本文格式為Word版，下載可任意編輯——工程經濟學課程設計高層商品住宅樓方案二：高層商品房住宅樓

項目概況

此房地產開發項目位于武漢市武昌區中心地帶，占地面積50000㎡，建筑容積率4：1，建筑面積為200000㎡，建設期為3年，銷售期3年。

投資估算

1、前期費用

土地費用：800×50000×3/2000=60000萬元可行性研究：200萬元

城市基礎設施配套費：80元/㎡×200000=1600萬元消防設施配套費：5元/㎡×200000=100萬元生活垃圾服務費：12元/㎡×200000=240萬元白蟻防治費：1.3元/㎡×200000=26萬元勘察設計費：30000萬元×2%=600萬元規劃管理費：1.8元/㎡×200000=36萬元2、建設期間費用

建筑安裝費：1500元/㎡×200000=30000萬元建筑設備：375萬元

供水電工程：30000×2%=600萬元3、管理費：200萬元

基本預備費：93777×5%=4688.85萬元4、建設期利息估算

預估項目貸款60000萬元，年利率7%，貸款在每年年中支付，并分三年等額投入。表1建設期利息估算（萬元）項目當年累計欠款當年借款當年應計利息年末欠款累計120.0020700200002000070021492070042849342849200003699.4366548.43466548.43利息累計6548.43工程總造價105014.28萬元，貸款額為60000萬，自有資金為45014.28，占工程總造價的42.86%。

資金籌措計劃

1、自有資金為45014.28，建設期為三年，貸款分三年等額投入。

表2長期借款還款計劃表（萬元）項目期初累計欠款當期歸還本金當期歸還利息期末欠款累計表3項目總投資使用計劃與資金籌措表（萬元）

序號11.11.222.12.2項目總投資建設投資建設期利息資金籌措項目資本金債務資金135004.7634304.7670035004.7614304.7620700.00

2、各項資本金估算

（1）工資及福利費估算：宣傳及銷售人員，管理人員，每年工資及福利760萬；（2）財務費用：每年歸還當年利息；

（3）營業費用：經預計每年營業費200萬，用于宣傳、推銷廣告等；（4）修理費：（設備+水電）×10%=（375+600）×10%=97.5萬；（5）建設費用：總投資額分三年攤銷35004.76萬元；

（6）總成本估算：本項目在運營期內沒有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費，可變成本包括財務費用及營業費。表4總成本費用（萬元）序號項目4561工資及福利7607607602財務費用4658.393105.591552.803營業費用200200200235004.7632855.76214935004.7612855.7622149335004.7631305.333699.4335004.7611305.3323699.43466548.4322182.814658.3944365.62544365.6222182.813105.5922182.81622182.8122182.811552.800456修理費建設費用總成本費用97.535004.7640720.6597.535004.7639167.8597.535004.7637615.06

項目經濟效益評價

1、銷售收入估算通過網絡調查顯示，按武昌區平均房價計算，將該項目房價定為平均每平方米10000元，在3年經營期內，第一年售出35%，其次年售出35%，第三年售出30%。第一年的銷售收入：200000×35%×10000＝70000（萬元）其次年的銷售收入：200000×35%×10000＝70000（萬元）第三年的銷售收入：200000×30%×10000＝60000（萬元）

總銷售收入為200000萬元。

2、增值稅的估算（增值稅稅率為17%）：第一年應納增值稅：70000×17%＝11900（萬元）其次年應納增值稅：70000×17%＝11900（萬元）第三年應納增值稅：60000×17%＝10200（萬元）3、營業稅及附加估算

根據武漢市政府規定，該項目房產稅依照原值扣除30%計稅，稅率為1.2%，城鎮

土地使用稅稅率為每平米4元，城市維護稅按增值稅的7%計算，教育費及附加按增值稅3%計算。

城鎮土地使用稅：200000×4＝80(萬元)

城鎮維護建設稅：第一年11900×7%＝833（萬元）

其次年11900×7%＝833（萬元）第三年10200×7%＝714（萬元）

教育費及附加：第一年11900×3%＝357（萬元）

其次年11900×3%＝357（萬元）第三年10200×3%＝306（萬元）

表5營業收入、營業稅金及附加估算（萬元）序號項目合計451營業收入20000070000700002增值稅3400011900119003營業收入及附加3640127012703.1城鎮土地使用稅24080803.2城市維護建設稅23808338333.3教育費附加1020357357

660000102001100807143064、利潤與利潤分派估算

表6利潤與利潤分派表（萬元）（所得稅率為25%）序號123456

項目營業收入營業稅金及附加總成本費用利潤總額所得稅凈利潤合計2000003640117503.5678856.4419714.1159142.33470000127040720.6528009.357002.3421007.01570000127039167.8529562.157390.5422171.61660000110037615.0621284.945321.2415963.70表7項目投資現金流量表（萬元）序號11.122.12.23項目現金流入營業收入現金流出建設投資經營成本凈現金流量135004.7635004.76235004.7635004.76-70009.52335004.7635004.76-35004.76470000700002327.51057.5127067672.544495.77570000700002327.51057.5127067672.530330.7238691.97-8724.577390.5460281.9615937.8434466.41660000600002157.51057.5110057842.588173.222.3營業稅金及附加-35004.76-35004.764累計凈現金流量-35004.76累計凈現值流量現值所得稅-105014.28-37341.785凈現值流量現值-35004.76-30438.92-26468.636728757.9520233.385321.2452521.2668459.1026112.358558.07-35004.76-65443.68-91912.31-47416.547002.3460670.168稅后凈現金流量-35004.76-35004.76-35004.76稅后累計凈現金流量稅后凈現金流量10現值累計稅后凈現金11流量現值9

-35004.76-70009.52-105014.28-44344.12-35004.76-30438.92-26468.6339891.62-35004.76-65443.68-91912.31-52023.69-17554.28該項目稅后靜態投資回收期：Pt＝5-1+37341.78/67672.5=4.55（年）該項目稅后動態投資回收期：Pt*＝6-1+8724.57/28757.95=5.30（年）項目投資財務凈現值（稅前）NPV＝20233.38（萬元）項目投資財務凈現值（稅后）NPV＝8558.07（萬元）

項目投資內部收益率（稅前）IRR=22.94%項目投資內部收益率（稅后）IRR＝18.52%

表8項目資本金現金流量表序號項目12311.122.12.22.32.42.63456現金流入營業收入現金流出建設投資經營成本借款本金歸還借款利息歸還所得稅凈現金流量14304.7614304.7612855.7612855.7611305.3311305.334700007000036171.041057.522182.814658.3912707002.3433828.96-4636.8922243.095700007000035006.441057.522182.813105.5912707390.5434993.5630356.6720007.688218.646600006000031214.351057.522182.811552.8011005321.2428785.6559142.3214311.5622530.22.5營業稅金及附加-14304.76-12855.76-11305.33-11178.92-8548.45累計凈現金流量-14304.76-27160.52-38465.85凈現金流量現值-14304.76累計凈現金流量現值

-14304.76-25483.68-34032.13-11789.04該項目靜態投資回收期：Pt＝5-1+4636.89/34993.56=4.13（年）該項目動態投資回收期：Pt*＝5-1+11789.04/20007.68=4.59（年）項目資本金財務凈現值NPV=22530.2（萬元）項目資本金財務內部收益率IRR=33.99%

不確定性分析

1、盈虧平衡分析

表9盈虧平衡點分析表年份序號34項目1固定成本20857.520857.52營業收入70000700003營業稅金及附加127012704增值稅11900119005BEP（%）36.70%36.70%520857.56000011001020042.83%從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷售額達到設計綱領的36.70%，以后兩年平均銷售額達到設計綱領的39.77%，項目就可以保本。因此，項目具有很強的抗風險能力。2、敏感性分析

表10敏感性分析表

序號因素指標基本方案