前三季度廣東房地產市場分析匯報廣東省房協市場分析課題組（廣東省房協市場研究部、華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所、廣東省統計局固定資產投資統計處）一、社會經濟環境今年前三季度廣東宏觀經濟企穩回升勢頭增強，完成國內生產總值26418.08億元，同比增加8.6%，增幅同比回落1.8個百分點；與上六個月相比，提升了1.5個百分點。完成全社會固定資產投資8521.85億元，同比增加17.93%，增幅提升0.31個百分點。城鎮居民人均可支配收入16402.0元，同比增加9.6%；扣除物價原因，實際增加12.9%。二、數據分析（一）房地產投資1、完成開發投資前三季度廣東房地產完成開發投資1868.59億元，同比下降8.12%，但比上六個月收窄了7.28個百分點，總體已超出同期水平。固定資產投資占GDP比重為32.26%；房地產開發投資占GDP比重為7.07%，比全國平均水平低4.43個百分點（見表1、圖一）。表1全國與廣東完成房地產開發投資數據表單位：億元地區時間國內生產總值固定資產投資房地產開發投資固定資產投資占GDP比重房地產投資占GDP比重全國前三季311162462205857.65%10.94%前三季2178171550572505071.19%11.50%同比增加7.7%33.4%17.7%13.54百分點0.56百分點廣東前三季25299.687225.942033.7228.56%8.04%前三季26418.088521.851868.5932.26%7.07%同比增加8.6%17.93%-8.12%3.7百分點-0.97百分點圖一廣東近年前三季度固定資產投資與房地產開發投資增加比較分季度看，今年以來完成房地產開發投資額呈逐季增加、增速趨緩態勢（見圖二）。圖二以來各季度廣東房地產開發投資比較按用途劃分完成開發投資當中，住宅同比下降7.27%，降幅比上六個月收窄約7個百分點；辦公樓、商業用房投資同比分別增加23.52%和15.54%，增幅同比分別提升約37和11個百分點，比上六個月分別提升了24個和6個百分點；其余投資同比則下降27.02%，降幅較上六個月收窄了約5個百分點（見表2、圖三）。表2廣東按用途完成房地產開發投資數據表單位：萬元時間完成投資總額住宅投資辦公樓投資商業用房投資其余投資前三季度203372101463522962265515000223579304前三季度18685880135716977691141733058261同比增加(%)-8.12-7.2723.5215.54-27.02第三季度690849050522852081815389481109076第二季度660571547553742166536047911028897第三季度73291605362264358309682098926489同比增加(%)6.096.1472.1126.56-16.46環比增加(%)10.9512.7665.3812.78-9.95圖三廣東近年前三季度房地產開發投資走勢分季度看，今年以來住宅完成開發投資額逐季增加，但增幅有所放緩（見圖四）。圖四以來各季度廣東住宅開發投資比較2、開發資金起源今年前三季度全省房地產開發到位資金3378.74億元，同比增加23.12%，增幅比去年同期提升近19個百分點。從近年同期房地產到位資金占房地產開發資金百分比看，今年前三季度達成新高181%，比去年同期提升了46個百分點，說明到位資金仍比較充裕（見圖五）。圖五廣東近年前三季度房地產到位資金情況從資金起源看，國內貸款同比增加5.96%，貸款金額為近年同期最高，這與現在國家繼續施行適度寬松貨幣政策親密相關；銷售回籠資金（定金、預付）同比大幅增加60.06%，與上年同期-14.49%降幅對比鮮明；外資與自籌資金同比分別下降13.29%和7.56%（見表3、圖六）。表3廣東房地產開發資金起源基礎數據表單位：萬元時間資金起源國內貸款外資自籌其余（定金、預付）金額%金額%金額%金額%前三季27442310666103624.274638661.69915806433.371115934440.66前三季33787408705790320.894022401.19846580125.061786146452.86同比增加(%)23.125.96-3.38個百分點-13.29-0.5個百分點-7.56-8.31個百分點60.0612.2個百分點圖六廣東近年前三季度房地產資金起源變動從資金起源結構看，比去年同期相比，國內貸款、利用外資和自籌資金部分所占比重都有所下降，其中外資占比降至近年同期以來最低，1.19%；而其它資金（銷售回籠資金）占比則達成52.86%，為近年同期以來最高（見圖七），這表明開發資金對于銷售回籠資金依賴深入顯著。圖七廣東近年前三季度房地產資金起源結構（二）土地開發與購置（注1）與去年同期相比，房地產企業購置土地面積、土地成交價款及單價均回落顯著，但降幅比上六個月都有所收窄（見表4、圖八）。表4廣東房地產企業購置土地數據表單位：萬元、萬m2時間土地購置購置面積成交價款單價（元/m2）前三季2306.122276266987前三季1349.381150151852同比增加(%)-41.49-49.47-13.65同比增幅-45.07個百分點-76.63個百分點-36.05百分點圖八廣東近年前三季度房地產企業購置土地情況分季度看，購置土地面積環比波動較大，第二季度出現較大增加，第一、三季度則回落顯著；購置單價環比喻面，前兩個季度與第三季度對比鮮明（見表5）。表5以來各季度房地產企業購置土地數據表時間土地購置面積(萬㎡)面積環比增加成交價款(萬元)投資環比增加單價(元/㎡)單價環比增加第一季度1381.54814325589第二季度497.19-64.01%8842428.59%1778201.73%第三季度429.39-13.63%577699-34.67%1345-24.35%第四季度329.47-23.27%67626717.06%205352.57%第一季度213.17-35.30%222813-67.05%1045-49.08%第二季度756.96255.10%40329281.00%533-49.03%第三季度379.25-49.90%52404629.94%1382159.36%（三）商品房建設前三季度商品房施工面積、完工面積同比分別增加3.22%和24.89%，新開工面積同比下降29.53%。與上六個月相比，這三個指標增幅都有所提升。分用途來看，各類商品房施工面積同比都有小幅度增加，但新開工面積同比均出現不一樣幅度回落，其中住宅下降29.83%；完工面積方面，住宅及其它用途商品房同比均增加，辦公樓及商業用房同比均下降。分季度看，第三季度各類用途商品房新開工面積及完工面積表現強勁，較第二季度都有較大幅度增加（見表6）。可見，房地產企業在第三季度加緊了商品房新開工、完工速度。表6廣東各類商品房建設數據表單位：萬m2時間面積總數住宅辦公樓商業其他前三季度施工面積21128.1916582.19736.311740.152069.53新開工面積5272.524227.62128.6375.41540.89完工面積2311.21849.661.6198.77201.22前三季度施工面積21808.7116692.94739.672038.172337.93新開工面積3715.552966.3667.15304.46377.59完工面積2886.382393.0937.28167.87288.14同比增加(%)施工面積3.220.670.4617.1312.97新開工面積-29.53-29.83-47.78-18.90-30.19完工面積24.8929.38-39.48-15.5543.20第二季度施工面積2779.832239.877.31277.62255.03新開工面積1034.06823.3417.0793.9499.71完工面積809.65667.7612.9642.4486.49第三季度施工面積2237.041735.3165.89199.76236.08新開工面積1417.871114.2225.96121.51156.17完工面積1048.32857.2216.8764.75109.48環比增加(%)施工面積-19.53-22.53801.37-28.05-7.43新開工面積37.1235.3352.0829.3556.62完工面積29.4828.3730.1752.5726.58近年同期數據顯示，今年前三季度新開工面積基本靠近同期水平；施工面積和完工面積則均為近年同期以來最高（見圖九）。圖九廣東近年前三季度商品房建設情況（四）商品房交易前三季度商品房銷售面積、銷售額及銷售均價同比都有所增加，其中銷售面積及銷售額增幅度較大；銷售均價雖小幅度上漲，但絕對值已超出同期水平。其中，第三季度銷售均價、銷售金額環比都有所增加，而銷售面積出現小幅度回落，出現了價升量跌局面（見表7、圖十）。前三季度商品住宅銷售面積與銷售額同比分別增加58.2%和71.98%；均價6309元/平方米，同比增加8.72%，為近年來同期新高。其中，第三季度均價6864元/平方米，環比增加12.43%；銷售面積1573.05萬平方米，環比下降8.8%，表現出價升量跌態勢（見圖十一）。時間商品房銷售面積（萬m2）商品房銷售額（億元）均價（元/m2）住宅銷售面積（萬m2）住宅銷售額（億元）均價（元/m2）前三季2999.61798.0259942747.881594.735803前三季4632.212986.3164474347.192742.66309同比增加(%)54.4366.097.5558.2071.988.72第三季度987.02617.826259898.35538.445994第二季度1824.311138.462401724.891053.066105第三季度1686.531175.2369681573.051079.696864同比增加(%)70.8790.2211.3375.10100.5214.51環比增加(%)-7.553.2411.67-8.802.5312.43表7廣東商品房交易數據表圖十廣東近年前三季度商品房銷售情況圖十一廣東近年前三季度住宅銷售情況（五）市場消化系數（注2）與去年同期相比，今年前三季度市場消化系數有較大幅度增加，說明市場消化能力比去年同期有所提升（見表8、圖十二），并介于、同期水平之間。表8生成指標數據表市場消化系數前三季前三季前三季同比增加上六個月前三季比上六個月增加市場消化系數(X)1.35391.74890.39501.7523-0.0034圖十二廣東近年前三季度商品房消化系數走勢三、結論1、關于開發投資和資金情況。今年前三季度房地產完成開發投資同比仍下降，但降幅較上六個月收窄了近二分之一，總體已超出同期水平；分季度看，第三季度除辦公樓增速加緊外，商品住宅、商業用房增速趨緩。暢旺銷售市場和適度寬松貨幣政策造成房地產到位資金仍充裕、銷售回籠資金增加較快，很好地改進了房地產開發企業資金情況。2、關于土地購置和商品房供給。與去年同期相比，房地產企業購置土地面積、土地成交價款及單價均回落顯著，但降幅比上六個月都有所收窄。商品房施工面積、完工面積同比分別增加3.22%和24.89%，新開工面積同比下降29.53%；但與上六個月相比，這三個指標增幅都有所提升；其中第三季度商品房新開工、完工速度顯著加緊。這表明開發企業對后市信心深入增強。3、關于市場銷售。前三季度商品房及商品住宅銷售市場暢旺，市場消化能力已恢復至、之間水平。其中，第三季度商品房及商品住宅銷售市場均出現了價升量跌局面。4、關于房價。前三季度商品房銷售均價達6447元/平方米，同比小幅度上漲，并超出同期水平。其中，住宅銷售均價為6309元/平方米，同比增加8.72%。分季度看，第三季度商品房和商品住宅銷售均價較前兩個季度漲幅深入加緊。總而言之，今年前三季度本省房地產開發企業在銷售市場暢旺、到位資金充裕基礎上，逐步加緊商品房建設速度，對后市信心也深入增強。但要注意是個別城市房價漲幅過大，積累了市場風險，加上市場后續供給量不足，造成第三季度商品房銷售市場出現量跌態勢。提議開發企業繼續加大投資力度，增加新開工面積，平衡供求關系，穩定房價水平。提議政府繼續加大土地供給，加大保障性住房建設力度，增強宏觀調控政策連續性與靈活性，維護房地產市場健康、穩定發展。執筆：林柱鐘武貞10月28日注1：因為“土地購置費”與“土地購置面積”統計口徑有所不一樣，故“土地購置價格”采取“土地成交價款”與“土地購置面積”相除而得平均價格。其中，“土地成交價款”是指期內進行土地使用權交易活動最終金額，在土地一級市場是指土地最終劃撥款和