上海酒店式公寓市場分析報告酒店式公寓定義和概念分類酒店式公寓定義酒店式公寓，顧名思義就是提供酒店式服務的寓所。其基本特征為：房屋結構與布局基本類同于普通公寓房，但底樓一般設置服務臺；套內提供居家生活所需的廚房、衛浴、家具等設備與生活物件；公寓內一般配備能提供餐飲、健身、商務等多種服務的會所，配套設施也較齊全；就服務而言，酒店式公寓的基本服務水準一般都達到高星級酒店的標準，除了傳統酒店服務外，還提供給長住客戶家庭式服務，從保證住戶私密性到提高寓所服務人員親和力這兩大方面遠勝于傳統酒店，讓住戶真正感受到賓至如歸。酒店式公寓比較酒店而言，由于沒有硬性的指標限制，所以投資成本相對較低而經營方式則更加靈活，一般使用長租或長短結合的租賃形式推出，甚至還有部分酒店式公寓選擇出售及租售并行的方式。在租金方面，較低的投入和長期租賃客戶的增多給了業主更大的降價空間，所以相比高星級酒店，租金會更加便宜，由此良性循環，吸引到更多的長租客入住。從售價方面，雖略高于普通高級公寓，但優厚的投資回報也逐漸吸引眾多的投資客們沖入酒店式公寓的市場。國內的酒店式公寓最早出現在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市場。它們一般位于城市商業集中地區，CBD及高級住宅集中地區，主要客源是境外企業、跨國公司的駐華中短期辦事人員和各國駐華領事以及部分國內企業家等。隨著中國加入WTO以及各地商品房內外銷并行政策的貫徹，高質量，優服務的寓所的需求量正逐年增長，而酒店式公寓這一新興物業正好填補了市場的空缺，它以高級酒店式服務包裝著居家式生活寓所的表現形式也受到了越來越多人的肯定。概念分類目前上海酒店式公寓市場發展的越來越快，“酒店式公寓”這一新名詞在普通消費者心里已不再陌生，在業內更是耳熟能詳。但由于經歷了幾年的發展，內外資開發商的并存，更由于各自開發理念與經營方式的不同，各自卻占有著不同的市場份額，從物業的背景和性質上來看，大致可以分為以下幾大類型：轉型的酒店式公寓：自從上海2001年8月實施內外銷房并行的政策以來，越來越多的已建及在建的外銷房感覺到了經營方面的市場壓力，因此憑借著自身服務及配套設施上的優勢，在宣傳上以高檔酒店式服務公寓的形象代替以往外銷住房的稱號，并且憑借其良好的口碑，吸引了相當的客戶入住。特征地理分布：這部分類型的酒店式公寓主要分布與長寧、徐匯兩大區域，靜安也有相當一部分。規劃分析：由于此類物業的開發背景，因此小區規劃的建筑風格多與國際接軌，更符合外來人士的居住理念和習慣，小區內部規劃嚴謹，內景宜人。在房型與面積的設計上，與新興的酒店式公寓有很大的差別，大面積房（面積從100—250平方米）約占到總房型配比的50－80%以上，甚至有些只規劃三房以上的房型，如：東方雅苑的主力房型是三房，面積范圍在203－231㎡之間等。餐配套授設施借：喊配套艇設施鉗比較齊齊全將，會禿所一懶般都沃提供放餐飲脖，康皮體，援休閑拼娛樂丸等服什務設床施，期會所顯設施帥一般扭只對胡內（祝或只傍對會驕員）勾經營賞，部積分服悔務內祖容對渠住戶蓮（會倉員）貧免費殿開放結。寫物業把管理凝：舟此類樂物業贊的物宣業管省理公抬司大茫部分憐是由頭開發恰商自慌己組慚建的嚼物管震隊伍鄙前來狀擔當暢，提難供標何準的奇酒店攝式管瘦理服租務。柿在管說理中近注重漸維護系住戶賺的私固密性材，注產重與各住戶梁的親播善交難流，覽提供省人性振化物蕉業管擁理服孔務。灘經營湖方式食：涂目前毅些類恢酒店勤式公茅寓角90怒%娘以上時是只騎租不拼售的旦，當電然其競中也心有部綠分是蛛可以嚴購買旬的，災不過棵售價妹不菲壺，而病且大映部分麥出租末的物殃業都捧以長俗租的撓形式們運營慰，一掠般欄1穩年起肉租居扛多。睬這樣越不但獎便于響公寓口內的暑管理宗，而臘且還勉能通告過與菠客戶賣之間承長時懼期的攀交流帽聯系農，加皮強對醬其的萌服務衡力度壽，使仁居住左更為休人性員化，架讓住楚戶更灘有回破家的慈感覺懼。腰銷售啊通路牌：雷多以服網頁押、雜旅志以顧及高志檔場票所提蓮供的赤免費葬刊物斬作為忌其主安要的芽營銷宰推廣鍛媒體納。青價格悟分析祥：胳目前體徐匯嫩、長灘寧、憤靜安冬三區帆的此恒類型黃物業驗租金英約在贊每月宰$1語00冤0餡－蔥60茶00尊/主套之照間。磁主力肝價格樹段約狀維持擱在每特月務$1借00愚0輩－嘉25與00每/理套之畜間。漂主要翼客層露：肯目前方此種彎類型擋物業形的客憂源主及要來亮自虹偵橋、精徐家狡匯及蕉南京歸西路闖等商加業商恭務區區域，顧主要頁客籍器是來伐自境腔外及敗港臺手等地泛區的拾中高斜級主抱管和綢經理建人士鎖，而錢且多絹已舉館家形始式遷盲入。臉出租消狀況圍：汪目前盜市場胸上此石類物復業的間出租椅率普歸遍情盼況較予好，禁出租乎率基摩本維旺持在栽80嬌％左塘右。身檔次妻定位寧：趁在此蔥類型等的酒頁店式暑公寓臉的檔廊次定初位上砌，大巷部分生可稱擦作為赤高檔隱型，久當然哄其中商不乏陣還有避一部延分是顯豪華紙型的施，如屬位于麗徐匯紹的紐衡山圍路分41輸號等印。立代表效物業格：狡有著慘名的河名都瓶城，效鴻藝課豪苑歷——前鴻藝欲會，傳仁恒柜濱江君苑，層衡山躬路罷41任號，恢溫莎也公寓攤，上澆海商仆城等擁都屬勝于此霞類物遍業。具B、偷外資等酒店物管理冠公司清經營比型：錢由于宜酒店傾式公炭寓產合業屬除于服誘務型華物業繳，所怕以口惠碑非咳常重能要，縮正是驢因為讓如此特，越茫來越惜多的譯酒店波式公檢寓，胃為了厘提高為其品夾牌形湊象及練知名己度，砍聘請址聯同孩國際絮知名遲的酒故店或接酒店圣管理兄公司供涉足紫。因低此跨在服形務的創傳統休意義樂上而更類牢似于阿酒店基，但僑同時際又提光供更乓為人育性化允家庭汁式服痕務，振如照覺看兒奔童等智等。毛在房論型設橋計上凳，莫與酒剩店大麗不相債同，噴一般藏一房謎、兩觸房、標三房稀及復屠式等莫房型陣都有徒，因繼此在卡房型步的設火計上浸更類跑似于段公寓姑房，民因此萌我們陸稱其摧為本“亞公寓授式的做酒店探”艘物業驚。特征品地理蜓分布搭：凱一般艦分布勉在經偵濟高乞度發映達的酸CB僅D躺中央砍商務狠區域械，如梢浦東化陸家壤嘴金繞融貿鄙易區陵；淮嘉海中禾路商礎業商納務區鳥等。都規劃欺分析姻：簽物業贈規劃肉一般屆以獨戀棟為緣主，是注重支內景徑布局糟；在街內部線規劃溝中，猴停車撕設施冒受到冊很大幣程度特的關勺注，員一般脈都配桐備足副夠的是停車偶位供儀住戶趙使用捧，主念力房項型為紹兩、爽三房凱居多乓，主繁力面紡積范丘圍在辦10謙6載～額14次8矮㎡之搏間。內配套楊設施夢：息配套鈴設施祖非常月齊全叼，且堅檔次慰高，涂餐飲大、康薦體、稱休閑妥、美北容、苗小商僅場等惰設施鞭一應也俱全楊，會繞所設售施不剝但為層住客遷提供乞高質申量的娘服務嗽，還慧對外揚開放辣。盆物業蝦管理姥：敲物業環管理組公司借一般筍由國截際知妖名的累酒店勒管理諸公司錄前來壽擔當回，如元萬豪炮，雅薪詩閣訓等。徐經營丑方式斬：補只租績不售蕉，并粥以長雹短租充互相鄉結合驅的方馬式經靜營，陰各自拌約占支50乏%菌左右缺，出靠租的爆價格經比其橡他酒宋店式吉公寓炭要高靠。校銷售療通路賓：籍多以訂網頁研、雜撫志以笛及高丙檔場還所提瑞供的息免費東刊物腳作為貢其主古要的難營銷杜推廣借媒體背。甘價格皺分析繩：廉目前乳此類悔型物耐業租增金維古持在兆每月汪$1老80曬0鵝－衡16尸00迫0/賣套之首間，鵝主力醬價格嫩段維猴持在盒每月久$2宵50鈴0例－截30上00潑/距套之襯間。葡主要攻客層皂：贈目前綁此種喜類型攪的物劣業主肢要的心客源洗來自羽CB序D吹中央剛商務列區塔域，喚客籍詳主要暖是以農歐美箭，東對南亞凍等地鞋住客嫁居多躺，職精位一助般是肅境外補企業瞧的臨CE掀O壁及高繡級經動理人堆為主殿，單亦身客社人比木較多源，也打有部打分家鉆庭式桶入住斑，長劫租客紀人約緒占到壽50盼％。懶出租榜狀況忌：彈目前錄市場渣上此熔類物蕉業的確出租悟情況殖較好喝，出快租率箭基本枕維持嘉在賤70曬％左鞋右。革檔次蒙定位名：姑在物菊業的端檔次島定位吳上，羊此類濾物業廣在酒嘴店式斬公寓設領域份檔次務最高岡，所否以可蕩以看希作是炒豪華毫型的迷。撓代表鉆物業朽：楚比較阿有代弱表性切的物英業有神浦東今雅詩著閣、棄盧灣巴的盛秀捷高廣級服虎務公綱寓、甚黃浦讓的威混斯汀冠公寓牲等。唇新一窯代酒欠店式期公寓掀：厲隨著做小戶室型房抱的火鉛爆以衰及酒綿店式元服務啞公寓振受到粉市場講的公級認，偶一種梅新型尺的物懂業形蓬態逐丹漸在窗滬增毫多。紡其實圾它更馬多像濱是從嫩小戶梳型的死一種扶類型餡，與暮傳統仔意義衣上的鵝酒店雄已經核不太協一樣躍了，盤它們嘉更多閑的只襪是提鋒供一缸種酒特店式番的服吊務。特征布地理率分布槐：蒙一般撓位于遮市區竿中心購地帶唇，靠磁近或級地處廉商業筍或購慨物集反中地堤，周輪邊配妹套齊拔全。渣規劃盯分析涉：廚這些居公寓慎的房型源主鏟要來士自于蠻早期皆爛尾校樓的淘改造揉，也者有部仙分是膨在小紅區規計劃中龜剩余三的小猾地塊旦上建扮造出鍬來的儀。所虛以相憐對來怪說，連很多泄地方虹受到挨諸多莖的限予制，憑而且池沒有每足夠歐理想墊的小糟區資峰源可本以共腰享。惰在房珠型的死設計誰上，踐此類贊物業虛多以勵小戶耽型即久一室覆一廳哥為主汽，主六力面匆積約庫在師40周—袋60峰平方曠米稍之間搖。有篩的樓煮盤也伏有稍廳大的跡房型利存在鎮，但奶總量棗較小齡。訓配套敢設施已：敵會所煮職能嘴基本笑與普評通公捏寓會銜所相呆同，熊總體膜設施機較齊覆全。懇物業隆管理姜：賀由普慈通的掙物業殖管理畏公司財進行融統一完的物難業管匯理，鳴一般風它們傅只提女供較所為簡閃單的到酒店閑式服祝務，興因此怒服務勝內容序較為饒單一偶。輸經營亂方式呆：禍以出瞇售的榆形式窩推出蓮，將粥房屋墊產權燭分配勺到小胸業主脹的手灶中。私部分殊物業嘩還提絕供凈反租墳服務秩。洋銷售焦通路晨：權大多諒以報跨紙、艱戶外巨看板櫻、燈受箱、扔電視鮮等作貍為其俊營銷僅推廣拍媒體印。從價格列分析薦：冰目前載此類均型物凝業主繡力價寸格段赤在￥幸10箭00膨0瘋－占12掃00淋0/寶㎡之饒間，揭如：肆靜安少晶華罷園售違價￥胳12鋒00拘0這－分1符4東00賞0/護㎡。局主要刮客層鏟：墓主要輕是以作是本怠地、君外省拿市及丈港臺穩地區樹的投模資客伯為主務，所到以一厘般停在銷士售過梅程中偶投資片回報月率會先是一交個重草點的濁考量合。恥銷售涂狀況窯：目圓前市稻場上閑此類蛙物業水的市卡場反翅應普兩遍良幻好，醫一般堆開盤繁1鴉至婚3蕩個月勵就售頭罄。筆檔次著定位理：撓在酒抽店式繳公寓猶領域造定位深較低狹，因墊此我嗚們稱永它為陸普通悠型。踩代表玩物業羽：朽靜安喝香格桂公寓暫，藍巴朝部它落，蒸青年層匯，島國際促麗晶唇以及貌目前析在售扭的圣搏天地專，君定悅靜詠安，瓣靜安稼晶華墾園等相。艘產權厲式酒盯店：翻產權牛式酒遇店于沃上個時世紀齒70傻年代翁興起搭于美頃國的抓一些催著名某的旅玩游城良市和澆地區湯，英勁文全揉稱是孔“碼TI動ME毛SH兼AR壟E抬”筒，它傳一般躲位于斧風景址秀麗執的旅顛游地析區，吵如：磁夏威哀夷、慕加利簡福尼革亞等梢。酒份店的窮出租蛋率又旅相對潑較高然，一米般年診出租府率在嗎40模％以歸上。橡產權騾式酒年店是扎傳統詳酒店圓業務傍與現撲今房鉗產經共營的于一個緣交融隊，既嘆帶給厚酒店妥一種作新的筍盈利碎和風福險分兄擔的催方式辣，又途提供擦給投臉資客恥們一娘種新席興的傍投資旬型物偷業。壤應該擊說是倆房地和產業至在近膽代一塔個比虛較大影膽的覆嘗試章。芝但此斃種物釣業形閱式在摘上海去比較漆少見肆，因崗此相蘿對的街投資掉者也黨比較祝謹慎纏，同軋時它傅在操宮作上午也比這較復惹雜，肝不適揪宜短超線投延資。蛋而且功，上配海目毛前的俗產權屆式酒廚店主子打的巷概念無是與殲國外掀和國你內其旗他旅糠游城顯市所稻不同忍的，顛我們搞都知捕道他技們主兇打的償概念蟲是旅上游，泳而上障海則睡是商郵務辦回公，滑因此丹我們嫌只能緞借鑒巴而不沸能照筐搬，絨必須請采用能不同別的銷鵝售通逐路才愛能應坑對市釋場。特征雕目前過市場禮上產劍權酒蹈店的動三種搬類型遇：辯時權塵酒店多：酒券店向餅游客屬，中蠢產家酒庭或污企業郵集團湊出售糊在一茄定時肆期內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