招商銀行股份有限公司北京亞運村支行與高華池借款合同糾紛案

招商銀行股份有限公司北京亞運村支行與高華池借款合同糾紛案

北京市第二中級人民法院

民事判決書

(20XX)二中民終字第21913號

上訴人招商銀行股份有限公司北京亞運村支行，住所地北京市朝陽區北辰東路8號。

法定代表人楊銘海，行長。

委托代理人張嵐，招商銀行股份有限公司北京亞運村支行業務職員。

委托代理人周先進，北京市冠騰律師事務所律師。

被上訴人高華池，男，1964年9月24日出生，漢族，身份證住址河北省保定市曲陽縣羊平鎮北村502號。

委托代理人田健，男，1963年7月28日出生，漢族，保定華池集團有限公司法務，住北京市朝陽區勁松二區223樓1門7號。

委托代理人趙全，北京市原廣律師事務所律師。

上訴人招商銀行股份有限公司北京亞運村支行因與高華池借款合同糾紛一案，不服北京市朝陽區人民法院朝民初字第26107號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

亞運村支行在一審中起訴稱：20XX年9月12日，亞運村支行與高華池簽訂《招商銀行北京分行個人住房抵押貸款合同》，合同約定亞運村支行向高華池提供貸款322萬元人民幣，用于高華池購買北京柳芳苑房地產開發有限公司開發的位于北京市朝陽區西壩河西里26號國展家園A座19層07號的房屋，高華池以所購房屋向亞運村支行抵押作為合同項下債務的擔保；貸款期限為180個月，從20XX年9月12日至20XX年9月12日；貸款利率為年息%，按月結息；高華池等額本金的方式還本付息；高華池未按照合同約定歸還貸款本息的，亞運村支行有權按照人民銀行有關規定對逾期貸款計收罰息和復利。

合同簽訂后，亞運村支行發放了貸款，履行了合同義務。但高華池未按照合同約定及時足額償還貸款，截至20XX年6月15日高華池已經連續拖欠月供25期。高華池的行為已經構成了根本違約，亞運村支行要求判令《貸款合同》項下的借款本息立即到期；要求判令高華池支付截至20XX年6月15日已到期和逾期的本金2

305元，以及至本金全部還清止的利息、罰息和復利；請求判令高華池承擔本案訴訟費、郵寄費、公告費及5000元律師費。

高華池在一審中答辯稱:

其承認與亞運村支行簽訂的借款合同，但由于柳芳苑公司未能按期交房，其已經與柳芳苑公司解除了購房合同，柳芳苑公司將購房款向其退還。購房合同解除后，柳芳苑公司繼續償還銀行借款。借款的實際使用人是柳芳苑公司，其不同意償還銀行借款。

高華池在一審中反訴稱：2000年11月20日，高華池與柳芳苑公司簽訂《北京市外銷商品房預售契約》，購買國展家園A座1907室。20XX年9月12日，其與亞運村支行簽訂了《貸款合同》。由于柳芳苑公司未能按照合同約定交房，20XX年2月7日其提出退房請求，20XX年5月10日，柳芳苑公司以電匯的方式向其退還了購房款，20XX年6月高華池與柳芳苑公司辦理了解抵押手續。20XX年8月，高華池在銀行辦理相關業務時發現在銀行存在不良記錄，其找到柳芳苑公司，柳芳苑公司出具了情況說明，說明了此筆借款已經與其無關。現高華池反訴亞運村支行，要求法院判令確認解除與亞運村支行于20XX年9月12日簽訂的《貸款合同》，并由亞運村支行承擔本案訴訟費。

亞運村支行針對高華池的反訴答辯稱：亞運村支行不同意高華池的反訴請求。首先，亞運村支行對高華池所稱退房一事并不知悉，高華池提供的證據也不足以證明其已退房的主張；其次，高華池退房不符合法律規定及有關合同約定；柳芳苑公司承擔的是連帶保證責任，并不能免除高華池的還款責任。

一審法院經審理查明：2000年11月20日，高華池與柳芳苑公司簽訂了《預售契約》，約定高華池自愿購買柳芳苑公司的國展家園A座19樓07號房屋，高華池預交房屋定金5萬元；房屋建筑面積米，每平米單價13

元，價款總計460萬元；高華池將按照與柳芳苑公司簽訂的付款時間將房款匯入柳芳苑公司指定的賬戶；柳芳苑公司交付房屋的日期為20XX年12月31日；合同附件約定高華池交付定金5萬元，于2000年11月28日之前，交付樓價款20萬元，于20XX年1月18日之前交付樓價款125萬元，并扣除上述定金，余款辦理銀行貸款。高華池向柳芳苑公司交納了部分購房款。

20XX年9月12日，高華池作為借款人與貸款人亞運村支行、保證人柳芳苑公司簽訂《貸款合同》，合同約定高華池向亞運村支行申請個人住房抵押貸款，貸款金額為322萬元，用于購買國展家園A座19樓07號房屋；貸款利率年息%，按月結息；貸款期限180個月，自20XX年9月12日至20XX年9月12日；亞運村支行在合同規定的期限內將貸款劃入高華池在亞運村支行開立的人民幣存款專用賬戶，并受高華池委托，將該筆貸款全額劃付至售房單位在招商銀行北京分行亞運村支行開立的賬戶上；高華池從放款之日起，全部貸款分月等額還本付息，每月償還借款數額為26

元；高華池在亞運村支行處開立存款賬戶，并保證在每期還款日前在該賬戶內存入當期應歸還的款項及其他費用，并授權亞運村支行于每月十日從此賬戶扣款；高華池未按合同約定償還貸款本息的，亞運村支行對逾期期間按日萬分之二點一計收利息；柳芳苑公司承擔階段性連帶保證責任，擔保期限自合同生效之日起至高華池辦理完畢抵押物登記手續，并將抵押物的登記證明交亞運村支行之日止；高華池未按合同約定償還或支付到期本金、利息、費用及其他任何應付款項為違約行為，高華池發生違約行為亞運村支行可以宣布合同項下的借款本息全部立即到期，亞運村支行有權從高華池在亞運村支行開立的存款賬戶中扣款用于償還被亞運村支行宣布到期的所欠全部債務，高華池就亞運村支行的扣款無條件放棄抗辯權。貸款合同簽訂后，亞運村支行于20XX年9月12日發放了貸款。20XX年6月開始，高華池的貸款賬戶未再償還亞運村支行貸款本息。

20XX年2月7日，高華池向國展家園售樓處申請退房。20XX年3月18日，柳芳苑公司出具回函，同意高華池的退房請求。嗣后，柳芳苑公司將高華池交納的購房款退還給高華池。

20XX年年初，亞運村支行向北京市朝陽區法院起訴柳芳苑公司，要求柳芳苑公司承擔貸款合同約定的連帶保證責任。20XX年3月14日，亞運村支行與柳芳苑公司達成調解協議，約定柳芳苑公司對高華池欠亞運村支行的貸款本息承擔連帶保證責任。

20XX年9月27日，柳芳苑公司出具說明，高華池購買柳芳苑公司的國展家園A1907號房屋，在亞運村支行貸款322萬元，20XX年6月高華池將購買的房屋退還給了柳芳苑公司，20XX年6月以后高華池在亞運村支行的按揭貸款由柳芳苑公司承擔，如有逾期欠款等由柳芳苑公司承擔所有責任，與高華池無關。

一審法院另查，經雙方當事人向北京市朝陽區房屋管理局查詢，高華池向柳芳苑公司購買的房屋，現登記的產權人為柳芳苑公司。

一審法院判決認定：高華池與亞運村支行、柳芳苑公司簽訂的貸款合同及高華池與柳芳苑公司簽訂的購房合同，是各方當事人的真實意思表示，合同內容不違背法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。亞運村支行按照貸款合同的約定發放了貸款，履行了貸款人的合同義務。高華池辯稱已經將貸款所購房屋退還給柳芳苑公司，還款責任應該由柳芳苑公司承擔。就此該院認為，高華池向柳芳苑公司出具退房申請，柳芳苑公司回函表示同意并退還了高華池交納的購房款，雙方已經就解除購房合同達成了一致。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條的規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。高華池反訴要求解除與亞運村支行簽訂的貸款合同的請求，于法有據，予以支持。高華池并非貸款的實際使用人，高華池不再承擔還款責任，對亞運村支行要求高華池償還借款本息的請求，不予支持。綜上，依照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條的規定，判決如下：一、解除高華池與亞運村支行、柳芳苑公司于二00一年九月十二日簽訂的《個人住房抵押貸款合同》；二、駁回亞運村支行的訴訟請求。

亞運村支行不服一審法院上述民事判決，向本院提起上訴，其上訴的主要理由是:

一、一審判決認定的事實有誤,證據不足。

1、在訴訟中高華池稱其已經退房,并出具了所謂的相關證明材料,且聲稱亞運村支行早已對此知情。亞運村支行再次說明亞運村支行確實不知悉，也不認可高華池退房一事,

高華池有關退房的主張既不符合實際情況又證據不足。理由如下:高華池在一審法庭上提交的證據材料包括:北京市外銷商品房預售契約、退房要求、傳真、建設銀行電匯憑證、房屋出賣人關于高華池付款及退款的說明、房屋出賣人致亞運村支行的關于案件事實的說明。但高華池出具的上述證據材料均是其和開發商之間的文件,他無法出具亞運村支行在本案起訴前已知悉并同意其退房的任何文件。

2、高華池退房不符合法律規定及有關合同約定,亞運村支行堅決不同意其退房要求。高華池提出他是因開發商柳芳苑公司違約未能按期交房,才于20XX年2月7日向開發商提出退房,開發商是于當年5月10日以電匯的方式退還了高華池的已付款。

但是據調查,國展家園A座交付房屋的日期為20XX年1月31日,只比約定日期晚了一個月。而根據合同法第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。這說明,國展家園的延遲交房時間并未超過法定的三個月合理期限,因此高華池請求解除購房合同顯然缺乏法律依據。

此外根據高華池與開發商所簽《北京市外銷商品房預售契約》第五條約定,國展家園A座交付房屋的日期為20XX年12月31日,第八條約定,逾期超過90日開發商仍未交付房屋的,高華池有權解除契約。契約解除自高華池書面通知送達開發商之日起生效。這說明,國展家園的延遲交房時間并未超過合同約定的90日期限,因此高華池請求解除購房合同(即退房)缺乏合同依據。

3、高華池在申請貸款時提供了虛假材料,其是在借助與開發商之間所謂“退房”的函件來逃脫對亞運村支行的金融債務。

一審中高華池出示了他在申請貸款時交付給亞運村支行的商品房預售契約。該契約明確約定,總房價是460萬,高華池應支付140萬首付款,余款辦理銀行按揭。高華池在《招商銀行北京分行個人住房貸款申請書》上也簽字確認,其向亞運村支行申請借款人民幣322萬元購買上述房產,已繳房款(即首付款)人民幣138萬元。高華池與亞運村支行簽訂的《招商銀行北京分行個人住房抵押貸款合同》中也約定貸款抵押率為70%,即亞運村支行提供的貸款金額應為高華池購房總價的70%,由于購房總價為460萬元,因此,亞運村支行在簽署合同時即明確知道應支付138萬的首付款才符合合同約定的抵押率。

但高華池在一審中出示的有關證據顯示他實際上僅支付了不到20萬元的首付款,而且開發商退還給他的首付款也僅僅是不到20萬元,亞運村支行在一審時指出了上述問題,且高華池在庭審筆錄中也明確提到并承認了這一點,而這一關系到本案結論的重要事實在一審判決中卻沒有被提到。

上述事實說明高華池和開發商在其申請貸款時,就在首付款及房價方面提供了虛假材料,進行了虛假陳述。而正是由于他們提供的虛假材料和虛假陳述,導致亞運村支行做出了錯誤的決定,對其發放了322萬元的貸款。于是高華池僅僅支付了極少量的首付款,就套取了322萬元的高額貸款,在此后又在開發商的幫助下，借口以退房來逃廢金融債務,實際上是和開發商一起做下圈套,其性質惡劣。

根據高華池與亞運村支行簽訂的《招商銀行北京分行個人住房抵押貸款合同》第七條違約事件及處理“一、在合同有效期內,發生下列情況之一的,都屬違約行為,或被視為違約行為,4、借款人向貸款人提供虛假的證明材料。二、借款人或擔保人發生上述違約行為之一的,貸款人有權采取以下任何一項或幾項或全部措施:1、要求限期糾正違約行為,2、要求增加相應的抵押物,或更換保證人，3、在原貸款利率基礎上加收利息,4、宣布本合同項下的借款本息全部立即到期,通過行使擔保債權或其他方式收回宣布到期的所欠全部債務。”因此,在高華池提供虛假材料的情況下,亞運村支行完全有理由要求高華池歸還其所欠下的全部債務。

4、開發商承擔連帶保證責任,并不否定過高華池仍是該筆貸款的借款人這一事實。這一點在亞運村支行起訴開發商時達成的民事調解書((20XX)朝民初字第05363號)中已經得到確認。該調解書在案由中說明,亞運村支行起訴開發商,要求其承擔的是連帶保證責任,而且調解協議第一條也規定開發商對高華池所欠亞運村支行的債務承擔的是“連帶清償責任”。調解協議第六條還規定,如高華池所購房產辦理了抵押登記,開發商從登記之日起不再承擔保證責任。這進一步證明,高華池并未退房,亞運村支行從未放棄,也不可能放棄對高華池的金融債權。

二、一審適用法律錯誤。

1、一審法院僅僅依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,就解除亞運村支行與高華池于20XX年9月12日簽訂的《招商銀行北京分行個人住房抵押貸款合同》,并免除高華池的還款責任,屬于法律適用錯誤。

上述司法解釋是規范商品房買賣合同糾紛的司法解釋,但亞運村支行與高華池之間純屬借貸合同糾紛,因此在本案中有關高華池的還款義務方面應適用的法條不應該是上述司法解釋,而應是《合同法》中有關借貸合同的法律條款以及《合同法》中總則中的有關條款,該法第二百零六條明確規定“借款人應當按照約定的期限返還借款”。該法第八十四條也明確規定“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的,應當經債權人同意。”

再有,根據高華池與亞運村支行所簽《招商銀行北京分行個人住房抵押貸款合同》第四條也約定“抵押期間,未經亞運村支行書面同意,高華池不得出售、出租、贈與、轉讓、再抵押或以其他任何形式處分本合同項下的抵押物。高華池在此承諾:如違反本合同自愿接受強制執行。”這也充分說明,高華池請求解除購房合同,并將其在合同項下的債務轉給第三方必須要經過亞運村支行的書面同意,否則就屬于違約,亞運村支行有權對高華池財產強制執行。

2、近期,為了防范個人住房貸款借款人借助退房逃廢金融債務的情況,最高人民法院于20XX年7月9日印發了《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》(法發(20XX)42號),該《意見》明確規定:“妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件,維護房地產金融體系安全。在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產生的糾紛案件中,要依法保護銀行的合法權益。依法支持金融監管機構有效行使管理職能,防范房地產金融體系風險。”上述規定說明,國家法律反對借款人借助退房逃廢金融債務的行為,因為這些行為勢必對金融體系造成嚴重風險。

綜上所述,亞運村支行認為其與高華池簽訂的《招商銀行北京分行個人住房抵押貸款合同》是合法有效的,簽約各方都應按照合同的約定履行各自應盡的義務,現高華池借口其已退房而不再承擔還款義務,如這種逃廢債的做法被司法判決的形式加以最終肯定,勢必會對金融機構的合法權益和國家的金融體系造成嚴重的損害。為了維護自身的合法權利和國家的正常金融秩序,請求依法撤銷一審判決,依法改判高華池歸還所欠亞運村支行的全部貸款本息及承擔訴訟費和律師費。

高華池針對亞運村支行的上訴答辯稱：

一、一審法院認定事實清楚,證據確定充分。

首先,高華池與柳芳苑公司的房屋買賣合同確已解除,這一事實有高華池所舉證據及通過朝陽區法院查詢朝陽區房屋管理機關的房屋檔案可得到充分證實,該房屋買賣合同的解除是買賣雙方真實意思表示,不違反法律規定,真實有效。

其次,在亞運村支行與高華池所簽訂的《招商銀行北京分行個人住房抵押貸款合同》中,亞運村支行承擔著全權代理高華池辦理住房貸款抵押的義務,在該合同簽訂后,從亞運村支行主張的交房日期20XX年起到起訴之日20XX年,期間八年間,亞運村支行對該房屋未辦理抵押的事實一直視而不見,未提出任何意見,而且就該房屋高華池的《房屋買賣合同》早在20XX年即被朝陽區人民法院確認解除。亞運村支行對此事的漠視,只能充分證明,高華池與北京柳芳苑房地產開發公司的房屋買賣合同確己解除的事實,亞運村支行是明知的,否則亞運村支行對八年間未辦理抵押這一合同義務的違約事實是無法解釋的。

二、一審法院適用法律正確,判決結果公正合理。

首先,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》并非如亞運村支行所稱僅僅是規范商品房買賣關系的,這從司法解釋的條款中清晰可見不存疑義,其次,亞運村支行與高華池之間的借貸合同也并不是亞運村支行所主張的“純屬借貸合同糾紛”,即便是民間“按揭貸款”的稱呼也足以說明該借貸關系是基于房屋買賣產生延伸的法律關系。一審法院依據現行有效的、直接調整當事人訴爭法律關系的司法解釋,依法認定了商品房買賣合同被解除,高華池無法取得該房屋,擔保貸款合同的目的無法實現的事實,這一認定是清楚的,適用法律也是完全正確的,據此一審法院判決解除商品房擔保貸款合同合法合理。

綜上所述,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,依法應予維持,請求二審法院駁回亞運村支行的上訴請求。

本院查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本院另查明，20XX年6月2日，亞運村支行向高華池郵寄催收函，送達地址為涉案房屋國展家園A座1907室，高華池表示未收到。亞運村支行未提供在高華池逾期還款后，其向高華池主張權利的其他證據。