自考《資產(chǎn)評估》串講講義第一部分試題的題型題量目前《資產(chǎn)評估》試題的題型涉及五種題型:單選題、多選題、名詞解釋、簡答題和計算題,具體情況如下表：《資產(chǎn)評估》試題題型和題量單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計3０題×1分＝30分１0題×1分=１0分2題×3分＝6分2題×7分=14分4題×10分＝40分100分第二部分各章重點串講對資產(chǎn)評估課程的學習,應當做到“全面復習、重點掌握、融會貫通”,在前面基礎班中學員已經(jīng)進行了全面復習，下面我重點指出各章關鍵的知識點，這些關鍵知識點是本學科的支撐點,也是考試的重點。第一章總論(★★)一、本章考情及重點1.本章在考試中處在重要地位,屬于考試的重點章。本章在考試中的題型重要有單選、多選、名詞解釋和簡答，分數(shù)在8分左右。例如，20２3-2023年考試情況如下：2023—20２3年本章出題題型和題量(分值）登記表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計(分)2023年２171０20２3年21３62０23年２3５注:★越多越重要。2.本章的重點是資產(chǎn)評估的價值類型、資產(chǎn)評估的程序。二、本章重點內(nèi)容串講第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義(一）資產(chǎn)評估的概念1．資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而擬定其價值的經(jīng)濟活動。2．資產(chǎn)評估重要由六大要素組成,即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。（二)資產(chǎn)評估的特點現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性、征詢性(三）資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別1.兩者發(fā)生的前提條件不同2.兩者的目的不同３.兩者的執(zhí)行操作者不同第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象(一）資產(chǎn)的含義會計學中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由公司擁有或者控制的資源,該資源預期會給公司帶來經(jīng)濟利益;作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn),可以從以下幾個方面理解:1.資產(chǎn)是一種權利2．資產(chǎn)是一種獲利能力3.資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配(二)資產(chǎn)的分類1．按資產(chǎn)存在形態(tài)分類按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。2．按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。3．按資產(chǎn)能否獨立存在分類按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。4.按資產(chǎn)的流動性分類按資產(chǎn)的流動性可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型（★)(一）資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估的特定目的重要有:資產(chǎn)轉讓、公司兼并、公司出售、公司聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作、公司清算、抵押擔保、公司租賃、債務重組等。(二）資產(chǎn)評估的價值類型1．價值類型在資產(chǎn)評估業(yè)務中具有重要的作用,表現(xiàn)在:(１）價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。（２)價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。(3）明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結果，可以避免報告使用者誤用評估結果。２.價值類型的類別(１）市場價值：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額,當事人雙方應各自精明、謹慎行事,不受任何逼迫壓制。(２）在用價值(3）投資價值（4）連續(xù)經(jīng)營價值（5)清算價格(6)保險價值（７)課稅價值3．價值類型的決定決定和影響價值類型的因素是多方面的，但重要因素涉及：（1)評估的特定目的(經(jīng)濟行為);（2）市場條件;（3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設（一）繼續(xù)使用假設從資產(chǎn)評估角度看,繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼續(xù)使用。(二)公開市場假設公開市場假設,是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn),資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。(三)清算(清償)假設清算(清償）假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。在不同假設條件下,評估結果各不相同。在繼續(xù)使用假設前提下規(guī)定評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值;在公開市場假設前提下規(guī)定評估資產(chǎn)的公平市場價值;在清算假設前提下規(guī)定評估資產(chǎn)的清算價格。第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則涉及兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。（一）資產(chǎn)評估的工作原則資產(chǎn)評估工作原則有:獨立性原則、客觀性原則、科學性原則、專業(yè)性原則。（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則資產(chǎn)評估經(jīng)濟原則有:奉獻原則、替代原則、預期原則。第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（★)(一）資產(chǎn)評估程序的定義資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估結論所履行的系統(tǒng)性工作環(huán)節(jié)。(二）資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估程序的重要性表現(xiàn)在:１.資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質量和維護資產(chǎn)評估服務公信力的重要保證。2．資產(chǎn)評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據(jù)。３.恰當執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。（三）資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容：有8項內(nèi)容，見教材。（四)履行資產(chǎn)評估程序的基本規(guī)定1.資產(chǎn)評估機構和人員應當在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。２.資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務,應當根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度,擬定并履行適當?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。3.資產(chǎn)評估機構應當建立相關工作制度，指導和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助力人員實行資產(chǎn)評估程序。4．假如由于資產(chǎn)評估項目的特殊性，資產(chǎn)評估機構和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評估機構和人員應當考慮狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結論的合理性。５.資產(chǎn)評估機構和人員應當將資產(chǎn)評估程序的組織實行情況記錄于工作底稿。第二章資產(chǎn)評估的基本方法（★★★）一、本章考情及重點１.本章在考試中處在重要地位，雖然本章直接分數(shù)不是很多，但本章是后面各章不同資產(chǎn)評估方法的基礎。本章在考試中的題型重要有單選、多選、名詞解釋和簡答,分數(shù)在7分左右。例如，2０23-2023年考試情況如下：2０23—2023年本章出題題型和題量（分值)登記表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計(分)2023年313７2023年31７１12023年3142.本章的重點是市場法運用形式和差異調(diào)整、成本法各項指標的計算、收益法的應用形式和指標計算、資產(chǎn)評估方法選擇需要考慮的因素。二、本章重點內(nèi)容串講（對照教材劃重點)第一節(jié)市場法（★)（一)市場法及其合用的前提條件1．市場法的含義市場法也稱市場價格比較法,是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同,并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而擬定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。２.市場法應用的前提條件(1)需要有一個充足發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。(２)參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料是可搜集到的。(二）運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式采用市場法時,一方面是選擇擬定參照物價格，另一方面則是分析擬定參照物的差異調(diào)整因素。參照物差異調(diào)整因素重要涉及三方面：一是時間因素,二是地區(qū)因素,三是功能因素。（三）運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺陷分析１．運用市場法評估資產(chǎn)的程序（１)明確評估對象；(2）進行公開市場調(diào)查,收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料,尋找參照物；（３）分析整理資料并驗證其準確性,判斷選擇參照物;（4）把被評估資產(chǎn)與參照物比較;（5)分析調(diào)整差異，做出結論。2.市場法的優(yōu)缺陷市場法是資產(chǎn)評估中最簡樸、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在：（1)可以客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況；(２）評估結果易于被各方面理解和接受。市場法的缺陷表現(xiàn)在:(1）需要有公開及其活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應用；（2)不合用于專用機器、設備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié)成本法(★★)(一）成本法及其合用的前提條件１.成本法的含義成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來擬定被評估資產(chǎn)價值的方法。2.成本法應用的前提條件（1)應當具有可運用的歷史資料。（2)形成資產(chǎn)價值的花費是必須的。（二）成本法運用的思緒及其各項指標的估算根據(jù)成本法的含義，成本法的基本計算公式可以表述為:（１）被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值（2）被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率1.重置成本及其估算重置成本是指在現(xiàn)在市場條件下重新構建一項全新資產(chǎn)所花費的所有貨幣支出。重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用本來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指運用新型材料,并根據(jù)現(xiàn)代標準、設計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時,在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下,應選擇更新重置成本。一般來說,復原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法:（1)重置核算法。它是指按資產(chǎn)成本的構成,把以現(xiàn)行市價計算的所有購建支出按其計入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。(2)物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)擬定其重置成本,計算公式為；上述兩者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在:①物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素,因而擬定的是復原重置成本;而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。②物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至所有資產(chǎn)的物價變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。(3）功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為:這種方法運用的前提條件是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關系。(４）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法應用于許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關系的情況。計算公式是：(5)記錄分析法計算公式為:K=R’／Ｒ2．實體性貶值及其估算資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算,一般可以采用以下幾種方法：（1)觀測法，也稱成新率法。資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本×（1－實體性成新率)(2)公式計算法。其計算公式為：公式中:總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)運用率３.功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術相對落后導致的貶值。通常,功能性貶值的估算可以按下列環(huán)節(jié)進行：（1)將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。(2)計算兩者的差異,擬定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。（3）估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。(4)以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)的剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值)，計算公式為:被評估資產(chǎn)功能性貶值額=Σ（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù))４.經(jīng)濟性貶值及其估算經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化導致資產(chǎn)的貶值。計算經(jīng)濟性貶值時，重要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工局限性或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置,價值得不到實現(xiàn)等因素，擬定其貶值額。５.成新率及其估算本書的成新率有二個含義:實體成新率和綜合成新率。本處的成新率是綜合成新率。綜合成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。該成新率指的是重置成本法運用的第二個公式（即:被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率）中的成新率，它是綜合考慮資產(chǎn)使用中各類損耗以后擬定的。綜合成新率的估算方法有以下幾種：(1）觀測法。（2)使用年限法。(３）修復費用法。需要說明的是，評估工作中,有些評估人員直接按照會計學中的折舊年限估算成新率,這種做法是不對的的，必須摒棄。(三）運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺陷分析1．運用成本法評估資產(chǎn)的程序(１)擬定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本;（２)擬定被評估資產(chǎn)的使用年限;（3)估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；（4）計算擬定被評估資產(chǎn)的價值。2.成本法的優(yōu)缺陷采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有：(1）比較充足地考慮了資產(chǎn)的損耗,評估結果更趨于公平合理;（2)有助于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；(３)在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應用。(4）有助于公司資產(chǎn)保值。但是，采用成本法的缺陷是工作量較大。第三節(jié)收益法(一)收益法及其合用的前提條件１.收益法的含義收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以擬定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。應用收益法評估資產(chǎn)必須具有的前提條件是:（1）被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來盼望收益的單項或整體資產(chǎn)；(2)資產(chǎn)所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的。(二）收益法應用的形式１.資產(chǎn)未來收益期有限的情況評估值對教材例【２-７】的補充說明:評估值＝300÷(１＋6％）＋400÷（1＋6％)2+200÷(1＋6%)3＝２8３+356+167.9=806.９（萬元)2.資產(chǎn)未來收益無限期的情況（1)未來收益年金化的情形。資產(chǎn)評估值(收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率ＰＶ＝Ａ/ｒ（2)未來收益是不等額的情形。資產(chǎn)評估值（預期收益現(xiàn)值）=∑前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)＋以后各年的年金化收益／資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)例：某公司預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、1１萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，擬定的折現(xiàn)率和資本化率為１0%。擬定該公司在連續(xù)經(jīng)營下的評估值。評估過程可按下列環(huán)節(jié)進行：一方面，擬定未來五年收益額的現(xiàn)值。現(xiàn)值總額=１2×0.90９1+１5×０.8265＋13×０．751３+11×0.6830+１4×0.6209=49.24４2(萬元）計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復利現(xiàn)值表中查得。另一方面，將第六年以后的收益進行資本化解決,即:14／10%＝１40（萬元）最后，擬定該公司評估值：公司評估值=49.24４2+１40×0.６209=１36．17（萬元）（三）收益法中各項指標的擬定收益法中的重要指標有三個,即收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限。1．收益額收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益盼望值。關于收益額的構成,以公司為例,目前有幾種觀點：第一,稅后利潤，即凈利潤；第二,鈔票流量；第三，利潤總額。2.折現(xiàn)率和資本化率折現(xiàn)率應包含無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。資本化率與折現(xiàn)率在本質上是沒有區(qū)別的。只是合用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率,用于有限期預期收益還原,資本化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。3.收益期限（四)收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺陷分析1.收益法評估資產(chǎn)的程序(1）收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料；(２）計算和對比分析有關指標及其變化趨勢；（３）預測資產(chǎn)未來預期收益，擬定折現(xiàn)率或資本化率；（4）將預期收益折現(xiàn)或資本化解決，擬定被評估資產(chǎn)價值。２．收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺陷（1）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點是：①能真實和較準確地反映公司資本化的價值;②與投資決策相結合,應用此法評估的資產(chǎn)價值,易為買賣雙方所接受。(2)收益法評估資產(chǎn)的缺陷是:①預期收益額預測難度較大,受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；②在評估中合用范圍較小，一般合用公司整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇（一）資產(chǎn)評估方法之間的關系1.資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系從整體上說，資產(chǎn)評估方法是由互相關聯(lián)的、內(nèi)在相關的不可分割的技巧和程序組成的。2.市場法與成本法的區(qū)別：有4點區(qū)別，見教材。(二）資產(chǎn)評估方法的選擇（★)1．資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。資產(chǎn)評估價值類型說明“評什么”,是資產(chǎn)評估價值的質的規(guī)定，具有排他性，對評估方法具有約束性；資產(chǎn)評估方法說明“如何評”,是資產(chǎn)評估價值量的擬定,具有多樣性和替代性，并服務于評估價值類型。２.資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往規(guī)定不同的評估方法與之相適應。３．評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。有時，一項資產(chǎn)同時采用兩種或兩種以上的方法評估,會得出兩種或兩種以上不同的結論。我們一般不能用各種方法得出的評估結果進行簡樸平均或加權平均得出評估結論，應當根據(jù)評估價值類型以及不同評估結果對市場的合用性,判斷選擇一種評估結果作為評估結論。第三章機器設備評估（★★★）一、本章考情及重點1.本章在考試中處在非常重要地位，屬于考試的重點章。本章在考試中的題型重要有單選、多選、簡答和計算,分數(shù)在16分左右。例如,20２3-2023年考試情況如下：202３—2０23年本章出題題型和題量（分值)登記表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分）20２３年4１１0152023年４110１５２02３年５3１0182.本章的重點是機器設備評估的成本法,這是每年必考的知識點。二、本章重點內(nèi)容串講（對照教材劃重點)第一節(jié)機器設備評估的特點(一）機器設備的特點１.機器設備是重要勞動手段2.機器設備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)3.機器設備屬于郵箱資產(chǎn)4.機器設備更新?lián)Q代比較快(二）機器設備評估的特點1．機器設備類資產(chǎn)一般不具有獨立的獲利能力。通常采用成本法和市場法評估。2.對于整體性的機器設備,它是為了實現(xiàn)某種功能,由若干機器設備組成的有機整體,整體價值不僅僅是單臺設備價值的簡樸相加。3．影響機器設備磨損的因素很多,設備的磨損、失效規(guī)律不易擬定,個體差異較大。擬定貶值往往需要逐臺地對設備的實體狀態(tài)進行調(diào)查、鑒定。4．設備的貶值因素比較復雜，除實體性貶值外,往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。第二節(jié)機器設備的核查與鑒定(一）機器設備的核查機器設備核查的方式可分為逐項清查和抽樣核查兩種。１．逐項清查評估人員要依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估的機器設備進行逐臺的清點、核算，分別考察每一臺設備的實體狀態(tài),擬定實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，計算評估值。2．抽樣核查抽樣核查是在滿足核查任務規(guī)定的前提條件下,根據(jù)隨機抽樣的原理,核查被評估機器設備的一種方法。(二）機器設備的鑒定1.機器設備的鑒定按其工作階段可以分為記錄性鑒定宏觀鑒定微觀鑒定判斷性鑒定第三節(jié)機器設備評估的成本法（★★★)機器設備評估的成本法是指通過估算機器設備的重置成本,然后扣減其各種貶值來估測機器設備評估值的方法。成本法可以用公式表達為：貶值貶值經(jīng)濟性貶值功能性貶值實體性成本重置評估值機器設備(一)機器設備重置成本的構成重置成本一般涉及重新購置或建造與評估對象功效相同的全新設備所需的一切合理的直接費用和間接費用,如：設備購置成本、運雜費、安裝費、基礎費、其它間接費用、稅金、資金成本等。(二)機器設備重置成本的估算１.重置核算法這種方法是分別估算機器設備各構成項目的成本，然后求和得到重置成本的方法。2．物價指數(shù)法這種方法是在被評機器設備歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)擬定其重置成本。計算公式為：3．規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法x是根據(jù)設備的生產(chǎn)能力與價格的比例關系來擬定重置成本的方法。x參照物設備的產(chǎn)量參照物設備的重置成本被評估設備的重置成本被評估設備的產(chǎn)量(三)機器設備的實體性貶值及其估算機器設備的實體性貶值是由于使用和自然力的作用導致的機器設備的貶值。實體性貶值＝重置成本×實體性貶值率＝重置成本×（1-成新率）１.使用年限法２.觀測分析法3.修復費用法（四)機器設備的功能性貶值及其估算機器設備的功能性貶值是由于科學技術的發(fā)展,導致被評估的機器設備與新機器相比功能的相對落后，引起的貶值；或者是新技術、新材料、新工藝的運用導致被評估機器設備的貶值。（五）機器設備的經(jīng)濟性貶值及其估算機器設備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。1．因生產(chǎn)能力減少導致的經(jīng)濟性貶值２.因收益減少導致的經(jīng)濟性貶值3．因受環(huán)境保護限制而導致的經(jīng)濟性貶值第四節(jié)機器設備評估的市場法(一)運用市場法評估機器設備的概念機器設備評估的市場法也稱市場比較法，是根據(jù)市場上類似機器設備交易的價格資料,通過對評估對象和市場參照物各項因素的分析比較，從而擬定機器設備評估值的方法。(二）運用市場法評估機器設備中比較因素分析運用市場法評估機器設備時，應對被評估機器設備與參照物進行比較。這些比較因素涉及:個別因素、交易因素、地區(qū)因素、時間因素等四個方面。第四章房地產(chǎn)評估(★★★)一、本章考情及重點１．本章在考試中處在非常重要地位，屬于考試的重點章。本章在考試中的題型重要有單選、多選、名詞解釋、簡答和計算，分數(shù)一般在16分左右。例如,2０2３－2023年考試情況如下:2023—2０23年本章出題題型和題量（分值）登記表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計(分)2０２3年4110１52０23年41１０152023年５２3102０２.本章的重點是房地產(chǎn)評估的市場法、收益法(含假設開發(fā)法、殘余估價法)、成本法;影響地產(chǎn)價格的因素、建筑物評估時需考慮的因素等。二、本章重點內(nèi)容串講(對照教材劃重點）第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn):是指土地、建筑物及其他地上定著物,又稱之為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。(二)房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性有：位置固定性、耐用性、影響因素多樣性、投資大量性、保值增值趨勢。(三）房地產(chǎn)的評估程序明確評估基本領項——擬定評估工作方案——實地查勘搜集資料——選用評估方法評估估算——擬定評估結果,撰寫評估說明和報告。第二節(jié)土地使用權評估的特點（一)土地使用權及其實質土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體公司資產(chǎn)的構成要素隨整體公司一并進行評估。(二)土地資產(chǎn)的分類及其特性1．資產(chǎn)及其分類按社會經(jīng)濟用途劃分:工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運送用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機關用地、生活住宅用地、園林、風景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地(如軍事設施用地、監(jiān)獄、垃圾堆放解決場、公墓、火葬場用地）等。２.土地資產(chǎn)的特性:(1)自然特性:土地面積的有限性、土地空間位置的固定性、土地使用價值的永續(xù)性和增值性、土地的不可替代性。(2）經(jīng)濟特性:用途多樣性、經(jīng)濟地理位置的可變性、可壟斷性。(三)土地資產(chǎn)價格體系1．土地資產(chǎn)價格類型（1）基準地價：基準地價是指城鄉(xiāng)國有土地的基本標準價格。是各城鄉(xiāng)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權的平均價格。(２)標定地價：在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下,具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。(３）土地使用權出讓底價：是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應達成的地價水平擬定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。它也是土地使用權出讓時政府一方面出示的待出讓土地或地塊的最低地價(標價）的依據(jù)和確認成交地價(或出讓金)的基礎。（4）轉讓價格：是使用者將已取得的土地使用權轉讓給第三者,由第三者向轉讓者所支付的一種價格。由于轉讓的自身是土地使用者之間的交易,其價格形成也是由交易雙方來決定的。（5）出租價格:地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權租金價格目前我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權流轉方式，可劃分為一級市場和二級市場。2．土地資產(chǎn)價格的特點（1）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。(２)土地價格重要由土地的需求決定。(3）土地價格具有明顯的區(qū)域性。(４)土地價格的上漲性。（四）影響地產(chǎn)價格的因素行政因素一般因素社會因素經(jīng)濟因素其他因素影響商業(yè)用地的因素影響地產(chǎn)價格的因素區(qū)域因素影響住宅用地的因素影響工業(yè)用地的因素位置地形地質個別因素面積地塊形狀土地運用1．一般因素:是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。2.區(qū)域因素:是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結合所形成的地區(qū)特點所影響的地價因素。影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素:商業(yè)繁華限度、交通便捷度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、其他因素。3．個別因素:是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特殊的如位置、面積、地形地質、寬度、進深等對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。土地運用因素:重要涉及容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。(五)土地使用權評估的原則涉及替代原則、最有效使用原則、變動原則、供需原則、奉獻原則。第三節(jié)土地權屬及其處置（一)土地權屬的類型土地權屬按不同角度，可以分為土地所有權、土地使用權、劃撥土地、出讓土地等。1．土地所有權我國的土地是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。2.劃撥土地使用權以劃撥方式取得的土地使用權，土地使用權不得單獨設定抵押權，依法取得了房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權,可以設定抵押權。3．出讓土地使用權土地使用權出讓最高年限按用途分別擬定:（１)居住用地70年；（2)工業(yè)用地５0年；（３）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;（5）綜合或者其他用地50年。（二）公司資產(chǎn)重組與改制中土地權屬的處置土地權屬處置方式：出讓方式、直接投資入股方式、租賃方式。第四節(jié)土地使用權評估的方法（★★★)(一)市場法1．市場法及其合用條件市場法:也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。2．市場法應用的環(huán)節(jié)與過程(1)廣泛搜集交易資料,擬定比較案例（2）進行交易情況的修正（3）進行交易時間的修正（４）進行區(qū)域因素修正(5)進行個別因素修正：個別因素修正的內(nèi)容重要涉及土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質等土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式計算:容積率的修正計算公式為（6）擬定待估土地評估值（二）收益法1.收益法土地使用權評估中的收益法,亦稱收益還原法，是指通過預測土地未來產(chǎn)生的預期收益，以一定的還原利率將預期收益折算為現(xiàn)值之和，從而擬定土地評估值的方法。土地使用權評估中的收益法的應用，重要的是要擬定土地的收益額、土地還原利率和土地收益年限。2．土地收益額的估算（1）土地收益的分類:實際收益:是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益,實際收益一般來說不能用于評估,由于個別人或個別公司的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大。客觀收益:是排除了實際收益中屬于特殊的、偶爾的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才干作為評估的依據(jù)。注意評估中的收益應當是客觀收益。土地收益涉及有形收益和無形收益，計算收益時不僅要涉及有形收益，還要涉及各項無形收益。(２)土地純收益的計算環(huán)節(jié)：計算總收入、求取總費用、求取總收益、擬定房屋純收益、求取土地純收益。3.土地還原利率及其估算(1）運用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料,反推算出還原利率。（2）通過完全利率加上風險調(diào)整值的方法求取還原利率。還原利率=安全利率+風險調(diào)整值4.土地收益年限及其測算土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。(三）成本法1．成本法及其合用范圍成本法:亦稱成本逼近法,是以開發(fā)土地所花費的各項費用之和為依據(jù),再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來擬定土地價格的一種評估方法（二)成本法評估的環(huán)節(jié)1估算土地取得費、２.估算土地開發(fā)費3．估算稅費4.估算利息5．估算利潤6.估算土地增值收益7.估算土地使用權評估值(四）假設開發(fā)法（收益法的變形）假設開發(fā)法:亦稱剩余法，這種方法是在評估待估土地價格時,將待估土地的預期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤,從而估算待估土地價格的一種方法。第五節(jié)建筑物評估的特點(一)建筑物及其分類１．定義建筑物:是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。２.建筑物分類方法鋼結構按建筑物承重結構分類鋼結構按建筑物承重結構分類鋼筋混凝土結構鋼筋混凝土結構混合結構混合結構工業(yè)用建筑物按建筑物使用功能分類工業(yè)用建筑物按建筑物使用功能分類民用建筑民用建筑（二)建筑物評估時需考慮的因素應考慮物理因素、環(huán)境優(yōu)劣的影響、經(jīng)濟地理因素、新舊限度、用途、產(chǎn)權、政策因素、供需狀況、其他。(三)建筑物評估的原則除遵循一般工作原則外，還涉及四個:替代原則、最有效使用原則、供需原則、房地合一原則。第六節(jié)建筑物評估的方法(★★★)(一)成本法建筑物評估值=建筑物重置成本—實體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟性貶值1.建筑物成本構成：建筑安裝工程費、前期費用、其他費用、間接費用、合理利潤、資金成本、稅金。2．建筑物重置成本的估算方法(1）預決算調(diào)整法（2）重編預算法(3)價格指數(shù)調(diào)整法:是根據(jù)建筑物的賬面成本,運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。價格指數(shù)調(diào)整法計算公式為：3.建筑物實體性貶值率及成新率的估算建筑物實體性貶值率或成新率的測算重要采用使用年限法和打分法。4.建筑物的功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理導致的建筑物功能局限性或浪費形成的價值損失。5．建筑物經(jīng)濟性貶值：是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮,導致其價值貶損。從現(xiàn)象上看,建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值,一般都隨著著運用率下降,如商業(yè)用房的空房率增長，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。（二)市場法１.應用市場法評估建筑物的程序資料收集選擇作比較的交易實例交易行為的補正交易日期的修正區(qū)域因素的修正個別因素的修正市場法公式2.市場法公式:nii1交易行為的修正系數(shù)交易實例評估值×交易日期的修正系數(shù)×區(qū)域因素的修正系數(shù)×個別因素的修正系數(shù)）/n (三)殘余估價法（收益法的變形)建筑物殘余估價法:是指建筑物與其基地合并計算收益,在用收益法以外的方法能求得土地的價格時,從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益,再用建筑物的還原利率還原,便可得到建筑物的收益價格。建筑物殘余估價法從評估原理的角度屬于收益法的一種。第五章無形資產(chǎn)評估（★★★)一、本章考情及重點1.本章在考試中處在非常重要地位,屬于考試的重點章。本章在考試中的題型重要有單選、多選、簡答和計算，分數(shù)在16分左右。例如，20２3-2023年考試情況如下:２023—２0２3年本章出題題型和題量（分值）登記表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分）2023年31101４2023年４11015２023年471０２１2.本章的重點是影響無形資產(chǎn)評估的因素、無形資產(chǎn)評估收益法、專利權的評估、非專利權評估、商標權的評估、計算機軟件評估、商譽的評估。二、本章重點內(nèi)容串講（對照教材劃重點)第一節(jié)無形資產(chǎn)評估的特點（一）無形資產(chǎn)及其分類無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的,不具有實物形態(tài),對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。無形資產(chǎn)按取得渠道可分為自創(chuàng)和外購;按有無法律保護可分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn);按可辨識限度,分為可確指和不可確指無形資產(chǎn)等。(二）影響無形資產(chǎn)評估價值的因素1．無形資產(chǎn)的成本２.機會成本３．效益因素４.使用期限5.技術成熟限度6.轉讓內(nèi)容因素7.國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度8.市場供需狀況9.同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法(一)無形資產(chǎn)評估的程序１.明確評估目的2.鑒定無形資產(chǎn)3.擬定評估方法，搜集相關資料應根據(jù)所評估無形資產(chǎn)的具體類型、特點、評估目的及外部市場環(huán)境等具體情況,選用市場法或收益法、成本法等評估方法。采用收益法時,要注意分析超額獲利能力和預期收益。4.整理和報告，做出評估結論（二）無形資產(chǎn)評估的收益法（★★★)１．無形資產(chǎn)功能特性附著性、共益性、積累性、替代性２.無形資產(chǎn)評估中收益法的應用無形資產(chǎn)評估值=①無形資產(chǎn)評估值=最低收費額+②3．無形資產(chǎn)收益額的擬定無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）×銷售收入（利潤)提成率×（1－所得稅率)其中：銷售收入提成率=銷售利潤提成率×銷售利潤率銷售利潤提成率=銷售收入提成率÷銷售利潤率利潤提成率的擬定，是以無形資產(chǎn)帶來的追加利潤在利潤總額中的比重為基礎的，評估無形資產(chǎn)轉讓的利潤提成率有多種方法：(１）邊際分析法。(2）約當投資提成法。（三）無形資產(chǎn)評估的成本法1.無形資產(chǎn)成本特性成本特性有不完整性、弱相應性、虛擬性2.無形資產(chǎn)評估中成本法的應用第三節(jié)專利權的評估（一）收益法(★★★)1．收益法應用于專利權評估，主線的問題還是如何尋找、判斷、選擇和測算評估中的各項技術指標和參數(shù),即專利權的收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。2.專利權的收益額是指直接由專利權帶來的預期收益。對于收益額的測算，通常可以通過直接測算超額收益和通過利潤提成率測算獲得。超額收益的來源,在于收入的增長和成本費用的節(jié)約,因此，我們可以將專利權劃分為收入增長型專利和費用節(jié)約型專利。采用利潤提成率測算專利技術收益額,即以專利技術投資產(chǎn)生的收益為基礎,按一定比例(利潤提成率）提成擬定專利技術的收益。(二)成本法自創(chuàng)專利技術的成本涉及研制成本、交易成本。第四節(jié)專有技術的評估(一）運用成本法對專有技術評估。(二)運用收益法對專有技術評估(★★）第五節(jié)商標權的評估（★★）商標權評估較多采用收益法,收益法評估商標權重要是分析擬定收益額、折現(xiàn)率和收益期限三項指標。第六節(jié)計算機軟件的評估(★★）重要介紹收益法評估的方法。不管給出什么資料，一定要算出三個要素:收益額、折現(xiàn)率和現(xiàn)值。第七節(jié)商譽的評估（★★）（一)商譽及其特點商譽是能為公司帶來超額獲利能力的資源。(二）商譽評估的方法有：1.割差法割差法是根據(jù)公司整體評估價值與各單項資產(chǎn)評估值之和進行比較擬定商譽評估值的方法。其基本公式是:商譽的評估值＝公司整體資產(chǎn)評估值-公司的各單項資產(chǎn)評估價值之和(含可確指無形資產(chǎn)）2.超額收益法商譽評估值指的是公司超額收益的資本化價格。把公司超額收益作為評估對象進行商譽評估的方法稱為超額收益法。１．超額收益資本化價格法(無期限）2.超額收益折現(xiàn)法（有期限）（三)商譽評估需要注意的9個問題：見教材２42頁。第六章流動資產(chǎn)評估一、本章考情及重點1.本章在考試中處在一般地位，不屬于考試的重點章。本章在考試中的題型重要有單選、多選，有時也許有簡答，但出計算題的也許性非常小，分數(shù)在8分左右。例如,2023－2023年考試情況如下：２0２3—2０23年本章出題題型和題量(分值)登記表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分）202３年41５202３年4１7122023年４152.本章的重點是材料的評估、應收賬款的評估。二、本章重點內(nèi)容串講(對照教材劃重點)第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點（一)流動資產(chǎn)評估的特點重要有：１.流動資產(chǎn)評估是單項評估。2．必須選準流動資產(chǎn)評估的基準時間。3．既要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。4.流動資產(chǎn)周轉速度快,變現(xiàn)能力強。(二）流動資產(chǎn)評估方法的選擇1．對于實物類流動資產(chǎn),可以采用市場法和成本法;２．對于貨幣類流動資產(chǎn)，其清查核算后的賬面價值自身就是現(xiàn)值,不需采用特殊方法進行評估；3．對于債權類流動資產(chǎn)評估只合用于按可變現(xiàn)值進行評估。第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估（一）材料評估的方法1.近期購進庫存材料可以采用歷史成本法，也可以采用市場法評估。2．購進批次間隔時間長、價格變化大的庫存材料可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值。３.購置時間早，市場已經(jīng)脫銷,沒有準確市場現(xiàn)價的庫存材料可以通過尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格。4．超儲積壓物資在評估時，對其中失效、變質、殘損、報廢、無用的，應通過度析計算，扣除相應的貶值額后,擬定評估值。（二)在產(chǎn)品評估在產(chǎn)品評估有成本法和市場法。(三）產(chǎn)成品及庫存商品的評估１.成本法（1)當評估基準日與產(chǎn)成品竣工時間較接近，成本升降變化不大時，可以直接按產(chǎn)成品賬面成本擬定其評估值。(2）當評估基準日與產(chǎn)成品竣工時間相距較遠，制造產(chǎn)成品的成本費用變化較大時,產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實有數(shù)量×（合理材料工藝定額×材料單位現(xiàn)行價格＋合理工時定額×單位小時合理工時工資、費用)2.市場法按不含價外稅的可接受市場價格,扣除相關費用后計算被評估產(chǎn)成品評估值的方法。第三節(jié)債券類及貨幣類流動資產(chǎn)評估（一）應收賬款及預付賬款的評估在對這些資產(chǎn)估算時，—般應從兩方面進行：一是清查核算應收賬款數(shù)額二是判斷估計也許的壞賬損失。應收賬款評估值＝應收賬款賬面價值－已擬定壞賬損失-預計壞賬損失對預計壞賬損失定量擬定的方法有:１．壞賬估計法。即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。２.賬齡分析法。即按應收賬款拖欠時間的長短,分析判斷可收回的金額和壞賬。應收賬款評估后，賬面上的“壞賬準備”科目按零值計算。(二)應收票據(jù)的評估應收票據(jù)評估可采用下列兩種方法：１．按本金加利息擬定。應收票據(jù)評估值=本金×(1+利息率×時間）２.按應收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算。應收票據(jù)評估值＝票據(jù)到期價值－貼現(xiàn)息第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估一、本章考情及重點1.本章在考試中處在一般地位,不屬于考試的重點章。本章在考試中的題型重要有單選、多選,很少有簡答和計算,分數(shù)在4分左右。例如，２023-2023年考試情況如下:２023—2023年本章出題題型和題量(分值）登記表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分)2０2３年３1420２3年415２0２3年31４２．本章的重點是債券評估和股票評估。二、本章重點內(nèi)容串講(對照教材劃重點)第一節(jié)長期投資評估及其特點（一）長期投資的概念長期投資是指不準備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，涉及股票投資、債券投資和其他投資。(二)長期投資評估的特點１.長期投資評估是對資本的評估。２．長期投資評估是對被投資公司的償債能力和獲利能力的評估。第二節(jié)有價證券投資的評估(一）債券投資的評估１.債券及其特點按債券發(fā)行主體來劃分,可以歸納為以下三種:政府債券；公司債券;金融債券。債券具有如下特點：收益穩(wěn)定性;投資風險小。2.上市債券的評估在正常情況下,上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值。可上市交易的債券的現(xiàn)行價格,一般是以評估基準日的收盤價擬定評估值。3．非上市債券評估不能進入市場自由買賣的債券，無法通過市場取得現(xiàn)行市價,重要采用收益法進行評估。（1)每年（期)支付利息，到期還本的債券評估。采用有限期的收益法,其公式為：(2）到期后一次性還本付息的債券評估。評估時,應將債券到期時一次性支付的本利和折現(xiàn)求得評估值。其計算公式為：（二)股票投資評估1.上市股票的評估按照評估基準日的收盤價擬定被評估股票的價值。２.非上市股票的評估（1)優(yōu)先股的評估。評估人員可以根據(jù)事先擬定的股息率計算優(yōu)先股的年收益額,然后進行折現(xiàn)或資本化解決。其公式為:（2）普通股的評估。為了便于普通股的評估，把普通股分為三種類型:固定紅利模型、紅利增長模型和分段式模型。①固定紅利模型。②紅利增長模型。(r>g)③分段式模型。第三節(jié)股權投資的評估１．對于股權投資，其評估方法一般都應選用收益法。2.對全資公司的直接投資，應采用整體公司評估方式評估擬定其凈資產(chǎn)額，作為對該公司直接投資的評估值;對控股公司的直接投資,應按投資股權比例計算應分得的凈資產(chǎn)額，即為對該公司直接投資的評估值。假如被投資公司通過評估,凈資產(chǎn)額為零或為負值時，對該公司的直接投資的評估值為零；對非控股的直接投資,一般應采用收益法進行評估第四節(jié)其他資產(chǎn)的評估1.其他資產(chǎn)是指除流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。2.其他資產(chǎn)評估的基本標準是在評估基準日后,只有能為新的產(chǎn)權主體產(chǎn)生利益時，才干界定為其他資產(chǎn)的評估對象。第八章公司價值評估（★★★)一、本章考情及重點1.本章在考試中處在非常重要地位，屬于考試的重點章。本章在考試中的題型重要有單選、多選、簡答和計算,分數(shù)在１5分左右，幾乎每年必有一個計算題。例如，２023-2023年考試情況如下：20２3—20２３年本章出題題型和題量（分值)登記表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計(分)2０23年４1310182023年３110142023年２１101３2.本章的重點是公司價值評估收益法、公司價值評估與公司構成要素的單項評估匯總的區(qū)別、公司價值評估程序。二、本章重點內(nèi)容串講（對照教材劃重點）第一節(jié)公司價值評估的特點（一)公司及公司價值評估1．公司公司的概念:從資產(chǎn)評估的角度來看，公司是以賺錢為目的，由各種要素資產(chǎn)組成并具有連續(xù)經(jīng)營能力的相對完整的系統(tǒng)整體。公司的特點:賺錢性、整體性、連續(xù)經(jīng)營性2.公司價值：賬面價值、市場價值。3．公司價值評估(1)公司價值評估定義:指注冊資產(chǎn)評估師對基準日特定目的下公司整體價值、股東所有權益價值或部分權益價值進行分析,估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（2)公司價值表現(xiàn)為：①公司整體價值,即公司所有資產(chǎn)價值。②股東所有權益價值,即公司所有資產(chǎn)價值扣除負債以后的價值。③股東部分權益價值。（二）公司價值評估的特點(★）１.一個公司的價值,可以通過兩種不同的途徑獲得其評估值：一是對組成公司的各單項資產(chǎn)價值分別進行評估，在此基礎上匯總單項資產(chǎn)的評估價值,從而形成公司價值;二是把公司作為一個獨立的整體，根據(jù)公司的獲利能力、資產(chǎn)使用效果、市場條件等因素擬定公司的評估價值。2.公司價值評估是一種整體性評估，與單項資產(chǎn)評估匯總擬定公司評估價值是有區(qū)別的(1)兩種評估所擬定的評估價值的含義是不相同的。（2)兩種評估所擬定的評估價值的價值一般是不相等的。（3)兩種評估所反映的評估目的是不相同的。第二節(jié)公司價值評估的范圍與程序(一）公司價值評估的范圍公司資產(chǎn)評估的范圍界定至少涉及以下兩個層次：其一是公司資產(chǎn)范圍的界定；其二是公司有效資產(chǎn)的界定。1.公司價值評估的一般范圍從產(chǎn)權的角度，公司評估的范圍應當是公司的所有資產(chǎn)。2.公司價值評估的具體范圍具體范圍是指評估人員具體實行評估的資產(chǎn)范圍，亦即有效資產(chǎn)范圍。資產(chǎn)重組對資產(chǎn)評估的影響:資產(chǎn)范圍的變化、資產(chǎn)負債結構的變化、收益水平的變化(二)公司價值評估的程序１．明確評估的目的和評估基準日2．明確評估對象3．制定比較詳盡的評估工作計劃4．對資料加以歸納、分析和整理,并加以補充和完善5．根據(jù)資產(chǎn)的特點、評估目的選擇合適的方法，評估估算資產(chǎn)價值6.討論和糾正評估值７.產(chǎn)生結論，完畢公司價值評估報告第三節(jié)公司價值評估的因素分析（一)公司價值評估應考慮的因素應考慮三個因素：公司所有資產(chǎn)價值、公司的獲利能力、公司的外部環(huán)境。（二）公司價值評估中的財務分析這種分析重要從公司的償債能力、公司的運營能力以及公司的賺錢能力等方面進行。注意以下指標：流動比率、速動比率、資產(chǎn)負債率、存貨周轉次數(shù)、存貨周轉天數(shù)、應收賬款周轉次數(shù)、應收賬款周轉天數(shù)、資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)利潤率、銷售利潤率、銷售凈利率、每股股利、市盈率等。第四節(jié)公司價值評估的收益法（★★★）(一）公司價值評估中收益法的應用形式1．年金資本化法這種方法往往合用于公司生產(chǎn)經(jīng)營活動比較穩(wěn)定，并且市場變化不太大的公司評估。具體操作過程：(１)根據(jù)對公司前幾年的生產(chǎn)狀況、銷售狀況、成本和收益情況以及同期的公司外部環(huán)境全面分析的基礎上，預測公司未來若干年的收益額。(2)然后，計算公司未來若干年內(nèi)收益額的現(xiàn)值，并進行年金化，即計算年等值。（3）最后,將年金化的預期收益進行資本化解決,即可擬定公司評估值。2.分段法這種方法是在充足調(diào)查和了解被評估公司內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境和外部環(huán)境的基礎上,根據(jù)公司前幾年的經(jīng)營狀況以及產(chǎn)品的市場營銷情況，預測公司未來若干年收益，并假定從前若干年最后一年開始,以后各年將保持固定收益。這樣，可分別將兩部分收益進行折現(xiàn)和資本化解決后折現(xiàn),最后加總計算出公司的評估價值。有時，公司收益前一階段不相等,但從（n+1)年的后段起，公司預期收益按某一固定比率（g）等比增長,這時分段法的公式可寫成為:（二)公司收益及其預測1．公司收益的界定與選擇(1)不歸公司權益主體所有的公司純收入不能作為公司評估中的公司收益，如稅收,不管是流轉稅,還是所得稅。(2)凡是歸公司權益主體所有的公司收支凈額，可視同公司收益,無論是營業(yè)收支、資產(chǎn)收支，還是投資收支,只要形成凈鈔票流入量,就應視同收益。2．凈收益與鈔票流量的關系(1)凈收益與鈔票流量在數(shù)量上的差異：凈資本性支出、存貨的周轉、應收、應付款的存在、其他額外資金的流動（2）凈收益與鈔票流量的聯(lián)系凈收益是預計未來鈔票流量的基礎鈔票流量與凈收益的差異,可揭示凈收益品質的好壞3．公司收益預測的基礎（1）公司預期收益的預測必須以公司現(xiàn)實存量資產(chǎn)為出發(fā)點，并考慮正常經(jīng)營范圍內(nèi)的合理改善和資產(chǎn)重組的因素。（2）公司預期收益的預測必須以公司未來進行正常經(jīng)營為基礎,并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。４．公司收益預測的方法綜合調(diào)整法、產(chǎn)品周期法、現(xiàn)代記錄法（三）折現(xiàn)率和資本化率的估算1.折現(xiàn)率和資本化率擬定的原則折現(xiàn)率和資本化率應不低于安全利率折現(xiàn)率和資本化率應與收益額口徑保持一致折現(xiàn)率和資本化率應參考同行業(yè)平均收益率而定2．折現(xiàn)率和資本化率的估算方法折現(xiàn)率或資本化率=無風險報酬率+風險報酬率(1）系數(shù)法公司風險:系統(tǒng)風險、非系統(tǒng)風險=1\＊GB3①系數(shù)：是反映某種股票隨市場波動的趨勢若=1假如某支股票的收益率隨整體市場同步運動，這種股票稱為平均風險股票=1;若<1,如＝０.5，則這種股票的變動性只相稱于市場變動性的一半，該種股票的風險只相稱于平均風險的一半;若>1，說明該種股票風險高于社會平均風險。＝２\*GB３②系數(shù)法的思緒是：社會平均收益率中涉及無風險報酬率和風險報酬率，社會平均收益率扣除無風險報酬率即為社會風險報酬率，用系數(shù)乘以社會風險報酬率，即為合用于被評估公司整體評估的風險報酬率。計算公式為：（2）風險累加法經(jīng)營風險：重要是指公司在經(jīng)營過程中,市場需求、要素供應,以及同類公司間的競爭給公司未來預期收益帶來的不擬定性影響。財務風險:重要是指公司在經(jīng)營過程中資金周轉、資金調(diào)度，以及資金融通中也許出現(xiàn)的不擬定性因素而影響公司的預期收益。行業(yè)風險：重要是指公司所在行業(yè)的行業(yè)性市場特點、投資開發(fā)特點，以及國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等因素導致的行業(yè)發(fā)展不擬定給公司預期收益帶來的影響。(3）加權平均資本成本模型第五節(jié)公司價值評估的其他方法(一)資產(chǎn)基礎法１．資產(chǎn)基礎法：在我國也稱為成本加和法,是指采用一種或一種以上的基于公司的資產(chǎn)價值的評估方法，擬定公司、公司所有者權益或公司證券價值的一種常用評估方法。2．其優(yōu)點表現(xiàn)在以下幾個方面：(1）資產(chǎn)基礎法的評估結果是以慣用的資產(chǎn)負債表的形式表達的。(2)資產(chǎn)基礎法在評估過程中,分別每一種資產(chǎn)估算其價值，將每一種資產(chǎn)對公司價值的奉獻全面地反映出來。（3）資產(chǎn)基礎法對于公司購買者和出售者雙方在談判中是有用的。(4)這種方法對于作為訴訟依據(jù)和爭議解決是有用的。（5）這種方法獲得的評估結果便于進行賬務解決。(二)市盈率乘數(shù)法1．市盈率乘數(shù)法:通過市盈率作為乘數(shù)與被評估公司的預期收益推算出被評估公司的市場價值。2.市盈率乘數(shù)法基本思緒是:(1)從證券交易所中搜集與被評估公司相同或相似的上市公司，涉及所在行業(yè)、生產(chǎn)產(chǎn)品、生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模等方面的條件要大體接近，把上市公司的股票價格按公司不同口徑的收益額計算出不同的口徑的市盈率，作為評估被評估公司整體價值的乘數(shù);(2)分別按各口徑市盈率相相應口徑計算被評估公司的各種收益額;(3)按相同口徑用市盈率乘以被評估公司的收益額得到一組被評估公司初步整體價值；（4）對于一組整體公司初步價值分別給予權重,加權平均計算出整體公司的評估值。第九章資產(chǎn)評估報告一、本章考情及重點1.本章在考試中不屬于考試的重點章,最例如,2023－202３年在各章中分值最少，每年只有２分。本章在考試中的題型重要有單選、多選、簡答。例如,２02３－2023年考試情況如下:２０2３—２0２3年本章出題題型和題量（分值)登記表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計(分）2０23年1１2２０23年11２2023年１122.本章的重點是資產(chǎn)評估報告的運用、資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容。二、本章重點內(nèi)容串講（對照教材劃重點）第一節(jié)資產(chǎn)評估報告的作用(一)資產(chǎn)評估報告的基本概念資產(chǎn)評估報告是指評估機構按照評估工作制度的有關規(guī)定，在完畢評估工作后向委托方和有關方面提交的說明評估過程和結果的書面報告。1．按照資產(chǎn)評估的對象劃分，資產(chǎn)評估報告可以分為單項資產(chǎn)評估報告和整體資產(chǎn)評估報告。2．按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容可以分為正常評估、評估復核和評估征詢。３．評估生效日根據(jù)評估項目的目的和作用不同，資產(chǎn)評估可以分為追溯性評估、現(xiàn)值性評估和預期性評估。４.根據(jù)提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡限度，評估報告可以劃分為完整評估報告、簡明評估報告和限制評估報告。(二）資產(chǎn)評估報告的作用1．它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見。2．資產(chǎn)評估報告是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依據(jù)。3．對資產(chǎn)評估報告進行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。４.資產(chǎn)評估報告是建立評估檔案,歸集評估檔案資料的重要信息來源。第二節(jié)資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容及其編制(一)資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容1.說明擁有被評估資產(chǎn)的公司或權利人的名稱；2.說明資產(chǎn)評估的對象和范圍；3．說明評估目的和基準日