房

地

產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（一）學(xué)科性質(zhì)1．在整個(gè)房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)科體系中，處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位。2．是整個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)科的一個(gè)相對獨(dú)立的分支體系。3．是一門應(yīng)用性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)，屬于實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇。（二）研究對象以房地產(chǎn)資源的合理利用與分配，對資源利用過程中人與人的權(quán)益關(guān)系的調(diào)解，以及房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系及其調(diào)控體系作為自己的研究對象。房

地

產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（三）研究內(nèi)容1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本理論：包括產(chǎn)權(quán)理論、地租理論、地價(jià)理論、房地產(chǎn)周期理論等。2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其運(yùn)行的基本規(guī)律和相關(guān)關(guān)系。包括：房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)基本規(guī)律、資金運(yùn)行規(guī)律、以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、市場供求關(guān)系、收益分配關(guān)系等。3.房地產(chǎn)運(yùn)行的制度保障與政策環(huán)境，包括土地制度、住房制度、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、以及配套的金融、稅收、價(jià)格、市場政策等。（四）研究方法1．理論分析和實(shí)踐分析相結(jié)合2．宏觀分析和微觀分析相結(jié)合3．定性分析與定量分析相結(jié)合4．規(guī)范分析和實(shí)證分析相結(jié)合第1章：房地產(chǎn)與

房地產(chǎn)業(yè)

概述（一）房地產(chǎn)

1、概念界定

2、房地產(chǎn)特性

3、房地產(chǎn)類型（二）房地產(chǎn)業(yè)概述

1、產(chǎn)業(yè)類別

2、涵蓋的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)3、房地產(chǎn)業(yè)特性

4、房地產(chǎn)業(yè)的功能定位

房地

產(chǎn)概念界

定（1）教材：房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，包括建筑在土地上的各種房屋，和一切未經(jīng)人類勞動(dòng)投入開發(fā)的土地和經(jīng)過開發(fā)利用的土地，以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。（2）王文群：“房地產(chǎn)的內(nèi)涵可有狹義與廣義之分，從狹義上講，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著物在土地、建筑物上不可分離的部分（如花園、假山等）。從廣義上講，房地產(chǎn)是指土地、構(gòu)建物及其所附帶的各種權(quán)利與契約。”（3）謝經(jīng)榮：土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物；同時(shí)，還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。（4）臺(tái)灣民法（謝經(jīng)榮）：在臺(tái)灣省法律上，房地產(chǎn)被稱為不動(dòng)產(chǎn)。臺(tái)灣“民法”第六十條規(guī)定：“稱不動(dòng)產(chǎn)者，謂土地及定著物。不動(dòng)產(chǎn)制產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部分。”不動(dòng)產(chǎn)是土地和其定著物的合稱。（5）美國：不動(dòng)產(chǎn)是指土地及其上部的永久性建筑物，以及基礎(chǔ)設(shè)施和諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的任何權(quán)利或利益，在法律上稱為不動(dòng)產(chǎn)。這個(gè)定義將水、礦藏等都納入到不動(dòng)產(chǎn)范疇，是同美國的土地產(chǎn)權(quán)概念相聯(lián)系的，這是一個(gè)很寬的概念。在我國則不應(yīng)包括這些。（6）曹振良：房地產(chǎn)是指建筑地塊和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。根據(jù)房屋建筑的不同，可以分為住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。房地產(chǎn)特性（1）自然特性☆位置的固定性☆異質(zhì)性☆數(shù)量的有限性☆利用的耐久性（2）經(jīng)濟(jì)特性☆高資本價(jià)值性（價(jià)值的高昂性）☆適應(yīng)物價(jià)變動(dòng)的緩慢性☆效用的多層次性☆外部性（相互影響性）☆土地供給的稀缺性☆土地投資收益的遞減性☆土地所有權(quán)的壟斷性☆難以變現(xiàn)性☆用途變更的困難性（3）社會(huì)特性☆利用中的社會(huì)效應(yīng)☆美學(xué)價(jià)值☆心理效應(yīng)（4）法律屬性☆不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益☆產(chǎn)權(quán)的重要性☆產(chǎn)權(quán)可分割性和權(quán)能的流動(dòng)性☆受政策影響性房

地

產(chǎn)

類

型（1）按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊用途、綜合等10類；北京市最新基準(zhǔn)地價(jià)中將土地用途歸為四大類：商業(yè)、居住、工業(yè)、綜合。（2）按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類

（3）按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房等；（4）按房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系分類：國有房產(chǎn)，集體所有房產(chǎn)，私有房產(chǎn)，聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)，股份制公司房產(chǎn)，港、澳、臺(tái)投資建造、購買的房產(chǎn)，涉外房產(chǎn)等。按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類按建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。按建筑層數(shù)：以住宅為例，可分為：低層住宅(3層以下)、多層住宅(4～6層以下)、小高層住宅(7—9層以下)、高層住宅(10～30層以下)、超高層住宅(30層以上)。按建筑物的建筑標(biāo)準(zhǔn)：高級(豪華)、中等、普通標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)。按建筑物的新舊程度：新建(增量)房地產(chǎn)、舊有。房地

產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)類別

1（1）國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法。聯(lián)合國1986年修正的《全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)分類的國際法》。（2）美國、加拿大、日本、香港等地劃分定位。美國：全部產(chǎn)業(yè)劃分為十大類，房地產(chǎn)業(yè)為第七類，包含兩個(gè)小類，進(jìn)一步又為五個(gè)子行業(yè)，即房地產(chǎn)經(jīng)營(除去開發(fā)商)和租賃房屋經(jīng)紀(jì)人；拍賣商品和管理者；房地產(chǎn)權(quán)服務(wù)公司；小區(qū)規(guī)劃分類和開發(fā)；自建自賣的建筑商。加拿大：房地產(chǎn)業(yè)劃為第九類。包括：各類房地產(chǎn)(住宅與非住宅)經(jīng)營商；各類房地產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)買賣代理機(jī)構(gòu)、代理商和經(jīng)紀(jì)人；房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)管理商；房地產(chǎn)與保險(xiǎn)結(jié)合的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)與擔(dān)保、保險(xiǎn)、法律事務(wù)相結(jié)合的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)等。香港：對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)分類與聯(lián)合國的產(chǎn)業(yè)分類基本相同。香港的房地產(chǎn)業(yè)包括“地產(chǎn)業(yè)”和“樓宇業(yè)權(quán)”兩個(gè)方面。日本：產(chǎn)業(yè)類別較為模糊。1949年10月頒布的產(chǎn)業(yè)分類法、1987年日本政府經(jīng)濟(jì)企劃廳新的產(chǎn)業(yè)分類法中房地產(chǎn)業(yè)屬于建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的哪一類不是很明確。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)類別2（3）我國：2003年5月國家統(tǒng)計(jì)局新的《三次產(chǎn)業(yè)劃分規(guī)定》：第一產(chǎn)業(yè)包括農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)包括采礦業(yè)、制造業(yè)、電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、建筑業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)，具體：交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；住宿和餐飲業(yè)；金融業(yè)；房地產(chǎn)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)；教育、衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)；文化、體育和娛樂業(yè)；公共管理和社會(huì)組織；國際組織等。

綜上，在我國，房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組成的產(chǎn)業(yè)部門。

房地產(chǎn)業(yè)涵蓋的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要包括以下內(nèi)容：土地開發(fā)和再開發(fā)；房屋開發(fā)和建設(shè)；地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；·房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)(含土地使用權(quán))買賣、租賃、抵押等；房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價(jià)、測量、律師、經(jīng)紀(jì)和公證等；房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；·房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等房地產(chǎn)業(yè)特性區(qū)域差異大、級差收益明顯高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)對國家政策和法律制度具有很強(qiáng)的依賴性關(guān)系到社會(huì)和政局的穩(wěn)定房地

產(chǎn)業(yè)

的功能定位（1）基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)（2）先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)（3）支柱性產(chǎn)業(yè)①對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)突出。②較大的市場發(fā)展空間和增長潛力。③符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化注意：在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是長期的或永久性的；而作為支柱產(chǎn)業(yè)一般來說，是相對的，是有條件的，只是存在于一個(gè)時(shí)期，通常只存在于一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)起飛到經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對成熟后的一個(gè)時(shí)期內(nèi)。基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)①房地產(chǎn)業(yè)是一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件②是社會(huì)勞動(dòng)力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件③是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)④是國民經(jīng)濟(jì)積累資金的重要來源⑤對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的作用⑥有利于培育和完善社會(huì)主義市場體系先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)①產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大②有利于高新技術(shù)的應(yīng)用和擴(kuò)散③資本和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)④各行業(yè)發(fā)展均以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為前提條件房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)舉足輕重的地位

第三產(chǎn)業(yè)；2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，社會(huì)固定資產(chǎn)投資70073億元，占18.8%；GDP為13.6萬億，占GDP比例接近10%房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用投資效應(yīng)系數(shù)、消費(fèi)系數(shù)總和為2；有利促進(jìn)建筑業(yè)等幾十個(gè)行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)周期與國民經(jīng)濟(jì)周期緊密相連

我國房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始進(jìn)入第二輪房地產(chǎn)周期的迅速發(fā)展期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笪磥?0年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將迅速發(fā)展2004年我國人均GDP1290美元，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展城鎮(zhèn)居民住宅需求量增大2003年底城鎮(zhèn)人均住房面積23.7平方米，預(yù)計(jì)2020年達(dá)到35平方米，每年新增3.5億平方米城市化進(jìn)程需要房地產(chǎn)業(yè)的有力支撐2003年我國城市化率40.5%，城鎮(zhèn)人口5.2億，2050年76%，城鎮(zhèn)人口10億以上房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將迅速發(fā)展開發(fā)咨詢、房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、金融服務(wù)等行業(yè)需要大量人才房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)影響力越來越大（八個(gè)熱點(diǎn)）銷售熱點(diǎn)2004年商品房銷售10376億元，增長30%投資熱點(diǎn)2004年房地產(chǎn)投資13158億元，增長28.1%信貸熱點(diǎn)

房地產(chǎn)抵押