**大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目總論目錄第一部分市場(chǎng)研究與環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)研究壘項(xiàng)咸目湊環(huán)標(biāo)境貝分邊析看項(xiàng)織目裳投長(zhǎng)資察主勿體水第懶二款部論分默敬遺葵項(xiàng)跪目煙總釋體宰開替發(fā)膛主郵題增定駝位桶與渣功授能冰規(guī)姨劃鹽項(xiàng)困目增總紙?bào)w瓶開連發(fā)態(tài)主網(wǎng)題渡定徐位督規(guī)葬劃陜?cè)O(shè)牧計(jì)申方彈案跡第盆三祥部豬分刊份聽葬項(xiàng)株目電投皺資例經(jīng)軟營(yíng)蟻和口實(shí)董施史進(jìn)策度縫第夫四果部胖分捕擊白亭項(xiàng)衛(wèi)目旗經(jīng)際濟(jì)尋可些行堵性緞分險(xiǎn)析碗第浪五伴部瘋分厘飯怠默項(xiàng)瞧目必建華議窩項(xiàng)關(guān)目逼總雙論盛*律*血大杏酒咐店剛靜騾態(tài)樓投晚資嘗估碎算坡總職投費(fèi)資毀額揭在震3班億車元風(fēng)以救上升，糠正踩常構(gòu)營(yíng)遠(yuǎn)業(yè)纖情渴況賴下拿年兆收單入好約濟(jì)1而.賽4定億亮元原以巨上侮，杠年收利仁潤(rùn)些在版4友2突0頓0微萬(wàn)仇元注以投上閑，洞年渴投指資獲回惕報(bào)橡率妄約挺1印4謹(jǐn)%狡左孝。雪財(cái)袋務(wù)乎營(yíng)嘩業(yè)悔后瓣十贈(zèng)年吹左直右克可愚以奏收津回禾投任資肺成畝本黎。灑投堵資倍建溜設(shè)針期芬2居7滅個(gè)怨月匪左序右焰（歪不可含星前愈期歪辦安手貌續(xù)鄙時(shí)編間捐）代。于第甚一活部伍分欠享貝御市述場(chǎng)緒研云究學(xué)與堅(jiān)環(huán)集境號(hào)分嚼析隔項(xiàng)檔目斗市粉場(chǎng)耕研支究糊1盛.枕1賤國(guó)輝內(nèi)漢外緩旅文游腰發(fā)于展磁趨桶勢(shì)濟(jì)分鄙析憲從落1物9釀5饒0圈年過(guò)開爬始畏，彎世浸界悲旅辭游恢業(yè)命便各以剖每誠(chéng)年設(shè)7投.電1挑%陷的齊速懶度酸增攤長(zhǎng)盤，悶1慮9首9撥2竿年南，貪世映界賢旅擴(kuò)游谷業(yè)搶收翁入創(chuàng)超淘過(guò)姿了值石旁油狼、羅汽門車便工猜業(yè)勤，輸成詠為塑了算世我界假上仍第棒一疑大隆產(chǎn)晝業(yè)抖，內(nèi)1卵9奏9獎(jiǎng)6滾從夜業(yè)誼人佳數(shù)飯占玉世獲界磨總佳就膜業(yè)滔人五數(shù)輔的廈1罵／溫9奧，耕旅蚊游疑業(yè)燕的汪發(fā)督展專規(guī)竿模竊已棄經(jīng)違在歲世矛界薦經(jīng)跡濟(jì)冤的茄發(fā)豈展復(fù)中苦占誦據(jù)錄了盼相牢當(dāng)碌重?cái)_要揚(yáng)的漁地恒位拉。拒慰當(dāng)耕今灘世然界營(yíng)旅玉游餐開定發(fā)辱和削發(fā)辭展教最薄為牽快漠速驢的被是窩東欺亞笨太辱地派區(qū)概，劇它飼們海在信過(guò)堤去辜幾論十堤年馳間弄發(fā)倍展拿迅添速查，睛其稱中撐國(guó)廁際榮旅埋游刻接筐待工人折次薯的綠市偵場(chǎng)為份甚額盲從醉1頌9柴7忍0詠年救的驅(qū)3勺%拔發(fā)輸展華到齡1梯9控9宅8玻年宰的控1偏3快.名6調(diào)%扮。協(xié)按肌照切世儀界稼旅獅游嘆組浙織旺的效預(yù)粱測(cè)痰，稍在示未法來(lái)吐1逐0塞年考里么，劇該匙地鹽區(qū)屢將瓜超齊過(guò)嘩美緣洲木，沿成丘為局世隔界封第家二銅大劍國(guó)完際擾旅西游若接宮待感地赴。湖近跳幾摘年火來(lái)袋，浴中呢國(guó)印是艷亞鐘太悼地房區(qū)技經(jīng)豐濟(jì)究發(fā)葬展矛最旅活落躍范的抗地納區(qū)陳，接2角0且0輔7委年日中鑄國(guó)箭國(guó)睜民怎生竊產(chǎn)葡總崇值淘突劫破禍了荷2凡0趣萬(wàn)氣億襖元革人稀民勿幣岸，耽人擠均堅(jiān)國(guó)似民漏生孟產(chǎn)閘產(chǎn)敵值速已悔經(jīng)冷達(dá)哄到求了使2化0喚0瓦0如美芳元伯。爸根齡據(jù)扭旅明游智業(yè)偷發(fā)蛋展倦的弊一腿般態(tài)規(guī)險(xiǎn)律除，精當(dāng)添一東個(gè)沿地瓣區(qū)塞的偷人黑均傷國(guó)桂民懂生桐產(chǎn)艷產(chǎn)尾值提達(dá)盞到靠1毒0最0凱0暈至詞3頂0施0燒0任美謠元嚇時(shí)級(jí)，擱該創(chuàng)地翁區(qū)榆的手旅染游至業(yè)鉛發(fā)統(tǒng)展省進(jìn)顫入逐高楚速捧發(fā)諷展淘期口。班近劫年旗中啦國(guó)榆的再旅壓游揪行永業(yè)推發(fā)乒展宿迅纏猛幫。像全踏國(guó)吩共傳有雄旅豎行場(chǎng)社汗、察星銷級(jí)厭酒旦店犯、刊旅透游懷景眼區(qū)丈等玩類痛旅浴游期企爐業(yè)偽單魔位距3調(diào)8扭1扎4號(hào)7洽家刷，鄙從騰業(yè)兩人校員怖2抓7恥1采.舅3墳4士萬(wàn)畫人督。楚旅惰游蜓行顫業(yè)而的堪3萄個(gè)沖主棒要撥領(lǐng)掃域突—宰—側(cè)入物境搏游廣、河國(guó)翠內(nèi)團(tuán)游土和譜出精境樓游特得刷到省了梯快矩速氧發(fā)懶展濫，撐旅蠻游版業(yè)卡規(guī)帝模兩無(wú)練論藝從域人降數(shù)答上就還包是導(dǎo)收滋入職上飯都愚不倆斷歡擴(kuò)滾大泛。副目豆前蔽我拆國(guó)杠旅珠游雅行侄業(yè)恩已柴經(jīng)遷進(jìn)把入旋長(zhǎng)儉期玉快旁速脖增脈長(zhǎng)氧的屬上駝升盛通慶道騙。江2窩0贏0傭7節(jié)年乎全壽年成入揚(yáng)境掏旅招游幫人偷數(shù)員達(dá)淘1片.輸3孕2芒億鐮人繡次沃，午增猴長(zhǎng)蔬5態(tài).毅5常%事，太其顛中扎入劇境戀過(guò)捏夜籃旅賊游宵人鉤數(shù)獵達(dá)翅5濕4狠7斯2拉萬(wàn)亡人贏次械，拒增槽長(zhǎng)睬9泄.悉6編%炭；隱旅傍游較外蜻匯綁收臘入晶達(dá)薪4癥1要9酒億革美蛇元凳，蝴增鞭長(zhǎng)清2親3肆.裕5仰%從；搬中詳國(guó)睬繼塞續(xù)暫保儉持紐全讀球駐第預(yù)四扣大礦入將境旗旅監(jiān)游炊接個(gè)待惡國(guó)駛地壤位柔。膠國(guó)液內(nèi)簡(jiǎn)旅醬游峽人銅數(shù)身達(dá)濃1慨6券.燕1痛億島人謀次設(shè)，拌增栽長(zhǎng)淺1芳5遵.導(dǎo)5白%廢；杯國(guó)蚊內(nèi)始旅懇游利收冷入鳴達(dá)財(cái)7策7燥7抽1氧億秩元陰，眨增導(dǎo)長(zhǎng)象2序4蒙.美7滅%柄。撕旅縮游賄業(yè)搏總堆收季入滑首呀次瞧突蛾破堅(jiān)1咐萬(wàn)央億圖元描，城達(dá)語(yǔ)1廢.凱0趴9姑萬(wàn)擱億孝元鳴，分增億長(zhǎng)滴2連2映.題5布%英；蛋出誕境遵旅記游出達(dá)蜓4繡0悉9豬5盯萬(wàn)綢人恰次劈，家增形長(zhǎng)潑1春8歡.束6辣%塘。雪預(yù)遇計(jì)牙“搶十孟一鵲五礙”壺期饞間堅(jiān)旅耳游凳收怎入欲年胞均劃增頃長(zhǎng)枕1鋼0輝%開。找而瘦到弱2免0穿1姐0威年圣，競(jìng)中笛國(guó)霞旅芒游畜業(yè)赤總鄭收撲入倡將笨達(dá)督1孤2貢2毅6裹0謠億交元開人絮民繪幣酸，搶年舅均按增聚長(zhǎng)遍1榨0階%外左愧右至，夠相宏當(dāng)賞于掌G危D劈P鞏貿(mào)的捐7世%巴。謀1嚼.肌2疊中蟻國(guó)誕星鳥級(jí)賭酒撿店創(chuàng)發(fā)威展廚概收況據(jù)2童0帳0堵6粥年辣，膚我察國(guó)嚼星大級(jí)員酒卡店姿數(shù)企量影繼冶續(xù)希保歷持線適背度征增繁長(zhǎng)樂(lè)。啄到蒼2慢0耍0奔6啟年遭末所，臂全塑國(guó)享共急有故星研級(jí)澡酒懂店瓦1雀2鞏7棍5爬1偷家扎，乎比分上派年西增歷長(zhǎng)篩9給2看3腳家她，冶增移長(zhǎng)窄7筋.毅8生%末；棋擁受有潮客饑房稱1貢4看5怕.社9裕8鞭萬(wàn)蝴間寧，宅比征上錄年遙增謎加終1駛2典.盛7琴6鎮(zhèn)萬(wàn)嚼間億，豬增騾長(zhǎng)跨9畝.稅6藝%家；蒼擁嘴有隨床師位蔽2緞7雖8摩.拜5夠5挨萬(wàn)親張鐘，鹿比鮮上芽年夏末漏增愛加覆2滲1究.逮3此8尼萬(wàn)弓張厚，檢增棟長(zhǎng)慎8扎.詳3貿(mào)%掙。富全扛年罷營(yíng)亡業(yè)普收采入孟總產(chǎn)額浙為枯1福4本8么2眨.孤8鄭6蔥億忌元杏，濃比寫上甘年叢增帖加竹1渠3材6福.吊7此1燈億咬元礎(chǔ)，俗增進(jìn)長(zhǎng)昆1愛0季.時(shí)1蓄%炮；攜上詠繳編營(yíng)待業(yè)徹稅嬸1梅0晌8啊.反1運(yùn)2塞億頭元趣，氏比畏上村年受增左加助3暴0貝.么9妨6泡億柜元煮，殺增廳長(zhǎng)萬(wàn)4脾0狠.列1涼%六。母全載國(guó)頓星恒級(jí)傲酒星店蓬從闖業(yè)朱人怎數(shù)觸為管1狂5依8爸萬(wàn)皺人尋。次1犁.賽3哭武李漢漸市晶旅間游廣及喇酒朱店晉業(yè)字現(xiàn)溉狀尼及駝發(fā)起展烈趨苗勢(shì)潤(rùn)隨很著宣和食國(guó)敢中湊部廊崛柔起歐戰(zhàn)添略固的票實(shí)竿施己和壘武串漢隊(duì)市風(fēng)8蘇+哪1字城尺市善圈裁建相設(shè)碼的若啟石動(dòng)膛，福武苗漢剛市孫旅媽游售及麗飯應(yīng)后知投哥資搭新墊一傳輪轎發(fā)幕展暗高兇潮尾。坐“故新誘版叢”洪武墨漢腎旅需游依圈斷呼御之盟欲奔出修。陶“小未肺來(lái)豎將兆繼著續(xù)夸加秒快堅(jiān)一來(lái)體泊化冤進(jìn)柄程繭，順力停爭(zhēng)慘到物2券0班2傅0懼年跳，濟(jì)城周市全圈拿旅俘游嶺業(yè)毒增探加遼值戀占便服夸務(wù)啦業(yè)督比疾重和達(dá)枕1仇0各%胸，造成弓為悄國(guó)義內(nèi)蔬主裝要獅的防旅孝游陣目擱的夏地短之銅一秀。訊”恢2帥0慶0被7督年緣末屆，坡在豎武券漢勢(shì)城杠市橫圈根旅緊游述發(fā)油展綁工逗作輝會(huì)保上懸，眼省繡旅巨游雞局津負(fù)染責(zé)稿人顏描濃述巨了閃城栗市踩圈熔旅舍游真的宇美如好銹前傳景偶。慎印兩據(jù)言省陳旅沖游餃局調(diào)規(guī)榆劃痛，飲武眨漢潑城推市喇圈潮旅移游輝對(duì)定接之的也“叔8亂個(gè)惱一獵體畢化罷”缺方艙案駐已嬸經(jīng)宴出培爐工。妄2特0儉0綁8疲年曬，風(fēng)城續(xù)市萄圈運(yùn)旅即游承將寄加熄快帳品袍牌生形厲象摔、杯旅道游叫規(guī)懸劃盜、灣項(xiàng)熊目期招艷商艱、架開牛發(fā)逝建慈設(shè)血、候旅勿游高線喉路酬、取旅非游嫂促春銷稿、飯旅泰游只市所場(chǎng)各及憶投贏訴喊處兩理檔一全體喘化悅，匠以呢武律漢貌為育龍氧頭朽，肌不哲斷糟拓溉展抹不限同假層占次雹、帆不釀同魔領(lǐng)催域販的齡雙孫邊按和晨多艘邊長(zhǎng)旅掀游戒交帆流舅與虧合熔作畏，明整置合康圈思內(nèi)含資疏源拘，拌開團(tuán)展騎統(tǒng)灑一兄促邪銷用。央所碑目春前還，沫旅冶游懸部織門相已警安蟻排鍬了施專愚項(xiàng)將經(jīng)葛費(fèi)遺，些9年城僚市允旅雖游偽部販門興共挖同延編際制蕩“滋一姓體用化踢”振實(shí)敲施膚規(guī)批劃辱，保確策定潔建謝設(shè)疏重問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66663.23616192.8536382.162176138.42客房數(shù)100-199間以上253917739261.0694686.825338.03458316.70客房數(shù)99間以下212520469.29110212.471076.197562.10合計(jì)30211516418470766.383471490.76187170.9710265907.71灑截巨至亂2牧0奸0厭7魯年蘋底貴，還湖混北牌省燥（系五少星太級(jí)伙酒絞店村都分在書武揮漢蘭市顆）塊正仁式衡通罪過(guò)蝴國(guó)慧家哄評(píng)再定贏的俯五虹星幕級(jí)尸酒融店津有燥8槽家蝕，蘋根胃據(jù)沖《劑2烤0睡0秧7勒中肯國(guó)標(biāo)旅司游報(bào)統(tǒng)貪計(jì)勺年遙鑒肚》事編竟統(tǒng)執(zhí)計(jì)欺湖強(qiáng)北短省笨五裳星扯級(jí)疾酒吸店益的第現(xiàn)蝕狀刃如礦下猶：級(jí)（谷1壘）把根側(cè)據(jù)需酒置店烈注概冊(cè)看登旅記采類斧型尿：社國(guó)蛋有獲企帳業(yè)稍3靈家模，左集袖體搖、竄股屢份憶、拿聯(lián)皆營(yíng)求企膚業(yè)危2胳家戲，然港螺、毯澳蹄、蛋臺(tái)塞1茶家矮，偵外告商旨2鉆家廉，癢私餡營(yíng)法投激資辨沒兩有綠。爽（洽2毀）狹根繼據(jù)熱酒逃店尊規(guī)霧模蠻：腳5般0駱0滾間幸以笑上茄沒健有論，懲3湖0悄0深-似4核9碰9凈間詞5筍家削，頁(yè)2婆0歇0和-意2總9郵9街間叛1菌家鳳，變1須0瓜0年-糊1張9逗9抹間越2月家驗(yàn)，頭9漆9梁以顧下刊沒百有取。儉（杠3繪）疏各歐五螺星金級(jí)經(jīng)酒字店馬經(jīng)豈營(yíng)壺狀客況暢如玉下質(zhì)表住宿人數(shù)營(yíng)業(yè)收收入（46738.57萬(wàn)元）住宅人天數(shù)（萬(wàn)人天）客房出租率（%）每間客房年收入（萬(wàn)元）每間客房年接待人數(shù)（人）全員勞動(dòng)生產(chǎn)率（萬(wàn)元/人）人均實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)年末從業(yè)人員（員）總?cè)藬?shù)（萬(wàn)人）入境旅游者（萬(wàn)人）入境旅游者比率（%）客房（55.50%）餐飯（33.39%）其它（11.11%）40.3015.9339.5325939.3315606.845192.40121.4470.5910.8316815.14-0.803088呆根亞據(jù)圈以忍上耐指謎標(biāo)舊分滑析彈可藥知鎮(zhèn)，壞湖庫(kù)北卡省興五艇星輩級(jí)棚酒暈店勁發(fā)豐展串以鋒下翻幾羽個(gè)腦特貼點(diǎn)譽(yù)：瞞（斷1支）蠶至龍2兼0躍0旁6仙年結(jié)底捆，職全步國(guó)訓(xùn)平縱均宇省節(jié)份紫五目星扔酒畢店斗房電間山數(shù)揀為威3蹲5愧9占9碰間形，陡但儀湖尸北扁省滿僅幟有喪2妥3朵9纖6摟間泳，美僅睡占償全爽國(guó)床的轎6許4描.降7和7悼%姐，侮高效星昏級(jí)殿酒雨店奧接截待房設(shè)信施兄不墊足油，漏如腫果群在徑建惕五孝星革級(jí)焦酒栽店姥建假成郊營(yíng)聲業(yè)賠，策房惕間秋數(shù)牧將究達(dá)躁4侮4瞞4裹0賠間淹，代如鈔果倦按夫全棗國(guó)僻平足均岔水熊平俊來(lái)他計(jì)態(tài)武掠漢月市償五制星串級(jí)爸酒練店拴投百資壤已善經(jīng)撓飽辣和婚，面但苗是笨五齒星擋酒蟻店嗚相打?qū)ε苡谄岜备稻?槽7擦家后、潔上墳海留2我6教家財(cái)、湖廣徐東圈4騙7劑家泥、斗江毯蘇微2承5型家付、災(zāi)浙聰江治1蜓9偽家奪來(lái)轟說(shuō)巨，滴隨錫著碼中歸部鳥的蔥崛窩起促，熊湖籌北針經(jīng)嗓濟(jì)元沿勾著性發(fā)渠達(dá)獎(jiǎng)地彎區(qū)耽的饞軌辛跡丈邁堵進(jìn)辛，韻武后漢猛市饞在諸全啞國(guó)它大舅城存市略地妙位呀的物提蒼高圖，默五麗星析酒篩店載的野投直資亂依專然斯有業(yè)一迎定肝的無(wú)空罵間著。先（禾2檔）池從權(quán)全胡國(guó)裂統(tǒng)雅計(jì)綁數(shù)居據(jù)化來(lái)洪看岔，發(fā)5搜0秧0少間包客廣房灘以糞上領(lǐng)或殿9我9閃間矮客燒房騙以漆下般規(guī)域模見的起入富住利率疼最亭高朱，肆但診湖監(jiān)北怒省捏恰久恰康沒矛有略這溝兩土種脾規(guī)姥模龍的秀酒捆店傭，瀉說(shuō)脖明饑湖臥北糕省慘酒朋店妻投再資駐規(guī)散模烤結(jié)衡構(gòu)單不握合玻理哥。名5岔0趴0仔間奪客留房昆以擋上賴的鬧酒辰店判投敢資邊依筑然孝是傍空悄白性。項(xiàng)目其他收入比例（%）客房出租率（%）每間客房年收入（萬(wàn)元）每間客房年接待人數(shù)（萬(wàn)人）每間客房年接待人天數(shù)（人天）年利潤(rùn)率人均實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（萬(wàn)元）人均實(shí)現(xiàn)稅金（萬(wàn)元）人均占用固定資原值（萬(wàn)元/人）全國(guó)平均數(shù)15.4766.3815.4619930813%2.693.8161.19湖北平均數(shù)11.1170.5910.83168507-5.29%-0.80-0.0670.46絕對(duì)值比較-4.36+3.91-4.53-33+201-18.29%-3.49-3.87+9.27相對(duì)值比較71.82%106.34%70.05%84.42164.61%__-115.15%估湖顫北長(zhǎng)省鹽五此星碰級(jí)慎酒動(dòng)店慘與判全夢(mèng)國(guó)悉五屢星漢級(jí)螞酒之店猾經(jīng)疾營(yíng)網(wǎng)效毀益魄比飽較投分工析詳：球從它以窯上留比假較宅可插知盼，蠅與搞全謎國(guó)銅水黃平箏相吧比梅，話湖共北悅五勝星盡級(jí)紫酒垮店盤客轟源薄充追足六，莖客繼房遲入悼住城率牙高密于房全版國(guó)比，迷但蹈年縣收捏入匪不漆高繞，繞而桌且覆收絮入佩單扎一膛，甲客賢房慢使終用閥頻共率讀高吵，沖損之耗爪大牲，晴各責(zé)項(xiàng)角經(jīng)沃濟(jì)鋒效鳥益可指拴標(biāo)仔都蓋低獻(xiàn)于匠全把國(guó)篇水編平么，抗經(jīng)理營(yíng)扒管欣理爺水用平打相銀比揀全絡(luò)國(guó)哀而拾言畏較倘低脖，穴具啄有敞較滔大瀉的捉經(jīng)集營(yíng)劇管暮理密提迅升以空?qǐng)F(tuán)間撲。卸二最、化項(xiàng)歐目讀環(huán)若境誓分纏析攀2象.事1漂后絹本租項(xiàng)育目披區(qū)庸位的背欺景修形溉勢(shì)拒分艦析本項(xiàng)目所在地在武漢市武昌區(qū)，武昌區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展良好，城市建設(shè)步伐加快。2007年1—9月，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值195.28億元，增長(zhǎng)14.55%，其中：二產(chǎn)業(yè)63.63億元，增長(zhǎng)11.52%；三產(chǎn)業(yè)131.65億元，增長(zhǎng)16.08%。全口徑財(cái)政收入29.93億元，增長(zhǎng)31.22%；區(qū)級(jí)財(cái)政收入8.66億元，增長(zhǎng)27.38%。全口徑財(cái)政收入和區(qū)級(jí)財(cái)政收入中稅收收入占比分別達(dá)到97.26%和93.17%嬸，誠(chéng)其瘋中標(biāo)：植增酷值饞稅捎、甘營(yíng)銜業(yè)庫(kù)稅乎、既企眨業(yè)臂所莖得蜓稅圾、吸個(gè)圓人運(yùn)所催得作稅咬等摘主借體凍稅晃種連收照入票比拌重歲達(dá)模到噴8禍5下.敢0倦3臭%涉，世增暴長(zhǎng)鏟2鑼8鳳.守5葉6借%時(shí)；編城牧建羊稅足、沫車嬌船旬稅閣、擾土炕地宣增蟻值唐稅云等奏小任稅嚇?lè)N望增險(xiǎn)長(zhǎng)鐵均換超遞過(guò)牲4苗0攝%透，挺特終別口是揚(yáng)土王地集增旦值罩稅源完存成骨6初4浮9斬4幟萬(wàn)莫元沾，加增霉長(zhǎng)很1掀3廢4蟲.像8莊6運(yùn)%煌；梯契老稅惜收泉入談完突成隊(duì)1譽(yù).洋4汁1俱億哀元重，避增垃長(zhǎng)錄1晉5氏.拆1增5帶%阻，戚為刻今翻年士來(lái)享首娛次妻實(shí)潮現(xiàn)司正漸增津長(zhǎng)驢。幻全約區(qū)者百移戶染重傾點(diǎn)恩納遺稅課企床業(yè)鋤實(shí)討現(xiàn)瞎稅濾收固1混3發(fā).魔1嗽1梁億撫，嬸占披稅術(shù)收赤總紀(jì)額任的宰4常4紅.斧3陜4躬%巷，鋸其推中全過(guò)檢千乏萬(wàn)園元梳以賓上示企支業(yè)豎2運(yùn)8弄戶怒（槍不風(fēng)含旬房適地創(chuàng)產(chǎn)傷企綢業(yè)趣）像，鉤過(guò)沸億桂元想以即上威企湊業(yè)附1凍戶表。華全藥區(qū)梳實(shí)最現(xiàn)溝社怎會(huì)斥消纏費(fèi)嘴品懸零攻售絨總愛額硬1元6箱2自.精1控1常億漏元積，述增徑長(zhǎng)箭1繳4恢.槍1峰%高；揭居時(shí)民匹人憤均顫可恭支層配走收議入交達(dá)暖1饑.貨0灶7妥萬(wàn)帶元享，扣增好長(zhǎng)塞1匆4泉.誤7忍9先%乓。日完壤成個(gè)固底定誼資摩產(chǎn)個(gè)投非資燥4峽7久.夫8碧5扭億碑元傭，毒增楊長(zhǎng)勺2瓜2喜.例4貨3薪%所。遠(yuǎn)9陳5秘項(xiàng)霜重頸大臉項(xiàng)什目墓累塞計(jì)帽完行成畏投神資性7矮3尋.曲8涌7閱億居元斯，若增律長(zhǎng)瘡3由5傭%迎。轟全亡區(qū)勸新憤注華冊(cè)賤登翠記只企騙業(yè)買1便6烤3權(quán)2駐戶遇，連其象中膚注奔冊(cè)爽資胖金暢在討1焰0扶0恒0查萬(wàn)抵元災(zāi)以舌上集的咱有泊6塘0顯戶浸。當(dāng)全洪區(qū)孩引御進(jìn)曠內(nèi)蜻資堅(jiān)6尾3膨.碗7問(wèn)7罩億處元息，悔增板長(zhǎng)泰6談4西.御7諒8馳%乖；梨實(shí)努際忙利小用儀外盾資冒1將.紡4奉9意億槐美脹元得，碧增乖長(zhǎng)唐4慶0欺2牛.耽6崗%琴；狡其即中圍，者引踢進(jìn)蜘規(guī)企模逼在孩5巾0酷0卵0貓萬(wàn)秩以絞上視的北內(nèi)己資拼新貫開畜工氧項(xiàng)蜻目謹(jǐn)1悄9音個(gè)殊，遲1鉆0坊0找0沃萬(wàn)繁美見元喘以振上勉外莫資看項(xiàng)箭目婆6蝶個(gè)須。惠*宏*舍舉組辦箭第察六棚屆嚷中嗚國(guó)感（堅(jiān)武蜓昌奉）雷辛謎亥滾首擠義毀文榴化混經(jīng)尺貿(mào)賞旅扶游浮節(jié)價(jià)，挽簽待約紅1龍2返1紡項(xiàng)能，指投蠅資輩金寬額驕9遵1雖億折元虜。庫(kù)屬小地貸納旁稅階工征作石進(jìn)甜展浴順敢利迎，屆已炒有始8恐0橡戶察將放稅擋收伏關(guān)死系凍轉(zhuǎn)私入羅我辭區(qū)魔，萄其譜中點(diǎn)注架冊(cè)歡資傷金或1因0貼0季0份萬(wàn)致元驕以叉上容的刺有肯2閣1通戶結(jié)。括總笑部癢區(qū)機(jī)新臺(tái)入肌駐涼注盈冊(cè)俘資款金的在悅1來(lái)0隱0郊0盜萬(wàn)憶元與以應(yīng)上橫的壁企疏業(yè)反5縱3甲家尺，趕新只入笨駐病企仇業(yè)餓區(qū)天域鞏總彈部代或繡大養(yǎng)企給業(yè)哈分出支擁機(jī)蹲構(gòu)潔5域家吳，涂中協(xié)建半三欣局辨、飾新乒華票保堆險(xiǎn)她湖懸北波分浩公絹司涂、寄中罪保復(fù)人識(shí)壽引湖滾北醬分愈公信司邊、中蘇廢寧玻電煩器袖中乏南悼旗得艦痕店庸、聲湖溉北頓廣百電杰城菜市鍬電衛(wèi)視益有唇限輝公綁司墨等愿一頸批贏有仇影序響炕的贊企脅業(yè)昆相慢繼餐落加戶餡武緞昌射，襲產(chǎn)絮業(yè)社聚纖集擾趨準(zhǔn)勢(shì)都進(jìn)怨一零步濃加恐強(qiáng)歪。蜂新冶時(shí)圍代城商失務(wù)吃中權(quán)心沙、龜新釣長(zhǎng)意江今廣算場(chǎng)趟、供洪跑廣非寶面座剝、蔑中朱建帽工靈行觸廣屯場(chǎng)罩等晚6禾座巡高屯檔味商漆務(wù)招樓取宇蠅投緒入舌使憂用掛，椒財(cái)料政土部孤駐蠢湖粗北披省央財(cái)酸政悉監(jiān)辜察冠辦聲事映處塞辦輩公喘寫僅字育樓猛、送巴裹山欺夜沈雨梯大販酒高店侄、凡紐礙賓匆凱蓮商新務(wù)基酒嚇店街、慧宏峰誠(chéng)雨金窮都繩等河項(xiàng)疾目概進(jìn)復(fù)展脫順您利捐，雪世臥紀(jì)殖彩勤城痕三關(guān)期芒寫膜字殃樓播開牙始刺進(jìn)瓦行仗基矩礎(chǔ)柔施翅工飲，猶保慧利倉(cāng)文峰化厭廣礎(chǔ)場(chǎng)溜已而經(jīng)慕開浩工蓄，吳現(xiàn)兩正脫對(duì)啦原冤設(shè)厚計(jì)皇方屈案接進(jìn)攜行舟修餓改訪（承將占樓孫高里調(diào)妹整預(yù)到隊(duì)2侮0讓0餡米枯）限。時(shí)白自沙窗洲找都語(yǔ)市配工齒業(yè)緒園執(zhí)新騰入扎駐芬企格業(yè)要1塔9晝家心，梯實(shí)巾現(xiàn)象總侍產(chǎn)完值博6嘴0黑.擠1斜2返億怕元避，而增伯長(zhǎng)瞎2牢5權(quán)%克；鳳實(shí)咽現(xiàn)受稅楚收意1與.炭8那9勻億干元萌，豈增熊長(zhǎng)顯3響5盯.覆4波%悠。供歷京史痰文營(yíng)化魄名繭城足建搭設(shè)鉆步另伐東加芳快飲，乘中唱部云文惱博漫會(huì)霸6邁個(gè)仙簽宰約偽項(xiàng)碗目保全憑部色完怨成衣建夏設(shè)墳，析“關(guān)中匪部粒設(shè)漏計(jì)東之鄉(xiāng)都者”獻(xiàn)已岡引印起吃各昂方酷關(guān)儉注擊，幸曇枯華海林石創(chuàng)歪意擇產(chǎn)頓業(yè)沙園加建茅設(shè)懂等梨工吩作奉穩(wěn)冶步獻(xiàn)推禍進(jìn)拾。完善基礎(chǔ)設(shè)施，城市建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)順利。2007年，城市基礎(chǔ)設(shè)施、重大工程、危房改造等重點(diǎn)拆遷項(xiàng)目共19項(xiàng)，涉及拆遷居民6654戶，拆遷面積64.19萬(wàn)平方米，截止九月底，累計(jì)完成拆遷4589戶，拆遷面積34.16萬(wàn)平方米。鐘大建設(shè)項(xiàng)目拆遷取得新進(jìn)展。武昌火車站改擴(kuò)建主站房工程基本竣工，中山路高架橋提前拆除，累計(jì)搬遷居民2073戶，完成拆遷總量的95%；蛇山透綠工程社會(huì)散戶拆遷全部完成，周邊道路綜合改造及首義文化園廣場(chǎng)建設(shè)竣工；“五大會(huì)址”及周邊環(huán)境整治工程拆遷完成119戶，完成拆遷總量的61%，立面整治啟動(dòng)33棟，完成總進(jìn)度的75%，道路及管線改造正在抓緊施工；曇華林歷史街區(qū)一、二期工程拆遷任務(wù)基本完成。道路建設(shè)步伐加快：體育館路刷黑工程竣工，楊園南路、中山北路、恒安路基本建成，紫陽(yáng)東路、一紗側(cè)路、珞梁路延長(zhǎng)線完成車行道路建設(shè)，沙湖路已形成半幅路面；柵欄口和岳家嘴立交工程正在進(jìn)行匝道、樁基施工；體育館南路準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)施工，復(fù)地東路、南路，武重東路、南路以及江民路正在進(jìn)行前期規(guī)劃和施工設(shè)計(jì)；解放路二期綜合整治工程進(jìn)入收尾階段，和平大道綜合整治工程全面竣工。城市綠化檔次提升：完成6條新建道路綠化和5處街頭園林小景、4處小游園、2處小森林建設(shè)；完成洪山公園和紫陽(yáng)公園的改造及武昌公園的拆遷工程；內(nèi)沙湖公園建設(shè)全面啟動(dòng)，目前已基本完工。2.2地塊分析與評(píng)價(jià)：2.2.1地理位置：本項(xiàng)目地塊東西長(zhǎng)約100米，南北寬約80米，面積約12畝，位于雄楚大道和靜安路交匯處，東望東湖高新開發(fā)區(qū)，南臨南湖花園，西接武昌火車站和武昌長(zhǎng)途客運(yùn)站，北靠繁華的中南商圈，隨著武漢市8+1城市圈的形成，武昌區(qū)向江夏、紙坊和流芳方向發(fā)展，雄楚大道將成為武昌的中軸線。2.2.2周邊環(huán)境：由于地塊處于城中湖南湖湖畔，隔雄楚大街與20萬(wàn)人口的成熟大社區(qū)南湖花園相望，地塊周圍沒有超高層建筑，地域空曠，視野開闊。2.2.3交通條件：地塊處于雄楚大道和靜安路交匯處，道路規(guī)范，隨著附近紫陽(yáng)東路與武昌火車站打通，路況暢通，交通便利。距武昌中心商業(yè)區(qū)中南商圈及火車站5分鐘車程，離機(jī)場(chǎng)40分鐘車程。2.2.4分析與評(píng)價(jià)：該地塊臨武昌區(qū)主干大道雄楚大道，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)，鬧中取靜，從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件，該地塊規(guī)劃一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點(diǎn)對(duì)酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價(jià)值非常重要。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)需要將酒店設(shè)計(jì)與楚文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。2.3用地計(jì)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積8000㎡，建筑密度38.75%，容置率5.625，建筑面積45000㎡，綠化率25%。三、項(xiàng)目投資主體項(xiàng)目由武漢市**集團(tuán)負(fù)責(zé)投資，該公司是南湖花園大型社會(huì)重要的開發(fā)商之一，**的開發(fā)了**花園，景虹花園等大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，資金實(shí)力雄厚。但缺乏五星級(jí)酒店投資經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。第二部分項(xiàng)目總體開發(fā)主題定位與功能規(guī)劃一、項(xiàng)目投資的SWOT分析投資商在項(xiàng)目投資實(shí)施過(guò)程中最重要的是要發(fā)揮地塊與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)避免區(qū)域威脅。否則，很可能導(dǎo)致失敗。項(xiàng)目SWOT分析旨在通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的全面深入研究，明確項(xiàng)目在目前市場(chǎng)情況下，應(yīng)當(dāng)處于一個(gè)什么樣的市場(chǎng)地位，進(jìn)而為最終確定項(xiàng)目營(yíng)銷定位提供參考。S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）T（威脅）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析——StrengthS1城市和街區(qū)發(fā)展的角度：武漢市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，尤其是旅游業(yè)發(fā)展迎來(lái)新的高潮，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿o(wú)限，前景看好。S2區(qū)域配套的角度：項(xiàng)目周邊配套日漸完善。S3投資商通過(guò)多年房地產(chǎn)開發(fā)的積累，擁有雄厚的資金實(shí)力，通過(guò)本投資項(xiàng)目可以合理規(guī)避稅費(fèi)用，投資成本相對(duì)較低。S4地塊交通便利，處于主要交通要道交匯處，客流集散便利，尤其是新武昌火車站就在附近，客源豐富。S5該地塊為投資商的存量土地，土地成本較低。項(xiàng)目劣勢(shì)分析——WeaknessW1投資商前期對(duì)酒店投資研究不很深入，經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)性不強(qiáng)。酒店行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，有超過(guò)10種以上的類型，如果沒有充分的市場(chǎng)調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場(chǎng)上增加競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)，加大未來(lái)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。W2項(xiàng)目周邊環(huán)境暫時(shí)比較雜亂，方圓兩公里之內(nèi)沒有集中的政府部門和效益較好的上規(guī)模企業(yè)。W3本項(xiàng)目地塊僅12畝，建五星級(jí)酒店地理空間稍微局促，必須向超高層建筑發(fā)展，建筑成本較高。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析——OpportunityO1武漢市五星級(jí)酒店整體經(jīng)營(yíng)水平不是很高，酒店?duì)I運(yùn)壁壘不是很高，項(xiàng)目若能夠引入專業(yè)酒店設(shè)計(jì)公司、品牌酒店管理公司參與運(yùn)作項(xiàng)目，具有較大的經(jīng)營(yíng)管理和經(jīng)濟(jì)效益提升空間；O2隨著武漢8+1城市圈的形成，武昌舊城區(qū)改造的步伐加快，該區(qū)域?qū)⑿纬晌錆h市武昌區(qū)新的城市中心商圈。O3本項(xiàng)目投資商對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境熟悉，可供整合的社會(huì)資源豐富，可為本項(xiàng)目的建設(shè)和營(yíng)運(yùn)帶來(lái)較好的周邊環(huán)境。項(xiàng)目潛在威脅分析——ThreatT1該區(qū)域近兩年來(lái)多個(gè)高星級(jí)酒店項(xiàng)目跟風(fēng)而上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；T2酒店投資資金密集，成本較高，建設(shè)和投資回收期長(zhǎng)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大；項(xiàng)目總體開發(fā)主題定位2.1項(xiàng)目主題定位的指導(dǎo)思想**大酒店項(xiàng)目總體開發(fā)的指導(dǎo)思想是：“自主投資、企業(yè)運(yùn)作、市場(chǎng)機(jī)制、多方共贏”的發(fā)展思想，以高星級(jí)酒店的建設(shè)為契機(jī)，推動(dòng)武漢市武昌區(qū)旅游服務(wù)接待設(shè)施的完善和城市整體功能的提升，重點(diǎn)挖掘地方特色和文化底蘊(yùn)，把**大酒店建設(shè)成為武漢市武昌中心城區(qū)的標(biāo)志性建筑和商務(wù)型大酒店。2.2項(xiàng)目主題定位的原則盤活資源存量，**大酒店項(xiàng)目位于城市中心，占據(jù)了得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目整合城市中心區(qū)優(yōu)勢(shì)資源，把潛在資源轉(zhuǎn)化成為現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)，把區(qū)域優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)特色，使其能夠很好地服務(wù)于城市發(fā)展，煥發(fā)出活力，增強(qiáng)區(qū)域和城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。提升城市功能，充分突出本項(xiàng)目所在地的資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，武昌區(qū)城市建設(shè)的服務(wù)設(shè)施的升級(jí)，提高整個(gè)城市的綜合接待服務(wù)水平和城市競(jìng)爭(zhēng)力，全面提升城市的整體功能和形象，更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。彰顯城市特色，文化是城市持續(xù)發(fā)展的生命力，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中需要深層次地挖掘城市所在區(qū)域的地方文化底蘊(yùn)，對(duì)資源特色的文化內(nèi)涵有全面的認(rèn)識(shí)和把握，從而達(dá)到城市特色同區(qū)域環(huán)境，社會(huì)文化的傳承和統(tǒng)一，武漢市是我國(guó)歷史文化名城，文化內(nèi)涵豐富，曾是一個(gè)極富活力的明星城市，項(xiàng)目所在地區(qū)域資源獨(dú)特，如能巧妙地將無(wú)形的文化融入設(shè)計(jì)理念、功能定位和產(chǎn)品開發(fā)，將有利于彰顯城市文化特色，同時(shí)也會(huì)給未來(lái)五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理注入新的活力。滿足市場(chǎng)需求，任何項(xiàng)目的開展都必須滿足一定的市場(chǎng)需求，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制和規(guī)律，市場(chǎng)需求的類型、特點(diǎn)、規(guī)模和檔次，直接關(guān)系到酒店產(chǎn)品開發(fā)的層次及經(jīng)營(yíng)狀況，尊重市場(chǎng)，面向市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)是根本原則。本項(xiàng)目定位于滿足該地區(qū)高層次的消費(fèi)需求，新建的酒店將極大地滿足高級(jí)商務(wù)會(huì)議客人和政府接待國(guó)內(nèi)外貴賓的需求，目標(biāo)市場(chǎng)針對(duì)性強(qiáng)，從而可以很好地帶動(dòng)該區(qū)域酒店服務(wù)水平的提高和城市接待環(huán)境的改善，為城市對(duì)外開發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。注重綜合效益，許多項(xiàng)目往往單方面追求最多是利潤(rùn)，而忽視了項(xiàng)目的社會(huì)效應(yīng)和生態(tài)效應(yīng)，**大酒店位于城市中心城區(qū)，酒店建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將樹立經(jīng)營(yíng)城市的理念，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的綜合效益，在開發(fā)過(guò)程中力爭(zhēng)得到政府，社區(qū)和公眾的共同支持，在滿足企業(yè)贏利的基礎(chǔ)之上，更大程度地關(guān)注地區(qū)生態(tài)和環(huán)境的保護(hù)，達(dá)到多方共贏的目的，實(shí)現(xiàn)地區(qū)的和諧與可持續(xù)發(fā)展。2.3項(xiàng)目主題的系統(tǒng)定位目標(biāo)定位。目標(biāo)定位于所在地區(qū)五星級(jí)商務(wù)會(huì)議型酒店，以其深厚人文底蘊(yùn)和建筑特色打造商務(wù)型酒店的典范，并將酒店的景觀主樓塑造成為中心區(qū)標(biāo)志性建筑，最終成為城市國(guó)賓館和城市形象的標(biāo)志。功能定位，酒店目標(biāo)市場(chǎng)主要定位于高級(jí)商務(wù)會(huì)議客人，并努力成為所在地區(qū)最高規(guī)格的服務(wù)接待中心，因而酒店的主導(dǎo)功能定位于商務(wù)會(huì)議，度假接待和休閑娛樂(lè)。形象定位，武漢市是全國(guó)有名的明星城市，人們消費(fèi)觀念比較時(shí)尚，整個(gè)城市充滿了活力，因而酒店的建筑設(shè)計(jì)和風(fēng)格既要體現(xiàn)該區(qū)域的文化內(nèi)涵，又應(yīng)體現(xiàn)時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案3.1項(xiàng)目總體功能規(guī)劃項(xiàng)目功能設(shè)置原則適應(yīng)細(xì)分市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目未來(lái)的目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)是商務(wù)會(huì)議客人，主要包括一般商務(wù)客人，公務(wù)客人和會(huì)議客人三大目標(biāo)群體。一般而言，商務(wù)會(huì)議客人習(xí)慣入住處商務(wù)中心區(qū)，環(huán)境幽雅、設(shè)施齊全，交交通便捷的四星或五星級(jí)酒店，在客房類型和樓層，會(huì)議設(shè)施，餐飲，娛樂(lè)等方面也具有不同于一般旅游觀光客人的需求，在進(jìn)行酒店項(xiàng)目功能設(shè)置時(shí)要充分考慮這一需求特征。充分考慮行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目主要考慮該區(qū)域如雨后春筍般冒出來(lái)的五星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有雄楚大酒店、五月花大酒店和光谷華美達(dá)大酒店及珞珈國(guó)際大酒店等五星級(jí)酒店等。這些酒店，在市場(chǎng)定位上存在一定的客源層次重疊，同進(jìn)該區(qū)域內(nèi)的餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議也將對(duì)其造成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。社會(huì)餐飲企業(yè)以較高的性價(jià)比吸引了包括酒店住店客人在內(nèi)的許多良客，從企業(yè)品牌形象方面來(lái)考慮，星級(jí)酒店在菜肴成本上基本不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不可能與社會(huì)餐飲企業(yè)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而餐飲功能又是高星級(jí)酒店必備的功能之一，因此必須充分考慮社會(huì)餐飲給星級(jí)酒店餐飲帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。協(xié)調(diào)生態(tài)景觀環(huán)境，本項(xiàng)目作為南湖邊的標(biāo)志性建筑，在生態(tài)環(huán)境和景觀層次上都要能夠與周邊環(huán)境進(jìn)行協(xié)調(diào)，酒店建設(shè)的基礎(chǔ)是充分利用濱湖地區(qū)和城市中心的資源優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目功能設(shè)置時(shí)不僅要考慮到自身的需求，同進(jìn)也要兼顧整個(gè)區(qū)域的總體風(fēng)格和布局，與南湖四周的發(fā)展定位相協(xié)調(diào)，在景觀上更加突出區(qū)域的特色和層次。符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《旅游酒店星級(jí)的劃分與評(píng)定》（GB/T14308-2003）對(duì)五星級(jí)旅游酒店的劃分評(píng)定以及管理服務(wù)要求做出的明確細(xì)致的規(guī)定，該項(xiàng)目功能設(shè)置要嚴(yán)格按照國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3.2項(xiàng)目功能設(shè)置標(biāo)志性景觀主樓。（1）客房：各類客房總數(shù)約550間（套）設(shè)高級(jí)樓層、豪華樓層和無(wú)煙樓層，并兼有多款獨(dú)具個(gè)性的主題客房，包括：總統(tǒng)套房、花園套房、行政套房、豪華房、高級(jí)房、標(biāo)準(zhǔn)房等、客房?jī)?nèi)設(shè)中央冷暖系統(tǒng)，衛(wèi)星電視、直通國(guó)際電話，私人保險(xiǎn)箱、迷你酒吧、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)，高級(jí)電腦滋卡門鎖等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中要求的各項(xiàng)設(shè)施，同時(shí)人性化的空間布局，房間設(shè)計(jì)和服務(wù)能為每一位客人提供舒適、寧?kù)o、幽雅的休憩環(huán)境。（2）餐飲：設(shè)置中餐廳、風(fēng)味館、西餐廳、茶藝館4個(gè)不同風(fēng)格為主題的餐飲場(chǎng)所，聘請(qǐng)名廚主理各式珍稀美味佳肴，薈萃中西美食和佳釀，精湛的廚藝，一流的環(huán)境加上貫穿始終的公有制服務(wù)，處處讓你領(lǐng)略到酒店獨(dú)特的飲食文化，開設(shè)廂房為客人提供舒適的私人空間，在商務(wù)行政樓層設(shè)立行政酒廊，為商務(wù)會(huì)談和交往提供良好的空間，在一樓設(shè)立大堂吧，為住店客人和外來(lái)訪客提供休閑洽談的優(yōu)雅氛圍，頂層設(shè)置旋轉(zhuǎn)餐廳，可觀覽南湖周圍美麗的景觀。3.2.2造型新穎的裙樓（1）有多功能國(guó)際會(huì)議中心，包括容納1000人的多功能廳，各類型會(huì)議室兩個(gè)。多功能廳設(shè)計(jì)高貴大氣。富麗堂皇，并配備現(xiàn)代化的各類會(huì)議設(shè)施，冊(cè)步翻譯設(shè)備，錄影機(jī)、電視機(jī)、卡式錄音機(jī)、手提擴(kuò)音系統(tǒng)、幻燈、投影機(jī)、銀幕一應(yīng)俱全。良好的商務(wù)氣氛，可以布置不同風(fēng)格的會(huì)議場(chǎng)地，提供會(huì)議組織接待一站式服務(wù)，商務(wù)中心配有完備的辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，包括復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、筆記本電腦、電子打印機(jī)、文件裝訂機(jī)、過(guò)塑機(jī)等先進(jìn)儀器，能為各類商務(wù)人士提供全方位的服務(wù)。（2）綜合娛樂(lè)健身中心，在主樓和裙樓的中下層選擇一層樓單獨(dú)設(shè)立綜合娛樂(lè)健身中心，向酒店的住客和會(huì)員開放，主要包括風(fēng)韻夜總會(huì)，卡拉OK貴賓房，地中海健康桑拿中心，美容美發(fā)中心，雪茄吧，保齡球室，棋牌室、健身房、戴維斯桌球室、迷你高爾夫球場(chǎng)，室內(nèi)游泳館等活動(dòng)場(chǎng)所，布局合理，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)齊全，同時(shí)各項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建造達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，為客人提供多樣的休閑健身選擇。3.3酒店區(qū)域規(guī)劃與設(shè)計(jì)區(qū)域指酒店各功能項(xiàng)目和設(shè)備在酒店中所處的地理位置及其分布。酒店區(qū)域規(guī)劃原則1、功能性原則：將功能相關(guān)且互補(bǔ)的區(qū)域盡量集中布局，將活動(dòng)程序與經(jīng)營(yíng)運(yùn)作相互銜接的區(qū)域按照程序的先后來(lái)布局。2、獨(dú)立性原則：在充分考慮區(qū)域功能相關(guān)性的同時(shí)，還要考慮到各區(qū)域在某種程序上可能相互干擾的情況。3、針對(duì)性原則：本項(xiàng)目地塊較少，為充分利用地面有效收益面積，必須向空中發(fā)展。4、流線性原則：區(qū)域規(guī)劃與“流線”關(guān)系密切，區(qū)域是流線串起來(lái)的，是按一定程序順序進(jìn)行串聯(lián)的各個(gè)局部的總和。因此，在進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃與設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮“流線”因素，不能顛倒功能項(xiàng)目的運(yùn)作順序，同時(shí)考慮“面積”因素，全面合理地規(guī)劃設(shè)計(jì)。3.3.2酒店初步平均功能空間分配及比例功能面積（㎡）客房總數(shù)（間/套）單人標(biāo)房數(shù)量（間）商務(wù)套房數(shù)量（套）高級(jí)套房數(shù)量（套）豪華套房數(shù)（套）房型比例（占總數(shù)）總面積比例%客房251455103916842955.88單人房和標(biāo)準(zhǔn)間4539177.0%商務(wù)套房556813.0%高級(jí)套房65428.3%豪華套房12091.7%大堂8001.8餐飲30006.67會(huì)議室、宴會(huì)廳30006.67行政區(qū)域8001.8服務(wù)及公共區(qū)域545512.12游泳池8001.8娛樂(lè)休閑600013.33總建筑面積450001003.3.3假設(shè)本項(xiàng)目建筑地下兩層，地上27層的主裙樓建筑，各層初步計(jì)劃分布如下表：序號(hào)樓層功能布局1234567891011121314151617181920B1B21F2F3F4F5F6F7F8~9F10~11F12~22F23~26F23F24F25F26F27F28F27F部分動(dòng)力設(shè)備、管理部及工程部區(qū)域地下車庫(kù)大堂、前臺(tái)區(qū)域、大堂吧、禮品店、總機(jī)話務(wù)及機(jī)房、客用衛(wèi)生間、保安監(jiān)控室風(fēng)味餐廳（前區(qū)/后區(qū)）、西餐廳（前廳/后區(qū)）商務(wù)中心中餐廳（前區(qū)/后區(qū)）大宴會(huì)廳、多功能廳、接見廳健康中心、桑拿足療中心、夜總會(huì)、觀景酒吧、棋牌室、臺(tái)球室、壁球室、乒乓球室、美發(fā)中心設(shè)備轉(zhuǎn)換層（貨倉(cāng)區(qū)域）酒店行政辦公室和各種類型會(huì)議室高級(jí)樓層單人房和標(biāo)準(zhǔn)間豪華樓層行政樓層行政客房區(qū)域行政酒廊、行政客房區(qū)域行政高級(jí)套房、行政客房區(qū)域總統(tǒng)套房、行政豪華套房、行政高級(jí)套房、行政客房區(qū)域功能轉(zhuǎn)換層旋轉(zhuǎn)自助餐廳設(shè)備層酒店建筑裝修建議（略）第三部分項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)和實(shí)施進(jìn)度湖北省五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)水平整體性不高，但是隨著華美達(dá)等國(guó)際知名酒店品牌的介入，酒店經(jīng)營(yíng)管理水平在逐漸提高。本項(xiàng)目投資商沒有五星級(jí)酒店的投資經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，因此在本項(xiàng)目的投資及其建成后經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，整合社會(huì)資源，為本項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)管理尋求良好的合作伙伴，提供最優(yōu)的投資經(jīng)營(yíng)合作方案，將成為本項(xiàng)目是否能夠**實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目的的關(guān)鍵。項(xiàng)目投資合作方案建議通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的SWOT分析可知，尋求本項(xiàng)目的合作伙伴必須實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，揚(yáng)長(zhǎng)避短的目標(biāo)。1.1項(xiàng)目投資渠道的選擇世界十大酒店管理集團(tuán)及其投資特征（以下排名以酒店客房數(shù)為依據(jù)）1.洲際酒店集團(tuán)：2006年連續(xù)第3年排名世界酒店集團(tuán)第1位，房間增長(zhǎng)了0.9%。酒店3606座，房間537533間。2.勝騰：2006年排名第2，接管了溫德姆（Wyndham）后使集團(tuán)的房間供應(yīng)能力增加了2.2%.這種微弱的增長(zhǎng)（30000間客房）確保了該集團(tuán)排名保持穩(wěn)定。酒店6344座，房間532284間。3.萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)：2006年排名第3，增加了15，000間客房，增長(zhǎng)3.6%。酒店2672座，房間485979間。2008年3月10日，柏林：萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)計(jì)劃未來(lái)4年在美加以外地區(qū)再新開140多家酒店和度假酒店，即在43個(gè)國(guó)家推出超過(guò)34000間客房庫(kù)存。這次國(guó)際擴(kuò)張預(yù)計(jì)將使得萬(wàn)豪集團(tuán)到2011年底前，管理或特許經(jīng)營(yíng)將近500家酒店，為旅行者提供大約126，000間客房的選擇。這次擴(kuò)張具代表性的是萬(wàn)豪在豪華酒店、高級(jí)酒店、中檔酒店以及延住旅游領(lǐng)域的酒店品牌建設(shè)，而近期內(nèi)最大型酒店開業(yè)將集中在中國(guó)、印度、泰國(guó)以及阿聯(lián)酋。4.雅高：2006年雅高集團(tuán)房間增長(zhǎng)2.6%，排名第4。酒店4065座，房間475433間。5.希爾頓：2006年排名第5位。美國(guó)希爾頓集團(tuán)斥資4.75億歐元接管英國(guó)希爾頓國(guó)際。通過(guò)本次并購(gòu)，希爾頓品牌已成為一個(gè)統(tǒng)一的實(shí)體。其世界排名也由第六名上升到了第五名。酒店2747座，房間472720間。希爾頓酒店集團(tuán)公司（HiltonHotelsCorporation）旗下主要品牌：

希爾頓（HILTONHOTEL），港麗（CONRADHOTELS）,斯堪的克（SCANDIC），雙樹（DOUBLETREE）,大使套房酒店（EMBASSYSUITE），家木套房酒店（HOMEWOODSUITE），哈里遜會(huì)議中心（HARRISONCONFERENCECENTER），庭園旅館（GARDENINN），漢普頓旅館（HAMPTONINNANDSUITES），希爾頓度假俱樂(lè)部（HILTONGRANDVACATIONSCLUB）等6.精選：2005年底客房增長(zhǎng)了3.4%，但是仍然從第5位下滑了一位。酒店5132座，房間417631間。7.最佳西方：2006年最佳西方以房間增長(zhǎng)2.5%的成績(jī)連續(xù)幾年保持著第7名的位置。酒店4195座，房間315875間。8.喜達(dá)屋：2006年排名第8位的喜達(dá)屋集團(tuán)是另一個(gè)通過(guò)兼并獲得增長(zhǎng)的**案例，其旗下喜達(dá)屋酒店暨度假村的增長(zhǎng)（11.8%）就得益于其新接管的LeMeridien品牌。酒店845座，房間257889間。9.卡爾森：2006年排名第9位，卡爾森酒店集團(tuán)表現(xiàn)仍然穩(wěn)定，盡管其主要的經(jīng)銷商Rezidor在EMEA地區(qū)十分活躍，但就整體而言，依然沒有太大變化。酒店922座，房間147129間。10.凱悅：2006年排名第10位，自2005年接手AmeriSuites后，全球凱悅集團(tuán)又整合了一些新品牌，如SummerfieldSuites和MicrotelInns，緊隨卡爾森酒店集團(tuán)之后,排名第10位。酒店738座，房間144671間。本項(xiàng)目投資渠道的選擇與組合模式1、資金融合渠道的選擇本項(xiàng)目投資商資金雄厚，新建五星級(jí)酒店，可以在酒店的選址、等級(jí)與類型決策等方面擁有高度的自主性，可以依照投資人意愿從一開始就對(duì)酒店進(jìn)行個(gè)性化的建筑裝修設(shè)計(jì)。投資者可以在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上結(jié)合自己的投資意向，對(duì)市場(chǎng)供求狀態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)做出快速反應(yīng)，有利于及時(shí)占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取利潤(rùn)回報(bào)。其不足之外在于，當(dāng)酒店市場(chǎng)供給趨于飽和，或市場(chǎng)供給量大于需求量時(shí)，持續(xù)的興建擴(kuò)張可能導(dǎo)致酒店數(shù)量進(jìn)一步激增，以及酒店市場(chǎng)更大難度的供需不平衡，最終導(dǎo)致地方酒店市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)失衡，整體經(jīng)營(yíng)效益下滑，難以確保新酒店投資建成的預(yù)期收入，從而影響投資的正常回收，給投資者帶來(lái)更大的資金風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目目前面臨的市場(chǎng)環(huán)境就是五星級(jí)酒店翻倍增加，市場(chǎng)供給就趨于飽和，獨(dú)資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此需慎重決策。為了分化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮引入一定比例專業(yè)酒店管理集團(tuán)的資金參與本項(xiàng)目的投資建設(shè)。建議專業(yè)酒店管理集團(tuán)投資參與資本控制在30%左右。2、引入技術(shù)渠道的選擇本項(xiàng)目投資者缺乏技術(shù)優(yōu)勢(shì)，因此必須引入技術(shù)渠道以規(guī)避酒店經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。酒店管理技術(shù)的引入通常有兩種方式：一是特許經(jīng)營(yíng)，二是戰(zhàn)略聯(lián)盟。特許經(jīng)營(yíng)即聯(lián)號(hào)類酒店投資者以有限的管理和營(yíng)銷技術(shù)，對(duì)目標(biāo)酒店進(jìn)行投資的一種形式。這里的有限技術(shù)主要指商標(biāo)品牌、營(yíng)銷技術(shù)網(wǎng)絡(luò)、采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和質(zhì)量控制技術(shù)等。其優(yōu)勢(shì)是有助于提高消費(fèi)者對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)品牌認(rèn)同與顧客忠誠(chéng)度，特許經(jīng)營(yíng)品牌提供方不能對(duì)酒店的日常管理加以控制。其缺點(diǎn)是通常需一次性付清特許費(fèi)用且應(yīng)支付酒店利潤(rùn)的一部分作為特許服務(wù)費(fèi)用。從酒店投資的發(fā)展史來(lái)看，這種方式適合中低端的酒店集團(tuán)品牌。戰(zhàn)略聯(lián)盟即通過(guò)某種技術(shù)共享服務(wù)，不斷吸納新單體酒店成員，與其達(dá)成具有某種特定意義的聯(lián)合體組織。全球范圍內(nèi)有眾多**的酒店聯(lián)盟組織，如最佳西方國(guó)際酒店集團(tuán)、世界一流酒店組織、VIP國(guó)際公司等。其優(yōu)點(diǎn)是無(wú)需向聯(lián)盟支付酒店利潤(rùn)作為加盟費(fèi)用，聯(lián)盟為酒店成員提供營(yíng)銷、廣告、設(shè)計(jì)、質(zhì)量與公關(guān)等方面的技術(shù)服務(wù)，其缺點(diǎn)是參與聯(lián)盟的酒店必須本身有一定品牌和營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)與其他聯(lián)盟酒店進(jìn)行交換。因此本項(xiàng)目直接引技術(shù)渠道進(jìn)行合作的條件不是很好，不宜以單一的技術(shù)渠道作為合作的選擇。3、管理參與渠道的選擇管理參與渠道主要是通過(guò)管理合同形式與專業(yè)酒店集團(tuán)進(jìn)行合作。管理合同其本質(zhì)是酒店管理公司和酒店業(yè)方之間的一個(gè)協(xié)議，當(dāng)酒店業(yè)主缺乏專門技術(shù)人才與管理時(shí)，將酒店交由管理公司經(jīng)營(yíng)管理的一種合同形式。依照合同，酒店管理公司負(fù)有運(yùn)營(yíng)酒店并管理酒店業(yè)務(wù)的責(zé)任，并通過(guò)管理費(fèi)用的支取獲取回報(bào)。比較**的管理合同酒店集團(tuán)有雅高集團(tuán)、希爾頓國(guó)際酒店公司等、馬里奧特集團(tuán)等。對(duì)業(yè)主而言可以得到酒店管理急需的稀缺管理人才，同時(shí)可以要求管理集團(tuán)投資股權(quán)參與酒店股份。這是目前我國(guó)高星級(jí)酒店與酒店管理集團(tuán)合作的主要方一。管理參與渠道合作除了管理合同形式以外，還有開業(yè)管理、工程咨詢管理、顧問(wèn)咨詢管理等方式。4、本項(xiàng)目投資的渠道組合模式建議從目前國(guó)內(nèi)外投資和管理五星級(jí)酒店的實(shí)踐來(lái)看，酒店業(yè)主的投資渠道組合主要五種形式。自主管理選擇這種渠道組合模式的一般是集團(tuán)類酒店集團(tuán)作為投資業(yè)主。由于本項(xiàng)目業(yè)主沒有五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)的任何經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，因此自主管理風(fēng)險(xiǎn)太大，不宜采用。投資新建——戰(zhàn)略聯(lián)盟這種方式在前面通過(guò)分析也不宜使用。投資新建——管理合同在酒店業(yè)主沒有酒店管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，選擇專業(yè)的管理公司進(jìn)行管理投資是一種較好的選擇。但是酒店業(yè)主必須將酒店的管理權(quán)讓渡給管理公司，對(duì)酒店管理的控制大降低。而且，聘請(qǐng)管理公司需支付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，會(huì)使酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵蝕，因此，管理公司的選擇和管理合同的談判十分重要。為了確保管理公司在合同期內(nèi)酒店實(shí)施負(fù)責(zé)任的管理，通常業(yè)主可以要求管理公司出資參股。投資新建——特許經(jīng)營(yíng)這種方式在前面通過(guò)分析也不宜使用。投資新建——特許經(jīng)營(yíng)——管理合同即酒店業(yè)主通過(guò)桔某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)酒店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同的同時(shí)又和這家酒店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，即：一家酒店可以同時(shí)接受一家酒店聯(lián)號(hào)提供的兩類不同的服務(wù)——管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營(yíng)銷服務(wù)。目前希爾頓、喜來(lái)登等大型酒店集團(tuán)既可以提供酒店管理服務(wù)，又可以向酒店業(yè)主提供酒店品牌特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)。本項(xiàng)目的實(shí)施最好采取投資新建——管理合同，如果采取投資新建——特許經(jīng)營(yíng)——管理合同的形式也最好與一家酒店管理公司簽訂合作協(xié)議。為了在目前日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的武漢高星級(jí)酒店市場(chǎng)中占得先機(jī)，建議與國(guó)際知名品牌建立合作關(guān)系。酒店建設(shè)期間管理的基本組織架構(gòu)1.建設(shè)管理層:9人建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)1組5人(含主業(yè)總經(jīng)理)，酒店總經(jīng)理1人，行政秘書1人，酒店建設(shè)顧問(wèn)1人，機(jī)要秘書1人2．計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)程序組：12人組長(zhǎng)1人，副組長(zhǎng)1人，工程組織人員2人，采購(gòu)員2人，對(duì)外事物聯(lián)絡(luò)2人，機(jī)要秘書1人4．市場(chǎng)前期調(diào)查組：3人組長(zhǎng)1人，調(diào)查員2人5．財(cái)務(wù)合同審核組：4人組長(zhǎng)1人，會(huì)計(jì)1人，出納1人，審核1人6．安全消防保衛(wèi)組：10人組長(zhǎng)1人，副組長(zhǎng)1人，保安員8人三、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度3.1項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程工作分解結(jié)構(gòu)表序號(hào)代號(hào)工作名稱工期（天）緊前工作緊后工作1A合作方初選及前期調(diào)研究和策劃25——B2B方案優(yōu)化10AC、D3C合作方的確定10BE4D規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建50BE5E建筑方案及施工圖設(shè)計(jì)40C、DF、G6F圖審及相關(guān)手續(xù)辦理30EG7G合作建筑承包商的選擇20E、FH、K8H土建施工450E、FJ9I裝修圖設(shè)計(jì)及裝修方案的確定及裝修隊(duì)伍選擇30GL10J酒店經(jīng)營(yíng)管理班子成立100HJ11K開業(yè)前籌劃200JM12L設(shè)備采購(gòu)及裝修施工300IM13M試營(yíng)業(yè)30K、LN14N正式營(yíng)業(yè)—L—總計(jì)需要：805天3.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度橫道圖時(shí)間工作內(nèi)容10年5月至10年9月10年10月至10年12月11年1月至11年3月11年4月至11年6月11年7月至11年9月11年10月至11年12月12年1月至12年3月12年4月至12年6月12年7月至12年9月合作方初選及前期調(diào)研究和策劃方案優(yōu)化合作方的確定規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建建筑方案及施工圖設(shè)計(jì)圖審及相關(guān)手續(xù)辦理合作建筑承包商的選擇土建施工裝修圖設(shè)計(jì)及裝修方案的確定及裝修隊(duì)伍選擇酒店經(jīng)營(yíng)管理班子成立開業(yè)前籌劃設(shè)備采購(gòu)及裝修施工試營(yíng)業(yè)正式營(yíng)業(yè)四、酒店運(yùn)營(yíng)期間經(jīng)營(yíng)管理方案（略）該方案在酒店管理公司確定后，由專業(yè)酒店管理公司提供。第四部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性分析建立在以下幾個(gè)假設(shè)之上的：1、本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后達(dá)到全國(guó)五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。即在營(yíng)業(yè)收入中，客房收入占55.50%，餐飯收入占33.39%，其它收人占11.11%2、本項(xiàng)目按510間客房進(jìn)行投資，每間客房平均房?jī)r(jià)為600元/天，且投資成本嚴(yán)格按照國(guó)際高星級(jí)酒店遵循的千分之一定律進(jìn)行控制。（即酒店全部都通過(guò)客房投資成本進(jìn)行分?jǐn)偅刻炜头科骄績(jī)r(jià)是酒店每間客房投資的千分之一。）即本項(xiàng)目投資總額控制在30600萬(wàn)元以內(nèi)。資金安排自有資金15000萬(wàn)元，銀行貸款10000萬(wàn)元，關(guān)聯(lián)企業(yè)融資5600萬(wàn)元。3、土地成本按每畝200萬(wàn)元計(jì)入開發(fā)成本，總計(jì)為1600萬(wàn)元。4、建筑密度38.75%，容置率5.625，建筑面積45000㎡，綠化率25%。5、酒店正常營(yíng)業(yè)后三年內(nèi)達(dá)到全省五星級(jí)酒店平均入住率70.59%。6、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估暫不考慮價(jià)格上漲因素。一、投資建設(shè)成本估算表1、投資構(gòu)成成本估算項(xiàng)目名稱數(shù)量單價(jià)（元/M2）金額（萬(wàn)元）備注一土地成本800020001600含土地出讓契稅，按建筑面積二前期開發(fā)費(fèi)8000=SUM(ABOVE)11771三通一平或折遷費(fèi)用800010008002工程鉆探費(fèi)8000108按土地面積3工程規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)及圖審費(fèi)450002090按建筑面積4工程監(jiān)理費(fèi)45000275建安工程造價(jià)的1.2%5臨時(shí)水電費(fèi)800054按土地面積三建筑工程造價(jià)4500019008550按建筑面積四裝修及設(shè)備工程造價(jià)45000320014400按建筑面積五配套及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用450001901市政工程（含道路水電管網(wǎng)等）450002090按建筑面積2園林綠化2000500100六各項(xiàng)規(guī)費(fèi)450002501125七管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用4500018471開辦和管理費(fèi)45000344建安工程造價(jià)的1.5%2財(cái)務(wù)費(fèi)用10000萬(wàn)元利率5.761503按2.5年計(jì)八風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金45000688建安工程造價(jià)的3%九流動(dòng)資金1000總投資成本30577在控制范圍內(nèi)每㎡投資成本6794二、項(xiàng)目投資分期表(單位:萬(wàn)元)年度2010201120122013合計(jì)預(yù)計(jì)投資額60001300080003577=SUM(LEFT)30577投資比重%19.6242.5226.1611.70100從表中可以看出，本項(xiàng)目在初期投資額都很大，這符合星級(jí)酒店項(xiàng)目的投資特點(diǎn)，一般來(lái)講，星級(jí)酒店的投資回收期都在10~15年左右，這還只是樂(lè)觀的估計(jì)，即在市場(chǎng)正常發(fā)展的情況下，若遇到酒店市場(chǎng)的整體不景氣，則投資回收期更長(zhǎng)，許多酒店更是因此背上了重負(fù)。根據(jù)上表，頭兩年的投資占整個(gè)總投資額的62.14%，因此對(duì)于投資方來(lái)計(jì)，本項(xiàng)目的資金負(fù)擔(dān)還是很重的，特別是需要大量的流動(dòng)資金，而五星級(jí)酒店的建設(shè)周期又很長(zhǎng)（一般在3年左右），本項(xiàng)目還涉及到很多配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。根據(jù)正常情況，本項(xiàng)目在2014年才能在正常情況下步入經(jīng)營(yíng)的正軌，產(chǎn)生初步的經(jīng)濟(jì)效益，只有等到正式營(yíng)運(yùn)3年后本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)才能達(dá)到盈利的理想狀態(tài)。三、綜合效益評(píng)估1、經(jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目未來(lái)將可能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目建設(shè)完工酒店全面投入運(yùn)營(yíng)3年后，年平均營(yíng)業(yè)收入會(huì)在14000萬(wàn)元人民幣以上，這里所預(yù)測(cè)的只是五星級(jí)酒店的直接經(jīng)營(yíng)收入，而不包括通過(guò)本項(xiàng)目開發(fā)為武漢市帶來(lái)的間接旅游收入，若把間接旅游收入算在內(nèi)，項(xiàng)目全部完成正常營(yíng)運(yùn)后，對(duì)武漢武昌區(qū)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)每年在4億元人民幣以上，包括餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等。同時(shí)，本項(xiàng)目開發(fā)還將促使本區(qū)地價(jià)的升值。由于本項(xiàng)目直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的是酒店，因此下面將以酒店的經(jīng)營(yíng)來(lái)評(píng)估本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)投資投算，本分析將酒店的建設(shè)周期定為2.5年（不含前期辦理建設(shè)手續(xù)時(shí)間），從2012年12月開始營(yíng)業(yè)，有一年的試營(yíng)業(yè)期，如下表：酒店店?duì)I業(yè)收入估算表(單位:萬(wàn)元)年度2013201420152016201720182019營(yíng)業(yè)收入9808112091261014011140111401114011酒店經(jīng)營(yíng)成本估算表(單位:萬(wàn)元)年度2013201420152016201720182019202020212022合計(jì)營(yíng)業(yè)收入9808112091261014011140111401114011140111401114011=SUM(LEFT)131704總成本1029810985110979808980898089808980898089808=SUM(LEFT)101036盈利-49022415134203420342034203420342034203=SUM(LEFT)30668成本比例1.050.980.880.700.700.700.700.700.700.70說(shuō)明：上表是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)酒店各項(xiàng)相關(guān)成本費(fèi)用的估計(jì)，與財(cái)務(wù)上的成本費(fèi)用分析略有不同。在正常發(fā)展情況下，酒店從2014年開始略有盈余，以后酒店?duì)I業(yè)額農(nóng)年上升，2016年贏利4203萬(wàn)元，酒店預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)后10年可收回建設(shè)投資，正常的投資回收期在2022年左右。從以上分析可以看出，酒店前景較為樂(lè)觀，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，在試運(yùn)營(yíng)期滿后從2014年開始盈利，但從2010年到2012年需向項(xiàng)目投資約30577萬(wàn)元,因此，本項(xiàng)目對(duì)于投資方來(lái)講，前期投入是非常大的，特別是投資方付出了很大的機(jī)會(huì)成本，而將資金投入到酒店這一風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)，投資方對(duì)于本項(xiàng)目必須很有信心的。同時(shí)，本項(xiàng)目對(duì)于武漢市旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。因此，建議政府對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)予一定的支持：其一，政府為本項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施貸款貼息，分擔(dān)投資方