解讀沈陽酒店式公寓經過近4年的“亢奮型”發展，沈城酒店式公寓市場也隨著地產新政的實施而沉寂下來。縱觀沈陽酒店式公寓市場，真正意義上的屈指可數，業內大多將小戶型精裝公寓也列為酒店式公寓的行列，就算為了房地產業將康發展著想吧，我們把她列入“廣義酒店式公寓”。中國第一個真正意義上的酒店式公寓是深圳的匯展閣，始作俑者為有“深圳李嘉誠”之稱的大中華總裁黃世再。匯展閣面世是在1997年，并不是外界所說的1994年；沈陽最早的酒店式公寓（廣義理解）是2002年9月推出的位于中華路的當代程式，2003年起在我市獲得全面發展，其間五里河大廈、金茂國際公寓、騰龍國際公寓、皇城酒店公寓、博潤國際大廈和行宮等相繼問世，至今沈陽酒店式公寓廣義市場存量已經突破30個，約42棟，總建筑面積約75萬平，累計11500套；狹義市場存量約13個，約15棟，累計4600余套，其中包括金茂國際、曼哈頓廣場、希爾斯聯邦、德郡七號、騰龍國際、五里河大廈、新湖峰尚、海悅國際、銀信、博潤國際、海潤國際、皇城酒店公寓和行宮等。酒店式公寓的迅猛發展一方面體現出市場的確存在一定需求，更重要的是其蘊含的巨大利潤空間使開發商趨之若鶩。有關這方面的探討從2003年至今從未間斷，與“商業地產”和“國八條”“國六條”一起并稱地產三大焦點話題。所謂成也蕭何、敗也蕭何，4年間沈陽的酒店式公寓既有成功典范也有失敗案例，開發商有的暗自竊喜，有的苦水獨咽，在“國六條細則”新政業已實施的大環境下，酒店式公寓究竟何去何從？結合多年全國市場研究經驗和實踐經驗，結合沈陽市場現狀，現談談我行的看法。首先從市場需求的角度看，都是哪些人在購買和使用酒店式公寓。這里我們必須認清購買者和使用者可能是不相同的，相同的時候說明是自用，不同的時候說明是投資。任何購買行為的產生都是因為這個產品能給購買者帶來利益，因購買目的（投資或自用）的不同，對購買者來說期望獲得的利益也是不同的。自用市場：購買行為除了具有動機還必須具有購買能力，顯然必須是高收入人群。目前我國高收入行業主要包括：金融、保險、電信、電力、石油、石化、證券、煙草、航空、鐵路、股份制企業、高新技術企業、足球俱樂部、星級飯店等；高收入個人除了在上述行業中擔任正、副董事長、正、副總經理人員以外，還包括實行年薪制的企業經營者、規模較大的私營業主、企業承包或承租人、建筑工程承包人，私營投資者、演員、時裝模特、足球教練員和運動員，以及律師、會計師、審計師等。一方面沈陽作為東北老工業基地，第三產業顯然不夠發達，因此高收入人群比例較其他沿海城市低許多；另一方面沈陽作為遼寧的省會城市，上述高收入行業和政府機構均存在省市二級建制，在《新華詞典》中曾有這樣的解釋：公館，官人或者富人的住宅，可見官多即意味著富人多，綜合比較我行認為沈陽的高收入人群絕對數量是可觀的。自用型酒店式公寓有其市場空間。那酒店式公寓是否滿足沈陽這部分高收入人群的消費習慣呢？換句話說，他們買得起也住得起，但就是不喜歡住這樣的房子怎么辦？我們認為消費習慣和觀念的改變不是利用大量的廣告費就能夠實現的，“行宮”項目就是前車之鑒，沈陽的官人和富人們喜歡扎堆兒，但不是一定要張揚得全世界都知道，比如只要住在五里河區域就能代表身份，但不希望被別人知道在哪個樓盤哪個單元，這從諸多投資型物業的按揭情況可以看出，官人和富人都不貸款，為什么？因為不希望被別人知道。其實真正能夠提供酒店式服務的地方誰能不愿意去住呢？但是小社區、獨棟又在宣傳推廣時“叫囂”得很厲害的人家就不喜歡了，太扎眼了，而隱藏在一個好地段、大社區內的某幾個高檔物業就喜歡了，比如五里河大廈。所以對于自用市場，就沈陽目前市場存量看，酒店式公寓仍然是一個機會點。我們的結論是市場絕對有空間，就看開發商的選址和定位是否準確。投資市場：在利益驅使下，任何有支付能力的人都可能投資酒店式公寓，為了擴大需求面，開發商盡量縮小單位面積，降低首付，市場上大行其道的小戶型精裝公寓都被開發商冠之以“酒店式公寓”，這顯然背離了酒店式公寓的最初概念。盡管在全國房地產形勢一片飄紅的大環境下，這些項目絕大多數均得以消化，但是問題也將隨之而來，由于經營不善無法兌現售前承諾可能帶來的巨大風險將逐步顯現，2006至2007年，市場面臨盤整。針對投資型酒店式公寓，必須保障開發商、投資者、經營者和使用者四方的利益均得到滿足，否則最終損害的必定是投資者的利益。以下從法律關系角度分析時下流行的酒店式公寓運營模式：無論何種模式，經營者都必須作為獨立法人，對投資者承擔法律責任委托或加盟提供擔保擔保方經營者開發商委托或加盟提供擔保擔保方經營者開發商受托或授權受托或授權購買租賃出售回租購買租賃出售回租受托或回租出租承租受托或回租出租承租委托或租賃委托或租賃使用者使用者投資者投資者睬上圖梳，實籃線箭燕頭連冊線均灰代表傘具有央契約令關系農。（焦下同吃）捐經營配者包滋括：騙酒店昏管理警公司臭、開渠發商蒜控股躲之租攪賃或楚經營剛公司姑、有摩酒店辜管理腦經驗誓的業菊主公緒司、藍品牌維酒店窗管理城公司屠的加泊盟商踩使用怖者包匹括：浙酒店耳長租睛客戶盆日規租型返散戶牛擔保哀方包拖括：泥銀行繼置起業擔焰保公息司何保險用公司巖模式雞一：遮經營袍者主卻導川經營茄者與障開發幟商之跌間建茄立的世是前檔期委凳托經旨營關木系與近前期餅物業趁管理尋關系尸，具熄有短權期時很效性什，隨燈著公拾寓的套出售守及業別主委唉員會障的成刃立，蜂這種布法律杏關系召將解戒除；興經營滴者與活投資影者之衫間是廣委托宰租賃吐關系冷經營報者與楊使用衡者之部間是侍租賃浴關系隙開發舉商與率投資澇者之沈間是疊買賣夕關系貌此種年模式謠下，橡經營園者主擋要為曾有酒方店管莖理經冤驗的腐業主嶺公司善（如局假日法與萬重豪）拋或者冤其加縱盟商膽（如尼速8央與錦越江之營星）幅，所簡有利旬益群嘉體均胃與經開營者沸發生丸關系德，開役發商時能有竹效的虜規避盞日后悟經營清帶來毅的風讀險，不可謂策全身暮而退吧，對件投資熔者而該言，樓其保眼障性風完全瞧來源黎于對咬經營創者以雞往業陣績、瘡未來灘市場燈判斷跌的信悠任，詠由于哈經營登者一透般無糟固定還資產然擔保典，因鍬此一偶旦未詞來經戰營不顧善，我投資滅者從腰經營頂者身雁上追昂討權唱益基盡本無爸望。痰最有蓄效的恭方法亂是增咽加第糕三方嶄擔保適，或迫者經仁營方春提供但其他冶固定像資產銷作為捆抵押聰擔保補。（過如圖隊虛線失所示凳）脹模式推二：疲開發蹄商主耀導（抓1）歸經營晃者與珍開發賽商之惜間為蒜控股轉的母辮子公細司關柿系，姥開發嫩商委分托經坑營者挪代為島租賃琴經營脈；濟經營匹者與柜投資狡者之醬間是遷委托稱租賃編或租瑞賃關資系（貓經營旦者具刷有轉據租權剪）臭經營圈者與暮使用姻者之渾間是煎租賃訓關系霞開發喚商與禿投資凡者之供間是侮買賣狐關系垂此種稻模式滔下，肢經營賊者主角要為裝開發浪商控湖股之墾租賃俱或經護營公胞司，非開發吵商須武承擔得一定長擔保襲責任葬，對炮投資唯者而源言，株其保費障性兩完全雅來源訴于對暮開發屈商的惰信任唉，然宅而從畫法律攏關系裳上講俊向投殃資者當承擔惱責任厭的是垮經營圣公司奶，因會此一扶旦開槐發商郵轉移貧資金偶或申距請破賺產，識則經動營公制司通掏常均鑼無足炕夠賠摸償能悼力，筐投資墨者仍印將不撤得保宵障。逼最佳終規避侍方法慮仍是皺由開少發商參提供躺一定壤固定慈資產數作為夜抵押辜并提穗供擔炕保。賠模式悶三：另開發萄商主鮮導（支2）割經營果者與墻開發淺商之找間為檔純粹悅的委拿托經枯營關失系；焰經營糊者與陵投資興者之漸間無漢關系跡經營豎者與但使用夏者之懷間是擦租賃顏關系姑開發杯商與內投資絞者之鑼間是痰買賣件關系獅和委封托租震賃關千系或隙租賃俊關系賣（開滴發商推具有血轉租臟權）崇此種繞模式攀下，洪經營息者主冊要為扛品牌健酒店鼻公寓薯經營碗商或填酒店倒管理牙公司炸（如遍雅詩蛋閣）絨，開縣發商幸在出握售的日同時杯即與叔投資晌者簽德訂回枕租協販議，勸對投灰資者去而言愁，其瞎保障穿性一熟方面淘來源乒于對尾開發辭商的納信任嫩，另酒一方薪面來閥源于樸對品叼牌酒魔店管急理公伙司的瞞信任聰。從炎法律橫關系布上講貿向投絹資者妨承擔豈責任焰的直盆接就沾是開書發商卵，因源此開重發商耀必須漂提供值一定語固定菊資產晶作為啄抵押躺并提尋供擔育保，沃或者圈有第涼三方泉擔保駐公司是介入淘。董從經咳營角日度看名，第踐三種觸模式等下投杯資者巧風險幼最小額。仗然而稈，無橋論哪搞種模猛式要蕉實現撕投資扭者、慶開發進商和黑經營擁者三斯方共國贏，古其前臥提條盯件就園是有項使用進者的冊存在衛。這蘭也是賺最容竭易被攻投資武者忽突略、抱被開打發商筍努力跟回避熔的問忙題。季只要祥有了影使用腥者群蠅體，慶那么便經營臥者便鞠有利樸可圖農，最隱終使祖投資組者獲桑得保申障。仆那么違經營粒者判梢斷是抓否有玩使用僚者市毫場的喪標準帥是什罰么呢販？在桌此以饑某知傻名酒油店式右公寓秘運營怖商的隸選擇怕標準營，可遮以讓院我們蕩更清唉晰的否認識氏到，己投資從酒店惹式公廁寓除球了上辮述法即律問比題，待還應渠該看臂重什椅么。光城市樂吸納懇力指依標隔所處捆區域羅經濟著帶裕未來巧5-閱10專年酒窩店業熊發展伸規劃惹經某濟輻竹射能雞力雷房地禿產發孕展成嬸熟度抄外環商投去資數燃量、混規模直與來涉源地船核筐心產蛋業與脹產業鍬鏈考商業閑區分野布戚居住鵲市場玩的需狗求特防征允地區口行業碧發展文現狀貪當地錯星級暢酒店雞數量脅租嗽金水躬平否開房如率販平均望利潤霉率夸客源史構成旦從事吐中短炕期商量業項陸目人天士數遭量娃在找隱到公捷寓長綠期租被賃前洗做過姨渡的構新到丟外籍撫人士暴數量翠移臣居新張城市斗且將宿酒店妖式公低寓作坊為長沿期居命所的旁外籍鵝人士涌數量殺長痕期和襖季節糕性度獻假人敘士數每量客其他晝臨時指租戶大區位泊標準殘商業遭區/肺歷史砌傳統代區/勻旅游默度假炎區扒3-丸5公降里范差圍內些的商分業商逗務環鉗境武周渣邊環尤境的腦整潔逝度甩臨近另的3辯-5舉星酒凝店的姐經營憲狀況陽器項目鐵自身滾要求火符合無區域陶整體脆規劃殺靠轎近主北交通微干線迫標蠶志易敞識別熄土廟地與消產權倍性質勾公情共配犁套設寶施恩獨立您出入獵口勻辦公興與后捏勤用按房都項目喊施工多進展植客治房數淘量與耳面積廉搭配色一般獻硬件宇設施演要求新內部暗：灶哪具恢微波娃爐憐電水葵壺能冰箱犬熱餅水系翠統應其他凝廚具停熨弟斗與沫熨衣粥板醋吹風守機修衛星頂電視蹈空編調做洗衣紅機（劈帶烘蒙干）稈國拍際長鍬途及壩語音竿信箱艷全攝部家領具潔冰具等皂蹄公共李：休讀閑室宜閱擠覽室逗上羞網區塑多雪功能除廳燦餐廳睬及酒萬吧騰地下墓停車取小纏型便露利店政會館議室內會脾所撇健身德中心徐室壩內游瘋泳池戶桑站那與恐蒸汽政房曾桌球蛛房袍對開帝發商他要求青資信味與口須碑堪資金輪狀況級開佩發理梁念筒根據有上述復調查供，再悅確定零酒店授式公熟寓適塘合全“向幾星霉級稈”琴標準完。據捉我行襪掌握少的信飾息，流目前笑國內蓋國際鵲均有功大型謝酒店幫管理商集團捷密切唯關注割沈陽碰的發物展，熱有的泳已經服進入勤實質邊性談只判階遼段，仰可見艷投資廊型酒月店式遍公寓味是否已能夠吃在沈盜陽獲滑得更漆長足欄的發侮展，墓重中扛之重顧還是買我們臂的開缺發商標是否搜能夠比依著串嚴謹雪務實福的態億度