一個國際文化的區域標簽價值對德嘉置業桐廬地塊的前期策劃麥劍道策劃咨詢有限公司二O一O年七月二十九日我們所選用的文化主題其內涵一般都比較豐富，且具有獨特性及風情、品位皆高的特點，在做社區文化時要將意旨宏大相對高端的主題文化、區域市場的本地文化和與業主生活息息相關的社區生活文化這些比較低端的文化有機地糅合為一體。用主題文化塑造項目品牌的靈魂和高尚形象，用區域文化和社區生活文化來打造品牌的親合力，以免曲高和寡水土不服。因為，生活的憧憬應是高尚的，生活的細節應是隨手可以觸摸得到的。寫在前面的話A地塊營銷CONTENTS1.重點非住宅市場2.項目定位3.推廣表現4.營銷執行5.項目運營1.重點非住宅市場非住宅市場涵蓋商業市場酒店市場寫字樓市場本案片區內商業供應情況項目名稱位置商業均價（元/平米）業態租金（元/平米）經營狀況日月華庭新華西路135000社區底商——銷售中西北湖鳳凰城北湖西路6號8000/--社區底商——銷售中萬豪國際西北湖路3-85號10456.32社區底商60-80剛開業東方帝園金家墩10178.31社區底商45-60良好華立新華時代新華下路23號12815社區底商——銷售中新華西美林公館新華西路未銷售社區底商————本案片區內寫字樓供應情況片區內無標志性寫字樓建筑，寫字樓集中供應在長江路、金寨路國軒凱旋大廈恒馨國儲大廈新華路沿線寫字樓項目資質所在區域建筑面積(㎡)容積率層高(m)實用率售價(元/㎡)租金(元/㎡·月)銷售率/入住率——入駐單位中小企業為主，主要為裝飾類/貿易類/咨詢類企業商貿企業駐漢辦事處，小型房地產，小型智力公司——本案片區內酒店業供應情況片區內僅有一家四星級華倫瑞雅大酒店，沿線其他酒店規模較小，品牌服務一般。如：文采大酒店、新世紀大廈……公寓型酒店迅速擴張市場，為本案酒店業市場帶來商機2、錦江之星酒店上海錦江之星已擁有連鎖旅館110家，分布在上海、北京等全國48個大中型城市，合肥無加盟店。

1、武漢揚子江速8酒店美國“速8”2004年6月進入中國內地市場以來，目前已在北京、杭州、大連等地擁有6家加盟店，。3、motel168酒店上海莫泰連鎖旅店管理有限公司把投資方向鎖定經濟型旅館，打造經濟型旅店品牌“motel168”。合肥暫有2家。

如家酒店連鎖于2002年6月由中國資產最大的酒店集團――首都旅游國際酒店集團、中國最大的酒店分銷商――攜程旅行服務公司共同投資組建。目前以在武漢地區運營3家加盟店4、如家酒店交通便捷性彰顯非住宅市場價值——金寨路、長江路、桐城路三條城心主干道快速通達本案——三孝口商圈與本案直線距離超過2公里，尚未構成直接競爭本案項目具有便利的交通條件以及良好的昭示性結論目前片區商業多為臨街散鋪和社區商鋪，社區底商多經營社區生活配套，缺少大型集中商業賣場；片區與安醫第一附屬醫院距離較近，商務商旅需求存在，缺少星級品牌型商務酒店入駐；沿金寨路、長江路寫字樓相對較多，本案商業優勢附近辦公樓距離較近，在物業形態上可形成補充；桐城路作為金寨路、徽州大道的中軸線，片區商業發展前景值得期待。2.項目定位總規鳥瞰地塊主要經濟技術指標總建筑面積：103215.17㎡容積率：6.3住宅：35900.7㎡辦公：21448㎡地下三層：21191㎡商業（地上、地下）：49421.02㎡車位（地上、地下）：577+132個聚焦競爭——地塊區域內的競爭對手項目名稱項目地址開發商建筑面積物業類型銷售均價落成時間國軒·凱旋大廈金寨路與廬江路交口安徽有恒置業3萬㎡商業、辦公樓、其它9000-140002010恒馨·國儲大廈金寨路與廬江路交口安徽儲備物資管理局3.6萬㎡商業、商務、待定待定本案蓄勢待發……

這里代表都市的未來！HOPSCA

ＨＯＰＳＣＡ示范街區HOPSCA，城市生活綜合街區，緣起巴黎的拉德方斯，是國際最先進的地產模式。根據國外現代服務業的豪柏斯卡（HOPSCA）原則，在周邊區域體現“賓館（HOTEL）、商務樓（OFFICE）、商場（SHOPPING）、會所（CONGRESS）、停車場（PARKING）、公寓樓（APARTMENT）”等6個配套,創造新的城市中心區。豪柏斯卡（HOPSCA）為歐美國家最先進的商業地產模式，本質為——ABOUTHOPSCAHOTEL

酒店OFFICE

寫字樓PARKING

停車場SHOPPING

購物中心CONGRESS

會所APARTMENT

國際公寓ABOUTHOPSCA雖然HOPSCA豪柏斯卡在國外受到企業的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴格的要求和標準。首先，HOPSCA豪柏斯卡屬于綜合物業，必須有大面積綠化＼停車位＼商業＼酒店＼公寓等作為前導；

此外，HOPSCA豪柏斯卡與城市的經濟有著密切的聯系，這一切都需要HOPSCA豪柏斯卡與城市之間必須有快速便捷的交通網絡做紐帶。HOPSCA最大的優勢在于資源聚合、共生增值本地塊定位于HOPSCA的基礎

和定位HOPSCA的重大利益點HOPSCA建造基礎本案地塊及規劃便捷交通核心地段配套完善度及便利性HOPSCA的綜合性物業配置位于長江路、金寨路、環城公園、徽州大道合圍的中心地段的中心內環線金寨路、桐城路、長江路共同組成的大交通格局，交通便捷酒店、醫院、銀行、學校、商業、配套齊全地塊規劃的產品包括了住宅、酒店、停車場、會所、寫字樓、商業廣場HOPSCA建造基礎的絕對條件多元集約化降低單一品種風險！HOPSCA強調的是綜合互動、資源共享，在其主題之下，各物業形態互為促進影響，相對于單純的住宅項目運營，多元化的形態集中降低了去化風險。本地塊建造HOPSCA的利益點１全新概念，直接提升項目的價值！綜合研究了本地塊的特征后，我們發現其具有打造HOPSCA的先天條件。而基于此的HOPSCA完成，將為合肥帶來國際最新的生活模式，對應的是收獲最大的價格回報。本地塊建造HOPSCA的利益點２成為新標桿，開發商品牌價值提升！HOPSCA的全新概念、城市核心的傳奇寶地，我們以此將成為城市的標桿型建筑群。做為一個長線運作的綜合項目，這無疑將有利于中長期的贏利增長，而運作HOPSCA的開發商也將在各界的欽佩中實現品牌提升。本地塊建造HOPSCA的利益點３表現出對土地價值的專業尊重！城市內環線要戶地段、三孝口、長江飯店等未來的金三角，我們沒有理由在這塊土地上制造平庸。而HOPSCA這一全新運營理念，將給這一塊富于傳奇的土地帶來新的振奮，全效發揮出本地塊的潛在價值！本地塊建造HOPSCA的利益點４本地塊建造HOPSCA的利益點5不同物業相互帶動！住宅帶動商業人氣，商業烘托住宅名氣，酒店為住宅帶來格調，商業帶來辦公人群，辦公為酒店帶來客流，HOPSCA的多元化產品之間，有著相互促進的“鏈式效應”，以此實現共贏！HOPSCA我們的豪柏斯卡？HOPSCA－Hotel酒店高端硬件的公寓式酒店為了拉高產品的投資價值，我們希望采用高端

硬件進行公寓式酒店的開發，全力打造五星級

標準居家式酒店，以此贏得約8000-9000元/平

方米均價的售價；以下是相關產品的舉例圖示——HOPSCA－Hotel酒店大堂及公共部份風格各異的套間HOPSCA－Office寫字樓SOHO小辦公考慮到本產品所處地塊相對背離，且整體體量不大，特別開發成為“小辦公體”，主要針對中小企業主，將可售價值點平衡至可以炫的“面子”與可以用的“實在”之間，規避地塊的缺點，全力保證銷售；辦公體將主要以外立面、空間、中小企業集成來贏取市場；辦公體將以共享公共的辦公資源來贏得客戶；通過商業客戶的進駐帶動辦公客戶的進駐；以下是相關產品的舉例圖示——HOPSCA－Office寫字樓共享會議室、休閑區休閑區示例HOPSCA－Parking停車場多重型停車場為了保證停車位數量的充足，我們希望不僅僅是簡單的地面停車位、地下停車位設置，同時輔以綠化和智能化管理；以下是相關產品的舉例圖示——HOPSCA－Parking停車場地下車庫地面車位HOPSCA－

Shopping購物沿街型“主力加分類商業”本地段的商業沿街分布，將考慮預留較大面積商鋪供主力店進駐，帶動其它小商鋪的去國際化；商業將主要以“特色、品牌、文化”為主題；以下是相關產品的舉例圖示——HOPSCA－

Shopping購物主力店示例HOPSCA－

Shopping購物包裝裙樓商業氛圍營造門店是品牌與顧客零距離的觸點HOPSCA－

Congress會所德嘉2010會館為了加強本案的現場感染力度，在銷售終端實現價值再次提升，特別提出設立“德嘉2010會館”；取名德嘉是為了標識此地為德嘉置業，2010代表本項目的發展歷程，以此增加產品的文化厚重感；以下是相關產品的舉例圖示——HOPSCA－

Congress會所中式風格歐式風格風格示例HOPSCA－

Congress會所功能配置雪茄吧發燒專屬視聽室斯洛克館壁球館名畫藝術廊活動中心HOPSCA－

Congress會所銷售功能風格建議：HOPSCA－Apartment國際公寓品質領先、價格領先的住宅為了給本案的高端形象有力的支撐，全效實現項目的附加價值，特別建議以高標準、細節化的基準筑造住宅項目；以下是具體的產品建議——關于HOPSCA的其它建議HOPSCA－Apartment國際公寓建筑結構

戶型由小至大向上本地塊在平面上沒有較大的優劣偏差，無法有針對性的實現戶型分布與價格體系聯動。基于此點，我們在同一樓體平面上，根據樓層的不同，隔斷出了不同的戶型，基本的隔斷思路為：低樓層設置中、小戶型，單層戶型較多；高樓層設置大戶型，單層戶型較少。以此分別迎合此兩類受眾的戶型及價格承受力。HOPSCA的其它建議全酒店式管理社區第一太平戴維斯仲量聯行

引進知名的國際型物業管理公司，對社區內的住宅、酒店、寫字樓統一實行酒店式管理，打造成為合肥首個“全酒店式管理社區”HOPSCA的其它建議一卡通智能化E社區社區內人員配送身份識別卡，此卡不僅可做為車庫、入口等門禁系統使用，更可以此卡進行便捷的“社區內電子商務、電子化物業溝通”等。系列主題商業：·酒店

（進駐酒店）·時尚街區

（進駐商業）·新銳*sOHO

（辦公）·德嘉2010

（會所）最高思想豪柏斯卡——國際風行復合型社區推廣總精：推廣口號國際新社區合肥芯生活鉆石地段/璀璨商圈/商務、辦公集群SLOGAN：[集群辦公]必須有個良好的環境，好的硬環境是開發商去營造，好的軟環境我們建議采用主題辦公soho的方式去駕御，作為家具、辦公的概念，就應該是比較輕松的心情。[資源鏈條整合]在復合型街區里，集群產業化發展，對于文化產業、創意產業、廣告策劃等行業公司進行集群，按照現代化辦公的標準集中“硬件”建設，加強系列“軟件”配套設施，共享商業、辦公資源，包括在同一個產業集群內部如何兼顧骨干企業和二線企業的利益，為廣大成員企業提供更具實效性的多元化受益模式。本案的生活形態——知己知彼百戰不殆外部：項目地處城市中心，近臨三孝口商圈、近距離輻射四牌樓商圈。交通網絡成熟、暢達，地塊臨近被城市中軸南北干線縱向貫通、被片區次干道橫向貫通。縱橫兩條成熟的市政街道，人口密集、學區成熟、中心位置不容置疑。內部：發展商品牌高起點、綜合實力以及前期項目的熱身，使本案具備了“出位”運作的前提條件。項目住宅和酒店、會館、辦公、商業規劃形成強有力的互補作用。引領合肥城中心大型復合型社區先河。優勢地塊周邊目前車流量較大，人流量大，但商業氛圍有待進一步提升。項目現階段周邊環境不甚理想，公用事業配套便捷性不足。屬地塊范圍內既有的“交通擁擠”具不良心理抗性之弊。劣勢項目地塊所在的位置和商業價值會被炒熱。片區內住宅項目規模均不大，且都沒有商業領航來解決未來生活配套問題。我們可以作為地標建筑，拉動區域商業價值增長。桐城路與長江路區域內的未來項目會提高該區域的商業價值，為非住宅區域帶來人氣、人流、人脈。機會地塊所在片區的城“芯”商業地位暫沒有被認同。未來房地產非住宅用地政策的不確定性。威脅結論本案綜合性資源整合在片區市場獨一無二！本案具有搶占第一陣營，領跑區域市場的潛質！

融合、共享、交流(離繁華很近，離未來更近)定位方向豪柏斯卡——“國際復合型社區”引領定位，提升項目形象。

市場定位

新城心國際復合社區詮釋：國際前沿的HOPSCA城市綜合體模式，以“國際觀”為指導，創新打造本案！產品定位導出……

產品定位

10萬㎡合肥國際新風尚[對項目定位的意見]功能組合——商業+住宅+公寓+寫字樓+高級酒店（會所）；功能分區——購物中心區+時尚商業街區；檔次定位——檔次由中高至高。客層掃描客層定位城市主力精英+看不見的頂層……

WHOARETHEY？核心客戶邊緣客戶重要客戶依托地區本土市場合肥區的私營業主、企業高層管理人員、中高層商務人士以及附近機關、醫院工作的人群桐城路、廬江路沿線私營業主輻射合肥區域客戶市內的企事業管理人員、私營業主。以年輕客戶群居多。物業購目的為了追求高品質的生活、投資、辦公、家居一體。吸引周邊客戶合肥地區其它城市的政界人物、私營業主，經濟實力雄厚，考慮到保值需要，或者物業購買主要是看重區域學區、未來發展前景。他們對社區的環境、生活氛圍以及升值潛力都有較高的要求。++3.推廣表現案名建議案名一：

德嘉?國尚大廈

釋義：1.保持發展商對未來項目的品牌延續性。

2.結合本案住宅地塊推廣的國際化住區的產品定位。SLOGAN國際新社區合肥“芯”生活釋義：刻錄受眾對“國際、城芯”的概念印象。激發趨同與向往。

4.營銷執行大型購物超市公寓式辦公大廈車庫入口出口處時尚內街公寓酒店品牌餐飲推盤思路考慮到地塊內分成3種不同的物業形態，各形態需要不同時間段的醞釀與培育期，共擬分3批推售。物業形態推售周期推售前提商業（主力店、超市等）6—10個月前期招商，與大型賣場、主力店達成進駐協議商務辦公8個月賣場進駐，形成一定人流，帶動周邊商業氛圍住宅/公寓酒店5—8個月片區商業商務氛圍進入成熟階段，推出住宅；并與星級酒店、會所達成開店協議核心配置—提升產品附加值啟動配置一：大型購物超市＋時尚廣場國際文化時尚社區便捷的步行距離特色街