北京順義區某不墅項目可行性研究報告第一部分

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u項目概況 2項目建設必要性 4進展北京房地產的需要 4區域進展的需要 4北京市、順義區不墅市場分析 5北京市不墅市場差不多分析 5北京不墅市場區域分布分析 10順義區不墅市場差不多分析 14北京不墅市場前景展望 16周邊部分個案銷售情況分析 18項目概況1.項目法人： 北京***房地產開發有限公司2.項目名稱： 北京***花園3.地塊位置： 地塊位于北京東北部順義區河南村西，北面緊鄰潮白河4.占地面積： 455104平方米5.建設用地面積： 322704平方米6.規劃容積率： 0.367.總建筑面積： 15.39萬平方米(其中會所等配套設施6000平方米)8.規劃用途： 不墅9.地塊現狀： 農田,還未三通一平10.建設期： 本項目建設期為3年，打算2004年12月動工

項目建設必要性進展北京房地產的需要北京在新世紀要領先實現現代化，首先必須加快產業結構調整，優化升級，全面提高產業的技術含量和市場競爭力，積極進展附加值高、關聯帶動大的支柱產業。目前房地產業已成為經濟進展的支柱產業之一，按目前經濟所處的進展時期（即入均GDP低于8000美元，都市化水平在30%--60%之間），房地產將屬于快速進展時期。特不是加入WT0,北京申奧成功,意味著北京房地產業將立足北京,面向全國,通向國際,進入新的進展時期,建設本項目對進展北京房地產也無疑是一個有利推動,也為拓展地區房地產市場起到積極作用。區域進展的需要中國加入WTO后,會有更多的國際公司來到北京,相應對高檔物業的市場需求量將確信放大,而這些企業的高級治理人員恰恰是不墅市場的目標客層,而順義區正好是不墅進展比較成熟的區域之一。由于2008年奧運會水上項目和馬術項目在順義潮白河地區舉辦,政府將會在本區域投資25個億來建設奧運場地及相應設施,相應的市政配套將會更加完善,這無疑為本區域的不墅外部環境帶來利好。同樣在此建筑不墅也有利于首都該區域整體環境的建設。

順義區政府在新的五年打算中制定的戰略目標是盡快制造出潮白河休閑度假旅游基地聞名品牌,建設以現代大旅游為主的綜合產業帶,集中進展旅游、觀光農業、房地產、休閑度假業及文化、體育、會展等產業,創建餐飲、購物、娛樂、健身等于一體的休閑度假中心。建成服務全區、服務首都,并適應于企業國際化運作的高度開放、高效運轉的第三產業服務休系。京承高速順義段進展順利,可能道路主體工程10月底竣工，此道路的建設將成為順義區的進展增添新的活力,另外順義空港物流園通過幾年的進展己引吸了日本jVC、索尼、松下等國際知名公司的進入。順義工業區的進展將會借帶動對高檔住主房的更多需求,特不是不墅的需求。在此進展不墅項目正是滿足了此地域進展的要求。北京市、順義區不墅市場分析北京市不墅市場差不多分析北京不墅市場通過長時期的沉積,近年來隨著北京房地產大勢進展再度升溫。市場供應與需求總量都出現了明顯的放大,產品類型也不斷推陳出新。北京不墅市場在政府放開操縱后于1999年開始逐漸復蘇,呈現供銷兩旺局面,一些高檔不墅項目價格出現較大提升。如翠湖不墅2000年8月重新開盤后,銷售均價由8500元/平方米上漲到9600元/平方米,銷售率達60%以上:玫瑰園一期現房1200美元/平方米,二期環湖不墅2750美元/平方米,不環湖不墅也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米,而二期環湖不墅2500美元/平方米,這一方面由于中國將要入關便專門多外籍人士進入中國,牽動市場需求提升；同時也是不墅類物業消費在受到長時刻限制后,隨經濟復蘇而回暖的必定趨勢。依照中原物業提供的數據,截至今年上半年北京不墅項目己達122個,3萬余套,總建筑面積超過900萬平方米,要緊分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區。七八月間又有3個項門總計50萬平方米推出，不墅供給的增長速度遠高于需求上升速度，差不多出現市場過熱的跡象。隨著市場進展,不墅客戶群體也在逐漸改變。往常購買不墅要緊是位于:金字塔頂尖的國內外成功人士,較早京順路邊的裕京花園銷售時并沒有按揭,足見當時買家購買力的強大。京順路沿線的高檔不墅業要緊緊為歐美人士,達客戶的7O%,多數是跨國公司的CEO,也有一些國內房地產開發商等頂級人士:而北京西北和北部的不墅業主多為受工作與居住交通條件阻礙,具有一定購買能力的IT新貴、知名學者與留學歸國人士:隨著市場的進展和TOWNHOUSE的涌現,不墅市場客戶群體趨于年輕化,一些從事金融、證券和IT等行業的年輕白領脫穎而出,逐漸成為中檔不墅的要緊消費勁量。據金網絡公司提供的資料顯示,購買TOWNHOUSE的客戶38%是三資企業治理人員,24.5%是私營、民營企業主。在不墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對不墅環境質量和設計風格最重視:國內買家更為注重不墅的面積和戶型,在強調生活品質外,更認為擁有不墅是身份與地位的象征。當前不墅市場重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項目出現,項目品質普遍較低,這種的況下,少數低容積率、高綠化率的項目有不俗市場表現就不足為怪了(附表為京北部分熱銷項目的差不多指標)。近期推出的橘郡盡管容積率偏高、區位稍遠,且過于強調功能細分,卻憑借產品鮮亮特征和完善的營銷于段,也取得巨大市場成功。TOWNHOUSE的興起是今年不墅市場的最大動向,具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項目都取得專門好市場業績,其市場火爆有其必定因素。不墅市場由于長期兩極分化,外銷不墅價格較高,而內銷不墅品質相對較差,都不適合國內新生中產階層客戶,總價150萬元左右,6000-8000元/平方米的中檔不墅市場出現空檔,TOWNHOUSE的出現正迎合了這部分客戶的需求。盡管TOWNHOUSE來勢兇狠,但對不墅的阻礙要緊體現在對中低檔不墅客戶群的瓜分。由于客戶群體存在差異,可不能對高檔不墅產生太大沖擊。TOWNHOUSE是不墅中一種一般的產品,適合一般中產階級,滿足不墅差不多功能,只能算"不墅中的經濟適用房",隨著收入的提高,市場更細分化,會涌現比聯排更好的產品,雙拼或獨棟以適應更高層的市場需求。供量:5000套以上新增不墅面市到了2002年中期,人們突然發覺周圍的TOWNHOUSE都差不多悄悄升級，許多不墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國際使館村、順義潮白河不墅帶的楓橋不墅等項目迅速出現，并開始搶占市場。目前北京市共有不墅項日超過150個,總建筑而積不下千萬平米,4萬多套不墅單位,其中2001年新開發不墅項目就有13個之多,新增不墅現房供應量約為65萬平方米,8000套不墅單位,2002年的供給量較小,而今年可能會有5000-8000套的新增不墅單位面市,其中以總價500萬到800萬的不墅項目為主,市場競爭將變得愈加激烈。布局:"一山""二河""三線""四高"從分布格局上看,北京市不墅目前差不多形成了"一山"“二河"、"三線"、"四高"的概念。"一山"指西山,從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉；"二河"指潮白河、溫榆河兩河流域不墅帶；"三線"指立湯、京順、京通三條線；"四高"則指京昌、京沉、京開、京密四條高速路。其中"三線"和"四高"是傳統概念的不墅區域,而"一山"和"二河"則后來居上,成為目前北京新興不墅的最佳分布方位。品質:追求差異性為體現產品的差異化和不墅品質,目前專門多進展商都比較注重產品的定位,并在規劃設計上強調有用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點,東北部的不墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多的會傾向于與優美的自然環境渾然天成的做法；面在遠郊的懷柔、密云一帶今年將會出現一些滿足城里人度假的低容積率、鄉村藝術化的親地型不墅；商城則會出現一些以設計取勝,創意性專門強的不墅。客戶:國內增量超過國外從市場需求來看,依舊是以國內客戶需求為主,而國外客戶的增長可能可不能有大的變化。依據相關資料統計,以1997年作為分水嶺,北京不墅的銷售對象出現了較大變化。1997年之前,70%的不墅購買者持國外護照,而其中的港澳臺客戶占專門大比例,約占整體購買者的50%以上:而近幾年不墅購買者以國內人士居多,這一需求群體除了海外歸國人士外,要緊是在第一輪商品房購買潮中消費高端商品房的買家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴展,尤其是中關村高科技企業區域內,依靠IT起家的企業家、高級技術工程師及其它高級從業人士,他們完全有能力而且專門迫切需要京城周邊區域內,能夠作為他們的第一住宅或二次置業的不墅項目,這部分人既不情愿再住傳統的公寓,又無法承受獨立不墅的高價位,強烈的改善居住條件的愿望,使經濟型不墅填補了這一市場空缺,不墅市場的潛在購買力在不斷增強。而國外客戶由于受到國際經濟不景氣的阻礙,明年將可不能有大的起色,東北部區域仍然是他們的首選。價格:市中心向外遞減,東向西遞減如相關數以統計,2001年北京市不墅的平均售價約為人民幣8400元/平方米左右，其中市區內不墅數量少而價格較高，平均售價在2000美元/平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價為東南二環旁的怡龍不墅開價為3000美元/平方米。除市區外,位于機場路順義地區的不墅售價也較高,均價在1300美元/平方米,約為人民幣10790元/平方米。不墅售價超過人民幣1萬元/平方米的還有亞北一昌平,大興,豐臺地區。而售價在人民幣3000-4500元/平方米的則分布在海淀土地、通州地區。價位在人民幣2000-3000元/平方米的低檔不墅則分布在頤和園地區。目前西北區域不墅價格也直追東北區不墅。據北京九力市場研究公司的分析資料顯示,隨著中國經濟的增長,特不是在申奧成功、加入世貿等利好環境下的北京經濟的進展,不墅市場的進展環境將得到進一步的優化,假如講2002年是不墅市場進展的新起點,那幺2003年將是不墅市場得以成熟的一年,優雅得體的造型,個性化的戶型設計和完善的配套環境,將是不墅取勝的關鍵。北京不墅市場區域分布分析截止到2002年為止,北京市場總體來看,不墅總量達到約150個,總建筑面積1100多萬平方米,約4萬多套不墅,目前在售約有80個不墅項目。有關分布見下表:從上表能夠看出,西北部和東北部是不墅較為集中的區域。十年轉瞬過去,再看北京的房地產,不墅差不多不再是什幺"罕見之物"。從郊區不墅的興起,到都市不墅的熱銷,京城不墅能夠講是"芝麻開花節節高"。有數據顯示,到目前為止,北京市的不墅項目差不多超過150個,4萬多套不墅單位,總建筑面積不下千萬平方米。不墅項目的大量涌入勢必帶來一場市場爭奪戰。在京城不墅的聚攏地一一東北和西北(數量占到京城不墅總量的三分之二),這場戰火差不多點燃,并呈蔓延之勢。僅東北部的朝陽公園,像棕櫚泉國際公寓、東潤楓景如此的"都市不墅"就多達10多個,機場路至順義區的幾十個不墅項目更是壯大了"東北軍團"的陣容:而近年來,不墅進展相對緩慢的西北部也奮起直追,繼香山不墅之后,位于西山的門頭溝區又會有九家地產開發商征用千畝左右的土地興建1500套左右的不墅,它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖不墅、水印長灘等幾十個不墅項口一起構成強大的"西北軍團"。異軍突起的"西北軍團"正與"東北軍團"形成抗衡之勢。相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區不墅打造“商務都市不墅”東北部是北京開發最早,數量最多的不墅區域。由于東北不墅區北通首都機場,南抵北京東部傳統的涉外商務使館區,距離東北三環只有十幾公里,辦公、購物十分方便,地理位置較為優越。區內首都機場高速公路、京順路兩大交通干線,道路等級較高,提供了安全、便捷的交通條件。目前,東北區域綠化面積較大,種植的樹木多已成林,是京城綠化環境最好的地區之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤,構成了區域內獨特的水面環境；且具有北京高爾夫球場、北京鄉村高爾夫球場等高檔配套設施,這都為高檔不壁開發提供了有利條件。北京市最早的不墅大多建于該區,不墅市場差不多具有明顯規模,專門多高品質不墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍苑不墅等都分布在此區。"東北區不墅的最大優勢在于它與東三環燕莎商圈、國貿商圈等涉外商務使館區相鄰,而CBD區內的公寓又大多數是商住兩用,忙亂與緊張專門難為高節奏的商務人士提供一個寬松、舒適的居住環境。東北區不墅正是以毫不遜色的商務氣息和更勝一籌的生活舒適度成為CBD和燕莎商圈內國際人士首選的居住區。""東北軍團"代表作棕櫚泉國際公寓開發商曾偉先生坦言,棕櫚泉國際公寓的客戶絕大部分差不多上有國際生活背景的人士,其中專門多是國際大公司的行政人員。在位于京城東北部的京順路沿線的高科不墅業主中,70%是歐美人士,多數依舊跨國公司的CE0,國內房地產開發商等頂級人士在此置業的也不在少數,這為東北區不墅帶來了相對穩定的高利益回報。正是鑒于此,許多開發商紛紛搶灘京城東北,特不是朝陽公園周邊,短短的一兩年時刻果,棕櫚泉國際公寓、國際使館村等十幾個"都市不墅"項日差不多將朝陽公園周邊地產打造成一個較為成熟的豪華不墅區,不管是建筑形式、湖區景觀、戶型設計、會所功能等均已具有了精品不墅的特質。看來,正如曾偉先生所講的那樣,現在的不墅隨著國際文化交流和新時代觀念的沖擊,差不多從以往的彰顯身份、標榜財寶,成為現在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。由于東北區域的地產項目差不多上都定位為高檔不墅,這從某種程度上帶動了京城東北地產項目的升級。以朝陽公園周邊為例,近兩年,從景園大廈到博雅園,再到棕櫚泉國際公寓,朝陽公園周邊地產正在不斷升級。一度熱銷的博雅園,盡管項目規模、規劃設計都難以與現在的棕櫚泉國際公寓相匹敵,但推出后即以朝陽公園和高爾夫球場為賣點,成為東部高價樓盤最旺銷的典型物業之一,棕櫚泉國際公寓的推出無疑又使中央公園主題社區達到了一個新的高度。據悉,在朝陽公園東風橋東側的一處待建不墅項目的預售價將達到每平方米3000美元,有可能創下朝陽公園區域地產項目的天價。依托IT產業西北區不墅營建"新經濟"不墅由于經濟、政府政策和需求等方面的緣故,西北區不墅進展相對滯后,曾一度出現了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個高檔項目的局面。然而,近幾年隨著政府的支持與開發政策的完善,加上不墅市場整體回暖，西北區域不墅市場開始升溫。先是香山板板的崛起讓人看到了蓄積已久的西北區不墅購買潛力,緊接著確實是西山的門頭溝區在今年底明年初也將會有大片不墅項日破土動工,西北區不墅再一次成為人們關注的焦點。據了解,目前西北區域將近2000套的供應量差不多開始叫板東北不墅的老大地位,價格也直追東北不墅。如翠湖不墅2000年8月重新開報后,銷售均價由8500元每平方米上漲到9600元/平方米；玫瑰園一期現房1200美元/平方米,二期環湖不墅就成倍漲至2750美元/平方米,即使是不環湖不墅也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米,環湖不墅達到了2000美元/平方米,而二期環湖不墅差不多高達2500美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現了3000美元/平方米的高價,差不多上與東北區不墅不相上下。"西北部在地理區位上與中關村科技園關系緊密,隨著政府對IT產業和新經濟的傾力支持,地區經濟迅速進展,也造就了一批依靠知識技能快速積存財寶的精英,這部分人群給西北區域內的不墅市場提供了巨大的市場需求,同時這種需求正在加速進展之中。"業內人士如此分析西北區不墅市場。北京西北部位于京城"上風上水"也是其不墅市場迅速崛起的一個緣故。據記者了解,除了本身的自然條件優越外,西北區域大面積綠地和林帶正在建設,良好的綠化環境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊,自動調節著西北區域的小氣候。西北區不墅市場的"環境牌"絲毫不亞于東北區不墅。事實上,一直以來,交通差不多上西北區不墅市場進展的一個瓶頸,然而,西北部地區正在迅速完善的交通設施正在縮短它與東北不墅群的"交通差距"。目前,從京昌高速公路的市區起點馬甸橋或健翔橋到達東部CBD或使館區、金融街和中關村西區都只是三十分鐘的車程,北四環路、公路一環、臼頤路、學清路、輕軌鐵路、地鐵五號線以及從西直門到北四環的都市快速公路、公路一環聯結京昌高速與機場高速段都將使西北部道路暢通。正是由于政府的這種投資改造,迅速提升了西北區內市政條件,使得道路交通更加便利。"種種跡象表明,西北區有可能成為不墅市場潛力巨大的熱門區域。"業內人士普遍如此認為,區域高檔不墅供應有限的現狀也使得西北區不墅具備充分的升值潛力及進展空間。順義區不墅市場差不多分析供應情況順義、機場路周邊有20幾個不墅，規劃總供應量達到230萬平方米，約5400套不墅；溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于不墅項目；去化量:目差不多售出的不墅量應在3000套左右，已建未能售出量約為600套左右；本區域以后潛在供應量約有１５００多套。需求分析:本區域不墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占60%以上,包括駐華使館人員,國際知名公司高層主管人員,如香江花園和龍苑不墅歐美人士占75%以上。隨著經濟的進展,國內人士購買力在持續上升,重點是金融、IT行業造就的新貴,高科技產業的知本家,房地產業的精英,海外回國人員,國內高收入的治理人員。投資客數量增多,特不是國內投資客日益增多。客層特征:收入豐厚,經濟實力強,追求生活品質,講究個性,差不多上都有國外經歷,對不墅有一定的理解,特不是對環境、交通考慮比較高。本區域不墅價位因素分析市場價格由市區向郊區遞減,東北部不墅價大多集中在１０００－3000美元之間,平均售價以城區為中心,由里向外遞減,東北四環附近平均售價在2700美元/平方米左右,首都機場附近約為2000美元/平方米,馬坡地區約為1200美元/平方米。由此可見,不墅的區域位置仍然是阻礙不墅價格的決定性因素。同一區域的不墅的設計風格、配套設施及會所、綠化等水面等環境質量、不墅單體類型對價格有重大阻礙。如首都機場8個項目,售價最高為3300美元/平方米,最低為1000美元/平方米。不墅的內裝修程度對不墅租金的阻礙較大。北京不墅市場前景展望北京不墅經歷了五六年的低谷,從2000年下半年開始出現轉暖,特不是2001年的TOWNHOUSE項目,更是使市場迅速升溫,有關人士分析,近年來京城出現的不墅開發熱,要緊是由于我國加入世界貿易組織和舉辦2008年奧運會兩大利好的有力推動及中高收入群體的不斷擴大,二次置業者的不斷增加。前些年北京最早的不墅發育地溫榆河畔和機場路附近的不墅,大部分被在京工作的外國人作為第一居所使用。而近年來,不墅的購買群體已開始逐步擴大到國內人士。比例結構己由過去的境外占70%,國內占30%,進展變化為目前的國內占80%左右,境外占20%左右,將不墅作為第二居所的國內購買群體大量增加,講明北京的不墅市場結構正在逐步發生變化。以后不墅市場前景看好。據有關方面透露,2003年京城還將有30余個不墅項目開發,區域涉及昌平、