土地利用的固定性交通運輸的重要性房產與地產的可分性城市土地區位可達性（Accessibility）——含義：到達某一目的地的方便程度商店商店中央商務區文化娛樂醫院學校公園工作地點住宅房租昂貴城市土地區位的主要影響因素鐵路新城區老城區松花江哈爾濱老城區太陽島松北新區洩洪區、濕地城市土地區位的主要影響因素聚集經濟（受外部集約和互補性影響）外部集約經濟的表現形式：——迅速提供熟練勞動力——提供配套服務——地段知名度高互補性的表現形式：——工作中與外部專業部門或人士的密切聯繫——商品或服務互補與溝通、選擇餘地大、提高知名度——為消費者服務集中在商務區——導致小型商店分佈在零售批發佔優勢地段附近注意：有時交通擁擠導致集約不經濟城市土地區位的主要影響因素附加因素：——歷史沿革、城市地形、城市規模動態變化因素：——經濟增長、技術進步、基礎設施改善政策因素：——稅收、規劃、資源保護、交通運輸、住宅、公共設施等影響土地區位

城市土地區位的主要影響因素基本原則：——土地的“最高最佳使用”基本利用規則：——使用上的競爭——可持續經濟——比較優勢——不完美規則——變化準則城市土地利用規則城市土地利用的功能分區城市土地利用分類地質條件土地權屬使用程度實際用途發展趨勢使用狀況交通條件人口密度建築密度環境品質繁華程度使用權價限制條件使用功能——住宅（多層、高層、別墅）——交通（城市道路、社區道路、橋樑、停車場）——公用設施（文教、文化、衛生、市政設施、綠化）——商業（中心商業區、商業網點、便民服務）——工業（向城市邊緣公路兩側發展）——辦公機構（政府、機關、企業或商務化寫字樓）——旅遊（公園、景點、保護或古建築、配套服務）城市土地利用的功能分區

城市土地區位的演變過程自發形成外部因素消極作用政府控制規劃指導經濟技術條件變化區位優勢更加明顯區位優勢逐漸衰退形成新的區位優勢城市土地區位與房地產

城市土地區位效益的實質實質是（位置）級差地租效益1效益2使用價值、利用方向集約經營度不同效益1效益2自然、環境、經濟、文化差異增加城市土地區位與房地產

城市土地區位與土地規劃土地的自然屬性：

——數量有限性（不可再生）

——地域差異性（肥沃及便利程度）

——位置固定性（不可移動）

——使用耐久性（永續利用）土地的經濟屬性：

——總量希缺性（最高最佳使用）

——區位可變性（聚集經濟、投資與政策導向）

——報酬遞減性（追加投資報酬遞減規律）

——經營壟斷性（國家所有權、有限年經營）鬚根據可持續發展經營城市觀點進行城市規劃城市土地區位與房地產

城市土地區位與房地產規劃住宅方面：——服從土地利用總體規劃、功能分區規劃（最高最佳使用）——住宅用地應有良好的自然條件（住宅人性化）——住宅用地應有良好的環境與方便的條件（住宅人性化）——住宅區位的選擇受城市級差地租杠桿的調節（承受能力）非住宅方面：——服從土地利用總體規劃、功能分區規劃（最高最佳使用）——受城市級差地租杠桿的調節（各類型企業承受能力不同）——應突出公共建築與公用設施配套（更好的發揮城市功能）——應突出城市基礎設施配套建設（增加可達性、地段升值）城市土地區位與房地產

城市土地區位與房地產投資選擇——國家區域發展戰略、生產力佈局（經濟增長熱點即為投資優勢區域）——區位環境（交通、地段規模及形狀、市政配套、發展潛力等）——規劃限制（容積率、綠化、要求完善配套程度等）——市場定位與投資限額（定位應與需求相適應、應與投資目標相符）——注重升值潛力分析（升值潛力多方案分析比較）——應具有超前意識（交通、服務網點的可達性、周邊環境改善等）——定性與定量方法相結合（土地價格、開發成本、房地產價格、租金水準、各種稅費、優惠政策、升值潛力、增值稅、風險等綜合分析）城市土地區位與房地產

建設工程概算第一節工程估價依據第二節概算編制方法第一節工程估價依據

工程估價概念：

工程估價是指建設工程開始施工之前，預先對工程造價的計算和確定

業主方的工程估價——投資估算、設計概算、施工圖預算、招標工程標底或工程合同價

承包商的工程估價——工程投標報價、工程合同價

程估價的方法和形式各不相同，但其基本原理相同

工程估價選取的方法和形式主要取決於對建設工程的瞭解程度，應與建設工程和建設工作的深度相適應估價的主要依據

工程技術檔

工程估價的對象是工程專案，而反映一個工程專案的規模、內容、標準、功能等的是工程技術檔

根據工程技術檔，可對工程的分部組合、即對工程結構作出分解，得到計價的基本子項

依據工程技術檔及其反映的工程內容和尺寸，可測算或計算出工程實物量，得到分部分項工程的實物數量

工程技術檔是工程估價的重要依據不同階段的工程技術檔

專案決策階段——專案意向、專案建議書、可行性研究等階段，工程技術檔表現為專案策劃檔、功能描述書、專案建議書或可行性研究報告

初步設計階段——初步設計圖紙及有關設計資料

施工圖設計階段——建築施工圖紙、結構施工圖紙、設備施工圖紙和其他施工圖紙和設計資料

工程招標階段——招標檔、建設單位的特殊要求、相應的工程設計檔工程估價數據及資料庫工程估價數據指工程估價所需用於構成工程實體和有助於工程實體形成的各種資源消耗量數據、資源價格數據；也指單位價格數據及包括工程管理方面的費用標準數據

資源消耗量數據及資料庫：

工程估價數據及資料庫通常指資源的實物消耗量數據及其資料庫，主要包括人工、材料和機械臺班的消耗量數據

資源消耗量數據可以通過歷史專案數據資料或通過實測計算等方法獲得，它與勞動生產率、社會生產力水準、技術和管理水準密切相關

工程估價數據的長期收集和積累，數據的測定和保存，就可構成工程估價資料庫，通常稱為工程定額。工程定額

現行的概算定額、預算定額、施工定額和企業定額是工程估價的重要依據

業主進行的工程估價主要是依據國家或行業的指導性定額，反映的是社會平均生產力水準

承包商進行的工程估價是依據反映本企業技術與管理水準的企業定額

資源消耗量隨著生產力的發展而發生變化，因此，工程定額應隨著新技術、新工藝、新材料的發展情況不斷地進行修訂和完善不同階段估價數據或資料庫

投資決策階段：因只有建設工程的構思和構想、專案建議書、可行性研究等工程技術檔，故只能採用估算指標、歷史數據、類似工程數據資料等作為估價依據

初步設計階段：設計概算編制依據是概算定額或概算指標

施工圖設計階段：施工圖預算編制依據是預算定額或綜合預算定額

工程招投標階段：工程承包商編制和確定投標報價的基礎和依據是本企業的企業定額

資源價格數據及資料庫

工程估價是計算擬建工程的建造費用——在按資源消耗量數據計算取得工程建造所需各種資源的需要量以後，需再按相應資源的價格數據，即相應的人工價格、材料價格、機械臺班價格，計算得到工程造價

資源價格數據需收集和積累，建立資源價格資料庫。由於資源價格隨市場的變化而變化，因此資源價格資料庫應隨市場的變化而不斷的調整、修改和補充。資源價格數據及資料庫

分部分項工程的資源消耗量數據與資源價格數據相乘後得到分部分項工程的單位價格，即單價

分部分項工程單價構成的單價表稱為單位估價表

分部分項工程單位價格由資源消耗量和資源價格形成，其實質上僅為直接費單價——工料單價，再綜合其他直接費、現場經費、間接費、利潤和稅金等，則構成綜合單位價格——綜合單價

採用反映資源消耗量的估價數據，則是將其作為計算分部分項工程資源需用量的依據；若採用反映單位價格的估價數據，則其被用作計算分部分項工程費用的依據市場價格資訊

資源價格是影響工程造價的關鍵因素，資源價格由市場而形成

工程估價採用的基本子項所需資源的價格來自市場，並隨市場發生變化

影響價格實際形成的因素除商品價值外，還有貨幣的價值、供求關係以及國家政策等，受歷史、自然、心理、社會經濟條件的影響

工程估價依據現行資源價格。但因工程建設週期較長，會因市場價格影響因素而變化。因此還需分析物價總水準的變化趨勢，物價變化方向、幅度等。

不同時期物價的相對變化趨勢和程度是工程造價動態管理的重要依據工程量計算規則

工程量計算以設計檔為依據，必須按設計圖紙規定的內容和所注尺寸進行

設計圖紙中內容和尺寸的摘取和確定須按一定的方法來進行，摘取設計圖紙內容和尺寸應遵循工程量計算規則

工程量計算規則是規定各分部分項工程實物數量的計算法則，隨定額的編制而制定，定額不同，相應的工程量計算規則可能也不同

為有利於打破行業壟斷、地區封鎖，利於企業競爭、繁榮建築市場、提高工程管理水準，統一全國工程量計算規則，應統一定額的消耗量指標環境條件

建設工程所處的環境和條件是影響工程估價重要因素；環境和條件的差異或變化會導致工程造價大小的變化

工程環境和條件——工程地質、氣象、現場環境與周邊條件，也包括工程建設的實施方案、建設組織方案、建設技術方案等

如國際工程承包工程估價應考慮工程所在國的政治、經濟、法律、交通運輸、通訊、生產要素市場；以及社會、自然條件；工程現場、各相關部門等情況

工程費用計算應考慮國家稅法規定須計取的相關稅費預算定額

是確定一定計量單位分項工程或結構構件的人工、材料和施工機械臺班消耗的數量標準

是作為編制施工圖預算的主要依據

是編制工程概算定額的基礎

是確定工程造價、控制工程造價的重要基礎和依據

預算定額專案中人工、材料和施工機械臺班耗用量指標，應根據編制預算定額的原則、依據，採用理論與實際相結合，圖紙計算與施工現場測算相結合，編制定額人員與現場工作人員相結合等方法進行計算人工消耗量指標的確定

預算定額中人工消耗量指標包括完成該分項工程必須的各種用工量

基本用工：完成分項工程的主要用工量。如砌築各種牆體工程的砌磚、調製砂漿以及運輸磚和砂漿的用工量

其他用工：是輔助基本用工消耗的工日。按其工作內容不同又分以下三類：

超運距用工:指超過勞動定額規定的材料、半成品運距的用工

輔助用工:指材料需在現場加工的用工。如篩砂子，淋石灰膏等增加的用工量

人工幅度差用工:指勞動定額中未包括的，而在一般正常施工情況下又不可避免的一些零星用工人工消耗指標的計算依據

預算定額各種用工量是將組成分項工程內容的各工序綜合而成，是一項綜合性定額

編制分項工程定額時應按工序劃分的要求測算、綜合取定工程量——砌牆工程除主體砌牆外，仍需綜合砌築門窗洞口、附牆煙囪、弧形及圓形旋、垃圾道、預留抗震柱孔等——綜合取定工程量，是指按照一個地區歷年實際工程設計的情況，選用多份設計圖紙，進行測算取定數量人工消耗指標的計算方法

基本用工的計算基本用工數量＝Σ（工序工程量×時間定額）

超運距用工的計算超運距用工數量＝Σ（超運距材料數量×時間定額）其中：超運距＝預算定額規定運距－勞動定額規定運距

輔助用工計算輔助用工數量＝Σ（加工材料數量×時間定額）

人工幅度差用工計算人工幅度差用工數量＝Σ（基本用工＋超運距用工＋輔助用工）×人工幅度差係數定額用工=基本用工＋超運距用工＋輔助用工+人工幅度差機械臺班消耗量指標的確定

以機械定額為基礎，按合理的施工方法取定並考慮增加機械幅度差而形成

機械幅度差指在勞動定額（機械臺班量）中未曾包括的，而機械在合理的施工組織條件下所必須的停歇時間，在編制預算定額時應予以考慮。其內容包括：

施工機械轉移工作面及配套機械互相影響損失的時間

在正常的施工情況下，機械施工中不可避免的工序間歇；

檢查工程品質影響機械操作的時間

臨時水電線路在施工中移動位置所發生的機械停歇時間；

工程結尾時工作量不飽滿所損失的時間定額專案表

反映完成規定計量單位的各分項工程人工、材料、機械定額消耗量數值的表格，是預算定額手冊的主要組成部分

專案表的欄目通常按分項工程設定，並按一定規則給予相應的定額編號——經測定、統計和計算確定的分項工程人工、材料、機械消耗的數量標準（定額數值）按一定的表現形式列入定額專案表格中

按專案劃分所得到的分項工程，從相應定額專案表中套用對應分項工程的人工、材料、機械定額消耗量標準，作為造價計算的依據概算定額

概算定額的概念：是確定建設工程一定計量單位擴大結構分部工程的人工、材料、機械臺班消耗量的數量標準

概算定額的作用

是在初步設計階段編制設計概算或技術設計修正概算的依據

是確定建設專案投資額的依據

可用於進行設計方案的技術經濟比較，是編制建築安裝工程主要材料使用計畫的依據

是編制概算指標的基礎概算定額

編制概算定額的一般要求

應適應設計深度要求，其定額專案劃分應堅持簡化、準確和適用原則

概算定額水準的確定應與預算定額、綜合預算定額的水準基本一致；在正常條件下須反映大多數企業的設計、生產、施工、管理水準——概算定額是在預算定額的基礎上適當地再一次擴大、綜合和簡化，因而在工程標準、施工方法和工程量取值等方面進行綜合、測算時，概算定額與預算定額之間必將產生並允許留有一定的幅度差，以便根據概算定額編制的概算控制施工圖預算概算定額

概算定額的編制方法

直接利用綜合預算定額：如磚基礎、鋼筋混凝士基礎、樓梯、陽臺、雨篷等

在預算定額的基礎上再合併其他次要專案：如牆身再包括伸縮縫；地面包括平整場地、回填土、明溝、墊層、找平層、面層及踢腳

改變計量單位：如屋架、天窗架等不再按立方米體積計算，而按屋面水準投影面積計算

採用標準設計圖紙的專案，可以根據預先編好的標準預算計算：如構築物中的煙囪、水塔、水池等以每座為單位

工程量計算規則進一步簡化概算指標

以每100m2建築面積、每1000m3建築體積或每座構築物為計量單位，規定人工、材料、機械及造價的定額指標

是概算定額的擴大與合併，以整個房屋或構築物為對象，以更為擴大的計量單位編制，包括勞動力、材料和機械臺班定額三個基本部分

列出了各結構分部的工程量及單位工程（以體積計或以面積計）的造價概算指標

概算指標的作用——概算指標的作用同概算定額，在設計深度不夠的情況下，往往用概算指標來編制初步設計概算。——因為概算指標比概算定額進一步擴大與綜合，所以依據概算指標來估算投資就更為簡便，但精確度也隨之降低。概算指標

概算指標的編制方法

概算指標通常按工業建築和民用建築分別編制——工建按各工業部門類別、企業大小、車間結構編制——民建按用途性質、建築層高、結構類別編制

根據設計圖紙和現行概算定額測算出每100m2建築面積或每1000m3建築體積所需的人工、主要材料、機械臺班的消耗量指標和相應的費用指標——工業建築以機修車間、金工車間、鍋爐房等輔助車間為編制對象——民用專案以工房、單身宿舍、門衛室等為編制對象第二節

設計概算編制

可行性研究專案實施階段初步設計施工圖設計專案招投標專案竣工投資估算設計概算施工圖預算合同價格竣工決算基本建設三算設計概算設計概算的內容和作用

設計概算的內容

設計概算是在初步設計或擴大初步設計階段，由設計單位按照設計要求概略地計算擬建工程從立項開始到交付使用為止全過程所發生的建設費用的檔

是設計檔的重要組成部分，在報請審批初步設計或擴大初步設計時，作為完整的技術檔必須附有相應的設計概算

設計概算分為單位工程概算、單項工程綜合概算、建設專案總概算三種形式設計概算的內容和作用建設專案總概算單項工程綜合概算各單位建築工程概算各單位設備及安裝工程概算工程建設其他費用概算預備費、投資方向調節稅、建設期利息、經營性專案鋪底流動資金設計概算的內容和作用單位工程概算單項工程綜合概算設備及安裝工程概算工程建設其他費用（當不編制總概算時列此項）一般土建工程概算給排水工程概算採暖工程概算通風工程概算電氣照明工程概算工業管道工程概算特殊構築物工程概算機械設備及安裝工程概算電氣設備及安裝工程概算器具、工具及生產傢俱購置費概算設計概算的內容和作用建設專案總概算第一部分工程費用第二部分工程建設其他費用第三部分預備費、建設期利息、固定資產投資方向調節稅、經營專案鋪底流動資金設計概算的內容和作用工程費用

主要工程專案綜合概算

輔助和服務專案綜合概算

住宅、公共專案、福利專案綜合概算

室外工程專案綜合概算

場外工程專案綜合概算設計概算的內容和作用工程建設其他費用

土地使用費

業主建設管理費

勘察設計費

試驗研究費

聯合試運轉費

生產準備費

施工機構遷移費

引進技術和設備進口專案的其他費用

供電貼費

辦共和生活用具購置

臨時設施費

工程監理費

工程保險費設計概算的內容和作用

設計概算的作用

是國家確定和控制基本建設投資、編制基本建設計畫的依據

是設計方案經濟評價與選擇的依據

是實行建設專案投資包乾和招標承包的依據

是基本建設核算、“三算”對比、考核建設工程成本和投資效果的依據。設計概算的編制方法

設計概算的編制依據

經批準有關檔、上級有關檔、指標

工程地質勘測資料

經批準的設計檔

水、電和原材料供應情況

交通運輸情況及運輸價格

地區工資標準、批準的材料預算價格及機械臺班價格

國家或省市頒發的概算定額或概算指標、建安工程間

接費定額、其他有關取費標準

國家或省市規定的其他工程費用指標、機電設備價目表

類似工程概算及技術經濟指標設計概算的編制方法

設計概算的編制原則

應深入現場進行調查研究

結合實際情況合理確定工程費用

抓住重點環節、嚴格控制工程概算造價

應全面完整地反映設計內容。擴大單價法

根據初步設計圖紙和說明書，按概算定額中劃分的專案計算工程量

根據計算的工程量套用相應的擴大單位估價，計算出材料費、人工費、施工機械使用費三者之和

根據有關取費標準計算其他直接費、間接費、現場經費、利潤和稅金

將上述各項費用累加，其和為建築工程概算造價——當初步設計達到一定深度、建築結構比較明確時，可採用這種方法編制建築工程概算擴大單價法概算定額基價＝概算定額單位材料費

概算定額單位人工費

概算定額單位施工機械使用費 ＝Σ（概算定額中材料消耗量×材料預算價格）

Σ（概算定額中人工工日消耗量×人工工資單價）

Σ（概算定額中施工機械臺班消耗量×機械臺班費用單價）概算指標法

計算人工費、材料費、施工機械使用費及直接費人工費=概算指標規定的工日數×人工單價材料費=主要材料費＋其他材料費主要材料費=Σ（概算指標的主要材料用量×地區材料預算價格）其他材料費=Σ（主要材料費×其他材料占主要材料費百分比）概算指標直接費=人工費＋材料費＋施工機械使用費（元/百m2或元/千m3）概算指標法

計算單位直接費單位直接費=概算指標直接費/100m2（或1000m3）

計算其他直接費、現場經費、間接費、利潤、稅金及概算單價——各項費用計算方法與用概算定額編制概算相同，概算單價為各項費用之和

計算單位工程概算價值概算價值=單位工程建築面積或建築體積×概算單價

計算技術經濟指標

序號指標代號工程或費用名稱計量單位數量概算價值（元）單位總價×××土建工程直接費平方米××××××

小計間接費計畫利潤其他費用稅金概算價值元元元元元元

××××××××××××

——由於設計深度不夠等原因，對一般附屬、輔助和服務工程等專案，以及住宅和文化福利工程專案或投資比較小、比較簡單的工程專案，多採用概算指標編制概算

建築設計經濟效果第一節

設計參數與經濟性

的關系

平面形狀線面比=建築周長/建築面積造價增加原因？◆建築平面狹長◆建築平面不規則◆建築平面複雜線面比=0.33檢查井=4個下水管=58米龍門板=4處A=200平方米

B=200平方米線面比=0.33檢查井=6個下水管=65米龍門板=8處平面形狀平面形狀建築物形式總造價分部工程造價基礎牆樓板屋面內裝單層正方形100100100100100100長方形12.2*7.610110710010010010015.2*610611311010010010520*4.6116140128100100110等邊T形或L形109113118100100105兩層正方形1047014517551110長方形7.6*51057014817551110

10*4.61108715717551115

15.2*312610319317551127平面形狀與高度對建築總造價與分部工程的影響平面形狀建築物形式基礎牆樓板屋面內裝單層正方形13369348長方形12.2*7.61435933815.2*61437932820*4.616407298等邊T形或L形14398318兩層正方形95115178長方形7.6*595115178

10*4.6105214168

15.2*35512148平面形狀與高度對建築總造價與分部工程影響的百分比平面形狀高層與不規則平面的原因土地的形狀與價格使用功能要求限制進深採光功能的要求限制建築物景觀、宣傳、廣告效應建築物的大小

建築面積的增加與造價的關係◆運輸、暫設工程的修建與拆除、材料與構件的儲存、臨時給水、臨時道路的費用相對減少

◆牆與使用面積比率的降低、內牆、裝飾、牆裙等工程量相對減少

◆門、窗的額外費用的降低、電梯均攤費用的降低建築物的大小A=15*8平方米

B=30*8平方米節約17.25%電梯費用降低外牆比率降低建築物的大小項目單位兩臥室三臥室四臥室建築面積平方米75.385.1106.5地上建築費用元427804873258716基礎費用元7872909610500室外工程設施元897689768976總造價元596286680478192每平方米造價元792784.8734.4不同臥室住宅造價比較注：面積在15%以內時，面積增加x％，其造價可降低0.5x%周長與建築面積比率圓形＝2πRH/πR2長方形＝5LH/L2長方形＝8.5LH/L2正方形＝4LH/L2周長與建築面積比率維護結構（牆）——

外牆＋外窗＋外門◆維護結構占建築面積比率係數K越低，設計的經濟性越高◆圓形建築經濟性較高，但被施工複雜性所取代，施工增加費用高出20％——30％之間◆高聳建築採用比率係數K越低，經濟性越高◆對某些建築而言，比率係數K降低往往影響其使用功能，一般在0.56—1.43之間可以接受流通空間流通空間——門廳、過道、走廊、樓梯、電梯井等流通空間的特點：

●

建築物的必要功能

●

不能達到以贏利為目的加以使用

●

需要較多的採暖、採光、清掃、裝飾等費用

●

隨建築物高度的增加流通空間的面積也相應增加流通比——流通空間與建築面積之比流通空間降低流通比——提高建築物經濟性的途徑派生出的問題：影響使用功能——相互干擾、擁擠、無利疏散影響美觀功能——感覺不適、壓抑、不大方氣派影響出租效果——難以滿足客戶的使用與心理要求長面比增加——十字型平面流通比低，但提高了長面比流通比的合適範圍：辦公樓宇：19％實驗大樓：13％公寓建築：21％矩形（公用平臺）：20％十字型（公用平臺）：30％板式（內廊）：22％層高層高增加帶來的影響：◆

外牆、內牆、隔斷增加◆

取暖體積增加、供熱管道增加◆

供水、排水管道增加◆

垂直運輸增加、屋面造價增加◆

樓梯、電梯造價增加◆

裝飾造價增加◆

自重增加、導致基礎造價增加建築物高度建築層數增加的原因：◆

土地費用昂貴◆

城市規劃、“標誌”效應、視野及採光要求◆

減少外部流通空間的費用（補償）◆

獲得額外的出租租金（補償）◆

結構形式不變時增加層數對造價有利◆

電梯服務的效率高建築物高度高度造價n1n2第二節

設計階段投資控制

與優化提高設計經濟合理性的途徑■設計標準●標準化

標準化的含義——是為在一定範圍內獲得最佳秩序，經公認機構批準，對活動或其結果規定的共同或重複使用的規則、條則或特性的檔。——是為在一定範圍內獲得最佳秩序，對實際或潛在的問題制定共同和重複使用的規則的活動，是在優選的基礎上進行的統一和簡化。統一、簡化、優選、協調是標準化的四個內在要素。標準化要素及基本特徵

標準化的內在要素——統一是標準化的目的和基本形式——簡化是標準化的本質特徵——協調是標準化活動的重要方式——優化是標準化的核心

標準化的基本特徵

政策性

技術性

約束性

長期性設計標準——設計標準是國家經濟建設的重要技術規範，是進行工程建設勘察、設計、施工及驗收的重要依據

設計標準的作用

對工程專案規模、內容、建造標準進行控制。

保證專案的安全性和預期的使用功能。

提供設計所必要的指標、定額、計算方法和構造措施。

為降低工程造價、控制工程投資提供方法和依據。

減少設計工作量、提高設計效率。

促進建築工業化、裝配化，加快建設速度。設計標準化與投資控制

以設計標準規範為依據，合理確定專案等級、面積、功能、材料、設備、裝修標準和造價控制指標

根據建設地點的自然、地質、地理、物資供應等條件及使用功能，制定合理的設計方案，明確方案應遵循的標準規範

施工圖設計前應檢查是否符合標準規範的規定

在使用功能方面應遵守上限標準（不超標）、在安全、衛生等方面應注意下線標準（不降低要求）

特殊情況難以執行標準規範時（安全、衛生、防火、環保），應取得當地有關管理部門的批準或認可標準設計

含義工程設計中，可在一定範圍內通用的標準圖、通用圖和複用圖，一般統稱為標準設計

標準設計的作用

可促進工業化水準

加快工程進度

節約材料

降低建設投資

採用標準設計一般可加快設計進度1—2

倍，節約建設投資10％—15％以上標準設計的分類

國家標準設計：指在全國範圍內需統一的標準設計

部級標準設計：指在全國各行業範圍內需統一的標準設計，由主編單位提出並報主管部門審批頒發

省、市、自治區標準設計：指在本地區範圍內需統一的標準設計，由主編單位提出並報省、市、自治區主管基建的綜合部門審批頒發

設計單位自行制定的標準：指在本單位範圍內需統一，在本單位內部使用的設計技術原則、設計技術規定，由設計單位批準執行，並報上一級主管部門備案標準設計一般要求

重複建造的建築類型及生產能力相同的專案、單獨的房屋構築物均應採用標準設計或通用設計

對不同用途和要求的建築物，應按統一建築模數、建築標準、設計規範、技術規定等進行設計

若房屋或構築物整體不便定型化時，應將其中重複出現的建築單元、房間和主要的結構節點構造，在構配件標準化的基礎上定型化

建築物和構築物的柱網、層高及其它構件參數尺寸應力求統一化、盡可能具有通用互換性推廣標準設計的意義

加快設計圖紙速度、縮短設計週期、節約設計費用

使工藝定型、提高工人技術水準、使生產均衡、提高勞動生產率和節約材料，有益於較大幅度降低建設投資

加快施工準備和定制預製構件工作，使施工速度加快，有利於保證工程品質和降低建安成本

按通用性條件編制、按規定程式審批、大量重複使用使之既經濟又優質

執行國家技術經濟政策，密切結合自然條件和技術發展水準，合理利用資源和材料設備，便於工業化生產投資限額設計

限額設計的含義限額設計就是按批準的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計總概算控制施工圖設計投資估算設計概算施工圖預算控制控制投資額按工程量分解專業1…

…專業n分解投資分部工程1…

…分部工程n分解投資分項工程1……分項工程n投資限額設計

限額設計的目標設置投資估算投資決策階段設計概算初步設計階段施工圖預算施工圖設計階段分解分解目標目標專案劃分、分解限額、設計指標的合理性影響專案的建造標準、使用功能、工程品質實現目標多維控制

●工作目標

●設計各環節

●設計規模●設計標準

●工程計量●概算指標投資限額設計

限額設計控制工作的方式

明確與分解限額目標，實行工序管理

限額設計貫穿專案可行性研究、初步勘察、初步設計、詳細勘察、技術設計、施工圖設計各個階段

每一個階段中貫穿於各個專業的每一道工序

各專業、各項設計均應遵守分解的限額投資限額設計

限額設計控制工作的主要內容●重視初步設計方案選擇

專案及各項費用指標要提出技術經濟比選方案

專業設計人員應強化控制建設投資意識

對降低運行成本而使工程投