高凈值人士在英國置業(yè)的稅務解析

陳鵬志2015年5月目錄?在購置房產時為何需要稅務顧問的幫助?購置房產時需要考慮的事項以及架構的選擇?購置時（土地印花稅）?持有期間（租金收入）?持有房產期間其他相關稅務政策一覽?處置時（資本利得稅）?遺產稅?

在華納稅義務?案例分析?結論?中瑞岳華稅務師事務所&英國BakerTilly公司簡介2在購置房產時為何需要稅務顧問的幫助？可以在充分考慮客戶個人需求的基礎上對投資架構提供稅務咨詢意見在開始時便考慮建立合適的投資架構比后期再進行改動更加節(jié)省且便利從合規(guī)性角度協助客戶在英國稅務局(和/或國外的稅務局)注冊，同時避免額外的稅負及利息與罰金風險從稅務的角度審閱當前的投資架構是否為最有效的架構3英國稅局正在對兩類人群施壓:—沒有申報租金收入的房東—沒有申報房產交易的房產賣出方英國稅務局對相關房產交易信息的審核更加嚴格。例如審核土地登記記錄、社會媒體、銀行交易信息等來確認是否存在違規(guī)現象。4在購置房產時為何需要稅務顧問的幫助？購置房產時需要考慮的事項以及架構的選擇

購置房產時可能影響投資架構選擇的因素/需要了解的問題?買方是哪一國家的稅收居民？?所購房產價值多少？?房產將被賦予何種用途？（例：個人或家庭使用/出租/度假/翻修后二次出售）?是一次性購買還是計劃會再行購買其他房產？是否已在英國擁有其他房產？?房產投資者目前適用的英國所得稅率有多高？?此次房產購置的融資情況如何？?可能持有房產的期間是多久？?持有者年齡多大？上述問題的答案可能引出更多的問題。5可能的所有權結構直接歸屬個人所有(一個或多個個人)企業(yè)所有—英國企業(yè)或非英國企業(yè)合伙企業(yè)（包括有限責任合伙與有限合伙）(不在本次介紹范圍內)特殊的所有權結構，例如家族信托/聯合信托/不動產投資信托公司/房產授權投資基金/養(yǎng)老基金/混合所有結構

(不在本次介紹范圍內)6購置房產時需要考慮的事項以及架構的選擇

購置時（土地印花稅）針對在英格蘭、威爾士以及北愛爾蘭購置的房產個人房產價格在￡125,000以內免征土地印花稅￡125,000-￡250,000按2%征收￡250,000-￡925,000按5%征收￡925,000-￡1,500,000按10%征收超過150萬英鎊的部分按12%征收企業(yè)（英國或非英國）若購買總價超過50萬英鎊且并未適用免稅條款，則15%的土地印花稅率應用于全部購買價。若購買總價超過50萬英鎊且適用相關免稅條款，則如同個人一樣使用標準住房稅率征收。7持有期間

（租金收入）租金收入不論持有者在哪國居留，在英國取得的租金收入均要在英國繳納所得稅(20%,40%和45%)。征稅以權責發(fā)生制為基礎，而非收付實現制。

應按年向英國稅務局進行納稅申報。允許抵扣的費用與出租業(yè)務有關的“收益性支出”允許按權責發(fā)生制扣除。增加房產價值的改造，即“資本性支出”不可從租金收入中減除。不過當房產出售產生資本收益時，資本性支出可以予以扣除。非居民業(yè)主計劃(NRLS)若房東不是英國居民，則相關稅額需從租客或中介方的租金總額中被扣除，即源泉扣繳。或者,房東(個人或公司)可以在NRLS注冊時登記收取稅前的全額租金。完成NRLS登記后，房東可以進行稅務申報并繳納相應英國稅。此種安排會給房東的現金流安排帶來便利。8持有房產期間其他相關稅務政策一覽英國居民身份英國法定居民測試(SRT)判定個人是否符合英國居民身份。個人在英國擁有房產并居留一定時間,則在法定居民測試中被視為擁有一個住所。在英國的關聯測試(包括住所因素)決定了個人在英國居留時間如何安排才不會成為英國居民。應納稅收益若房產是被企業(yè)所擁有(英國企業(yè)或離岸企業(yè))并被該企業(yè)的股東,董事,影子董事或其家庭成員以低于市場價或免租金的方式占有,則可能會對相關個人征稅。對相關企業(yè)也可能有英國稅務申報要求。豪宅稅(ATED)適用于購買了價值超過￡1,000,000房產的企業(yè)(自2016年4月1日起降至￡500,000)。自2015年4月1日起企業(yè)每年應付豪宅稅的變動范圍為：對價值超過100萬英鎊的房產征稅￡7,000，至對價值超過2000萬英鎊的房產征稅￡218,200。需按年申報納稅。

適用多種稅收減免條款，但需提交免除稅款申報表。9處置時（資本利得稅）自2015年4月6日起，

擁有英國房產的非居民(企業(yè)及個人)在處置房產時所獲任何資本利得均需納稅。

在此之前，非英國居民并不需繳納英國資本利得稅。若有在此日期之前購置的英國房產,則僅對于2015年4月6日后的房產升值部分計入資本利得。

廣泛來說，資本利得是指出賣房產取得的收入減去成本.

個人需要繳納的CGT可高達28%。企業(yè)在資本利得上需繳納20%的公司稅。對個人來說，主要私宅PPR免稅條例可適用于該房產在全部或一段持有期間內主要被用來居住的情況。企業(yè)不適用于PPR免稅條款.當個人擁有不止一處住宅時,可以向英國稅務局提交申請來選擇一處住宅作為主要私宅去適用PPR免稅條例。在任一稅收年度申報PPR免稅必須滿足個人或其配偶一年中至少有90個午夜在該處房產居留（90天條款）。企業(yè)在處置房產時也需繳納資本利得稅，稅率一般為20%10遺產稅(IHT)何時需繳納遺產稅?生命存續(xù)期間:當向信托基金發(fā)起贈送時

(不在本次介紹范圍內)死亡時:若不適用“潛在免稅財產轉移”條款，則需對財產價值征收遺產稅.即在個人死亡前七年內所做的財產贈送依然須繳納遺產稅.在遺產稅征收范圍內的資產位于英國的資產均在英國遺產稅征收范圍內，因此英國房產也在其中.若個人在英無住所且不被視為在英有住所，則非英國資產不屬于英國遺產稅征收范圍.個人房產方面的潛在遺產稅征收問題所有個人均享有遺產稅免征額,當前為￡325,000.若房產超過此價值，則在所有人死亡時超出部分將按40%稅率被征收遺產稅.通過企業(yè)來購買房產是規(guī)避遺產稅的可能途徑，但這同樣可能帶來如豪宅稅等方面的問題。11在華納稅義務12居民納稅人(個人)全球收入在華納稅境外納稅限額抵扣(中國居民從英國取得的利潤、所得或財產收益，按照中英稅收協定在英國繳納的稅收，應允許從對該居民征收的中國稅收中抵免。但是，抵免額不應超過對該項利潤、所得或財產收益按照中國稅收法律法規(guī)計算的中國稅收數額。)五年補扣期限（納稅義務人在中國境外一個國家或者地區(qū)實際已經繳納的個人所得稅稅額，低于依照上述規(guī)定計算出的該國家或者地區(qū)扣除限額的，應當在中國繳納差額部分的稅款；超過該國家或者地區(qū)扣除限額的，其超過部分不得在本納稅年度的應納稅額中扣除，但是可以在以后納稅年度的該國家或者地區(qū)扣除限額的余額中補扣。補扣期限最長不得超過五年。）從中國境外取得所得的納稅義務人，應當在年度終了后三十日內，將應納的稅款繳入國庫，并向稅務機關報送納稅申報表

(實踐中也可能可以通過12萬元申報的方式來實現申報)。案例分析13.若房產被售出，則不論是否英國居民均須繳納資本利得稅6.若房產被用作住宅,則可向英國稅務局提交PPR申請將其作為主要私宅來免交資本利得稅，但是在任何稅收年度都必須滿足90天條款海外投資者以個人名義購置英國房產5.個人房產可能會被征收遺產稅，盡管可以通過借款或壽險的方式來減輕13案例分析23.房產售出時，企業(yè)需繳納28%ATED相關的資本利得稅或20%公司稅。(根據持有期間房產的不同用途也可能分別適用資利得稅或公司稅)6.若房產價值超過100萬英鎊則須征收豪宅稅(2016年4月1日起標準降為50萬英鎊)海外投資者通過離岸公司購置英國房產5.免收英國遺產稅14結論房產的購置可以有多種構架方法，所以應根據客戶的個人情況來決定最適當的投資構架。由于并沒有一刀切的方法，因此尋求個性化建議是必要的。必須遵守購置房產、持有房產以及出售房產時的納稅申報要求,否則將被征收利息與罰金。

對于擁有英國房產并且在英國居留的個人來說，尋求相關居留建議是十分重要的。這將保證避免其不小心通過英國法定居民測試而被視作英國居民。2015年5月7日英國普選已經結束,很有可能在年內制訂“緊急預算”。因此本次介紹中提到的所有相關規(guī)定都有可能因此而產生變化。

15FlameZheng中瑞岳華稅務師事務所簡介中瑞岳華稅務師事務所有限公司為經中國注冊稅務師協會認定為最高等級（5A級）的國內僅有九家稅務師事務所之一。瑞華會計師事務所在中國注冊會計師協會發(fā)布的《2014年會計師事務所綜合評價前百家信息》中排名第三，即僅排在普華永道和德勤會計師事務所之后。截止到2013年9月，瑞華會計師事務所擁有超過9,000名員工，其中包括2,600名注冊會計師，并且在中國大陸、香港及新加坡設立有42家分所。16FlameZheng中瑞岳華稅務師事務所簡介瑞華會計師事務所是國際會計與咨詢服務組織RSM國際在中國的獨立成員所。RSM國際成立于1964年，是全球性的專業(yè)服務團體。最近的國際會計公司排名中，RSM國際排名是第7位。借助RSM的全球專業(yè)服務網絡，本所可以同近100個國家和地區(qū)的800多家辦事處開展國際業(yè)務，匯集RSM國際32,500多名專業(yè)人士的技術力量，從而為客戶提供更加優(yōu)質的服務。17英國BakerTilly公司簡介BakerTilly在一系列領域提供專業(yè)性服務建議。在合伙人親自帶領團隊的模式下，BakerTilly成為許多客戶所信任的專業(yè)咨詢機構。BakerTilly在英國擁有超過1,600名員工和220名合伙人，年收入182萬英鎊，是英國中型會計師事務所中的佼佼者。BakerTilly28家分所遍布英國，是具有英國全國性網絡資源的公司。人才是成功的關鍵該公司依賴人才的力量，堅持從天分、商業(yè)敏感度以及精神活力等方面選拔適用人才。員工們組成了一支具備凝聚力的隊伍—不論是與客戶還是內部同事。他們共享