項目名稱：XX公寓樓房地產開發項目申請報告建設單位：XX市XX實業發展有限公司編寫單位：編寫日期：二○○八年十二月目錄HYPERLINK\l"_Toc142126162"第1章項目概況及申報單位概況 2HYPERLINK\l"_Toc142126163"1.1項目概況 2HYPERLINK\l"_Toc142126164"1.2項目申請單位情況 7HYPERLINK\l"_Toc142126165"1.3項目研究結論 8HYPERLINK\l"_Toc142126166"第2章發展規劃、產業政策及行業準入分析 10HYPERLINK\l"_Toc142126167"2.1房地產業總體發展規劃 10HYPERLINK\l"_Toc142126168"2.2房地產業政策 14HYPERLINK\l"_Toc142126169"2.3行業準入分析 23HYPERLINK\l"_Toc142126170"第3章資源開發及綜合利用分析 25HYPERLINK\l"_Toc142126171"3.1資源開發方案 25HYPERLINK\l"_Toc142126172"3.2資源開發利用方案 27HYPERLINK\l"_Toc142126173"3.3資源節約措施 28HYPERLINK\l"_Toc142126174"第4章節能方案分析 29HYPERLINK\l"_Toc142126175"4.1建筑用能標準和節能規范 29HYPERLINK\l"_Toc142126176"4.2能耗狀況和能耗指標分析 29HYPERLINK\l"_Toc142126177"4.3節能措施和節能效果分析 31HYPERLINK\l"_Toc142126178"第5章建設用地、征地拆遷及移民安置分析 33HYPERLINK\l"_Toc142126179"5.1項目選址及用地方案 33HYPERLINK\l"_Toc142126180"5.2土地利用合理性分析 33HYPERLINK\l"_Toc142126181"5.3征地拆遷和移民安置規劃方案 34HYPERLINK\l"_Toc142126185"第6章環境和生態影響分析 35HYPERLINK\l"_Toc142126186"6.1環境和生態現狀 35HYPERLINK\l"_Toc142126187"6.2生態環境影響分析 35HYPERLINK\l"_Toc142126188"6.3生態環境保護措施 36HYPERLINK\l"_Toc142126182"6.4地質災害影響分析 37HYPERLINK\l"_Toc142126183"6.5特殊環境影響分析 37HYPERLINK\l"_Toc142126189"第7章經濟影響分析 38HYPERLINK\l"_Toc142126190"7.1項目投資估算 38HYPERLINK\l"_Toc142126191"7.2資金籌措 41HYPERLINK\l"_Toc142126192"7.3盈利能力分析 41HYPERLINK\l"_Toc142126193"第8章社會影響分析 42HYPERLINK\l"_Toc142126194"8.1社會影響效果分析 44HYPERLINK\l"_Toc142126195"8.2社會適應性分析 45HYPERLINK\l"_Toc142126194"8.1社會風險及對策分析 46第一章項目概況及申報單位概況1.1項目概況1.1.1項目名稱XX市XX實業發展有限公司XX公寓樓房地產開發項目。1.1.2項目建設單位XX市XX實業發展有限公司。1.1.3項目建設地點XX區**D區1號商業街5-12戶。1.1.4項目建設背景XX市XX實業發展有限公司按照建設項目立項及申請用地程序，于2007年04月17日辦理有兩份《建設用地規劃許可證》，；2007年05月12日取得兩份《國有土地使用證》，項目用地坐落在XX區**D區1號商業街5-12戶。臨沿江西路及水寶路，本地塊屬于XX市城市發展規劃區域。所處區位交通便利，附近有沿江西路及寶源橋。現有商業繁華程度一般，區域周圍大部份正在建設施工,周邊有威利斯花園、**、濱江金利大酒店、假日酒店及市經委工業園等。公共配套設施正在完善。據目前發展趨勢可預測，該區域未來居住生活環境規劃良好。項目土地紅線內已平整,達五通一平,建設進場條件成熟,項目的早日建設可以使土地實現其價值盡快地得到實現。1.1.5建設內容及規模XX市XX實業發展有限公司委托長沙雨花建筑設計院XX分院對XX公寓樓房地產開發項目進行設計，設計方案經報XX市規劃建設局審批同意，項目擬建共一棟聯體公寓式商住樓，層高為九至十層，其中地下一層為停車場；第一至三層為商場及商場配套用房、四層以上為住宅，主要經濟技術指標如表：主要經濟技術指標表1-1項目單位指標總用地面積平方米3499.10建筑占地面積平方米1995.35總建筑面積平方米21835.466其中其中計入容積率面面積住宅總建筑面積平方米13586.155商鋪總建筑面積平方米5995.21不計入容積率面積積地下車庫面積平方米2254.10容積率5.60綠化率覆蓋率%57.02總戶數戶249層數層9/10總車位數個76其中地上停車位數個地下停車位數個761.1.6工程技術方案1、項目定位本項目以開發商豐富的開發建設經驗及市場開拓經驗,擬建設高品質的集商業、公寓住宅及停車為一體的綜合性小區商住樓,以實現產品市場認可度高、項目利潤最大化、資源利用最大化的戰略目標。2、目標客戶及市場價格定位項目開發結合其實際地理位置及地塊周圍環境因素,分析項目的目標客戶主要定為XX市未婚或新婚人士、外來定居XX的單身人士、工廠工人或管理人事。本項目位于XX區**D區1號商業街5-12戶，屬于XX市城市規劃發展方向，區域附近已建或正在建設的商住樓較多，未來有著良好的景觀與規劃，本項目銷售定位根據區域市場定價的原則，結合本項目的自身位置、市場定位、區域發展等相關因素，選擇項目區域附近同期同類檔次的物業作為定價參照，同時參考目標客戶對項目銷售價格的感受分析，建議項目以“低開高走”的滲透模式為定價策略，項目商鋪售價建議5000元/平方米，住宅售價建議2300元/平方米,停車場售價建議4萬元/個。項目房地產銷售期內，價格調整可在10%～20%。4、項目開發進度根據本項目實際情況,項目總開發面積21835.46平方米,開發面積較大,及區域內類似開發項目較多，且考慮到XX市房地產業的迅速發展，該項目應遵循審慎、加快的開發原則，方案建議快速開發，總開發期為16個月(約1.3年)。1.1.7主要設備選型及配套工程1）、電氣設計本項目屬民用建筑項目。根據其電負荷運作特點和電器品質的要求，遵循安全性、可靠性、經濟性和靈活性的四個原則，設計供配電方案。設計依據：《建筑電氣設計手冊》；《民用建筑電氣設計規范》[JGJ/T16-92]；《供電系統設計規范》[GB50052-95]；《低壓配電設計規范》[GB50054-95]；《建筑物防雷設計規范》[GB50057-94]；《火災自動報警系統設計規范》[GB50116-98]。供電設計：1．供電電源及電壓：采用10KV環網供電，采用電纜沿城市電纜溝暗敷引至；裝設380/220V應急式柴油發電機組作為一級負荷的備用電源。2．供電系統：10KV系統采用單母線接線，放射式饋至各臺變壓器；低壓系統采用單母線分段接線，正常時各變壓器獨立運行，變壓器之間設低壓聯絡。3．配變電所：在地下室設一座配變電所，變壓器總裝設容量4800KVA；裝設一臺柴油發電機組，容量為500KW。4．室外工程：所有室外高、低壓電纜均采用直埋或電纜溝敷設。5．防雷與接地：配變電所在工作及保護接地系統與建筑物防雷接地系統共用接地裝置。為防止雷電波沿高壓電纜侵入形成過電壓而損壞電氣設備，10KV供電系統裝設避雷器。電力、照明及自動控制設計：1．電源、電壓和配電系統：電力、照明配電電源由本配變電所引接，采用380/220V中性點接地TN-S系統。照明系統則采用放射式與樹干式相結合的配電方式。2．用電指標：建筑按50-70VA/M2的用電標準進行設計。3．接地故障保護：本建筑電源總進線進行總等電位聯結：所有用電設備的金屬外露部分均與PE專用接地線連接。2）、給排水設計設計依據：《室外給水設計規范》[GBJ13-86]；《室外排水設計規范》[GBJ14-87]；《建筑給水排水設計》[GBJ15-86]。設計方案：1、城市居民用水量標準。本工程用水量估算見表1-2。表1-2城市居民用水量標準地域分區日用水量(L/人人·d)適用范圍一80～135黑龍江、吉林、遼遼寧、內蒙古古二85～140北京、天津、河北北、山東、河河南、山西、陜陜西、寧夏、甘甘肅三120～180上海、江蘇、浙江江、福建、江江西、湖北、湖湖南、安徽四150～220廣西、廣東、海南南五100～140重慶、四川、貴州州、云南六75～125新疆、西藏、青海海注：1表中所列日用水量量是滿足人們們日常生活基基本需要的標標準值。在核核定城市居民民用水量時，各各地應在標準準值區間內直直接選定。

2城市居民生生活用水考核核不應以日作作為考核周期期，日用水量量指標應作為為月度考核周周期計算水量量指標的基礎礎值。

3指標值中的的上限值是根根據氣溫變化化和用水高峰峰月變化參數數確定的，一一個年度當中中對居民用水水可分段考核核，利用區間間值進行調整整使用。上限限值可作為一一個年度當中中最高月的指指標值。

4家庭用水人人口的計算，由由各地根據本本地實際情況況自行制定的的管理規則或或辦法。

5以本標準為為指導，各地地視本地情況況可制定地方方標準或管理理辦法組織實實施。生活給水系統：本建筑給水水源采用XX市自來水。全天用水總量約55800M3，給水、污水和雨水就近與小區路上的城市管道連接。建議給水管分別從兩條道路上引入，以實現雙路供水。三層及其以下為低區供水，由城市管網保證其水量和水壓。三層以上又成一區，由一組變頻機組供水。污水和雨水排放：地段內污雨水分流。本設計中排出的污水主要是生活污水，室外設化糞池，待處理后，排入城市污水管道，雨水有組織外排，裙房屋頂雨水有組織內排水，在室外集中后排入城市雨水管。1.1.8投資規模及資金籌措經估算,本項目所需建設資金4121.07萬元(詳見7.1.3項目投資總估算)，由開發公司自有資金投入1500萬元，占總估算投資的36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。1.2項目申報單位概況單位名稱:XX市XX實業發展有限公司機構地址:XX市XX區**D區1號商業街5-12戶法人代表:###股東構成:###.###注冊號:###########企業類型:有限責任公司成立日期:2007年02月28日注冊資本:人民幣=800\*CHINESENUM2錯誤！未找到引用源。萬元經營范圍：房地產開發經營（憑有效資質證書經營）；銷售建筑材料。資產負債:根據開發商提供資料所知，XX市XX實業發展有限公司截止2007年10月30日,2007年資產負債見表1-3:表1-3資產負債表單位:元資產負債及所有者權益益1流動資產合計188538533.92流動負債合計120615700.002長期投資0.00長期負債0.003固定資產674570.991所有者權益7466854..834無形及遞延資產0.005其他資產0.006資產總計:195284244.83負債及所有者權益益總計195284244.83主要投資項目:XX公寓樓現有生產能力:根據自籌資金驗資報告（####驗字[2007]第17號）：XX市XX實業發展有限公司截至2007年3月19日止，累計實繳注冊資本為人民幣800萬元，及位于XX區**D區1號商業街5-12戶的一宗3499.10平方米土地,15900000.00元。合計為33611295.00元。1.3項目研究結論1.3.1投資估算和資金籌措1、投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，本項目總投資為4121.07萬元人民幣，其中建設投資為3887.25萬元，建設期利息233.82萬元。詳見項目總投資估算表（表7-3及表7-4）。2、資金籌措本項目所需建設資金4121.07萬元，由開發公司自有資金投入1500萬元，占總估算投資的36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。1.3.2項目綜合評價結論本項目是屬于中型開發項目，項目的開發將對XX市新市區基礎設施建設、城市功能的改善起到積極的推動作用，本項目的開發價值也隨著項目綜合功能的完善、產品的高品質與高附加值、功能多樣性而得以提升。1.3.3財務評價1、當平均收益率ic取16%時，項目財務凈現值（NPV）為587.37萬元，大于0，表明該項目的獲利能力達到并超過了平均收益率的要求，在財務上是可以接受的。2、項目財務內部收益率（IRR）=35.04%>16%(目標收益率)＞7.47%（貸款利率），且水平較高，表明項目盈利能力較好，抗風險能力較強。3、靜態投資回收期Pt為1.27年小于1.33年,表明項目可行。上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。發展規劃、產業政策及行業準入分析2.1房地產業總體發展規劃2.1.1XX城市發展與規劃XX市位于廣東省東北部、東江中上游。其范圍是東經114度14分至115度36分，北緯23度10分至24度27分。東接梅州市、汕尾市，南鄰惠州市，西連韶關市、惠州市，北與江西省交界。全市面積1.58萬平方公里。XX市是京九入粵第一市，又是廣東省擁有鐵路最長的城市市；京九鐵路、廣梅汕鐵路、105國道、205國道、河惠、河梅、粵贛高速公路構筑了XX四通八達的交通網絡，是粵東北重要的交通樞紐。1、XX市總體城市功能定位XX是廣東經濟北上，向內地梯度推進的接力站、支撐點，是南接珠三角，北接閩、浙、贛的重要通道，是廣東省優質生態環境基地和生態屏障。XX市是國務院1988年1月7日批準設立的地級市，管轄XX區、東源縣、龍川縣、紫金縣、連平縣、和平縣共五縣一區。全市原有119個鄉鎮和街道辦事處，截止至2006年末全市現設有98個鄉鎮，4個街道辦事處，1個農場，1251個村委會和154個社區居委會，全市總面積1.58萬平方公里，總人口324.9萬人。2、XX城市經濟發展規劃根據《XX市國民經濟和社會發展十一五規劃》到2010年，全市生產總值達到420億元，年均增長16%；人均生產總值達13330元（約合1646美元，按8.1元：1美元折算），年均增長15%；第二產業增加值達到220億元，年均增長23%，其中工業增加值達到173億元，年均增長22%，三次產業增加值比重達到12∶52∶36；地方財政一般預算收入達21億元，年均增長20%；縣域經濟發展取得新突破，縣區生產總值年均增長15%以上。3、XX城市社會發展規劃XX市以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以深入貫徹黨的十六精神為動力，以加快發展為第一要務，全面落實科學發展觀。以打造“四個XX”、爭創“五個城市”、實現“五大發展”為目標,全力推進交通、能源、工礦骨干項目、農業龍頭企業、水資源開發、旅游資源開發、城市化、社會主義新農村、教育文化、生態環保等“十大工程”建設。XX在最近召開的全市城鄉規劃建設管理工作會議上提出：經過10年左右的努力，初步形成以中心城市（市區）為龍頭，以縣城和中心鎮為骨干，以一般建制鎮和中心村為依托的城鎮化發展的新格局，力爭到2010年全市城鎮化水平達到40%。根據XX市總體規劃，確定城市發展方向為重點向北發展，適當向南和江東擴展。建設開發時序，遵循重點建設東埔，合理開發白田，完善老城區，遠期東江的原則。努力建設成為經濟繁榮、社會文明、環境優美，最適宜居住和創業的粵東北陸路交通樞紐和山水園林城市。4、XX城市環境發展規劃構建綠色XX以實施綠色廣東戰略為契機，嚴格控制各類污染源，強化中心城區更新建設，確保XX生態優質標準，努力構建環境友好型和資源節約型社會，全力打造“既要金山銀山，又要綠水青山”的綠色XX，把XX建成優美的山水園林城市,促進經濟發展與人口、資源、環境可持續發展。5、XX城市產業發展規劃重大工程項目是實施“十一五”規劃的重要載體，也是實現規劃目標的強大支撐。“十一五”期間，XX市重點建設“十大工程”，規劃建設重大項目193項，計劃總投資380億元，“十一五”期間計劃投資359.7億元。其中:規劃建設交通項目19項，“十一五”期間計劃總投資24.9億元。高速公路建設。重點建設廣河高速公路XX段及汕昆高速公路龍川至連平段。規劃建設能源項目22項，“十一五”期間計劃總投資78.4億元。規劃建設工礦企業項目40項，“十一五”期間計劃總投資94.5億元。規劃建設新農村工程項目4項，“十一五”期間計劃總投資8.3億元。規劃建設農業龍頭企業項目19項，“十一五”期間計劃總投資31.6億元。規劃建設水資源開發工程項目14項，“十一五”期間計劃總投資31.2億元。規劃建設旅游游資源開發工工程項目11項，“十一五”期間計劃總總投資20.3億元。公共衛生體系。重重點建設好市市人民醫院、市市婦幼保健院院、市中醫院院等公共衛生生工程。文化教育設施。重重點建設市職職業技術學院院二期、市技技工學校二期期、市職業技技術學校、市市第二中學、市市圖書館、市市廣播電視中中心及廣播電電視數字化等等項目。體育設施。重重點建設市體體育場和市體體校改造工程程。（十）生生態環保工程程規劃建設生生態、環保工工程項目16項，“十一五”期間計劃總總投資10.5億元。環境境保護。加快快建設城市和和縣城污水處處理設施生態態環境建設。環衛設施。規規劃建設城市市密閉式垃圾圾中轉站，改改造和建設公公共廁所。生態環境建設。重重點建設水土土流失綜合治治理及江河整整治工程。2.1.2項目情情況分析XX公寓樓房地產開發發項目位于XX區**D區1號商業街5-12戶,總用地面積積3499..10平方米，總總建筑面積218355.46平方米,規劃總戶數數為249戶,共一棟層高高為9、10層,其中地下一一層為地下停停車場、第一一至三層為商商場及商業配配套用房、四四層以上為公公寓住宅,該項目屬于于中型房地產產開發項目。近年,XX市房地產發發展迅速,開發面積增增大、開發品品質提高及商商品價格上漲漲速度快等特特點。XX市XX實業發展有有限公司根據據XX市房地產發發展情況,結合區域規規劃發展方向向,及整個XX市房地產發發展特點,規劃擬建一一棟集停車、商商業、住宅為為一體的綜合合性商住樓。規規劃地下一層層為停車場、第第一至三層為為商場、三層層以上為小面面積公寓式住住宅樓。小面面積公寓式住住宅樓的建成成不僅彌補XX市小面積公公寓樓的市場場空缺,降低消費者者購房壓力,滿足了單身身人士購房的的需要。還促促進XX市居住功能能發展完善,符合XX市新市區規規劃發展發向向,改善了XX市新市區城城市環境,促進XX市旅游業的的發展,帶動城市經經濟發展。2.2房地產業業政策2.2.1房地產產業發展現狀狀1、基本情況及特點1）、房地產投資開開發情況2006年新批準準立項房地產產開發項目51個，預期建建設總建筑面面積217.007萬平方米，項項目計劃總投投資約30.86億元。2006年實際完成成房地產開發發投資總額11.68億元，占項項目計劃投資資的37.855%，同比增長51.899%（2005年完成7.69億元）。市市區房地產開開發投資占市市區（含市直直和XX）全社會固固定資產投資資額（44.89億元）比重重為26%。2）、房地產施工、竣竣工面積2006年施工項項目63個（含往年年未竣工項目目），累計施施工面積194.224萬平方米，同同比增長60.944%，其中2006年新開工項項目31個,新開工面積117.662萬平方米，同同比增長136.771%。市區2006年商品房竣竣工面積52.22萬平方米，同同比增長25%。3）、批準商品房預預售項目情況況2006年1～112月共批準商商品房預售項項目45個,批準預售面面積80.91萬平方米，同同比增長37.14％。其中住住宅批準預售售面積71.33萬平方米，同同比增長42.72％；住宅批批準預售套數數5799套，同比增增長32％。商業營營業用房批準準預售面積9.58萬平方米，同同比增長6.2％。4）、區域分布及主主要樓盤情況況2007年開發熱熱點主要集中中在兩江四岸岸、建設大道道周邊、永和和路兩旁及新新市區，其中中2007年擬建地塊塊附近沿江兩兩岸主要樓盤盤有：雍雅豪豪苑、明珠華華庭、**、威利斯花花園等。5）、商品房供應結結構情況2006年XX市市房地產開發發企業在商品品房供應上以以單套住房建建筑面積在90～144平方米之間間、戶型為三三房二廳二衛衛和四房二廳廳二衛的普通通住宅為主，約約占批準預售售面積的48%，單套住房房建筑面積在在90平方米以下下和144平方米以上上分別占批準準預售面積的的24%和28%。而根據商商品房用途劃劃分，供應結結構為：普通通型住宅占商商品房供應量量的63%，高檔豪華華型住宅占商商品房供應量量的15%，別墅占商商品房供應量量的10%，商業營業業、辦公等用用房占商品房房供應量的12%。2、房地產需求情況1）、商品房預（銷銷）售情況2006年預(銷銷)售商品房5048套，同比增增長30%；預(銷)售面積63.81萬平方米，同同比增長26%，商品房預(銷)售金額13.91億元，同比比增長51%。其中住宅宅預(銷)售套數4566套、面積56.49萬平方米，同同比分別增長長34.577%和30.499%；商業營業業、辦公等用用房預(銷)售482套數，預(銷)售面積7.32萬平方米，同同比增長1.7%。2）、存量房（二手手房）交易情況2006年國家加加強了二手房房交易環節的的稅收管理，加加大了二手房房交易的成本本，降低了炒炒房利潤空間間，存量房（二二手房）交易易市場趨淡。二手房交易易總面積30.93萬平方米，同同比下降2％，成交2044套，同比下下降2.34％，交易金金額為2.44億元，同比比增長8％。其中存存量住宅交易易面積為27.64萬平方米、成成交1825套，同比分分別增長31.37％和31.011%，二手商業業用房交易面面積為3.29萬平方米、成成交219套，同比下下降68.76％和68.711%。3）、房地產抵押登登記情況2006年預購商商品房貸款抵抵押2570套，占總預預售套數的60.9%，其中預購購住宅抵押2456套，占住宅宅預售套數的的61.588%，預購商品品房貸款抵押押面積34.21萬平方米，占占總預售面積積的63.566%，預購商品品房貸款抵押押登記金額4.36億元，占預預售金額的38%。2006年現房貸貸款抵押4820套，其中住住宅4121套，抵押登登記面積165.2萬平方米，抵抵押貸款金額額16.33億元；其中中住宅抵押登登記面積90.03萬平方米，抵抵押貸款金額額6.81億元。4）、房屋租賃情況況據不完全統計，22006年房屋出租租16884套，面積約126.663萬平方米，房房屋出租價格格上漲幅度趨趨緩，不同區區域、類型的的房屋租金水水平相差較大大。如商業繁繁華的人民路路，商鋪月租租金接近每平平方米100元，廣晟廣廣場、興源路路平均月租金金約每平方米米50元，其他偏偏僻路段商鋪鋪月租金每平平方米不到20元；市區帶帶家具公寓式式住宅月租金金為300～400元/套，普通不不帶家具的成成套住宅租金金：一房一廳廳月租金為300元/套，二房一一廳月租金為為400元/套，三房一一廳月租金為為500元/套；而新江江路、源西片片區每套住宅宅平均月租金金比上述區域域低50～100元。寫字樓樓月租金在每每平方米15～25元之間。5）、商品房價格情情況XX市新建的商品住宅宅根據銷售價價格水平可以以分高、中、低低三個檔次，根根據2006年商住樓開開發及銷售情情況，高檔商商品住宅代表表樓盤有：長長城世紀華府府、碧海名居居等，這類小小區布局合理理、環境優美美、戶型結構構舒適實用、交交通便利、公公共基礎設施施完善，市場場交易價格在在2000～3000元/M2之間；中檔檔商品住宅代代表樓盤有：：文雅苑、三三友邨等，這類小小區規模適中中、環境優美美、公共基礎礎設施基本完完善，但與已已形成的商業業中心相對較較遠，市場交交易價格在1800～2500元/M2之間，低檔檔商品住宅代代表樓盤有：：靜逸居、寶寶華商住樓、安安逸苑等，這這類小區規模模相對較小、地地理位置相對對較偏、小區區園林綠化較較少，市場交交易價格在1100～1800元/M2之間。別墅墅平均交易價價格為每平方方米3654元，同比上上漲12%。商業營業業用房平均交交易價格為每每平方米3871元，同比上上漲17.966%。受新建商商品房價格上上漲的影響，二二手住宅平均均交易價格為為每平方米788元，同比上上漲10%。3、產業生命周期分析析根據產業生命周期期分析圖可知知,住宅(房地產)產業正處于于生命的成長長期,產業處于上上升階段,市場剩余容容量較大,產業風險較較小。4、行業結構與競爭爭格局2007年XX市市的房地產企企業主要以實實力強大的行行業和區域龍龍頭企業為主主體的并購重重組將成為該該行業的趨勢勢，在這種趨趨勢背后，是是優勢企業對對土地、資金金、市場的新新一輪整合，XX市的房地產產行業在未來來數年內將重重新洗牌，優優勝劣汰將進進一步推動有有限的資源加加速流向資質質高、資信好好、開發業績績良好、品牌牌效應明顯的的房地產企業業。資源重新新配置所帶來來的規模效益益將強化消費費者、投資者者、供應商、政政府部門及金金融機構對優優勢企業的信信心，從而使使企業獲得更更多的土地和和資金資源。

隨著行業整合的加劇，房地產行業必然由“諸侯割據”、“群雄并起”的歷史時代向“春秋五霸”、“戰國七雄”的時代演變，并最終促進一批房地產巨頭的出現，這些房地產巨頭將占據XX市房地產大部份的市場，他們的經營方式、開發理念將對城市的社會經濟生活產生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。5、主要企業分析目前XX新市區已有一批企企業正在投入入生產，如華華盛制衣有限限公司、寶嘉嘉服裝有限公公司、嘉太醫醫保有限公司司、三星電子子、XX市制藥廠等等等。新市區引入項目及及企業的前提提為以無污染染或低污染為為主，入駐企企業主要以電電子元件、服服裝、模具、通通信設備及部部件為主。隨著大量企業的進進注XX市區,以完善企業業的配套工程程,該區房地產產業也飛速的的發展。目前前較大的房地地產開發公司司主要有:萬隆房地產產開發有限公公司、京華房房地產開發有有限公司、XX市廣晟投資資有限公司等等;主要有:萬隆公園一一號、華清苑苑、廣晟凱旋旋城等建設項項目。6、房地產業供需分分析從近些年看，一個個全新的XX正崛起在珠珠三角北部，優優越的投資環環境和政府的的政策支持使使眾多的投資資商看好XX。目前，XX市已初步形形成諸多工業業園：以高新新技術為主的的高新技術產產業開發園區區、以汽車組組裝及配套為為主的銀龍汽汽車工業園、以以模具行業世世界五強之一一——香港龍記集集團為龍頭的的模具工業園園、早期開發發建成的明珠珠工業園、以以日用小家電電產品為主的的美平工業園園、韓國IT工業園、精精密電子和陶陶瓷工業園，還還有正在火速速建設的臨江江工業區的等等等。根據《XX市城市市總體規劃（2001～2020年）》,XX市中心新區區將向建設大大道及高新區區發展,隨道大量投投資商進軍XX市,必然會帶來XX房地產業的的發展,擴大該區商商品房的銷量量,基于對目標標客戶的分析析綜合。擬建建項目區域周周圍的置業心心理主要有:區域本地單單身新建小家家庭的需要、用用于商業投資資及住宅租需需要、外地工工廠工人或管管理層人士,工作方便考考慮。2.2.2房地產產業發展前景景1、總體發展前景據有關調查中20006年內計劃購購買商品房的的客戶比例占占總調查人數數的61%，說明市場場購買力比較較充足，市區區居民購房的的潛在市場比比較樂觀。同同時，隨著我我市經濟的高高速增長，外外來從業人員員的增加，在在一定程度上上將促進市區區商品房的需需求增長。XX市作為后發城市，近年來國民經濟保持平穩較快發展，據市統計局最新統計資料顯示：2006年全市實現生產總值（GDP）263.99億元，比上年增長27.3％，增速居全省各市首位；全市完成地方財政一般預算收入12.54億元，比上年增長47.2％。全市國民經濟呈現“速度快、結構優、效益好、后勁強”的良好態勢。城鄉居民的收入不斷提高，2006年城鎮在崗職工年均工資17004元,比上年增長5.4％，居民人均可支配收入在9532.5元，比上年增長7.1％。經濟的快速發展必將促進房地產業的穩步發展。2、潛在市場通過對居民住房狀狀況調查分析析，住房需求求的主要原因因還是為了改改善居住條件件，約占總調調查人數的60%，新建家庭庭住房需求占占20%左右，投資資、拆遷等其其他需求約占占總需求量的的10%。而對100個潛在商品房房購買客戶的的調查中，20007年有計劃購購買比例占總總調查人數的的90%。同時，隨隨著我市經濟濟的高速增長長，外來從業業人員的增加加，在一定程程度上將促進進市區商品房房需求的增長長。根據《XX市近期建設設規劃(2006～2010))》及XX市區住房解解困的相關要要求，20007年住房房建設年度目目標為：商品品住房建設66330套，建建筑面積約662萬平方米米，政策性住住房建設2330套，建筑筑面積約188850平方方米。從各種因素和和數據分析，可可以說明2007年市區商品房房需求潛在市市場比較樂觀觀。3、購房人群戶籍地域域有擴大的趨趨勢隨著XX交通網絡的完善，高高新區落戶企企業的增長，XX市區房地產產的價格相對對低廉和區域域環境優勢，將將吸引更多的的外地投資置置業者到XX購房，市區區購房人群戶戶籍地域有擴擴大的趨勢，外外地客戶的需需求將為XX市區房地地產提供良好好的發展空間間。同時，市市區一些較大大的房地產開開發項目也有有意識地選擇擇深圳等地品品牌商品房營營銷隊伍，為為珠江三角洲洲有意到XX投資置業的的客戶群提供供方便、優質質服務，促進進商品房的營營銷。4、2007年XX市市房地產仍將將穩步發展2006年國家雖雖然先后出臺臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調控控政策，但房房地產業作為為一個重要支支柱產業地位位未發生改變變，國家仍將將引導和促進進房地產業持持續穩定健康康發展。根據XX市房管局對對市場走勢調調查結果，57%的受調查人人看好XX市2007年的市場，認認為房價會上上漲，17%的受調查人人認為房價與與2006年基本持平平，認為房價價會下跌的占占總調查人數數的21%，認為房價價走勢很難判判斷的僅占5%。另一方面面，由于XX市經濟保持持良好發展勢勢頭，高新開開發區周邊工工業園區高速速發展將帶來來人口的增長長和較大住房房潛在消費需需求。事實證證明：2007年XX市商品房價價格有較大幅幅度的上漲，甚甚至還將會繼繼續上漲。但但開發投資、開開發規模及房房價的上漲也也將會帶來一一定的市場風風險。2.2.3項目發發展前景XX公寓樓開發項目位位于XX區**D區1號商業街5-12戶，項目位位置較好。屬屬新市區城市市發展方向區區域。臨沿江江西路及水寶寶路，承接寶寶源橋及XX大道。擬開開發區域已建建或擬建樓盤盤較多。本開開發項目以質質高低價為開開發原則，市市場價格定位位適中，可以以帶來較好的的市場回應；；項目開發有有戶型主要為為一房一廳一一衛，該戶型型住宅樓的建建成不僅為該該區域人員切切身實際考慮慮，彌補了市市場的空缺降降低消費者購購房壓力,滿足了低收收入人士購房房的需要,定能受到消消費者的青睞睞。總體而言言，XX公寓樓地理理位置優越、區區域規劃景觀觀較好、交通通便利、設計計功能布局合合理，項目的的市場前景廣廣闊。2.2.4發展的的原因與動力力據有關部門測處算算，1996至2005年，我國商商品房供應年年平均增長為為13.9%．要滿足未未來10年99億平方米的的住戶需求，商商品房供應年年復合增長率率必須達到13.2%，要實現這這個供應速度度，并不樂觀觀。其主要原因因是土地供應應長期偏緊。我我國保護18億畝農田是是底線，不容容突破。統計計數據顯示，我我國耕地面積積已經減至18億畝。保護護農田已經到到了“一分一厘算算賬，而不是是一分一畝算算”。土地供應應偏緊，使得得未來建設有有地量、建設設用地占有耕耕地比，都將將大幅下降。專家預測，在在兩年之內，我我國建設用地地供應處在嚴嚴重的短缺狀狀態。而購房房需求巨大，而而土地供應有有限，這對矛矛盾的長期存存在，使得我我國房地產市市場空間巨大大。中國經濟濟發展進入高高速期，社會會結構進入轉轉型期，居民民購買力和購購買意向增強強，新的施政政綱領等等，都都為房地產行行業發展提供供強勁動力。專專甚至認為，房房地產業還將將擁有20年的快速發發展時期。近年來，XX市人人民政府出臺臺了一系列的的政策，對房房地產行業進進行正確地引引導，加強城城市規劃，注注生城市功能能的配套，及及隨著XX二次置房熱熱潮的到來及及XX外商投資企企業不斷增多多，這都為XX市房地產行業業發展提供充充足的動力。2.2.5政策影影響分析2007年房地產產行業是相關關宏觀調控政政策深入執行行的一年，受受宏觀調控影影響，房地產產行業準入壁壁壘進一步提提高，但同時時為優勢企業業帶來新的發發展機遇。相相關部門政策策包括通過：：稅收政策、規規范土地市場場、強化金融融監管、調整整供求關系等等措施，以達達到調整結構構、穩定房價價和加強住房房保障等目的的。土地和金金融方面的緊緊縮，帶來的的是房地產行行業準入壁壘壘的提高。這這對大部分實實力不強的房房地產企業意意味著市場空空間的收縮，而而對實力強大大的房地產企企業來說，行行業整合加劇劇給他們帶來來了難得的發發展機遇。房房地產調控政政策在平抑房房價的同時，將將引導房地產產市場向有序序、健康、集集約化方向發發展，規范市市場的結果將將促進規模和和實力并存的的房地產企業業加速發展。2.2.6風險分分析項目目前開發條件件基本成熟，同同時隨著區域域經濟強勁發發展，會帶來來較大的城市市與區域發展展效應，但房房地產業作為為一個重要支支柱產業，為為規范我國房房地產業的市市場，國家雖雖然先后出臺臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調控控政策，及22007年全國房地地產市場價格格均有所上漲漲。盡管市場場的發展前景景良好，但政政策的調整、開開發投資與規規模的擴大及及房價的上漲漲也將會帶來來一定的市場場風險。本報報告對市場走走勢的判斷是是基于對區域域產業規劃以以及產業發展展前景的理解解，開發商在在開發過程中中需要切實追追蹤市場變化化，妥善安排排分期開發的的策略，以最最大可能的規規避市場風險險。2.3行業準入入分析2.3.1項目法法人資格2.3.2市場需需求分析通過對市場購房客客戶的調查,新市區同類類商品房在單單價方面,普遍客戶能能承受的商品品房交易單價價在1700～2500元/M2之間，商鋪鋪交易單價在在3500～5500元/M2之間、停車車位交易單價價在35000～60000元/個之間、寫寫字樓交易單單價在3500～5000元/M2之間。在戶型、面積方面面:根據2006年市場銷售售情況和本次次市場調查相相比較，新市市區客戶對購購房面積的需需求以單套住住房建筑面積積在80～140平方米為主主，而對住房房戶型的需求求則以四房二二廳二衛和三三房二廳二衛衛為主,但對購置一一房一廳一衛衛類型戶型主主要為單身人人士,且需求比例例有所上漲。90%消費者睛萊萊于具有特色色的小區景觀觀;人車分流、功功能分區明顯顯、體現以人人為本的區域域規劃為首選選。在公共設施配套方方面,被調查人認認為:臨近市場、超超市、學校及及醫院的住宅宅是人們的首首選。本項目交通非常便便利、單位戶戶型較小、價價格較適中、公公共設施配套套較完善、規規劃以人為本本、定能受到到廣大客戶的的青睞。適合合市場需求。資源開發及綜合利利用分析“資源”在《辭海》中的解解釋是“資財的來源源。一般指自自然的財源”。資源可以以分為“自然資源”及“社會資源”，其中自然然資源是自然然界中人類能能夠開發利用用的物質和條條件。如光、熱熱、水、土地地、大氣、窨窨、礦產、海海洋、森林等等；而社會資資源是人類通通過自身勞動，在在開發利用自自然資源的過過程中形成的物質與精精神財富。如如人力資本、資資金、技術、信信息、知識及及文化等。資源是人類社會生生存和發展的的重要物質基基礎，也是我我們全面建設設小康社會、加加快推陳出新新進社會主義義現代化的重重要物質基礎礎。堅持節約約資源的基本本國策，加快快建設資源節節約型、環境境友好型社會會，促進經濟濟發展與人口口、資源、環環境相協調，是是貫徹落實科科學發展觀、走走新型工業化化道路的必然然要求，是實實現可持續發發展、保障經經濟安全和國國家安全的必必然要求，我我們必須以對對國家和人民民高度負責，對對子孫后代高高度負責的精精神，把節約約能源資源工工作放在更加加突出的戰略略位置，切實實做到節約發發展、清潔發發展、安全發發展、可持續續發展，堅定定不移地走生生產發展、生生活富裕、生生態良好的文文明發展道路路。合理開發利用資源源是貫徹落實實科學發展面面的需要，是是建設節約型型社會的需要要，也是建立立循環經濟體體系的需要。3.1資源開發發方案3.1.1資源利利用基本情況況目前我國資源利用用率偏低,根據<2006中國可持續續發展戰略報報告>中指出:在世界59個主要國家家的資歷源績績效水平的調調查排序，中中國資歷源績績效居倒數第第6位。2005年全國能能源效率為34.1%，比發達國國家低約10個百分點，鋼鋼、水泥、紙紙和紙板的單單位產品綜合合能耗比國際際先進水平高高40%、45%和120%；礦產資源的總回收收率大概是30%，比國處先先進水平低20個百分點；；工業用水重復利用用率只有60%，比發達國國家低15至25個百分點。3.1.2XX市市資源概況1、土地資源XX市土地總面積1..58萬平方公里里，其中耕地地總面積196.2268萬畝，人均均占有耕地約約0.62畝。處于粵粵東北山區與與珠江三角洲洲平原地區的的結合部，屬屬山地丘陵地地區。山嶺與與盆地相間，境境內地勢由東東北向西南傾傾斜，東江、新新豐江縱貫全全境。在山間間和東江河邊邊，分布著沖沖積小平原和和寬廣的谷地地，土層深厚厚，土壤肥沃沃，適宜種植植糧食作物、蔬蔬菜、甘蔗、亞亞熱帶水果等等。2、礦產資源XX市素有粵東寶庫之之稱。礦產資資源品種已發發現56種，具有種種類多、分布布廣、品位高高、規模大等等特點，其中中鐵、鈦、鎢鎢、錫、稀土土、螢石、高高嶺土、陶瓷瓷土、礦泉水水和地熱是XX市的優勢礦礦產資源。鐵鐵礦主要產地地有連平大頂頂、紫金寶山山嶂等地；大大頂鐵礦是廣廣東省第一大大型的鐵礦，也也是國內罕見見的量大質好好、易采易選選的鐵礦區，總總儲量達1億多噸。鎢鎢礦主要分布布于連平縣和和紫金縣，連連平鋸板坑鎢鎢礦為目前全省最大型鎢礦。3、水資源XX市位于廣東省東北北部，東江中中上游，距離離廣州、深圳圳、香港等大大城市僅100多公里，是是下游地區的的飲用水水源源地，境內滿滿目青翠，綠綠水長流，空空氣清凈，環環境優美，被被譽為東江河河畔的“綠色明珠”。XX市水資源豐豐富，素有“粵東寶庫”之稱。新豐豐江水庫在其其境內，蓄水水量達139億立方米，水水庫面積達370平方公里。4、生物資源XX市有豐富的動植物物資源。動物物種類200種，其中有有水鹿、蘇門門羚及白鷴、穿穿山甲等國家家二級保護動動物。植物種種類近千種，境境內主要野生生植物有樹木木、山竹、經經濟林、花草草、中草藥等等五大類。XX是全省重點點林業基地之之一，全市除除松樹、杉樹樹外，還有較較為珍貴的用用材林赤黎、白白黎、白稠、黃稠、黃樟、山杜英等等。新豐江庫區內有著名的森林基因庫和國家級珍稀動物自然保護區--大葉山自然保護區，面積近14500公頃，1993年國務院批準在此建立新豐江國家森林公園。3.1.3項目利利用資源規模模分析項目總用地面積33499.110平方米，建建筑占地面積積1995..35平方米，總總建筑面積218355.46平方米，擬擬建層數為9、10層。位于XX區**D區1號商業街5-12戶地段。是是XX市市區黃金金地段，是XXX市規劃發展展區域，該項項目用地符合合XX市城市總體體規劃方向。房地產開發項目占用土地面積不大，且利用較合理，不存在于浪費土地資源的現象。開發公司充分利用本地塊的優勢、相合周圍環境及市場因素，發揮土地的潛在優勢，開發房地產，盡快的使之產生經濟效益、社會效應和環境效益。3.2資源開發利利用方案XX公寓樓房地產開發發項目，根據據項目開發技技術方案，項項目消耗資源源主要有土地地資源、人力力資源、資金金、技術、信信息等。項目目對其它資源源不利用或極極少利用，擬擬建項目為9、10層，層高不不高，故項目目基礎對地下下水等其它資資源沒有不利利影響。3.3資源節約措措施1、為了合理利用能能源和節約能能源，專業物物業管理公司司制定節能管管理措施，對對能源工作進進行統一布置置和管理。各各入駐企業和和單位應相應應建立能源管管理部門，并并配備專職和和兼職人員。2、各企業、單位都都應獨立安裝裝水表和電表表，單獨計量量核算。各企企業內部較大大型的用電設設備，也應按按有關要求安安裝分表，實實分獨立計量量和考核。各各居民家庭也也應實行每戶戶一表，提倡倡節能光榮。3、在區內的各企業業、單位，應應合理地選用用節能型的生生產設備和空空調、通風等等動力設備，居居民家庭在選選用家用電器器時也應優先先選用節能型型產品。4、市政供電部門的的配電房和各各企業、單位位的二次配電電房均應合理理配備無功補補償裝置或設設備，保證變變配電設備的的功率因數達達0.93以上。5、通風、空調設備備的冷卻用水水，均應循環環使用。6、區內的照明路燈燈以及企業的的辦公場所的的照明燈具，應應采用高效節節能型的金屬屬鹵化燈具和和熒光燈具，以以節省電能。第四章節能方方案分析4.1建筑用能能標準和節能能規范項目用能及節能主主要設計依據據：1.綠色建筑評評價標準GB/T550378--20062.綠色建筑技技術導則(建科【2005】199號)3.夏熱冬暖地區居住住建筑節能設設計標準JCJ755-200334.采暖通風與與空氣調節設設計規范GB500019-200035.通風與空調工程施施工質量驗收收規范GB502243-200026.外墻外保溫溫工程技術規規程JGJ1444-200047.民用建筑熱工設計計規范GB501176-9338.建筑照明設設計標準GB500034-220049.建筑采光設設計標準GB/TT500333-2000110.城市道路路照明設計標標準GJJ445-9111.民用建筑筑電氣設計規規范JGJ//T16-99212.空調通風系系統運行管理理規范GB500365-220054.2能耗狀況況和能耗指標標分析4.2.1中國國建筑規模及及其能耗規模模截止2005年底，全全國城鄉房屋屋建筑面積約約為420億M2，城鎮房屋屋建筑面積165億M2，其中住宅宅建筑面積108億M2。近年來，房屋建筑筑特別是住宅宅建筑持續保保持快速增長長的態勢，全全國城鄉房屋屋建筑隊每年年竣工建筑面面積達18-1220億M2，全國每年年新增城鎮壓壓住宅量約10億M2，據預測，由由于居民生活活質量改善和和城鎮壓化進進程的加快，房房屋快速增長長的趨勢還將將持續15年左右。2010年全國城城鄉房屋建筑筑面積將過到到500億M2，城鎮房屋屋建筑面積約約200億M2，其中住宅宅建筑面積約約130億M2。2005年我國建建筑物使用過過程中消耗能能源共計約6.1億噸標準煤煤，約占當年年社會終端能能耗的27.5%，根據發達達國家發展經經驗在工業化化、城市化快快速發展階段段，建筑能耗耗總理及建筑筑能耗占全社社會終端能源源清費的比例例均將呈上升升趨勢4.2.2建筑能能耗內容和構構成建筑能耗一般是指指建筑物使用用過程式中的的能耗電量，主主要包括建筑筑采暖、空調調、熱水供應應、電氣、炊炊事等方面的的能耗，電氣氣中主要包括括照明、電梯梯等。我國建筑能耗主要要是采暖和空空調制冷，約約占三分之二二。我國建筑能耗構成成比例建筑能耗構成采暖空調熱水供應電氣炊事各部分所占比例（%）65151464.2.3項目目能耗指標圍護結構傳熱系數數圍護結構傳熱系數數是衡量建筑筑熱工性能的的主要指標，按按照《民用建建筑熱工設計計規范GB501176-933》，項目圍圍護結構傳熱熱系數取值參參見下表：國內外居住建筑標標準中圍護結結構傳熱系數數限值的比較較單位：W/(m2.oc)國家和地區屋頂外墻外窗中國北京居住建筑0.45(四層及及以下)0.60(五層及及以上)0.45(四層及及以下)0.60(五層及及以上)2.80夏熱冬冷地區（長長江中下游建建筑）英國0.160.352.0德國0.202.0美國（相當于北京京采暖度日數數）0.190.32(內保溫溫)0.45(外保溫溫)2.04瑞典（南部）0.120.172.004.3節能措施施和節能效果果分析4.3.1節能措措施1．積極利用自然光光及自然通風風。重點在設設計上，首先先優化設計。2．改進建筑物的熱熱工性能技術手段目的適應地區保溫措施提高墻體、屋頂、窗窗的熱阻值降低采暖負荷、降降低制冷負荷荷嚴寒、寒冷、夏熱熱冬冷地區隔熱措施提高墻體、屋頂的的熱隋性指標標降低制冷負荷寒冷、夏熱冬暖、夏夏熱冬冷地區區遮陽遮陽設施降低制冷負荷寒冷、夏熱冬暖、夏夏熱冬冷地區區3．提高采暖、空調調系統能效，集集中供熱系統統應全面采用用溫控和計量量措施。4．推廣高效照明系系統和其他高高效照明產品品。5．積極采用可再生生能源。6．加強建筑物能耗耗管理，逐步步實行：全部建建筑能耗統計計制度，明確確統計報告責責任；推廣能能源管理模式式等。項目住宅平均單位位建筑能耗為為24.6KKg標煤/M2，低于發達達國家水平面面，德國為33.6Kg標煤/M2，美國為3.6KKg標煤/M2，生活耗電電量僅為美國國的1/6-11/3。與發達國家住宅單單位能耗對比比地區中國德國美國南方地區（XX市市）北方采暖地區單位建筑面積耗電電量（KWh/MM2）10-20-----60單位建筑面積建筑筑能耗（Kg標煤/M2）10.238.433.630.6由于項目地區氣候候特點，人民民生活水平面面及消費模式式等，通過與與部分發達國國家對比，項項目能耗用量量比發達國家家較少，節能能效果較好，我我國居民生活活耗電量電量量僅為美國的的1/6-11/3。第五章建設用用地、征地拆遷及及移民安置分分析5.1項目選選址及用地方方案該項目用地坐落在在XX區**D區1號商業街5-12戶地段。項目目于2007年05月12日取得兩份份《國有土地地使用證》，證證號使用權面面積2099..90平方米，土土地類型為商商住用地，使使用權類型為為出讓，，終終止日期2052年12月29日;及證號為使使用權面積1399..20平方米，土土地類型為商商住用地，使使用權類型為為出讓，地號號為1203112403，終止日期2052年12月29日。項目于2007年年04月17日辦理有《建建設用地規劃劃許可證》，編編號為XX分局20071123。根據XX市城市總體規劃提提出重點建設設東城區、“兩江四岸”、建設大道道兩側及高新新區，項目位位于XX區**D區1號商業街5-12戶，位于沿沿江兩岸，屬屬XX市城市規劃劃發展方向。根根據市場調查查及相關資料料,本項目不占占用農田，項項目不壓覆礦礦床及文物等等,項目西臨東東江,但項目用地地與東江對防防洪及排澇不不造成負面影影響;項目附近無無軍事基地及及空運場地,對軍事及通通航等設施不不造成影響。5.2土地利利用合理性分分析項目用地坐落在XXX區**D區1號商業街5-12戶。屬于XX市市區商業業中心位置。所處區位交通便利，已建或擬建商住樓房較多，附近人流量不大，現有商業繁華程度一般，現有區域周圍景觀規劃一般。項目周圍地塊大部分已建設或部分規劃擬建設及正在建設,現有建筑物有：**、威利斯花園、濱江金利大酒店及部份籌建商住樓等。項目位于未來XX區人民醫院及XX區附近，隨著周邊商住樓盤建設完善，周圍公共配套設施完備程度進一步的提高，該項目居住生活環境將會進一步優化。故項目區域建設條件已成熟,在該區域建設商住樓,能最大的體現其土地價值及商業價值。1、本項目建設用地地不需要報國國務院批準，但但已辦理有《建建設用地規劃劃許可證》，建建設規劃征得得XX市建設部門門的同意。2、按照本項目建設設用地符合XX市城市土地地利用總體規規劃。3、項目用地的建設設對地質災害害不存在危險險性，據有關關部門的探測測：項目用地地沒有礦床等等重要資源。4、項目用地符合因因地制宜、集集約用地、少少占耕地、減減少拆遷移民民的原則。5.3征地拆拆遷和移民安安置規劃方案案項目用地區域規劃劃為XX市新市區發發展用地,此項目不涉涉及征地拆遷遷工作。第六章環境和和生態影響分分析6.1環境和生生態現狀6.1.1XXX市生態環境境情況XX市旅游城市初具規規模。新豐江江與東江在市市區交匯，碧碧水繞城，花花團錦簇，空空氣清新，污污染度低，是是全國13個大氣環境境質量達到國國家一類標準準的城市之一一，也是廣東東省環境保護護教育基地，被被譽為珠江三三角洲和香港港的“后花園”。市內旅游游資源豐富，景景區景點遍布布城鄉。這些些景區景點，以以及籌建中的的高爾夫球場場和恐龍世界界公園等，這這些景區景點點，都是以“青山綠湖碧碧水城”創建中國優優秀旅游城市市的具體內涵涵。投資開發發優勢明顯。XX市是東南沿沿海進入內陸陸的必經之地地，屬于港澳澳和廣東珠三三角經濟發達達地區與次發發達地區的結結合部，成為為不可多得的的同時享受國國家、省對山山區和沿海開開放區優惠政政策的特殊地地區。6.1.2項目目自然環境條條件建設項目用地面積積3499..10平方米米。臨沿江西西路及水寶路路，所處區位位交通便利，現現有商業繁華華程度一般，區域周圍現有景觀規劃一般,西面朝向東江，景觀較好。周圍公共設施配套完備程度較高。隨著周邊有威利斯花園、**、濱江金利大酒店及等商住樓盤。項目地塊周圍大部分正在建設或規劃擬建設,周圍無工業污染和其他污染源，環境現狀良好。6.2生態環境境影響分析項項目建設期環環境影響因子子識別1、施工隊伍進入現現場，排放少少理的生活污污水和生活垃垃圾的污染。2、施工機械運作、清清洗、漏油等等排放少量的的含油和懸浮浮物廢水。3、基坑開挖和降低低地下水位等等操作排放含含泥沙廢水。4、施工的揚塵。5、建筑施工噪聲，如如打樁機、混混凝土攪拌機機和推土機等等發出的聲音音。6、施工人員的生活垃垃圾（1kg/人）、生活活污水（150L/人/d）。項目建成后環境影影響因子的識識別1、居民的生活污水水、生活廢水水。2、居民的生活垃圾圾、廢棄物。3、汽車尾氣和居民生生活產生的廢廢氣。4、交通噪聲及商業業噪聲等。項目建設過程中或或建成后，對對水環境、聲聲環境、大氣氣環境產生的的影響較少。6.3生態環境境保護措施項目建設期:1、分時施工，222：00—7：00；13：00—14：30禁止施工，防防止噪聲擾民民；2、施工人員生活垃垃圾收集后隨隨建筑垃圾送送至市政垃圾圾場；3、施工人員生活污污水排入市政政下水道，無無市政下水道道地點要通過過化糞池處理理再排放；4、渣土建筑材料運運送車應加蓋蓋，防止揚塵塵。項目運營期：1、生活污水就地處處理后，經市市政管網送污污水處理廠；；2、生活垃圾收集于于垃圾站后統統一送往市政政垃圾場，有有條件的居住住區可建垃圾圾處理設施；；3、盡量生產成品房房，防止住宅宅二次裝修造造成的環境污污染；4、種植綠化隔離帶帶，增大綠地地率，合理配配置綠化，增增大綠樹率，以以減少交通噪噪聲及揚塵的的污染，營造造良好的小區區域氣候。6.4地質災害害影響分析在新篇的地震裂度度區劃圖中，XX市屬Ⅶ度,震級6.1級。地震區區地震呈東北北-西南走向,怊武大斷裂裂帶通過XX的兩側，由由斷裂帶引起起的地震對XX市有一定的的影響。震中中在XX城區與新豐豐水庫大壩之之間.但項目選址址與新豐水庫庫大壩較遠,且建筑物高高度約60米,符合房屋設設計規范,項目不會誘誘發地震地災災害性事故。6.5特殊環境境影響分析XX市歷史悠久，是東東江流域客家家人的聚居中中心，形成了了豐富多彩的的客家文化。境境內主要有飛飛龜峰、越王王石、蘇區革革命舊址群、熱熱水溫泉、祥祥云巖寺、神神農廟摩巖石石刻、文閣塔塔、新豐江水水庫等人文自自然景觀。項目選址位于XXX市新市區，項項目離上述場場所較遠，不不對歷史文化化遺產、自然然遺產、風景景名勝和自然然景觀等特殊殊場所造成影影響。第七章經濟影影響分析7.1項目投資估估算7.1.1實施施進度建議項目實施時期亦稱稱投資時期，是是指從正式確確定建設項目目（批準項目目申請報告）到到項目竣工交交付使用這段段時間。項目目實施進度規規劃總原則是是精心組織、充充分準備，在在保證建設質質量同時，盡盡量縮短建設設時間。項目實施進度考慮慮以下幾個個個因素：1、省建設廳粵建房房字[20011]2號文件《關關于調整我省省商品房預售售項目工程形形象進度條件件的通知》，預預售商品房項項目形象進度度條件調整為為“七層以下（含含本數）的商商品房預售項項目，已完成成結構工程并并封頂；七層層以上的商品品房預售項目目必需完成結結構工程的2/3。根據本項項目的具體情情況，本項目目房屋預售時時間至少應完完成建設結構構工程的2/3時計起。2、項目的資金籌措措能力。3、商品房預售轉向向現樓銷售。4、擬建項目屬于高高層商住樓，開開發的建筑物物層高分別為為九至十層。7.1.2項項目進度計劃劃工程進度計劃見項項目實施進度度表（附表1）。7.1.3項目目招投標根據廣東省政府辦辦公廳轉發《國國務院辦公廳廳印發國務院院有關部門實實施招投標活活動行政監督督的職責分工工意見的通知知》的有關精精神，廣東省省發改委負責責指導和協調調全省招投標標工作，廣東東省各有關行行政主管部門門具體負責對對本行業領域域的招投的監監督執法工作作。本項目根根據《中華人人民共和國招招投標投標法法》的有關規規定，組織進進行招投標投投標活動。根據上述文件精神神及1999年9月24日廣東省第第九屆人民代代表大分常務務委員會第十十二次會議修修訂的《廣東東省建設工程程招投標管理理條例》，本本項目的招標標范圍為：勘勘察、設計、施施工、監理以以及重要設備備、材料的采采購。招標方方式為公開招招標。通過公公開招標，可可以在較廣的的范圍內擇優優選擇信譽良良好、技術過過硬、具有專專業特長及豐豐富經驗的設設計單位、監監理公司、施施工企業和設設備、材料供供應商，以保保證工程的質質量和降低工工程造價，提提高工程項目目的社會效益益和影響。招標組織形式擬采采用委托招標標方式，委托托具有相應資資質的中介機機構代理招標標。按照《招標投標法法》的招標人人和投標人均均需遵循招標標法律和法規規的規定進行行招標投標活活動，招標程程序分別為：：申請招標、準準備招標文件件、發布招標標廣告、進行行資格預審、確確定投標人名名單、發售招招標文件、組組織現場考察察、召開標前前會議發送會會議記錄、接接受投標書、公公開開標、審審查標書、澄澄清問題、評評標比較、評評標報告、定定標、發出中中標通知書、商商簽合同、通通知未中標人人。項目招標的基本情情況見表7-1招標基本情況表表7-1建設項目名名稱:XX公寓樓房地地產開發項目目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬萬元)備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√設計√建筑工程√安裝工程√監理√設備√重要材料√其他√情況說明:建設單位蓋章年月日日注:情況說明在表內填填寫不下,可附另頁。項目總投資估算1、投資估算內容及及方法建設投資包括土地地費用、前期期工程費、建建筑安裝工程程費、管理費費、稅費、不不可預見費等等其他費用。各種稅費按XX市市目前的取費費標準計取。整個項目按中、高高水平計算。銀行1～3年中長期貸款年利利率按7.47%計取。2、建設投資估算1)建筑工程費由于本工程沒有提提供地質勘察察報告，無法法知道本場址址的工程地質質情況，因此此，建議在下下一階段設計計工作開始之之前，應進行行較詳細的工工作地質勘察察工作，進一一步查明場址址的工作地質質條件，以便便最終確定各各建筑物采用用相適宜的基基礎型式或處處理措施。建建筑工程投資資估算表7-1。建筑工程投資估算算表表7-1項目建筑面積（M2）單價(元/M2)工程造價(萬元))備注樁基礎21835.46680174.68土建工程6501419.30合計21835.4667301593.992)銷售收入和經營稅稅金及附加費費用本項目經營收入為為住宅收入，銷銷售收入計征征營業稅，按按銷售收入的的5%計提；銷售售收入計征城城市維護建設設費，按營業業稅的7%計提；銷售售收入計征教教育附加，按按營業稅的3%計提；銷售售收入計征堤堤圍費，按銷銷售收入的0.12%計提。流轉轉稅、費計征征合計按銷售售收入的5.62%計提，銷售售收入與經營營稅金表及附附加估算表見見下表。銷售收入和經營稅稅金表及附加加估算表表7-2序號項目合計預售現售2008年10～～12月2009年1～33月1銷售收入（萬元）5691.732845.862845.861.1商鋪收入（萬元）2637.891318.951318.95銷售面積5275.782637.892637.89單價(元/平方米)500050005000銷售比例100%50%50%1.2住宅收入（萬元）2749.841374.921374.92銷售面積11955.8115977.915977.91單價(元/平方米)230023002300銷售比例100%50%50%1.4車位收入（萬元）304.00152.00152.00銷售面積763838單價(萬元/個)4442營業稅及附加（萬萬元）371.10185.55185.553減稅費收入（萬元元）5320.632660.312660.31注：XX目前的公共分攤面面積系數約為為12%，故本次計計算銷售面積積以套內面積積計價，取套套內面積為建建筑面積的88%。3)銷售收入和經營稅稅金及附加費費用項目建設投資估算算表表7-3單位：萬元元序號項目內容計價依據投資額備注占總投資比例（%%）1建設投資3887.251.1土地費用3499.10××4820元1686.5743.391.2前期工程費及市政政建設配套費費前期工程費以建安安工程費的6%計，城市基基礎設施配套套費按建安工工程總造價4.5%計算。187.434.821.3建筑安裝工程費1785.0045.92建筑工程費見建筑工程投資估估算表1593.99水電和消防工程費費按建筑面積65元元/平方米計算算131.01電梯及安裝費按20萬元/部計算60.001.541.4開發管理費按銷售收入的2%%計113.832.931.5稅費按建安工程的3..41%60.871.571.6不可預見費以建安工程的3%%計取53.551.383、建設期利息估算建設期利息息包括土地費費用利息、前前期工程費利利息及其它費費用利息,詳見表7-4:建設期利息估算表7-4單位：萬元元序號利息內容計算過程計算結果備注1土地費用利息1686.57××[（1+7.447%/122）13-1]141.702前期工程費利息187.43×[[（1+7.447%/122）13-1]15.753其它費用利息（1785+1133.83+660.87++53.555）×[（1+7.447%/122）12/2-11]76.37建筑安裝工程費、項項目管理費、稅稅費、不可預預見費等4合計233.824、總投資估算項目總投資由建設設投資和建設設期利息兩部部分組成。經經估算，本項項目總投資為為4121..07萬元人人民幣，其中中建設投資為為3887..25萬元，建設設期利息2333.82萬萬元。詳見項項目總投資估估算表（表7-3及表7-4），更詳細的的投資計劃可可能隨設計及及實施的改變變而調整。總投資估算表表7-5單位：萬元元序號費用內容金額備注1建設投資費用3887.252建設期利息233.82合計4121.077.2資金籌措本項目所需建設資資金41211.07萬元元，由開發公公司自有資金金投入15000萬元，占占總估算投資資的36.400%；其余26221.07萬萬元可通過銀銀行貸款或其其他渠道融資資。7.3盈利能力力分析若不考慮資金時間間價值，項目目在計算期內內預計銷售收收入為5691..73萬元，營業業稅及附加費費用為371.110萬元，減稅稅銷售收入為為5320..63萬元，項項目盈利能力力強。7.3.1項目目投資現金流流量表項目投資資現金流量表表見附表2。7.3.2財務務凈現值（NPV）與財務內內部收益率（IRR）根據項目投資現金金流量表可計計算出全部投投資的財務凈凈現值和財務務內部收益率率。1、計算財務內部收收益率當i1=35%時，累計計凈現值NPV1為0.98萬元；當i2=36%時，累計計凈現值NPV2為-26.227萬元。則則財務內部收收益率：IRR＝i1＋|NPV1|×（i2-i1）/（|NPV1|+|NPPV2|）=35%＋|00.98|××（36%-335%）/（|0.988|+|-226.27||）=35.04%2、計算財務凈現值值根據相關調查，XXX現時的房地地產開發平均均收益率在12%～20%之間，當平平均收益率ic取16%時，財務凈凈現值NPV的計算公式式為：nNPV=∑（CCI-CO）t（1+ic）-tt=0根據項目投資現金金流量表可知知財務凈現值值為587..37萬元。3、計算動態投資回回收期房地產開發平均收收益率取166%時，項目目在2009年3月時累計凈凈