第四章

機器設備

第一節

機器設備的特點及其評估基本程序

一、機器設備的特點

1.單位價值量大，使用壽命長，流動性差

2.工程技術性強

3.價值補償與實物更新周期不一致

4.涉及專業面廣

二、機器設備評估的基本程序

一般說來，機器設備評估大致經歷以下幾個階段：

（一）評估準備階段

（二）現場工作階段

1.逐臺（件）核實評估對象。

2.按照評估重點或人員安排，對待評估設備進行分類。

3.設備鑒定。

（1）對設備技術狀況的鑒定主要是對設備滿足生產工藝的程度、生產精度和廢品率，以及各種消耗和污染情況的鑒定。

（2）主要了解設備是處在在用狀態還是閑置狀態。

（3）了解設備的制造，設備所處環境、條件對設備質量的影響，設備現時的完整性、外觀和內部結構情況等。

（4）對設備的磨損程度鑒定主要是了解和掌握設備的有形損耗。

（三）確定設備評估用技術參數階段

（四）評估估算階段

（五）饌寫評估報告及評估說明階段

第二節

機器設備評估的成本法

一、成本法的基本思路

機器設備的評估的價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值

二、機器設備重置成本的構成

重置成本一般包括重新購建或建造與評估對象功效相同的全新資產所需的一切合理的直接費用和間接費用。

對于單臺機器設備，不需要安裝的，重置成本僅包括設備購置成本、運雜費，需要安裝的機器設備還包括安裝費、基礎費，另外還包括資金成本、稅金等。

（一）進口機器設備重置成本的計算

1、物價指數法

例題：ABC公司2005年從國外進口一條汽車配件生產線，其進口總價為200萬美元，國內運雜費為10萬元人民幣。2013年該生產線進行評估，評估人員通過市場調查獲知該類設備目前在國外市場上的銷售價格比2005年增長了12%，國內運雜費上漲了30%，評估基準日美元對人民幣的匯率為1：6.2，該類設備的進口關稅為20%，增值稅為17%，則該進口生產線的重置成本為：200X（1+12%）X6.2X（1+20%）X（1+17%）+10X（1+30%）=1962.88萬元2、直接核算法進口設備重置成本=到岸價X現行外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續費+國內運雜費+安裝調試費例題：某企業從國外進口的設備需進行評估，經過調查了解到評估基準日該設備從國外進口的離岸價為100萬美元，境外運雜費需3萬美元，保險費為離岸價的4‰，該設備現行進口關稅稅率為25%，增值稅稅率為17%，銀行手續費約占到岸價的6‰。國內運雜費及安裝調試費需3.4萬元人民幣。評估基準日美元同人民幣的比價為1：6.2，則該進口設備重置成本如下：FOB=100萬美元保險費=100X4‰=0.4萬美元CIF=100+0.4+3=103.4萬美元進口關稅=103.4X25%=25.85萬美元增值稅=（103.4+25.85）X17%=21.9725萬美元銀行手續費=103.4X6‰=0.6204萬美元進口設備重置成本=（103.4+25.85+21.97250.6204）X6.2+3.4=945.05萬元

（二）國產機器設備重置成本的測算

1.物價指數法。

機器設備重置成本=機器設備原始成本×評估時該類設備價格指數/購置時價格指數

例：

某型號壓力機，2003年購置。評估基準日為2013年。該設備帳面原值365000元，其中：設備購價310000元，基礎及安裝費50000元，運雜費5000元。已知：2003年和2013年該類設備的定基物價指數分別為120%和180%，基礎及安裝費的定基物價指數為150%和200%，按基準日價格標準重置，運雜費為12000元。計算該壓力機的重置成本。1.如何理解資產評估行為的復雜性與綜合性2.如何理順資產評估機構與委托單位之間的關系根據上述公式：

重置成本=310000X180%/120%+50000X200%/150%+12000

=465000+66667+12000

=543667（元）

2、功能比例法

機器設備評估價值=參照物設備的現行價格X被評估設備功能/參照物設備功能

例題：現對企業的A機器設備進行評估，其年生產能力為80噸，由于市場上沒有與A設備完全相同的設備，所以選擇了與A設備具有相同性質和用途的全新機器設備B作為參照物，其年生產能力為100噸，參照物機器設備B的現行成本為200000元，試評估A設備重置成本。

A設備重置成本=200000X80/100=160000元

3、規模經濟效益指數法

RC1=RC2(A1/A2)X例：計算某化工設備的重置成本

某被評估的化工設備，生產能力為月產20噸某化工產品，現在，市場上已沒有相同生產能力的設備。生產能力為月產30噸的同類型設備，市場售價150萬元。經測算，該類型設備的規模指數為0.65。則，

被評估設備重置成本=（被評估設備的能力/參照物的能力）x×參照物重置價

=（20/30）x×150=115萬元三、機器設備各項貶值的估算（一）實體性貶值1、年限法成新率=設備尚可使用年限/（設備已使用年限+設備尚可使用年限）例題：2013年3月20日對甲企業的一臺數控機床進行評估。該機床已使用年限為4年，評估人員經調查發現，該類機床為10臺，其中有2臺的使用壽命為12年；有2臺的使用壽命為13年；有3臺的使用壽命為14年；有1臺的使用壽命為15年；有1臺的使用壽命為16年；有1臺使用壽命為17年。則該類機床的平均使用壽命為：12×2/10+13×2/10+14×3/10+15×1/10+16×1/10+17×1/10=14年尚可使用年限為10年成新率=10/14=71.43%2、修復費用法成新率=1-修復費用/重置成本例題：A評估事務所接受B發電廠委托對其一臺生產鍋爐進行評估。該鍋爐的重置成本為100萬元，已使用6年，現該鍋爐管道及附屬設備損壞需更換維修，估計更換管道以及維修附屬設備需20萬元，經技術鑒定認定修復完畢后該鍋爐可以使用10年。（1）重置成本：100萬元（2）可修復部分磨損引起的貶值：20萬元（3）不可修復部分的重置成本：100-20=80萬元（4）不可修復部分貶值率=6/16=37.5%（5）不可修復部分的貶值額：80×37.5%=30萬元（6）該鍋爐的全部貶值額：20+30=50萬元（7）該鍋爐的綜合貶值率：50/100=50%成新率為50%（二）功能性貶值例題：計算某電焊機超額成本引起的功能性貶值。1、分析被評估機器設備的超額運營因素：經分析比較，被評估的電焊機與新型電焊機相比，引起超額運營成本的因素主要為老產品的能耗比新產品高。通過統計分析，按每天8小時工作，每年300個工作日，每臺老機器比新機器多耗電6000度。2、確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本：根據設備的現狀，評估人員預計該電焊機尚可使用10年，如每度按0.5元計算，則：每年的超額運營成本=6000度*0.5=3000元3、計算凈超額運營成本：如所得稅按33%計算，則稅后每年凈超額運營成本=稅前超額運營成本*（1-33%）=2010元4、確定折現率：10%凈超額運營成本的折現值=2010*6.145=12350元（三）經濟性貶值例題：某發動機專用生產線，原設計生產能力為25000臺/年。該生產線至今已經使用10年，根據實體狀況判斷尚可使用5年。目前，由于新發動機產品的出現，市場對老產品的需求下降，造成開工不足，現在生產線的實際產量為15000臺。使用規模經濟效益指數法求其經濟性貶值率。根據統計數據，該發動機專用生產線的規模經濟效益指數為0.68。則：經濟性貶值率=1-（15000/25000）0.68=0.71第三節機器設備的現行市價法機器設備評估價值=參照物市場交易價格+被評估機器設備與參照物差異量化額合計一、評估步驟1、確定評估對象，搜集所需資料2、選擇參照物3、比較待評估設備與參照物并將二者差異量化（1）交易日期的調整調整為評估基準日的參照物價格=參照物在交易日的成交價格×評估基準日價格指數/交易日價格指數（2）品牌、質量與結構差異調整（3）新舊程度差異調整新舊程度差異調整=參照物的價格×被評估設備成新率/參照物設備成新率4、確定評估值二、案例：對企業一臺使用了5年的設備進行評估，評估人員經過考察，選擇了三個近期成交的類似設備作為參照物，有關資料如下表：參照物1參照物2參照物3評估對象交易價格元20萬30萬22萬交易條件公開市場公開市場公開市場公開市場交易時間10個月前6個月前2個月前評估基準日付款方式一次付款一次付款一次付款一次付款生產能力件/年6400660050006000運營費用元/年90000940008000086000已使用年限年6545尚可使用年限年5686成新率%50%60%70%60%1、生產能力的差異調整參照物1的調整系數=1-（6400/6000）0.6=-0.039參照物2的調整系數=1-（6600/6000）0.6=-0.059參照物3的調整系數=1-（5000/6000）0.6=0.104生產能力差異額為：參照物1=200000×（-0.039）=-7800元參照物2=300000×（-0.059）=-17700元參照物3=220000×（0.104）=22880元2、運營費用差異調整參照物1=（90000-86000）×（P/A，10%，5）×（1-33%）=1167.2元參照物2=（94000-86000）×（P/A，10%，6）×（1-33%）=28595.0元參照物3=（80000-86000）×（P/A，10%，8）×（1-33%）=-21446.3元3、價格變動因素調整參照物1=200000×10%=20000元參照物2=300000×6%=18000元參照物3=220000×2%=4400元4、新舊程度差異調整參照物1=60%/50%=1.2參照物2=60%/60%=1參照物3=60%/70%=0.865、初評價值初評價值1=（200000-7800+1167.2+20000)×1.2=268646.4元初評價值2=（300000-17700+28595.0+18000)×1=58895元初評價值3=（220000+22800-2144.3+4400)×0.86=47055.7元6、最終評估價值（268646.4+58895+47055.7）/3=124865.7元第四節機器設備成新率的技術鑒定將技術鑒定結果確定的成新率和用使用年限法算得的成新率按一定的權重比例計算綜合成新率一、鍋爐成新率的確定以10噸以上水管式蒸汽動力鍋爐為例（一）鍋爐筒體及水管（35分）1、鍋爐內壁有無腐蝕（點蝕及片蝕）及水垢（以近期定期檢查記錄為準）。（12分）2、鍋爐爐墻有無變形或破損。（10分）3、水冷壁及對流管有無變形。（5分）4、爐條運行機構包括爐片是否掉落及加煤機構運行是否正常。（8分）（二）儀表檢查一次與二次儀表數值是否相符。儀表是否按規定要求定期檢驗，鍋爐安全閥是否按規定定期校驗。（15分）（三）鼓、引風機及出渣、除塵系統（35分）1、鼓、引風機在運行中機體有無異常振動，軸承有無異常發熱，鍋爐爐膛負壓是否因鼓、引風機的正、負壓力值未達到規定值而異常。（18分）2、出渣機出渣是否連續，機構運行是否正常。（5分）3、除塵器是否堵塞、泄漏、器體有無破損銹蝕。檢查煙囪煙色度是否正常。（12分）（四）鍋爐出口氣壓是否穩定，省煤器是否泄漏，給水系統的水泵出口壓力是否達到預定值，水處理（離子交換）系統工作是否正常，除氧系統工作是否正常。（15分）二、汽車成新率的確定（一）分部件鑒定法1、發動機及離合器總成汽缸壓力是否符合規定值，機油有無泄漏，冷卻系統是否漏水，燃油消耗是否在正常范圍（見各型汽車標準）。發動機點火后，不論在何速度均不應有斷火現象，也不應有活塞缸或曲軸軸承、連桿軸振動異常現象。（35分）2、前橋總成工字梁應無變形，轉向系統操作應輕便靈活。（8分）3、后橋總成圓錐主動齒輪在1400~1500轉/分時，各軸承溫度不應高于60度，差速器及半軸的齒輪不允許有敲擊聲或高低變化響聲，各結合部位不允許漏油。（10分）4、車架總成應無變形，各焊口應無裂紋及損傷，各鉚接件應齊全，無松動現象。液壓減速器不應有漏油現象。（14分）5、變速器總成在運行中，齒輪在任何檔位均不應有脫檔、跳檔及異常聲響。變速桿不應有明顯抖動，所有密封部分不應漏油。變速時變速桿操作應輕便。（8分）6、車身總成車身有無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密封良好，座椅完整。如為貨車，則車廂應完好無損傷。駕駛室儀表能正常工作。（15分）7、輪胎依磨損量確定成新率。（2分）8、其他制動系統，氣壓制動的儲氣筒及制動筒不應漏氣。如為液壓制動，各部位不得漏油，且液壓制動系統不得進入空氣。電路的電源、點火、信號、照明等應工作正常（8分）9、較高級客車應評定空調系統及音響的技術狀態。評分時將空調系統及音響歸入車身總成，將車身總成的評分增為25分，再適當調減其他總成的評分。（二）綜合鑒定法1、外觀檢查（20分）汽車外部有無碰傷、劃痕、脫漆及銹蝕。車身及駕駛室的門窗是否完好，密封是否良好，駕駛室儀表是否完好。（10分）發動機及變速器箱體、后橋結合部等不得漏油，冷卻系統不得漏水，轉向系統及變速器操作應輕便靈活。（10分）2、行駛檢查（20分）加速性能：貨車從20公里/時加速至40公里/時不應超過25秒，小客車不應超過10秒。（二）運輸設備評估實例汽運公司某型大拖拉汽車價值的評估汽車名稱：大拖拉，某規格型號，載重量40噸，2007年購入后即交付使用，已使用4年，已行駛80988公里。重置成本的確定：依據該公司2011年購入同型號815大拖拉，其原值為606132元，該原值已包含了應交納的各種稅費，載重汽車近期價格沒有變化，仍以原值606132元作為重置成本。成新率的確定：與工程技術人員一起在現場采用分部件鑒定的方法進行鑒定。該設備綜合成新率確定為70%。其詳細鑒定見附表。評估值=重置成本×綜合成新率=606132×70%=424292元汽車車輛鑒定表序號項目鑒定標準鑒定情況實際分數1、發動機總成1）汽缸壓力是否符合標準2）機油是否泄漏，冷卻系統是否漏水3）燃油消耗量是否在正常范圍內4）測量汽缸內橢圓度不超過0·125mm5）在高中低速時沒有斷火現象和其它異常現象35分燃油消耗超標，-10分汽缸橢圓度超標，-10分其他符合要求

15分序號項目鑒定標準鑒定情況實際分數2、前橋總成工字梁應無變形和裂紋，轉向系統操作輕便靈活，轉向節不應有裂紋8分符合要求8分3、后橋總成圓錐主動齒輪軸在1400~1500轉/分時，各軸承溫度不應高于60度，差速器及半軸的齒輪符合要求有敲擊聲或高低變化聲響，各結合部位不允許漏油10分有漏油，-5分5分4、車架總成車架應無變形，各焊口應無裂紋及損傷，連接件齊全無松動14分符合要求14分5、變速廂總成1）變速箱在運轉中，齒輪在任何檔位均不應該有脫檔、跳檔及異常聲響2）變速桿不應有明顯抖動，密封部位不漏油，變速操作桿操作失靈3）箱體各孔圓度誤差不大于0·0075mm8分符合要求8分6、車身總成車身無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密封良好，座椅完整15分車身有脫漆、銹蝕，-5分10分7、輪胎依磨損量確定2分較好2分8、其他8分1）制動系統：氣壓制動的儲氣筒，制動管不漏氣2）電系統：電源點火、信號、照明應正常符合要求8分合計100分70分機器評估案例第五章土地使用權評估及建筑物評估第一節土地使用權概述一、土地與土地使用權二、土地的分類及其特性（一）土地資產的分類1、按社會經濟用途2、按經濟地理位置3、按所有權歸屬4、按利用程度5、按開發程度與開發趨勢（二）土地資產的特性自然特性：1、土地面積的有限性2、土地空間位置的固定性3、土地使用價值的永續性和增值性4、土地的不可替代性經濟特性：1、用途多樣性2、經濟地理位置的可變性3、可壟斷性三、地價的特征與種類（一）1、地價是地租的資本化2、地價是權益價格3、土地具有增值性4、地價與用途相關5、地價具有個別性6、地價具有可比性（二）1、基準地價:是按照城市土地級別或均質地域分別評估出的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。作用：第一，具有政府公告作用第二，在全國、區域及城市范圍內宏觀調控地價水平。第三，國家征收城鎮土地稅收的依據第四，政府參與土地有償使用分配的依據第五，評估宗地地價的基礎第六，引導土地資源合理配置2、標定地價3、交易底價4、市場交易價5、課稅價格第二節土地使用權評估程序和原則一、土地使用權評估的程序（一）明確委托項目的基本事項1、明確評估對象2、明確評估目的3、明確評估基準日4、計劃評估工作期日（二）制定評估作業計劃（三）現場勘察、搜集資料，選擇評估方案（四）評定估算土地使用權評估結果，撰寫評估報告二、地價評估的原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）合法原則第三節土地使用權評估的成本法一、基本思路二、適用范圍三、計算公式土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益四、操作步驟（一）計算土地取得費用（二）計算土地開發費用（三）計算投資利息（四）計算投資利潤（五）土地增值收益確定五、應用舉例某市經濟技術開發區內有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發費為每平方公里2億元，土地開發周期為兩年，第一年投入資金占總開發費用的35%，開發商要求的投資回報率為10%，當地土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格。

該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評估。（1）計算土地取得費

土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米（2）計算土地開發費

土地開發費=2億元/平方公里=200元/平方米（3）計算投資利息

土地取得費利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54(元/平方米)土地開發費利息=200*35%*[(1+6%)1.5-1]+200*65%*[(1+6%)0.5-1]=6.39+3.84=10.23(元/平方米)(4)計算開發利潤開發利潤=[(1)+(2)]*10%=35(元/平方米)(5)計算土地價格土地價格=[(1)+(2)+(3)+(4)]*(1+15%)=(150+200+18.54+10.23+35)*(1+15%)=413.77(元/平方米)該宗地單價為413.77元/平方米,總價為6206550元。第四節土地使用權評估的收益法

一、基本思路

二、適用范圍

三、純收益

（一）純收益的含義

（二）客觀總收益

（三）客觀總費用

四、資本化率

（一）資本化率的實質

（二）求取資本化率的方法

1.純收益與售價比率法。

2.安全利率加上風險調整值法。

3.各種投資風險、收益率排序插入法。

（三）資本化率的種類

1.綜合資本化率。

2.建筑物資本化率。

3.土地資本化率。

五、計算公式

（一）純收益不變

1.在收益永續，各因素不變的條件下，有以下計算式：

P=A/r2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：

P=A/r×

[1-1/(1+r)n]

3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：

P=A×n

（二）純收益在若干年后保持不變

1.無限年期收益。其基本公式為：

P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t

2.有限年期收益。其計算公式為：

P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+r）n-t]

（三）純收益按等差級數變化

1.在純收益按等差級數遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

P=A/r+B/r2

2.在純收益按等差級數遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n

3.在純收益按等差級數遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

P=A/r-B/r2

4.在純收益按等差級數遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+r）n(四)純收益按等比級數變化

1.在純收益按等比級數遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

P=A/(r-s)

2.在純收益按等比級數遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

P=A/(r-s){1-[（1+s）/(1+r)]n}

3.在純收益按等比級數遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

P=A/(r+s)

4.在純收益按等比級數遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}（五）已知未來若干年后地產價格的條件下，有以下計算式：

P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t

六、操作步驟

（一）計算總收益

（二）計算總費用

（三）計算土地純收益

（四）確定資本化率

（五）計算地價

七、應用舉例

例1.有一宗土地，土地使用權出讓年期為50年，資本化率為10%，預計未來前5年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，從第六年開始，純收益大約可以穩定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價格。

解：根據純收益在若干年后保持不變，且收益有限年期的計算公式：

P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20/（1+10%）5+25/（1+10%）5*[1-1/（1+10%）50-5]

P=216.1（萬元）例2.有一宗地產，目前的純收益為50萬元，資本化率為5%，若（1）未來各年的純收益將在上一年的基礎上增加1萬元；（2）未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長1%。試分別評估兩種情況下的地產收益價格。

解：根據純收益按等差級數遞增和等比級數遞增的計算公式：

（1）P=50/5%+1/（5%）2=1400（萬元）

（2）P=50/（5%-1%）=1250（萬元）例3.某宗土地從2013年1月1日至2018年1月1日5年中，每年的純收益為10萬元，預計從2018年1月1日起，以每年純收益逐年遞增0.1萬元；資本化率為10%，試評估該宗土地在2013年1月1日的價格。

解：根據純收益按等差級數遞增的計算公式，該宗土地2018年1月1日的價格為：

P