Pharmacodynamics藥物效應動力學第一節藥物的基本作用第一節藥物的基本作用 一、藥物作用與藥理效應藥物作用（drugaction）指藥物對機體細胞間的初始作用，是動因，是分子反應機制。藥理效應（drugeffect）是原有功能的改變，是藥物作用的結果，是機體反應的表現。藥物作用≠藥理效應（因）（果）ActonDrugsReceptorsEnzymesTransportersetcetraNucleicacidDrugEffect藥理效應是機體器官原有功能水平的改變，功能的提高為興奮（

excitation），興奮進一步增強就是亢進（augmentation）,功能的降低稱為抑制（inhibition），進一步抑制稱為麻痹（paralysis）。過度的興奮轉入衰竭（failure），是另外一種性質的抑制。藥物作用的基本類型藥物的局部作用指藥物未吸收入血之前，在用藥局部呈現的作用。吸收作用指藥物進入血液循環后分布到組織器官所產生的作用。局部作用和吸收作用藥物作用的特異性取決于藥物的化學結構（Structure－activityrelationship）藥物的化學結構包括:基本骨架、活性基團側鏈長短及立體構型藥物作用的特異性(specificity)藥物作用特異性強≠藥理效應選擇性高例如：阿托品M受體——效應廣泛藥物在治療劑量時，常常只選擇性地對某一個或幾個組織器官產生明顯作用，而對其他組織或器官不發生作用或作用不明顯，這被稱為選擇作用。選擇作用是由于藥物對組織器官的親和力不同，或者組織器官對藥物的敏感性不同導致的。藥物的副作用是由于藥物作用的選擇性低造成的。藥理效應的選擇性（藥物作用的選擇性）選擇作用（selectivity）二、治療效果（therapeuticeffect）根據藥物的治療效果可分為：(1)對因治療（etiologicaltreatment）：用藥目的在于消除原發致病因子，徹底治愈疾病的稱為對因治療或治本。(2)對癥治療(symptomatictreatment)：用藥目的在于改善疾病的癥狀，稱為對癥治療或治標。

對癥治療不能根除病因，但在診斷不明或病因暫時不清時，無法根治的疾病，對癥治療卻是必不可少的。有時對癥治療比對因治療更為迫切，如某些重、危、急癥：高熱、驚厥、劇痛、休克、心跳驟停等。(3)補充治療替代治療：用藥目的在于補充營養物質或內源性活性物質（如激素）等的不足，可部分地起到對因治療的作用，但應注意解決引起該物質缺乏的病因。藥物作用的兩重性

治療作用*（therapeuticaction）：凡是能達到防治效果的作用。

不良反應*（adversereaction）：由于藥物的選擇性是相對的，有些藥物有多方面的作用，與治療目的無關的并給病人帶來不適或痛苦的反應，統稱為不良反應。（不良事件adverseevent/不良效應adverseeffect）三、不良反應

不良反應*定義

（adversereaction）(一)定義：由于藥物的選擇性是相對的，凡不符合用藥目的并為病人帶來不適或痛苦的有害反應統稱為藥物不良反應。(二)特點：總稱，多數不良反應是藥物固有效應的延伸，在一般情況下是可以預知的，但不一定可以避免；少數嚴重的反應較難恢復，且可引起機體病理性改變，稱為藥源性疾病（druginduceddisease）例如：慶大霉素引起耳聾等。2.不良反應分類副反應*(sidereaction/effect)毒性反應*(toxicreaction)后遺效應*(residualeffect)停藥反應(withdrawalreaction)變態反應(allergicreaction)特異質反應(idiosyncrasy)繼發性反應*（secondaryreaction）1.副反應*（sidereaction）：指藥物在治療劑量時，出現的和治療目的無關的不適反應。主要因為藥物作用選擇性低，作用較廣，涉及多個效應器官而引起。

特點：藥物本身所固有的;在常用劑量下產生的;c.可以預知，難以避免但可設法糾正;d.一般較輕微，且多數是可以恢復的功能變化;e.有時副作用和治療作用之間可相互轉變.當藥物的某一效應作為治療目的時，其他效應就成為副作用。如：阿托品在用于解除胃腸痙攣時擴瞳，加快心率等作用。2.毒性反應*（toxicreaction）：

藥物劑量過大或蓄積過多時引起的不良反應。特點：a.一般比較嚴重b.可以預知，也可以避免急性毒性*：毒性反應可因藥物過量而立即發生者稱為急性毒性（acutetoxicity）<7天急性毒性多損害循環系統、呼吸系統及神經系統功能。慢性毒性*：毒性反應也可因長期蓄積后逐漸產生，稱為慢性毒性(chronictoxicity）>7天（7天，1個月……12個月……24個月……）慢性毒性多損害肝、腎、骨髓、內分泌系統等功能。

三致反應*致癌(carcinogenesis)、致畸胎(teratogenesis)、致突變(mutagenesis）屬于慢性毒性范疇，三致反應是新藥進入臨床前所必需進行檢測的長期毒性。畸胎反應停所致海豹兒

3.后遺效應（residualeffect）：指停藥后血漿中藥物濃度已降至閾濃度以下殘存的藥理效應。有時后遺效應非常短暫，如服用長效巴比妥類催眠藥后，次晨仍有“宿醉”現象；有時后遺效應也可能較持久，如長期應用腎上腺皮質激素，由于其對垂體前葉的負反饋作用引起腎上腺皮質萎縮，一旦停藥后，腎上腺皮質功能低下，數月內難以恢復。tCMTCMEC毒性反應副反應后遺效應4.停藥反應(withdrawalreaction）

長期用藥突然停藥后原有疾病的加劇反應，又稱反跳反應（reboundreaction）。如長期服用可樂定降血壓，停藥次日血壓將明顯回升。5.變態反應（allergicreaction）非肽類藥物作為半抗原與機體蛋白結合為抗原后，經過接觸10天左右的敏感化過程而發生的免疫反應，也稱為過敏反應。可引起生理功能障礙或組織損傷。反應嚴重程度與劑量不成比例。如：青霉素導致的Ⅰ型變態反應6.特異質反應（idiosyncrasy）

少數特異質病人對某些藥物反應特別敏感，反應性質也可能與常人不同，但與藥物固有藥理作用基本一致，反應嚴重程度與劑量成比例。現在知道這是一類先天遺傳異常所致的反應。例如：骨骼肌松馳藥琥珀膽堿（司可林）發生的特異質反應（肌松作用延長）是由于先天性血漿膽堿酯酶缺失所致。7.繼發性反應

（secondaryreaction）由于藥物治療作用引起的不良后果稱為繼發反應，又稱治療矛盾。如：四環素引起的二重感染第二節藥物劑量效應關系（量效關系）Dose-effectRelationship量效關系*

（dose-effectrelationship）定義：在一定劑量范圍內，同一藥物的劑量（或濃度）增加或減少時，藥物效應也相應增加或減少。量效曲線如以藥理效應為縱坐標，以藥物的劑量D或濃度C為橫坐標，即量效曲線。E(%)EmaxKDC050100102030

如將D或C與E用對數值作圖，則曲線呈典型的對稱S型曲線。量效關系可用量效曲線表示，由于所觀察的藥理效應指標不同，可分為量反應*(gradedresponse)和質反應*(all-or-noneresponse/quantalresponse)。CE(%)300.150100EC501.0101.量反應*（gradedresponse）藥理效應的強弱有的是連續增減的量變，可用具體數量或最大反應的百分率表示，稱為量反應。例如心動頻率、血壓的升降、平滑肌的收縮等等，其量效曲線稱“量反應”量效曲線。

⑴量效曲線為一先陡后平的直方雙曲線，隨劑量or濃度的增加，效應相應增強，直到達到最大效應*（maximaleffect,Emax），此時如增加劑量D或濃度C，效應不再增強，反而會出現毒性反應，這一最大效應，稱為效能*（efficacy）。Emax代表藥物效能的高低，它取決于藥物本身的內在活性和藥理作用的特點，同時也受藥物其它性質的影響，如藥物的不良反應常限制了藥物的用藥劑量及臨床應用。⑵半數最大效應濃度*EC50：指能引起50%最大效應的濃度。⑶藥物的效價強度*（potency）：指能引起等效反應（一般采用50%效應量）的相對濃度或劑量，反映藥物與受體的親和力，其值越小則效價越大。⑷量效曲線中段斜率較陡的提示藥效較激烈，較平坦的提示藥效較溫和。各種利尿藥的效價強度及最大效應比較劑量（mg)每日排鈉量（mmol)1000502001500.113100.330100環戊噻嗪氫氯噻嗪呋噻米氯噻嗪EmaxEmaxKDKDKDC’效能(efficacy)環戊噻嗪=氫氯噻嗪=氯噻嗪<呋噻米效價強度(potency)環戊噻嗪>氫氯噻嗪>呋噻米>氯噻嗪2.質反應有些藥理效應只能用全或無，陽性或陰性表示，這種反應稱質反應。如觀察動物的死亡與生存，抽搐與否，麻痹與否，必須用多個動物或多個實驗標本進行實驗，觀察反應的陽性率來表示其效應。用累加陽性率與對數劑量（或濃度）作圖也呈典型對稱S型的質反應的量效曲線。該曲線的中段斜率最大，約50%反應處接近一直線，表示藥物劑量稍有增減，效應的變化就很大，而這一處的劑量也就是能使樣本中有半數個體可以出現某一效應的劑量，通常稱為半數有效量*

ED50；半數致死量LD50；半數中毒量

TD50。

質反應曲線斜率較陡的還提示實驗個體差異小。E(%)050100105720mg/L累加反應率區段反應率C3.評價藥物安全性指標每個藥物的作用都有兩重性，縱坐標上藥理效應可以是治療作用，也可以是毒性作用。⑴

治療指數（therapeuticindex，TI）用以表示藥物的安全性TI=LD50/ED50（LC50/EC50）TI值較大為好，如TI=4的藥物相對較TI=2的藥物安全。⑵安全范圍、可靠安全系數來評價藥物的安全性，比TI更佳

安全范圍：LD5~ED95之間的距離，值越大越安全。安全指數：LD5/ED95安全界限：(LD1-LD99)/ED99×100%可靠安全系數=LD1/ED99

>1說明藥物安全性較大<1說明有效量和致死量仍有重疊，是不安全的ED50LD50對數劑量有效毒性反應％509950AABB效應％第三節藥物與受體

藥物作用機制是研究藥物如何與機體細胞結合而發揮作用的。大多數藥物的作用來自于藥物與機體生物大分子之間的相互作用，引起機體生理生化功能改變。藥物機制涉及受體、酶、離子通道、核酸、載體免疫系統、基因等。此外有些藥物通過其理化作用或者補充機體缺乏的物質發揮作用。受體*（receptor）：是機體細胞在進化過程中形成的，存在于細胞膜上、胞漿內或細胞核上的一類介導細胞信號轉導的功能蛋白質，能識別周圍環境中某種微量化學物質，首先與之結合，并通過中介的信息放大系統，觸發后續的生理反應或藥理效應。（配體*）一、受體的概念和特性

受點*(receptorsite）受體可由一個或幾個亞基組成，具有嚴格的立體專一性，其分子上只有某些活性基因能準確識別并與藥物結合，這些活性基團稱為受點。配體*（ligand）：是指與受體特異性相結合的物質，也稱第一信使。如內源性神經遞質、激素、自體活性物質，也可以是外源性藥物

受體——配體的結合，是生命活動中的一種耦合。受體含量受體分子在細胞含量極微，1mg組織一般只含10fmol左右。受體應具備的特征靈敏性sensitivity：依靠信號的級聯放大特異性specificity:化學結構和旋光性飽和性saturability：量效關系曲線存在飽和性，作用于同一受體的配體之間存在競爭現象。可逆性reversibility：R+Ligand結合是可逆的、可競爭多樣性multiple-variation：同一受體分布到不同的細胞產生不同效應二、受體與藥物的相互作用⑴藥物和受體的結合：絕大多數配體（包括藥物）和受體的結合是化學力的結合，可能通過分子間力、離子鍵、氫鍵等形式結合，這種結合是可逆的，而少數是通過共價鍵結合，這種結合則難以逆轉。藥物和受體的結合形式取決于藥物的化學結構和由此產生的對受體的親和力*（affinity），即藥物和受體相結合的能力。①占領學說②速率學說③二態學說

②③學說是對①的補充藥物—受體相互作用的學說：占領學說的要點：受體必須與藥物結合（占領）才能活化藥理效應的大小與藥物占領受體的數目成正比，藥物占領受體的數量與受體周圍藥物濃度及單位容積內受體數有關，并符合化學反應的質量作用定律。KD是解離常數表示藥物與受體結合的能力即藥物對R的親和力（affinity),單位為MKD越大時，藥物與受體的親和力越小，兩者成反比。

KD是解離常數pD2=-logKD其值不必用摩爾濃度單位，與親和力成正比親和力指數pD2占領學說并不完善：它不能解釋有的藥物占領了受體，但不產生效應的問題有的藥物在產生最大效應時，常有95%~99%的受體未被占領，這些R稱為閑置R或稱儲備REEmax

=α對占領學說的補充：

藥物與受體結合產生效應不僅要有親和力，而且還要有內在活性（intrinsicactivity)。所謂內在活性就是藥物與受體結合后產生效應的能力，通常0≤α≤1。∴占領學說應補充這一參數，即[DR][RT]Ⅰ當兩藥親和力相等時，其效應強度取決于內在活性的強弱abc50E（%）logC-pD2pD2相等，Emax不等Ⅱ當兩藥內在活性相等時，其效應強度取決于親和力大小xyz50E（%）logC-pD2ypD2不等Emax相等，-pD2x-pD2zⅢ僅有親和力而沒有內在活性的藥物，雖可與受體結合，但不能激動R，故不能產生效應激動藥（agonist）：既有親和力又有內在活性的藥物，它們能與受體結合并激動受體，而產生效應。按內在活性大小可分為：

親和力內在活性α藥理效應

完全激動藥較強強α=1較強

部分激動藥較強較弱α<1較弱三、作用于受體的藥物分類拮抗藥（antagonist）：能阻斷受體活性的配體稱為拮抗藥，它能與R結合，具有較強的親和力而無內在活性（α=0）。它們本身不產生作用，但可拮抗激動藥的效應。⑴競爭性拮抗藥：與激動藥合用時，能與激動藥互相競爭與受體結合，這種結合是可逆的，其效應取決于二者的濃度和親和力，由于兩者相互競爭R,所以降低激動藥親和力，但不降低內在活性，故可使激動藥的量效曲線平行右移，但最大效能不變。可用拮抗參數（pA2）表示競爭性拮抗藥的作用強度。

當激動藥與拮抗藥并用時，[A2]濃度的拮抗藥即使加倍濃度的激動藥僅引起原濃度激動藥的反應水平，此時該拮抗藥摩爾濃度的負對數值即為pA2。pA2越大，拮抗作用越強；pA2：競爭性拮抗藥非競爭性拮抗藥⑵非競爭性拮抗藥：與激動藥并用時，不是與激動藥競爭相同的受體，而是妨礙激動劑和相應受體的結合（結合）；另一類非競爭性拮抗藥可阻斷受體后某一中介反應環節，而使受體—功能容量減少（效應），這兩種情況均能使激動藥的量效曲線右移，而且使量效曲線高度下降，即最大效能降低。二態模型學說受體蛋白的互變的構型狀態RiD·RaD·RiRa完全激動劑部分激動劑拮抗劑反向激動劑根據受體蛋白結構，信息轉導過程，效應性質，受體位置等特點，受體大致可分為下列4類：1.G蛋白偶聯受體：這是一個最龐大的受體家族，Ad、DA、5-HT、M-膽堿R都屬于這類R，均可通過第二信使分子，才能產生級聯反應，從而產生生物效應。四、受體的類型和受體的調節G蛋白偶聯受體2.門控離子通道型受體：N-膽堿受體、興奮性氨基酸受體、γ-氨基丁酸（GABA）受體、酪氨酸受體等屬于這類受體。N膽堿受體3.具有酪氨酸激酶活性的受體胰島素受體、表皮生長因子（EGF）、成纖維細胞生長因子（FGF）及某些淋巴因子的R均屬于此類。4.細胞內受體：

甾體激素受體存在于細胞質內，

甲狀腺受體存在于細胞核內

第二信使

受體在識別相應配體或藥物并與之結合后，主要是通過膜上的G蛋白偶聯激活同樣處于膜上的酶或離子通道，需要通過細胞內的第二信使將獲得的信息增強，分化，整合并傳遞給效應器官，最終才能產生特定的生理功能或藥理效應。環磷腺苷（cAMP）環磷鳥苷（cGMP）磷脂酰肌醇（PI）Ca2+

NODRD-RG-ProteinACcAMPPKAGCPLA2cGMPAAPLCIonChK+DAGIP3PKGPGsPKCCa2+effectGDPGDPGTPGTPasePiGDPG—蛋白作用示意圖Mg+

GTPA效應物效應物效應物激動藥AA受體GTP效應物

（二）受體的調節受體雖是遺傳獲得的固有蛋白，但并不是固定不變的，而是經常代謝轉換處于動態平衡狀態，其數量、親和力及效應強度經常受到各種生理及藥理因素的影響。受體的調節是維持機體內環境穩定的一個重要因素，其方式有：1.受體脫敏（receptordesensitization)在長期使用一種激動藥后，組織或細胞對激動藥的敏感性或反應性下降的現象。⑴激動藥特異性脫敏（agonist-specificdesensifization）⑵激動藥非特異性脫敏（agonist-nonspecificdesenifization）2.受體增敏（receptorhypersensitization）與受體脫敏相反的一種現象，可因受體激動藥水平降低或長期應用拮抗藥而造成。若受體脫敏和增敏只涉及受體密度的變化則分別稱之為向下調節和向上調節。向下調節（down-regulation）：具有酪氨酸激酶活性的受體，可被細胞吞飲而數目減少，這一現象稱為向下調節。向上調節（up-regulation）：在連續應用拮抗藥后受體數目增加或反應增強，稱為向上調節。如長期應用腎上腺素能受體拮抗藥普奈洛爾時，由于受體向上調節，如突然停藥可致“反跳”現象，這是由于β-R的敏感性比正常增高所致。信號傳導受體向下調節受體向上調節HIMEDLOW拮抗劑激動劑2.同種調節和異種調節同種調節（homospecificregulation）如普萘洛爾對β-受體異種調節（heterospecificregulation）如甲狀腺激素對β-受體第四章影響藥物效應的因素影響作用部位的濃度——藥物代謝動力學差異影響反應性——藥物效應動力學差異第一節藥物因素藥物制劑和給藥途徑：1、劑型：水溶液和片劑；2、給藥途徑：注射和口服；硫酸鎂3、制備工藝和原輔料：地高辛第一節藥物因素藥物相互作用：druginteraction兩種或者兩種以上藥物同時或者序貫應用時，藥物之間的相互影響和干擾可以改變藥物的體內過程（吸收、分布、代謝和排泄）及機體對藥物的反應性，從而使藥物的藥理效應或毒性發生變化。（藥代、藥效）第一節藥物因素藥物相互作用1、藥效學的相互作用2、藥代學的相互作用第二節機體因素年齡性別遺傳因素（1）遺傳多態性（2）藥物反應種族差異特異質反應（G-6-PD）缺乏疾病狀態心理因素——安慰劑效應：安慰劑（placebo）一般指由本身沒有特殊藥理活性的中性物質如乳糖、淀粉等制成的外形似藥的制劑。安慰劑產生的效應稱為安慰劑效應。長期用藥引起的機體反應性變化耐受性和耐藥性：耐受tolerance性是機體連續多次用藥后反應性降低，要達到原來的反應必須增加劑量。耐受性在停藥后可消失。耐藥性drugresistance是指病原體或者腫瘤細胞對反復應用的化療藥物的敏感性降低也稱抗藥性。依賴性和停藥癥狀或停藥綜合癥：依賴性dependence是在長期應用某種藥物后，機體對這種藥物產生了生理性的或者精神的依賴和需求。分為生理依賴性和精神依賴性。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：1、實物形態上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。【第一節：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業的差異性【第一節：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業和倉儲、農業、特殊目的（車站、機場、醫院等）、綜合房地產。按開發程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節：房地產基本概念】房地產業

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

房地產開發房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發費4、土地開發利潤【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區外部的配套設施（醫院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節：房地產基本概念】【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮建成區的土地，都屬于國家所有；在鄉村和城鎮郊區，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業用地）3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業用地——50年；3、教育、科技、文化、衛生、體育用地——50年；4、商業、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發企業在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行。【第三節：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優勢：節約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節：房屋建筑工程概論】

【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續，沒取得房屋產權證，就是期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。

2、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數額的錢款。依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：

定金與訂金的區別，主要表現在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇