**大酒店項目可行性研究報告項目總論目錄第一部分市場研究與環(huán)境分析項目市場研究壘項咸目湊環(huán)標境貝分邊析看項織目裳投長資察主勿體水第懶二款部論分默敬遺葵項跪目煙總釋體宰開替發(fā)膛主郵題增定駝位桶與渣功授能冰規(guī)姨劃鹽項困目增總紙體瓶開連發(fā)態(tài)主網(wǎng)題渡定徐位督規(guī)葬劃陜設牧計申方彈案跡第盆三祥部豬分刊份聽葬項株目電投皺資例經(jīng)軟營蟻和口實董施史進策度縫第夫四果部胖分捕擊白亭項衛(wèi)目旗經(jīng)際濟尋可些行堵性緞分險析碗第浪五伴部瘋分厘飯怠默項瞧目必建華議窩項關目逼總雙論盛*律*血大杏酒咐店剛靜騾態(tài)樓投晚資嘗估碎算坡總職投費資毀額揭在震3班億車元風以救上升，糠正踩常構營遠業(yè)纖情渴況賴下拿年兆收單入好約濟1而.賽4定億亮元原以巨上侮，杠年收利仁潤些在版4友2突0頓0微萬仇元注以投上閑，洞年渴投指資獲回惕報橡率妄約挺1印4謹%狡左孝。雪財袋務乎營嘩業(yè)悔后瓣十贈年吹左直右克可愚以奏收津回禾投任資肺成畝本黎。灑投堵資倍建溜設針期芬2居7滅個怨月匪左序右焰（歪不可含星前愈期歪辦安手貌續(xù)鄙時編間捐）代。于第甚一活部伍分欠享貝御市述場緒研云究學與堅環(huán)集境號分嚼析隔項檔目斗市粉場耕研支究糊1盛.枕1賤國輝內漢外緩旅文游腰發(fā)于展磁趨桶勢濟分鄙析憲從落1物9釀5饒0圈年過開爬始畏，彎世浸界悲旅辭游恢業(yè)命便各以剖每誠年設7投.電1挑%陷的齊速懶度酸增攤長盤，悶1慮9首9撥2竿年南，貪世映界賢旅擴游谷業(yè)搶收翁入創(chuàng)超淘過姿了值石旁油狼、羅汽門車便工猜業(yè)勤，輸成詠為塑了算世我界假上仍第棒一疑大隆產晝業(yè)抖，內1卵9奏9獎6滾從夜業(yè)誼人佳數(shù)飯占玉世獲界磨總佳就膜業(yè)滔人五數(shù)輔的廈1罵／溫9奧，耕旅蚊游疑業(yè)燕的汪發(fā)督展專規(guī)竿模竊已棄經(jīng)違在歲世矛界薦經(jīng)跡濟冤的茄發(fā)豈展復中苦占誦據(jù)錄了盼相牢當碌重擾要揚的漁地恒位拉。拒慰當耕今灘世然界營旅玉游餐開定發(fā)辱和削發(fā)辭展教最薄為牽快漠速驢的被是窩東欺亞笨太辱地派區(qū)概，劇它飼們海在信過堤去辜幾論十堤年馳間弄發(fā)倍展拿迅添速查，睛其稱中撐國廁際榮旅埋游刻接筐待工人折次薯的綠市偵場為份甚額盲從醉1頌9柴7忍0詠年救的驅3勺%拔發(fā)輸展華到齡1梯9控9宅8玻年宰的控1偏3快.名6調%扮。協(xié)按肌照切世儀界稼旅獅游嘆組浙織旺的效預粱測痰，稍在示未法來吐1逐0塞年考里么，劇該匙地鹽區(qū)屢將瓜超齊過嘩美緣洲木，沿成丘為局世隔界封第家二銅大劍國完際擾旅西游若接宮待感地赴。湖近跳幾摘年火來袋，浴中呢國印是艷亞鐘太悼地房區(qū)技經(jīng)豐濟究發(fā)葬展矛最旅活落躍范的抗地納區(qū)陳，接2角0且0輔7委年日中鑄國箭國睜民怎生竊產葡總崇值淘突劫破禍了荷2凡0趣萬氣億襖元革人稀民勿幣岸，耽人擠均堅國似民漏生孟產閘產敵值速已悔經(jīng)冷達哄到求了使2化0喚0瓦0如美芳元伯。爸根齡據(jù)扭旅明游智業(yè)偷發(fā)蛋展倦的弊一腿般態(tài)規(guī)險律除，精當添一東個沿地瓣區(qū)塞的偷人黑均傷國桂民懂生桐產艷產尾值提達盞到靠1毒0最0凱0暈至詞3頂0施0燒0任美謠元嚇時級，擱該創(chuàng)地翁區(qū)榆的手旅染游至業(yè)鉛發(fā)統(tǒng)展省進顫入逐高楚速捧發(fā)諷展淘期口。班近劫年旗中啦國榆的再旅壓游揪行永業(yè)推發(fā)乒展宿迅纏猛幫。像全踏國吩共傳有雄旅豎行場社汗、察星銷級厭酒旦店犯、刊旅透游懷景眼區(qū)丈等玩類痛旅浴游期企爐業(yè)偽單魔位距3調8扭1扎4號7洽家刷，鄙從騰業(yè)兩人校員怖2抓7恥1采.舅3墳4士萬畫人督。楚旅惰游蜓行顫業(yè)而的堪3萄個沖主棒要撥領掃域突—宰—側入物境搏游廣、河國翠內團游土和譜出精境樓游特得刷到省了梯快矩速氧發(fā)懶展濫，撐旅蠻游版業(yè)卡規(guī)帝模兩無練論藝從域人降數(shù)答上就還包是導收滋入職上飯都愚不倆斷歡擴滾大泛。副目豆前蔽我拆國杠旅珠游雅行侄業(yè)恩已柴經(jīng)遷進把入旋長儉期玉快旁速脖增脈長氧的屬上駝升盛通慶道騙。江2窩0贏0傭7節(jié)年乎全壽年成入揚境掏旅招游幫人偷數(shù)員達淘1片.輸3孕2芒億鐮人繡次沃，午增猴長蔬5態(tài).毅5常%事，太其顛中扎入劇境戀過捏夜籃旅賊游宵人鉤數(shù)獵達翅5濕4狠7斯2拉萬亡人贏次械，拒增槽長睬9泄.悉6編%炭；隱旅傍游較外蜻匯綁收臘入晶達薪4癥1要9酒億革美蛇元凳，蝴增鞭長清2親3肆.裕5仰%從；搬中詳國睬繼塞續(xù)暫保儉持紐全讀球駐第預四扣大礦入將境旗旅監(jiān)游炊接個待惡國駛地壤位柔。膠國液內簡旅醬游峽人銅數(shù)身達濃1慨6券.燕1痛億島人謀次設，拌增栽長淺1芳5遵.導5白%廢；杯國蚊內始旅懇游利收冷入鳴達財7策7燥7抽1氧億秩元陰，眨增導長象2序4蒙.美7滅%柄。撕旅縮游賄業(yè)搏總堆收季入滑首呀次瞧突蛾破堅1咐萬央億圖元描，城達語1廢.凱0趴9姑萬擱億孝元鳴，分增億長滴2連2映.題5布%英；蛋出誕境遵旅記游出達蜓4繡0悉9豬5盯萬綢人恰次劈，家增形長潑1春8歡.束6辣%塘。雪預遇計牙“搶十孟一鵲五礙”壺期饞間堅旅耳游凳收怎入欲年胞均劃增頃長枕1鋼0輝%開。找而瘦到弱2免0穿1姐0威年圣，競中笛國霞旅芒游畜業(yè)赤總鄭收撲入倡將笨達督1孤2貢2毅6裹0謠億交元開人絮民繪幣酸，搶年舅均按增聚長遍1榨0階%外左愧右至，夠相宏當賞于掌G危D劈P鞏貿的捐7世%巴。謀1嚼.肌2疊中蟻國誕星鳥級賭酒撿店創(chuàng)發(fā)威展廚概收況據(jù)2童0帳0堵6粥年辣，膚我察國嚼星大級員酒卡店姿數(shù)企量影繼冶續(xù)希保歷持線適背度征增繁長樂。啄到蒼2慢0耍0奔6啟年遭末所，臂全塑國享共急有故星研級澡酒懂店瓦1雀2鞏7棍5爬1偷家扎，乎比分上派年西增歷長篩9給2看3腳家她，冶增移長窄7筋.毅8生%末；棋擁受有潮客饑房稱1貢4看5怕.社9裕8鞭萬蝴間寧，宅比征上錄年遙增謎加終1駛2典.盛7琴6鎮(zhèn)萬嚼間億，豬增騾長跨9畝.稅6藝%家；蒼擁嘴有隨床師位蔽2緞7雖8摩.拜5夠5挨萬親張鐘，鹿比鮮上芽年夏末漏增愛加覆2滲1究.逮3此8尼萬弓張厚，檢增棟長慎8扎.詳3貿%掙。富全扛年罷營亡業(yè)普收采入孟總產額浙為枯1福4本8么2眨.孤8鄭6蔥億忌元杏，濃比寫上甘年叢增帖加竹1渠3材6福.吊7此1燈億咬元礎，俗增進長昆1愛0季.時1蓄%炮；攜上詠繳編營待業(yè)徹稅嬸1梅0晌8啊.反1運2塞億頭元趣，氏比畏上村年受增左加助3暴0貝.么9妨6泡億柜元煮，殺增廳長萬4脾0狠.列1涼%六。母全載國頓星恒級傲酒星店蓬從闖業(yè)朱人怎數(shù)觸為管1狂5依8爸萬皺人尋。次1犁.賽3哭武李漢漸市晶旅間游廣及喇酒朱店晉業(yè)字現(xiàn)溉狀尼及駝發(fā)起展烈趨苗勢潤隨很著宣和食國敢中湊部廊崛柔起歐戰(zhàn)添略固的票實竿施己和壘武串漢隊市風8蘇+哪1字城尺市善圈裁建相設碼的若啟石動膛，福武苗漢剛市孫旅媽游售及麗飯應后知投哥資搭新墊一傳輪轎發(fā)幕展暗高兇潮尾。坐“故新誘版叢”洪武墨漢腎旅需游依圈斷呼御之盟欲奔出修。陶“小未肺來豎將兆繼著續(xù)夸加秒快堅一來體泊化冤進柄程繭，順力停爭慘到物2券0班2傅0懼年跳，濟城周市全圈拿旅俘游嶺業(yè)毒增探加遼值戀占便服夸務啦業(yè)督比疾重和達枕1仇0各%胸，造成弓為悄國義內蔬主裝要獅的防旅孝游陣目擱的夏地短之銅一秀。訊”恢2帥0慶0被7督年緣末屆，坡在豎武券漢勢城杠市橫圈根旅緊游述發(fā)油展綁工逗作輝會保上懸，眼省繡旅巨游雞局津負染責稿人顏描濃述巨了閃城栗市踩圈熔旅舍游真的宇美如好銹前傳景偶。慎印兩據(jù)言省陳旅沖游餃局調規(guī)榆劃痛，飲武眨漢潑城推市喇圈潮旅移游輝對定接之的也“叔8亂個惱一獵體畢化罷”缺方艙案駐已嬸經(jīng)宴出培爐工。妄2特0儉0綁8疲年曬，風城續(xù)市萄圈運旅即游承將寄加熄快帳品袍牌生形厲象摔、杯旅道游叫規(guī)懸劃盜、灣項熊目期招艷商艱、架開牛發(fā)逝建慈設血、候旅勿游高線喉路酬、取旅非游嫂促春銷稿、飯旅泰游只市所場各及憶投贏訴喊處兩理檔一全體喘化悅，匠以呢武律漢貌為育龍氧頭朽，肌不哲斷糟拓溉展抹不限同假層占次雹、帆不釀同魔領催域販的齡雙孫邊按和晨多艘邊長旅掀游戒交帆流舅與虧合熔作畏，明整置合康圈思內含資疏源拘，拌開團展騎統(tǒng)灑一兄促邪銷用。央所碑目春前還，沫旅冶游懸部織門相已警安蟻排鍬了施專愚項將經(jīng)葛費遺，些9年城僚市允旅雖游偽部販門興共挖同延編際制蕩“滋一姓體用化踢”振實敲施膚規(guī)批劃辱，保確策定潔建謝設疏重問點貝、渠建刺設瞞時頸序夢，秤有苗步旁驟化地涂予驢以別推燒進善。沒欄鍋作請為話龍辨頭稍，源武越漢票市訂正續(xù)緊鋤鑼希密偏鼓粒地賄建攝設榜旅幕游抗項底目戰(zhàn)庫豪。六完午善頂旅躁游三圈揮旅體游健招閃商燭項們目器庫銳，物編頌制且旅孔游洋圈專旅挪游罷招遍商鏡手鳥冊診，膊整蕉體仇推遣介慮旅豐游爬圈經(jīng)旅笑游比項乏目巴，雹組春織雅武團漢家旅恩行椅社制與習各誼城架市廉旅暑行棟社盯進欺行慎對誦接叼。窗2闖0乖0蹄8莖年焰，禿武涌漢啄將皇在灣武耍昌庭和劈漢誤陽放各拍建奏一邊個闊旅循游志集勒散丟中總心面。巡逐蓋步溜推旁出集城乘市株圈邁旅悠游受直薄通碗車拜、建散程客漢拼去團宵、凱直編通必班億線地、周客倚運棗班汗線饑及描旅繞游素產事品裕線臘路財，功與繩圈欺內份成奸立青旅爹游凝集屑散雁中演心葬的尾城膊市鬼進椒行利聯(lián)復網(wǎng)佳。愿為乎方轟便噴自姐駕應游姜的條游偵客獻，炮城艙市早圈照9殺城份市嘉還妻將嘉在惱高驢速應公命路逃入棕口姥、協(xié)通側往咬景里區(qū)歉的規(guī)主欺干式道倍以梁及游景捉區(qū)祝外為圍忍交懶通間節(jié)屢點薯建運設拍完旁善幅的膚旅鑰游嘴標養(yǎng)志哲系獎統(tǒng)宣。宵2恭0菊0憑8躺年詳，烤武屆漢名城急市陵圈而高蒼爾灰夫隨休喚閑委度凈假擊之好旅迫將羅赴著韓伸國被促純銷匙。粒在慕我咐省沒中伐部糟博場覽魂會緞、違華雹中平旅逼游豈博蹄覽漁會莫上陷，賓一如個劣全趁新談的寸武厚漢面旅弦游趁圈貿形姓象濱將呆正手式麥亮跌相郊。冰2片0助0恩7乎年誕全柜年埋接粗待廟海依外邀旅翼游崇者開5在3購萬錢人甩次亞，揪同樸比耍增胖長忌1問5尿.讓5陶%陶；隊實冊現(xiàn)耍旅赤游餐外位匯悉收浸入韻2椒.忙3欺億檔美性元草，素同伏比晃增觀長犁1獎7用.江2懶%反；回接阿待遵國伸內辮游歡客差3斬8勢8毯9就萬竊人歲次紡，聲同隙比錘增虛長棄1司8箏.療5博%貴；駱實肌現(xiàn)俊國腦內開旅嚼游霧收鍛入川2知9沙7鐘億埋元恒，桌同擊比君增破長想1闖8魄.朽5苦%匯。濕旅章游急業(yè)僻總出收鞭入潑3玻1輩4覺.景4校億妥元番，寨同江比蹦增逮長劇1雖8定.丑1株%店。袖全飽市閃星芹級笛酒驕店女達咐到屠1煮2蕩1箭家關，獻客描房描總隔量雀達襖到傳1腐5位2柳4閘7奧間恭；淋國趣際鑰旅嘆行跨社沃達戚到副2然8紫家弱，體國邪內松旅桶行餡社登達脖到殼1嬸8堪8鹿家虛；延旅頑游究景奮區(qū)閑達斥到選3燈1揉個貼，搬其煤中移A儀級圓景促區(qū)難1假5蔬個慮；爸旅竄游憐車顫輛腥達項到廳1禍0旅0爭0妙多經(jīng)臺涼。掉2巷0雙0俊6差年難1艷1鼠月誕，勢華寨中碧最侍大物極友地哨海暮洋遺世濤界驢在鋪東猛西飲湖盞動汪建按。紹該甜項弓目波由算大白連聞海捎昌上集特團熊投橡資弦，役占爽地丘1錯0搜0主0遮余請畝停，鋼總報投低資旱3原0完億沒元職，以是與武南漢撤目譜前身最鏡大尾的甩旅仆游裕投岡資付項亮目痛。胳納巡近搜兩蛛年魚來捏，才投暴資棍“現(xiàn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4.55%，其中：二產業(yè)63.63億元，增長11.52%；三產業(yè)131.65億元，增長16.08%。全口徑財政收入29.93億元，增長31.22%；區(qū)級財政收入8.66億元，增長27.38%。全口徑財政收入和區(qū)級財政收入中稅收收入占比分別達到97.26%和93.17%嬸，誠其瘋中標：植增酷值饞稅捎、甘營銜業(yè)庫稅乎、既企眨業(yè)臂所莖得蜓稅圾、吸個圓人運所催得作稅咬等摘主借體凍稅晃種連收照入票比拌重歲達模到噴8禍5下.敢0倦3臭%涉，世增暴長鏟2鑼8鳳.守5葉6借%時；編城牧建羊稅足、沫車嬌船旬稅閣、擾土炕地宣增蟻值唐稅云等奏小任稅嚇種望增險長鐵均換超遞過牲4苗0攝%透，挺特終別口是揚土王地集增旦值罩稅源完存成骨6初4浮9斬4幟萬莫元沾，加增霉長很1掀3廢4蟲.像8莊6運%煌；梯契老稅惜收泉入談完突成隊1譽.洋4汁1俱億哀元重，避增垃長錄1晉5氏.拆1增5帶%阻，戚為刻今翻年士來享首娛次妻實潮現(xiàn)司正漸增津長驢。幻全約區(qū)者百移戶染重傾點恩納遺稅課企床業(yè)鋤實討現(xiàn)瞎稅濾收固1混3發(fā).魔1嗽1梁億撫，嬸占披稅術收赤總紀額任的宰4常4紅.斧3陜4躬%巷，鋸其推中全過檢千乏萬園元梳以賓上示企支業(yè)豎2運8弄戶怒（槍不風含旬房適地創(chuàng)產傷企綢業(yè)趣）像，鉤過沸億桂元想以即上威企湊業(yè)附1凍戶表。華全藥區(qū)梳實最現(xiàn)溝社怎會斥消纏費嘴品懸零攻售絨總愛額硬1元6箱2自.精1控1常億漏元積，述增徑長箭1繳4恢.槍1峰%高；揭居時民匹人憤均顫可恭支層配走收議入交達暖1饑.貨0灶7妥萬帶元享，扣增好長塞1匆4泉.誤7忍9先%乓。日完壤成個固底定誼資摩產個投非資燥4峽7久.夫8碧5扭億碑元傭，毒增楊長勺2瓜2喜.例4貨3薪%所。遠9陳5秘項霜重頸大臉項什目墓累塞計帽完行成畏投神資性7矮3尋.曲8涌7閱億居元斯，若增律長瘡3由5傭%迎。轟全亡區(qū)勸新憤注華冊賤登翠記只企騙業(yè)買1便6烤3權2駐戶遇，連其象中膚注奔冊爽資胖金暢在討1焰0扶0恒0查萬抵元災以舌上集的咱有泊6塘0顯戶浸。當全洪區(qū)孩引御進曠內蜻資堅6尾3膨.碗7問7罩億處元息，悔增板長泰6談4西.御7諒8馳%乖；梨實努際忙利小用儀外盾資冒1將.紡4奉9意億槐美脹元得，碧增乖長唐4慶0欺2牛.耽6崗%琴；狡其即中圍，者引踢進蜘規(guī)企模逼在孩5巾0酷0卵0貓萬秩以絞上視的北內己資拼新貫開畜工氧項蜻目謹1悄9音個殊，遲1鉆0坊0找0沃萬繁美見元喘以振上勉外莫資看項箭目婆6蝶個須。惠*宏*舍舉組辦箭第察六棚屆嚷中嗚國感（堅武蜓昌奉）雷辛謎亥滾首擠義毀文榴化混經(jīng)尺貿賞旅扶游浮節(jié)價，挽簽待約紅1龍2返1紡項能，指投蠅資輩金寬額驕9遵1雖億折元虜。庫屬小地貸納旁稅階工征作石進甜展浴順敢利迎，屆已炒有始8恐0橡戶察將放稅擋收伏關死系凍轉私入羅我辭區(qū)魔，萄其譜中點注架冊歡資傷金或1因0貼0季0份萬致元驕以叉上容的刺有肯2閣1通戶結。括總笑部癢區(qū)機新臺入肌駐涼注盈冊俘資款金的在悅1來0隱0郊0盜萬憶元與以應上橫的壁企疏業(yè)反5縱3甲家尺，趕新只入笨駐病企仇業(yè)餓區(qū)天域鞏總彈部代或繡大養(yǎng)企給業(yè)哈分出支擁機蹲構潔5域家吳，涂中協(xié)建半三欣局辨、飾新乒華票保堆險她湖懸北波分浩公絹司涂、寄中罪保復人識壽引湖滾北醬分愈公信司邊、中蘇廢寧玻電煩器袖中乏南悼旗得艦痕店庸、聲湖溉北頓廣百電杰城菜市鍬電衛(wèi)視益有唇限輝公綁司墨等愿一頸批贏有仇影序響炕的贊企脅業(yè)昆相慢繼餐落加戶餡武緞昌射，襲產絮業(yè)社聚纖集擾趨準勢都進怨一零步濃加恐強歪。蜂新冶時圍代城商失務吃中權心沙、龜新釣長意江今廣算場趟、供洪跑廣非寶面座剝、蔑中朱建帽工靈行觸廣屯場罩等晚6禾座巡高屯檔味商漆務招樓取宇蠅投緒入舌使憂用掛，椒財料政土部孤駐蠢湖粗北披省央財酸政悉監(jiān)辜察冠辦聲事映處塞辦輩公喘寫僅字育樓猛、送巴裹山欺夜沈雨梯大販酒高店侄、凡紐礙賓匆凱蓮商新務基酒嚇店街、慧宏峰誠雨金窮都繩等河項疾目概進復展脫順您利捐，雪世臥紀殖彩勤城痕三關期芒寫膜字殃樓播開牙始刺進瓦行仗基矩礎柔施翅工飲，猶保慧利倉文峰化厭廣礎場溜已而經(jīng)慕開浩工蓄，吳現(xiàn)兩正脫對啦原冤設厚計皇方屈案接進攜行舟修餓改訪（承將占樓孫高里調妹整預到隊2侮0讓0餡米枯）限。時白自沙窗洲找都語市配工齒業(yè)緒園執(zhí)新騰入扎駐芬企格業(yè)要1塔9晝家心，梯實巾現(xiàn)象總侍產完值博6嘴0黑.擠1斜2返億怕元避，而增伯長瞎2牢5權%克；鳳實咽現(xiàn)受稅楚收意1與.炭8那9勻億干元萌，豈增熊長顯3響5盯.覆4波%悠。供歷京史痰文營化魄名繭城足建搭設鉆步另伐東加芳快飲，乘中唱部云文惱博漫會霸6邁個仙簽宰約偽項碗目保全憑部色完怨成衣建夏設墳，析“關中匪部粒設漏計東之鄉(xiāng)都者”獻已岡引印起吃各昂方酷關儉注擊，幸曇枯華海林石創(chuàng)歪意擇產頓業(yè)沙園加建茅設懂等梨工吩作奉穩(wěn)冶步獻推禍進拾。完善基礎設施，城市建設項目推進順利。2007年，城市基礎設施、重大工程、危房改造等重點拆遷項目共19項，涉及拆遷居民6654戶，拆遷面積64.19萬平方米，截止九月底，累計完成拆遷4589戶，拆遷面積34.16萬平方米。鐘大建設項目拆遷取得新進展。武昌火車站改擴建主站房工程基本竣工，中山路高架橋提前拆除，累計搬遷居民2073戶，完成拆遷總量的95%；蛇山透綠工程社會散戶拆遷全部完成，周邊道路綜合改造及首義文化園廣場建設竣工；“五大會址”及周邊環(huán)境整治工程拆遷完成119戶，完成拆遷總量的61%，立面整治啟動33棟，完成總進度的75%，道路及管線改造正在抓緊施工；曇華林歷史街區(qū)一、二期工程拆遷任務基本完成。道路建設步伐加快：體育館路刷黑工程竣工，楊園南路、中山北路、恒安路基本建成，紫陽東路、一紗側路、珞梁路延長線完成車行道路建設，沙湖路已形成半幅路面；柵欄口和岳家嘴立交工程正在進行匝道、樁基施工；體育館南路準備進場施工，復地東路、南路，武重東路、南路以及江民路正在進行前期規(guī)劃和施工設計；解放路二期綜合整治工程進入收尾階段，和平大道綜合整治工程全面竣工。城市綠化檔次提升：完成6條新建道路綠化和5處街頭園林小景、4處小游園、2處小森林建設；完成洪山公園和紫陽公園的改造及武昌公園的拆遷工程；內沙湖公園建設全面啟動，目前已基本完工。2.2地塊分析與評價：2.2.1地理位置：本項目地塊東西長約100米，南北寬約80米，面積約12畝，位于雄楚大道和靜安路交匯處，東望東湖高新開發(fā)區(qū)，南臨南湖花園，西接武昌火車站和武昌長途客運站，北靠繁華的中南商圈，隨著武漢市8+1城市圈的形成，武昌區(qū)向江夏、紙坊和流芳方向發(fā)展，雄楚大道將成為武昌的中軸線。2.2.2周邊環(huán)境：由于地塊處于城中湖南湖湖畔，隔雄楚大街與20萬人口的成熟大社區(qū)南湖花園相望，地塊周圍沒有超高層建筑，地域空曠，視野開闊。2.2.3交通條件：地塊處于雄楚大道和靜安路交匯處，道路規(guī)范，隨著附近紫陽東路與武昌火車站打通，路況暢通，交通便利。距武昌中心商業(yè)區(qū)中南商圈及火車站5分鐘車程，離機場40分鐘車程。2.2.4分析與評價：該地塊臨武昌區(qū)主干大道雄楚大道，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠，鬧中取靜，從發(fā)展的眼光看應該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。優(yōu)越的地段，良好的商貿經(jīng)濟環(huán)境加之交通便利，是商務客人的首選條件，該地塊規(guī)劃一個現(xiàn)代商務型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點對酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價值非常重要。在以后具體規(guī)劃、設計需要將酒店設計與楚文化內涵充分結合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價值，營造一個定位準確、目標清晰、投資合理、具有文化內涵的特色酒店。2.3用地計劃經(jīng)濟技術指標用地面積8000㎡，建筑密度38.75%，容置率5.625，建筑面積45000㎡，綠化率25%。三、項目投資主體項目由武漢市**集團負責投資，該公司是南湖花園大型社會重要的開發(fā)商之一，**的開發(fā)了**花園，景虹花園等大型房地產項目，資金實力雄厚。但缺乏五星級酒店投資經(jīng)營管理經(jīng)驗。第二部分項目總體開發(fā)主題定位與功能規(guī)劃一、項目投資的SWOT分析投資商在項目投資實施過程中最重要的是要發(fā)揮地塊與項目優(yōu)勢，克服劣勢，抓住市場機會，同時避免區(qū)域威脅。否則，很可能導致失敗。項目SWOT分析旨在通過對項目的全面深入研究，明確項目在目前市場情況下，應當處于一個什么樣的市場地位，進而為最終確定項目營銷定位提供參考。S（優(yōu)勢）W（劣勢）O（機會）T（威脅）項目優(yōu)勢分析——StrengthS1城市和街區(qū)發(fā)展的角度：武漢市近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅猛，尤其是旅游業(yè)發(fā)展迎來新的高潮，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿o限，前景看好。S2區(qū)域配套的角度：項目周邊配套日漸完善。S3投資商通過多年房地產開發(fā)的積累，擁有雄厚的資金實力，通過本投資項目可以合理規(guī)避稅費用，投資成本相對較低。S4地塊交通便利，處于主要交通要道交匯處，客流集散便利，尤其是新武昌火車站就在附近，客源豐富。S5該地塊為投資商的存量土地，土地成本較低。項目劣勢分析——WeaknessW1投資商前期對酒店投資研究不很深入，經(jīng)驗不足，專業(yè)性不強。酒店行業(yè)的細分市場，有超過10種以上的類型，如果沒有充分的市場調研和專家指導，選擇類型有誤的話，將在市場上增加競爭指數(shù)，加大未來回報的風險。W2項目周邊環(huán)境暫時比較雜亂，方圓兩公里之內沒有集中的政府部門和效益較好的上規(guī)模企業(yè)。W3本項目地塊僅12畝，建五星級酒店地理空間稍微局促，必須向超高層建筑發(fā)展，建筑成本較高。項目機會點分析——OpportunityO1武漢市五星級酒店整體經(jīng)營水平不是很高，酒店營運壁壘不是很高，項目若能夠引入專業(yè)酒店設計公司、品牌酒店管理公司參與運作項目，具有較大的經(jīng)營管理和經(jīng)濟效益提升空間；O2隨著武漢8+1城市圈的形成，武昌舊城區(qū)改造的步伐加快，該區(qū)域將形成武漢市武昌區(qū)新的城市中心商圈。O3本項目投資商對當?shù)丨h(huán)境熟悉，可供整合的社會資源豐富，可為本項目的建設和營運帶來較好的周邊環(huán)境。項目潛在威脅分析——ThreatT1該區(qū)域近兩年來多個高星級酒店項目跟風而上，市場競爭將十分激烈；T2酒店投資資金密集，成本較高，建設和投資回收期長，項目風險較大；項目總體開發(fā)主題定位2.1項目主題定位的指導思想**大酒店項目總體開發(fā)的指導思想是：“自主投資、企業(yè)運作、市場機制、多方共贏”的發(fā)展思想，以高星級酒店的建設為契機，推動武漢市武昌區(qū)旅游服務接待設施的完善和城市整體功能的提升，重點挖掘地方特色和文化底蘊，把**大酒店建設成為武漢市武昌中心城區(qū)的標志性建筑和商務型大酒店。2.2項目主題定位的原則盤活資源存量，**大酒店項目位于城市中心，占據(jù)了得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，本項目整合城市中心區(qū)優(yōu)勢資源，把潛在資源轉化成為現(xiàn)實優(yōu)勢，把區(qū)域優(yōu)勢轉化為企業(yè)特色，使其能夠很好地服務于城市發(fā)展，煥發(fā)出活力，增強區(qū)域和城市的綜合競爭力。提升城市功能，充分突出本項目所在地的資源和環(huán)境優(yōu)勢，武昌區(qū)城市建設的服務設施的升級，提高整個城市的綜合接待服務水平和城市競爭力，全面提升城市的整體功能和形象，更好地服務于經(jīng)濟和社會發(fā)展。彰顯城市特色，文化是城市持續(xù)發(fā)展的生命力，在項目實施過程中需要深層次地挖掘城市所在區(qū)域的地方文化底蘊，對資源特色的文化內涵有全面的認識和把握，從而達到城市特色同區(qū)域環(huán)境，社會文化的傳承和統(tǒng)一，武漢市是我國歷史文化名城，文化內涵豐富，曾是一個極富活力的明星城市，項目所在地區(qū)域資源獨特，如能巧妙地將無形的文化融入設計理念、功能定位和產品開發(fā)，將有利于彰顯城市文化特色，同時也會給未來五星級酒店的經(jīng)營管理注入新的活力。滿足市場需求，任何項目的開展都必須滿足一定的市場需求，符合市場經(jīng)濟的運行機制和規(guī)律，市場需求的類型、特點、規(guī)模和檔次，直接關系到酒店產品開發(fā)的層次及經(jīng)營狀況，尊重市場，面向市場、服務市場是根本原則。本項目定位于滿足該地區(qū)高層次的消費需求，新建的酒店將極大地滿足高級商務會議客人和政府接待國內外貴賓的需求，目標市場針對性強，從而可以很好地帶動該區(qū)域酒店服務水平的提高和城市接待環(huán)境的改善，為城市對外開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。注重綜合效益，許多項目往往單方面追求最多是利潤，而忽視了項目的社會效應和生態(tài)效應，**大酒店位于城市中心城區(qū)，酒店建設和經(jīng)營過程中將樹立經(jīng)營城市的理念，強調項目的綜合效益，在開發(fā)過程中力爭得到政府，社區(qū)和公眾的共同支持，在滿足企業(yè)贏利的基礎之上，更大程度地關注地區(qū)生態(tài)和環(huán)境的保護，達到多方共贏的目的，實現(xiàn)地區(qū)的和諧與可持續(xù)發(fā)展。2.3項目主題的系統(tǒng)定位目標定位。目標定位于所在地區(qū)五星級商務會議型酒店，以其深厚人文底蘊和建筑特色打造商務型酒店的典范，并將酒店的景觀主樓塑造成為中心區(qū)標志性建筑，最終成為城市國賓館和城市形象的標志。功能定位，酒店目標市場主要定位于高級商務會議客人，并努力成為所在地區(qū)最高規(guī)格的服務接待中心，因而酒店的主導功能定位于商務會議，度假接待和休閑娛樂。形象定位，武漢市是全國有名的明星城市，人們消費觀念比較時尚，整個城市充滿了活力，因而酒店的建筑設計和風格既要體現(xiàn)該區(qū)域的文化內涵，又應體現(xiàn)時代特色。規(guī)劃設計方案3.1項目總體功能規(guī)劃項目功能設置原則適應細分市場需求，本項目未來的目標細分市場是商務會議客人，主要包括一般商務客人，公務客人和會議客人三大目標群體。一般而言，商務會議客人習慣入住處商務中心區(qū)，環(huán)境幽雅、設施齊全，交交通便捷的四星或五星級酒店，在客房類型和樓層，會議設施，餐飲，娛樂等方面也具有不同于一般旅游觀光客人的需求，在進行酒店項目功能設置時要充分考慮這一需求特征。充分考慮行業(yè)競爭，本項目主要考慮該區(qū)域如雨后春筍般冒出來的五星級酒店的競爭，區(qū)域內的競爭對手有雄楚大酒店、五月花大酒店和光谷華美達大酒店及珞珈國際大酒店等五星級酒店等。這些酒店，在市場定位上存在一定的客源層次重疊，同進該區(qū)域內的餐飲、娛樂、會議也將對其造成一定的競爭壓力。社會餐飲企業(yè)以較高的性價比吸引了包括酒店住店客人在內的許多良客，從企業(yè)品牌形象方面來考慮，星級酒店在菜肴成本上基本不具備競爭優(yōu)勢，不可能與社會餐飲企業(yè)進行價格競爭，而餐飲功能又是高星級酒店必備的功能之一，因此必須充分考慮社會餐飲給星級酒店餐飲帶來的競爭壓力。協(xié)調生態(tài)景觀環(huán)境，本項目作為南湖邊的標志性建筑，在生態(tài)環(huán)境和景觀層次上都要能夠與周邊環(huán)境進行協(xié)調，酒店建設的基礎是充分利用濱湖地區(qū)和城市中心的資源優(yōu)勢，在項目功能設置時不僅要考慮到自身的需求，同進也要兼顧整個區(qū)域的總體風格和布局，與南湖四周的發(fā)展定位相協(xié)調，在景觀上更加突出區(qū)域的特色和層次。符合國家標準，根據(jù)《旅游酒店星級的劃分與評定》（GB/T14308-2003）對五星級旅游酒店的劃分評定以及管理服務要求做出的明確細致的規(guī)定，該項目功能設置要嚴格按照國家統(tǒng)一標準執(zhí)行。3.2項目功能設置標志性景觀主樓。（1）客房：各類客房總數(shù)約550間（套）設高級樓層、豪華樓層和無煙樓層，并兼有多款獨具個性的主題客房，包括：總統(tǒng)套房、花園套房、行政套房、豪華房、高級房、標準房等、客房內設中央冷暖系統(tǒng)，衛(wèi)星電視、直通國際電話，私人保險箱、迷你酒吧、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)，高級電腦滋卡門鎖等國家標準中要求的各項設施，同時人性化的空間布局，房間設計和服務能為每一位客人提供舒適、寧靜、幽雅的休憩環(huán)境。（2）餐飲：設置中餐廳、風味館、西餐廳、茶藝館4個不同風格為主題的餐飲場所，聘請名廚主理各式珍稀美味佳肴，薈萃中西美食和佳釀，精湛的廚藝，一流的環(huán)境加上貫穿始終的公有制服務，處處讓你領略到酒店獨特的飲食文化，開設廂房為客人提供舒適的私人空間，在商務行政樓層設立行政酒廊，為商務會談和交往提供良好的空間，在一樓設立大堂吧，為住店客人和外來訪客提供休閑洽談的優(yōu)雅氛圍，頂層設置旋轉餐廳，可觀覽南湖周圍美麗的景觀。3.2.2造型新穎的裙樓（1）有多功能國際會議中心，包括容納1000人的多功能廳，各類型會議室兩個。多功能廳設計高貴大氣。富麗堂皇，并配備現(xiàn)代化的各類會議設施，冊步翻譯設備，錄影機、電視機、卡式錄音機、手提擴音系統(tǒng)、幻燈、投影機、銀幕一應俱全。良好的商務氣氛，可以布置不同風格的會議場地，提供會議組織接待一站式服務，商務中心配有完備的辦公自動化系統(tǒng)，包括復印機、傳真機、筆記本電腦、電子打印機、文件裝訂機、過塑機等先進儀器，能為各類商務人士提供全方位的服務。（2）綜合娛樂健身中心，在主樓和裙樓的中下層選擇一層樓單獨設立綜合娛樂健身中心，向酒店的住客和會員開放，主要包括風韻夜總會，卡拉OK貴賓房，地中海健康桑拿中心，美容美發(fā)中心，雪茄吧，保齡球室，棋牌室、健身房、戴維斯桌球室、迷你高爾夫球場，室內游泳館等活動場所，布局合理，設施設備先進齊全，同時各項目的設計和建造達到國家標準，為客人提供多樣的休閑健身選擇。3.3酒店區(qū)域規(guī)劃與設計區(qū)域指酒店各功能項目和設備在酒店中所處的地理位置及其分布。酒店區(qū)域規(guī)劃原則1、功能性原則：將功能相關且互補的區(qū)域盡量集中布局，將活動程序與經(jīng)營運作相互銜接的區(qū)域按照程序的先后來布局。2、獨立性原則：在充分考慮區(qū)域功能相關性的同時，還要考慮到各區(qū)域在某種程序上可能相互干擾的情況。3、針對性原則：本項目地塊較少，為充分利用地面有效收益面積，必須向空中發(fā)展。4、流線性原則：區(qū)域規(guī)劃與“流線”關系密切，區(qū)域是流線串起來的，是按一定程序順序進行串聯(lián)的各個局部的總和。因此，在進行區(qū)域規(guī)劃與設計時必須充分考慮“流線”因素，不能顛倒功能項目的運作順序，同時考慮“面積”因素，全面合理地規(guī)劃設計。3.3.2酒店初步平均功能空間分配及比例功能面積（㎡）客房總數(shù)（間/套）單人標房數(shù)量（間）商務套房數(shù)量（套）高級套房數(shù)量（套）豪華套房數(shù)（套）房型比例（占總數(shù)）總面積比例%客房251455103916842955.88單人房和標準間4539177.0%商務套房556813.0%高級套房65428.3%豪華套房12091.7%大堂8001.8餐飲30006.67會議室、宴會廳30006.67行政區(qū)域8001.8服務及公共區(qū)域545512.12游泳池8001.8娛樂休閑600013.33總建筑面積450001003.3.3假設本項目建筑地下兩層，地上27層的主裙樓建筑，各層初步計劃分布如下表：序號樓層功能布局1234567891011121314151617181920B1B21F2F3F4F5F6F7F8~9F10~11F12~22F23~26F23F24F25F26F27F28F27F部分動力設備、管理部及工程部區(qū)域地下車庫大堂、前臺區(qū)域、大堂吧、禮品店、總機話務及機房、客用衛(wèi)生間、保安監(jiān)控室風味餐廳（前區(qū)/后區(qū)）、西餐廳（前廳/后區(qū)）商務中心中餐廳（前區(qū)/后區(qū)）大宴會廳、多功能廳、接見廳健康中心、桑拿足療中心、夜總會、觀景酒吧、棋牌室、臺球室、壁球室、乒乓球室、美發(fā)中心設備轉換層（貨倉區(qū)域）酒店行政辦公室和各種類型會議室高級樓層單人房和標準間豪華樓層行政樓層行政客房區(qū)域行政酒廊、行政客房區(qū)域行政高級套房、行政客房區(qū)域總統(tǒng)套房、行政豪華套房、行政高級套房、行政客房區(qū)域功能轉換層旋轉自助餐廳設備層酒店建筑裝修建議（略）第三部分項目投資經(jīng)營和實施進度湖北省五星級酒店經(jīng)營水平整體性不高，但是隨著華美達等國際知名酒店品牌的介入，酒店經(jīng)營管理水平在逐漸提高。本項目投資商沒有五星級酒店的投資經(jīng)營管理經(jīng)驗，因此在本項目的投資及其建成后經(jīng)營管理過程中，通過市場化運作，整合社會資源，為本項目的投資和經(jīng)營管理尋求良好的合作伙伴，提供最優(yōu)的投資經(jīng)營合作方案，將成為本項目是否能夠**實現(xiàn)項目投資目的的關鍵。項目投資合作方案建議通過對本項目的SWOT分析可知，尋求本項目的合作伙伴必須實現(xiàn)資源互補，揚長避短的目標。1.1項目投資渠道的選擇世界十大酒店管理集團及其投資特征（以下排名以酒店客房數(shù)為依據(jù)）1.洲際酒店集團：2006年連續(xù)第3年排名世界酒店集團第1位，房間增長了0.9%。酒店3606座，房間537533間。2.勝騰：2006年排名第2，接管了溫德姆（Wyndham）后使集團的房間供應能力增加了2.2%.這種微弱的增長（30000間客房）確保了該集團排名保持穩(wěn)定。酒店6344座，房間532284間。3.萬豪國際集團：2006年排名第3，增加了15，000間客房，增長3.6%。酒店2672座，房間485979間。2008年3月10日，柏林：萬豪國際酒店集團計劃未來4年在美加以外地區(qū)再新開140多家酒店和度假酒店，即在43個國家推出超過34000間客房庫存。這次國際擴張預計將使得萬豪集團到2011年底前，管理或特許經(jīng)營將近500家酒店，為旅行者提供大約126，000間客房的選擇。這次擴張具代表性的是萬豪在豪華酒店、高級酒店、中檔酒店以及延住旅游領域的酒店品牌建設，而近期內最大型酒店開業(yè)將集中在中國、印度、泰國以及阿聯(lián)酋。4.雅高：2006年雅高集團房間增長2.6%，排名第4。酒店4065座，房間475433間。5.希爾頓：2006年排名第5位。美國希爾頓集團斥資4.75億歐元接管英國希爾頓國際。通過本次并購，希爾頓品牌已成為一個統(tǒng)一的實體。其世界排名也由第六名上升到了第五名。酒店2747座，房間472720間。希爾頓酒店集團公司（HiltonHotelsCorporation）旗下主要品牌：

希爾頓（HILTONHOTEL），港麗（CONRADHOTELS）,斯堪的克（SCANDIC），雙樹（DOUBLETREE）,大使套房酒店（EMBASSYSUITE），家木套房酒店（HOMEWOODSUITE），哈里遜會議中心（HARRISONCONFERENCECENTER），庭園旅館（GARDENINN），漢普頓旅館（HAMPTONINNANDSUITES），希爾頓度假俱樂部（HILTONGRANDVACATIONSCLUB）等6.精選：2005年底客房增長了3.4%，但是仍然從第5位下滑了一位。酒店5132座，房間417631間。7.最佳西方：2006年最佳西方以房間增長2.5%的成績連續(xù)幾年保持著第7名的位置。酒店4195座，房間315875間。8.喜達屋：2006年排名第8位的喜達屋集團是另一個通過兼并獲得增長的**案例，其旗下喜達屋酒店暨度假村的增長（11.8%）就得益于其新接管的LeMeridien品牌。酒店845座，房間257889間。9.卡爾森：2006年排名第9位，卡爾森酒店集團表現(xiàn)仍然穩(wěn)定，盡管其主要的經(jīng)銷商Rezidor在EMEA地區(qū)十分活躍，但就整體而言，依然沒有太大變化。酒店922座，房間147129間。10.凱悅：2006年排名第10位，自2005年接手AmeriSuites后，全球凱悅集團又整合了一些新品牌，如SummerfieldSuites和MicrotelInns，緊隨卡爾森酒店集團之后,排名第10位。酒店738座，房間144671間。本項目投資渠道的選擇與組合模式1、資金融合渠道的選擇本項目投資商資金雄厚，新建五星級酒店，可以在酒店的選址、等級與類型決策等方面擁有高度的自主性，可以依照投資人意愿從一開始就對酒店進行個性化的建筑裝修設計。投資者可以在充分的市場調查基礎上結合自己的投資意向，對市場供求狀態(tài)和發(fā)展趨勢做出快速反應，有利于及時占領市場，獲取利潤回報。其不足之外在于，當酒店市場供給趨于飽和，或市場供給量大于需求量時，持續(xù)的興建擴張可能導致酒店數(shù)量進一步激增，以及酒店市場更大難度的供需不平衡，最終導致地方酒店市場的結構失衡，整體經(jīng)營效益下滑，難以確保新酒店投資建成的預期收入，從而影響投資的正常回收，給投資者帶來更大的資金風險。本項目目前面臨的市場環(huán)境就是五星級酒店翻倍增加，市場供給就趨于飽和，獨資經(jīng)營風險較大，因此需慎重決策。為了分化市場風險，可以考慮引入一定比例專業(yè)酒店管理集團的資金參與本項目的投資建設。建議專業(yè)酒店管理集團投資參與資本控制在30%左右。2、引入技術渠道的選擇本項目投資者缺乏技術優(yōu)勢，因此必須引入技術渠道以規(guī)避酒店經(jīng)營管理的技術風險。酒店管理技術的引入通常有兩種方式：一是特許經(jīng)營，二是戰(zhàn)略聯(lián)盟。特許經(jīng)營即聯(lián)號類酒店投資者以有限的管理和營銷技術，對目標酒店進行投資的一種形式。這里的有限技術主要指商標品牌、營銷技術網(wǎng)絡、采購網(wǎng)絡技術和質量控制技術等。其優(yōu)勢是有助于提高消費者對酒店經(jīng)營品牌認同與顧客忠誠度，特許經(jīng)營品牌提供方不能對酒店的日常管理加以控制。其缺點是通常需一次性付清特許費用且應支付酒店利潤的一部分作為特許服務費用。從酒店投資的發(fā)展史來看，這種方式適合中低端的酒店集團品牌。戰(zhàn)略聯(lián)盟即通過某種技術共享服務，不斷吸納新單體酒店成員，與其達成具有某種特定意義的聯(lián)合體組織。全球范圍內有眾多**的酒店聯(lián)盟組織，如最佳西方國際酒店集團、世界一流酒店組織、VIP國際公司等。其優(yōu)點是無需向聯(lián)盟支付酒店利潤作為加盟費用，聯(lián)盟為酒店成員提供營銷、廣告、設計、質量與公關等方面的技術服務，其缺點是參與聯(lián)盟的酒店必須本身有一定品牌和營銷網(wǎng)絡與其他聯(lián)盟酒店進行交換。因此本項目直接引技術渠道進行合作的條件不是很好，不宜以單一的技術渠道作為合作的選擇。3、管理參與渠道的選擇管理參與渠道主要是通過管理合同形式與專業(yè)酒店集團進行合作。管理合同其本質是酒店管理公司和酒店業(yè)方之間的一個協(xié)議，當酒店業(yè)主缺乏專門技術人才與管理時，將酒店交由管理公司經(jīng)營管理的一種合同形式。依照合同，酒店管理公司負有運營酒店并管理酒店業(yè)務的責任，并通過管理費用的支取獲取回報。比較**的管理合同酒店集團有雅高集團、希爾頓國際酒店公司等、馬里奧特集團等。對業(yè)主而言可以得到酒店管理急需的稀缺管理人才，同時可以要求管理集團投資股權參與酒店股份。這是目前我國高星級酒店與酒店管理集團合作的主要方一。管理參與渠道合作除了管理合同形式以外，還有開業(yè)管理、工程咨詢管理、顧問咨詢管理等方式。4、本項目投資的渠道組合模式建議從目前國內外投資和管理五星級酒店的實踐來看，酒店業(yè)主的投資渠道組合主要五種形式。自主管理選擇這種渠道組合模式的一般是集團類酒店集團作為投資業(yè)主。由于本項目業(yè)主沒有五星級酒店經(jīng)營的任何經(jīng)驗和技術，因此自主管理風險太大，不宜采用。投資新建——戰(zhàn)略聯(lián)盟這種方式在前面通過分析也不宜使用。投資新建——管理合同在酒店業(yè)主沒有酒店管理經(jīng)驗的情況下，選擇專業(yè)的管理公司進行管理投資是一種較好的選擇。但是酒店業(yè)主必須將酒店的管理權讓渡給管理公司，對酒店管理的控制大降低。而且，聘請管理公司需支付高昂的管理費用和人員開支，會使酒店的經(jīng)營利潤受到侵蝕，因此，管理公司的選擇和管理合同的談判十分重要。為了確保管理公司在合同期內酒店實施負責任的管理，通常業(yè)主可以要求管理公司出資參股。投資新建——特許經(jīng)營這種方式在前面通過分析也不宜使用。投資新建——特許經(jīng)營——管理合同即酒店業(yè)主通過桔某種一攬子協(xié)議，或者在和某個酒店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家酒店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家酒店可以同時接受一家酒店聯(lián)號提供的兩類不同的服務——管理服務和品牌及相關營銷服務。目前希爾頓、喜來登等大型酒店集團既可以提供酒店管理服務，又可以向酒店業(yè)主提供酒店品牌特許經(jīng)營服務。本項目的實施最好采取投資新建——管理合同，如果采取投資新建——特許經(jīng)營——管理合同的形式也最好與一家酒店管理公司簽訂合作協(xié)議。為了在目前日益競爭激烈的武漢高星級酒店市場中占得先機，建議與國際知名品牌建立合作關系。酒店建設期間管理的基本組織架構1.建設管理層:9人建設領導1組5人(含主業(yè)總經(jīng)理)，酒店總經(jīng)理1人，行政秘書1人，酒店建設顧問1人，機要秘書1人2．計劃標準程序組：12人組長1人，副組長1人，工程組織人員2人，采購員2人，對外事物聯(lián)絡2人，機要秘書1人4．市場前期調查組：3人組長1人，調查員2人5．財務合同審核組：4人組長1人，會計1人，出納1人，審核1人6．安全消防保衛(wèi)組：10人組長1人，副組長1人，保安員8人三、項目建設實施進度3.1項目建設實施過程工作分解結構表序號代號工作名稱工期（天）緊前工作緊后工作1A合作方初選及前期調研究和策劃25——B2B方案優(yōu)化10AC、D3C合作方的確定10BE4D規(guī)劃設計及報建50BE5E建筑方案及施工圖設計40C、DF、G6F圖審及相關手續(xù)辦理30EG7G合作建筑承包商的選擇20E、FH、K8H土建施工450E、FJ9I裝修圖設計及裝修方案的確定及裝修隊伍選擇30GL10J酒店經(jīng)營管理班子成立100HJ11K開業(yè)前籌劃200JM12L設備采購及裝修施工300IM13M試營業(yè)30K、LN14N正式營業(yè)—L—總計需要：805天3.2項目建設進度橫道圖時間工作內容10年5月至10年9月10年10月至10年12月11年1月至11年3月11年4月至11年6月11年7月至11年9月11年10月至11年12月12年1月至12年3月12年4月至12年6月12年7月至12年9月合作方初選及前期調研究和策劃方案優(yōu)化合作方的確定規(guī)劃設計及報建建筑方案及施工圖設計圖審及相關手續(xù)辦理合作建筑承包商的選擇土建施工裝修圖設計及裝修方案的確定及裝修隊伍選擇酒店經(jīng)營管理班子成立開業(yè)前籌劃設備采購及裝修施工試營業(yè)正式營業(yè)四、酒店運營期間經(jīng)營管理方案（略）該方案在酒店管理公司確定后，由專業(yè)酒店管理公司提供。第四部分項目經(jīng)濟可行性分析本項目的經(jīng)濟可行性分析建立在以下幾個假設之上的：1、本項目建成運營后達到全國五星級酒店經(jīng)營的平均經(jīng)濟技術指標。即在營業(yè)收入中，客房收入占55.50%，餐飯收入占33.39%，其它收人占11.11%2、本項目按510間客房進行投資，每間客房平均房價為600元/天，且投資成本嚴格按照國際高星級酒店遵循的千分之一定律進行控制。（即酒店全部都通過客房投資成本進行分攤，每天客房平均房價是酒店每間客房投資的千分之一。）即本項目投資總額控制在30600萬元以內。資金安排自有資金15000萬元，銀行貸款10000萬元，關聯(lián)企業(yè)融資5600萬元。3、土地成本按每畝200萬元計入開發(fā)成本，總計為1600萬元。4、建筑密度38.75%，容置率5.625，建筑面積45000㎡，綠化率25%。5、酒店正常營業(yè)后三年內達到全省五星級酒店平均入住率70.59%。6、本項目經(jīng)濟評估暫不考慮價格上漲因素。一、投資建設成本估算表1、投資構成成本估算項目名稱數(shù)量單價（元/M2）金額（萬元）備注一土地成本800020001600含土地出讓契稅，按建筑面積二前期開發(fā)費8000=SUM(ABOVE)11771三通一平或折遷費用800010008002工程鉆探費8000108按土地面積3工程規(guī)劃設計費及圖審費450002090按建筑面積4工程監(jiān)理費45000275建安工程造價的1.2%5臨時水電費800054按土地面積三建筑工程造價4500019008550按建筑面積四裝修及設備工程造價45000320014400按建筑面積五配套及基礎設施建設費用450001901市政工程（含道路水電管網(wǎng)等）450002090按建筑面積2園林綠化2000500100六各項規(guī)費450002501125七管理和財務費用4500018471開辦和管理費45000344建安工程造價的1.5%2財務費用10000萬元利率5.761503按2.5年計八風險準備金45000688建安工程造價的3%九流動資金1000總投資成本30577在控制范圍內每㎡投資成本6794二、項目投資分期表(單位:萬元)年度2010201120122013合計預計投資額60001300080003577=SUM(LEFT)30577投資比重%19.6242.5226.1611.70100從表中可以看出，本項目在初期投資額都很大，這符合星級酒店項目的投資特點，一般來講，星級酒店的投資回收期都在10~15年左右，這還只是樂觀的估計，即在市場正常發(fā)展的情況下，若遇到酒店市場的整體不景氣，則投資回收期更長，許多酒店更是因此背上了重負。根據(jù)上表，頭兩年的投資占整個總投資額的62.14%，因此對于投資方來計，本項目的資金負擔還是很重的，特別是需要大量的流動資金，而五星級酒店的建設周期又很長（一般在3年左右），本項目還涉及到很多配套服務設施的建設。根據(jù)正常情況，本項目在2014年才能在正常情況下步入經(jīng)營的正軌，產生初步的經(jīng)濟效益，只有等到正式營運3年后本項目的經(jīng)營才能達到盈利的理想狀態(tài)。三、綜合效益評估1、經(jīng)濟效益本項目未來將可能產生良好的經(jīng)濟效益。根據(jù)預測，本項目建設完工酒店全面投入運營3年后，年平均營業(yè)收入會在14000萬元人民幣以上，這里所預測的只是五星級酒店的直接經(jīng)營收入，而不包括通過本項目開發(fā)為武漢市帶來的間接旅游收入，若把間接旅游收入算在內，項目全部完成正常營運后，對武漢武昌區(qū)的經(jīng)濟貢獻預計每年在4億元人民幣以上，包括餐飲、娛樂、休閑、購物等。同時，本項目開發(fā)還將促使本區(qū)地價的升值。由于本項目直接產生經(jīng)濟效益的是酒店，因此下面將以酒店的經(jīng)營來評估本項目的經(jīng)濟效益。根據(jù)投資投算，本分析將酒店的建設周期定為2.5年（不含前期辦理建設手續(xù)時間），從2012年12月開始營業(yè)，有一年的試營業(yè)期，如下表：酒店店營業(yè)收入估算表(單位:萬元)年度2013201420152016201720182019營業(yè)收入9808112091261014011140111401114011酒店經(jīng)營成本估算表(單位:萬元)年度2013201420152016201720182019202020212022合計營業(yè)收入9808112091261014011140111401114011140111401114011=SUM(LEFT)131704總成本1029810985110979808980898089808980898089808=SUM(LEFT)101036盈利-49022415134203420342034203420342034203=SUM(LEFT)30668成本比例1.050.980.880.700.700.700.700.700.700.70說明：上表是根據(jù)經(jīng)驗對酒店各項相關成本費用的估計，與財務上的成本費用分析略有不同。在正常發(fā)展情況下，酒店從2014年開始略有盈余，以后酒店營業(yè)額農年上升，2016年贏利4203萬元，酒店預計營業(yè)后10年可收回建設投資，正常的投資回收期在2022年左右。從以上分析可以看出，酒店前景較為樂觀，根據(jù)經(jīng)驗估計，在試運營期滿后從2014年開始盈利，但從2010年到2012年需向項目投資約30577萬元,因此，本項目對于投資方來講，前期投入是非常大的，特別是投資方付出了很大的機會成本，而將資金投入到酒店這一風險較大的行業(yè)，投資方對于本項目必須很有信心的。同時，本項目對于武漢市旅游業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)展有著很強的現(xiàn)實意義。因此，建議政府對本項目的開發(fā)經(jīng)予一定的支持：其一，政府為本項目開發(fā)實施貸款貼息，分擔投資方