資料收集于網絡，如有侵權 請聯系網站刪除【地產】商業地產基礎知識一、何為商業地產商業地產的屬性本身來講有廣義和狹義之說，狹義的商業地產就是我們平常說的商業的交易場所，廣義應該包括商場、酒店、寫字樓、商務公寓等，一切可以用來銷售和經營這些物業綜合體的運營形式，都叫商業地產。商業地產是包括購物中心、商業街、 SHOPPINGMALL 、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業房地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。商業地產與住宅房地產的區別：住宅房地產：1、發展商大多數采取開發銷售的模式 其資金回收模式相對簡單2、大多數的住宅類產品的購買者在購買住宅類產品時，主要是買來自住的3、發展商只要將房子賣出去，將社區的物業管理做好，就基本算是大功告成商業地產：1、商業地產項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業長期持有2、大多數購買者購買商業地產類產品是作為一種穩定型、 投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的3、發展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經營、推廣作為第一等大事來對待二、商業地產的內容（一）商業地產在開發和運營中涉及到三個層面只供學習與交流資料收集于網絡，如有侵權 請聯系網站刪除1、資本運營2、市場開發3、運營管理（二）貫穿商業地產全過程的三種行為1、開發行為2、投資行為3、經營行為（三）商業地產的四元素1、開發商2、投資者3、商戶4、消費者商業地產的市場發展條件歐美：歐美參考的主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均 GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率 15－20％，商業地產發展（ShoppingMall 為例）才開始進入發展階段；人均 GDP10000 美元，家庭汽車擁有率 60％，才是成熟發展階段。亞洲及國內：亞洲及國內（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業地產主要分為兩類：只供學習與交流資料收集于網絡，如有侵權 請聯系網站刪除一是都市型商業地產，其發展條件為城市人均 GDP水平達到2500美元；二是郊區型商業地產，其發展條件為城市人均 GDP水平達到 3000美元、公路發展極為充分、城市家庭汽車擁有率達 10－15％。商業地產的發展特點及趨勢：三、商業地產的類型地產投資市場產品類別購物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林蔭道 在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多 商店、娛樂設施和餐館組成的大型零售綜合體。ShoppingMall—— 規模在10萬平方米以上，由管理商統一經營管理，主要采取出租方式運營的集零售、 娛樂、餐飲、休閑等于一體的復合商業業態。SHOPPINGMALL 項目可能包括的商業組合內容：1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。2、半主力店租戶：運動品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。3、娛樂、餐飲設施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設施，以及麥當勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、 酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設施。4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當地品牌的各種專賣店品牌。專業型商鋪只供學習與交流資料收集于網絡，如有侵權 請聯系網站刪除定義：專業街市商鋪指經營某類特定商品的商業街或專業市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業街或專業市場所經營的產品關系密切。案例：北京中關村海龍電子市場屬于專業經營電腦整機、電腦配件、數碼產品、存儲設備、網絡設備、電腦耗材、軟件等的專業市場，經過長期成功經營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達 8萬人民幣，其投資價值可見一斑。四、商業地產的銷售模式返租銷售：概念：就是帶租約銷售，即先引進品牌商家，然后將商場劃分若干小面積產權商鋪銷售給眾多小業主，并保證給小業主一定的定期租金回報，發展商即可在短期內回籠資金并獲得超額利潤 。實質：商品房售后包租是指房地產開發經營企業為促進銷售，在其進行外銷商商品房售后包租是指房地產開發經營企業為促進銷售，在其進行外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。利益：國內的房地產公司融資渠道比較單一，為了應對銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發商利用售后包租融資進行發展已是相當普遍的做法。對于個人投資者而言，現在商鋪是一種房地產和理財產品結合的產品，不僅具產權的房地產特性，同時在理想狀態下，又是一種收益比較高的投資理財產品。只供學習與交流資料收集于網絡，如有侵權 請聯系網站刪除可見，售后包租并非只是開發商單方獲益的模式，其本質仍是實現開發商與投資人的雙贏。風險：由于商鋪產權發生轉移，作為第三方的商業經營管理機構要么是發展商臨時成立的公司，要么是專門聘請的專業管理公司，二者都不可能為發展商的承諾負責，因為物業租給大商家的租金非常之低，發展商不可能從中獲取相應的利潤，承諾給小業主的租金回報成為發展商的長期包袱，很有可能無法兌現先前承諾，尤其在經營狀態不佳的情況下，其風險更加巨大。公式租金（元/平米/天）＝銷售單價（元 /平米）＊回報率／３６５天／出房率6%-10%左右是合理回報率商鋪投資大部分都是 10-12年收回投資成本。某些項目開發商胡亂提高年回報率承諾，有的甚至達到 20%，這完全背離了市場規律，其后果自然落得一敗涂地。商鋪定價操作程序層別總價 =（目標銷售總額 ÷總權重系數）X層別權重系數憑經驗對項目不同層別進行系數設定（第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數為 100% ，依次類推越高層別系數越小， 地下層別亦如此 。）系數X銷售面積（建筑面積） =權重系數∑權重系數=總權重系數（層別總價÷層別總權重系數） X具體商鋪權重系數=具體商鋪總價只供學習與交流資料收集于網絡，如有侵權 請聯系網站刪除設定各層別中各個商鋪的系數，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為 100%，根據不同因素的變化遞減。商鋪系數X商鋪銷售面積（建筑面積） =商鋪權重系數∑具體商鋪權重系數 =層別商鋪總權重系數五、商業地產的客戶1、投資者最關心什么？物業是否能增值2、怎樣才能讓投資者覺得某個物業能增值呢？或者說什么才能保證物業能增值呢？背景環境——大的經濟環境是否健康發展行業環境——商業地產行業是否是投資熱點地塊價值——地產項目所處地塊是否在未來有發展同類市場經營狀況 ——某個地產項目預計經營的業態目前是否有發展空間項目規劃——商鋪規劃設計是否合理，是否符合經營要求價格合理——銷售價格是否與實際價值趨同3、影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對經營者，因為 他們才是更加專業、更加挑剔的客戶。（1）、外在因素項目本身、軟件、銷售策略、進駐品牌、優惠政策、未來前景、推廣力度、運營管理。。。只供學習與交流資料收集于網絡，如有侵權 請聯系網站刪除2）、硬件：地理位置交通狀況、周邊商業市場、同類市場整體水平、周邊居民水平、建筑形式、鋪位劃分、配套設施。。。針對北方藥都項目來說，什么最能吸引潛在投資者呢？或者說怎樣才能打擊到投資者呢？藥都項目優勢一、硬件優勢1、資源優勢 ：近40萬人的醫藥營銷隊伍遍布全國各地； 2000多家醫藥生產經營企業中產值和銷售收入超千萬元以上的就有 18家，利稅超千萬元的有 4家；此外，內蒙古藥材資源豐富，蒙藥材 2230種、蒙藥藥品達 5000余種，在國內外都具有很高的聲譽。2、市場優勢：呼和浩特一年兩屆藥交會在國內醫藥業享有盛譽，蒙藥不僅在國內具有很高的聲譽，而且在日本、韓國、俄羅斯等國十分暢銷。對于藥都來說，所在區域的藥品市場整體水平很高，已經形成了它所需要的市場環境。3、建筑優勢：全街鋪性質的建筑形式， 使各個店鋪的商業價值均分， 降低了出現“死鋪”的可能性，利于銷售和經營。而且項目內街的設計輕松的解決了醫藥批發必須的裝修貨問題，為經營者提供便利。4、劃分優勢：只供學習與交流資料收集于網絡，如有侵權 請聯系網站刪除100-200平米為主的劃分，保證了單位物業的總價款處于合理區間，避免過大的資金投入降低目標投資者的投資熱情。二、軟件優勢1、政策優勢大環境：國家規定：中國醫藥行業要走集約化、規范化、現代化的道路，從2000年開始，利用 3—5年的時間，培養 5—10戶面向國內外市場、多元化經營、年銷售額在 20億元以上的大型醫藥流通集團。小環境：自治區和呼市、玉泉區三級政府給予了大力支持，呼市有關部門先后出臺了一系列優惠政策，為投資藥市的經營者在稅收、商用房使用年限、貸款、辦證、落戶、子女入學等方面提供便利。2、前景優勢做為蒙藥的大本營，呼市目前還沒有像北方藥都如此大規模的綜合性醫藥供銷中心，一旦投入使用必定會吸引無數國內外的醫藥經銷商來此洽談定購，經過一段時間的運營北方藥都就可以成為蒙藥的代名詞，云集與此的藥上足以使藥都的價值迅速提升。3、銷售策略優勢返租銷售的銷售策略，對于投資者來說無疑是個穩定的投資保障，而且藥都較高的租金回報率能夠保證在十年內收回投資成本，無疑對客戶具有很高的吸引力。4、運營優勢在藥都內的大型會展中心的建設，保證在項目投入運營之后持續的醫藥類產品展會，經常性的持續吸引來自國內外的藥商來此參展洽談，為在此長期經只供學習與交流資料收集于網絡，如有侵權 請聯系網站刪除營的商家提供了穩定的客源，此外這種展會也是對藥都品牌的非常有效的推廣。成功案例分析上谷商業街項目基本情況項目坐落位置區域：地處天塔道以南開發商：天津融創集團融創置地有限公司總建筑面積：56289平米地上建筑面積： 42109平米地下建筑面積： 14180平米地上三層商業總建筑面積： 23251平米店鋪面積范圍： 74m2——1245m2 （建筑面積）總店數:82間商務魔方面積： 18858平米銷售均價：商業： 1F16500——170002F12500——130003F8500——9000SOHO：4F——6F6500——7000項目定位只供學習與交流資料收集于網絡，如有侵權 請聯系網站刪除1、該項目規劃是商業和商務魔方的組合，構成都市型低層建筑，該項目的在設計規劃時會將底層至三層做商業，四層至六層做商務魔方（全兼容、多功能）。2、集餐飲、娛樂、休閑、商務辦公于一體的具有綜合性、時尚性、領先性的高端項目。3、商家定位以體量適中且租期穩定的中型規模特色餐飲（ 400—600平米）及 KTV娛樂為主導，并包含特色購物及必要的社區服務設施，如便利店、美容美發、干洗、私人診所、旗艦網吧等多種業態組合。