PAGE25房地產企業財務風險防控的研究——以海南億通萊房地產開發有限公司為例摘要：隨著經濟的高速發展，房地產已成為我國國民經濟的重要組成部分。在高收益的驅動下，越來越多的投資人涌入房地產行業，為了使房地產行業的發展趨于穩定，政府不斷更新與調整政策。在政府的宏觀調控下，房地產公司的用地成本和勞動力成本不斷增加，資金回籠較慢導致資金越發緊張，信貸融資難度也在逐漸提高，這不僅降低了房地產公司的利潤，還加大了房地產企業的財務風險。本文主要研究海南億通萊房地產企業的財務風險以及相應防控措施，通過億通萊公司了解國內房地產企業普遍存在的財務風險問題，并針對這些問題進行因地制宜地改變。關鍵詞：財務風險，房地產企業，防控Researchonfinancialriskpreventionandcontrolofrealestateenterprises--TakingHainanYiTongLaiRealEstateDevelopmentCo.,Ltd.asanexampleAbstract：Withtherapiddevelopmentofeconomy,realestatehasbecomeanimportantpartofournationaleconomy.Drivenbyhighreturns,moreandmoreinvestorsarepouringintotherealestateindustry.Inordertostabilizethedevelopmentoftherealestateindustry,thegovernmentconstantlyupdatesandadjustspolicies.Underthemacro-controlofthegovernment,thelandcostandlaborcostofrealestatecompaniesareincreasing,theslowreturnoffundsleadstotheincreasinglytensefunds,andthedifficultyofcreditfinancingisgraduallyincreasing.Thisnotonlyreducestheprofitsofrealestatecompanies,butalsoincreasesthefinancialrisksofrealestatecompanies.ThispapermainlystudiesthefinancialriskofHainanYiTongLairealestateenterprisesandthecorrespondingpreventionandcontrolmeasures,throughthecasecompanytounderstandthecommonfinancialriskproblemsofdomesticrealestateenterprises,andtochangetheseproblemsaccordingtolocalconditions.Keywords：Financialrisk,Realestateenterprises,Prevention目錄第1章緒論 61.1研究背景和意義 61.1.1課題研究背景 61.1.2課題研究意義 71.2文獻綜述 81.2.1國內研究綜述 81.2.2國外研究 81.3課題研究方法和內容 91.3.1研究方法 91.3.2研究內容 9第2章房地產企業財務風險概述 102.1房地產行業特點 102.2財務風險的概念 102.3房地產企業普遍存在的財務風險 10第3章億通萊財務風險現狀及分析 123.1億通萊財務狀況 123.2盈利能力分析 143.3財務杠桿分析 173.4外部籌資風險分析 173.5現金流風險分析 193.6其他風險分析 20第4章億通萊財務風險防范對策 214.1億通萊財務風險成因 214.2億通萊財務風險防控措施 22第5章結束語 24參考文獻： 25致謝 26第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1課題研究背景隨著經濟的高速發展，房地產已成為當下最熱的話題之一，成為我國國民經濟的重要組成部分。海南作為眾所周知的國際旅游島，天然的旅游資源和優質的配套設施使海南的旅游業迅猛發展，自2010年起至2016年商品房均價一路飆升，勢頭大好。雖然2016-2019年商品房價格依然在持續上升，但自2016起海南省房地產的發展發生了變化！海南省住宅信息網顯示，2019全年商品住宅供應面積809萬㎡，同比下降24%，2019全年商品住宅成交面積781萬㎡，同比下降了40%。2017年海南省房地產開發企業負債總合計為9344.28億元，2018年為10054.47億元，呈上升態勢。為了房地產行業發展的穩定，海南省出臺了一系列政策。2017年-2018年以緊縮性政策為主，從嚴限定購房資格，對非本省戶籍人員以家庭為單位實施限購，規定了房地產企業可允許建設房產的范圍。2017年4月，海南省加強了調控力度，在省內禁止向在瓊已擁有1套及以上商品住宅的外省戶籍居民出售新建商品住宅，也增加了本地居民家庭在購買第二套商品房時所應支付的最低首付款比例。同時，禁止向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發放商業性個人住房貸款和公積金貸款。在2019年1月5日起則以寬松的政策為主，放寬人才落戶政策，降低購房社保或個稅年限，放寬新戶，擴大購房基數，打破戶籍限制。2019年4月8日海口等59城實現“零門檻落戶”，城區Ⅱ型城市全面取消落戶限制，城區Ⅰ型大城市開放寬落戶條件。但在2019年7月6日，銀保監對房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，實行了約談警示的措施，嚴格落實“房主不炒”的總要求。由此看來，雖然房地產行業雖然發展勢頭迅猛，但也存在很多問題，容易發展成泡沫經濟，其中就包括財務風險。為此,政府需要不斷更新與調整政策。另外，房地產公司的用地成本和勞動力成本不斷增加，資金回籠較慢導致資金變得越發緊張，信貸融資難度也在逐漸提高，這不僅降低了房地產公司的利潤，還加大了房地產企業的財務風險。房地產作為國民經濟一大支柱，行業普遍具有高收益、高風險、高負債、地域性強、開發周期長的特點，使得房地產企業開發的項目存貨價值高但投入成本大，存貨變現困難，這就決定了房地產企業相較于一般企業更要注重財務風險的防控，以公司利益為主，降低成本，將負債控制在可控范圍內，優化資本結構并加強財務信息溝通，在解決現存危機的同時用發現和前瞻性的眼光預測未來可能到來的危機。1.1.2課題研究意義當國家經濟政策發生變化，利率水平、信貸政策、稅收政策等問題都會給企業的財務狀況帶來許多不確定性。通過對宏觀經濟環境、政府政策、行業背景以及億通萊公司發展狀況的分析，有助于億通萊公司制定出因地制宜的風險防控機制，將負債控制在可控范圍內，優化資本結構并加強財務信息溝通，提高整體經濟效益，減少客觀存在的財務風險所帶來的損失。另外，通過分析房地產行業普遍存在的財務風險，不僅能為億通萊公司預測未來可能到來的風險，還能保證項目工程建設的順利進行，避免出現重大錯誤，減少損失或賠償。1.2文獻綜述1.2.1國內研究綜述張永志（2019）曾指出，對于大部分房地產企業，存在財務管理當中成本管理不夠細致、資金結構不太合理、管理人員風險意識不夠等方面的問題。同時他指出資金越來越集中在少數大房地產企業中，一些規模較大的房地產公司融資相對容易，而中小型房地產企業融資困難，資金緊張，大多都逐漸被兼并或退出房地產領域。這就說明我們需要從管理人員到基層的員工，構成一個全面的房地產財務風險解決體系，從制度上、流程上控制財務風險[1]。海南自2017年起實施了限購政策，通過限制外來人員的購房或投資，來穩定海南的房地產市場。何婧瑩（2018）指出，限購政策的施行不僅會影響到房地產的供求關系，還會影響著房價的走勢。長期以來，房地產的大量涌入以及刻意營造供小于求的假象等商業行為，不僅使房價迅速上漲，而且影響了許多居民的正常住房需求。實施限購政策，不僅很大程度上抑制投機性住房需求，也使得房地產需求總體下降，影響房地產企業的銷售，使存量逐漸堆積[2]。何昌榮（2018）指出，很多房地產企業對財務的認識還停留在傳統層面上，認為財務只是進行會計核算，而沒有認識到預算和經營過程的分析也是財務的重要一環，導致企業沒有完全的發揮財務的作用和功能，從而增加財務風險[4]。1.2.2國外研究國外關于財務風險的定義發生過許多變化，1964年學者Rose首次為財務風險定義，認為它的存在代表著企業因舉債經營而不能讓股東得到記得利益。除了舉債經營，2005年VanHorne還認為杠桿籌資也是原因之一[7]。在防控方面，K.Shah（2017）認為控制財務風險的有效方式就是首先要對風險進行準確評估，分析風險出現的原因才能讓防控措施具有針對性[9]。GregoryM（2007）認為評估財務風險需要通過對財務數據的全面分析，可以使用比率分析法或是建立數學模型[4]。J.E.Bannister（1981）認為準確評估財務風險需要結合企業自身實際[5]。1.3課題研究方法和內容1.3.1研究方法本論文運用了以下四種研究方法來進行課題分析：調查法：有目的、有系統地搜集國內主流房地產企業財務風險防控的現況。

因果分析法：通過分析現象之間的因果關系，認識問題的產生原因，從而很好地提出解決方案。比率分析法：通過搜集有效數據進行比率分析，能更加準確地識別企業的財務風險文獻研究法：通過調查文獻來獲得資料，從而更加全面、深入地了解研究成果。1.3.2研究內容本論文分成五個部分，每個部分內容如下：第一章：緒論。簡述本篇論文的研究背景和研究意義，。闡述本文的研究內容與方法。綜述有關房地產企業財務風險防控的國內外文獻資料。

第二章：房地產企業財務風險概述。概述房地產行業普遍存在的財務風險與產生風險的原因。

第三章：億通萊財務風險現狀及分析。簡述億通萊旗下項目通萊大廈的建設背景和情況，用比率分析法對該項目進行財務風險分析。第四章：億通萊財務風險防范對策。針對億通萊公司的已存在的財務風險提供解決方案。第五章：結束語。概括整篇文章的觀點，通過億通萊公司的問題延伸到整個房地產行業，說明對房地產行業財務風險防控的未來展望。第2章房地產企業財務風險概述2.1房地產行業特點1.地域性強。房地產業屬于固定資產投資，不僅受國家宏觀經濟政策的影響，其經營對象的價值也受地區經濟發展的程度決定。2.高收益，高風險。房地產企業經營對象開發周期長，銷售時間長，變現能力弱，容易受當地政策和供求情況影響，在開發過程的各個環節中存在各種風險，容易出現損失。3.前期投資成本巨大。房地產屬于基礎設施建設行業，制作成本和勞動力成本高，依賴銀行程度較大。2.2財務風險的概念企業財務風險指在各種財務活動過程中，財務狀況受各種因素影響具有不確定性，可能會讓企業遭受損失，嚴重的甚至會破產。任何企業都無法徹底消除財務風險，只能通過充分認識財務風險形成的原因，采取措施降低它對企業的影響程度。財務風險一般分為投資風險、籌資風險、流動性風險和存貨變現風險等。而房地產行業普遍具有高收益、高風險、高負債、地域性強、開發周期長的特點，使得房地產企業開發的項目存貨價值高但投入成本大，存貨變現困難。這就決定了房地產企業相較于一般企業更要注重財務風險的防控，以公司利益為主，降低成本，將負債控制在可控范圍內。2.3房地產企業普遍存在的財務風險1.籌資風險。公司在籌集資金時，選擇不同的籌資方式，就會承擔不同的風險和成本，因此就需要最優的籌資方式或者籌資組合。銀行是房地產投資的主要資金來源，但近年來銀行對房地產企業貸款的要求越來越高，房地產投資風險也越來越大。財務杠桿程度可通過負債對權益的占比來反映，財務杠桿越大意味著收益越高，財務風險也就越大，如果資金來源出現問題，企業的資金鏈就容易斷裂。如果房地產企業如果對現金流的關注，風險必然產生。通過控制流動負債，可以提高日常經營能力。2.成本管理風險。房地產企業在項目開發的過程中,程序繁瑣且工程量大,成本控制不夠細致就會容易造成財務風險。目前很多房地產企業的成本控制管理制度不夠完善,審核不夠全面,容易增加不必要的成本,增加風險。3.物價水平和利率水平。金融市場上的利率變動很有可能使房地產的項目價值隨時發生變動,這對投資方來說容易造成一定的經濟風險。同時在房地產企業的負債運營階段,如果發生通貨膨脹、物價上漲等現象,很容易增加銀行貸款的利率,導致房地產企業投資成本的增加,從而無法達到企業的預期收益。4.資金運營。房地產銷售房產的資金回籠時間不確定，很可能會出現產品滯銷的現象，使存貨囤積。一方面占用了企業大量資金，另一方面企業費用上升，利潤下降。房子長期賣不出去或者市價下跌必然會引起售價降低，產生存貨跌價損失，由此產生財務風險。5.施工風險。如果施工設計方案不合理，在施工過程中出現質量問題，就容易出現施工風險，發生安全事故，使工程項目延期，嚴重的將會影響相關人員的生命安全，使企業遭受無法彌補的重大損失。

第3章億通萊財務風險現狀及分析簡述億通萊旗下項目通萊大廈的建設背景和情況，用比率分析法對該項目進行財務風險分析。3.1億通萊財務狀況億通萊公司項目建設期間主要財務指標變化如下：表3-1億通萊項目建設期間主要財務指標年份2016201720182019凈利潤-482,237.78-2,158,007.18-3,453,813.89-3,739,713.75流動資產3,277,713.1924,366,287.2522,670,050.617,440,069.68總資產13,394,930.5050,550,115.1751,113,608.1885,270,664.36流動負債及總負債7,501,066.2546,814,258.1050,831,565.0088,728,334.93股東權益總額5,893,864.253,735,857.07282,043.18-3,457,670.57經營活動現金流4179741.63-2667047.563939709.5325600455.5現金期末余額38832.4411205.0662570.851529266.68表3-2億通萊公司近年費用年份2016201720182019營業費用460,766.00686,966.25753,376.05830,282.91管理費用20,575.58577,071.76671,823.75162,708.28財務費用896.20893,969.172,028,614.092,746,722.56表3-3財務比率表流動比率資產負債率產權比率償債保障比率現金比率現金流量比率股東權益比率權益乘數利息保障倍數20160.440.561.271.790.010.560.442.27-537.0920170.520.9312.53-17.550.01-0.060.0713.53-1.4120180.460.99180.2312.900.000.080.01181.23-0.7020190.081.04-25.663.470.020.29-0.04-24.66-0.363.2盈利能力分析①以下是億通萊公司在項目建設準備階段最后一次修正的經營效益預測表：表3-4經營效益分析表序號科目數量/稅率單價（元）金額（萬元）備注Ⅰ開發成本（一）工程建設費用660（二）建設安裝工程費用5890（三）土地成本3562小計10112Ⅱ開發費用（一）管理費用500（二）銷售費用220（三）財務費用1800（四）不可預見費用400小計2920Ⅲ稅金（一）增值稅11%1617.36（27735.31-10112-2920）×11%（二）城建稅7%113.221617.36×7%（三）教育及附加稅3%48.521617.36×3%（四）土地增值稅30%3877.26（27735.31-10112-2920-1617.36-113.22-48.52）×30%小計5656.36總計開發成本及費用18688.36Ⅳ銷售收入及利潤（一）經營收入12439.29㎡1650020524.83住宅，預計稅率60%2514.59㎡250006286.48商鋪77個120000924車位（2695㎡）（二）總銷售額27735.31（三）利潤9046.95（四）成本利潤率48.4%表3-5銷售情況預測表年份銷售面積銷售收入銷售比例20202467.3㎡4160.315%202110589.3㎡16641.260%20224632.28㎡6993.825%②期望值測算。根據2016-2019年房地產行業的發展形式，以及案例項目所處的優越地理位置，判斷未來五年內的房地產形式大好。經專家調查各類需求發生概率，假設其他類型銷售價格不變，以住宅平均售價為估值，確定概率分布，分布如下：表3-6概率分布圖市場需求類型商品房平均單價（元）各類需求發生概率各類需求下的報酬率旺盛173000.3253%正常165000.5448%低迷153000.1839%由圖可知，該項目期望報酬率=49.9%，期望值為17200，標準差=5.1%③項目情況。2018年開始貸款并建設，2019年11月封頂開始以均價16500元進行預售，預計最快一年最晚三年住宅銷售完畢，截至2019年末億通萊已支付9000萬元于項目開發中。該項目的息稅前利潤為10129.86萬元，總應償還債務利息為1082.91萬元，企業所得稅稅率為25%，稅后利潤為6785.21萬元。④內部報酬率測算。內部收益率反映了投資項目的真實報酬，是評價項目盈利性的基本指標，該指標越大越好。內部收益率計算公式如下：t=1其中NCFt⑤項目盈虧平衡計算。盈虧平衡分析，也稱“量-本-利”分析，是利用成本銷售數量和利潤之間的關系分析利潤與成本平衡時應達到的銷售水平。對于一個項目而言，盈利與虧損之間一般都會存在一個平衡點，在這個點上意味著項目及不虧損也不盈利。它的分析方法是建立產品與產量、銷售收入與銷量之間的函數關系，通過這種關系找出平衡點。盈虧平衡分析可為企業的投資決策提供依據，檢驗項目的不確定因素及風險水平的綜合承受能力。本文將對售價和銷量的線性關系進行盈虧平衡分析，其計算公式為：S=C=C其中：S=銷售收入，Cv=可變成本，Cf（1）假設億通萊商品房的平均售價為X，其他售價不變，可變成本即為與銷售有關的費用及稅金，固定成本即為開發成本及費用中的其他成本,則：可變成本Cv=（12439.39X+6286.48+924）×10%固定成本Cf=18306.62銷售收入S=12439.39X+6286.48+924由S=C=Cv+（2）假設億通萊商品房的銷售面積為X，商品房銷售價格按面積加權的平均價格計算，為3.35425萬元，可變成本即為與銷售有關的費用及稅金，固定成本即為開發成本及費用中的其他成本,則：可變成本Cv=（3.35425X+6286.48+924）×10%固定成本Cf=18306.62銷售收入S=3.35425X+6286.48+924由S=C=Cv+Cf得X=通過計算得知：當銷售單價超過10555元時企業盈利，否則企業虧損；當銷售面積超過3914.5㎡時企業盈利，否則企業虧損。⑥其他指標測算。根據表1可得到以下指標：凈利潤=利潤總額-所得稅費用=6785.21萬元成本利潤率=利潤÷成本*100%=48.4%銷售利潤率=利潤總額÷營業收入×100%=32%⑦小結。億通萊項目通萊大廈總銷售額可達27735萬元，成本利潤率為48.4%，期望報酬率為50%，期望值是17200，標準差較小只有5.1%，預計股東可獲得收益6785.21萬元，銷售價格平衡點10555元，銷售面積平衡點為3914.5㎡，因此得出結論，通萊大廈的盈利能力較高，收入可觀，盈利風險較小。3.3財務杠桿分析財務杠桿系數反映了財務杠桿作用的程度，通過測算財務杠桿系數可以評價財務風險的高低，為企業的資本結構決策提供參考因素，它的計算公式是：DFL其中：I=債務年利息，EBIT=息稅前利潤額，DFL=財務杠桿系數由公式可得：DFL=1.052因財務杠桿系數較高，所以財務風險較高。3.4外部籌資風險分析籌資風險指的是企業因資金不足而無法償還債務的風險。通萊大廈項目的資本有兩種，一種是股權資本，另一種是債務資本。其中債務資本來源為銀行借款，總計5000萬元，占總籌資額的比例為50%，時長五年，利率為8%，累計需要償還利息為1082.91萬元。而億通萊的股權資本只有5000萬元，占總籌資額的比例為50%。根據表1的經營預測表發現，通萊大廈的開發成本及費用為18688.36萬元，以億通萊的籌資額來看不足以支付項目的開發成本及費用，甚至存在無法償還債務的風險。針對已經發生的財務風險，原本億通萊和銀行商定的償債方式為，億通萊銷售每套商品房所獲總房款的50%將優先償還給銀行，直至還清為止。如果商品房銷售遭遇瓶頸，資金回籠時間變長，自有資金不足以償還債務，公司將可以用一部分房產作為抵押，以提高還債能力。因此，億通萊償還債務的能力非常依賴于與商品房的銷售情況，如果商品房銷售情況不好，資金回籠速度變慢，再加上房地產市場存在不確定性，商品房銷售價格存在大幅下降的風險，使股東無法在短期內獲得即得利益，這是億通萊以及大部分房地產企業都要面對的問題。下面將對億通萊項目建設期間的財務狀況進行籌資風險分析：①短期償債能力分析。通過表3可以看出，億通萊公司的流動比率呈逐年下降趨勢，在2019年流動比率大幅下降。行業普遍流動比率在1.5左右，但在四年內流動比值遠低于正常范圍，原因是企業的貨幣資金少，其他應付款增長幅度大，導致流動資產比重較少。億通萊四年內現金比率遠低于行業平均值0.5，且比值接近于0，這是因為現金期末余額較少，現金極度匱乏將會影響到企業直接償付債務的能力，當企業發生危機時就會發生支付困難。②長期償債能力分析。億通萊企業的資產負債率在項目建設開始時大幅增加，增加幅度為66%。而項目建設期間資產負債比值均高于0.9甚至高于1，高于行業平均值0.75，原因是房地產項目尚未建成，資產總額比重較低，銀行借款比重較高，占總籌資額的50%。資產負債率越高意味著股東權益比率越低，代表著償還長期債務的能力就越差。與股東權益比率相關的權益乘數越大，說明股東提供的資本所占比重越低，財務風險主要由債權人來承擔，這對債權人來說是風險非常高的表現。而利息保障倍數四年內均為負值，說明企業難以支付債務及利息，如果這種情況持續下去會導致企業破產。③小結。以財務數據來看，億通萊的償債能力非常差，許多數值遠超過行業的平均值。因億通萊旗下僅有通萊大廈一個項目，營業利潤在項目建設期間一直處于負增長的狀態，負債的增長比率和占有率均大于資產的增長比率和占有率。這導致億通萊的償債能力與項目的銷售息息相關，雖然通萊大廈項目的盈利能力較好，但如果不在兩年內回收足夠的資金以償還債務，股東和債權人的利益將受到損害。因此我們還需要對項目的資金回收風險做分析。3.5現金流風險分析表3-7億通萊項目建設期間現金流情況表（單位：元）年份經營活動現金流量凈額投資活動現金流量凈額籌資活動現金流量凈額現金及現金等價物凈增加額經營性現金流量與負債比20164179741.63-4171928.84-896.206916.590.562017-2667047.56-16066610.6119106030.83372372.66-0.0620183939709.53-2259729.65-2028614.09-348634.210.08201925600455.5-49387037.1125253277.441466695.830.29由表3-7和圖4所示，2016年-2017年經營活動和籌資活動都以逐年增加的形勢上升，其中2018-2019年的增長速度最快，主要是由于2019年11月起通萊大廈開始預售，大幅增加了現金流入，而2019年億通萊也吸取了大量的投資資金，與籌資有關的現金增多。但是自2017年起經營性現金流量與負債比均低于行業平均值0.4，說明當年經營性現金流量不足以償還全部債務。項目建設期間現金及現金等價物的增加額過低，而在2019小幅增加，說明2019年的預售情況不是很好，并未能給企業帶來可觀收入。投資活動現金流量凈額在項目建設期間均為負值且增長幅度大，尤其是在2019年大幅增加，原因是購建固定資產、無形資產和其他長期資產的成本大幅增加，說明在2019年為項目預售做準備所支付的成本較高。因此企業應重視現金流的情況，否則將會影響到自身的償債能力。3.6其他風險分析（1）存在部分業主資金不充足不能及時付清房款的風險，使企業無法及時收回資金，容易造成無法支付工人工資和項目費用以及無法償還當年銀行貸款的后果。（2）有可能出現施工管理不善的情況，導致項目完成后無法被驗收，造成財務結算延遲，增加項目的運營成本。（3）存在由于施工管理不善導致人員傷亡或財產損壞的風險，導致企業不得不承擔大量的費用以及預售資格被取消的可能性增大。（4）收益分配風險，也稱內部籌資風險，主要來源于對收益分配的時間形式和金額把握不當、會計記賬方式的選擇以及收益確認的失誤。收益分配風險同樣也會影響到企業的償債能力，盈虧識別錯誤也會導致企業決策的錯誤。第4章億通萊財務風險防范對策通過第3章對億通萊的財務風險分析，發現億通萊旗下項目通萊大廈的盈利性較好，但存在較大的籌資風險和現金流風險。本章將對億通萊財務風險的成因進行分析，并給出相應的對策。4.1億通萊財務風險成因1.由于項目期間建設成本高，無其他營業收入，導致凈利潤呈負值增長。現金及現金等價物在項目建設期間極度匱乏，對現金流活動的控制不足，影響了企業的償債能力2.籌資數額不足，導致億通萊的直接償付能力過于依賴于房產的銷售，容易出現拖欠工人工工資和無法支付項目費用的情況，使建設中的房產變成爛尾樓。3.由于企業的貨幣資金較少，流動資產所占比重較低，且企業在項目建設時投入了大量資金，導致企業資產流動性較差，償付能力低。這是行業普遍存在的問題。4.資本結構不合理，負債在項目建設開始時大幅增加，資產負債率均超過行業平均值，這是因為房地產的建設需要大量資金，項目建設完成前資產總額比重較低，債務比重較高。這將嚴重影響到企業償還長期債務的能力，嚴重的企業可能會破產。5.外部環境的不一也讓億通萊在銷售方面存在風險。2018年政府以緊縮性政策為主，而2019年政府卻以寬松性政策為主。2020年全球爆發新冠疫情，導致國內經濟倒退，人民的購買力下降，房地產市場遇冷，使億通萊的商品房銷售價格存在大幅降低的風險，股東將無法在短期內獲得即得利益。因此宏觀環境會很大程度上影響房地產項目的資金回籠速度。6.管理層風險管理意識與財務風險防控機制的缺失，使企業只通過測算項目的盈利性來確定財務風險，沒有從專業角度和企業歷年的財務狀況制定財務預警系統，發現隱藏的財務風險。4.2億通萊財務風險防控措施1.調整融資結構，根據自身的資金需求和風險承受能力進行籌資，合理控制負債比率。這樣有助于億通萊維持的流動比率和速動比率達到安全值，降低資產負債率，提高企業償債能力。有效的籌資也能讓企業的現金充足從而提高直接償付能力。2.億通萊在經營期間，應時刻關注財務指標，建立財務分析與機制，及時搜集財務數據并進行分析。這有利于管理層及時了解自身財務狀況，并及時發現未發現的財務風險，并隨時調整運營策略，降低成本，提高經濟效益。3.億通萊進行財務風險測算時沒有設立完善的預警機制，沒有準確的指標進行風險預警導致企業管理者不能及時有效地發現財務風險。因此建立完善的財務風險預警制度，是企業防控財務風險的有效措施。制定的一般步驟為：設置標準指標，測算預警臨界值，設置預警上限，測量實際值，比較實際值與臨界值以及綜合分析與評價。4.財務人員和管理人員的綜合素質對企業的財務管理有著重要意義。億通萊在進行財務風險分析時，只通過測算項目的盈利性判斷企業的償債能力和發展能力，而沒有根據以往的財務狀況進行籌資和財務風險的規避。這些問題都是億通萊管理人員的風險意識不足以及財務人員的綜合素質不過硬所導致的。所以這就要求企業要吸納擁有豐富經驗且專業知識過硬的財務人員，加強培訓現有的財務人員，同時要求企業管理者通過對各種細節的分析及時發現風險，樹立正確的風險意識。其次，企業科學、規范的內部控制制度，不僅能增加經濟效益，還能有效降低企業運營風險。完善的內部控制制度，體現在：（1）業務流程的明確以及相關工作人員的職責與權限的規定，提高工作的效率且避免出錯。（2）所有經濟業務活動要有兩個或以上的相輔相成的控制環節。5.加強企業財務預算管理，能大大提高企業的經濟效益，減少不必要的成本。要做好財務預算管理工作，首先要制定開發階段、采購階段、施工階段的成本計劃和成本考核制度，明確規定開支范圍和開支標準。其次，設立二級成本核算單位，實行成本責任制，明確各單位的經濟責任做好成本核算工作，并做好管理和監督，以保證效率和準確性，為企業管理者提供可靠、真實的決策信息。6.億通萊沒有完整的利潤分配制度，導致內部融資的表現不是很好,股東權益比率達不到合理的數值。資金一向是房地產企業發展的絆腳石，巨大的資金需求量與狹窄的融資渠道，讓大多數房地產企業不得不重視內部籌資。因此，億通萊要對公司的利潤進行合理的分配。第一，要建立合理的分配制度，讓利潤分配更加規范。第二，確定合理的分配標準。第三，處理好股東之間的利益沖突及其與管理層和債權人之間的矛盾。良好的利潤分配制度不僅能拓寬融