[家天下商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目]市場(chǎng)研究報(bào)告致:合肥環(huán)美房地產(chǎn)發(fā)展有限公司[家天下商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目]市場(chǎng)研究報(bào)告致:合肥環(huán)美房地產(chǎn)發(fā)展有限1目錄6.0主力租戶訪談

6.1租戶訪談背景

6.2租戶介紹及項(xiàng)目意愿

6.3租戶訪談小結(jié)4.0競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（現(xiàn)有及未來(lái)）

4.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目判定

4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

4.3小結(jié)5.0目標(biāo)消費(fèi)者研究

5.1調(diào)研完成情況

5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征

5.3日常消費(fèi)行為模式

5.4總體消費(fèi)潛力判定

5.5項(xiàng)目概念測(cè)試

5.6目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)需求及動(dòng)因

5.7消費(fèi)者研究結(jié)論對(duì)定位的建議

5.8消費(fèi)者背景資料1.0合肥市宏觀發(fā)展概要1.1合肥城市概況1.2合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平1.3合肥居民生活水平1.4合肥社會(huì)消費(fèi)發(fā)展概況1.5合肥城市規(guī)劃發(fā)展政策1.6小結(jié)2.0合肥市商業(yè)發(fā)展概要2.1未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2.2小結(jié)3.0區(qū)域商業(yè)發(fā)展研究3.1區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析3.2區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目分析3.3區(qū)域商業(yè)未來(lái)規(guī)劃3.4區(qū)域人口分析3.5小結(jié)7.0市場(chǎng)研究總結(jié)7.1市場(chǎng)研究總結(jié)7.2項(xiàng)目初步定位概念支撐7.3項(xiàng)目初步定位概念7.4下一階段工作目錄6.0主力租戶訪談4.0競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（現(xiàn)有及未來(lái)）12[保密信息]

1.0合肥市宏觀發(fā)展概要

1.1合肥城市概況

1.2合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

1.3合肥居民生活水平

1.4合肥社會(huì)消費(fèi)發(fā)展概況

1.5小結(jié)[保密信息] 1.0合肥市宏觀發(fā)展概要3[保密信息]合肥北京南京 上海合肥在全國(guó)區(qū)位圖

合肥市合肥市合肥在安徽省區(qū)位圖長(zhǎng)豐縣肥東縣肥西縣廬陽(yáng) 區(qū)蜀山 區(qū)瑤海 區(qū)包河 區(qū)合肥市區(qū)縣圖

合肥是安徽省省會(huì)，位于安徽中部，長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過(guò)南淝河通江達(dá)海，承東啟西、接連中原、貫通南北；

全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、金融和商貿(mào)中心，全國(guó)重要科研教育基地，國(guó)家級(jí)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市；

合肥市轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河四個(gè)區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐三個(gè)縣，擁有合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限；

2011年年末常住人口610萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率64.1%；

全市行政轄區(qū)總面積為7,029.48平方公里，市區(qū)總面積838.52平方公里。1.1合肥城市概況

合肥整體概況[保密信息]合肥北京南京合肥在全國(guó)區(qū)位圖 合肥市合肥在安4規(guī)劃線路名稱規(guī)劃起點(diǎn)-終點(diǎn)途經(jīng)線路規(guī)劃里程*1號(hào)線濱湖新區(qū)-市府廣場(chǎng)徽州大道20.4公里*2號(hào)線三孝口-上派金寨路26.8公里*3號(hào)線三孝口-店埠)長(zhǎng)江東路20.1公里4號(hào)線三孝口-科學(xué)城長(zhǎng)江西路16.7公里5號(hào)線市府廣場(chǎng)-北城核心區(qū)阜陽(yáng)路21.9公里6號(hào)線濱湖新區(qū)-西門公交樞紐懷寧路、始信路、方興大道26.6公里7號(hào)線濱湖新區(qū)-火車新站馬鞍山路、包河大道20.4公里8號(hào)線濱湖新區(qū)-上派金寨路、方興大道18.3公里9號(hào)線公交集團(tuán)公司-撮鎮(zhèn)合裕路17.2公里10號(hào)線公交集團(tuán)公司-科學(xué)城望江路22.9公里[保密信息]

至2020年，合肥市規(guī)劃形成以軌道交通、快速公交為主骨架，常規(guī)公交、出租車等方式為補(bǔ)充的城市公共交通系統(tǒng)；快速公交：至2020年，合肥市預(yù)計(jì)建設(shè)快速合肥交通規(guī)劃-公共交通圖例：合肥公共交通規(guī)劃示意圖

公交線路總長(zhǎng)度180公里，形成“三橫三縱”共

10條快速公交線路，預(yù)計(jì)其中4條線路為南 北走向，6條為東西走向；表：合肥快速公交規(guī)劃方案

大力發(fā)展公共交通，將極大方便市民出行，軌道交通等公共交通站點(diǎn)有聚集人流的特性，受其影響，未來(lái)對(duì)合肥商業(yè)市場(chǎng)將有積極的影響力，但是短期內(nèi)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)影響有限。1.2合肥城市規(guī)劃及發(fā)展政策規(guī)劃線規(guī)劃起點(diǎn)-終點(diǎn)途經(jīng)線路規(guī)劃里程*1號(hào)線濱湖新區(qū)-市府5[保密信息]為四建設(shè)：規(guī)劃分個(gè)階段

第一階段：2009~2016年，建設(shè)1號(hào)線、2號(hào)線，形成“十”字形基本骨架；第二階段：2016~2020年，建設(shè)3、4號(hào)線，與1、2號(hào)線形成以主城區(qū)為中心向外圍組團(tuán)放射的基本骨架網(wǎng)絡(luò)，基本覆蓋中心城區(qū)主要客流走廊；第三階段：2020~2025年，建設(shè)5、6號(hào)線和遠(yuǎn)景7號(hào)線，在中心城區(qū)范圍內(nèi)形成完善城市軌道交通線網(wǎng)；第四階段：2025年后，建設(shè)遠(yuǎn)景8號(hào)線及擴(kuò)

遠(yuǎn)期規(guī)劃方案：至2025年，中心城區(qū)城市軌道交通由6條線路組成，共設(shè)置了15個(gè)軌道交通樞紐，全長(zhǎng)181.1公里遠(yuǎn)景規(guī)劃方案：2025年后的軌道交通遠(yuǎn)景線網(wǎng)總長(zhǎng)322.5公里，其中市區(qū)線路7條，全長(zhǎng)215.3公里，市域線5條(含1條機(jī)場(chǎng)專用線)，全長(zhǎng)107.2公里。

軌道交通1號(hào)線：2009年下半年開(kāi)建，預(yù)計(jì)2014年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)；軌道交通2號(hào)線：預(yù)計(jì)2012年開(kāi)建，預(yù)計(jì)2016年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。資料來(lái)源：合肥市規(guī)劃局

展延伸線，實(shí)現(xiàn)線網(wǎng)規(guī)劃遠(yuǎn)景軌道交通預(yù)計(jì)開(kāi)通運(yùn)營(yíng)時(shí)間：1.3合肥城市規(guī)劃及發(fā)展政策

圖例：合肥軌道交通規(guī)劃示意圖

合肥交通規(guī)劃-軌道交通

總體軌道交通總體規(guī)劃四個(gè)階段[保密信息]為四建設(shè)：規(guī)劃分個(gè)階段第一階段：2006

小

結(jié)[保密信息]業(yè)、企業(yè)內(nèi)遷使合肥成為中國(guó)內(nèi)地發(fā)展最快的省會(huì)城市之一，居民收入及支出增速明顯，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了合肥商業(yè)也將進(jìn)入傳統(tǒng)商業(yè)向多元商業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型期。

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合肥整體概況 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 合肥居民生活水平 社會(huì)消費(fèi)發(fā)展概況合肥市城市未來(lái)規(guī)劃合肥地理位置優(yōu)越，是安徽省省會(huì)城市，也是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、金融和商貿(mào)的中心，轄有四區(qū)三縣，2011年城鎮(zhèn)化率達(dá)64.1%。合肥作為內(nèi)陸省會(huì)城市整體經(jīng)濟(jì)能力落后于東部沿海城市，但是合肥已被接納為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)城市。得益于中央優(yōu)惠的政策及本身良好的科技實(shí)力，合肥已成為全國(guó)發(fā)展速度最快的省會(huì)城市之一。農(nóng)村人口多，外來(lái)人口少是合肥人口的重要特征，但是大量的高校學(xué)生群體及迅速發(fā)展的高科技產(chǎn)業(yè)逐漸形成的大批中層管理人員，這些人群將會(huì)使合肥人口結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化。合肥居民的收入及支出較低，近幾年來(lái)增幅較快，隨著居民收入的提升，合肥居民對(duì)商業(yè)的需求也將提升。合肥社會(huì)消費(fèi)品零售總額水平遠(yuǎn)落后于江浙滬等發(fā)達(dá)地區(qū)，與中部城市鄭州和南昌相當(dāng)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，合肥商業(yè)市場(chǎng)也將得到較快速的發(fā)展。合肥的城市建設(shè)正處于前所未有的發(fā)展時(shí)期，未來(lái)合肥城市擴(kuò)建將重點(diǎn)建設(shè)南部臨巢湖的濱湖新區(qū)，另外會(huì)加強(qiáng)西南片的三個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的城市開(kāi)發(fā)和工業(yè)建設(shè)。合肥原有經(jīng)濟(jì)較為薄弱，但近年由于政策導(dǎo)向及長(zhǎng)三角大量工1.4小結(jié) 小 結(jié)業(yè)、企業(yè)內(nèi)遷使合肥成為中國(guó)內(nèi)地發(fā)展最快的省會(huì)城市之一7[保密信息]

2.0合肥市商業(yè)發(fā)展概要

附件：合肥市重點(diǎn)商業(yè)調(diào)研

2.1未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.2小結(jié)[保密信息] 2.0合肥市商業(yè)發(fā)展概要8[保密信息]2.1未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃

合肥商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

根據(jù)對(duì)合肥市場(chǎng)現(xiàn)有及未來(lái)大型商業(yè)的綜合分析，并結(jié)合合肥市政府未來(lái)商業(yè)規(guī)劃，合肥商業(yè)市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)：華僑廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將改變合肥整體商業(yè)格局

包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)憑借優(yōu)異區(qū)位交通環(huán)境、超大體量和開(kāi)發(fā)商豐富商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及眾多零售品牌的支持，成為了合肥商業(yè)的標(biāo)桿，已落戶政務(wù)新區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)未來(lái)也將成為政務(wù)新區(qū)商業(yè)格局中重要標(biāo)桿。隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入市，壩上街項(xiàng)目的啟動(dòng)，合肥中心城區(qū)商圈范圍將繼續(xù)擴(kuò)大，將由現(xiàn)有的淮河路核心擴(kuò)展到東門馬鞍山路區(qū)域；華僑廣場(chǎng)的進(jìn)駐，將提升合肥整體商業(yè)的檔次。多個(gè)區(qū)域商圈形成，濱湖新區(qū)和政務(wù)新區(qū)形成新的

杭州萬(wàn)象城

大量購(gòu)物中心的興建，將促進(jìn)各個(gè)區(qū)域商圈逐漸成熟，形成商業(yè)功能更強(qiáng)大的區(qū)域中心；

由政府主導(dǎo)的濱湖世紀(jì)城和未來(lái)政務(wù)新區(qū)萬(wàn)象城的開(kāi)建，預(yù)示未來(lái)濱湖新區(qū)和政務(wù)新區(qū)市級(jí)商圈全新的格局。調(diào)研數(shù)據(jù)見(jiàn)附件[保密信息]2.1未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)對(duì)合肥市場(chǎng)現(xiàn)有9

小

結(jié)[保密信息]肥現(xiàn)有的商業(yè)格局使合肥形成多商圈模式。同時(shí)巨大的商業(yè)供應(yīng)會(huì)使市場(chǎng)消化緩慢，商業(yè)市場(chǎng)形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。

合肥商業(yè)發(fā)展歷程 合肥主要商圈分析合肥市大型商業(yè)供應(yīng) 分析 未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃近年來(lái)合肥商業(yè)發(fā)展迅速，正在進(jìn)入由傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)（百貨/大賣場(chǎng)）向現(xiàn)代商業(yè)形式（購(gòu)物中心/主題百貨）轉(zhuǎn)變的變革時(shí)期。元一及國(guó)購(gòu)的“大賣場(chǎng)+零售+餐飲+娛樂(lè)”原始購(gòu)物中心形態(tài)，受到合肥市場(chǎng)歡迎，包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)開(kāi)啟了合肥超大體量一站式購(gòu)物中心的先河。沿護(hù)城河內(nèi)的傳統(tǒng)市中心是合肥唯一市級(jí)商圈，馬鞍山路、元一站前、三里庵等區(qū)域已經(jīng)在新興大型商業(yè)綜合體的帶動(dòng)下形成多區(qū)域商圈格局。合肥現(xiàn)有大型商業(yè)主要集中于傳統(tǒng)市中心、馬鞍山和濱湖商圈總計(jì)供應(yīng)超170萬(wàn)平方米；而未來(lái)合肥市中心及新興區(qū)域有超過(guò)40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)建，新增供應(yīng)量超過(guò)400萬(wàn)平方米，介于合肥經(jīng)濟(jì)水平和居民消費(fèi)能力因素，眾多大體量商業(yè)入市將給合肥商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大壓力。合肥規(guī)劃了“2+4+8+33”由市級(jí)商圈-區(qū)域商圈-社區(qū)商圈組成的完善商圈體系，未來(lái)合肥將在提升市級(jí)商圈的同時(shí)，大力發(fā)展區(qū)域商圈。政務(wù)新區(qū)定位為合肥8大區(qū)域商圈之一，預(yù)計(jì)商圈基本商業(yè)面積20萬(wàn)平方米以上，服務(wù)人口在20萬(wàn)以上。隨著合肥經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)及人民收入的提高，合肥商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始超常規(guī)發(fā)展，超過(guò)40個(gè)商業(yè)開(kāi)建，大量的商業(yè)項(xiàng)目將改變合2.2小結(jié) 小 結(jié)肥現(xiàn)有的商業(yè)格局使合肥形成多商圈模式。同時(shí)巨大的商業(yè)10[保密信息]

3.0區(qū)域商業(yè)發(fā)展研究

3.1區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析

3.2區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目分析

3.3區(qū)域商業(yè)未來(lái)規(guī)劃

3.4區(qū)域人口分析

3.5小結(jié)[保密信息] 3.0區(qū)域商業(yè)發(fā)展研究113.1區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析

項(xiàng)目綜合分析-區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位：

本案北臨物流大道路，南至二環(huán)路，東到銅 陵北路，西臨新蚌埠路；

距離合肥市火車站直線距離約1500米；

到合肥駱崗機(jī)場(chǎng)直線距離約12公里；

合肥傳統(tǒng)老城區(qū)即中心城區(qū)商圈距離本 案距離約4公里；項(xiàng)目周邊環(huán)境：

本案位于新站綜合開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，新站開(kāi)發(fā) 區(qū)大力發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)、現(xiàn)代物流業(yè)和商

貿(mào)服務(wù)業(yè)，目前已成安徽省最大商品交 易和流通中心；

十二五城市規(guī)劃，2020年合肥市將打造由濱湖新區(qū)、老城區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)構(gòu)成的中心城區(qū)。

11KM駱崗機(jī)場(chǎng)本案高新區(qū)

濱湖新區(qū)[保密信息]政務(wù)新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)

現(xiàn)代商業(yè) 零售帶

3KM傳統(tǒng)主城區(qū)職教基地瑤海工業(yè)園商品批發(fā) 輻射帶輕紡、服裝專業(yè)街

輕工批零 商業(yè)帶

新站綜合開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)步 行街3.1區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目區(qū)位：距離合肥市火車站直線距12序號(hào)商圈級(jí)別商圈名稱1市級(jí)商圈中心城區(qū)商圈2區(qū)級(jí)商圈元一站前商圈3東區(qū)商圈4馬鞍山商圈5南七商圈6三里庵商圈7北區(qū)商圈[保密信息]5KM3KM1KM中心城區(qū)北區(qū)馬鞍山路

本案東區(qū)三里庵南七區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)范圍界定：區(qū)域商業(yè)集中分布在項(xiàng)目周邊5公里范圍內(nèi)，現(xiàn)有及未來(lái)的典型性商業(yè)主要分布在項(xiàng)目周邊3‐5公里的中心城區(qū)、三里庵、南七和馬鞍山路等商圈，經(jīng)過(guò)

對(duì)合肥商業(yè)市場(chǎng)綜合分析評(píng)定，特選擇項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行綜合分析。3.1

區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析

項(xiàng)目綜合分析-商圈

本案周邊5公里范圍覆蓋1大市級(jí)商圈和6大區(qū)級(jí)商圈，商圈分布密度呈現(xiàn)由東往西遞增的特征。

核心

元一商圈序號(hào)商圈級(jí)別商圈名稱1市級(jí)商圈中心城區(qū)商圈2區(qū)13

本案周邊1公里范圍占5公里范圍居民總量的8.4%，1-3公里范圍占5公里范圍居民總量的45.6%，3-5公里范圍占5公里范圍居民總量的46%。現(xiàn)有居民人口主要分布在項(xiàng)目周邊3-5公里范圍內(nèi)。

1公里[保密信息]1-3公里3-5公里

本案5公里范圍內(nèi)，居民人口分布密度呈現(xiàn)從東往西方向遞增的特征；本案5公里范圍居民人口主要分布在二環(huán)線以北和以西，二環(huán)線以南和以東方向居民人口密度較低；圖：本案5公里范圍內(nèi)人口分布比例

1公里

8%圖：本案5公里范圍居民人口密度情況火車站

二環(huán)線3-5公里

46% 1-3公里

46%3.2

區(qū)域人口分析

現(xiàn)有居民人口分析本案本案周邊1公里范圍占5公里范圍居民總公里范圍內(nèi)。 1公里14[保密信息]

通過(guò)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)新興住宅的數(shù)量，可以預(yù)測(cè)出未來(lái)3-5年間本案周邊將導(dǎo)入人口的容量。

截止2015年，本案5公里范圍內(nèi)新興住宅分布呈現(xiàn)從東往西方向遞增

的特征，且增量顯著：截止2015年，預(yù)計(jì)新興住宅的總建筑面積將超過(guò)19,253,681平方米；

截止2015年，預(yù)計(jì)新興住宅導(dǎo)入口戶數(shù)將超過(guò)187,479戶，導(dǎo)入口容

量將超過(guò)562,437人。3.3

區(qū)域人口分析

新興住宅分布密度[保密信息]通過(guò)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)新興住宅的數(shù)量，15范圍1公里內(nèi)3公里內(nèi)5公里內(nèi)預(yù)計(jì)導(dǎo)入戶數(shù)

(單位:戶)3,033115,091187,479預(yù)計(jì)導(dǎo)入人數(shù)

(單位:人)9,099345,273562,437[保密信息]

根據(jù)新興住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)結(jié)果，推算至2015年底；本案5公里范圍內(nèi)新興住宅總建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)19,253,681平方米，3公里預(yù)計(jì)達(dá)9,898,599平方米，1公里預(yù)計(jì)達(dá)288,835平方米；本案周邊未交付新興住宅主要集中在2012年到2014年間交付，預(yù)計(jì)在建在售新興住宅項(xiàng)目到1-3公里范圍

49.9%3-5公里范圍

48.6%圖:分范圍新興住宅分布比例

1公里范圍內(nèi)1.5%表:分范圍新興住宅導(dǎo)入人口情況范圍1公里內(nèi)3公里內(nèi)5公里內(nèi)預(yù)計(jì)導(dǎo)入戶數(shù)3,033115,16[保密信息]

截止2012年，本案5分鐘車程商圈現(xiàn)有居民人口容量達(dá)到468,297人,結(jié)合現(xiàn)有在建在售住宅以及截止2012年底未來(lái)住宅類地塊掛拍情況推算，推算到2015年，本案5分鐘車程商圈內(nèi)居民人口總量預(yù)計(jì)達(dá)到652,655人；根據(jù)1/3/5公里商圈人口推算，截止2015年，項(xiàng)目周邊3公里范圍人口總量預(yù)計(jì)達(dá)到923,434人，5公里范圍人口總量預(yù)計(jì)達(dá)到1,633,937人。5分鐘車程商圈人口3公里商圈人口現(xiàn)有居民新興住宅 總?cè)丝?/p>

416,297人236,358人652,655人現(xiàn)有居民新興住宅 總?cè)丝?/p>

578,161人345,273人923,434人

截止2015年，本案5分鐘車程商圈人口容量約為3公里商圈人口容量的70%，考慮道路交 通對(duì)車流動(dòng)線的影響，以此類推，保守估計(jì)本案5公里范圍內(nèi)輻射人口不低于1,143,756人。相關(guān)說(shuō)明

以上人口容量推算不考慮空置率的因素，居民人口即統(tǒng)計(jì)中的常住人口（戶籍人口+本地居住半年以上的外來(lái)人口）；

數(shù)據(jù)來(lái)源為街道居委會(huì)提供和實(shí)地調(diào)研;

車程商圈是根據(jù)實(shí)際道路交通情況按照每小時(shí)40公里車速行駛即定時(shí)間可到達(dá)范圍。3.4

區(qū)域人口分析

商圈人口對(duì)比分析[保密信息]截止2012年，本案5分鐘車程商圈現(xiàn)有居17[保密信息]

商圈指的是可以獲得穩(wěn)定支持購(gòu)物中心的持續(xù)性資助的地區(qū)。商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的特性﹑可進(jìn)入性﹑自然障礙、有競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)施的位置以及行車時(shí)間和距離的限制。核心商圈邊緣商圈次要商圈次要商圈：商業(yè)中心在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的25%。邊緣商圈：商業(yè)中心在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的10%。核心商圈：商業(yè)中心在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的65%。本項(xiàng)目商圈輻射范圍競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目瓜分區(qū)域本項(xiàng)目的商圈輻射范圍主要考量以下關(guān)鍵因素：

項(xiàng)目自身?xiàng)l件 道路交通輻射范圍3.4

區(qū)域人口分析

商圈界定依據(jù)

根據(jù)商圈的定義：[保密信息]商圈指的是可以獲得穩(wěn)定支持購(gòu)物中心的持續(xù)性18類型面積范圍（㎡）位置狀況人口結(jié)構(gòu)商圈范圍城市購(gòu)物中心7－15萬(wàn)城市中心區(qū)域商務(wù)/住宅/游客可覆蓋10公里超級(jí)區(qū)域中心10－20萬(wàn)城鄉(xiāng)結(jié)合處/郊區(qū)/新區(qū)適用性廣可覆蓋40公里區(qū)域購(gòu)物中心8－12萬(wàn)區(qū)域中心適用性廣可覆蓋20公里鄰里購(gòu)物中心1－3萬(wàn)居民區(qū)住宅人群可覆蓋3公里家庭購(gòu)物中心7－12萬(wàn)適用性廣住宅人群可覆蓋10公里主題購(gòu)物中心4－7萬(wàn)適用性廣目的性人群可覆蓋10公里專業(yè)市場(chǎng)10－40萬(wàn)適用性廣目的性人群可覆蓋20公里美食娛樂(lè)中心3－5萬(wàn)適用性廣適用性廣可覆蓋5公里功能中心10－20萬(wàn)主干道旁/高速公路口適用性廣可覆蓋20公里[保密信息]

本案商業(yè)體量預(yù)計(jì)約10萬(wàn)平方米，根據(jù)本案地處東區(qū)火車站區(qū)域的特性，本項(xiàng)目可以滿足城市購(gòu)物中心的概念。根據(jù)以上購(gòu)物中心分類并結(jié)合合肥實(shí)際情況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的核心商圈、次要商圈、邊緣商圈輻射分別為3、5、10公里。

關(guān)于購(gòu)物中心的分類3.4

區(qū)域人口分析

商業(yè)項(xiàng)目體量類型面積范圍（㎡）位置狀況人口結(jié)構(gòu)商圈范圍城市購(gòu)物中心7－119[保密信息]肥西縣明珠廣場(chǎng)濱湖新區(qū)根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件，道路交 通對(duì)人流的導(dǎo)入，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 綜合分析，得出本案輻射商圈范

圍為：

核心商圈

合肥二環(huán)線以東市域，包括新站

區(qū)和瑤海區(qū)各類人群；

次要商圈

合肥二環(huán)線以西市域包括廬陽(yáng)區(qū)、 包河區(qū)和蜀山區(qū)的部分區(qū)域人群 體以及長(zhǎng)豐和肥東縣的各類人群

邊緣商圈

合肥市區(qū)其他區(qū)域及周邊其他城 鎮(zhèn)的居民、合肥周邊外省市到合肥差旅各類人群。肥東 縣政務(wù)新區(qū)高新區(qū)新站區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)濱湖新區(qū)

一環(huán)中環(huán) 二環(huán)廬陽(yáng)區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)長(zhǎng)豐縣蜀山區(qū)3.4

區(qū)域人口分析

輻射商圈界定邊緣商圈肥東縣核心商圈次要商圈本案[保密信息]肥西縣明珠廣場(chǎng)濱湖新區(qū)根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件，20

小

結(jié)[保密信息]本項(xiàng)目處于新興發(fā)展區(qū)域，以工業(yè)和物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)為異，區(qū)域內(nèi)人口密度和商業(yè)成熟度均不高，未來(lái)4年內(nèi)5公里區(qū)域有194萬(wàn)平方米商業(yè)入市，供應(yīng)增速超過(guò)人口總量的增長(zhǎng)，商業(yè)發(fā)展處于供大于需的階段。立足整體合肥商業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)市場(chǎng)集中度高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，結(jié)合合肥城市發(fā)展特性，本案應(yīng)避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，特色化主題式商業(yè)定位有利于保證市場(chǎng)份額。3.5

小結(jié)區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析區(qū)域主要商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)未來(lái)規(guī)劃 區(qū)域人口分析周邊5公里區(qū)域集中了合肥現(xiàn)有主要商業(yè)項(xiàng)目，類型包括百貨、購(gòu)物中心、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、大賣場(chǎng)等，其中百貨多數(shù)分布在合肥商業(yè)傳統(tǒng)老城區(qū)，本案周邊以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主，現(xiàn)有商業(yè)主要集中在元一站前附近，商業(yè)類型以購(gòu)物中心為主，未來(lái)商業(yè)主要分布在二環(huán)線周邊，商業(yè)類型也以購(gòu)物中心為主。本案周邊商業(yè)密集，現(xiàn)有主要商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，整體以小體量商業(yè)為主，其中有50%單體面積小于30,000平方米，未來(lái)供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目近20個(gè)，總商業(yè)面積超過(guò)194萬(wàn)平方米，大部分未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目定位于服務(wù)周邊居民的中檔購(gòu)物中心，有47%單體項(xiàng)目面積超過(guò)80,000平方米；合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)規(guī)劃發(fā)展成為集商貿(mào)、物流、金融、旅游、文化、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)功能為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心，商業(yè)功能主要為主體產(chǎn)業(yè)工業(yè)和物流業(yè)、居民等提供配套服務(wù)，未來(lái)規(guī)劃轄區(qū)內(nèi)人口約39萬(wàn)人，區(qū)內(nèi)商業(yè)凈用地規(guī)模約在43萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積約1.1平方米。本項(xiàng)目核心商圈即新站區(qū)和瑤海區(qū)，是合肥東北部新興發(fā)展區(qū)域，整體產(chǎn)業(yè)以工業(yè)、物流、批發(fā)業(yè)為導(dǎo)向，建設(shè)以住宅、商業(yè)配套為主；樂(lè)觀預(yù)計(jì)本案輻射5公里人口數(shù)量達(dá)到1,633,937人，保守推算超過(guò)1,143,756人。 小 結(jié)本項(xiàng)目處于新興發(fā)展區(qū)域，以工業(yè)和物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)為異，區(qū)21[保密信息]4.0競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

4.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目判定

4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

4.3競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析小結(jié)相關(guān)說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析是以各大商圈內(nèi)為代表的商業(yè)項(xiàng)目作為分析，本項(xiàng)目商圈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不論是體量還是規(guī)劃，不足以和本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)力[保密信息]4.0競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析相關(guān)說(shuō)明22[保密信息]商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)酒店文化產(chǎn)業(yè)連鎖百貨旅游度假

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)33個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、15家五星級(jí)酒店、600塊電影銀幕、26家連鎖百貨店、30家量販KTV。

計(jì)劃到2012年，企業(yè)資產(chǎn)2,000億元，年銷售額1,200億元，年納稅200億元，成為世界級(jí)的企業(yè)。 在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，有自己的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán) 隊(duì)，擁有較為豐富的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。4.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——開(kāi)發(fā)商背景

創(chuàng)立于1988年

旗下五大產(chǎn)業(yè)鏈[保密信息]商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)酒店文化產(chǎn)業(yè)連鎖百貨旅游度假萬(wàn)23入[保密信息]

馬鞍山路

綜合了寫字樓、住宅、商業(yè)、酒店物業(yè)與一體的合肥真正意義上的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目;

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引進(jìn)了中國(guó)第五家、安徽第一家六星級(jí)酒店威斯汀酒店；

萬(wàn)千百貨吸引了240余家品牌入駐，其中Gucci、Cerruti1881、Gieves&Hawkes等一線精品均是首次進(jìn)駐安徽市場(chǎng)；

室內(nèi)步行街是合肥首個(gè)室內(nèi)步行街概念，對(duì)消費(fèi)者吸引力較大.蕪湖路

室內(nèi)步行街主力租戶區(qū)

公寓威斯汀酒店

辦公主 口辦公4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——項(xiàng)目規(guī)劃入[保密信息] 馬鞍山路蕪 室內(nèi)步行街 公寓 辦公24

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)以零售、娛樂(lè)、餐飲為主，與合肥目前商業(yè)項(xiàng)目相比，增大了娛樂(lè)以及餐飲比例；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分基本以主力店為主，主力店面積占商業(yè)面積的70%左右，剩余面積業(yè)態(tài)基本為零售和餐飲，其中B1樓引進(jìn)沃爾瑪超市，4層引進(jìn)了萬(wàn)達(dá)電影院，是合肥首家IMAX影院。

百貨,31.63%超市,13.51%娛樂(lè),14.59%[保密信息]零售,26.12%

餐飲,9.99%

電器,4.16%

單元商鋪按業(yè)態(tài)面積比例按主力店及單元商鋪面積比例

30%

主力店

70%*該面積比例未考慮酒店餐飲以及健身部分、室外商業(yè)街商業(yè)面積，也未考慮商業(yè)配套用房等商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施面積，特此說(shuō)明。4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——業(yè)態(tài)比例萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)以零售、娛樂(lè)、餐飲為主，與合肥目前商業(yè)項(xiàng)目25NO.Trade/品類Brands/品牌3F超市北京華聯(lián)電器國(guó)美電器紳士服飾法函詩(shī)羅蒙特色龍三柏喬治白利郎九牧王七匹狼迪賽富鋌男仕精品配件Zippo維多利保羅鞋區(qū)、皮具駱駝木林森名郎金利來(lái)鱷魚恤花花公子夢(mèng)特嬌GolfNO.Trade/品類Brands/品牌3F工藝上品行運(yùn)動(dòng)器械英派斯麥斯卡運(yùn)動(dòng)服飾雷速匡威李寧茵寶靠背阿迪探路者新百倫貴人鳥威鵬阿瑟斯卡駱馳(CROCS)美津濃金雞雙星浩紗銳步英格蘭耐克[保密信息]

4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析元一購(gòu)物廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)品牌-3FNO.Trade/品類Brands/品牌3F超市北京華聯(lián)26NO.Trade/品類Brands/品牌3F童裝玩具童鞋美孩兒史努比21世紀(jì)宜貝JOJO海威爾小毛蟲埃米希西瓜太郎富邏迷hellokittly智高芭比娃娃智比奧迪嬰幼用品拉比圣保度倫西瓜太郎哥比兔NO.Trade/品類Brands/品牌3F男式休閑服日馳尼夢(mèng)特嬌浪比時(shí)酷湯尼俊仕杰克瓊斯馬克華菲皮爾卡丹歐文凱V-one太平鳥Levi's左岸餐飲城市花園咖啡店[保密信息]

4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析元一購(gòu)物廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)品牌-3FNO.Trade/品類Brands/品牌3F童裝玩具童鞋27NO.Trade/品類Brands/品牌4F電影院環(huán)球影城KTV歡樂(lè)頻道KTV味來(lái)世界頂呱呱自助餐辣庫(kù)麻辣香鍋星際環(huán)球意式餐廳傳奇咖喱工房土大力韓國(guó)快餐連鎖一番居日式料理鐵板燒永康街臺(tái)灣小吃水果物語(yǔ)水吧[保密信息]

4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析元一購(gòu)物廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)品牌-4FNO.Trade/品類Brands/品牌4F電影院環(huán)球影28恒盛壩上街開(kāi)發(fā)商恒盛集團(tuán)項(xiàng)目位置長(zhǎng)江東大街滁州路項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)+住宅+酒店+辦公總占地面積約11.5萬(wàn)總建筑面積約135萬(wàn)方商業(yè)建筑面積約38萬(wàn)方（包含回遷商業(yè)）開(kāi)業(yè)年份NA停車位約6000市場(chǎng)定位市區(qū)最大的休閑購(gòu)物廣場(chǎng)[保密信息]*未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目存在較多的不確定性，該項(xiàng)目資料存在變數(shù)，僅供參考

4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

恒盛壩上街——項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況

恒盛壩上街項(xiàng)目是恒盛集團(tuán)在合肥的舊城區(qū)改建項(xiàng)目，在原壩上街區(qū)域上拆除重建，未來(lái)物業(yè)形態(tài)包括住宅、酒店、商業(yè)、辦公等；

恒盛壩上街是合肥市區(qū)體量最大的項(xiàng)目，具有強(qiáng)大的體量?jī)?yōu)勢(shì)，商業(yè)面積較大，但存在部分回遷商業(yè)，未來(lái)有可能影響項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍；恒盛壩上街開(kāi)發(fā)商恒盛集團(tuán)項(xiàng)目位置長(zhǎng)江東大街滁州路項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)29

三里庵商圈[保密信息]

中心城區(qū)商圈南七商圈

元一站前商圈

恒盛壩上街馬鞍山路商圈

壩上街為區(qū)域名稱，位于合肥一環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，恒盛壩上街項(xiàng)目位于東大街滁州路交匯處，長(zhǎng)江東大街將壩上街項(xiàng)目一分為二；

項(xiàng)目南面不遠(yuǎn)即為已經(jīng)開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

恒盛壩上街——項(xiàng)目位置 三里庵商圈 中心城區(qū)商圈 元一站前商圈壩上街為區(qū)域名稱，30[保密信息]4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

恒盛壩上街——整體規(guī)劃

恒盛壩上街項(xiàng)目為超大型綜合體項(xiàng)目，約

135萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?nèi)部將布局有商業(yè)、公 寓、辦公、酒店等物業(yè)形態(tài)；

項(xiàng)目初步規(guī)劃有兩幢超高層塔樓（68層） 作為項(xiàng)目的形象標(biāo)志；

項(xiàng)目住宅部分約有20萬(wàn)平方米的安置住宅 面積，目前正在建造中，商業(yè)部分存在較大 面積的商業(yè)回遷部分，實(shí)行原地回遷政策， 尚未完全解決回遷問(wèn)題；[保密信息]4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析31業(yè)態(tài)業(yè)種服飾零售類服飾（含化妝品類）、服飾旗艦店餐飲大型餐飲、美食廣場(chǎng)、休閑餐飲娛樂(lè)電影院、游藝中心、KTV、溜冰場(chǎng)生活服務(wù)類大型超市或精品超市其他主題類專業(yè)賣場(chǎng)、兒童主題、運(yùn)動(dòng)主題[保密信息]恒盛壩上街——經(jīng)營(yíng)模式及業(yè)態(tài)比例經(jīng)營(yíng)模式

項(xiàng)目商業(yè)部分尚處于規(guī)劃初期階段，除商業(yè)回遷部分之外，其余商業(yè)部分暫采取自持租賃經(jīng)營(yíng)模式。 集中商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比例

*未來(lái)項(xiàng)目存在眾多不確定性，該集中商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比例為根據(jù)現(xiàn)狀資料的 初步預(yù)估，僅供參考，未來(lái)存有調(diào)整可能。改造前4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析業(yè)態(tài)業(yè)種服飾零售類服飾（含化妝品類）、服飾旗艦店餐飲大型餐飲32[保密信息]可借鑒點(diǎn)（優(yōu)勢(shì)）

項(xiàng)目為目前合肥最大體量的舊城改造項(xiàng)目，因此取得了較大的政府支持；大體量商業(yè)在良好的規(guī)劃下容易形成區(qū)域級(jí)甚至城市級(jí)商業(yè)中心；需注意點(diǎn)（劣勢(shì)）

項(xiàng)目回遷商業(yè)是后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的難點(diǎn)所在，給項(xiàng)目初期規(guī)劃設(shè)計(jì)以及后期招商運(yùn)營(yíng)政策帶來(lái)挑戰(zhàn)；商業(yè)體量過(guò)大也會(huì)為招商工作帶來(lái)壓力，較容易出現(xiàn)量大不精的情況；

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已在合肥消費(fèi)者心目中具有較高的知名度和認(rèn)知度，未來(lái)與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不可避免；4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

恒盛壩上街——綜合分析[保密信息]可借鑒點(diǎn)（優(yōu)勢(shì)）項(xiàng)目為目前合肥最大體量的需33[保密信息]馬鞍山路 商圈三里庵 商圈南七商圈華潤(rùn)萬(wàn)象城4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

華潤(rùn)萬(wàn)象城——項(xiàng)目位置

華潤(rùn)萬(wàn)象城位于合肥政務(wù)新區(qū)內(nèi)，習(xí)友路 與潛山路西北側(cè)，北至龍圖路，西至星光大 道；

萬(wàn)象城地塊為原政務(wù)新區(qū)ZWQTC-034、

ZWQTC-036、ZWQTC-038三地塊區(qū)域， 其中034、036兩地塊規(guī)劃為純住宅性質(zhì)，

038地塊規(guī)劃為商業(yè)金融用地性質(zhì)。

元一站前 商圈 中心城區(qū) 商圈034036038華潤(rùn)萬(wàn)象城[保密信息]馬鞍山路三里庵南七商圈華潤(rùn)萬(wàn)象城4.2競(jìng)爭(zhēng)34開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)集團(tuán)-華潤(rùn)置地（合肥）有限公司地理位置習(xí)友路與潛山路西北側(cè)，北至龍圖路，西至星光大道產(chǎn)品組成寫字樓、購(gòu)物中心、高檔住宅、酒店總占地面積約22萬(wàn)平方米總建筑面積約143.64萬(wàn)平米商業(yè)面積約19萬(wàn)平米（使用面積）預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間2013年停車位約30,000個(gè)[保密信息]4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

華潤(rùn)萬(wàn)象城——合肥萬(wàn)象城整體規(guī)劃

萬(wàn)象城是華潤(rùn)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)品牌之一，目前 已在深圳、沈陽(yáng)、成都、南寧、杭州、鄭州、青島、 重慶、合肥九城市布點(diǎn)，其中深圳以及杭州萬(wàn)象城 已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)并取得良好的市場(chǎng)反應(yīng)；

合肥政務(wù)新區(qū)華潤(rùn)萬(wàn)象城是華潤(rùn)集團(tuán)的第八座萬(wàn) 象城項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)集團(tuán)-華潤(rùn)置地（合肥）有地理位置習(xí)友路與潛山路西北35[保密信息]4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

華潤(rùn)萬(wàn)象城——開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目介紹

深圳萬(wàn)象城

深圳萬(wàn)象城是深圳華潤(rùn)中心的商業(yè)部分，深圳華潤(rùn)中心是集 零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的 綜合性項(xiàng)目；

18.8萬(wàn)平米的深圳萬(wàn)象城是華潤(rùn)集團(tuán)第一個(gè)萬(wàn)象城項(xiàng)目，也 是目前深圳最大、華南最好、全國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室 內(nèi)購(gòu)物中心，幾乎已經(jīng)成為整個(gè)城市的商業(yè)代表；

杭州萬(wàn)象城

杭州萬(wàn)象城是華潤(rùn)集團(tuán)的第二個(gè)萬(wàn)象城項(xiàng)目，同樣是杭州華 潤(rùn)中心綜合項(xiàng)目的商業(yè)部分，杭州華潤(rùn)中心位于杭州錢江新 城CBD核心區(qū)，集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、 高檔公寓及住宅等功能為一體；

杭州萬(wàn)象城是杭州目前第一大購(gòu)物中心，同時(shí)也是杭州首個(gè) 真正意義上的購(gòu)物中心，其業(yè)態(tài)豐富多樣，不僅改變了杭州 的商業(yè)市場(chǎng)格局，也帶給杭州消費(fèi)者一種全新的生活方式。[保密信息]4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析36業(yè)態(tài)百分比%業(yè)種百分比%零售45%服飾30%其他15%餐飲15%餐飲15%娛樂(lè)20%影院、真冰溜冰 場(chǎng)等20%零售主力店20%百貨、超市20%業(yè)態(tài)百分比%業(yè)種百分比%零售44%服飾23%其他21%餐飲16%餐飲16%娛樂(lè)22%影院、真冰溜冰 場(chǎng)等22%零售主力店18%百貨、超市18%16%[保密信息]零售44%餐飲娛樂(lè)22%零售45%餐飲15%

娛樂(lè)

20%零售主力店

18%4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

華潤(rùn)萬(wàn)象城——開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例

零售主力店

20%深圳萬(wàn)象城杭州萬(wàn)象城業(yè)態(tài)百分比%業(yè)種百分比%零售45%服飾30%其他15%餐37特點(diǎn)深圳萬(wàn)象城杭州萬(wàn)象城國(guó)際知名品牌多國(guó)際知名進(jìn)駐品牌包括ErmenegildoZegna、AlfredDunhill、HUGOBOSS、KENZO、PalZileri、MIS

SONI等，國(guó)際知名品牌包括LV、HERMES、PRADA、GUCCI、Dior、MaxMara、ErmenegildoZegna、BottegaVeneta等眾多品牌首次進(jìn)駐中國(guó)或所在城市RéEL時(shí)尚生活百貨是首次進(jìn)入國(guó)內(nèi)的百貨品牌，其他零售品牌如NOVO，運(yùn)動(dòng)100等皆為第一次進(jìn)駐深圳品牌主力百貨尚泰百貨為中國(guó)第一家門店，大多數(shù)品牌為初次進(jìn)入中國(guó)大部分租戶以主力店形式展示深圳萬(wàn)象城眾多店鋪以大面積主力店展示，形象良好。杭州萬(wàn)象城同樣以主力店形象展示，且為跨層店。多數(shù)租戶有意與華潤(rùn)綁定拓展除了華潤(rùn)旗下品牌，如精品超市外，大多數(shù)品牌商戶與華潤(rùn)萬(wàn)象城商業(yè)品牌采用綁定方式拓展。除了華潤(rùn)旗下品牌，如精品超市外，大多數(shù)品牌商戶與華潤(rùn)萬(wàn)象城商業(yè)品牌采用綁定方式拓展。[保密信息]4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

華潤(rùn)萬(wàn)象城——開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目特點(diǎn)特點(diǎn)深圳萬(wàn)象城杭州萬(wàn)象城國(guó)際知名品牌多國(guó)際知名進(jìn)駐品牌包括國(guó)38深圳萬(wàn)象城業(yè)態(tài)杭州萬(wàn)象城RéEL時(shí)尚生活百貨、Olé精品超市零售主力店尚泰百貨、Olé精品超市ErmenegildoZegna、AlfredDunhill、HUGOBOSS、KENZO、PalZileri、MIS

SONI、ESPRIT、NOVO零售LV、HERMES、PRADA、GUCCI、Dior、MaxMara、ErmenegildoZegna、BottegaVeneta、NOVO、MUJI利苑酒家、稻香迎囍皇宮、留園飯店、櫻花町日本料理、居食屋、意粉屋意大利餐廳、韓國(guó)料理、泰國(guó)菜館、美樂(lè)匯美食廣場(chǎng)、咖啡甜品餐飲蘇浙匯、張生記、唐宮、外婆家、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、豆撈坊、三上日本料理、美食廣場(chǎng)、咖啡甜品嘉禾深圳影城冰紛萬(wàn)象真冰場(chǎng)娛樂(lè)百老匯影城冰紛萬(wàn)象真冰場(chǎng)[保密信息]4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

華潤(rùn)萬(wàn)象城——開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目主力租戶深圳萬(wàn)象城業(yè)態(tài)杭州萬(wàn)象城RéEL時(shí)尚生活百貨、Olé精品超市39業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)百分比%預(yù)計(jì)業(yè)種零售45%服飾配飾、生活類餐飲15%餐飲娛樂(lè)20%影院、溜冰場(chǎng)等零售主力店20%主力百貨、精品超市[保密信息]4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

華潤(rùn)萬(wàn)象城——經(jīng)營(yíng)模式及業(yè)態(tài)比例預(yù)估

經(jīng)營(yíng)模式

按照華潤(rùn)深圳萬(wàn)象城以及杭州萬(wàn)象城的操作 模式，合肥萬(wàn)象城將采用自持經(jīng)營(yíng)管理模式。

項(xiàng)目現(xiàn)狀

預(yù)計(jì)業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)百分比%預(yù)計(jì)業(yè)種零售45%服飾配飾、生活類餐飲15%40[保密信息]4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

華潤(rùn)萬(wàn)象城——合肥萬(wàn)象城綜合分析可借鑒點(diǎn)（優(yōu)勢(shì)）

憑借深圳萬(wàn)象城以及杭州萬(wàn)象城的成功開(kāi)業(yè)，萬(wàn)象城商業(yè)品牌已建立并取得一定的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，有較強(qiáng)的品牌復(fù)制效應(yīng)；萬(wàn)象城品牌在消費(fèi)者心目中知名度及接受度均較高；眾多品牌選擇與萬(wàn)象城結(jié)成開(kāi)業(yè)聯(lián)盟，降低其招商風(fēng)險(xiǎn)；華潤(rùn)萬(wàn)象城擁有較為成功的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景，商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富。需注意點(diǎn)（劣勢(shì)）

合肥萬(wàn)象城處于政務(wù)新區(qū)，屬于新興商業(yè)區(qū)域，商業(yè)氛圍尚需時(shí)間培育；政務(wù)新區(qū)內(nèi)未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；合肥萬(wàn)象城在空間上與項(xiàng)目有一定的距離，尚不足以形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但萬(wàn)象城的知名度會(huì)使其在未來(lái)入市后對(duì)項(xiàng)目形成一定的客源分流；[保密信息]4.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析可借鑒點(diǎn)（優(yōu)勢(shì)）憑借深41類型商業(yè)面積開(kāi)業(yè)時(shí)間商場(chǎng)定位業(yè)態(tài)比例主力店及主要租戶經(jīng)營(yíng)方式萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)*約18萬(wàn)方2010綜合一站式購(gòu)物中心百貨31.63%零售26.12%餐飲9.99%娛樂(lè)14.59%超市13.51%沃爾瑪超市萬(wàn)達(dá)影院大歌星KTV自持部分全部招租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)元一購(gòu)物廣場(chǎng)約8萬(wàn)方

2005體驗(yàn)式時(shí)代歡樂(lè)主題購(gòu)物公園零售43.75%超市12.50%餐飲15.00%娛樂(lè)18.75%電器10.00%百盛百貨環(huán)球影城部分招租部分包租散售恒盛壩上街約38萬(wàn)方

2015（預(yù)計(jì)）市區(qū)最大的綜合一站式購(gòu)物中心NANA原則上除回遷商業(yè)部分，其余商業(yè)部分自持租賃經(jīng)營(yíng)合肥萬(wàn)象城約19萬(wàn)方（使用面積）

2013（預(yù)計(jì)）綜合體項(xiàng)目，一站式購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)集中地零售45.00%餐飲15.00%娛樂(lè)20.00%零售主力店20.00%NA自持經(jīng)營(yíng)管理

從四個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)力最強(qiáng)，且由于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)具有較為豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將是合肥購(gòu)物中心形態(tài)項(xiàng)目的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。距離本項(xiàng)目最近的元一購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況欠佳，其主力百貨被百盛接手后，后續(xù)經(jīng)營(yíng)狀況尚有待觀察，恒盛壩上街項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間和本項(xiàng)目接近，但尚存在較多變數(shù)，且如果回遷商業(yè)處理不當(dāng)，則會(huì)影響其整體商業(yè)品質(zhì)；華潤(rùn)萬(wàn)象城在空間上不會(huì)和項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)，但其品牌知名度和號(hào)召力會(huì)分散部分目標(biāo)性消費(fèi)客群。

相關(guān)說(shuō)明：*此處萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)面積為自持商業(yè)面積。[保密信息]4.3競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析小結(jié)

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜合分析類型商業(yè)面積開(kāi)業(yè)時(shí)間商場(chǎng)定位業(yè)態(tài)比例主力店及主要租戶經(jīng)營(yíng)方式42

小

結(jié)[保密信息]整體而言以目前的市場(chǎng)狀況，本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為元一廣場(chǎng)，但元一的持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀況尚未在合肥市場(chǎng)完全顯示出來(lái)，因此對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其業(yè)態(tài)和商業(yè)表現(xiàn)形式可以借鑒，但并非不可超越，而且從合肥整體市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，本項(xiàng)目面臨的最大競(jìng)爭(zhēng)并不是單個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手帶來(lái)的，而是未來(lái)眾多商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)的商業(yè)分流的挑戰(zhàn)；在周邊環(huán)境還未完全成熟的情況下，本項(xiàng)目應(yīng)選擇合適的定位來(lái)進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，以產(chǎn)品規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)取勝，并且通過(guò)良好的招商及運(yùn)營(yíng)來(lái)維持長(zhǎng)期良好發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目判定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析根據(jù)波特競(jìng)爭(zhēng)模型選擇周邊定位類似的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，根據(jù)區(qū)位交通、項(xiàng)目定位、招商運(yùn)營(yíng)情況等得出本項(xiàng)目最主要的三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、元一購(gòu)物廣場(chǎng)、恒盛壩上街，華潤(rùn)合肥萬(wàn)象城雖在空間距離上較遠(yuǎn)，但考慮其知名度和商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也將其考慮在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中。已建項(xiàng)目中元一廣場(chǎng)是本項(xiàng)目面臨的最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其在區(qū)域消費(fèi)者心目中具有較高的知名度，已經(jīng)成為區(qū)域消費(fèi)新熱點(diǎn)區(qū)域；距離項(xiàng)目最近但缺乏有品質(zhì)有特色的租戶，且項(xiàng)目目前運(yùn)營(yíng)情況欠佳，后續(xù)發(fā)展有待觀察；壩上街項(xiàng)目具有較大的體量?jī)?yōu)勢(shì)，但大體量同時(shí)也為其規(guī)劃及招商帶來(lái)困難，且回遷面積較大為項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃及后期整體運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)一定挑戰(zhàn)，華潤(rùn)合肥萬(wàn)象城項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)在合肥商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，但其與項(xiàng)目存在空間上的距離，因此直接競(jìng)爭(zhēng)度較小。4.3競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析小結(jié) 小 結(jié)整體而言以目前的市場(chǎng)狀況，本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為元一43[保密信息]5.0目標(biāo)消費(fèi)者研究

5.1調(diào)研完成情況

5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征

5.3日常消費(fèi)行為模式

5.4總體消費(fèi)潛力判定

5.5項(xiàng)目概念測(cè)試

5.6目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)需求及動(dòng)因

5.7消費(fèi)者研究結(jié)論對(duì)定位的建議

5.8消費(fèi)者背景資料[保密信息]5.0目標(biāo)消費(fèi)者研究44周邊居民周邊辦公人群定量研究837份問(wèn)卷調(diào)查定性研究周周邊居民市市區(qū)商業(yè)消費(fèi)者本地商業(yè)消費(fèi)者來(lái)來(lái)合肥的差旅人士[保密信息]????消費(fèi)人群的性別、年齡、職業(yè)、學(xué)歷等基本特征消費(fèi)群的家庭結(jié)構(gòu)消費(fèi)者的消費(fèi)能力……?????目標(biāo)消費(fèi)人群購(gòu)物習(xí)慣目標(biāo)消費(fèi)人群餐飲習(xí)慣目標(biāo)消費(fèi)人群休閑娛樂(lè)習(xí)慣目標(biāo)消費(fèi)人群辦公配套需求……行為習(xí)慣????商業(yè)類型對(duì)不同業(yè)態(tài)（購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等）的不同需求項(xiàng)目的檔次未來(lái)消費(fèi)預(yù)估?……

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊消費(fèi)者、本市消費(fèi)者和外地消費(fèi)者等人群的消費(fèi)者調(diào)研，來(lái)了解消費(fèi)者的行為習(xí)慣，挖掘潛在需求。＋

周邊居民項(xiàng)目需求周邊商業(yè)消費(fèi)者

基本特征合肥的差旅人士5.1調(diào)研完成情況

消費(fèi)者調(diào)查思路周邊居民周邊辦公人群定量研究837份問(wèn)卷調(diào)查定性45人群商業(yè)場(chǎng)所編碼設(shè)計(jì)樣本量合肥主要商業(yè)消費(fèi)者元一時(shí)代廣場(chǎng)150350份商之都宿州路店250百盛350百大CBD450合肥商業(yè)大廈550萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)650安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)750周邊居民8250份紅星美凱龍消費(fèi)者9100份非本地居民，到合肥購(gòu)物、差旅 等人士10100份配額編碼比例年齡18-25歲120%26-35歲240%36-45歲330%46歲以上410%學(xué)歷大專以下學(xué)歷1≤30%大專或以上學(xué)歷2不限性別男性150%女性250%家庭月 收入3001-5000元140%5001-7000元240%7001-9000元310%9001-12000元45%12001元以上55%[保密信息]被訪者背景配額表1:5.1調(diào)研完成情況

消費(fèi)者調(diào)查配額示例

本次消費(fèi)者問(wèn)卷的調(diào)查對(duì)象是在考慮本案區(qū)位特征、合肥市人口結(jié)構(gòu)特征（例如整體年齡、整體家庭收入水平等）的情況下，制定了詳細(xì)的訪問(wèn)人群方案，具體方案配額詳見(jiàn)下表：

(訪問(wèn)地點(diǎn))配額表2:*消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查由專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查公司執(zhí)行完成，在問(wèn)卷訪問(wèn)過(guò)程中市調(diào)人員需要嚴(yán)格遵循市調(diào)訪問(wèn)流程，并按照我司設(shè)定的訪問(wèn)人群方案進(jìn)行抽樣訪問(wèn)人群商業(yè)場(chǎng)所編碼設(shè)計(jì)樣本量合肥主元一時(shí)代廣場(chǎng)150350份商46[保密信息]

定量研究：采用問(wèn)卷調(diào)查方式進(jìn)行樣本采集，操作方法為通過(guò)抽樣方式選取固定地點(diǎn)，由訪問(wèn)員持事先設(shè)計(jì)好的問(wèn)卷，對(duì)符合條件受訪者進(jìn)行訪問(wèn)。消費(fèi)者定量訪問(wèn)實(shí)際完成情況： 本地主要商業(yè)被訪者完成356個(gè)樣本

周邊居民完成275個(gè)樣本

到合肥的差旅人士完成106個(gè)樣本

本項(xiàng)目定性研究方法為“小組座談會(huì)”：

選取了與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度較大的6組（每

圖：定量訪問(wèn)執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行照片截選5.1調(diào)研完成情況

調(diào)研完成情況

組8人）不同被訪者進(jìn)行訪問(wèn)。[保密信息]定量研究：采用問(wèn)卷調(diào)查方式進(jìn)行樣本采集，圖47[保密信息]

本次調(diào)研被訪者總體上性別平衡，男性（50.9%）、女性（49.1%）;被訪者年齡均為18歲以上，其中26-35歲的被訪者最多（41.7%）。被訪者性別被訪者年齡被訪者性別與年齡5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征[保密信息]本次調(diào)研被訪者總體上性別平衡，男性（5048[保密信息]

本次調(diào)研被訪者從總體上來(lái)看：59.9%的被訪者為已婚，其中91.1%的被訪者有子女，絕大部分家庭的子女?dāng)?shù)為1個(gè);首個(gè)子女年齡：1-5歲占28.0%；6-10歲占24.3%，11-20歲占32.0%，20歲以上占15.7%。被訪者婚姻狀況被訪者子女?dāng)?shù)被訪者婚姻狀況5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征[保密信息]本次調(diào)研被訪者從總體上來(lái)看：59.9%的49[保密信息]

33.6% 14.7%11.4%10.6%8.4%5.1%4.3%3.8%3.5%1.7%1.6%1.4%0%10%20%30%40%

辦公室一般職員 個(gè)體業(yè)主 服務(wù)業(yè)職工專業(yè)人員（教師/科研/醫(yī)生/

技術(shù)人員） 中高層管理人員 在校學(xué)生 私企業(yè)主 自由職業(yè)者(律師/記者/文藝 工作者)

工人 不工作普通勤雜人員/生產(chǎn)運(yùn)輸工人 等從事體力勞動(dòng)者 退休

17.0% 14.0%12.2%9.4%6.5%40.9%0%10%20%30%40%50%

私營(yíng)企業(yè) 個(gè)體企業(yè) 國(guó)營(yíng)企業(yè) 合資企業(yè) 外資企業(yè)政府機(jī)關(guān)/事業(yè)單位被訪者職業(yè)被訪者單位性質(zhì)

職業(yè)：約三分之一被訪者職業(yè)為公司一般職員，其次為個(gè)體業(yè)主和服務(wù)業(yè)職工；單位性質(zhì)：40.9%被訪者在私營(yíng)企業(yè)內(nèi)工作。被訪者職業(yè)與單位性質(zhì)5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征[保密信息] 33.6%0%10%20%30%40% 50下元元元元元元元元元000-121200元以000000000000000000000101010101100101102030405060807090010元-20-30-40-60-50-70-80-90以上[保密信息]被訪者個(gè)人收入

個(gè)人收入：被訪者的個(gè)人收入大多數(shù)分布在1,000-4,000元之間，其中2,001-3,000元收入階段比7.8%21.0%27.8%20.9%9.2%5.6%3.1%1.4%1.0%1.0%1.2%10% 5% 0%20%15%30%25%

例最高，為27.8%。被訪者個(gè)人收入5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征下元元元元元元元元元000-121200元以0000000051[保密信息]私家車&房屋擁有情況

私家車擁有情況：總體看來(lái)，私家車保有量不高，21.1%被訪者擁有私家車；房屋數(shù)量：房產(chǎn)擁有水平較高，70%以上被訪者在合肥至少有一套房產(chǎn)。私家車擁有情況在合肥擁有房產(chǎn)情況5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征[保密信息]私家車&房屋擁有情況私家車擁有情況：總體看52[保密信息]外地消費(fèi)者習(xí)慣（1/3）

來(lái)合肥的目的：外地消費(fèi)者來(lái)合肥主要目的為走親訪友(39.6%)、出差(29.2%)和旅游(26.4%)；來(lái)合肥的同伴：外地消費(fèi)者最多的情況是與父母、朋友來(lái)合肥，其次為獨(dú)自一人。

14.2% 13.2%11.3%6.6%4.7%3.8%1.9%

48.1% 45.3%36.8%0.0%20.0%40.0%60.0%

父母 朋友獨(dú)自一人 愛(ài)人 孩子 戀人 同事 親戚 同學(xué)商務(wù)伙伴來(lái)合肥的目的來(lái)合肥的同伴5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征[保密信息]外地消費(fèi)者習(xí)慣（1/3）來(lái)合肥的目的：外地53[保密信息]

來(lái)合肥的交通方式：長(zhǎng)途車與火車是外地人來(lái)合肥的主要交通工具，私家車/公務(wù)車只占9.4%；希望合肥火車站周邊的商業(yè)設(shè)施：大型超市/賣場(chǎng)百貨各類休閑娛樂(lè)場(chǎng)所是被訪者最希望在火車站周邊有的商業(yè)設(shè)施。

50.0% 47.2% 36.8% 24.5%20.8%18.9%16.0%15.1%10.4%5.7%57.5%56.6%.0%20.0%40.0%60.0%80.0%

各類休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 公園/綠地廣場(chǎng) 綜合性購(gòu)物場(chǎng)所 各類餐飲場(chǎng)所 服務(wù)類配套家庭/親子活動(dòng)場(chǎng)所 專業(yè)電器連鎖店 大眾化零售店 停車場(chǎng) 國(guó)際時(shí)尚零售店大型超市/賣場(chǎng) 百貨30.2%66.0%9.4%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0% 0.0%火車長(zhǎng)途汽車私家車/公務(wù)車外地消費(fèi)者習(xí)慣（2/3）來(lái)合肥的交通方式合肥火車站周邊商業(yè)設(shè)施配套類型5.55.66.46.55.65.76.25.45.96.25.45.0期待值打分期望強(qiáng)烈程度5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征[保密信息]來(lái)合肥的交通方式：長(zhǎng)途車與火車是外地人來(lái)合54[保密信息]

77.4% 42.5% 36.8% 34.9%25.5%25.5%24.5%21.7%20.8%11.3%11.3%10.4%8.5%8.5%.0%20.040.060.080.0100.

淮河路步行街 合肥百貨大樓商之都（宿州路店） 百盛百貨 安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 鼓樓商廈 元一時(shí)代廣場(chǎng) 合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 百大CBD購(gòu)物中心 瑞景國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 勝利路凱斯茂 溫莎國(guó)際廣場(chǎng) 新曙光百貨商之都（大東門店）外地人士來(lái)源外地消費(fèi)者光顧的合肥商業(yè)場(chǎng)所

到合肥的外地人士來(lái)源：超過(guò)半數(shù)的外地人士來(lái)自合肥周邊的地級(jí)市，主要包括：巢湖市、滁州市、六安市、銅陵市、蕪湖市、宿州市，其它少部分來(lái)自江浙滬地區(qū)以及其它地區(qū)。淮河路步行街是外地消費(fèi)者光顧最多的商業(yè)場(chǎng)所。5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征

外地消費(fèi)者習(xí)慣（3/3）[保密信息] 77.4%.0%20.040.055

(合肥)潛在消費(fèi)人群特征：

已婚率高：59.9%已婚，其中有91.1%已有子女。職業(yè)集中：約三分之一的被訪者職業(yè)為公司內(nèi)的一般職員，其次為個(gè)體業(yè)主和服務(wù)業(yè)職工。個(gè)人收入不高：被訪者的個(gè)人收入大多數(shù)分布在1000-4000元之間，其中2001-3000元的收入階段比例最高（27.8%）。

(外地)潛在消費(fèi)人群特征：

來(lái)合肥的目的：外地消費(fèi)者來(lái)合肥的主要目的為走親訪友（39.6%）、出差（29.2%）和旅 游（26.4%）。 來(lái)合肥的同伴：外地消費(fèi)者最多的情況是與父母、朋友來(lái)合肥，其次為獨(dú)自一人。 希望合肥火車站周邊的商業(yè)設(shè)施：大型超市/賣場(chǎng)、百貨和各類休閑娛樂(lè)場(chǎng)所是外地人最希 望在火車站周邊有的商業(yè)設(shè)施。[保密信息]5.2潛在消費(fèi)人群構(gòu)成特征-小結(jié)

本章小結(jié)(合肥)潛在消費(fèi)人群特征：已婚率高：59.9%已婚，其5675.6%29.4%29.4%27.7%28.2%64.3%63.4%[保密信息]

30.8% 30.7% 29.4% 27.2% 26.2% 14.0%3.5%

78.4%62.1%59.0%20%40%60%80%1000%

百貨社區(qū)性沿街商業(yè)街 社區(qū)超市 大型電器賣場(chǎng) 特色化商業(yè) 大型建材超市 一般專業(yè)市場(chǎng)合性一站式購(gòu)物中心 大型超市/賣場(chǎng) 商業(yè)步行街

31.6% 34.7% 24.6% 31.6% 32.4% 29.2% 31.0% 31.6% 31.5% 24.0% 32.9% 28.1%22.2% 30.4% 24.6% 24.6%53.2% 59.6%54.4%0%20%60%80%100%40%

商業(yè)步行街 百貨社區(qū)性沿街商業(yè)街 社區(qū)超市 大型電器賣場(chǎng) 特色化商業(yè)18-25歲36-45歲26-35歲46歲以上

70.9% 79.9% 82.5% 57.0% 65.0% 55.6%

28.7% 33.7% 33.3% 26.5% 28.5% 30.7% 30.5% 22.6% 26.5% 25.6% 13.6% 14.8%3.2%3.9%0%20%60%80%100%40%

百貨社區(qū)性沿街商業(yè)街 社區(qū)超市 大型電器賣場(chǎng) 特色化商業(yè) 大型建材超市 一般專業(yè)市場(chǎng)未婚已婚

82.2% 75.6% 65.5% 56.9% 62.3% 54.5%

整體上來(lái)看：有過(guò)半被訪者經(jīng)常光顧“綜合型一站式購(gòu)物中心”、“大型超市/賣場(chǎng)”和“商業(yè)步行街”；已婚群體選擇光顧商業(yè)積極性整體高于未婚群體，其中未婚群體比已婚群體更喜歡光顧百貨；26-45歲群體光顧商業(yè)的積極性相對(duì)較高，一站式購(gòu)物中心的吸引力跟年齡成反比，隨著年齡的增長(zhǎng)呈現(xiàn)光顧積極性下降的趨勢(shì)。整體

分年齡綜合性一站式購(gòu)物中心 大型超市/賣場(chǎng)

分婚姻狀況綜合性一站式購(gòu)物中心 大型超市/賣場(chǎng) 商業(yè)步行街通常選擇光顧的商業(yè)類型5.3日常消費(fèi)行為模式-購(gòu)物

通常光顧的商業(yè)類型75.6%29.4%29.4%27.7%28.2%64.3%57[保密信息]

一般步行街周末我是不會(huì)選擇去的，人太多。（合肥商業(yè)消費(fèi)者組）一站式購(gòu)物中心最受歡迎：一站式的肯定比只是購(gòu)物的商場(chǎng)要好，可以先吃飯，吃完了再逛；我還是覺(jué)得購(gòu)物中心最好，可以滿足不同人的需要，像有的步行街不方便要步行，車開(kāi)進(jìn)去的話人不大方便；合肥的百貨商場(chǎng)很多，基本都逛膩了。（合肥商業(yè)消費(fèi)者組）每次購(gòu)物都會(huì)伴隨餐飲消費(fèi)：一般外出幾乎每次都會(huì)有吃飯的情況發(fā)生，休閑娛樂(lè)倒不一

5.3日常消費(fèi)行為模式-購(gòu)物

通常光顧的商業(yè)類型被訪者語(yǔ)錄

定，是偶爾。（合肥商業(yè)消費(fèi)者組）觀點(diǎn)

合肥老城區(qū)是合肥商業(yè)最繁華地區(qū)，臨街商廈林立，商業(yè)集中度高，其間商業(yè)以步行街和百貨為主，是合肥市民逛街主要選擇。整體看來(lái)，被訪者一致認(rèn)為一站式的綜合購(gòu)物中心的形式最能吸引他們?nèi)ハM(fèi)，認(rèn)為集吃喝玩樂(lè)為一體的購(gòu)物中心形式在合肥比較少，目前只有元一購(gòu)物中心和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。[保密信息]一般步行街周末我是不會(huì)選擇去的，人太多。58街樓井店場(chǎng)場(chǎng)茂場(chǎng)廈貨廈場(chǎng)心店）店）場(chǎng)大貨行大門廣斯百花商廣廣廣中廣貨業(yè)百步東際凱盛百樓物物達(dá)物路門萬(wàn)物商光路百大國(guó)百大鼓購(gòu)路購(gòu)購(gòu)州肥東購(gòu)曙河鷹莎利肥鷹一會(huì)肥BD（宿（大際新淮合金溫勝合金元都C新都大都之百商商之安徽國(guó)合拓基城市廣場(chǎng)[保密信息]

整體來(lái)看，被訪者光顧商業(yè)場(chǎng)所主要集中在傳統(tǒng)中心城區(qū)商圈，選擇光顧元一新站、馬鞍山、三里庵等新興商圈商業(yè)場(chǎng)所的群體在光顧比重上較接近，超過(guò)20%；在合肥眾多商業(yè)中，被訪者選擇光顧最多的商業(yè)場(chǎng)所包括淮河路步行街、百盛百貨、百貨大樓、商之都和鼓樓商廈等，光顧比重均超過(guò)30%，其中淮河路步行街占比超過(guò)60%。通常光顧的商業(yè)場(chǎng)所5.3日常消費(fèi)行為模式-購(gòu)物61.9%48.1%44.3%28.1%36.1%13.4%6.2%33.3%12.3%27.1%22.3%12.3%6.8%24.4%22.9%18.5%10.3%2.7%0%20%10%30%40%60%50%70%通常選擇光顧的商業(yè)場(chǎng)所中心城區(qū)商圈元一站前商圈馬鞍山 商圈三里庵 商圈南七商圈高新區(qū)大鋪頭 商圈整體街樓井店場(chǎng)場(chǎng)茂場(chǎng)廈貨廈場(chǎng)心店）店）場(chǎng)大貨行大門廣斯百花商廣廣59[保密信息]

17.5%29.5%38.9%

24.4% 18.7% 19.4% 17.5% 16.0%9.3%26.5%

34.1% 31.9% 30.5% 24.1% 32.2% 23.6% 29.5%20.6%40.3%48.1%40%50%0%60%10%20%30%溫莎國(guó)際廣場(chǎng)合肥商業(yè)大廈 金鷹百花井安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)

鼓樓商廈百大CBD購(gòu)物中心 元一購(gòu)物廣場(chǎng) 合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商之都（宿州路店）未婚已婚選擇光顧百貨（例鼓樓商廈、百大CBD等）的積極性與被訪者的年齡成正比，26-45歲群體對(duì)百貨的光顧遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于18-25歲的群體；綜合性一站式購(gòu)物中心的受眾覆蓋各年齡段群體，其中包河萬(wàn)達(dá)和元一購(gòu)物中心的消費(fèi)群以中青年為主，溫莎國(guó)際和安徽國(guó)購(gòu)的消費(fèi)群以中老年為主；整體來(lái)看，無(wú)論是百貨還是購(gòu)物中心，已婚群體比未婚群體更喜歡光顧這些商業(yè)場(chǎng)所。

通常選擇光顧的商業(yè)場(chǎng)所分年齡分婚姻狀況

合肥百貨大樓7.6%13.5%20.6%27.3%12.7% 18.5% 20.9% 16.4% 22.8% 14.3% 13.5%34.2%

22.8% 23.5% 28.9% 30.4% 20.3% 21.8% 23.5% 31.6% 25.3% 25.6% 22.9%18.1%

29.1% 29.4% 28.9%24.0%35.4%35.3% 37.5%0%10%20%30%40%合肥商業(yè)大廈 金鷹百花井溫莎國(guó)際廣場(chǎng)

元一購(gòu)物廣場(chǎng) 合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)百大CBD購(gòu)物中心鼓樓商廈18-25歲36-45歲26-35歲46歲以上

21.1%5.3日常消費(fèi)行為模式-購(gòu)物

通常光顧的商業(yè)場(chǎng)所[保密信息]17.5%29.5%38.9% 260[保密信息]觀點(diǎn)

通常光顧的：“（宿州路步行街）所有你想要的在那塊都能找得到都能買到，比較方便，消費(fèi)水平不是很高，符合我們的消費(fèi)水平,也是市區(qū),交通比較便利（合肥商業(yè)消費(fèi)者組）

元一、百盛、百大CBD這些，最多應(yīng)該就是宿州路那邊，元一那邊交通好一點(diǎn)，宿州路交通不好。（合肥商業(yè)消費(fèi)者組）我們?nèi)サ谋容^多的是元一，元一的人流量還是比較多的。（合肥商業(yè)消費(fèi)者組）我經(jīng)常逛的是百盛三樓的牌子，那些我都比較喜歡，我喜歡以款式取勝，質(zhì)量也不錯(cuò)的品牌。（周邊居民）一般是國(guó)購(gòu)去的比較多，步行街也常去。（周邊居民）宿州路、淮河路步行街是被訪者最經(jīng)常光顧的合肥商圈，包括了其周邊的商場(chǎng)，如百盛、合肥百貨大樓等，集中度較高。另外，元一購(gòu)物廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的光顧比例也較高，但大多數(shù)為周邊居民和辦公人員。

5.3日常消費(fèi)行為模式-購(gòu)物

通常光顧的商業(yè)被訪者語(yǔ)錄[保密信息]觀點(diǎn)通常光顧的：“（宿州路步行街）所有你61[保密信息]觀點(diǎn)

5.3日常消費(fèi)行為模式-購(gòu)物

對(duì)合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的評(píng)價(jià)被訪者語(yǔ)錄對(duì)一站式的商業(yè)類型評(píng)價(jià)：（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）你在那里可以玩一天，包括購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)，檔次有中高檔，比較全，它屬于一個(gè)購(gòu)物中心之類的。合肥有很少有一站式的購(gòu)物中心，即使有也很小，元一（購(gòu)物廣場(chǎng)）也算，但是檔次沒(méi)萬(wàn)達(dá)高。感覺(jué)路修好了，萬(wàn)達(dá)生意應(yīng)該是最好的。現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)停車不好停，而且堵車堵的非常厲害。對(duì)其內(nèi)部餐飲場(chǎng)所評(píng)價(jià)：萬(wàn)達(dá)里面的專門一層的餐飲場(chǎng)所很好。對(duì)其內(nèi)部親子活動(dòng)中心評(píng)價(jià)：去萬(wàn)達(dá)孩子王，50塊錢一次，里面什么都有，就跟娛樂(lè)場(chǎng)差不多，里面小孩也多，在里面玩的項(xiàng)目也還可以，而且可以玩一天，中途吃飯?jiān)倮^續(xù)玩也可以。里面什么都有。對(duì)其室內(nèi)步行街的評(píng)價(jià)：好豐富，而且主要是它有室內(nèi)步行街你知道吧，什么東西感覺(jué)好高、好寬闊。

意見(jiàn)主要來(lái)自于萬(wàn)達(dá)消費(fèi)者組被訪者一致認(rèn)為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“消費(fèi)高”“檔次高”，但同樣認(rèn)為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是任何年齡和職業(yè)的人群都想逛的地方，即使不在里面購(gòu)物，也會(huì)在里面的餐飲場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)。被訪者還認(rèn)為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是合肥少有的“綜合性一站式購(gòu)物中心”，年輕人與家庭更加喜愛(ài)。[保密信息]觀點(diǎn) 5.3日常消費(fèi)行為模式-購(gòu)物對(duì)一62人口特征維度元一購(gòu)物廣場(chǎng)百盛百貨合肥百貨 大樓淮河路步 行街百大CBD購(gòu)物中心瑞景名品 中心商之都安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)合肥萬(wàn)達(dá) 廣場(chǎng)年齡配 額18-25歲22.9%20.6%17.3%22.0%17.4%9.6%13.9%16.1%26.5%26-35歲44.5%44.2%45.0%41.7%43.0%46.2%44.0%41.7%40.2%36-45歲24.7%27.8%28.8%28.0%29.8%30.8%32.5%31.8%25.5%46歲以上7.9%7.4%8.9%8.3%9.8%13.5%9.6%10.4%7.8%性別男