時光貴州案例分析——一期、二期多維度下的時光貴州區位、定位、規劃、業態、經營、銷售、發展趨勢、總結成功案例第一頁，共35頁。項目位于清鎮市新城區項目區位大區位所屬省\市：貴州省貴陽市下轄縣級市-清鎮市小區位所屬區域：百花新城具體位置：金清快速通道與百花大道交匯處與主城交通關系：項目距主城區2.8公里，位于貴州職教城區域。清鎮市簡介：清鎮市轄9個鄉鎮5個社區，總人口50萬，主城區約21萬人口。據貴陽市中心20公里。項目區位優勢：

依托周邊旅游資源及貴陽休閑客群，形成區域旅游、休閑綜合配套；

依托本地消費客群及未來職教城新增人口的商業需求。第二頁，共35頁。時光貴州一期——時光?湖項目以“老上海、新屯堡”文化為脈絡，展示“貴州故事，海派生活”的新型休閑生活方式。于2014年8月開街迎客。2014年8月至2016年3月，累計接待380萬人次。開發商：貴陽市仁泰投資發展有限公司物業類別：商業所屬商圈：清鎮市百花新城，職教城（東區）開盤日期：2014年3月開街日期：2014年8月設計公司：珂曼國際建筑設計有限公司建筑類別：海派休閑旅游文化地產占地面積：80畝（5.33萬平米）建筑規模：5.8萬平米商業面積：4.1萬平米地下車庫及其他建筑：1.7萬平方米容積率：1.00物業公司：貴陽榮易商業管理有限公司售樓地址：清鎮市尚湖城展示中心物業地址：清鎮金清快速通道與百花大道交匯處交通狀況：公交801路經雙向八車道市政干道金清線到達項目，清鎮6路、2路途經項目。第三頁，共35頁。時光貴州整體定位：集旅游、度假、休閑、娛樂為一體的生態文化小鎮項目定位：

項目結合貴陽特有的三疊紀地質文化、屯堡地域文化和海派建筑文化，打造一個集旅游、度假、休閑、娛樂于一體的生態文化旅游小鎮。作為職教城產、教、城互動示范項目，同時滿足貴州·清鎮職教城（東區）的配套需要。四大功能：

著力打造半山溫泉酒店、森林企業會所、古鎮休閑旅游街區、濱河濕地公園四大功能板塊。文化提煉：

項目以貴州屯堡文化為核心，透過八大元素（石與堡、樹與屋、山與水、農與園），四大文化（民朝軍文化-四大屯堡；清朝商文化-八大會館；民國仕官文化-四大建筑；近代民文化-十里洋場），打造四條屯堡文化街區（商屯、軍屯、官屯、民屯），展示“貴州故事，海派生活”的新型休閑生活方式。五大基地貴州生態文明旅游基地；貴州原創旅游商品研發、展示、銷售基地；貴州特色商品集中展示、銷售基地；貴州文化活態傳承基地；貴州節慶、婚慶基地。第四頁，共35頁。時光貴州會館規劃業態面積占比蠟染文化主題餐廳1728.9716%地域文化主題餐廳2335.422%商務會所1977.2319%苗族文化主題餐廳1979.3219%客棧1403.3213%文展館（教堂）1124.7211%合計10549.4第五頁，共35頁。時光貴州一層規劃類別業態A零售類1、土特產、旅游紀念品、手工藝品、精品超市、進口食品、琉璃工房、戶外用品、民族服飾、蠟染等2、古玩玉器、根雕、銀飾、苗藥、茗茶、名酒、茶藝等B餐飲類特色餐飲、主題餐飲、西餐、甜品、冰淇淋、咖啡吧、鮮榨果汁、奶茶店等C公共類1、七星灣展示中心2、郵政、藥店、美容、婚照、美甲等3、游客接待中心第六頁，共35頁。時光貴州二-三層規劃業態面積占比1、茶舍、茶藝館、足浴2774.4127%2、貴陽特色餐飲、自營會所、火鍋、西餐廳等4373.343%3、客棧2806.5128%4、藝術家工作室149.92%合計10103.22第七頁，共35頁。時光貴州負一層規劃業態面積占比1、書吧248.029%2、試音吧71.183%3、清吧、主題餐廳、咖啡吧、茶舍、綜合性水吧2469.388%合計2789.1第八頁，共35頁。時光貴州負二層規劃業態面積占比1、KTV1270.8733%2、超市、酒吧、餐飲2363.6561%3、兒童城229.586%合計3864.1第九頁，共35頁。時光貴州項目總體規劃業態類型面積萬㎡比例餐飲1.1524%住宿1.2125%

其它商業1.3528%教堂及游客中心0.48%-1至-2層餐飲、酒吧街0.6715%總計4.78地下車庫（約300個）1.03——地下停車場-2層-1層1層2-3層會館層百花路濕地公園第一臺第二臺第三臺第四臺項目破地示意圖第十頁，共35頁。時光貴州一期商業動線出入口：一主三次；停車：小型機動車地下；旅游大巴、中巴地上；商業動線：一軸三輔多節點三階梯+四方街，五橫六縱，一二相連；評價：項目商業動線整體均好性強，會館區因臺地及坡度影響，與項目整體交通關系略顯孤立。項目交通主要引導至濕地公園，項目與濕地公園關系呈現公園≯商業。主入口及廣場次入口次入口旅游大巴停車場次入口濕地公園二期一二期接入口職教城第十一頁，共35頁。時光貴州一期2015年商業實際經營及消費情況業態面積（萬平米）占比面積段（平米）商家數量（家）人均消費（元）年消費人次（萬人次）年營業額（萬元）占比客棧0.6216%1400-200042815.8815107%餐飲1.1530%15-300419046.174155.5320%旅游商品0.5615131182658%休閑、娛樂1.4338%80-600367537.672825.114%總計3.78100%——103138148.8520316.63100%第十二頁，共35頁。時光貴州一期2015年精品酒店經營情況業態酒店名稱面積（平米）房間面積（平米）面積段（平米）類型數量（間）單店占比房間數（間）大堂面積（平米）房價（元）人均消費（元）年入住率年營業額（萬元）精品酒店時光紀主題酒店1979.3230-5530普標2874%45120329-52324061%480.9240豪單1334%55套房411%喜悅秘境酒店1065.3222-5322-30普標1217%25220338-119827053%305.1435-40豪單710%45套房46%53豪華套房23%24度塢1403.3225-6025-30普標1619%3580680-168038044%365.6235-40豪單910%45-50套房67%60豪華套房45%多彩城市客棧1741.1925-5525-30普標1819%37140238-63819867%358.3135-40豪單1112%40-50套房66%55豪華套房22%合計6189.15——————142——14214056228157%1510第十三頁，共35頁。時光貴州精品酒店經營分析酒店特點及定位：1、主題酒店時光紀酒店：海洋、童話、汽車、加里比海盜、森林、星空、科幻、藝術等；2、名族風情多彩城市酒店：手工藝品、服裝服飾、名族風情感；3、度假風情喜悅秘境酒店：偏東南亞風情及度假感；4、中式唯美24°塢：中式洞房、新中式風格。總結：1、酒店風格差異化明顯，定位偏中等、中高端；2、房價偏高，不適應本地消費，服務及管理水平略低；3、房間量過少，無法增加游客滯留天數；4、各酒店過于獨立、分散，缺乏整合優勢，無發實現規模和集群效應。時光貴州一期精品酒店各類型房間比例喜悅秘境喜悅秘境喜悅秘境時光紀時光紀時光紀多彩城市多彩城市多彩城市24°塢24°塢24°塢時光貴州精品酒店總體規劃1.2萬平米，實際經營6189平米，分為4個不同類型，客房總量為142間。其中標間74間，占52%；單間40間，占28%；套房20間，占14%；豪華套房8間，占6%。第十四頁，共35頁。時光貴州一期2015年餐飲經營情況業態面積（平米）占比經營面積區間（平米）實際經營面積（平米）數量（家）單業態占比總數量（家）人均消費（元）月營業額（萬元）年營業額（萬元）餐飲火鍋/烤魚332029%50-40050-100427%1580157.01883.74150-240747%400427%特色炒菜6805.91%70-18070-100240%56585.01020.36150-180360%小吃8607.48%15-50015-30333%93049.6595.5935-50556%600111%冷飲500.43%3-203-10250%41833.2398.9115-20250%西餐7206.26%90-14090-120350%811021.4256.93140350%會館區587051.04%1700-2300——————4——————合計11500100%————41——4190346.34155.53

2015年在營商家41個，其中火鍋/烤魚類經營11家，占27%；小吃類經營11家，占27%；西餐類8家，占19%；冷飲類6家，占15%;特色炒菜類5家，占12%。

2016年在營商家27個，歇業14家，占34%；歇業面積2240平米，占餐飲總面積的19.5%。其中大部分為外來餐飲，如蒙古烤肉、成都刀削面、部分西餐。第十五頁，共35頁。時光貴州餐飲經營分析餐飲特點及定位：1、貴州本地特色餐飲占比較高，主要為魚類火鍋及烤魚；2、特色小吃街；3、新概念小吃；4、冷飲；5、高品質西餐。產品面積：主要控制在50平米以內以及50-100平米兩個面積段。占總面積的65%。總結：1、項目餐飲類型多適合本地及休閑游、自駕游消費，不適合高頻次旅行社組織的觀光游團隊消費；2、項目餐飲人均90元的消費水平高于本地消費，且多數品質不高，特色對本地人不明顯；3、項目餐飲規劃過于分散，未形成主力餐飲、小吃的特色街區。時光貴州一期各類型餐飲在營面積比例時光貴州餐飲總面積1.1500萬平米，在營面積5630平米，占49%。其中火鍋/烤魚類經營面積3320平米，占29%；小吃類經營經營面積860平米，占7.48%；西餐類經營面積720平米，占6.26%；特色炒菜經營面積680平米，占5.91%；冷飲類經營面積50平米，占0.43%;另會館區5870平米未開業，占51%。

第十六頁，共35頁。時光貴州一期2015年旅游購物經營情況業態面積（平米）占比經營面積區間（平米）實際經營面積（平米）數量（家）單業態占比總數量（家）人均消費（元）月營業額（萬元）年營業額（萬元）旅游購物土特產/超市198034%50-140140563%8902462951.95320225%640113%手工藝品112019%30-11030-60229%7120189.222270.59120229%220343%珠寶1553%25-8025-50267%380078.84946.0880133%茶葉192029%120-1800120150%2400249.732996.711800150%藝術品3956%75-32075150%21500221.742660.85320150%合計5575100%————22——22200958.5211826第十七頁，共35頁。時光貴州旅游購物經營分析旅游購物特點及定位：1、貴州土特產、手工藝品特色感強；2、藝術文化體現；3、茶文化。產品面積：主要為：25-50平米，80-140平米；總結：1、旅游購物成為時光貴州一期營業額最高的業態，2015經營額月均958萬元，年11826萬元，占項目年度總經營額的58%；2、進入2016年后卻急轉直下，春節后至目前月均220萬，僅占2015年月均營業額的23%。3、項目旅游購物過于分散，未形成集中式旅游購物街區。時光貴州一期各類型旅游購物經營面積比例時光貴州旅游購物在營面積5575平米，其中土特產/超市經營面積1980平米，占54%；茶葉經營面積1920平米，占34%；手工藝品經營面積1120平米，占31%；藝術品經營面積395平米，占7%；珠寶經營面積155平米，占3%。第十八頁，共35頁。時光貴州一期2015年休閑、娛樂經營情況業態面積(平米)占比經營面積區間（平米）實際經營面積（平米）數量（家）單業態占比總數量（家）人均消費（元）月營業額（萬元）年營業額（萬元）休閑、娛樂咖啡、水吧157311%90-23090-140436%114564.98779.77150-180327%180-200218%230218%酒吧、清吧872361%110-600150-220629%219556.66679.94250-320524%360-480733%900314%慢搖吧171612%350-1400350150%211044.89538.681400150%KTV12879%120012001100%19031.08372.93足浴10017%100010001100%114837.17446.01合計14300100%————36——3675234.782825.1第十九頁，共35頁。時光貴州休閑、娛樂經營分析休閑、娛樂特點及定位：1、酒吧街高、中、低檔次均有；2、咖啡吧、水吧風格差異大，特點明顯；3、慢搖吧、KTV檔次略低；4、足浴服務一般，檔次中等偏下。產品面積：主要為：90-150平米，200平米總結：1、咖啡吧、水吧檔次較高，風情感強，經營收益在其他業態中相對較高，月均65萬元，年經營額780萬元；2、酒吧街整體感強，但體量過大，品質均好性差，消費體驗感差，本地消費支撐度低；3、項目因住宿業體量過小，無法加大夜間消費客群流量。時光貴州一期各類型休閑、娛樂經營面積比例時光貴州休閑、娛樂在營面積1.43萬平米，其中酒吧面積8713平米，占61%；慢搖吧面積1716平米，占12%；咖啡吧、水吧面積1573平米，占11%；KTV面積1200平米，占9%；足浴面積1000平米，占7%。第二十頁，共35頁。一期一層2013年均價，24000元/平米，二層均價11000元平米，2014年一層均價32000元/平米，二層14500元/平米。2016/7/11時光貴州二期，黃金小旺鋪20-50㎡正在火熱銷售中！6-12㎡商鋪均價35000元/㎡，一次性付款9.5折，按揭9.8折，優惠前三年租金抵房款。2016/6/28時光貴州二期，6-12㎡商鋪均價40000起，優惠前三年租金抵房款黃金小旺鋪20-50㎡正在火熱銷售中！均價35000元/㎡，一次性付款9.5折，按揭9.8折。2016/6/14時光貴州二期，黃金小旺鋪20-50㎡正在火熱銷售中！均價35000元/㎡，一次性付款9.5折，按揭9.8折。6-12㎡商鋪均價40000起，優惠前三年租金抵房款。2016/5/18時光貴州二期，黃金小旺鋪20-50㎡正在火熱銷售中！均價35000元/㎡，一次性9.5折，按揭9.8折。6-12㎡商鋪均價40000起，優惠前三年租金抵房款。2016/5/18時光貴州二期，黃金小旺鋪20-50㎡正在火熱銷售中！均價35000元/㎡，一次性9.5折，按揭9.8折。6-12㎡商鋪均價40000起，優惠前三年租金抵房款。2016/5/5時光貴州二期，20-50㎡黃金小旺鋪正在火熱銷售中！2015/10/27時光貴州二期20-50㎡商鋪10月2日盛大開盤。商鋪區間為20—50平米，一樓均價30000元/平米，二樓均價17000元/平米。2015/10/8時光貴州二期20-50㎡商鋪10月2日盛大開盤。商鋪區間為20—50平米，一樓均價30000元/平米，二樓均價17000元/平米。2015/9/24時光貴州二期20-50㎡商鋪認籌火熱開啟2015/9/2時光貴州二期20-50㎡商鋪認籌火熱開啟2014/5/720-370㎡旅游金鋪10000元/平米—30000元/平米，40-120㎡6米挑高商鋪，買一層送一層，均價35000元/平米時光貴州價格呈低開高走時間均價價格描述2014/4/1520000元/平方米商鋪30-200㎡，均價20000/㎡

2014/4/925000元/平方米商鋪30-200㎡，均價25000/㎡

2014/4/225000元/平方米商鋪30-200㎡，均價25000/㎡

2014/2/2823000元/平方米27、30、50-70、110平，預估均價...2013-2014年初價格項目開街前、后期價格走勢第二十一頁，共35頁。時光貴州一期銷售總額5.74億元面積（平米）實際成交均價（元/平米）銷售率銷售量（平米）銷售額（萬元）會館區10549.4650064%6751.624388.55一層面積164952800095%15670.2543876.7二層面積5556.81300073%4056.465273.403三層面積4546.5720033%1500.351080.248負一層面積3864.1560083%3207.201796.034負二層面積2789.1480074%2063.93990.6883合計438001310675.91%33249.8157405.62時光貴州一期實際銷售情況表時光貴州一期銷售面積占比時光貴州一期銷售金額占比土地成交價（萬元/畝）76每平米地價（元/平米）1140開發成本單價（元/平米）所有開發成本8000開發量（萬平米）4.78總成本（萬元）43689.2總銷售額（萬元）57405.6銷售率76%凈利潤（萬元）13716.4租金收益（萬元）8036.784實際利潤（萬元）21753.18凈利潤率37.89%時光貴州一期投資收益概算表第二十二頁，共35頁。時光貴州租金黃色區域一層租金：300-500元/平米.月；藍色區域負一層租金：180-200元/平米.月；藍色區域負二層租金：75-95元/平米.月；二-三層租金：35-55元/平米.月；其他區域一層：85-150元/平米.月。150元140元85元95元115元時光貴州一期租金差異分布圖第二十三頁，共35頁。時光貴州一期租金分析總結：項目在營面積3.78萬平米，占總開發量的79%。項目平均租金120元/平米.月。按項目平均售價13106元/平米計算，項目投資收益周期為9.1年。結合項目目前租金與經營關系來看，餐飲及休閑、娛樂業態生存相對艱難。因此目前關門歇業率也是最高的。旅游商品雖然2015年營業額最高，與租金比例關系也是最低的，但根據項目今年實際情況來看，后勢堪憂。

客棧方面雖然從租金與營業比例關系上相對較低，但隨著項目人氣及消費影響，加之自身規模效應、集群效應較弱，后勢發展空間也不容樂觀。業態面積（萬平米）占比平均租金（元/平米月）年租金（萬元）人均消費（元）年營業額（萬元）租金占營業額比例客棧0.6216%45335281151022%餐飲1.1530%1602208904155.5353%旅游商品0.5815%22015312001182616%休閑、娛樂1.4338%801373752825.2549%總計3.78100%120544713820316.7829%時光貴州一期租金與經營關系表時光貴州一期租金占經營額比例圖第二十四頁，共35頁。時光貴州一期營銷解讀營銷策略及方式：1、確定價格體現；2、價格策略，低開高走，開個好頭；3、銷售策略，主要形式：總價7%的返點，一次性返3年，在總價中扣除21%。如：總價100萬元，首付50萬元，優惠21萬元后，首付僅29萬元。目的有四：1、售后返租，讓投資者有信心；2、首付減除，增加客群；3、轉移支付，優惠掉的，讓商家買單；4、讓投資者不會再優惠上討價還價；4、招、售同行，按每個區域的業態規劃進行招商，年租金為其租賃房產總價的7%。形成招商與銷售互不沖突的營銷及招商方式；5、多活動、多事件營銷，始終讓項目成為市場熱點，提升項目影響力，保持市場關注度；時光貴州一期產品總價比例項目產品總價控制比例表總價范圍比例100萬元以內5%100-150萬元9%150-200萬元12%200萬元15%200-300萬22%300-500萬元18%500萬元-800萬元11%800萬元-1200萬元2%1000-1500萬元2%1500-2000萬3%2000萬元以上1%項目產品面積比例表面積段套數占比30-603214.9%65-857032.8%90-1103817.9%120-150156.9%150-200167.7%200-300136.3%350-45083.9%450-60052.2%600-80041.9%800-100031.5%1000-150021.1%1500-200031.4%2000-250020.9%2500-300020.9%合計214100%第二十五頁，共35頁。時光貴州營銷活動組織1、開街前造勢：2014年6-8月：“世界聽你的”好聲音大獎賽；2014年8月：“時光貴州”亮相旅發大會；2014年8月：一期開街；2、運營活動：2014年10月：國慶彩燈嘉年華；2014年12月：民國復古派對，時光貴州，海派生活2015年2月：時光貴州新春廟會；2015年4月：星空時光影城開幕；2015年5月：中國旅游古鎮論壇開幕；3、二期造勢及營銷：2015年6月：時光貴州展示中心開放；4、運營活動：2015年7月：中國與世界重逢發布會；2015年7月：首屆潑水節；2015年10月：國慶多民族體驗；2015年10月：“一起來鬼混”萬圣節；2015年12月：雙旦歡樂周；