張建Q：386176393

20160723于山東青島市不動產統一登記實務探討（二）——數據整合相關問題討論交流的主要問題1、權籍調查中需要掌握的幾個要點；2、數據資料移交中需要注意的問題；3、如何開展各類歷史登記數據整合？4、數據整合與經費預算中有關問題。權籍調查的基本概念權籍調查的主要依據合理確定權籍調查內容確保地籍區、地籍子區劃分合理科學穩定地籍區的劃分

在縣級行政轄區內，以鄉（鎮）、街道界線為基礎結合明顯線性地物劃分地籍區。地籍子區的劃分在地籍區內，以行政村、居委會或街坊界線為基礎結合明顯線性地物劃分地籍子區。地籍區相對穩定地籍區、地籍子區劃定后，其數量和界線應保持穩定，原則上不隨所依附界線或線性地物的變化而調整。海籍調查中的地籍區海籍調查可不劃分地籍區和地籍子區。地籍調查是不動產權籍調查的基礎堅持多規并行最終目的：建立不動產權籍調查數據庫問題一

1、不動產登記工作需要相關單位提供哪些資料？2、紙質檔案我們應當如何檢查核實接收？3、新的不動產登記檔案如何管理？

4、電子數據和電子檔案如何接收？問題一參考答案

第一件事：登記資料交界范圍的確定。

1、各類登記業務數據、檔案（土地、房產、農、林、海等登記資料，包括紙質的、電子的；業務系統內的和業務系統外的。獨立的權籍調查資料，測繪成果資料等）2、各類存量登記數據庫（包括數據庫的說明文檔）；3、各類用于存量登記的信息系統（包括系統使用手冊）。

問題一參考答案

2、數據格式尊重原來數據庫和數據的格式。3、紙質檔案的接受一定要化大力氣，核對清楚，寧愿多花點人力物力按分類逐一點清造冊后再接受。盡量不要留下后遺癥。不動產統一登記需要房管部門提供的數據一、測繪數據1.提供預/實測繪項目、幢信息、層信息、戶信息等相關數據。2.提供原始測繪數據（分層分戶圖）表及對應的數據提取、轉換規則。3.提供房屋樓盤表及相關數據。二、產權數據1.所有權相關：幢信息、層信息、房屋信息、所有權登記信息、權利主體信息及其對應的變化、關聯關系。2。限制相關：包括抵押、查封、限制、凍結等相關業務信息及限制房屋、權利關系。3.預告、異議、地役權登記等相關信息。4.業務流、審批及相關信息。5.提供產權信息缺失年份、區塊的產權數據說明。三、檔案數據1.提供檔案掃描件、卷內目錄信息。2.檔案與業務或權利的關聯關系。四、房產GIS數據1.提供基礎地形圖、房屋面等相關信息。2.提供房屋面與產權幢的關聯關系。五、文檔方面1.數據庫說明文檔2.房產系統操作手冊資料移交和共享？

按照《不動產登記暫行條例》和其他關于不動產登記的有關文件精神，檔案和歷史登記資料必須移交。但考慮到發證工作迫在眉睫，近期資料移交可能客觀上還存在一定的困難，所以目前暫時可以考慮多種辦法解決。①、老檔案如何共享？②、新檔案如何管理？③、電子檔案如何移交？

1、確定移交時點。首發前一個工作日的下班時間點。關閉房產交易登記系統時，確定為雙方電子檔案移交時點，即歷史數據移交時間。2、移交事項。雙方簽訂書面協議，明確相關事項。3、移交過程。雙方相關人員到場，見證移交全過程。

（建議第三方，首選檔案部門作為移交鑒證單位到場監督指導。）4、確定移交內容。數據移交內容包括某某市（縣）數字房產系統數據涵蓋的某某市（縣）房產交易信息、抵押登記信息、樓盤表信息。5、移交形式。光盤數據留存。6、數據安全。對移交數據通過效驗碼進行加密，防止數據被竄改。資料不詳不全有疑問等等應該進行權籍調查現場核對？

對“有圖無權屬、無圖有權屬、無圖無權屬”以及拷貝的電子檔案資料不詳、信息不全的情況，不動產登記中心實時到房產檔案館進行查詢比對，或現場踏勘，確保電子檔案和紙質材料的一致性，保證不動產交易安全。對新申請登記的不動產單元，由權利人提供紙質申請材料和電子版測繪成果，負責勘測的部門（例如：權籍科）對權籍調查（測量）資料審核無誤后，及時錄入權籍調查管理庫，生成不動產單元號，采取“登記一宗、錄入一宗”的辦法，逐步完善資料。問題二：

1、針對不動產登記工作，國土局內部的地籍管理數據庫需要完善到什么程度才能滿足不動產登記的需要？2、發新停舊時間很緊，而數據整合需要過程，而且需要時間和大量的投入，那么我們的數據到底要整合到什么地步才能確保本地區登記發證工作順利進行？空間數據是平臺的根本所在

不動產統一登記數據（清理）整合的目標是要建立一個宗地（樓棟）空間數據為基礎、圖形屬性檔案一體化、具有開放統一的數據標準、高質量的空間數據庫，并以樓盤表為基礎，整合所有房、地登記信息，實現以圖管不動產、圖形屬性檔案一體化的管理模式。問題二參考答案：

1、首先要理解地籍數據對不動產發證的作用是什么？

簡單地講就是為了讓每一塊土地有自己唯一的宗地號，讓每一幢房子都能精確地定位到宗地，也就是我們通常所說的“房能找到地”或者叫“落宗”。

所以原有地籍管理空間數據情況的好壞決定了你下一步發證時“落宗”的便捷程度和準確性。如果空間數據缺失較多，日常發證時就很艱苦，工作人員會很累，甚至會發不下去。數據整合需要投入一定的人力財力和時間

所以目前很多地方都采取對原有地籍管理數據庫分析的基礎上，首先對本地“活躍度”較大的宗地進行核對補錄的辦法補充空間數據。必要時，“權籍調查”科應先進行不動產權籍調查，包括補測、補錄有關信息和權源，核準權利人，制作相關圖件，和數據庫掛接等，再進行受理發證。

首先解決07年或08，09年以后小區空間數據的補錄。（大部分可以從檔案中查到空間坐標和相關屬性數據）。爭取同步解決政府部門的自建房、房改房、聯建房、廉租房、經濟適用房等，做到房地合一。剩下的目前先采取“遇到一宗，解決一宗”的辦法。問題二參考答案：

2、我們的重點有兩個方面：

一方面是數據庫內已有多少條宗地記錄，現勢性有多少？

另一方面重點找到并關注庫體外有多少？換句話說，還有多少房找不到地？這是最關鍵的，所以必須先通過各種方式疊加分析后得出結論。

一是通過空間數據疊加分析；

二是通過航片、衛片或下載百度地圖等建議手段疊加分析，找到有房子而沒有宗地數據的地方判斷屬于什么情況？

然后分析數量，計算出需要補測的區域、地段和面積等。從而進一步判斷會不會影響到我們的日常發證業務，再來決定需不需要補測，是現在補測還是將來補測等等。需要補測的部分就要全面開展權籍調查。權籍調查成果就需要審查；審查合格后的成果方可提供不動產統一登記機構應用日常登記管理業務。審查機構（誰審查？）

不動產權籍調查成果應由不動產登記機構或授權機構審查。凡在前期審批、交易、竣工驗收等行政管理中經相關行政職能部門和授權機構確認的且符合登記要求的成果，可繼續沿用。權籍調查成果的審查與利用2.審查內容（審查什么？）

一是調查程序是否規范，即權屬調查、測量、成果審查、整理歸檔等是否按照本方案及相關技術標準實施；

二是調查成果是否完整，即測繪資料、權屬資料、圖件和表格資料等是否齊全；

三是調查成果是否有效，包含調查機構是否具有相應資質、從事調查工作的人員是否具有相應資格、調查成果是否經過自檢等；

四是調查成果格式是否符合規定要求；

五是調查成果是否正確保持宗地、宗海及其房屋、林木等定著物之間的內在聯系；

六是宗地圖、宗海圖和分戶房產圖中的空間要素與相鄰的界址、地物、地貌是否存在空間位置矛盾。3.審查方法（怎樣審查？）主要采用室內外復核的方法審查不動產權籍調查成果。（1）應充分利用已有數據庫、信息系統、辦文系統、電子政務系統審查調查成果。（2）應將調查機構提供的宗地圖、宗海圖和房產分戶圖的電子數據導入已有的權籍空間數據庫，查看其與相鄰的界址、地物、地貌是否存在空間位置矛盾。（3）對權籍空間要素，如果室內無法判定其是否正確時，可到實地查看。（4）對調查成果存在的問題，應責成調查機構修改完善，直至成果合格為止。4.成果入庫和地籍圖更新。

成果通過審查后，審查部門或單位應將審查后的成果提交給不動產權籍調查數據庫和成果管理機構，在完成不動產登記后，更新相關數據庫和不動產登記數據庫。關于數據整合1、整合依據：《不動產登記數據整合建庫技術規范》2、整合目標：

數據已收集——即土地、房屋、農地（含承包經營權和農村宅基地等）、

林地及其他相關原有登記數據及數據庫庫體已收集到位。客體已落地——即土地、房屋、構筑物或建筑物等不動產登記單元已在宗

地上完全、準確定位和標記，各不動產登記單元之間不存

在沖突。權利已掛接——與不動產登記相關的所有權、用益物權、擔保物權及登記

事項已和不動產登記單元進行完全、準確的關聯，各項權

利之間不存在沖突全域已覆蓋——所有區縣不動產登記數據整合到位。如何開展數據整合？第一步：摸清歷史數據情況第二步：開展數據清理分析第三步：制定數據整合方案整合歷史登記數據歷史數據是支撐統一登記的基礎由于各部門采用數據標準不一致處理空間關系、權利關系整理關鍵整合很難必須整合整合歷史登記數據先入庫、日常辦理時關聯、逐步清理不動產登記數據庫數據收集數據分析數據標準化業務間建立關聯業務內數據清理存量登記標準庫入庫數據整合策略將林權、土地承包經營權宗地與土地所有權宗地建立關聯，并落實到集體土地所有權發證相關圖上。土地：地籍區—地籍子區—宗地（所有權）林權：

宗地（林權）承包經營權：

宗地（承包權）將房屋的幢與土地使用權宗地建立關聯，并落實到地籍圖上。土地：

地籍區—地籍子區—宗地（使用權）房屋：

丘—幢—層—套—間數據整合思路以上方法的前提：各部門已經有空間數據，并且圖屬數據已經關聯。數據整合圖例地籍圖宗地房屋CAD或GIS圖落宗601602603604605606501502503504505506401402403404405406301302303304305306201202203204205206101102103104105106關聯樓盤信息數據整合思路1宗地與房屋基地面關聯（ZDID-FWID）2房屋基地面與測繪樓盤表關聯(FWID-LPID)3樓盤（房屋、戶）與權利人關聯(LPID-QLRID)1、開發房地一體的前端調查軟件2、房地一體化入庫，構建樓盤表數據整合中要做的工作1、按地籍區、地籍子區梳理子區內小區項目，包括開發商、開發年限、開發內容、面積、規劃紅線圖、供地資料，商品房買賣情況等等內容；

2、按年份梳理小區項目，按時間倒排順序梳理出每年開發的房地產項目，包括樓盤表、預測繪成果、實測繪成果等。

3、根據上述資料梳理出當前各個不動產登記單元的權利人和相關的權利情況，包括預告登記、預告抵押，首次登記，抵押、查封等限制類登記情況。

4、從數據庫和其它途徑把各類限制類登記數據情況單獨梳理出來作為數據整合的對照資料，與當前權利人的實際情況進行掛接和驗證，確保每個不動產單元的各項權利掛接到位。階段性成果羅列1、按地籍子區分年度土地登記情況分析表；2、按地籍子區分年度房屋登記情況分析表；3、房、地登記情況差異分析表；4、房屋落不了地的情況分析明細表；

列舉到小區；5、為解決上述問題，需要局方和房管部門協調并提供的資料；6、我們的解決方案和時間表；1、沒有空間數據部分怎么辦？2、如何找到“有房無地”的數據？3、沒有樓盤表的數據部分怎么辦？4、有房有地卻沒有登記數據的怎么辦？以樓棟為單位建立“住戶一覽表”

對于同一幢樓，建立土地登記的住戶一覽表，包括該幢樓所在的宗地信息（土地用途、使用權類型、使用期限、宗地圖號）、樓幢信息（總建筑面積、分攤系數）以及所有住戶信息（姓名、土地坐落、房屋性質、房屋建筑面積、土地公攤面積、土地證書號）；對于同一套房屋多次轉讓、變更的，附加變更登記表，記載該套房屋的上下手業務歷史。關于房地數據整合中需要注意的

幾個問題身份證號土地坐落面積權利人其他把計算機完全自動匹配的不動產單元找出來。基本原則完整：整合過程中要遵守土地登記、房屋登記等數據庫

標準和規范的要求，對相關數據項進行補充和

完善，確保規定的必選項和條件必選項內容完整。一致：在數據整合的過程中不應對原始數據進行修改，

確保整合前后的數據一致。規范：依據現行的土地登記、房屋登記等數據庫標準，

對已有的不動產登記信息進行梳理并規范化。土地數據清理時的注意事項

1、關于外業測繪。對于原來進行地籍測繪的，本次不動產統一登記工作開展過程中，不要求進行成片區域的修測、補測，這塊工作應該由地籍部門統一處理。本次不動產登記過程中，可以使用原1:500的城鎮地籍測繪、二調數據、農村兩權頒證測繪數據、大比例尺（1:1000）的航拍圖形數據作為工作底圖，在此基礎上疊加權屬范圍線。2、關于坐標系選擇。建議采用80系，有條件的地方，可采用2000大地坐標系。整合具體工作——實現房地關聯1、房屋落宗：通過土地坐落的對應關系，實現將房屋登記信息與樓幢空間數據建立關聯關系，從而實現空間、登記、檔案數據的整合。

2、房地關聯：通過權利人姓名、房屋坐落的對應關系，對同一套房屋的房屋登記信息、土地登記信息建立關聯關系，事項房地關聯。（注意：這里各地區別比較大，如果以前是先辦理房屋登記，再辦理土地登記，且在辦理土地登記時，房屋坐落與房屋登記信息完全一致、權利人與房屋登記僅有前后次序的差異，這樣實現起來比較容易）。

3、人工方式處理：剩余部分通過人工方式實現房屋落幢、房地關聯?？筛鶕嶋H需要，結合檔案查閱、現場確定位置等方式進行人工處理。（注意：對于房屋歷史數據較差的地方，很大部分需要通過人工方式實現數據關聯。）質量檢查空間及其屬性方面的質檢關聯的正確性檢查歷史數據分析與檢查

經過前面的關聯只是形成了一個初始數據庫，如何保證數據是否一一對應，是否真實、正確，還需要通過空間數據、屬性數據、數據與檔案對應等方面的檢查。通過系統的拓撲、圖屬一致性的檢查通過內外業核實，室內通過數據與檔案的一一對應檢查，室內無法通過或存疑的部分，應當到實地進行權籍測繪、調查與核實。將通過關聯檢查的數據與原發證數據進行疊加分析，并提取相關信息再一次進行一致性檢查。

數據清理的成果質檢，主要包括公司質檢、業務科室質檢和第三方質檢。

公司質檢包括對每天各類成果的日常質檢、階段性質檢以及入庫前所有數據的總質檢。

業務科室質檢包括預審、檔案、受理、審核等環節對各項數據的不重、不漏、一致性進行質檢。

第三方質檢。通過有資質的第三方抽查對數據整合的最終質量進行認定。建立甲乙雙方協調工作機制

協調督導：登記部門成立相關領導牽頭，包括業務科室、信息中心等人員在內的工作小組，協調處理整個數據清理整合過程中的相關工作。

工作小組根據整個項目的工作安排，結合工作計劃，對各項工作進行安排，并倒排工期形成計劃安排表，業務科室負責對清理整合過程中各類業務問題進行確認、處理，信息中心負責了解、督導整個項目的進展，結合項目倒排工期安排表，將每日工作進展匯總后以短信形式保送各級領導。融合人員合理分組檔案掃描組數據補錄組空間數據處理組數據關聯組質檢入庫組每日質檢階段性質檢入庫總質檢關于數據整合工作的回顧小結第一步：摸清歷史數據情況房-地-農-林-海補充：1、每個局的里程碑式的時間段2、建立統一的調研結果展示報告；

（固化屬于公司自己的格式）

第二步：開展數據分析1、主要內容：空間、屬性、登記、檔案；2、找出主要問題，階段性成果：

（1）、宗地壓蓋地籍子區、行政界線具體情況；

（2）、房屋壓蓋不同宗地的情況和初步原因判斷；

（4）、沒有樓盤表的房屋情況及其初步原因判斷；（3）、形成該市縣數據整合要做的具體工作內容，列出具體工作時間表，提出預算建議等。第三步：制定數據整合方案數據整合的四個階段數據整合房地農林海數據各自清理房地農林海數據標準化房地農林海數據初步關聯房地農林海數據全面整合入庫一步到位整合模式要點一、原則：完整、一致、規范；二、土地空間數據——需要分層管理，可以追溯歷史

已有的+其他土地檔案能查到的（補錄）+行政手段能解決的（提前提供表單）+需要現場實測，通過權籍調查解決的。三、權屬信息和空間數據的關聯；四、住戶一覽表（歷史關系和住戶變更表）的建立；五、樓盤表數據的建立、補充和完善；規則和方法。五、必要的工具開發和先進技術的引入，提高工作效率；六、必要的人工干預，語義一致性的實現；其他需要注意的問題1、坐標系選擇和轉換問題；2、質量檢查問題（公司質檢、科室質檢，第三方質檢）；空間及其屬性方面的質檢；關聯的正確性檢查歷史數據分析與檢查3、工作機制建立問題（協調、督導機制）；4、項目實施分組問題；5、去重補漏規則工作策劃與準備分析、梳理標準化整理清理整合（去重、補錄、重新編碼）數據關聯（落地）入庫檢查數據整合建庫工作步驟問題三：如何編制數據整合經費測算預算報告1、明確數據整合建庫任務；2、提出經費測算依據；3、關于經費測算的說明；4、具體經費測算結果；5、經費來源說明。問題三參考答案

1、數據整合建庫的主要任務

（1）對土地、房產、林權已有的登記信息按各行業現有的數據標準和行業規范進行梳理與整理，形成符合相關技術標準的數據集，即建立原始庫。

（2）依據不動產登記數據庫標準對土地、房產、林權已建好的原始數據庫進行抽取、轉換、補錄、整合等方法，建立不動產登記數據庫。

（3）對土地、房產、林權已有登記檔案按照各行業檔案管理要求進行掃描，并與登記信息掛接。

（4）為確保數據整合規范、成果準確，全程對不動產登記數據整合建庫進行質量控制。按照國家、省相關規范標準逐級匯交。

宅基地使用權、集體建設用地使用權、農村承包經營權等另行制定。問題三參考答案2、測算主要依據

（1）《不動產登記數據庫標準》（試行）

（2）《不動產登記數據整合建庫技術規范》（試行）

（3）《不動產權籍調查技術方案》（試行）

（4）《不動產單元設定與代碼編制規則》（試行）

（5）《國土資源調查專項資料管理暫行辦法》（財政【2004】192號文件）

（6）國家測繪局關于印發《測繪生產成本費用定額》

（7）《土地資源調查預算標準》（征求意見稿）問題三參考答案3、經費測算主要包含的內容

（1）準備工作經費；

（2）國土、房產、林業數據規范化整理工作經費

（含空間信息、登記信息、檔案數據）

（3）原始庫匯交工作經費；

（4）數據整合關聯工作經費；

（5）數據入庫工作經費

（6）工作總結文檔編制工作經費；

（7）成果匯交工作經費；

（8）質量控制工作經費；

（9）其他不可預見的工作經費。

問題三參考答案4、準備工作包含的內容及經費預算

準備工作主要包括國土、房管、林業部門的登記數據情況現狀調研，收集現有登記成果資料，對現有數據進行分析對比檢查，并與不動產登記數據庫逐項對比，設計數據框架，編制市、縣不動產登記數據整合建庫實施方案、不動產數據整合技術細則、作業指導書和不動產登記數據整合建庫質量控制方案、技術培訓等。

一般準備工作經費====萬不等。問題三參考答案5、其他有關參考測算指標

（1）集體土地所有權整合建庫費用3.5萬元，再加宗地數3.5-4元/宗；如某縣集體土地所有權1萬宗，那么測算費用為35000-40000+10000*3.5=70000-75000萬，但如需補充空間數據和屬性數據，則按不動產權籍調查另計。

問題三參考答案（2）國有建設用地使用權登記規范化整理中電子檔案數據整--元/宗、分割登記--元/不動產單元。紙質檔案數據整理為每宗--元、分割登記--元/不動產單元。

（注：電子檔案數據整理主要內容為：登記檔案歷史數據與現狀數據整理，無效檔案清理剔除，檔案規范化命名、掛接，宗地圖編制、整飾、命名、掛接等.紙質檔案數據整理包掛電子檔案數據整理的全部內容，還包括掃描入庫。）問題三參考答案

（3）、國有建設用地使用權登記規范化整理中空間數據整理。

紙質80元/宗（包括地籍圖、宗地圖等界址點坐標輸入、空間糾正、拓撲處理。宗地代碼和不動產單元代碼編號，空間屬性手工錄入等，無法糾正和糾正異常，參照不動產權籍調查進行修補測計算工作經費。）

原建有的城鎮二調數據庫，現勢性強的可以直接轉入數據庫，其基本經費是3萬元，另按每宗30元；沒有及時更新零碎存放的矢量數據按每宗70元。做好宗地代碼和不動產單元代碼編號，宗地信息抽取、映射、補錄。（注：矢量坐標無法進行投影糾正和糾正異常的參照不動產權籍調查進行修補測計算工作經費。）問題三參考答案（4）、國有建設用地使用權登記規范化整理中登記信息整理，電子登記信息10元/宗，分割登記的10元/每單元；非電子類的25元/宗，分割登記的20元/每單元。

主要內容為：登記信息和檔案逐項檢查、分析、登記信息歷史與現狀整理，登記信息抽取、映射、補錄，信息轉入相應數據表（使用權信息登記數據表、權利人信息表、他項權利數據登記表）、權利登記信息、他項權利信息和空間信息關聯等。

非電子類數據還包括必要的野外實地調查，但不進行權籍調查，如需權籍調查則需按地籍調查價格另計費用。）問題三參考答案