房地產經濟學EconomicsofRealEstate廣東工業大學管理學院主講人:蘭澤英郵箱:lanying_plan@授課時間和地點：周一、周四，教611學分：3.5，共48學時土地資源管理講授內容：第五章房地產市場

5.1房地產市場概述

5.2房地產市場的運行機制

5.3房地產市場分析的內容和方法第一節房地產市場概述市場——是社會生產分工和商品交換的產物，是維系商品經濟的紐帶。市場有兩重含義:一是指買賣雙方交易的場所；二是指交易活動發生的過程。1、一般市場的概念一、概念房地產市場就是指房地產這種特殊商品在流通過程中所發生的經濟關系的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。房地產市場的主體是房地產的供給者、購買者和其他參與者房地產市場的客體是各種內涵不同的房地產權利2、房地產市場的概念優化配置土地資源調整產業結構，優化生產力布局促進房地產業健康發展有利于健全市場體系，發展社會主義市場經濟3、房地產市場的機能房地產市場是土地有償使用的載體房地產市場是發展商品經濟的內在要求房地產市場是社會主義統一市場的有機構成部分4、我國開放房地產市場的必然性房地產市場住宅市場寫字樓市場商業樓房市場工廠廠房市場倉庫市場特殊用途市場二、類型第一節房地產市場概述——按照用途劃分的房地產市場房地產萌芽市場房地產發育市場房地產成熟市場房地產市場——按照發育程度劃分的房地產市場房地產市場按照覆蓋（影響）范圍劃分：國際性市場全國性市場地方性市場——按照覆蓋范圍劃分的房地產市場——按照流通過程劃分的房地產市場土地使用權出讓市場土地使用權轉讓市場土地出租市場……土地市場增量房屋交易市場（簡稱新房交易市場）存量房屋交易市場（簡稱舊房交易市場）出賣市場出租市場出賣市場出租市場房地產市場——按客體和層次劃分我國房地產市場二級市場一級市場一級土地市場：即國有土地使用權的出讓市場。一級市場管理：政府是供應主體，實行土地收購儲備制度，各級政府的土地收購儲備中心具有開發土地、增值土地的功能，對城市用地實施“統一征用、統一收回、統一儲備、統一開發、統一出讓、統一管理”，確保政府壟斷土地一級市場。土地收購儲備中心或其授權委托的企業，對收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發，進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的建設條件。一級市場供應：完成一級開發的土地由土地收購儲備中心統一出讓，欲進行經營性用地二級開發的企業需通過公開的土地出讓平臺進行競爭。經營性用地需通過“招拍掛”方式出讓（新辦法。。。）一級土地供應市場“三通一平”通水、通電、通路、平整土地“五通一平”通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地“七通一平”通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地等的建設條件。土地開發標準二級土地市場：符合土地轉讓規定，擁有國有土地使用權的土地使用者都構成二級市場的供應主體，企業可以通過直接購買、合作入股等方式獲得土地。二級市場供應：需要企業擁有敏銳的市場嗅覺，及時發現適合的地塊信息，尋求合作機會。據統計，房地產開發企業獲取土地的費用一般要占到項目工程建設費用的三成左右，有些項目則達到總成本的五成以上，土地獲取的質量和數量是決定項目成功與否的重要因素。二級土地供應市場1、房地產市場的參與者第二節房地產市場運行一、供需房地產業六大分工環節房地產業運作過程中的主要行為主體構成19房地產需求的特點1）整體性2）區域性3）層次性房地產需求的類型：生活生產性、投資性、投機性房地產需求的影響因素1）收入的變化（心理、偏好）2）其他商品的價格變化（替代品，互補品）3）對未來的預期4）政府政策的變化（貸款利率，稅費）2、房地產市場的需求需求量價格d1d0d在特定時期內，消費者在各種可能價格下，愿意且能夠購買的房地產數量。20房地產供給的特點1）缺乏彈性2）具有層次性3）具有滯后性房地產供給的影響因素1）土地價格水平2）房地產開發成本3）政府政策的變化（一級土地市場供應、增值稅費、房貸政策、住房政策、利率）4）對未來的預期

3、房地產市場的供給供給量價格S1S0S在一個特定時期內，開發商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產數量。均衡價格：某一價格上房地產需求量和供給量正好相等。數量價格sQ0dP04、房地產市場供求平衡與非平衡非均衡要點：房地產商品的供給價格與需求價格、供給數量與需求數量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經濟運行狀態。三種非均衡狀態：A、總量性供不應求B、總量性供過于求C、結構性供求失衡

！均衡是偶然的，幾乎是不存在的；

！非均衡狀態是絕對的，常見的。

價格是由供給和需求兩股力量共同作用的結果，同時價格的變動反過來影響供給和需求的變動，當價格發生變化時，供給量同價格呈同方向變動，需求量同價格呈反方向變動。西方經濟學中，用以說明價格變動與需求量或供給量之間這種量的關系的理論就是彈性理論。反映了需求量或供給量對于價格變化的敏感性。彈性是一個變量對另一個變量的敏感性的度量。即一個變量發生1%的變化，引起另一個變量的百分比變化。5、房地產市場供求彈性22

單位彈性

缺乏彈性

富有彈性

OPQDEd=1

OQPD0<Ed<1

OPQD1<Ed<∞

需求彈性的類別

完全彈性

完全無彈性

1）房地產需求彈性Ed在一定時期內，房地產需求量相對變化對于房地產自身價格的相對變化的反應程度?！鱍/Q△P/P

Ed=2）房地產供給的價格彈性Es表示在一定時期內房地產供給量的相對變化對于房地產價格的相對變化的反應程度。供給彈性的分類當Es=0時，稱為完全無彈性(如土地總量供給，短期內的房地產）；當Es=∞時，稱為有無限彈性；當Es=1時，稱為單位彈性；當Es>1時，稱為富有彈性；當Es<1時，稱為缺乏彈性。

房地產數量mOp1p2p3ps1sssmd1d價格供求彈性應用土地需求價格彈性：0.308~0.860,平均為0.6998投資供給價格彈性：1.97改變市場狀況將有什么結果。。。美國城市房屋租賃的需求彈性為1，而供給彈性為0.5，政府如果要鼓勵出租，使出租量提高2%，必須將租金提高4%，但同時出租需求量會下降4%。[例]某種商品住宅用地的價格從2000元/平方米上升到2200元/平方米時，需求量從1000平方米減少為800平方米。試采用中點法計算該種商品住宅用地需求的價格彈性。解：把Q1=2000、Q2=2200、P1=1000、P2=800代入下式Ed={（Q2-Q1）/[（Q1+Q2）/2]}/{-（P2-P1）/[（P1+P2）/2]}

==2.33

計算題人口就業及工資水平利率以及抵押貸款的條件稅率、土地利用成本、租金水平控制建筑工人的工資、建筑材料價格建筑技術的變化、建筑質量售價、租金水平、空置率6、影響供求的各種因素27第二節房地產市場運行二、市場運行地區經濟發展趨勢是影響房地產市場長期走勢的根本原因供求數量價格s1d2d1ba供求數量價格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs短期房地產供求長期房地產供求1、供需機制下房地產市場長期運行第二節房地產市場運行一般包括生產、流通、消費三個環節（1）生產環節：通過對土地進行勞動和資本投入，建設房屋和城市基礎設施的過程，包括通常所說的房地產開發過程。（2）流通環節：供應方與消費者之間的買賣、租賃過程，即房地產的銷售與租賃過程。（3）消費環節：房地產轉移到使用者手中，進入消費環節（進行各種社會化管理，產權產籍管理、經常性維修保護）2、房地產業運作過程30

土地市場RE開發建設市場RE銷售市場RE消費市場建筑材料市場RE金融市場中介服務市場物業管理市場3、房地產市場運行基本架構產業鏈長，產業關聯廣泛，影響波及面廣。往往只有少數幾個產業占主導地位。其中，中國房地產業與金融保險業、公共管理和社會組織的關聯關系尤其值得關注。具有經濟啟動和經濟衰退的雙刃劍特性。房地產以生產流程為核心的資金運作32市場供給的特點：滯后性，非同質性，存量性市場需求的特點：廣泛性，多樣性，融資性市場交易的特點：產權交易，法律性，代理性，競爭約束4、房地產市場運行特征房地產市場運行良好，需要維持適量的房地產“存貨”，即維持適量的空置房地產（或空置率）。房地產市場供給的存量特性市場利率下降，房地產開發信貸成本降低，房地產開發量可能增加，同時消費、信貸成本也下降，消費者購房支付能力提高，房地產需求（特別是投資投機性需求）也增加；反之成立。房地產市場需求的融資性產權交易性單元類型、質量、規模大小、位置相近的房地產，以相近的價格出售。位置決定性，上升性。個別因素影響性……競爭機制約束性：如果供過于求，則形成買方市場，價格下降，開發項目減少；反之成立。交易尋租性：企業等尋求經濟收益如利潤最大化機會或政府尋求政治收益如政治局勢穩定或政治關系牢固最大化機會的行為或過程。房地產市場交易特點基本特點

公開的市場經濟環境房地產產權明晰完善的房地產法規發達的房地產金融市場良好的房地產市場中介機構

適當的房地產市場調控125435、房地產市場有效運行的理想條件6一個公開市場的特點：1.交易雙方追求最大的經濟利益2.市場信息充分3.有充裕的時間交易4.對交易對象有必要的專業知識5.交易條件公開且不具有排他性1）聯結各個參與者，通過市場機制自動調整房地產數量和質量，配置資源和利益，保證經濟系統正常運行。2）顯示市場供需變化，指導資源和利益配置方向——指導政府制定科學的土地供給計劃——指導供給方式以適應需求的變化（租售價格、新建房產，原有物業使用方式）——引導需求適應供給條件的變化——調控資金流向、家庭財產構成和金融市場。——提供相關信息，以調節開發和消費等行為。6、房地產市場運行功能住房建設規劃編制第二節房地產市場的運行

社會政治

經濟金融法律技術資源國際7、影響市場運行各種因素的總和第三節房地產市場分析

一、房地產市場分析的概念市場的參與者收集市場中的一切有用信息，按照科學的分析方法，通過分析加工處理，透過市場活動的表象，發現市場的特征和內在規律，找出市場運行存在的問題及原因，預測市場未來的發展趨勢，以知道參與者未來的行為。第三節房地產市場分析

二、房地產市場分析的內容宏觀經濟的分析地區市場的分析專業市場的分析項目市場的分析第三節房地產市場分析

三、房地產市場分析的技術常用方法

定性分析法：德爾菲法、意見集中法，類推法；定量分析法：統計分析與數學建模。1）時間序列法：移動平均法、指數平滑法、季節變動法2）因果關系法：回歸分析、計量模型、投入產出模型第三節房地產市場分析

（1）市場環境及總體市場情況專項分析

有專門的分析方法，可借助政府部門的專業分析成果。國房景氣指數價格指數宏觀經濟波動（2）專業市場的分析專業市場的分析內容：供需數量（潛力、新增、存量）；供需結構；供需平衡關系。分析方法商圈分析：同心圓法、行車時間法、路線調查法供給分析：管道分析法、估算法；需求分析：相關性估算法、比率——人口相乘法、單位零售房地產面積商品零售額比率比較法、馬利茲亞城市房地產需求預測法、房地產開發度指數法。45總量結構：開發與銷售之間的數量結構區域結構：全國不同區域、同一城市不同區域（地段）產品結構：住宅（別墅、豪宅、商品房、經濟適用房、廉租房）、寫字樓、商業用房質量結構：供求檔次和水平投資結構：投資目的、投資方式房地產專業市場分析內容——運行結構46

供給指標存量新竣工量滅失量空置量空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設周期竣工房屋價值

需求指標國內生產總值人口數城市家庭人口就業人員數量就業分布城鎮登記失業率城市家庭可支配收入房屋空間使用數量商品零售價格指數城市居民消費價格指數

交易指標銷售量出租量吸納量吸納率吸納