2006年11月23日湖南懷化項目前期策劃報告1宏觀市場調研2市場現狀分析—市情簡介市區人口增長空間潛力巨大

懷化市位于湖南省西南部，總面積2.76萬平方公里，下轄11個縣市及園區，總人口495萬，市區常住人口僅為37萬。

經濟走勢良好，發展速度穩步提高

2001年至2005年GDP年增長率分別是8.7%、9.0%、9.8%、10.7%、11.6%3市場現狀分析—市情簡介地理位置獨特，資源優勢顯著懷化市地處湘、鄂、渝、黔、桂五?。ㄊ小^）邊界區域的地理中心。懷化有我國“南方中藥材寶庫”之稱。目前，全國重點中藥材263種，懷化市就產175種。尤其是天麻、杜仲、黃柏、黃姜享譽海內外。懷化素有“林木之鄉”、“水果之鄉”、“藥材之鄉”的美稱。森林覆蓋率達６３．６％，活林木蓄積量占全省四分之一，常年商品材占全省第一；年產各類水果１０００萬擔，各種藥用植物１８２５種，天麻產量居全國第一；金、銅、磷的儲量分列全國一、二、四位。懷化是全國10大水電基地的主體地帶，已擁有水電、火電裝機容量２００萬千瓦，裝機容量２２萬千瓦的洪江電站正在施工。境內有大小河流４０多條，水能資源蘊藏量約１０００萬千瓦。4市場現狀分析—市情簡介懷化市區是整個地區的交通樞紐，是帶動區域經濟發展的“基礎保證”每天有26對旅客列車、115對貨車發出，年發送旅客342萬人次、貨物52萬噸，可直達北京、上海、廣州、昆明、重慶、寧波等城市。懷化火車編組站具有7300個車皮編組能力，是全國九大鐵路編組站之一；湘黔、枝柳和渝懷三條鐵路干線呈“大”字型在市區交匯，連接東南西北。320、209、319國道和正在建設的上海至瑞麗、長沙至重慶、臨汾至三亞、二連浩特至茂名的高速、高等級公路主干道。芷江機場已經通航；福州至成都和呼和浩特至北海兩條國家級的通訊光纜在此地中轉。5市場現狀分析—市情簡介第三產業持續領先，第二產業增長突出

2005年全市生產總值（GDP）296.45億元,按可比價格計算比上年增長11.6%，其中，第一產業增加值68.96億元，增長5.5%；第二產業增加值92.42億元，增長17.0%；第三產業增加值135.07億元，增長11.3%。按常住人口計算，人均GDP為6592元，增長10.5%。

城市社會消費基礎十分穩定

2005年全市居民消費價格總指數為102.02%；固定資產投資價格指數為103.5%；房地產價格指數為103.4%。6市場現狀分析—市情簡介城鎮居民收入與消費水平進一步提高

2005年，全市城鎮居民人均可支配收入7686元，增長11.2%，其中人均工薪收入為5553元，經營凈收入524元。人均消費性支出5761元，增長14.4%。城鎮購買力繼續增漲，商貿經濟表現搶眼

2005年，全市實現社會消費品零售總額109.59億元，增長13.7%。其中市零售額34.83億元，增長15.2%；縣零售額38.22億元，增長15.0%；縣以下零售額36.54億元，增長10.9%。分行業看，批發零售貿易業零售額89.49億元，增長13.6%；餐飲業零售額17.14億元，增長13.8%。7市場現狀分析—市情簡介 總結

通過對城市經濟發展特征的分析，我們發現懷化市正處在快速發展階段，居民收入與消費水平穩步提高，城市化進程正在逐步顯現。而且隨著城市商貿經濟的不斷發展，相應配套與城市建設也將逐步完善。交通優勢的經濟效應會隨著城市發展充分顯現，周邊人口的城市聚集會進一步增加，城市居住需求也將因此得到提升。

8宏觀房地產狀況9房地產市場簡述2005年全年全市房地產完成投資8.5億元，占全社會固定資產的15%，完成房屋交易總額15.14億元，占全社會消費品零售總額的15.87%；

2005年懷化市完成房地產開發投資3.78億元，同比增長18%，房地產開發施工面積64萬平方米，新開工面積43萬平方米，竣工面積38.4萬平方米，銷售面積40.6萬平方米，分別增長7.8%、15%、12.6%和21%。

分析：從以上數據可以看出懷化房地產處于發展初級階段，大部分購房者以自住為主，靠投資購房贏利者相對較少，推動房價虛高的因素不多。10房地產市場簡述2006年懷化市房地產開發投資呈增長態勢。1季度完成投資1.61億元，同比增長18.6%。從房地產開發的用途上來看，住宅投資完成1.01億元,同比增長12.98%；商業營業用房投資完成0.42億元，施工面積86.06萬平方米。

分析:進入2006年房地產市場繼續保持良好增長勢頭，住宅開發也相對穩定。商業開發投資雖然不高但市場累積施工面積過大，這將勢必對懷化商業銷售造成市場壓力。11懷化市房地產市場特征穩??？蕭條？懷化市區平均每年增加人口1.6萬，按人均住房建筑面積20平方米，60%的人口需要住房來計算，每年僅需新增住房面積19萬平方米。1機遇？

06年懷化市區平均房價已突破千元，但與周邊城市房價乃至全國相比（1559/平方米）和（2456元/平方米）仍相差甚遠， 由此可見懷化市房價存在 較大的上漲空間。2商機？危機？3消費群體迎合？細分？4“前店后院”的商業住宅綜合不再受寵

單位自建房時代基本結束

市場細分被重視，純住宅、實用性、投資性并重的物業廣受關注懷化市房地產正處于發展初期，房地產市場產品差異化程度不高，同類產品過于集中，但后續同類開發還在不斷跟進，銷售競爭因此而不斷升級。這是導致懷化房地產近年來銷售價格無明顯變化的主要原因。12適應性行為分析總結市場反應平穩，遲鈍。市場放量，競爭加劇市場面狀況重要性及趨勢成功要素商業項目前景堪憂市場細分加快，產品更新快相對超前的產品+標新立異的推廣方式快速形成市場亮點。短、平、快的操作戰略；創新力、應變力、執行力是關鍵。認清形勢，規避風險；立足市場，務實求真；了解消費需求，創造適銷對路的產品；迎合+適度迎合的推廣方式13針對性市場調查與研究分析14針對性市場調查與研究分析—市場競爭分析

在貼身競爭項目的調查中，我們必須了解：我們身邊有哪些潛在競爭項目？競爭項目的優勢是什么？競爭項目的規模有多大？競爭項目可能會對我們造成的威脅？···15針對性市場調查與研究分析—市場競爭分析

潛在競爭項目：二橋橋頭南側臨舞水河

開發商：河西區電力公司

土地面積：30畝左右

擬開發物業：3棟高塔樓

1棟寫字樓

最早開工時間：

07年6月份以后

土地成本：44.8萬本案一橋二橋三橋競爭項目一16針對性市場調查與研究分析—市場競爭分析

河西區西部物流港

開發商：德天集團下屬開發公司

土地面積：15畝

擬開發物業：

2棟高塔

最早開工時間：

07年6月份以后本案一橋二橋三橋競爭項目二17針對性市場調查與研究分析—市場競爭分析

競爭項目優勢：

競爭項目的主要優勢是位于二橋西岸，地處河西、河東兩區咽喉，雖地處河西但緊鄰市區。

競爭項目二的目標客戶相對明確，主要針對物流港的經營者和公司。18針對性市場調查與研究分析—市場競爭分析

競爭項目規模

競爭項目一 報建方案為塔樓三棟（21層1棟、17層兩棟），辦公樓一棟。

預估項目住宅總戶數400套左右，辦公樓面積在1萬平米以上， 商業面積應不小于5000平米。競爭項目二 規劃方案為兩棟17層塔樓，以兩層裙樓相連接。

預估項目住宅總戶數120套左右，商業面積8000平米以上。19直接競爭項目雍景豪庭開盤時間：

06年11月產品類型：高層、小高層項目優勢：國際化的運作思路和設計理念，綜合的配套服務設施項目劣勢：產品均為小高層，且面積偏大，在銷售階段可能存在一定市場阻力本案一橋二橋三橋競爭項目三20針對性市場調查與研究分析—市場競爭分析

我們可以看到：未來1年內本案所處區域內有72套（濱江花園一期）高層住宅投放市場；有520套（競爭項目一、二）高層住宅可能進入銷售。因此，高層住宅會在未來一至二年面臨一定的銷售競爭壓力；競爭項目的交通位置比較優越，并且都緊鄰主干道，其商業與寫字樓的地利優勢比較明顯；如本案搶得時間優勢、盡可能差異化產品，將會有助于銷售搶得市場先機，降低競爭阻力！21針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研目標選取

根據我們對懷化市住宅消費市場調查發現懷化市購房客戶中高收入人群所占比例最大，其群體構成主要包括：商業經營者、公務員、周邊縣地政府領導、軍官和懷化外出務工人員。因此，我們選擇了此部分人群的代表性客戶作為深訪對象，深入了解了懷化市高收入群體的對居住環境的要求。調研形式

開發公司負責提前預約深訪客戶，九鼎軒工作人員逐一訪問，完成深訪調研。22針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研調研對象

根據懷化市主要住宅消費客群設定深訪代表：

懷化市商業經營者和管理人員 政府部門及行政事業單位領導 懷化市周邊縣地的領導干部

懷化市外出務工人員 懷化市軍隊中管理干部

23針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研調研結果希望居住區域

三分之一的客戶表示希望居住在河西區建筑風格 近四分之三的客戶更認可西式的建筑風格，但希望外觀能夠更漂亮一些，期中部分客戶要求有院子和車庫。對朝向的看法

懷化當地的高端客戶對房子朝向的重視程度還是非常高的，在設計合理的前提下，能接受非南北向房子的客戶也不超過三分之一。希望購買的物業類型 被訪客戶仍然是對多層的需求最強，此外，也有少部分客戶青睞復式住宅，但普遍反應復式樓層一般較高或安全問題所以不愿選擇。24針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研調研結果偏愛的空間形式

被訪者對住宅空間布局形式沒有太明顯的傾向，相對而言以錯層為重，在產品類型選擇較為單一的懷化房地產市場，客戶渴望多樣化是非常突出的特征。居住面積偏好 被調查客戶中商業經營者、公務員一般對住宅需求面積主要集中在130～150平米（三室或四室），懷化外出務工人員需求集中在90～110平米（兩室或三室）。160～180平米的接受度不是很高。對臥室的要求

通過深訪我們發現客戶一般對臥室數量的要求集中在3～4個。深訪客戶存在這樣一個特點：學歷越高越強調臥室使用的舒適性。25針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研調研結果客廳面積

偏好的客廳面積體現了氣派但不過分的特征。喜歡25～30平米的“適度氣派型”的客戶最多。也有很少部分被訪者表示喜歡30平米以上“豪華”大客廳。衛生間數量 被訪客戶一般要求有2個衛生間。懷化市高端客群并不希望衛生間的數量等同或者超過臥室的數量，而呈現出比臥室數量少1～2個這樣的大致規律。廚房類型

喜歡封閉式廚房的被訪者較喜歡開放式廚房的被訪者略多。獨立車庫

深訪客戶中基本都希望能夠擁有獨立車庫。26針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研調研結果獨立庭院

深訪客戶大多愿意接受獨立庭院，而就懷化目前的市場供應情況來看有獨立庭院的一層銷售率都比較高，因此這個問題一定要引起我們的重視。購房目的 自己居住是被訪者普遍表現出的住房消費主要趨向。期望房價

被訪者對于本項目的價格預期集中在1200－1400元/平方米。此外值得注意的是也有部分被訪者表示能夠接受1500/平方米以外的價格。說明懷化市房地產客戶已經開始認識到房地產價格的上漲趨勢，并且也隱約感覺到房價與品質的關系。27針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研調研結果購房承受總價

被調查對象一般可承受總價在18—20萬之間的房子，也有部分人能接受22～24萬元的房款總價。被調查對象中能承受30萬以上房款的只有一兩人。付款方式 按揭貸款是被訪客戶主要選擇的付款方式。物業管理必要性

絕大多數被調查對象認為小區物業管理非常必要，究其原因，一方面是市民對居住配套服務重視程度的提高；另一方面是懷化市治安不甚理想，偷竊、搶劫時有發生，被訪者對此非常擔心。28針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研調研結果建筑外觀色調風格

目前懷化房地產市場的建筑外觀過于單調，缺少變化，調查中消費者對建筑外觀色調風格均表現出很明顯的期望值與關注度，希望建筑外觀能夠推陳出新，時尚靚麗。配套設施需求 深訪客戶對配套要求比較強烈的是超市、健身中心、戶外運動場所、醫院、銀行。住宅產品的投資考慮

因懷化市場房地產價格漲幅緩慢且租金價格較低，被訪者對住宅投資普遍興趣不高，但過半數的被訪者對“華天產權式酒店”均給予了很高的關注度，主要原因是懷化缺少回報率較高的投資型產品。29針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研懷化市購房者需求特征總結談到西區未來發展前景時，超過四分之三的被調查表示樂觀，并表示有意遷移到西區居住生活，并有近三分之一的被調查對象表示對河西發展潛力充滿信心被調查客戶購房時最關注的六大因素是小區環境、物業管理、價格、位置、交通、配套和區域未來發展潛力。而對項目知名度、會所、教育設施等因素關注程度較低住房區域選擇上，中心主干道是最理想的居住區域。其次為河西區、河東區排在最后30針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研懷化市購房者需求特征總結購房用途以自己居住為主，接近五分之四；近五分之一的客戶是為父母或子女購買，住宅投資比例較低在購買產品類型的選擇上，多層約占五分之四,高層僅不足五分之一；其余為選擇復式的客戶在空間形式上，選擇錯層的被訪者較多，約占五分之三居室類型上，選擇三居的被訪者約占五分之三；選擇四居的被訪者約占五分之一；其他選擇兩居主力需求面積為130～150平米，其次為80～110平米和160～180平米31針對性市場調查與研究分析—目標客戶調研懷化市購房者需求特征總結對本項目的平均預期價格：多層住宅在1300元/平方米左右；高層價格在1500元/平方米左右；被訪者平均接受總價：約五分之三的被調查對象能接受18~20萬總價，超過五分之一的人能承受20萬元以上的房款總價建筑外觀色調傾向于與城市舊房色調差別較大的明快亮麗的風格32項目基地分析33項目基地分析項目地塊特征河舞水本案濱江花園西部物流中心神龍北路舞陽河舞陽公園神龍花園本案河西區管委會神龍北路舞陽河項目宗地東瀕舞陽河，南臨神龍北路，西靠舞陽公園山坡，北依舞陽公園自然湖。宗地面積：65畝西部物流中心舞陽河濱江花園34基地東瀕舞陽河，西靠舞陽公園山坡，北依舞陽公園自然湖，具有良好的自然景觀資源基地南臨神龍北路，交通較為便利項目東南側為居民安置房，在一定程度上影響了整個項目的檔次目前項目東側濱江路上未建成，對項目銷售會造成一定影響項目基地分析35項目初步構思36項目初步構思

本項目背山望水，緊鄰懷化市大型生態公園，又上風上水，屬河西區難得集自然景觀和風水寶地為一體的開發用地。 依據最大化地緣優勢進行項目開發設計的原則我們對項目進行了初步構思37項目初步構思

項目規劃設計原則：充分利用項目良好的自然景觀資源進行規劃布局，提升 項目居住檔次，最大化挖掘項目市場價值；建筑景觀設計原則：建筑與景觀設計應與周邊自然環境相輔相承，既可與周 邊環境保持和諧又不失項目自身必須具備的獨特氣質魅 力與時尚品味；建筑立面設計原則：具有十分明顯的可識別性，既不過分張揚，也不過分素 樸，做到簡約而不簡單，立異但不夸張，大氣但不彰 顯；居室戶型設計原則：最大程度的滿足居住功能、居住舒適性及實用性需要， 徹底避免因空間布局不合理而造成使用面積的浪費；社區戶型配比原則：主力戶型為120—140㎡三室兩廳兩衛或四室兩廳兩 衛；其次為80—110㎡三室一廳一衛或兩室兩廳兩衛， 再次為160—180㎡四室兩廳兩衛；38總體定位憑借獨特的建筑風格和良好的景觀環境打造安全\和諧\宜居的高檔社區39本項目定位的7大亮點項目主題為安全、和諧、宜居的高檔社區適宜的物業類型，完善的內部配套服務，智能安全的社區化管理，優美的景觀，本項目將成為新的懷化市高檔產品的代表。街區型社區商業，實現商業布局的合理化地塊東南側臨規劃路設置社區商業，對本社區業主及區域居民開放，在滿足人們日常生活需求的同時，樹立了項目沿路的形象面。山、水交融的景觀資源本項目緊鄰舞陽公園、舞水河，憑借良好的景觀資源打造“山、水、人”的社區風格，體現山與水的交融，讓入住者享受山水庭院的優美環境。40多組團設計打破常規的兵營式排列，采用組團式設計，讓社區各單元達到景觀的均好性和特定組團的歸屬性智能安防系統通過安防智能化系統、信息智能化系統，打造懷化最具安全感、最具現代感的社區。建筑風格獨特外立面可識別性極高的外立面，大幅度提升產品檔次，區別于懷化其他的房地產項目酒店式公寓帶動全新的投資理念創新的酒店式公寓產品，憑借其穩定的投資回報，將以更高的產品概念開創懷化地產投資產品的新篇章！41項目市場形象定位國際化/生態/景觀/智能公園社區

主要服務于懷化當地政府\企業界上層人士\富裕人群\軍人以及周邊縣市的置業者42

目標客戶定位

商業經營者。懷化市商貿經濟和服務業發展較好，商業經營者眾多且收入水平遠高于人均收入水平。

政府官員或管理人員。相對來說，政府工作部門收入很高而且比較穩定，因此有了金錢積累和身份條件的優勢，他們有能力選擇符合身份需要的住宅小區。軍隊高級官員。懷化市原是西南重要的軍事地區，有很多軍隊、部隊在此駐扎，但由于軍隊住宅條件較差且面積較小，所以軍隊中收入較高的管理干部都選擇在市內購房。周邊縣市的高收入階層。懷化轄區縣地人口有四百多萬，近年來農業經濟發展較好，懷化城市化進程也開始啟動，因此，懷化市區周邊縣地的富裕階層將是未來市區房地產發展的重要消費群體。43目標客戶分析

購房動機二次三次置業。這類客戶所占比例較大，他們基本上都有自己的房子，在經濟條件允許的情況下，選擇比較理想的居住社區購買自己的第二、甚至第三套住房，這些客戶選擇住宅的主要標準是社區環境、居住氛圍和社區安全。圈子效應。懷化城市人口較少，高端人群相互之間的交往比較廣泛，圈子中的口碑效應和流行消費會對圈子中的人群造成強烈影響而引發消費欲望，這也是許多中小型城市的共性。為子女或父母購房。在目標客戶的購房行為中有小部分客戶是為子女成家或父母養老居住而考慮，此類置業隱含著投資傾向，因此決策重點是項目的投資價值。主要包括社區的規劃設計及配套是否超前，與其他項目相比性價比是否合理，項目所在區域的未來發展潛力是否強勁以及項目配套設計等。顯示身份。有部分富裕的客戶為了滿足社會身份而買房，他們對房價敏感度相對較小，十分關注小區的項目定位及建筑風格，喜好在既可以滿足身份象征但又不會過分彰顯財富的項目購房。44

項目價格區間

單價預定：根據懷化市總體市場情況，購房者06年對多層住房的承受單價為1000~1200元/平米，高層單價為1400~1600元/平米，本案定位為懷化市高檔項目，因此，多層住宅定為1300元/平米，高層價格1500元/平方米，略高于懷化市基本消費標準，屬于高等檔次小區?？們r預定：依據市場調查結果，本項目單套總價主要設定在20萬以內，單套總價在20萬元以上的產品不超過項目套數總量的20%。45市場定位

市場目標預期前提：春節后開工，6月開盤目標：十個月銷售周期總額：不低于12000萬元利潤：不低于3000萬元46項目基本假設方案47基本假設基礎以市場調查為依據提出以下假設方案的基本原則：因市場對于多層住宅的接受度要遠遠高于小高層或高層，因此各假設方案中均以多層住宅為項目主力產品戶型設計以三室或四室面積在140平米以下總價在20萬以內的平層、錯層為主本項目所在區域居住人口不多且與主干道（神龍北路）相鄰部分較少，因此商鋪開發主要用于滿足小區自身配套需要，開發面積控制在總建筑面積的8%以下人防配套占總建筑面積的4%注：根據項目周邊區域環境和懷化市內投資型地產的熱銷狀況以及高端客群對投資型產品的關注度等因素，項目中商業規劃部分設計為酒店式公寓48產品基本假設方案產品類型多層酒店式公寓商業配套面積（㎡）600001400050003000方案一：項目占地面積65畝，項目總建筑面積8.2萬平米，容積率1.91。此方案住宅部分為單一多層產品方案，目的是規避小高層可能會帶來的市場抗性實現快速銷售；同時也使社區產品相對單純，避免不同類型產品可能產生的內部競爭。以上方案須經設計單位在方案設計中按懷化市規劃要求具體排布。49產品基本假設方案產品類型多層小高層酒店式公寓商業配套面積（㎡）50000150001400050003000方案二：項目占地面積65畝，項目總建筑面積8.7萬平米，容積率2.0。此方案為多層和小高層產品設計方案。利用局部觀景區域在設置小高層，以小高層的觀景優勢弱化小高層的市場抗性，此方案優勢在于提高容積率，降低樓面地價，但可能會延長銷售周期。以上方案須經設計單位在方案設計中按懷化市規劃要求具體排布。50產品基本假設方案產品類型疊拼多層酒店式公寓商業配套面積（㎡）7000500001400050003000方案三：項目占地面積65畝，項目總建筑面積7.9萬平米，容積率1.83。在方案一基礎上以疊拼產品替換部分多層產品，此方案可在一定程度上提高項目檔次，但存在一定的市場風險。以上方案須經設計單位在方案設計中按懷化市規劃要求具體排布。51各類型方案中各類型產品銷售均價多層疊拼小高層酒店式公寓商業一1350元/㎡2500元/㎡2000元/㎡二1300元/㎡

1500元/㎡2500元/㎡2000元/㎡三1350元/㎡1700元/㎡

2500元/㎡2000元/㎡以上價格均為現階段模擬價格，只作為財務匡算之用52不同方案銷售總額產品類型多層酒店式公寓商業面積（㎡）60000140005000單價（元/㎡

）135025002000總價（萬元）810035001000合計（萬元）12600方案一53不同方案銷售總額產品類型多層小高層酒店式公寓商業面積（㎡）5000015000140005000單價（元/㎡

）1300150025002000總價（萬元）6500225035001000合計（萬元）13250方案二54不同方案銷售總額產品類型疊拼多層酒店式公寓商業面積（㎡）700050000140005000單價（元/㎡

）1700135025002000總價（萬元）1190675035001000合計（萬元）12440方案三55不同方案靜態收益比較以下三種方案的靜態收益均按以下原則進行計算1、管理費按（一至四項）合計的2%計算；2、銷售費用按總銷售額的4%計算；3、財務費用暫不考慮；4、不可預見費按（一至五項）合計的4%計算；5、稅費按銷售額的5.6%計算6、此次計算的深度只能作為項目可行性匡算之用。56

項目合計（萬元）面積

(萬㎡)單位造價（元/㎡）一、土地開發費20008.2243.902二、前期工程費864.320三、建安工程費50608.2617.0731多層建筑（無電梯）27006450酒店式公寓（帶電梯、含裝修、家具、電器）19601.414002商業2500.55003配套公建1500.3500四、基礎設施配套費（市政、綠化）5004.3116.279

（一~四）合計76468.2932.439五、費用656.928.280.1121管理費152.928.218.6482銷售費用5048.261.4633財務費用暫不計六、不可預見費332.11688.240.502七、稅費705.68.286.049八、總成本9340.63688.21139.102九、總銷售額12600

十、利潤3259.3632

方案一57

項目合計（萬元）面積

(萬㎡)單位造價（元/㎡）一、土地開發費20008.7229.885二、前期工程費864.320三、建安工程費58858.7676.4371多層建筑（無電梯）22505450板式小高層（帶電梯）12751.5850酒店式公寓（帶電梯、含裝修、家具、電器）19601.414002商業2500.55003配套公建1500.3500四、基礎設施配套費（市政、綠化）5004.3116.279

（一~四）合計84718.7973.678五、費用673.928.782.1851管理費169.428.719.4732銷售費用5308.760.923財務費用暫不計六、不可預見費365.79688.742.046七、稅費7428.785.287八、總成本10252.71688.71178.473九、總銷售額13250

十、利潤2997.2832

方案二58

項目合計（萬元）面積

(萬㎡)單位造價（元/㎡）一、土地開發費20007.9253.165二、前期工程費864.320三、建安工程費49257.9623.4181多層建筑（無電梯）22505450疊拼（無電梯）3150.7450酒店式公寓（帶電梯、含裝修、家具、電器）19601.414002商業2500.55003配套公建1500.3500四、基礎設施配套費（市政、綠化）5004.3116.279

（一~四）合計75117.9950.759五、費用664.827.984.1541管理費150.227.919.0152銷售費用497.67.962.9873財務費用暫不計六、不可預見費327.03287.941.397七、稅費696.647.988.182八、總成本9199.49287.91164.493九、總銷售額12440

十、利潤3240.5072

方案三59方案比較60通過對幾種方案進行的靜態收益比較，方案一的總利潤為三個方案中最高，方案二的總銷金額是最高的。收益比較方案一方案二方案三總成本（萬元）9340.636810252.71689199.4928總收益（萬元）126001325012440總利用（萬元）3259.36322997.28323240.507261結合懷化當地的市場狀況以及目前濱江花園的銷售情況，我們對本項目各類型產品的銷售價格進行了預測。從銷售均價的比較來看，實現方案一的銷售價格相對風險較小一些。預測銷售均價比較多層疊拼小高層酒店式公寓商業一1350元/㎡2500元/㎡2000元/㎡二1300元/㎡

1500元/㎡2500元/㎡2000元/㎡三1350元/㎡1700元/㎡

2500元/㎡2000元/㎡62產品類型方案一中產品的銷售壓力較小，方案二和方案三中均存在不同程度的市場阻力。面積（㎡）多層疊拼小高層酒店式公寓商業一60000140005000二5000015000140005000三50000700014000500063初步結論通過以上分析，在實現項目整體銷售利潤目標的前提下方案一的銷售速度、總利潤額、銷售均價最為合理我們將根據方案一設定的相關數據進行更為深入的研討64項目規劃建議

65總平面布局項目南側黃色區域設置酒店式公寓，可弱化項目沿街形象展示面較小的缺陷，同時可使酒店式公寓的管理相對獨立

項目東側粉色區域臨規劃路設置商業紅色部分為多層住宅區域（若設置小高層，建議設置在地塊景觀資源較好的藍色區域，更加突現小高層產品的景觀優勢）北多層公寓式酒店商業小高層66配套設施建議社區商業:如社區便利店、洗衣店、銀行、郵局等小區會所：考慮到建設成本不后期經營等問題建議不做獨立設計，會所功能可在酒店式公寓一層商業配套中實現管道燃氣：懷化市接入管道煤氣的項目很少，如本項目能夠接入管道燃氣既可提升市場關注度又可以增加銷售賣點。運動器材：在小區的公共區域布置社區運動器材，體現社區的健康功能。休閑設施：在小區公共景觀處布置休閑座椅和石桌石凳，以方便社區住戶的休閑娛樂。67道路、停車系統1）出入口北主入口區域次入口區域利用宗地四周規劃市政路形成的區外交通系統，在東南角側設主要機動車出入口，結合規劃道路，盡可能實行人車分流西北側沿濱江路設置次入口，盡可能利用社區周邊道路系統682）區內交通分析區內形成主干道、組團干道和宅前小路的三級道路系統利用雙行線和單行線的設置，引開部分人流和車流，實現局部的人車分流內部路網設計應該最大限度地減少區內噪音污染各種建筑物入口、通道處盡量考慮老人、兒童、殘疾患者的需求，做到無障礙設計在人車集中交匯區域，可利用區內英式立交體系，將人流或車流進行空間垂直分流，這樣既可保證人流的安全，還創造了社區空間的多樣性693）停車位根據人防面積計算可容納車位數，地上停車位與地下停車位比例為4：1建議小區戶數與車位數1：1地面停車與地上私家車庫比例為7：1考慮設置地上停車位以及地下停車位相結合的綜合停車系統70項目組團設計根據本項目的景觀特點，建筑排列采用組團式規劃 要求：讓社區各單元達到景觀的均好性和特定組團的歸屬性建議按照地塊景觀特點分為三個組團，分別為舞水園、舞陽園、舞星園充分利用地形，變常規的中心圍合式設計為分散式圍合設計，達到“圍而不合，區區有中心”的效果北71建筑群總體風格建議風格建議一：立面層次豐富，外觀大氣但不張揚，時尚特質內斂而不外放727374建筑風格建議二：7576園林景觀建議77總體定位

個性之美以創意求新為靈魂，表現社區國際化特點。

使用之美景觀要“以人為本”，方便業主的使用要求，切忌大而無用。

簡約之美采用簡約的設計手法，給人最大的想象空間。

自然之美自然主義園林設計融合東西庭園精粹，自然心境，養目一生。78

古典之美創造性地利用區內原有的地形、地貌特征，咫尺繁華，卻神游千年。

生態之美生態式花樹植栽，根據不同社區主題形成景觀組團，高低錯落，相映成趣。

和諧之美

不同設計風格的融合，營造古今貫通、天地合一的和諧環境。

藝術之美前衛與古典，現代與后現代，各種設計元素淋漓盡致地表現出藝術的美感。

絕不唯美以建造成本為基礎，以特征消費者的深層次需求為依據。79設計原則考慮到項目成本控制，建議增強社區景觀的獨特性，通過社區內小品設置體現項目主題、特點、檔次以及識別性。80社區三級景觀

一級道路景觀道路景觀主要以草地、花卉、灌木叢、觀賞樹等植物相互搭配組合而成，形成層次豐富、色彩鮮明、視覺舒適的景觀效果

二級組團花園在三個組團的中心區域設計花園景觀中心，考慮社區居民活動及休閑需要，應在景觀花園周遍合理安排公共活動區域、休閑區域、交流區域81

三級宅前綠地宅前綠地主要強調宅前屋后的綠化功能性設計，以草地的鋪設和樹木種植滿足一層的私密需要、單元出入口的潔凈綠意82園林小品小品設施是園林綠化的點睛之筆，是室外環境不可缺少的造型要素在小區的組團中心、軸線的端點空間的起、承、轉、折之處均布置造型優美、意蘊豐富的雕塑和小品，強化景觀地產的休閑氛圍而點綴在綠樹叢中的路燈、座椅等其造型應體現社區的品位與檔次83具體建議

1、建議項目主入口大門采用歐式現代風格——莊重、威嚴，但不失藝術氣質，既可體現本項目的品質與檔次，又可讓業主獲得心理安全感2、在道路系統的設計中，可配合組團規劃采用曲線設計，通過曲線的節奏營造出更加豐富的變化843、植被選擇須盡量考慮湖南當地的氣候條件，做到高喬木、低灌木、地面草坪、花池等多層次、立體化的巧妙組合；4、景觀設計應充分考慮到動靜分區的規劃布置，活動區的規劃布置應更多考慮占地的合理性和實用性；5、燈光系統應體現檔次與品位的時尚氣息，可以在特定區域適當采用鮮亮的燈光設計，增加社區安全性；85產品設計建議86產品類型花園洋房酒店式公寓商業87花園洋房平面布局標準層面積800~1000平方米建議3~4個單元拼接層數6層、7層戶型面積90—200平方米開間8~9米，進深11~14米。院落設計底層南側設置花園梯戶比一梯兩戶88院落

利用綠化隔離出單元面寬的私家花園，底層南入口獨立入戶窗戶

突出窗戶在立面上的裝飾效果，在成本控制允許范圍內，可設置大面積的觀景窗，陽臺

陽臺考慮延伸客廳的平面空間，單獨設置北側的生活陽臺，形成封閉的作業空間。露臺：在頂層與閣樓一體設計小型的露臺。屋頂加窗坡屋頂露臺戶戶露臺89色彩

以暖色調為主，局部點綴時尚元素材質院落隔離材質鐵藝或木柵欄，依成本原則取舍勒角采用與墻體同樣的材料墻面材料高級涂料，局部考慮面磚窗戶鋁塑窗或塑鋼窗屋頂陶瓦刷漆90酒店式公寓平面布局標準層面積1000~1200平方米層數不低于12層戶型面積35—50平方米標準層戶數25—30戶每層設置2—3部電梯在一層設置酒店大堂，大堂面積100—150平方米立面設計建議采用現代簡約建筑風格，建筑立面追求時尚、大氣的視覺沖擊力。91窗戶作為立面的組成部分，采用統一的設計，盡量不破壞立面的整體性陽臺外立面的延伸，增加居住使用的觀景功能，比一般酒店更加人性、更加情趣92色彩為體現酒店式公寓的檔次建議采用深色系，但要注重與多層住宅部分色彩的銜接材質勒角與墻體采用同種材料墻面材料建議采用高級防水涂料和局部石材處理窗戶與墻體色彩一致的鋁塑窗或塑鋼窗93商業商業形式為滿足小區業主日常生活的需求而設計的社區商業，主要功能是為小區提供完善的社區配套服務。

位置酒店式公寓的一層底商項目東南側臨規劃路旁的獨立商鋪94位置：酒店