12.朝天門市場研究2.1朝天門市場概況2.2朝天門市場供應特征分析2.3朝天門市場硬件設施分析2.4朝天門市場電子商務平臺發(fā)展分析2.5朝天門市場交通分析2.6朝天門市場環(huán)境分析

12.朝天門市場研究2.1朝天門市場概況2銷售額：2011年度銷售總額達到226.85億元，同比增長13.4%，2012年前三季度，朝天門市場交易額達到163.85億元，同比增長17%從業(yè)人數/從業(yè)單位數量：擁有24個商場，13,200余戶經營者，直接從業(yè)人員超過5萬人，間接帶動就業(yè)50余萬人，全國各地6,000多個知名品牌和知名企業(yè)入駐商用面積：由8,000平方米發(fā)展到現在495,645平方米（總建筑面積為822,844平方米）。

影響地位：已發(fā)展成為在全國較有影響力的批發(fā)集散地，輻射半徑已到達云、貴、川等地。區(qū)位：座落在長江、嘉陵江交匯處的“金三角”地區(qū)，是連接解放碑與朝天門廣場的重要橋梁發(fā)展歷程：起于80年代末定位：西南地區(qū)重要的商品、物資集散地業(yè)態(tài)發(fā)展過程：從服裝市場開始興盛，逐漸向小商品市場發(fā)展，現在商品業(yè)態(tài)涵蓋服裝、小商品、輔料、鞋類、床上用品及其他共計6大類，細分為服裝、紡織面料、小商品、鞋帽、日化、鐘表、文體用品、皮革制品、塑料制品、兒童玩具、床上用品等20余種。

發(fā)展模式：從地攤式經營到商場店鋪銷售

產權形式：從僅有一家國有企業(yè)到多元化產權形式物流方式：以靠汽車運輸為主，航空運輸為輔基本情況發(fā)展規(guī)模朝天門市場基本概況

批發(fā)集散地，輻射渝、川、云、貴等地注：商場個數及面積資料來源為朝天門市場管理處2銷售額：2011年度銷售總額達到226.85億元，同比增長3朝天門市場范圍界定朝天門市場北至凱德置地來福士廣場，南至民族路、打銅街和朝天門隧道，東至長江濱江路，西至新華街西側。朝天門市場由約20棟主要商場構成，分為28個商場（部分商場共用同一物業(yè)），由21家辦場單位進行經營。商場主要分布在新華路、陜西路和朝東路三條車行主干道兩側；陜西路位于三條路中間，是市場最核心交易區(qū)域；朝東路地勢低，為市場最核心的物流區(qū)域。三條道路彼此由小巷，天橋等聯通。新華路（西側）—陜西路—（東側）朝東路渝派服飾精品城長德商廈圣名國際時裝城新重慶小商品批發(fā)市場海潤商場大生商場大正商場天門商場金海洋商場華華童裝城盛隆商場通銀輔料市場恒濱商場圣鵬國際床上用品省紡市場恒升商場1區(qū)、2區(qū)、6區(qū)港渝廣場銀星商場平安商場協信商廈乾億眾廣場千紙鶴商場東方新鞋城帝怡布匹市場恒升商場3區(qū)恒升商場5區(qū)4個5個14個5個各主干道沿線主商場分布表（共28個商場）*新華路陜西路朝東路N民族路打銅街朝天門隧道長江濱江路凱德置地來福士廣場注：主干道沿線商場按各道路到達各商場的可及性進行歸類3朝天門市場范圍界定朝天門市場北至凱德置地來福士廣場，南至民朝天門市場商場位置示意圖4商場已拆遷空置地塊配套**序列商場名稱1銀星商場2天門商場3圣鵬國際床上用品4省紡市場5大正商場6協信商廈7大生商場8港渝廣場9恒升商場1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤商場12平安商場13盛隆商場14金海洋商場15通銀輔料市場16恒濱商場17圣名國際時裝城18長德商廈19千紙鶴商場20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場22東方新鞋城23帝怡布匹市場24乾億眾廣場12345678101112131424171819202122231615*注：共計28個商場，其中恒升商場由“一、二、三、五、六區(qū)”五個商場組成，合并為編號9**注：配套色塊范圍涵蓋住宅、散鋪、餐飲、銀行、學校、物流、旅館等非商場用房***注：根據我行與朝天門市場管理處溝通，金海洋商場左右以及后面藍色地塊均

已經由某浙江公司競得

9-19-29-39-69-5朝天門市場商場位置示意圖4商場已拆遷空置地塊配套**序列商場朝天門市場各商場基本情況5序列商場名稱建成年代開業(yè)時間建筑面積

（平方米）商用面積

(平方米）1銀星商場1994199448,99424,4282天門商場199419943,7413,7413圣鵬國際床上用品199519953,9983,9984省紡市場199519953,8003,8005大正商場1996199675,00019,1236協信商廈1996199654,00023,4307大生商場1997199715,17515,1758港渝廣場1997199749,37749,3779恒升商場（5個交易區(qū)）1997199750,80745,38810華華童裝城199719976,000

6,00011海潤商場1998199816,7368,35712平安商場1999199910,95810,95813盛隆商場2000200013,30413,30414金海洋商場2001200159,39719,86915通銀輔料市場20002,0012,8912,89116恒濱商場2003200336,28913,00017圣名國際時裝城2004200450,59424,06218長德商廈2004200422,3998,11619千紙鶴商場200620062,7412,74120渝派服飾精品城2008200897,27838,52321新重慶小商品批發(fā)市場2001201066,10266,10222東方新鞋城2006201031,62231,62223帝怡布匹市場2006201011,64011,64024乾億眾廣場2002201290,00050,000合計822,844495,645朝天門市場各商場基本情況5序列商場名稱建成年代開業(yè)時間建筑面6朝天門市場發(fā)展歷程起始期1988-1995成長期1995-2000商儲商場開業(yè)，市場成立，但缺乏人氣。1988年銷售額約6千萬元。服裝及面料批發(fā)為主。大正商場的投入使用標志朝天門進入了成長期，并開始擴容。開始引入日雜百貨等小商品。整體營業(yè)面積從幾萬平方米發(fā)展到20余萬平方米。成熟期2000-2007朝天門市場開始進入穩(wěn)健發(fā)展的階段。市場繼續(xù)擴容，但擴容腳步有所放慢。新型建筑物硬件配置有明顯的提升。受交通擁堵、購物環(huán)境惡劣、停車位奇缺、倉庫嚴重不足等諸多硬件設施影響，朝天門市場的發(fā)展陷入瓶頸期。“搬遷迎龍”的信息釋放也給朝天門經營戶蒙上了心理陰影，進一步影響了市場的市容、市貌升級等。瓶頸期2007-現在6朝天門市場發(fā)展歷程起始期成長期成熟期瓶頸期7朝天門市場經營戶規(guī)模根據我行實地調研并結合朝天門小商品市場實際情況，我行對經營戶做出如下定義：經營面積在20平方米以下定義為小型經營戶；經營面積在20-50平方米之間的定義為中型經營戶；經營面積超過50平方米的定義為大型經營戶。針對市場抽樣調查，經營面積在20平方米及其以下的小型經營戶占據市場約70%的比例；從單個商鋪從業(yè)人員來計算，約75%的商鋪從業(yè)人員在3人及其以下。從以上兩個角度來看，小經營戶是朝天門市場的主力軍。經營面積低于20平方米的小型經營戶占據數量優(yōu)勢，成為朝天門市場主力軍注：2012年朝天門市場經營戶規(guī)模數據來源經營戶抽樣訪談7朝天門市場經營戶規(guī)模根據我行實地調研并結合朝天門小商品市場8朝天門市場從業(yè)人員素質目前從業(yè)人員普遍年齡偏大且教育水平偏低，但年輕群體的涌現將逐步改變這一現狀，并為變革帶來生機經營戶中，90%以上為個體經營戶。個體經營戶對資金流轉速度要求高，自身抗風險能力低。朝天門市場解決了大量的再就業(yè)問題，但隨之而來的是，超過60%的下崗職工和待業(yè)人員占據市場的主導。這類人群一般未接受過高等的教育，在經營理念、道德觀念、操作技能（尤其是計算機、外語）等較為落后。通過我行同朝天門市場管理處的訪談得知，從業(yè)人員偏大齡化，此類群體接受新觀念、學習新技能的能力相對較低。目前，已經開始有部分大型經營戶開始培養(yǎng)子女接手商貿經營，年輕群體的不斷涌現為朝天門市場注入新鮮血液，也為推廣電商平臺等新興理念奠定良好的基礎。注：2012年朝天門經營戶抽樣調查情況數據來源經營戶抽樣訪談8朝天門市場從業(yè)人員素質目前從業(yè)人員普遍年齡偏大且教育水平偏9朝天門采購人群來源地批發(fā)客群以重慶區(qū)縣為主，零售客群則以重慶市區(qū)為主。外來客群多通過包車或借朝東路、道門口長途汽車站到達朝天門市場通過對經營戶的訪談和抽樣調查，2011年批發(fā)采購人群中，重慶區(qū)縣占比最大，約55%；其次為重慶市區(qū)，約23%；零售人群則以重慶市區(qū)為主。朝天門市場對西南等其他區(qū)域也具有較大吸引力。但從調查業(yè)態(tài)來看，輻射市外區(qū)域的商品主要是服裝。通過對經營戶的訪談獲知，2012年朝天門長途汽車站撤銷對既有客源影響并不明顯，外來客源多通過組合包車或借朝東路、道門口長途汽車站到達。注：2011朝天門市場采購人群來源地分析

數據來源于經營戶抽樣訪談批發(fā)采購人群零售采購人群9朝天門采購人群來源地批發(fā)客群以重慶區(qū)縣為主，零售客群則以重10朝天門市場批發(fā)、零售額占比從大型經營戶營業(yè)額分析來看，目前朝天門市場零售營業(yè)額占比呈現逐步上升的趨勢根據我行調研，大型經營戶批發(fā)、零售業(yè)務雙線發(fā)展，批零結合，且具有先進的經營意識，注重售后服務，誠信經營。而小型經營戶大多以純批發(fā)業(yè)務為主，經營意識相對落后。近幾年朝天門市場零售比例呈現上升趨勢。從2011年營業(yè)額數據分析顯示，零售比例已經提升至約1/3。零售比例提升的原因包括：大型經營戶不斷吸收更多的客戶，經營意識靠前，注重批發(fā)、零售業(yè)務雙線發(fā)展。外圍市場的興起對朝天門的傳統批發(fā)業(yè)務造成了一定影響，零售占比相對上升。從消費側重點來看，零售客戶注重價格，批發(fā)客戶注重質量，因此，朝天門市場內價格較為便宜的商品對零售客源具備一定的吸引力。從零售消費時段來看，零售消費主要集中于節(jié)假日。*注：

數據來源于經營戶抽樣訪談10朝天門市場批發(fā)、零售額占比從大型經營戶營業(yè)額分析來看，目112.朝天門市場研究2.1朝天門市場概況2.2朝天門市場供應特征分析2.3朝天門市場硬件設施分析2.4朝天門市場電子商務平臺發(fā)展分析2.5朝天門市場交通分析2.6朝天門市場環(huán)境分析

112.朝天門市場研究2.1朝天門市場概況朝天門市場空置率12各主要商場的空置率普遍較低，大部分物業(yè)甚至處于長期滿租狀態(tài)。朝天門市場為全國知名專業(yè)批發(fā)市場，具備旺盛的人氣，入駐商戶經營效益良好，有助于空置率維持在較低的水平。此外，朝天門市場內現有物業(yè)具備較大的升值空間，這也成為拉低空置率的主要原因之一。由于朝天門市場具備旺盛的人氣與良好的經營效益，物業(yè)升值空間較大，目前空置率較低，大部分物業(yè)長期滿租朝天門市場空置率12各主要商場的空置率普遍較低，大部分物業(yè)甚朝天門市場商場地平層租金13123456781011121314241718192021222316159-59-19-6序列商場名稱1銀星商場2天門商場3圣鵬國際床上用品4省紡市場5大正商場6協信商廈7大生商場8港渝廣場9恒升商場1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤商場12平安商場13盛隆商場14金海洋商場15通銀輔料市場16恒濱商場17圣名國際時裝城18長德商廈19千紙鶴商場20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場22東方新鞋城23帝怡布匹市場24乾億眾廣場500元/平方米/月以下501-1,000元/平方米/月1,001元/平方米/月及以上9-39-2朝天門市場商場地平層租金131234567810111213朝天門市場商場地平層租金總結

受經營情況及經營業(yè)態(tài)影響，目前各商場之間租金差距明顯，且呈現“強者更強，弱者更弱”的馬太效應14商場平均租金更多受商場整體經營情況和經營業(yè)態(tài)的影響。從整體經營情況來看，圣名國際時裝城、新重慶小商品批發(fā)市場和金海洋商場經營情況較為理想，品牌效應明顯，其地平層平均租金能突破1,000元/平方米。長德新美商城和東方新鞋城位置明顯脫離朝天門市場大環(huán)境，部分地平層攤位租金不足200元/平方米/月。整體來看，定位準確、管理理念及服務意識先進、經營效益良好的商場能夠實現良好的租金收益。租金兩級分化嚴重，600元/平方米/月以上和400元/平方米/月以下均占有較大比例。目前，朝天門各商場租金水平與經營情況呈現“強者更強，弱者更弱”的趨勢，即“馬太效應”。序列商場名稱首層凈租金

（元/平方米/月）1銀星商場4002天門商場7003圣鵬國際床上用品4004省紡市場3005大正商場7156協信商廈5007大生商場6508港渝廣場7009恒升商場1、2、3、5、6區(qū)40010華華童裝城40011海潤商場50012平安商場60013盛隆商場55014金海洋商場1,25015通銀輔料市場35016恒濱商場40017圣名國際時裝城1,15018長德商廈25019千紙鶴商場30020渝派服飾精品城50021新重慶小商品批發(fā)市場1,20022東方新鞋城30023帝怡布匹市場32524乾億眾廣場500以上注：表格所列租金為現有經營戶實地訪談所得（即實際成交租金）朝天門市場商場地平層租金總結

受經營情況及經營業(yè)態(tài)影響，目前朝天門市場業(yè)態(tài)情況1512345678101112131424171819202122231615序列商場名稱1銀星商場2天門商場3圣鵬國際床上用品4省紡市場5大正商場6協信商廈7大生商場8港渝廣場9恒升商場1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤商場12平安商場13盛隆商場14金海洋商場15通銀輔料市場16恒濱商場17圣名國際時裝城18長德商廈19千紙鶴商場20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場22東方新鞋城23帝怡布匹市場24乾億眾廣場服裝小商品床上用品輔料其他鞋類9-29-39-69-19-5朝天門市場業(yè)態(tài)情況151234567810111213142朝天門市場業(yè)態(tài)情況總結16目前朝天門市場各商場經營業(yè)態(tài)中，服裝類占比達到46%，占據主導地位以圣名國際時裝城、海潤童裝城、港渝男裝廣場等為代表的服裝業(yè)占據市場主導比例。服裝業(yè)附加產值較高，承租能力較強，因此一般分布于主要道路兩側。小商品市場分布較散，以金海洋商場、銀星商場和后來崛起的新重慶小商品批發(fā)市場為代表。鞋類附加值較高，但市場需求相對較少，因此業(yè)態(tài)占比偏小。輔料等業(yè)態(tài)附加值有限，市場需求不大，因此一般在位置較偏的區(qū)域，集中在陜西路東側小巷中。注：其他類包括箱包、家居等各種類型商品，但主題性并不明顯序列商場名稱主營業(yè)態(tài)1銀星商場小商品2天門商場服裝3圣鵬國際床上用品床上用品4省紡市場床上用品5大正商場服裝6協信商廈服裝7大生商場服裝8港渝廣場服裝9恒升商場1、2、3、5、6區(qū)小商品10華華童裝城服裝11海潤商場服裝12平安商場其他13盛隆商場服裝14金海洋商場小商品15通銀輔料市場輔料16恒濱商場服裝17圣名國際時裝城服裝18長德商廈小商品19千紙鶴商場小商品20渝派服飾精品城服裝21新重慶小商品批發(fā)市場小商品22東方新鞋城鞋類23帝怡布匹市場輔料24乾億眾廣場小商品朝天門市場業(yè)態(tài)情況總結16目前朝天門市場各商場經營業(yè)態(tài)中，服朝天門市場經營權情況1712345678101112131424171819202122231615999-6序列商場名稱1銀星商場2天門商場3圣鵬國際床上用品4省紡市場5大正商場6協信商廈7大生商場8港渝廣場9恒升商場1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤商場12平安商場13盛隆商場14金海洋商場15通銀輔料市場16恒濱商場17圣名國際時裝城18長德商廈19千紙鶴商場20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場22東方新鞋城23帝怡布匹市場24乾億眾廣場統一部分統一不統一9-29-39-19-5朝天門市場經營權情況17123456781011121314朝天門市場產權情況18123456781011121314241718192021222316159-59-19序列商場名稱1銀星商場2天門商場3圣鵬國際床上用品4省紡市場5大正商場6協信商廈7大生商場8港渝廣場9恒升商場1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤商場12平安商場13盛隆商場14金海洋商場15通銀輔料市場16恒濱商場17圣名國際時裝城18長德商廈19千紙鶴商場20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場22東方新鞋城23帝怡布匹市場24乾億眾廣場自持散售部分散售9-29-39-6朝天門市場產權情況18123456781011121314朝天門市場經營權產權情況總結

經營權、產權分散導致物業(yè)品質低下，且難以進行統一升級改造，形成惡性循環(huán)

19序列商場名稱經營權產權1銀星商場統一部分散售2天門商場統一自持3圣鵬國際床上用品統一自持4省紡市場統一自持5大正商場統一散售6協信商廈部分統一散售7大生商場統一自持8港渝廣場統一自持9恒升商場1、2、3、5、6區(qū)統一自持10華華童裝城統一自持11海潤商場統一散售12平安商場部分統一散售13盛隆商場不統一散售14金海洋商場部分統一散售15通銀輔料市場統一自持16恒濱商場部分統一散售17圣名國際時裝城統一部分散售18長德商廈不統一散售19千紙鶴商場統一自持20渝派服飾精品城統一自持21新重慶小商品批發(fā)市場統一部分散售22東方新鞋城部分統一部分散售23帝怡布匹市場統一自持24乾億眾廣場統一部分散售統一的經營權和產權有利于物業(yè)升級改造。因為歷史原因，目前朝天門市場內大部分物業(yè)產權并不統一，散售情況較為明顯。大部分的商場管理方能意識到經營權統一的優(yōu)勢，超過一半的物業(yè)經營權統一，或者部分區(qū)域統一。經營權、產權分散物業(yè)品質和業(yè)態(tài)低需要升級改造經營權、產權分散，升級困難朝天門市場經營權產權情況總結

經營權、產權分散導致物業(yè)品質低朝天門市場物業(yè)組合20123456781011121314241718192021222316159-59-19-6序列商場名稱1銀星商場2天門商場3圣鵬國際床上用品4省紡市場5大正商場6協信商廈7大生商場8港渝廣場9恒升商場1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤商場12平安商場13盛隆商場14金海洋商場15通銀輔料市場16恒濱商場17圣名國際時裝城18長德商廈19千紙鶴商場20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場22東方新鞋城23帝怡布匹市場24乾億眾廣場商場商場+住宅商場+酒店+寫字樓9-29-3朝天門市場物業(yè)組合20123456781011121314221朝天門市場物業(yè)組合總結序列商場名稱物業(yè)類型1銀星商場商場+住宅2天門商場商場+住宅3圣鵬國際床上用品商場4省紡市場商場+住宅5大正商場商場+住宅6協信商廈商場7大生商場商場+住宅8港渝廣場商場9恒升商場1、2、3、5、6區(qū)商場+住宅10華華童裝城商場+住宅11海潤商場商場+住宅12平安商場商場13盛隆商場商場14金海洋商場商場+酒店+寫字樓15通銀輔料市場商場+住宅16恒濱商場商場+住宅17圣名國際時裝城商場+酒店+寫字樓18長德商廈商場+住宅19千紙鶴商場商場+住宅20渝派服飾精品城商場+住宅21新重慶小商品批發(fā)市場商場+住宅22東方新鞋城商場+住宅23帝怡布匹市場商場+住宅24乾億眾廣場商場+住宅“商場+住宅”是目前朝天門市場內最主要的物業(yè)組合類型，商務商業(yè)配套明顯不足從各商場物業(yè)組合類型來看，“商場+住宅”組合方式占比達到71%，是朝天門市場內最常見的物業(yè)組合類型。基于市場內倉庫的欠缺，部分住宅被商鋪業(yè)主租用作為辦公場所或臨時倉儲，居住功能有所減弱。“商場+酒店+寫字樓”類型物業(yè)占比最少，反映出朝天門市場內商務商業(yè)配套明顯不足。受批發(fā)市場性質所決定，目前朝天門市場除辦場單位外，其余群體對寫字樓辦公需求有限。寫字樓租金受地段、產權及用途等因素影響，差別很大。租金平均價格從80元/平方米/月-200元/平方米/月不等。注：本表格統計“寫字樓”指塔樓部分正規(guī)寫字樓，

“住宅改辦公”或“商鋪改辦公”的情況不納入寫字樓統計范圍21朝天門市場物業(yè)組合總結序列商場名稱物業(yè)類型1銀星商場商222.朝天門市場研究2.1朝天門市場概況2.2朝天門市場供應特征分析2.3朝天門市場硬件設施分析2.4朝天門市場電子商務平臺發(fā)展分析2.5朝天門市場交通分析2.6朝天門市場環(huán)境分析

222.朝天門市場研究2.1朝天門市場概況朝天門市場商場硬件設施一覽23序列商場名稱主走道寬度

（米）垂直電梯數量（客梯）自動扶梯數量

（每層）貨梯數量地平層建筑層高（米）首層凈層高（米）1銀星商場2201（消防梯，但貨物一般走客梯）432天門商場2000533圣鵬國際床上用品2000544省紡市場2002445大正商場3412436協信商廈24（2觀光）12437大生商場3111338港渝廣場4200439恒升商場20005410華華童裝城20005411海潤商場30103312平安商場31005413盛隆商場31114314金海洋商場33123315通銀輔料市場22115416恒濱商場22114317圣名國際時裝城34（2觀光）214318長德商廈22105419千紙鶴商場22115420渝派服飾精品城41(觀光）125421新重慶小商品批發(fā)市場52（觀光）225322東方新鞋城22115423帝怡布匹市場22115424乾億眾廣場N/A5（4觀光）12N/AN/A朝天門市場商場硬件設施一覽23序列商場名稱主走道寬度

（米朝天門市場商場建筑層高分析24建筑層高是建筑升級改造的最基礎、最重要的一項指標。中高端商場的建筑層高一般不低于4.5米。建筑層高低于4米的商場難以提升品質。從建筑層高要求來看，朝天門大部分商場具備提檔升級的基礎。大正商場、協信商廈、大生商廈、海潤商場、盛隆商廈等早期建筑其建筑層高較低，均不足4米，加上其他功能折舊嚴重，物業(yè)升級面臨較大挑戰(zhàn)。朝天門市場內大部分商場建筑層高達到4米以上，具備升級改造的基礎盛隆3.5米海潤3.3米大正3.6米朝天門市場商場建筑層高分析24建筑層高是建筑升級改造的最基礎朝天門市場主要商場電梯配比25電梯配比數量明顯不足，對客流、貨流的迅速通達形成阻礙，也直接影響租戶經營效益商場名稱客梯數扶梯數貨梯客梯服務面積（平方米/部）銀星商場20112,214大正商場4124,781協信商廈4125,858大生商場11115,175港渝廣場20024,689平安商場10010,958盛隆商場11113,304商場名稱客梯數扶梯數貨梯客梯服務面積（平方米/部）金海洋商場3126,623恒濱商場2116,500圣名國際時裝城4216,015長德商廈2104,058渝派精品服飾城11238,523新重慶小商品批發(fā)市場22233,051東方新鞋城2116,623天門商場、圣鵬國際床上用品等商場未配備客梯、貨梯，對于游客及貨物搬卸帶來很大不便，而表格所列配備客/貨的商場，其電梯配置也明顯不足。電梯配置數量過少，導致客群候梯時間過長，而貨物運輸方面則需大量使用勞動力，這些因素均成為影響租戶經營的方面之一。注：客梯服務面積由商場商用面積除以客梯數量所得朝天門市場主要商場電梯配比25電梯配比數量明顯不足，對客流、朝天門市場主要商場走道寬度26走道寬度過窄影響物業(yè)品質，容易給消費者造成低端錯覺消費者往往會將走道寬度與商場檔次聯系在一起，即越高端的商場擁有越好的購物環(huán)境，擁有較寬的走道。一般來看，品質較好的商場的主走道寬度介于6-10米之間，很少低于4米。商場走道寬度過低，會在商場空間內形成擁擠冗繁之感，容易給消費者造成商業(yè)品質低端的錯覺，同時也不利于消防安全。增加商場走道寬度勢必會降低租金的有效性。因此在升級提檔過程中，需在品質提升帶來的租金效益與商場可租空間有效性降低之間尋找最佳平衡點。增加商場走道寬度往往會涉及商鋪重新分割，對于產權不統一的商場而言，可操作性不強。朝天門市場主要商場走道寬度26走道寬度過窄影響物業(yè)品質，容易27序列商場名稱建筑面積

（平方米）總車位數地上車位個數地下車位個數停車位服務面積1銀星商場48,99400002天門商場3,74100003圣鵬國際床上用品3,99800004省紡市場3,80000005大正商場75,000150155,0006協信商廈54,000330331,6367大生商場15,175000

8港渝廣場49,377303001,6469恒升商場（5個交易區(qū)）50,807000010華華童裝城6,000

000011海潤商場16,736000012平安商場10,958000013盛隆商場13,3048081,66314金海洋商場59,39710010001,29115通銀輔料市場2,891000016恒濱商場36,2893903993017圣名國際時裝城50,594150153,37318長德商廈22,3992302397419千紙鶴商場2,741N/AN/AN/AN/A20渝派精品服飾城97,278930931,04621新重慶小商品批發(fā)市場66,1022968021622322東方新鞋城31,622000023帝怡布匹市場11,640000024乾億眾廣場90,000N/AN/AN/AN/A合計598朝天門市場停車位配比分析停車位嚴重不足不利于商貿交易行為的順利開展，且對市場內交通環(huán)境造成明顯影響臨時停車位停車位數量對外否陜西路52是曹家巷22是目前朝天門主要建筑物的停車數量總和約為598個，加上社會對外停車位，僅672個。早期投入的建筑物停車位配比明顯低于后期建筑物。無一建筑物停車位服務面積符合《重慶市建設項目配建停車位標準》之200平方米配置1個。尚有十余個建筑物無停車位。朝天門市場目前主要建筑物總建筑面積約102萬平方米，以672個停車位平均配比，單個停車位服務面積高達1,518平方米/個。停車位不足對直接影響到商貿交易流通的便利性，且占道停車現象也對朝天門市場交通環(huán)境造成極大影響。注：金海洋原有地下停車庫已做倉庫使用，目前另設100個地上停車位27序列商場名稱建筑面積

（平方米）總車位數地上車位個數地下朝天門市場倉庫面積研究28不同經營業(yè)態(tài)、不同的貨物吞吐量、不同的商品周轉量都會影響倉庫的需求。一般而言，經營戶的倉庫需求介于1:1與1:3之間，即10平方米的經營面積需要10至30平方米的庫房。庫房的嚴重缺乏導致不少住宅和寫字樓直接或者間接改作倉庫，從而存在消防隱患。495,645平方米商場36,000平方米庫房*VS大經營戶：倉庫需求面積在500平方米以上的經營戶一般在南坪、寸灘等區(qū)域外租倉庫。小經營戶：倉庫需求面積在100平方米以下的經營戶一般在朝天門區(qū)域內選擇地點設置倉庫。倉庫配置嚴重不足，貨物隨意堆放于商場內或部分住宅及寫字樓改為倉庫，致使朝天門市場內存在明顯的消防隱患注：庫房面積根據我行抽樣調查及商家訪談結果估算所得，該面積為正規(guī)庫房面積，

不包括住宅或寫字樓改用部分朝天門市場倉庫面積研究28不同經營業(yè)態(tài)、不同的貨物吞吐量、不292.朝天門市場研究2.1朝天門市場概況2.2朝天門市場供應特征分析2.3朝天門市場硬件設施分析2.4朝天門市場電子商務平臺發(fā)展分析2.5朝天門市場交通分析2.6朝天門市場環(huán)境分析

292.朝天門市場研究2.1朝天門市場概況朝天門現有商戶網站經營情況

目前朝天門市場部分商戶依賴淘寶、京東等支付平臺開辦網店，但均為個人行為，經營效果及影響力有限30開設網店主要有以下兩方面原因：成本大漲利潤下滑：目前朝天門市場店鋪租金與人力成本大漲導致開設實體店利潤薄弱，這是促使商戶開設網店的主要因素。大商戶網絡交易意識較強，敢于嘗試。由于大商戶達到一定經營規(guī)模，其拓展業(yè)務意識，嘗試新模式愿望較強，故成為朝天門市場新型交易模式的先行者。經營情況：據調研，少數大商戶成立了專門的網購部，團隊成員大都是對外聘請，嚴格要求熟悉網絡銷售和70后、80后的消費習慣。現在網店基本每月的網絡銷售量可達到幾十萬元。但同時，更大一部分商戶網店經營情況并不理想。據不完全統計，目前已有超過200家經營戶開設了網店，但由于缺乏精力、人手以及網絡推廣經驗，經營情況不理想。經營模式：因沒有統一朝天門市場電子商務平臺，網店模式只有依賴淘寶、京東等支付平臺，屬于商戶個人行為，無法形成大規(guī)模朝天門市場商品聚集效應。朝天門現有商戶網站經營情況

目前朝天門市場部分商戶依賴淘寶、31朝天門市場電子商務平臺發(fā)展現狀朝天門市場目前仍沿用傳統的現場交易模式，電子商務平臺的發(fā)展尚停留在初期探索階段主要商場名稱電子商務平臺發(fā)展狀況銀星商城嘗試過，但未成功長德商廈嘗試過，但未成功大正商場嘗試過，但未成功金海洋商場已計劃，正在推進中渝派精品服飾城已計劃，正在推進中圣名國際時裝城已計劃，正在推進中東方新鞋城有意向，希望政府支持協信商廈有意向，希望政府支持港渝廣場有意向，希望政府支持新重慶小商品批發(fā)市場有意向，希望政府支持目前，朝天門市場仍沿用傳統的現場交易模式，市場內部及周邊倉儲、物流壓力較大，且客源流失的現象也日益明顯。經訪談及調研，大部分商家對電子商務平臺持認同態(tài)度，但先期嘗試者均未成功，后期嘗試者也暫未發(fā)展起來，目前朝天門市場內尚無一家商場建立起了可成功運營的電子商務平臺。31朝天門市場電子商務平臺發(fā)展現狀朝天門市場目前仍沿用傳統的32電子商務平臺發(fā)展優(yōu)勢電子商務平臺在貨源配送方式、商品輻射范圍、商家及品牌宣傳力度等方面具備優(yōu)勢，成為未來發(fā)展的趨勢優(yōu)勢一：利于減輕倉儲及物流壓力電子商務平臺建立之后，商家無需將大量貨物運輸并堆積在市場內，消費者也無需進出市場進行貨物搬運，市場內部及周邊的倉儲及物流壓力將得到明顯的緩解。優(yōu)勢三：利于擴大商品輻射范圍電子商務平臺伴隨現代物流技術發(fā)展，商家與客戶可實現遠程交易，由地域距離所帶來的心理抗性將不復存在，商品輻射范圍也隨之實現擴大。優(yōu)勢五：利于推動本土品牌的發(fā)展電子商務平臺作為全國性的開放式宣傳窗口，能夠為以往受地緣因素限制而受眾群體較小的本土品牌獲得廣泛的關注，外銷途經的開拓也將直接推動本土品牌的發(fā)展。優(yōu)勢二：利于商家經營規(guī)模的拓展電子商務平臺建立之后，商家更多扮演供貨商與客戶之間的橋梁角色，對實體經營場所的依賴性降低，經營規(guī)模也無需受到現有物業(yè)的空間制約，可實現自由拓展。優(yōu)勢四：利于實現商家及商品宣傳電子商務平臺能夠為商家及其經營的品牌提供良好的展示平臺，同時提供廣告及促銷宣傳平臺，商家及品牌知名度的提升將直接帶動商品交易額上升。優(yōu)勢六：可實現網絡與實體的結合目前消費者對網購商品存在普遍的擔憂，而與電子商務平臺相結合的實體市場可為客戶提供現場看貨的空間，從而進一步增強網上交易的真實可信度。32電子商務平臺發(fā)展優(yōu)勢電子商務平臺在貨源配送方式、商品輻射33電子商務平臺發(fā)展難題目前來看，客群方及經營方在知識水平、思維模式等方面的滯后是制約電子商務平臺功能發(fā)展的主要原因網絡用戶層面有限互聯網用戶群體大多為年輕人，而朝天門市場產品類型豐富且受眾面極廣，并非僅針對年輕消費群體，而年齡過小或過大的消費者受制于知識水平，難以掌握互聯網交易模式，其消費需求難以通過網絡得到滿足。1缺乏網絡運營技能互聯網渠道要求網店經營者都必須掌握虛擬渠道的運營知識，包括網上的推廣模式、上貨節(jié)奏、服務形態(tài)、作業(yè)時間等都與線下有著很大的差異，需要從頭學習，這對于朝天門市場目前的經營者來說是不小的挑戰(zhàn)。2慣性思維難以打破由電子商務平臺所搭建起來的網絡交易在很大層面上將貨幣虛擬化，這與傳統批發(fā)貿易模式差異很大，加上目前無論是經營者還是消費者，對網絡交易始終存在不信任感，因此傳統的“現金+現貨+現場”的慣性思維難以扭轉。3缺乏統一規(guī)劃組織朝天門市場經營商家眾多，觀念及認知水平參差較大，若缺乏統一的機構對搭建電子商務平臺進行全面的認知與系統的規(guī)劃，則散戶之間難以達成共識，也無法駕馭此類現代戰(zhàn)略經營模式。4缺乏資源共享意識目前，朝天門市場內一些大型批發(fā)商擁有獨有貨源，且擁有長期而穩(wěn)定的客源渠道，交易過程中多采用“商家對商家”的單線交易模式，并不愿意將自身獨有的貨源或客源放到網上進行資源共享。533電子商務平臺發(fā)展難題目前來看，客群方及經營方在知識水平、34朝天門市場電子商務平臺案例分析1/2作為獨立機構建立的電子商務平臺，入市過早且難以獲得商家信任是“網上朝天門”失敗的主要原因平臺簡介創(chuàng)辦方：重慶市三健科技有限公司創(chuàng)辦方身份：獨立機構，非朝天門市場經營方創(chuàng)辦時間：2005~2006年創(chuàng)辦初衷：為朝天門市場內零散的小商戶搭建共同的電子商務平臺經營現狀目前，該網站雖名稱仍保留“網上朝天門”，但實際內容已經與朝天門市場無明顯關系，而是二手汽車、新房交易、集體旅游、找工作等，較為雜亂，且頁面極不規(guī)整，經營情況不理想。原因分析入市時間過早：該平臺搭建于2005~06年，在當時來看經營理念過于超前，無法獲得商家支持。難以獲取信任：該平臺創(chuàng)辦方為獨立機構，并非代表政府或商場經營方，在普通商戶看來缺乏可信度，難以獲得商家支持。34朝天門市場電子商務平臺案例分析1/2作為獨立機構建立的35朝天門市場電子商務平臺案例分析2/2平臺簡介創(chuàng)辦方：銀星商城創(chuàng)辦方身份：朝天門市場經營方之一創(chuàng)辦時間：2012年創(chuàng)辦初衷：讓重慶朝天門銀星商城走進電子商務領域，面向全國進行推廣經營現狀該網站由銀星商城投資500萬打造，目前，該網站是朝天門市場唯一仍在使用的電子商務平臺，其頁面制作較為專業(yè)，符合現代化電子商務平臺發(fā)展趨勢，但由于該網站僅具備展示功能而不具備交易功能，其意義及價值大打折扣。原因分析無法獲得第三方支付平臺批準：從該網頁的制作理念與制作水平來看，目前打造電子商務平臺的時機已經成熟，但由于無法獲得第三方支付平臺的批準，“電子商務平臺”也成為一紙空文，無法發(fā)揮實際的效應。盡管發(fā)展時機已經到來，但無法獲得第三方支付平臺批準是制約銀星商場電子商務平臺順利發(fā)展的首要原因35朝天門市場電子商務平臺案例分析2/2平臺簡介盡管發(fā)展時362.朝天門市場研究2.1朝天門市場概況2.2朝天門市場供應特征分析2.3朝天門市場硬件設施分析2.4朝天門市場電子商務平臺發(fā)展分析2.5朝天門市場交通分析2.6朝天門市場環(huán)境分析

362.朝天門市場研究2.1朝天門市場概況37朝天門市場內部道路交通網絡概況

走向名稱路況指標坡度彎度通行能力東-西新華路雙向三車道南高北低較筆直較高陜西路雙向兩車道南高北低較筆直一般朝東路雙向兩車道較平坦較筆直一般南-北打銅街雙向兩車道西高東低較筆直一般曹家巷雙向兩車道西高東低較筆直一般陜西路三巷單向單車道西高東低較曲折較弱朝天門市場內同外界相聯系的主要交通干道均為東西走向，而南北走向道的路多發(fā)揮內部輔助功能，縱橫干道之間的回環(huán)度較低。朝天市場內部道路路面寬度普遍較窄，大部分道路僅為雙向雙車道，加之受地勢條件影響，道路多存在明顯的高差，整體來看通行能力不高。朝天門市場內部道路交通網絡以東西走向為主，路面寬度普遍較窄且坡度明顯，整體來看通行能力有限路新華打銅街曹家巷朝東路陜西路三巷37朝天門市場內部道路交通網絡概況

走向名稱路況指標坡度彎度38朝天門市場內部私家車動線分析私家車流量較大，且主要經新華路、陜西路進入或離開朝天門市場，由于道路狹窄且存在占道停車現象，該兩條道路車行壓力較大路西陜新華路上行車流動線私家車行方向陜西路新華路下行車流動線38朝天門市場內部私家車動線分析私家車流量較大，且主要經新華39朝天門市場內部公交車動線分析下行車流動線陜西路新華路終點站上行車流動線終點站陜西路公交車行方向公交車車流線路與私家車重合，導致新華路、陜西路車流壓力更大，而道路坡度較大也導致公交車行車速度緩慢路華新39朝天門市場內部公交車動線分析下行車流動線陜西路新華路終點40朝天門市場內部貨車動線分析陜西路新華路曹家巷陜西路三巷朝東路貨車車行方向貨車主要路線為“新華路—曹家巷”“陜西路—陜西路三巷”和“朝東路”，由于道路蜿蜒狹窄且存在占道裝卸貨現象，貨車車行沿線普遍擁堵嚴重新華路—曹家巷：該線路主要承擔圣名國際時裝城、渝牌服飾精品城等新華路沿線物業(yè)的運貨功能。陜西路—陜西路三巷：該線路主要承擔協信商廈、銀星商城、商儲商廈等陜西路三巷沿線物業(yè)的運貨功能。朝東路：該線路主要承擔港渝廣場、商儲商場、朝天門新鞋城等朝東路沿線物業(yè)的運貨功能，同時，由于該路段集中了眾多物流公司，且距離長濱路較近，因此承擔著整個朝天門區(qū)域貨物收發(fā)功能。40朝天門市場內部貨車動線分析陜西路新華路曹家巷陜西路三巷朝朝天門市場內部主要擁堵點分析41朝天門市場周邊主要堵點：朝天門廣場轉盤：所有途徑解放碑以及朝天門市場方向過來的車輛均需在朝天門廣場轉盤掉頭再往上行，車流疏散能力低，擁堵現象嚴重。交通擁堵點朝天門廣場轉盤新華路（重慶飯店附近）曹家巷陜西路陜西路三巷朝東路朝天門市場內部車流重疊路線：新華路上半段（私家車+公交車+貨車）新華路下半段（私家車+公交車）陜西路（私家車+公交車+貨車）曹家巷（私家車+貨車）朝天門市場內部主要擁堵點：新華路上半段：該條路是渝中區(qū)上半城通往朝天門廣場主干道，且重慶飯店附近有公交站點，為人流最為集中區(qū)域，雖為雙向三車道，在朝天門市場內部最寬的道路，但由于同時承擔私家車、公交車與貨車通行功能，且公交站點停靠線路眾多，交通擁堵現象十分嚴重。陜西路全線：該道路作為朝天門市場核心街道，全段車流人流集中。由于公交線路、貨運車輛以及私家車均經過此路，而道路僅為雙向雙車道且坡度明顯，通行壓力巨大。

朝東路：主要是貨運車輛和少量私家車通過，也是貨物、物流公司以及貨運工人最集中區(qū)域，貨物，貨車，搬運工具與行人嚴重擁堵，在物流運輸高峰階段，該道路已基本喪失交通運輸能力。曹家巷：連接新華路和陜西路最主要巷道，小型貨運車與私家車均從此上下通過，占道卸貨的現象也導致該道路擁堵現象進一步加重。陜西路三巷：朝天門市場早晨貨運線路主要是從陜西路沿陜西路三巷到達朝東路，擁堵時間主要是凌晨時段。新華路上半段、陜西路、朝東路、曹家巷與陜西路三巷是朝天門市場內最主要的交通擁堵點朝天門市場內部主要擁堵點分析41朝天門市場周邊主要堵點：交通朝天門市場內部交通擁堵原因

公交線路過多：公交車普遍行駛速度緩慢，因此過多公交車嚴重影響朝天門市場內交通通暢；所有公交線路終點站均為朝天門，資源浪費；經過重慶飯店站的有24條，其所在的新華路也是公交車最多的道路；所有道路均沒有正規(guī)停車港，公交車靠站，影響車流前進速度。道路容量：道路寬度不足導致通行能力有限，雙向兩車道路寬不能滿足目前朝天門市場車流量。雖然新華路上行是雙車道，但過多公交線路使雙車道也無法緩解交通壓力。同時，陜西路還劃出停車線，使道路行駛寬度更窄。

缺少停車位：私家車找不到停車位導行駛緩慢或者直接停在路邊。未充分考慮行人要求：過街天橋、人性橫道和紅綠燈未充分考慮行人需求，隨意橫穿馬路現象嚴重。

物流運輸混亂：無卸貨平臺等設施，造成貨物、搬運工具隨意占道。42朝天門市場公交站點和途經線路1重慶飯店24條（114、262、151等線路）2朝天門38條（163、215、163等線路）3朝天門廣場

線路維護中，暫不定4金海洋4條（349、372、382、871）5道門口4條（120、141、862、112內）6小什字站27條（105、111、261等）新華路陜西路朝東路123456陜西路：公交車排起長龍新華路：貨物占道注：信息來源重慶公交網；部分站點上下行線路略有不同，取其多公交線路過多、道路容量有限、缺少停車位及人行通道、缺乏物流卸貨平臺等是造成朝天門市場內部交通擁堵的主要原因朝天門市場內部交通擁堵原因

公交線路過多：42朝天門市場公交朝天門市場內部軌道交通分析

地鐵1號線朝天門站及地鐵1號線/輕軌6號線小什字站站點均規(guī)劃有出入口可直接進入朝天門市場朝天門站小什字站小什字站凱德置地來福士項目朝天門市場小什字站為地鐵1號線及輕軌6號線換乘站，該站點共規(guī)劃有10個出入口，其中6號出入口距離新重慶小商品批發(fā)市場較近；2、3號出入口通過新華路進入朝天門市場較為便利；4B、7號出入口可通過打銅街快速進入朝天門內部。目前，上述出入口中僅4B已經開放。根據了解，地鐵1號線朝天門站將修建在凱德項目范圍內，并結合游輪、公交等成為綜合交通樞紐，而該地鐵站將預留1個出入口直接對接朝天門市場，據仲量聯行前期了解，該出入口位置大致在原商社鞋城（七區(qū)）拆遷處，但具體位置仍以最終規(guī)劃為準。*注：目前地鐵1號線朝天門站尚處于規(guī)劃中，圖示站點位置由我行調研及訪談推斷所得，僅作參考，最終站點位置及出入口位置以實際規(guī)劃為準43朝天門市場內部軌道交通分析

地鐵1號線朝天門站及地鐵1號線/44地鐵1號線走向分析

地鐵1號線目前連通區(qū)域（如大坪、石橋鋪、沙坪壩等）人口稠密，商貿活動頻繁，未來還將延伸至大學城、璧山等重要區(qū)域璧山朝天門大學城微電園磁器口沙坪壩小龍坎石橋鋪大坪兩路口七星崗小什字6號線2號線3號線4號線5號線9號線7號線1號線概況：1號線是一號線東起朝天門，西至大學城，遠期延伸至璧山，全長約46公里，采用地鐵系統。該線路是軌道交通線網東西方向的主干線，也是貫穿渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)的重要交通通道，每節(jié)車廂有19米長，每列可以裝載1,800人，運載能力較高。規(guī)劃及建設進程：一期：朝天門——沙坪壩（2009年開工，目前小什字——沙坪壩段已經于2011年7月28日投入運營，朝天門站則尚在規(guī)劃當中，具體開通時間待定）。二期：沙坪壩——大學城（接近建成，預計2012年年底即將通車）三期：大學城——璧山（計劃2014年竣工）6號線與其他線路的關系：線路由東至西先后與6號線、2號線、4號線、3號線、9號線和7號線相交。44地鐵1號線走向分析

地鐵1號線目前連通區(qū)域（如大坪、石橋45輕軌6號線走向分析

輕軌6號線本項目段（上新街—五里店）預計2014年通車，屆時將進一步拉近朝天門市場與江北、南岸等重要區(qū)域的聯系6號線概況：6號線是軌道交通線網中一條東南至西北走向的骨干線路，也是兩江新區(qū)的核心交通動脈，全長23.6公里，共設16座車站，一列地鐵將由6節(jié)車廂組成，核載量為1,800人，設計時速為100公里/小時。規(guī)劃及建設進程：一期：上新街——禮嘉（2009年開工，其中五里店—禮嘉段目前已經通車，上新街—五里