住在富人區的她2023年房地產估價師《房地產開發經營與管理》考考試歷年真題薈萃含答案（圖片大小可任意調節）第1套一.綜合考點題庫(共36題)1.單選題：當計息周期短于1年時，實際利率與名義利率的關系是()。A.名義利率大于實際利率B.實際利率大于名義利率C.名義利率等于實際利率D.實際利率小于名義利率2.單選題：【2011年真題】商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是()存在差異性。A.房地產開發企業的特點B.城市區域功能C.購房者的需求D.城市地理環境3.判斷題：客觀地評價房地產投資項目的經濟效果或對不同投資方案進行經濟比較時，不僅要考慮支出和收入的數額，還必須考慮每筆現金流量發生的時間。4.單選題：判斷房地產經紀機構以往的業績，關鍵是要看其()。A.共代理成交了多少個項目B.代理成交額有多少C.人員素質D.代理的成功率有多少5.判斷題：【2011年真題】在房地產開發項目策劃方案中，對擬開發項目應進行開發內容和規模的分析與選擇。()6.單選題：【2013年真題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風險是()風險。A.政策B.通貨膨脹C.利率D.或然損失7.單選題：【2011年真題】為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是()。A.本次貸款的月還款額／月均收入B.（本次貸款的月還款額+其他債務月償還額）／月均收入C.（本次貸款的月還款額+月物業管理費）／月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償還額）／月均收入8.多選題：在不確定性情況下，估計未來投資收益，不可選用的決策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大平均法9.判斷題：從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有經濟價值。10.單選題：一般來說，（）對企業的市場營銷有直接影響。經濟發展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A.政治法律環境B.經濟環境C.人口環境D.社會文化環境11.判斷題：還本付息比率等于物業投資所獲得的年凈經營收入除以年還本付息數額，某物業的投資還本付息比率越高，年還本付息數額就越少，表明該投資的還貸能力越差。12.判斷題：房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有可逆性和可延期性。（）13.單選題：僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者()。A.更適于進行長期投資B.變現性差C.需要適時的更新改造投資D.具有更專業的物業管理14.單選題：【2012年真題】邀請招標一般應選擇（）家以上單位參加投標。A.2B.3C.5D.715.單選題：下列關于招標的說法，不正確的是（）。A.房地產開發商可依開發項目的建設規模和復雜程度選擇招標方式B.通過公開招標方式，從中選擇提供合理標價和較短工期的承包商作為承包單位C.開發商公開招標項目一般應授標給最低報價者D.邀請招標適用于公開招標的結果未產生出中標單位的建設項目16.單選題：【2013年真題】某物業未來10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付。若年利率為6%，則第5年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.3817.判斷題：拍賣出讓國有土地使用權是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據投標結果確定土地使用者的行為。（）18.多選題：實物期權類型主要包括（）。A.等待投資型期權B.成長型期權C.放棄型期權D.買方型期權E.柔性期權19.多選題：【2013年真題】某投資者購買了一幢寫字樓用于出租經營，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設寫字樓的出租率一直穩定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發生在期初)，計劃第10年末轉售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現金流量現值的計算所涉及的公式包括(

)。A.B.C.D.E.20.多選題：由于施工工期延長，開發商要承擔()的風險。A.貸款利息B.總費用上漲C.增加融資成本D.開發項目的布局和規模發生變化E.建筑容積率21.判斷題：房地產存在地區性，其供給和需求都是地區性的。因此，定義市場區域就成了房地產市場分析的第一步工作。（）22.單選題：某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為；凈現值的標準差分別為=890萬元，，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是()。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙23.單選題：下列貸款不屬于房地產抵押貸款的是()。A.個人住房抵押貸款B.商用房地產抵押貸款C.在建工程抵押貸款D.土地抵押貸款24.多選題：土地是房地產開發項目評估中的一個重要的計算參數。土地費用是由()。A.土地出讓金B.城市建設配套費C.土地開發費D.公共配套設施建設費E.基礎設施建設費25.單選題：以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由()和城市建設配套費構成。A.土地使用權出讓金B.拆遷補償費C.土地轉讓費D.基礎設施建設費26.判斷題：市場調查的步驟一般是收集信息一確定問題和調查目標_+制訂調查計劃一分析信息一報告結果。（）27.單選題：標底是招標工程的()，是審核投標報價、評價、決標的重要依據之一。A.評估價格B.預期價格C.成交價格D.理論價格28.單選題：下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定因素的是()。A.容積率B.租金水平C.利息備付率D.成本利潤率29.判斷題：通貨膨脹導致折現率提高，房地產增值導致折現率降低。30.判斷題：解析法是一種通過對隨機變量的統計試驗、隨機模擬求解物理、數學、工程技術問題近似解的數學方法，其特點是用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理。（）31.單選題：香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議規定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10％，這是基于()的考慮結果。A.大陸政策多變B.占領世界投資市場C.風險轉移D.投資組合32.判斷題：開發商進行房地產開發投資，不是其積累固定資產的重要方式。（）33.單選題：【2014年真題】以收益性物業的出租、經營管理和開發為主營業務的房地產投資信托基金(REITs)類型是（）。A.權益型REITsB.抵押型REITsC.多重合伙REITsD.傘形合伙REITs34.判斷題：從理論上講，資金在不停地運動，每時每刻都在通過生產和流通領域增值，因而應該采用間斷復利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的連續復利計息方式計算。（）35.多選題：【2011年真題】甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有()。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產負債率D.財務凈現值E.償債備付率36.單選題：【2014年真題】房地產投資組合的目標之一，是在固定的預期收益率下使（）。A.投資利潤最大B.投資效率最高C.投資成本最低D.投資風險最小第1套參考答案一.綜合考點題庫1.正確答案：B2.正確答案：C3.正確答案：對4.正確答案：D5.正確答案：對6.正確答案：B7.正確答案：C8.正確答案：BDE9.正確答案：錯10.正確答案：B11.正確答案：錯12.正確答案：錯13.正確答案：C14.正確答案：B15.正確答案：C16.正確答案：A17.正確答案：錯18.正確答案：ABCE19