摩東廣場工程介紹北京漢博投資參謀說明本報告是由漢博參謀作為獨立第三方根據(jù)工程真實情況和實地調(diào)研作出的研究報告摘要版，提供給本工程潛在客戶利用，僅供參考。未經(jīng)漢博參謀的書面同意，不得復(fù)印，出售或轉(zhuǎn)發(fā)本報告或其中任何局部。免責(zé)申明本報告并不提供量身定制的投資建議。報告的撰寫并未慮及讀者的具體財務(wù)狀況及目標(biāo)。本文件所載信息和意見不是旨在供全面研究、或提供財務(wù)或法律意見用途，及不應(yīng)被依賴或用以取代任何有關(guān)個別情況的個別建議。2摩東廣場－京東第一MALL3內(nèi)容提要工程簡介北京宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開展戰(zhàn)略摘要4內(nèi)容提要工程簡介北京宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開展戰(zhàn)略摘要5工程位置〔北京市〕本項目本工程位于東四環(huán)和東五環(huán)之間，靠近北京市區(qū)東西中軸線；本工程臨近CBD、燕莎和朝外三大商圈，距離CBD、燕莎商圈約10-15分鐘車程。6工程位置〔區(qū)域〕本工程位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，東臨青年路小區(qū)，西靠青年路，南臨朝陽北路，北接高檔住宅工程星河灣。工程占地面積8.4萬平米，其中建設(shè)用地面積5.9萬平米，規(guī)劃總建筑面積〔地上〕28.3萬平米，方案建設(shè)成一個集寫字樓、商業(yè)、酒店、高級公寓各占32%、43%、7%和18%的大型綜合物業(yè)。本工程7工程開發(fā)與參謀團隊開發(fā)商：北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計：香港巴馬丹拿國際公司建筑設(shè)計：香港巴馬丹拿國際公司景觀設(shè)計：香港巴馬丹拿國際公司全案代理：北京漢博投資參謀8工程總體布局示意圖〔初步〕9工程技術(shù)參數(shù)工程總體局部：規(guī)劃建設(shè)用地面積：58958平方米地上總建筑面積：283000平方米建筑占地面積：24000平方米綠地面積：18280平方米容積率：4.8建筑密度：40.8%綠地率：31%建筑高度：100米機動車停車位：約3000個ShoppingMall局部：建筑占地面積：20000平方米地上總建筑面積：120000平方米地下總建筑面積：地下商業(yè)面積：20000平方米地下停車與人防面積：50000平方米建筑高度：40米〔地上六層〕進深：不小于80米機動車停車位：約2000個10內(nèi)容提要工程簡介北京宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開展戰(zhàn)略摘要11北京市行政區(qū)劃與人口總量北京市總面積16807.8平方公里，包括16區(qū)2縣。截至2004年年底，北京市戶籍人口共計1,162.9萬人，常住人口1492.7萬，與1949年的420.1萬人相比，55年間常住人口增長了2.6倍，平均每年增加19.5萬人，年均增長率為2.3%。2021年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃將控制在1800萬人左右，年均增長率控制在1.4%以內(nèi)。其中戶籍人口1350萬人左右，居住半年以上外來人口450萬人左右。12經(jīng)濟周期及GDP增速1981—2004中國GDP增率移動平均結(jié)果資料來源：2004年中國經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒1995—2004年北京市與全國GDP增長速度之比較資料來源：中國經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒及北京市統(tǒng)計局本輪中經(jīng)濟周期從2002～2021年2004年為這個周期性頂峰，2005年開始增速回落。預(yù)計未來幾年內(nèi)GDP增率有所下降，但仍保持在7%以上。預(yù)計2005至2021年間北京市的經(jīng)濟增速不低于9%。13社會消費品零售總額資料來源：北京市統(tǒng)計局1995——2004北京市社會消費品零售總額及增率消費增長點向服裝、美容、首飾類等商品擴散。連鎖企業(yè)成為拉動消費品市場的主導(dǎo)力量。14城鎮(zhèn)居民人均可支配收入資料來源：北京市統(tǒng)計局1999——2004北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增率2004年北京市城鎮(zhèn)居民消費性支出人均消費支出為12200.4元，比上年增長9.7%，扣除價格因素，實際增長8.6%。城市居民恩格爾系數(shù)為32.2%，15消費價格指數(shù)資料來源：北京市統(tǒng)計局1999——2004北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增率16內(nèi)容提要工程簡介北京宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開展戰(zhàn)略摘要17商圈分布銀帆·西雅圖核心商圈次級商圈輻射商圈核心商圈：以東四環(huán)、東五環(huán)、姚家園路和京通快速路為界；次級商圈：以東三環(huán)、定福莊、東風(fēng)橋和百子灣為界；輻射商圈：可達阜成門區(qū)域、望京區(qū)域，亦莊開發(fā)區(qū)和通州區(qū)；18商圈人口及銷售額預(yù)測19內(nèi)容提要工程簡介北京宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開展戰(zhàn)略摘要20區(qū)域道路系統(tǒng)注：青年路和朝陽路將于今年開始改造，改造后均為城市主干道。21區(qū)域公共交通分析北東三環(huán)東四環(huán)東五環(huán)京通快速路朝陽路朝陽北路姚家園路星火路青年路黃木杉路四惠東地鐵站22工程輻射距離與到達車次步行5分鐘路程〔18個車次〕主要站點：青年路、甘露園、黃木杉路到達車次：115、306、342、382、411、718、731、815、831、834、846、859、908、991、運通111、120支、412、419步行10分鐘路程〔13個車次〕主要站點：十里堡、太平莊、十里堡北里、姚家園、農(nóng)民日報社到達車次：112、202夜、364、388、608、808、350、703、705、729、754、989、721步行15分鐘路程〔6個車次〕主要站點：高碑店、紅領(lǐng)巾橋、豆各莊到達車次：312、397、728、976支、628、302步行20分鐘路程〔2個車次〕主要站點：四惠、板井等到達車次：322、36323地鐵交通系統(tǒng)地鐵1號線貫穿北京城市東西，西至蘋果園，東至四惠東，在復(fù)興門和建國門與地鐵環(huán)形線相連，根據(jù)?北京市軌道交通網(wǎng)規(guī)劃?，北京市軌道交通網(wǎng)由13條線路和3條支線組成。通過軌道交通網(wǎng)絡(luò)，本區(qū)域能夠與市中心區(qū)、CBD區(qū)域及其它重點功能區(qū)域進行方便快捷的聯(lián)系。地鐵八通線也由四惠和四惠東站把通州地區(qū)直線拉近。在靠近區(qū)域南邊是地鐵八號線和一號線的換乘站——四惠東站，可以迅速抵達地鐵沿線各站，輻射范圍極廣，但是此站點距離本工程較遠，仍需換乘公交車才能到達。方案2021年開工、2021年完工的地鐵6號線與朝陽路并行，經(jīng)過星火路和青年路，且將在十里堡、青年路上設(shè)站，屆時，本工程所在地交通狀況將進一步提升。24內(nèi)容提要工程簡介北京宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開展戰(zhàn)略摘要25區(qū)域現(xiàn)有住宅樓盤分布26工程核心商圈區(qū)域內(nèi)居民戶數(shù)27區(qū)域未來1-2年內(nèi)入住住宅樓盤分布28工程核心商圈區(qū)域內(nèi)未來1-2年內(nèi)新增居民戶數(shù)29工程核心商圈區(qū)域內(nèi)常住人口總數(shù)現(xiàn)有人口：根據(jù)我們對工程周邊區(qū)域的實地調(diào)研，現(xiàn)階段地塊核心商圈區(qū)域行政面積約20平方公里，常住人口總量約為20萬人，人口密度約為1.0萬人/平方公里。未來新增人口：區(qū)域地處朝青板塊核心區(qū)域，優(yōu)越的地理位置吸引了眾多地產(chǎn)工程會聚于此。現(xiàn)階段本工程地塊周邊存在20個左右的新興居住社區(qū)和中高檔公寓，如國美第一城、青年匯、興隆家園、北京星河灣等，隨著未來2—3年內(nèi)這些工程的陸續(xù)入住和商業(yè)配套的逐漸完善，預(yù)計區(qū)域2-3年內(nèi)還將增加約4.6萬戶居民，新增人口將超過15萬人。至本工程shoppingmall開業(yè)時，工程核心商圈區(qū)域內(nèi)常住人口總數(shù)將到達35萬人。30工程核心商圈區(qū)域消費者分布特征年齡學(xué)歷職業(yè)婚姻31區(qū)域消費行為習(xí)慣家庭收入消費支出購物場所選擇關(guān)注因素購物出行方式32消費者對本工程的看法工程應(yīng)建購物場所的類型工程應(yīng)經(jīng)營的內(nèi)容工程所要的檔次33內(nèi)容提要工程簡介北京宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開展戰(zhàn)略摘要34工程核心商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)供給現(xiàn)狀從供給上來看，該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)151310平方米〔建筑面積〕，包括百貨、超市、專業(yè)市場、餐飲、專賣店和休閑、娛樂設(shè)施。各業(yè)態(tài)供給面積及占比方以下圖所示。區(qū)域各業(yè)態(tài)供給量及比例圖35區(qū)域消費需求分析到2006年底，區(qū)域常住人口可達35萬以上按照北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2004年北京市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出12200.4元，近三年人均消費性支出增長率都在8%左右，照此增長率，可以推算出2006年人均消費性支出為14230.5元。到2006年區(qū)域居民消費支出可達：區(qū)域居民消費支出=35萬×14230.5=49.8億根據(jù)北京市歷史統(tǒng)計資料顯示，2004年北京市商業(yè)面積單位產(chǎn)出大約為1.6萬元/年，由此可以大概推算出區(qū)域應(yīng)有商業(yè)面積為：498000萬元/1.6萬元/平米=31.3萬平方米〔營業(yè)面積〕.根據(jù)北京市商委的商業(yè)開展規(guī)劃，預(yù)計在2005年人均商業(yè)面積將到達0．9平方米〔營業(yè)面積〕。商業(yè)營業(yè)面積=35萬人×0.9平方米/人=31.5萬平方米依據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商業(yè)物業(yè)建筑面積和營業(yè)面積比率為1∶0.56，由此可以推算出本區(qū)域合理的商業(yè)物業(yè)建筑面積為57萬平米左右。36區(qū)域商業(yè)物業(yè)存量、未來供給量及缺口區(qū)域商業(yè)物業(yè)現(xiàn)存量為151310平方米，截止到2006年的新增供給量為253000平方米，到2006年底商業(yè)物業(yè)存量將到達404310平方米〔建筑面積〕。根據(jù)對消費需求和北京市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的分析，到2006年本區(qū)域合理的商業(yè)物業(yè)供給面積應(yīng)到達57萬平方米。到2006年底，本區(qū)域?qū)⑷匀淮嬖?7萬平米左右的商業(yè)物業(yè)缺口。37商業(yè)物業(yè)供給、需求結(jié)構(gòu)分析區(qū)域商業(yè)物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)和消費者對商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)存在著錯位，也就是說區(qū)域商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性缺口。本區(qū)域商業(yè)物業(yè)正面臨著結(jié)構(gòu)升級，不合理的商業(yè)物業(yè)將逐步退出區(qū)域市場或進行改造，規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、檔次等更加合理化的商業(yè)物業(yè)將不斷壯大。38內(nèi)容提要工程簡介北京宏觀經(jīng)濟環(huán)境簡介工程商圈分析工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析工程定位及開展戰(zhàn)略39工程整體定位工程整體定位：圍繞CBD等三大商圈的需求為目標(biāo)，以休閑娛樂、體驗時尚為核心主題，打造一個主題鮮明、品質(zhì)一流、功能完善，融辦公、SHOPPINGMALL、酒店及高級公寓為一體的的大型綜合性建筑集群，成為青年路商圈甚至京東區(qū)域的休閑娛樂、商業(yè)、商務(wù)中心及標(biāo)志性建筑群。40ShoppingMall定位立足青年路商圈需求，輻射到CBD、燕莎、朝外商圈的商業(yè)核心，集休閑娛樂、運動健身、餐飲、購物于一體的中高檔休閑時尚MALL41工程開展策略本工程將堅持“不分割銷售shoppingmall一平米〞的長期持有策略，并委托專業(yè)商業(yè)管理公司專業(yè)經(jīng)營，保證本工程shoppingmall物業(yè)的長期經(jīng)營一致性和連貫性。本工程將堅持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理的MALL經(jīng)營理念，堅持寧缺勿濫的招商策略，保證本工程shoppingmall的特色。為保證商家的利益，開發(fā)商將堅