第三章資產評估的基本方法主講:胡曉明E-mail:huxmg@126.com2資產評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準日過去未來成本法市場法收益法第一節成本法資產評估學一、成本法概念及前提條件（一）成本法概念成本法是從待評估資產在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗，來確定資產價值的方法。資產評估值=被評估資產重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值一、成本法概念及前提條件（二）成本法的前提條件被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態，被評估資產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性。被評估資產應當具備可利用的歷史資料。形成資產價值的耗費是必須的。一、成本法概念及前提條件（三）成本法的適用范圍通貨膨脹造成被評估資產的現行市價比歷史成本大幅度提高。社會技術進步因素導致被評估資產，尤其是生產設備等固定資產出現較大的無形損耗。因對現有資產進行技術更新或改造，使被評估資產的使用效益大幅度提高。因被評估資產的使用年限的估計偏大或偏小，而使被評估資產計提的折舊同資產的自然損耗不相吻合。被評估企業財務管理混亂，造成被評估資產的賬面歷史成本失實。二、成本法的基本程序和基本參數

（一）基本程序確定待評估資產的范圍、并估算重置成本或重建成本；確定待評估資產已使用年限、尚可使用年限和總使用年限；確定三項貶值；計算得出初步評估結果。（二）基本參數資產的重置成本復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產與估價對象全新狀況同樣的資產即復制品的成本。更新重置成本是指在評估基準日，運用現代生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產的成本。二、成本法的基本程序和基本參數

實體性貶值實體性貶值，是由于資產使用磨損和自然損耗造成的貶值。由于評估對象一般都不是全新狀態的資產，因此大多存在實體貶值。在進行資產評估時，不能照搬會計賬面上凈值做為評估值，不能照搬會計賬面上的累計折舊額作為實體性貶值，也不能以固定資產賬面凈值作為評估值，而應通過實地勘察，檢測固定資產的實際磨損程度來確定實體性貶值。二、成本法的基本程序和基本參數

功能性貶值是指由于技術相對落后而造成的資產價值貶值。功能性貶值有兩種表現形式：超額投資成本超額運營成本更新重置成本與復原重置成本的差異體現在超額投資成本和超額運營成本兩個方面。二、成本法的基本程序和基本參數

經濟性貶值是指由于外界經濟環境變化而引起的資產價值貶值。在西方國家的評估理論與實務上，經濟性貶值是作為重置成本法評估的基本扣除項目的，但只是在采用加和法計算資產資本化現值時將其作為調整項目，實際上與重置成本并沒有直接的聯系。因此，我國在采用重置成本法進行單項資產評估時，一般不考慮資產的經濟性貶值。二、成本法的基本程序和基本參數

（一）重置成本的估算重置核算法物價指數法功能價值法統計分析法功能成本線性函數法功能成本指數法（二）各種貶值的估算實體性貶值功能性貶值經濟性貶值觀察法使用年限法修復費用法

復原重置成本更新重置成本三、成本法中的具體評估方法三、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算1.重置核算法重置核算法利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目、逐項計算然后累加得到資產的重置成本。直接成本：直接構成資產生產成本支出的部分間接成本：為建造、購買資產而發生的管理費、總體設計制圖費等支出項目14

計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構成：

材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構成：

購買價格安裝調試費運雜費人工費間接成本構成：

取得和建造資產的管理費用、設計制圖等費用三、成本法中的具體評估方法三、成本法中的具體評估方法資產的重置成本應包括開發者的合理收益重置成本是按在現行市場條件下重新購建一項全新資產所支付的全部貨幣總額，應該包括資產開發和制造商的合理收益。資產評估旨在了解被評估資產模擬條件下的交易價格，一般情況下，價格都應該含有開發者或建造者合理收益部分。資產重置成本中的收益部分的確定，應以現行行業或社會平均資產收益水平為依據。例：待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，安裝成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。[參考答案]:評估人員分析認為，被評估資產為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）三、成本法中的具體評估方法（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）例：被評估資產為一臺2年前購置的機器設備。據查，該機器設備目前還沒有換代產品。該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，安裝費用中間接成本為0.2萬元。根據對同類型設備的調查，現在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設備的重置成本是多少？三、成本法中的具體評估方法三、成本法中的具體評估方法2.價格指數法利用與資產有關的價格變動指數，將被評估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種方法。這里的賬面成本應能代表資產購建時的資產市場價值，或者其代表的價值類型與所要評估的價值類型一致。重置成本=資產的賬面原值×價格指數或：重置成本=資產的賬面原值×(1+價格變動指數)（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）19價格指數定基指數環比指數評估基準日價格指數資產購建時價格指數＝＝（其中an表示第n年環比價格指數）三、成本法中的具體評估方法環比計算公式=本期數據/上期數據*100%例題：某機床于2004年購置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進行一次改造，改造費用為4萬元；2008年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若價格指數2004年為1.05，2003年為1.28，2008年為1.35，2009年為1.60。要求：計算該機床2009年的重置成本三、成本法中的具體評估方法時間投資費用(萬元)價格指數（%）價格變動指數（%）重置成本（萬元）2004161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200641.281.60/1.28=1.254×1.25=5200821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382009

1.601.60/1.60=1合計

31.7三、成本法中的具體評估方法重置成本計算表價格指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上，價格指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；重置核算法建立在現行價格水平與購建成本費用核算的基礎上，既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。三、成本法中的具體評估方法3.功能價值法是指利用某些資產的功能（生產能力）的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數關系或線性關系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關系估測評估對象價格或重置成本的技術方法。生產能力比例法：資產的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關系規模經濟指數法（規模經濟效益指數法）：非線性關系條件下的功能價值法三、成本法中的具體評估方法基本原理選擇與被評估資產具有相同或相似功能的資產作參照物，根據資產功能與成本之間的內在關系，由參照物成本推算被估資產重置成本的方法。參照物功能價值被評資產重置成本（單位生產能力）三、成本法中的具體評估方法三、成本法中的具體評估方法生產能力比例法尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據參照物的重置成本及待估資產與參照物生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本。計算公式為：三、成本法中的具體評估方法某被評估資產為一臺年產量為8000件的機器設備，經調查得知，市場上與其功能完全相同年產量為100000件的全新機器設備的售價為80000元，則：被評估資產的重置成本＝8000×80000/100000

＝64000（萬元）應用這種方法估算重置成本時，首先應分析資產成本與生產能力之間是否存在這種線性關系，否則這種方法就不可以采用。三、成本法中的具體評估方法規模經濟效益指數法假定資產的生產能力與其重置成本之間呈非線性關系公式中的x被稱為規模經濟效益指數，通常是一個經驗數據。統計分析法

在核實資產數量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用重置核算法、價格指數法、生產能力比例法或規模經濟效益指數法等方法估算其重置成本依據分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產的調整系數三、成本法中的具體評估方法為某類抽樣資產的重置成本；R為某類抽樣資產的歷史成本。

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某類資產的歷史成本被評估資產的重置成本＝×其中：K為資產重置成本與歷史成本的調整系數；∑K三、成本法中的具體評估方法基本原理某類抽樣資產的重置成本被評估資產的重置成本例題：被評估資產為某類通用設備。經評估人員調查了解，該批通用設備為同年購入，并同時投入生產，使用狀況基本相同，該類通用設備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設備，其賬面歷史成本為50萬元，經估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設備的重置成本為：該類通用設備的重置成本=1200×80/50=1920（萬元）三、成本法中的具體評估方法

（一）重置成本的估算重置核算法物價指數法功能價值法統計分析法功能成本線性函數法功能成本指數法（二）各種貶值的估算實體性貶值功能性貶值經濟性貶值觀察法使用年限法修復費用法

復原重置成本更新重置成本三、成本法中的具體評估方法（二）各種貶值的估算實體性貶值的估算功能性貶值的估算經濟性貶值的估算三、成本法中的具體評估方法1.實體性貶值的測算方法

決定實體性貶值的因素有：使用時間使用率，也叫開工率資產本身的質量維修保養程度三、成本法中的具體評估方法觀察法觀察法也叫成新率法，它是指由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的主體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的成新率，從而估算實體性貶值。三、成本法中的具體評估方法資產實體性貶值=重置成本×（1-實體性成新率）觀察法是一種綜合判斷方法，即將多種復雜因素對資產實體性貶值的混合影響簡單定量化，因而這種方法適用面廣。三、成本法中的具體評估方法使用年限法使用年限法是利用被評估資產的實際使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值。對于某些特定固定資產，如大型稀有機器設備、飛機、船舶等也可采用工作量、工作時間、里程等方法估算；對一些資產則可視其狀態估算有形損耗，如原材料、在產品和產成品等。三、成本法中的具體評估方法37資產的實體性貶值=（重置成本-預計殘值）×實際已使用年限÷總使用年限（實際已使用年限+尚可使用年限）名義已使用年限×資產利用率

截止評估日資產累計實際利用時間截止評估日資產累計法定利用時間×100％三、成本法中的具體評估方法當資產利用率>1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率=1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率<l時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。三、成本法中的具體評估方法綜合年限法考慮了資產的投資可能是分次完成的，或者是資產投入使用后進行了更新改造或追加投資，同時還要考慮資產的不同構成部分的剩余壽命可能不同等情況。三、成本法中的具體評估方法40例：被評估資產為企業中的一臺設備，評估人員收集到的有關資料有：該設備1997年1月購進，2002年1月評估；該設備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。該設備的實體性貶值為：三、成本法中的具體評估方法資產利用率=5×360×5/[5×360×8]=62.5%實際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產的實體性貶值=（500000-2000）×3.125/8.125=191538.4641例：被評估設備購建于1992年，原始價值30000元，1997年和2000年進行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對該資產進行評估，假設從1992年至2002年每年的價格上升率為10%，該設備的尚可使用年限經檢測和鑒定為6年，估算該設備的實體性貶值率如下。估算過程：

三、成本法中的具體評估方法42①估算設備復原重置成本投資日期原始投資額價格變動系數復原重置成本1992年300002.60[(1+10％)10]780001997年30001.61[(1+10％)5]48302000年20001.21[(1+10％)2]2420合計85250

三、成本法中的具體評估方法43②計算∑（復原重置成本×投資年數）投資日期復原重置成本投資年限復原重置成本×投資年數1992年78000107800001997年48305241502000年242024840合計85250808990三、成本法中的具體評估方法44③計算加權投資年限加權投資年限=808990÷85250=9.5（年）④計算實體性貶值率實體性貶值率=9.5÷（9.5+6）×100%=61%三、成本法中的具體評估方法修復費用法這是利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法，所謂修復費用包括主要零部件的更換或者修復、改造、停工損失等費用支出。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態，可以認為資產實體性損耗等于其修復費用。三、成本法中的具體評估方法各種貶值的估算實體性貶值的估算功能性貶值的估算經濟性貶值的估算三、成本法中的具體評估方法2.功能性貶值的測算方法功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。估算功能性貶值，主要根據資產的效用、生產加工能力、工耗、物耗、能耗水平等方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應確定功能性貶值額。三、成本法中的具體評估方法功能性貶值的估算步驟：對比被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本的差異；計算二者的差異，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額；估計被評估資產的剩余壽命；以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值）。三、成本法中的具體評估方法計算公式為：式中，C1i為第i年被評估資產的年運營成本；C2i為第i年新資產的年運營成本；（C1i-C2i）為第i年被評估資產的超額運營成本；T為適用的所得稅稅率r為折現率在實際評估工作中也有功能性溢價的情況，即當評估對象功能明顯優于參照資產功能時，評估對象就可能存在功能性溢價。三、成本法中的具體評估方法50例：某被評估對象是一生產控制裝置，其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為25%，適用的折現率為l0%。根據上述數據資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。

三、成本法中的具體評估方法51（1）計算被評估生產控制裝置的年超額運營成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被評估生產控制裝置的年超額運營成本凈額：18000×(1-25%)=13500(元)（3）將被評估生產控制裝置在剩余使用年限內的每年超額運營成本凈額折現累加，估算其功能性貶值額:13500×(P/A，10%，3)=13500×2.4869=33573.15（元）2.4869是年金現值系數三、成本法中的具體評估方法各種貶值的估算實體性貶值的估算功能性貶值的估算經濟性貶值的估算三、成本法中的具體評估方法3.資產經濟性貶值的估計

資產的經濟性貶值是由于外部經濟和外部環境變化而引起的資產貶值，主要表現為一是運營中的資產利用率下降，二是資產的閑置，并由此引起資產的運營收益減少。資產經濟性貶值可根據生產能力的變化加以確定，經濟貶值額的計算可以采用直接計算法和間接計算法。

三、成本法中的具體評估方法直接計算法步驟：計算出被評估資產由于生產能力下降而減少的年收益?？鄢枚惖挠绊?，計算減少的年收益。將每年減少的年凈收益在剩余壽命期內進行折現，折現值之和，則為經濟性貶值額。計算公式：經濟性貶值額=資產年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A，r，n）式中，（P／A，r，n）為年金現值系數。三、成本法中的具體評估方法間接計算法步驟：計算經濟貶值率。經濟貶值率與被評估資產重置成本的乘積即為經濟性貶值。經濟性貶值率計算公式：式中，x為功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6—0.7之間。三、成本法中的具體評估方法56例1：某電視機生產廠家，其電視機生產線年生產能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機產品銷售量銳減，企業不得不將電視機生產量減至年產7萬臺(銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內難以改變。請估算該電視機生產線的經濟性貶值率。評估師根據經驗判斷，電視機行業的生產規模效益指數為0.6。三、成本法中的具體評估方法57設備的經濟性貶值率為：經濟性貶值率=[1－（70000/100000）0.6]×100%=19%三、成本法中的具體評估方法58例2：如果該電視機生產企業不降低生產量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺，經測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經估算，該生產線還可以繼續使用3年，企業所在行業的平均投資報酬率為10%，試估算該生產線的經濟性貶值。三、成本法中的具體評估方法59計算過程如下：經濟性貶值=(100×100000)×（1-25%）×（P/A，r，n）=18651750(元)三、成本法中的具體評估方法60例3：某生產線額定生產能力為1000個/月，已使用三年，目前狀態良好，觀察估計其實體性貶值為15%，在生產技術方面，此生產線為目前國內先進水平。但是由于市場競爭激烈，目前只能運行在750個/月的水平上。假設已知其更新重置成本為1000000元，這類設備的生產規模效益指數X=0.7。估算此生產線運行于750個/月的經濟性貶值和繼續使用條件下的公平市場價值。三、成本法中的具體評估方法61計算過程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）實體性貶值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經濟性貶值率=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%（5）經濟性貶值=(1000000-150000)×18.5%=157250(元)資產評估價值=1000000-150000-157250=692750(元)三、成本法中的具體評估方法62例4：被評估設備建于1996年，賬面價值100000元，2001年對設備進行了技術改造，追加技改投資50000元，2006年對該設備進行評估，根據評估人員的調查、檢查、對比分析得到以下數據：（1）從1996年至2006年每年的設備價格上升率為10%；（2）該設備的月人工成本比替代設備超支1000元；三、成本法中的具體評估方法63（3）該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經技術檢測該設備尚可使用5年，在未來5年中設備利用率能達到設計要求；（4）被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，規模效益指數為0.7，所得稅率為33%。要求：估算被評估設備的重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值及被評估設備的評估值。三、成本法中的具體評估方法64（1）計算重置成本重置成本=100000×（1+10%）10+50000×（1+10%）5=339894.75（元）[(1+10%)10=2.59374246][(1+10%)5=1.61051]（2）計算實體性貶值加權投資年限=[（259374.25×10+80525.5×5）÷339894.75]×50%=4.41實體性貶值率=4.41÷（4.41+5）=46.87%實體性貶值=339894.75×46.87%=159291.81（元）三、成本法中的具體評估方法65（3）計算功能性貶值年超額運營成本=12×1000=12000（元）年超額運營成本凈額=12000×（1-33%）=8040功能性貶值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（4）計算經濟性貶值經濟性貶值=0（5）計算被評估設備評估值評估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91三、成本法中的具體評估方法（一）重置成本法的優點重置成本法具有一定的科學性和可行性，對于一些存在無形損耗、貶值或貶值不大的資產評估，操作簡便。對一些沒有收益的單項資產及市場上很難找到交易參照性的評估對象，如社會公用設施，重置成本法更為適用。四、成本法的優缺點

（二）重置成本法的缺點對整體資產進行評估，用重置成本法，則需要將其分解為單項資產逐項評估，然后匯總，比較費時；各類貶值因素較抽象，難以準確量化；商譽等無形資無法單獨用重置成本法進行評估，需要用其他方法結合評估。四、成本法的優缺點

重置成本實體性貶值功能性貶值經濟性貶值重置核算法價格指數法功能價值法使用年限法修復費用法觀察法間接計算法直接計算法超額運營成本超額投資成本生產能力比例法規模經濟效益指數法第二節市場法一、市場法概念及前提條件（一）市場法的概念市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。任何一個正常的投資者在購置某項資產時，他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現行市價。市場法是資產評估中最為直接、最具說服力的評估方法之一。（二）市場法的基本前提要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產及其交易活動。參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度時間范圍內，同時，時間對資產價值的影響是可以調整的。一、市場法概念及前提條件二、影響現行市價的基本因素

現行市價資產功能特征質量成新率交易條件市場供求（一）資產的功能資產的功能是資產使用價值的主體，在社會需要的前提下，資產的功能越好，其價值越高，反之亦然。（二）市場供求資產的市場均衡價格是在供求變動中形成的。一般而言，供不應求時，價格會上升；供過于求時，價格下降。（三）交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時限等。交易批量不同，交易動機的差異及不同時間的交易，資產的交易價格都會有差別。二、影響現行市價的基本因素

（四）資產的實體特征和質量資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規格型號。資產的質量主要是指資產本身的功能、性能精度、建造或制造工藝水平，也包括由此資產生產的商品品牌和市場影響力。（五）成新率由于被評估資產通常并不是全新資產，故其新舊程度、可被再用程度也成了該資產價值的重要標準這一。二、影響現行市價的基本因素

三、市場法的基本程序選擇參照物選擇比較因素

指標對比量化差異

調整差異

綜合分析確定評估結果

（一）選擇參照物對參照物選擇主要考慮兩方面關鍵因素：參照物的可比性，可比性包括功能、市場條件及成交時間等。參照物的數量問題。不論參照物與評估對象如何相似，通常參照物應選擇三個以上，以避免某個參照物個別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價及評估值的影響。三、市場法的基本程序（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素雖然影響資產價值的基本因素大致相同，但具體到每一種資產時，影響資產價值的因素又各有側重。因而針對不同種類資產價值形成的特點，選擇影響較大的關鍵因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。（三）指標對比、量化差異根據所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化。例如，資產功能指標，盡管參照物與評估對象功能相同或相似，但在生產能力、產品質量以及在資產運營過程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差異。三、市場法的基本程序（四）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異以參照物的成交價格作為評定估算評估對象價值的基礎。將已經量化的參照物與評估對象對比指標差異進行調增或調減，得到以每個參照物為基礎的評估對象的初步評估結果。（五）綜合分析確定評估結果評估人員對若干評估初步結果進行綜合分析，以確定最終的評估值。如果參照物與評估對象可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，一般可考慮采用算術平均法或加權平均法確定最終結果。三、市場法的基本程序四、市場法的評估方法市場法類比調整法

直接比較法

現行市價法

市價折扣法

功能類比法

價格指數法

成新率價格法

市場售價類比法

成本市價法

四、市場法的評估方法（一）直接比較法

直接比較法是在市場上能找到與被評估資產完全相同的資產或購建時限較短的全新資產的現行市價，可以依其價格作為被評估資產的現行價格。其基本計算公式為：評估對象價值=參照物成交價值×評估對象特征÷參照物特征或：四、市場法的評估方法1.現行市價法當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。四、市場法的評估方法2.市價折扣法市價折扣法是以參照物成交價格為基礎，根據評估人員的經驗或有關部門的規定，同時考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。資產評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）運用市價折扣法時應當注意：參照資產必須是與被評估資產完全相同的資產；如果市場分割使參照資產有幾個不同的價格，則必須根據資產市場供求狀況和資產取得時的市場實際價格，并結合國家有關政策，準確確定參照資產的市場標準價格；分析被評估資產有無非正常損耗。3.功能價值法功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。生產能力比例法。資產價值與其功能呈線性關系。規模經濟效益指數法。資產價值與其功能呈指數關系四、市場法的評估方法x四、市場法的評估方法[例]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估時點參照資產的市場價格為10萬元。由此確定被評估資產價值接近于7.5萬元。 資產評估價值=10×90/120=7.5(萬元)如果該類資產的功能價值指數為0.7。由此確定被評估資產價值接近于8.18萬元。 資產評估價值=10×(90/120)0.7=8.18(萬元)4.價格指數法是以參照物成交價為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整參照物成交價，進而估算評估值的方法。資產評估價值=參照物成交價格×（1+物價變動指數）資產評估價值=參照物成交價格×定基價格指數此方法僅適用于評估對象與參照物之間只在時間因素方面存在差異的情況。 四、市場法的評估方法例：與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產的價格上升了5%，則：資產評估價值=10×(1+5%)=10.5(萬元)四、市場法的評估方法5.成新率價格法成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。資產評估價值＝參照物成交價格×(評估對象成新率÷參照物成新率)四、市場法的評估方法6.市盈率乘數法以參照物作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象的收益額相乘估算評估值的方法。資產評估價值=評估對象收益額×參照物市盈率此方法主要適用于企業整體價值評估和長期投資（主要是股票投資）評估。四、市場法的評估方法（二）類比調整法類比調整法是市場法中最基本的評估方法。指一項被評估資產，在公開市場上找不到與之完全相同的參照物資產，但在市場上能找到相類似的資產，以此做為參照物，依其成交價做必要的調整后，確定被評估資產的價格。該法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。類比調整法具有適用性強、應用廣泛的特點。但該法對信息資料的數量和質量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經驗、市場閱歷和評估技巧。四、市場法的評估方法在應用市價類比法評估資產價值時，參照物的主要差異調整因素有：時間因素。時間因素是指參照物成交時間與評估基準日時間差異對價格的影響，一般而言，選擇參照物時要求參照物為近期成交或標示出的價格。地區因素。地區因素是指資產所在地區或地段條件對資產（尤其是房地產）價格的影響因素。功能因素。功能因素是指資產實體功能過?；虿蛔銓r格的影響。四、市場法的評估方法1.市場售價類比法市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象的各種方法，其基本數學表達式為：資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值（絕對數調整）資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×……×時間差異修正系數（相對數調整）四、市場法的評估方法四、市場法的評估方法原則調整的是參照物，而不是評估對象，同時是將參照物理想化為評估對象；調整差異要落實到參照物交易價格上，凡參照物比評估對象優異因素應調減參照物原價，凡參照物比評估對象劣異因素應調減參照物原價。通過調整使參照物價值接近待評估資產現行市價。93[例]某商業用房，面積為600平方米，現因企業聯營需要進行評估，評估基準日為2010年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業用房交易案例。被評估商業用房與參照物商業用房結構相似、新舊程度相近，當時房產價格月上漲率為4%。其他具體情況如下表所示。單位：元/m2參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

成交日期

2010.6

2010.9

2010.10

區域條件

比被評資產好

比被估資產好

比被估資產好

交易情況

正常

高于市價4%

正常

94

本案例無需對功能因素和成新率因素進行調整。參照物A的時間因素調整系數為（1+4%）4=117%；參照物B的時間因素調整系數：1+4%=104%；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調整。被評估商業用房所在區域的綜合評分為100，三個參照物所在區域條件均比被評估商業用房所在區域好，綜合評分分別為107、110和108。三個參照物成交價格的調整過程如下。單位：元/m2被評估資產單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評估資產總價＝5,455×600＝3,273,000元參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

時間因素修正

117/100

104/100

100/100

區域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100

修正后的價格

5,467

5,418

5,480

2.成本市價法成本市價法是以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。評估公式為：資產評估價值=評估對象現行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現行合理成本）上述評估方法作為市場法中的具體方法，使用必須滿足兩個最基本的前提條件：利用參照物進行評估，且參照物與評估對象必須相同或相似，即具有可比性；參照物的交易時間與評估基準日間隔不能過長。四、市場法的評估方法（一）市場法的優點市場法是國際公認的資產評估三大基本方法之一，適用面廣，凡是現行市場有交易的，包括整體資產和無形資產，一些流動資產及很多單項資產均可采用。市場法充分考慮了現時市場變化因素，符合實際情況。評估方法直觀簡單，又比較準確的反映被評估資產的現才價值，評估結果容易被交易雙方接受。（二）現行市價法的缺點運用現行市價法評估資產價值必須具備一個公平、活躍的交易市場，這使得該方法的運用受到一定的局限。不適用于專用設備、機器、大部分無形資產以及受到地區、環境等因素嚴格限制的一些資產的評估。確定比較項目的差異難度較大，在很多情況下難以用數學公式進行量化，往往要靠評估人員的經驗判斷，從而影響評估結果的準確性。五、市場法的優缺點97案例1：某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基準日為2008年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發現兩者除生產能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩，其他條件也基本相同。98分析：由于待估資產的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要體現在生產能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產的價值。評估值=160×150/210=114.29(萬元)99案例2：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1996年，位置在某市鬧市區，評估基準日為2010年5月1日。在待估房屋附近，于2008年12月曾發生過房屋交易活動，交易價格為580000元。經調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產基本相同。經調查，2010年居住用房價格與2008年相比上升了9.3%。100分析：由于可以找到待估資產的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產的市場價值。則：資產評估值=580000×(1+9.3％)=633940(元)101案例3：某企業因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2007年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2007年6月。經評估人員分析，待估資產快速脫手的價格將低于正常售價的30%。102分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。資產評估值=365.2×(1－30％)=255.64（萬元）103案例4：待估資產為某機器設備，其生產時間為1994年2月，評估基準日為2007年2月。搜集到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產，交易時間為2007年1月，交易價格為124000元，該機器設備的生產時間為1999年1月。經調查了解，兩設備利用情況均為滿負荷運行，待估設備的尚可使用年限為7.5年，參照資產尚可使用年限為15年。要求：待估資產成新率及其評估值。104分析：資產的市場交易案例易于選取，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要體現在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調整來估算待估資產的市場價值。待估資產的成新率為：待估資產成新率=待估資產尚可使用年限/（待估資產已使用年限+待估資產尚可使用年限）×100%=7.5÷(13+7.5)×100%=36.59%105參照資產的成新率=15÷(8+15)×100%=65.22%則待估資產的評估值可通過下式計算：資產評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設備的評估值為：評估值=124000×(36.59%÷65.22%)=69567.00(元)106

例5：有塊地已做到三通一平，面積10000平方米，交通環境好，二環公路在附近，廠門離路僅有10米。

M2

交易日期價格(元/M2)

A1500005.8.120000

B400005.8.125000

C8000006.6.124000

D1100007.5.127000

E2000008.1.128000

F6000008.2.128500

現對該土地07.6.1的價格進行評估？107已知：

從05.8.1-土地價格上漲指數：

05.8.1-06.6.1 15%

06.6.1-07.5.1 12%

07.5.1-08.1.1 8%

08.1.1-08.2.1 0%

08.2.1-08.6.1 4%108A20000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934

B25000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167

C24000×(1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192

D27000×(1+8%)(1+4%)=30326

E28000×(1+4%)=29120

F28500×(1+4%)=29640

算術平均：（28934+36167+30192+30326+29120+29640）/6=30730元/M2

土地2008.6.1總價30730萬元109例6：有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關對比資料如下表所示：表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據調查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。要求：（1）計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關系數（2）計算參照物修正系數：交易情況修正系數、交易時間修正系數、區域因素修正系數、個別因素修正系數、容積率修正系數。（3）計算參照物修正后的地價宗地A甲成交價780交易時間2006.102005.2交易情況0+1%容積率1.11.2區域因素0-2%個別因素00交易時間地價值數108102110（1）A宗地容積率地價相關系數為105，甲宗地的容積率地價相關系數為110（2）交易情況修正系數為或者0.99交易時間修正系數為或者1.06區域因素修正系數為或者1.02個別因素修正系數為或者1容積率修正系數為或者0.95（3）參照物修正后地價=（萬元）第三節收益法一、收益法概念及前提條件（一）收益法的概念

收益法是以被評估資產在未來剩余經濟壽命期限內所能獲取的收益，按評估基準日的折現值轉換為評估資產價值的一種資產評估方法。該方法采用了資本評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。該思路認為，理智的投資者在購置或投資于某一資產時，所愿意支付或投資的貨幣數額不會高于所購置或投資的資產在未來能給其帶來的回報，即收益額。根據評估對象的預期收益來評估其價值，容易被資產業務各方所接受的。所以，從理論上講，收益法是資產評估中較為科學合理的評估方法之一。一、收益法概念及前提條件（二）收益法的前提條件收益法涉及三個基本要素：被評估資產的預期收益、折現率或資本化率、被評估資產取得預期收益的持續時間。與此相應，收益法的三個基本前提是：被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可用貨幣衡量；被評估資產預期獲利年限可以預測。二、收益法的基本程序和基本參數

（一）收益法的基本程序搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢，以及經營風險等；分析測算被評估對象未來到期收益；確定折現率或資本化率；用折現率或資本化率至將評估對象未來預期收益折算成現值；分析確定評估結果。二、收益法的基本程序和基本參數（二）收益法的基本參數

運用收益法進行評估涉及許多經濟技術參數，其中最主要的參數有三個，它們是收益額、折現率和獲利期限。1.收益額收益額是適用收益法評估資產價值的基本參數之一。在資產評估中，資產的收益額是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的所有權人的所得額。資產評估中的收益額有兩個比較明確的特點：收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；用于資產評估的收益額通常是資產的客觀收益，而不一定是資產的實際收益。二、收益法的基本程序和基本參數2.折現率折現率是一種期望投資報酬率，是指在投資風險一定的情況下，投資者對投資所期望的最低報酬。折現率由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率一般是參照同期國庫券利率。風險報酬率是指超過無風險報酬率以上部分的投資報酬率。在資產評估中，因資產的行業分布、種類、市場條件等的不同，其折現率亦不相同。市場比較法資本資產定價模型法（CAPM）加權平均資本成本法（WACC）二、收益法的基本程序和基本參數市場比較法市場比較法可以通過市場上相似資產投資收益的調查和比較得到，如在資產交易市場上調查，得到三個與待評估機器設備同類的資產交易事例，經分析它們的投資收益回報率分別為11%，12%，13.6%，則取其平均數12.2%做為被評估資產的折現率。二、收益法的基本程序和基本參數資本資產定價模型（CapitalAssetPricingModelorCAPM)資本資產定價模型法是通過一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風險補償。當然應該明確的是該模型確定的折現率是資產的權益成本，而非資本成本。資本資產定價模型法折現率確定公式為：資產期望報酬率=無風險利率+（資產平均回報率-無風險報酬率）×β其中資產期望報酬率即我們所要求的折現率。二、收益法的基本程序和基本參數加權平均資本成本加權平均資本成本既考慮權益資本成本，也考慮債務資本成本，同時我們要考慮債務利息可以抵減所得稅的問題。加權資本成公式如下：其中加權平均資本成本即我們所要求的折現率。二、收益法的基本程序和基本參數（三）收益期限收益期限是指資產具有獲利能力持續的時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據被評估資產自身效能及相關條件，以及有關法律、法規、契約、合同等加以測定。收益法從其基本公式可以衍生出更為具體和簡捷的方法。總體而言，收益法中的具體方法可以分為若干類：根據預期期限劃分，分為有限期和無限期的評估方法；根據預期收益額劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等等。三、收益法中常用的計算公式

（一）資產未來收益期有限，且每期收益不等

其計算公式為：式中：P——被評估資產的評估值；

——未來第i個收益期資產的預期收益；

r——折現率；

n——預期收益期數三、收益法中常用的計算公式（二）資產未來收益期有限，且每期收益相等

如果在未來有限期內，每期的收益是等額的，則其計算公式為式中：R——未來n期每期資產的預期收益；（P/A,r,n）——年金現值系數。三、收益法中常用的計算公式（三）資產未來收益期無限且各年收益額相等

資產未來收益期無限且各年收益額相等這種方法稱為年金化法，又稱為穩定化收益法。年金化法的計算公式可由資產未來收益期有限，且每期收益相等的公式推導獲得。

式中：A——等額年金r——資本化率（又稱為本金化率）。三、收益法中常用的計算公式三、收益法中常用的計算公式穩定化收益并非要求資產預期收益完全相等，而是指資產未來收益波動較小。因此采用年金化法首先就需要估算年金。其計算公式為：三、收益法中常用的計算公式（四）未來收益在若干年后保持不變，且收益期有限當資產未來收益預期不穩定，但估計經過一段時期后將逐步穩定時，可采用分段法評估模型。分段法將資產未來收益分為前期和后期，首先預測前期（前t年）各年的預期收益，并逐一折現；再假設后期各年預期收益為等額年金，將其折現至第t年；最后將前期與后期現值相加，即可得到資產的評估值。三、收益法中常用的計算公式式中：R——前期各年的預期收益額；A——后期固定的年金收益額；r——折現率（資本化率）；t——前期的年限；n——預期收益期數三、收益法中常用的計算公式（五）未來收益在若干年后保持不變，且收益期無限

式中：R——前期各年的預期收益額；A——后期固定的年金收益額；r——折現率（資本化率）；t——前期的年限；129前期（設n=5）后期

0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則

（1）延至企業生產經營進入穩態；（2）盡可能長，但也不宜過長。三、收益法中常用的計算公式（六）已知未來若干年后資產價格，且各期收益為不等額

式中：R——各年的預期收益額；——n年后的資產價格；

r——折現率（資本化率）；

n——預期收益期數；三、收益法中常用的計算公式（七）已知未來若干年后資產價格，且各期收益為等額

式中：A——年金收益額；pn——n年后的資產價格；

r——折現率（資本化率）；

n——預期收益期數；132

其成立條件是：收益額按等差級數遞增；收益額逐年遞增額為B；收益年期有限為n；r大于零。三、收益法中常用的計算公式（八）純收益以等差級數變化收益期為有限，純收益等差遞增三、收益法中常用的計算公式（八）純收益以等差級數變化收益期為無限，純收益等差遞增：

其成立條件是：純收益逐年遞增額為B；收益期有限為n；r大于零。134其成立條件是：收益額按等差級數遞減；收益額逐年遞減額為B；收益年期有限為n；r大于零