**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理辦法第13頁共13頁**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理辦法第1頁共13頁房地產(chǎn)開發(fā)成本管理辦法（文件編號：GCKF-02）第一章總則第一條為合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，加強(qiáng)成本核算和管理，進(jìn)一步提高公司經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)及其應(yīng)繳納稅費(fèi)等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用于公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本全過程管理，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指公司投資開發(fā)、建設(shè)或負(fù)責(zé)管理建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。第三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，堅(jiān)持以市場導(dǎo)向?yàn)橹鳎凑粘杀灸繕?biāo)預(yù)測、計劃、實(shí)施、核算、分析、考核的方式進(jìn)行成本控制，推行成本管理責(zé)任制。第四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的支出，應(yīng)按照公司財務(wù)制度規(guī)定的資金支付程序進(jìn)行辦理。第二章成本管理機(jī)構(gòu)和職責(zé)第五條公司成立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，總經(jīng)理任組長，公司副總經(jīng)理、各總師任副組長，各職能部門和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人為組員。其辦公室設(shè)在財務(wù)部，由財務(wù)經(jīng)理具體負(fù)責(zé)，工程部造價專業(yè)配合。主要職責(zé)有：1、負(fù)責(zé)策劃和建立公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系。2、負(fù)責(zé)審核成本費(fèi)用目標(biāo)和支出計劃。3、負(fù)責(zé)定期召開成本分析會。4、辦公室負(fù)責(zé)成本管理的日常監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。第六條財務(wù)部是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的主控部門，其職責(zé)是：1、牽頭編制項(xiàng)目成本費(fèi)用目標(biāo)和支出計劃，并具體落實(shí)到具體責(zé)任部門和人員；負(fù)責(zé)跟蹤控制和分析成本計劃執(zhí)行情況。2、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金成本的控制；負(fù)責(zé)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金計劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措和使用。3、負(fù)責(zé)牽頭組織項(xiàng)目部、經(jīng)營部審核實(shí)際完工量和付款申請。4、牽頭辦理房地產(chǎn)開發(fā)決算和審計工作。5、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算、報告和分析考核。第七條開發(fā)設(shè)計部：1、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在策劃階段的成本管理和控制；2、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃階段費(fèi)用的支出和管理。第八條工程部技術(shù)專業(yè)：1、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理。2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)完成至開工前期手續(xù)及項(xiàng)目竣工管理等相應(yīng)費(fèi)用的支出控制。第九條工程部造價專業(yè)：1、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)合同管理。2、負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目投資估算；3、負(fù)責(zé)審核設(shè)計概算。4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本管理和控制。5、負(fù)責(zé)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際完工量、審核當(dāng)期應(yīng)付款。6、參與審核經(jīng)濟(jì)洽商，處理索賠，負(fù)責(zé)工程結(jié)算階段的成本管理和控制。第十條項(xiàng)目部：1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工階段的成本管理和控制；2、負(fù)責(zé)審核當(dāng)期實(shí)際合格完工量；3、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)的支出和管理。第十一條銷售部：1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目在土地出讓和銷售階段的成本管理與控制；2、負(fù)責(zé)控制項(xiàng)目代理費(fèi)、廣告費(fèi)、展覽費(fèi)等費(fèi)用的支出。第十二條物管部：1、負(fù)責(zé)自有房屋租賃經(jīng)營過程中的成本管理與控制；2、負(fù)責(zé)控制自有房屋物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用的支出。3、負(fù)責(zé)部分材料物資采購過程中的成本管理與控制。第十三條經(jīng)理辦公室：1、負(fù)責(zé)人力資源配置過程中的成本管理與控制；2、負(fù)責(zé)控制工資、獎金、兌現(xiàn)獎的等管理費(fèi)的支出。第三章房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用構(gòu)成第十四條成本項(xiàng)目分類及構(gòu)成：1、土地使用權(quán)取得和開發(fā)費(fèi)：它是企業(yè)按照城市建設(shè)總體規(guī)劃獲得土地使用權(quán)和進(jìn)行土地開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括土地（項(xiàng)目）開發(fā)權(quán)獲取費(fèi)、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、綜合地價款及契稅等。2、前期工程費(fèi)：它是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計、水文、地質(zhì)勘察、測繪以及“三通一平”等支出。3、建筑安裝工程費(fèi)：它是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的主體建筑工程所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用支出（包括：人工、材料、機(jī)械等）。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程的支出。5、公共配套設(shè)施費(fèi)：它是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。包括居委會、幼兒園、水塔、鍋爐房、公共廁所等設(shè)施發(fā)生的支出。6、開發(fā)間接費(fèi)用：它是直接組織、管理開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理人員的工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公用房攤銷、專項(xiàng)借款費(fèi)用等。7、項(xiàng)目建設(shè)期財務(wù)費(fèi)用：項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)為項(xiàng)目專項(xiàng)融資發(fā)生的費(fèi)用。第十五條期間費(fèi)用：期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和非項(xiàng)目建設(shè)期財務(wù)費(fèi)用。在制造成本法下，它們不構(gòu)成開發(fā)成本的一部分，而作為期間費(fèi)用直接計入當(dāng)期損益。1、管理費(fèi)用：管理費(fèi)用是各單位行政管理部門為管理和組織生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2、銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用是指公司在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。如展覽費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的服務(wù)人員工資、獎金及經(jīng)費(fèi)開支。3、財務(wù)費(fèi)用：財務(wù)費(fèi)用是指公司為正常的生產(chǎn)經(jīng)營籌集、使用資金所發(fā)生的利息凈支出、匯兌損益和相關(guān)手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。第十六條稅金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金是指在銷售、轉(zhuǎn)讓、出租開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營收入時，按照國家規(guī)定應(yīng)計算交納的各項(xiàng)稅費(fèi)；包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等。第四章成本費(fèi)用目標(biāo)和支出計劃第十七條開發(fā)設(shè)計部嚴(yán)格按照公司策劃管理辦法和前期工作管理辦法組織編制項(xiàng)目策劃報告和可行性研究報告，工程部技術(shù)專業(yè)、造價專業(yè)、財務(wù)部配合。報告中應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行初步投資估算和經(jīng)濟(jì)效益分析，測算項(xiàng)目開發(fā)的總成本和各階段開發(fā)成本，作為公司制定成本費(fèi)用目標(biāo)的依據(jù)。第十八條房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告完成或策劃報告完成后，財務(wù)部會同工程部造價專業(yè)組織開發(fā)設(shè)計部、工程部技術(shù)專業(yè)、項(xiàng)目部、銷售部、物管部等有關(guān)部門，編制公司項(xiàng)目成本費(fèi)用目標(biāo)，并落實(shí)到具體執(zhí)行部門。1、項(xiàng)目成本費(fèi)用目標(biāo)的預(yù)測主要依據(jù)是項(xiàng)目可行性研究報告或策劃報告。2、項(xiàng)目成本費(fèi)用目標(biāo)應(yīng)確定主要成本和費(fèi)用構(gòu)成支出項(xiàng)目及其金額，并適當(dāng)考慮風(fēng)險及變動情況，確定成本控制區(qū)間。第十九條財務(wù)部會同工程部造價專業(yè)應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目成本費(fèi)用目標(biāo)按成本計劃期間組織編制成本費(fèi)用支出計劃。1、成本費(fèi)用支出計劃期間包括年、季和月，項(xiàng)目周期較長的，可以只計劃到季度。2、成本費(fèi)用支出計劃的編制要充分考慮計劃期內(nèi)的投資額、經(jīng)營額、銷售收入、開復(fù)工面積、竣工面積、銷售面積、計劃利潤等因素，要建立在準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)上。3、各執(zhí)行部門應(yīng)根據(jù)成本管理責(zé)任制的要求，分工編制成本費(fèi)用支出計劃。開發(fā)設(shè)計部、銷售部應(yīng)編制土地使用費(fèi)用支出計劃；開發(fā)設(shè)計部編制前期工程費(fèi)用支出計劃；工程部、項(xiàng)目部應(yīng)編制設(shè)計、建筑安裝工程費(fèi)用支出計劃、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用支出計劃、公共配套設(shè)施費(fèi)用支出計劃；項(xiàng)目部應(yīng)編制開發(fā)間接費(fèi)用支出計劃；物管部應(yīng)編制資產(chǎn)管理費(fèi)用支出計劃；財務(wù)部、銷售部、人力資源及行政管理部門應(yīng)聯(lián)合編制期間費(fèi)用支出計劃。第二十條項(xiàng)目成本費(fèi)用目標(biāo)和支出計劃，經(jīng)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準(zhǔn)后實(shí)施，并作為成本管理和考核的依據(jù)。第二十一條市場發(fā)生重大變化或出現(xiàn)其它異常情況時，如需對成本費(fèi)用目標(biāo)和支出計劃進(jìn)行調(diào)整，具體責(zé)任部門應(yīng)提交書面報告，說明相關(guān)原因，經(jīng)計劃財務(wù)部審核后，報成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。第五章成本控制第二十二條各執(zhí)行部門應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目成本費(fèi)用目標(biāo)和支出計劃，組織實(shí)施各項(xiàng)成本費(fèi)用的控制。第二十三條開發(fā)設(shè)計部編制項(xiàng)目可行性研究報告或項(xiàng)目策劃報告時，應(yīng)以公司經(jīng)濟(jì)效益為中心，市場需求為導(dǎo)向，成本控制為前提，對項(xiàng)目建設(shè)做出統(tǒng)籌組織和安排，避免因組織不合理導(dǎo)致的成本增加，盡量減少不可預(yù)見費(fèi)用的支出。第二十四條工程部應(yīng)在工程建設(shè)組織和實(shí)施方面，為成本控制提供技術(shù)支持。避免因組織、工序不合理、實(shí)施方案不經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致的成本增加。第一節(jié)土地使用權(quán)取得費(fèi)用控制第二十五條土地使用權(quán)取得費(fèi)主要包括項(xiàng)目（土地）開發(fā)權(quán)獲得費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、綜合地價款以及契稅等。第二十六條項(xiàng)目（土地）開發(fā)權(quán)獲得費(fèi)用的控制：1、開發(fā)設(shè)計部應(yīng)組織相關(guān)部門對所要獲取的項(xiàng)目（土地）進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究，經(jīng)分析后形成書面報告。報告中應(yīng)重點(diǎn)針對項(xiàng)目（土地）的獲取成本進(jìn)行分析，向公司提供一個合理的對外應(yīng)價區(qū)間，以作為公司進(jìn)行協(xié)議談判、摘牌、投標(biāo)或競拍的依據(jù)，確保公司既不會盲目競價也不會盲目壓價。2、公司領(lǐng)導(dǎo)對報價范圍進(jìn)行確認(rèn)后，開發(fā)設(shè)計部具體組織項(xiàng)目（土地）的協(xié)議談判和競買活動，最終價位應(yīng)以公司確認(rèn)的報價范圍為依據(jù)，不得超出。第二十七條征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的控制：1、在項(xiàng)目征地拆遷過程中，所涉及到的成本費(fèi)用主要包括：征地費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷服務(wù)管理費(fèi)用以及其他可能會發(fā)生的費(fèi)用。2、開發(fā)設(shè)計部應(yīng)嚴(yán)格按照公司成本費(fèi)用目標(biāo)和支出計劃，優(yōu)先選擇拆遷方案和投標(biāo)報價最佳的拆遷單位，并在協(xié)議中明確征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的支付數(shù)額和方式。3、征地拆遷過程中，策劃部應(yīng)依據(jù)拆遷政策和協(xié)議，加強(qiáng)對拆遷單位的監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)，保證拆遷進(jìn)度，有效降低拆遷成本。拆遷過程中發(fā)生的任何不可預(yù)見費(fèi)用或協(xié)議外費(fèi)用，策劃部應(yīng)認(rèn)真審核并報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)和確認(rèn)。第二十八條紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的控制：1、工程部應(yīng)對宗地現(xiàn)狀市政條件和規(guī)劃情況進(jìn)行詳盡的調(diào)查，委托市政咨詢，合理優(yōu)化市政規(guī)劃方案。2、工程部應(yīng)熟悉有關(guān)政策、法規(guī)，避免企業(yè)盲目投資建設(shè)紅線外基礎(chǔ)設(shè)施。3、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的控制參照建筑安裝費(fèi)用的控制執(zhí)行。第二十九條土地綜合地價款1、銷售部應(yīng)優(yōu)選土地評估機(jī)構(gòu)，在法律法規(guī)允許前提下，合理利用經(jīng)濟(jì)手段，如超額提成的辦法，使地價評估價做得比同等類型、同等環(huán)境、同等狀況的土地價格低，原則上不得超過。土地評估費(fèi)用（不含超額提成部分）的支出應(yīng)等于或低于同期市場價格。2、銷售部應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)政策規(guī)定和成本費(fèi)用支出計劃，繳納綜合地價款及其契稅。第二節(jié)前期工程費(fèi)用控制第三十條前期工程費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)，具體包括策劃代理、可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、水文、地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)、“三通一平”費(fèi)等。1、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)工程部按照規(guī)劃設(shè)計管理辦法組織規(guī)劃設(shè)計工作。規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下，原則上不得高于同期市場平均價格。2、“三通一平”費(fèi)用項(xiàng)目部根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況和公司總體計劃提出初步布置方案，方案應(yīng)盡量利用現(xiàn)況道路和正式道路，兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，避免重復(fù)施工。臨時水電路布置方案經(jīng)公司工程部門各專業(yè)會審優(yōu)化，報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，由工程部造價專業(yè)按公司招標(biāo)管理辦法實(shí)行招標(biāo)，選擇施工單位。3、前期工程費(fèi)用中的其它行政事業(yè)性收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其他工程服務(wù)性收費(fèi)按不高于市場平均價格支付。第三節(jié)建筑安裝費(fèi)用的控制第三十一條設(shè)計階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。工程部應(yīng)按市場定位和成本費(fèi)用目標(biāo)準(zhǔn)確把握設(shè)計方案，推行限額設(shè)計。認(rèn)真組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又滿足成本控制的要求。第三十二條規(guī)劃設(shè)計每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)不得超過上一階段該成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)。第三十三條工程部組織對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少因設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。第三十四條工工程部造價價專業(yè)標(biāo)前前準(zhǔn)備工作作應(yīng)充分細(xì)細(xì)致，包括括水、電、路路及現(xiàn)場場場地準(zhǔn)備情情況，避免免施工單位位進(jìn)場后無無法施工、造造成索賠現(xiàn)現(xiàn)象發(fā)生。第三十五條工工程部造價價專業(yè)嚴(yán)格格執(zhí)行工程程招標(biāo)管理理辦法，確確保中標(biāo)價價不高于建建筑安裝費(fèi)費(fèi)用目標(biāo)。第三十六條必必要時推行行保函、保保證、索賠賠制度，保保證工程按按質(zhì)按量及及時完成：：即在簽訂訂合同之前前，要求對對方提供不不低于合同同總價10％的銀行行保函或5％的保證證金，在對對方違反合合同約定的的條款時，此此部分保證證金即可彌彌補(bǔ)建設(shè)單單位另行選選擇施工方方的損失；；在付預(yù)付付款之前由由對方提供供等額的預(yù)預(yù)付款保函函。進(jìn)度付付款由計劃劃財務(wù)部牽牽頭，項(xiàng)目目部審核當(dāng)當(dāng)月實(shí)際完完工量并驗(yàn)驗(yàn)收合格的的工程量，經(jīng)經(jīng)營部根據(jù)據(jù)工程量估估算出當(dāng)月月應(yīng)付款數(shù)數(shù)額，計劃劃財務(wù)部據(jù)據(jù)此控制付付款進(jìn)度。第三十七條項(xiàng)項(xiàng)目部嚴(yán)格格按照項(xiàng)目目施工管理理辦法進(jìn)行行項(xiàng)目施工工階段的管管理，及時時發(fā)現(xiàn)問題題和解決問問題，減少少因質(zhì)量不不合格造成成的返工以以及其他不不可彌補(bǔ)的的損失、杜杜絕工程事事故、減少少工程索賠賠和洽商變變更。第三十八條項(xiàng)項(xiàng)目竣工后后，根據(jù)工工程技術(shù)部部門的竣工工備案表造造價專業(yè)應(yīng)應(yīng)認(rèn)真做好好工程結(jié)算算，財務(wù)部部做好財務(wù)務(wù)決算工作作。第四節(jié)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)第三十九條基基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)包括開發(fā)發(fā)小區(qū)內(nèi)道道路、供水水、供電、供供氣、排污污、排洪、通通訊、照明明、環(huán)衛(wèi)、綠綠化等工程程支出。第四十條工程程部技術(shù)專業(yè)應(yīng)主動動為各專業(yè)業(yè)部門提供供技術(shù)支持持，充分發(fā)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，統(tǒng)籌籌協(xié)調(diào)，降降低造價。第四十一條其其它成本控控制參照建建筑安裝工工程費(fèi)用執(zhí)執(zhí)行。第五節(jié)公共配配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用第四十二條學(xué)學(xué)校、托兒兒所、居委委會、物業(yè)業(yè)管理用房房、公廁、垃垃圾站等非非營業(yè)性配配套公建的的成本控制制，參考建建安工程費(fèi)費(fèi)的成本控控制執(zhí)行。第六節(jié)開發(fā)間間接費(fèi)用控控制第四十三條公公司應(yīng)結(jié)合合項(xiàng)目具體體情況，為為項(xiàng)目部合合理配置人人員和生產(chǎn)產(chǎn)要素。第四十四條項(xiàng)項(xiàng)目部要堅(jiān)堅(jiān)持勤儉節(jié)節(jié)約的原則則，嚴(yán)格控控制辦公費(fèi)費(fèi)用支出。第四十五條物物管部合理控制制閑置空房房的供暖費(fèi)費(fèi)、物業(yè)管管理費(fèi)用的的支出。第七節(jié)期間費(fèi)費(fèi)用控制第四十六條財財務(wù)費(fèi)用（含含建設(shè)期間間財務(wù)費(fèi)用用）控制。財務(wù)部在編制建設(shè)資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及融資計劃時，要予以充分的考慮，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，力求減少融資總額，縮短借、貸款期限，控制財務(wù)費(fèi)用。第四十七條銷銷售費(fèi)用控控制：1、銷售代理費(fèi)：：銷售部優(yōu)優(yōu)選銷售代代理單位，實(shí)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)低低價。銷售售代理費(fèi)結(jié)結(jié)合項(xiàng)目開開發(fā)情況和和銷售情況況，及時調(diào)調(diào)整，一般般情況下應(yīng)應(yīng)逐年遞減減。代理費(fèi)費(fèi)用采取分分段結(jié)算的的方法。具具體是按銷銷售額的４４０％、７７０％、９９５％、１１００％幾幾個點(diǎn)把銷銷售分為幾幾個階段，根根據(jù)每個階階段的銷售售額據(jù)實(shí)結(jié)結(jié)算。2、營銷、廣告費(fèi)費(fèi)：銷售部部嚴(yán)格按照照市場營銷銷策劃報告告有計劃、有有步驟進(jìn)行行項(xiàng)目宣傳傳和推廣，并并對宣傳和和廣告效果果進(jìn)行統(tǒng)計計，結(jié)合具具體銷售情情況進(jìn)行調(diào)調(diào)整。3、原則上，銷售售費(fèi)用總體體控制在銷銷售收入的的2.5%以內(nèi)。第六章成本核核算第四十八條財財務(wù)部按財財務(wù)制度規(guī)規(guī)定和公司司會計核算算制度，設(shè)設(shè)置會計帳帳簿和會計計科目進(jìn)行行房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目成成本核算。第四十九條能能直接歸屬屬某項(xiàng)目的的成本費(fèi)用用支出，應(yīng)應(yīng)直接計入入該項(xiàng)目成成本；不能能直接計入入的成本費(fèi)費(fèi)用支出，應(yīng)應(yīng)按照建筑筑面積、投投資額或其其他標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行合理分分?jǐn)偂５谖迨畻l項(xiàng)目目成本應(yīng)定定期結(jié)轉(zhuǎn)至至開發(fā)產(chǎn)品品。因大額額支出需在在項(xiàng)目間分分?jǐn)偟炔淮_確定事項(xiàng)而而無法定期期分?jǐn)偟模瑧?yīng)應(yīng)在年底或或開始銷售售前進(jìn)行結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)。第五十一條成成本結(jié)轉(zhuǎn)時時，對已經(jīng)經(jīng)完成的成成本項(xiàng)目支支出應(yīng)按實(shí)實(shí)際發(fā)生額額及結(jié)轉(zhuǎn)比比例進(jìn)行結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)；對尚尚未完成的的成本項(xiàng)目目支出可根根據(jù)核準(zhǔn)的的項(xiàng)目成本本目標(biāo)進(jìn)行行預(yù)提。對對預(yù)提的成成本項(xiàng)目支支出，應(yīng)在在該成本項(xiàng)項(xiàng)目支出完完成、項(xiàng)目目竣工結(jié)算算或最后一一次結(jié)轉(zhuǎn)成成本時，將將預(yù)提的成成本調(diào)整為為實(shí)際成本本。第七章成本分分析第五十二條各各具體執(zhí)行行部門按成成本費(fèi)用目目標(biāo)和財務(wù)務(wù)部要求，提提交成本管管理和執(zhí)行行情況報告告。第五十三條財財務(wù)部按月月對項(xiàng)目成成本支出進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)計，每每季度編制制成本分析析報告，并并上報成本本管理領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組。成成本管理領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)應(yīng)每季度召召開成本分分析會，成成本控制出出現(xiàn)異常時時可增加。第五十四條項(xiàng)項(xiàng)目成本分分析報告包包括投資進(jìn)進(jìn)度對比分分析、成本本構(gòu)成分析析、控制分分析。1、投資進(jìn)度對比比分析是指指將項(xiàng)目投投資進(jìn)度（成成本發(fā)生進(jìn)進(jìn)度）與房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)進(jìn)度度進(jìn)行的對對比分析。2、成本構(gòu)成分析析是按照成成本測算、會會計核算等等口徑進(jìn)行行項(xiàng)目成本本構(gòu)成分析析，以清晰晰反映成本本支出構(gòu)成成情況。3、成本控制分析析是成本實(shí)實(shí)際支出情情況與成本本預(yù)算支出出的對比分分析。第五十五條成成本分析會會主要分析析成本節(jié)超超的主要因因素，以及及各因素對對預(yù)算成本本影響的程程度，制定定成本偏差差的糾正與與預(yù)防措施施，為下一一階段成本本控制和改改進(jìn)成本管管理體系提提供依據(jù)。第五十六條項(xiàng)項(xiàng)目完工后后，由工程程部造價專專業(yè)配合財財務(wù)部組織織項(xiàng)目竣工工決算，編編制決算報報告。第五十七條項(xiàng)項(xiàng)目竣工決決算后，財財務(wù)部組織織對項(xiàng)目成成本支出情情況進(jìn)行總總體分析和和評價，并并對成本費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目超超支和節(jié)支支情況進(jìn)行行統(tǒng)計，上上報成本管管理領(lǐng)導(dǎo)小小組。分析析評價內(nèi)容容包括成本本測算效果果、成本控控制效果和和成本水平平分析。第八章成本考考核第五十八條成成本管理領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)負(fù)責(zé)公司層層面（財務(wù)務(wù)部）的成成本考核，財務(wù)部負(fù)責(zé)對各執(zhí)行部門的