上海浦東南匯新場鎮項目決策報告上海萬科房地產有限公司

2010年2月2日匯報內容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、項目獲取方式及風險評估

六、總結與建議1.1

土地屬性分析-項目基本狀況（1）項目區位A5A11A9A8A15A16A30A4A2A1A12A3A6A711南匯新場項目A30A20A15嘉定新城松江新城青浦新城南橋新城迪斯尼A30羅店浦江鎮旗忠虹橋樞紐原外環線新外環線1.1

土地屬性分析-項目基本狀況項目位置行政區浦東新區新場鎮地段浦東新區新場鎮占地面積代征地面積2.04191萬平米

計容積率建筑面積可售面積14.88138萬平米凈地面積9.92092萬平米住宅面積14.88138萬平米小計11.96283萬平米非住宅面積0萬平米容積率1.5

-辦公樓0萬平米

-會所0萬平米限高：

-商業0萬平米地價出讓底價總額2.6790億元

-車庫(不含地下)0萬平米底價可售樓面1800元/平米不可售面積-測算地價總額小計14.88138萬平米不計容積率建筑面積可售面積-測算可售樓面地價不可售面積**萬平米小計**萬平米土地使用權歸屬政府土地規劃用途居住用地土地獲取方式公開掛牌（2）基本指標面積人口經濟市域面積建城區面積常住人口戶籍人口GDP三產比例城市居民家庭人均可支配收入（平方公里）（平方公里）（萬人）（萬人）（億元）（%）（元/人）6340.551551888.461371.0413698.1553.7％26675數據來源說明：上海市2008年統計公報1.2土地屬性分析-城市基本狀況上海所轄18區1縣，全市占地面積6340.5平方公里，其中市轄區面積5155平方公里；08年末，常住人口1888.46萬人，戶籍人口1371.04萬人，常住人口比上年增長1.64%；08年經濟總量13698.15億，比上年增長9.7％。其中，第一次產業增加值111.8億元，增長0.7％；第二次產業增加值6235.92億元，增長8.2％；第三次產業增加值7350.43億元，增長11.3％。第一、第二和第三次產業增加值占全市生產總值的比重分別為0.8％、45.5％和53.7％；

08年城市居民家庭人均可支配收入26675元，比上年增長12.9％，農村居民家庭人均年可支配收入11385元，增長11.4%。1.3土地屬性分析-南匯新場鎮基本情況新場鎮距上海市中心36公里，離南匯城區12公里，距離迪斯尼約10公里。是浦東最后一塊文化遺產，它江南水鄉古鎮風貌的完整性、原真性，不管是從歷史文化角度評價，還是從旅游休閑角度觀賞，在浦東都是獨一無二的。是每年一度的南匯桃花節主要觀花點之一，電影《色戒》的外景也取自于此。新場鎮于2002年7月由原新場鎮、坦直鎮撤并而成，是一個撤三合一的建制鎮。東連宣橋鎮，西接航頭鎮，南與奉賢頭橋鎮相接，北與周浦鎮相鄰。全鎮總面積54.3平方公里，現有總戶數20204戶，總人口48972人，其中農業人口27830人，非農業人口21142人，常住人口70000多人。

（1）新場古鎮概況：1.3土地屬性分析-南匯新場鎮基本情況（2）上海新場旅游綜合服務區規劃：充分利用緊鄰新場古鎮的區位，濱水空間資源景觀優勢，建成功能配套完善，居住環境良好，商業文化和服務設施齊全，形成特色鮮明的集旅游、商貿、居住等功能為一體的旅游綜合服務區。

規劃新導入3.5萬人。滬南公路宗地意德一期徐房項目意德二期1.4土地屬性分析-宗地現狀及周邊配套1、項目四至：東至：眾安路南至：工農路西至：新環東路北至：牌樓東路宗地意德項目二期出讓時間：2009-6-10出讓面積：87656平米容積率：1.5競得人：上海意得實業投資有限公司樓面地價：2364元/平米2、軌道交通11號線：穿過上海市中心，北到嘉定，南到臨港新城，其中從市中心到嘉定的北段已通車，從市中心到臨港新城的南段計劃2012年底通車，通車后，本項目到達徐家匯僅需要30分鐘左右。1.4土地屬性分析-宗地現狀及周邊配套迪斯尼地鐵11號線新場站2、軌道交通11號線：本項目距離軌道交通11號線新場站約2公里；3、新坦瓦路拓寬：本項目北側新坦瓦路拓寬工程正在進行，預計11年中可通車，屆時，本項目可方便到達浦東迪斯尼地區，直線距離約10公里。1.4土地屬性分析-宗地現狀及周邊配套1.4土地屬性分析-宗地現狀及周邊配套4、周邊配套情況：現有配套：教育——新場幼兒園、小學、中學超市——家得利超市、聯華超市醫療——牌樓醫院、新場社區衛生中心宗地意德一期徐房項目意德二期新建配套：匯報內容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、項目獲取方式及風險評估

六、總結與建議1土地屬性總結——G3土地屬性為G3，針對浦東11號線沿線客戶

隨著中環通車，浦東外環以內的土地屬性已經轉變為G2，未來的G3供應向外環外轉移11號線南段的通車將大大拉近新場板塊與周康、北蔡以及浦東中心區的距離，宗地可以承接G3市場宗地目標客戶為11號線南段沿線板塊的首改客戶。新場周康惠南北蔡陸家嘴外環11號線MMM1土地屬性——與浦東的城市關系宗地通過滬南公路便捷連接浦東的外環和中環區域。

軌道交通11號線南段預計2012年底開通，將大大拉升宗地與周康、北蔡及浦東其他城區板塊的距離。新場周康惠南北蔡陸家嘴外環11號線MMM目的地軌交通勤時間周康10分鐘地杰15分鐘龍陽路20分鐘陸家嘴30分鐘宗地距離規劃中的11號線新場站2.7公里。目的地車行路程周康12公里外環14公里地杰20公里陸家嘴30公里宗地2宗地指標占地：11.96萬m2總建：18萬容積率：1.5限高：60m東至：眾安路南至：工農路西至：新環東路北至：牌樓東路配套：教育——新場幼兒園、小學、中學超市——家得利超市、聯華超市醫療——牌樓醫院、新場社區衛生中心3競爭市場——土地屬性格局新場周康惠南陸家嘴外環11號線MMM地杰地杰目前為G3，后期向G2轉變目前宗地板塊屬于T1，后期隨著11號線的通車將向G3轉變目前周康的東北部承接北蔡的G3市場，并有向G2轉變的趨勢地杰C目前屬于G3品類，后期B街坊將轉變為浦東的G2品類；目前周康板塊的東北部已經承接了部分G3市場，價格逼近2萬；宗地所屬的新場板塊目前的屬性是T1，由于受到浦東外環內新增土地供應很少的擠壓以及11號線的開通，將承接G3市場我們選擇的競爭市場可以直接對標目前的地杰C——G3品類的首改市場M3競爭市場——周康板塊在售信息周康板塊目前以G3為主，可開工存量大概在160萬方左右。周康板塊的在售項目量比較多，公寓中90的小戶型產品為主，價格基本上在1.6-1.8萬/m2左右。別墅產品以220-250m2面積段為主，單價在3萬左右。周康板塊與北蔡相接，城市界面和配套檔次比宗地板塊高，但是距離規劃中的11號線周康站的站點距離基本上都非常的遠，康橋半島和綠地金色水岸距離站點超過4公里，其他項目甚至更遠。3競爭市場——航頭和惠南板塊在售信息航頭板塊在售項目以別墅為主，總價段在500-900萬，屬于再改市場。整個板塊在售項目可開發量有限，只有16萬方。項目容積率基本都比較低，但價格普遍偏低，聯排在2萬/m2，獨棟也只有2.5-3萬/m2。惠南板塊在售的可開發量約30萬方，目前板塊聯排產品的平均售價在2萬左右。目前板塊內關注度最高的項目是綠地布魯斯小鎮和華鉅御庭：綠地項目以90墅為主，根據最新報價單價預計會超過2萬；華鉅御庭也是90產品為主，單價在1.4萬。惠南板塊的大部分在售項目離規劃中的野生動物園站、惠南站距離比較近，像華鉅御庭距離1公里以內，綠地布魯斯小鎮距離2公里左右MM綠地布魯斯小鎮3競爭市場——11號線南段沿線可供應量分析板塊存量（萬方）新增供應（萬方）可售量（萬方）09年去化量（萬方）2011年底市場存量三林、北蔡05550-95周康16018178840惠南306898470新場、航頭164460310總計206135341212-95宗地所在的11號線南段沿線到2011年底市場容量缺口達近百萬方，供求關系對宗地極為有利11號線南段沿線到2011年底市場容量缺口達近百萬方，三林、北蔡供應明顯不足，板塊內需求勢必向外環外轉移，而南匯板塊內供銷也剛剛持平，必然會造成宗地板塊的供不應求。11號線南段可供應量約計330萬方，且周康板塊新增量減少，惠南、新場供應量增加。3競爭市場——目前片區市場格局及特征板塊項目品類客戶產品品質單價面積段總價新場東方冠郡T1南匯本地首置差800085-11570-100周康

綠地東上海G3北蔡、周康等周邊首改客戶中1800090-140160-250康橋半島G3北蔡、周康等周邊首改客戶中2000090180北蔡金色城市G3北蔡、張江、花木、三林板塊首改客戶良2400080-140190-400宗地板塊在售項目很少，且品質較差，主要以首置客戶為主，屬于T1品類，不作為宗地目標市場。周康板塊屬于存在競爭的市場，目前售價在18000-20000元/m2，但是產品品質一般且為毛坯。北蔡板塊以金色市場項目為代表，使我們在G3市場重點對標的項目，目前售價為24000元/m2，裝修標準在1200元/m2。宗地主要的目標市場是周康和北蔡目前的市場，做浦東北蔡、張江、花木、三林等板塊首改客戶，選擇G3的細分市場。√×4典型個案——地杰C容積率：1.99車庫：地面為主單體：18-24層高層地杰屬于１１號線地鐵上蓋項目在浦東內中環間，車行５分鐘上中環和外環項目擁有集中的商業中心和地鐵商業，配套便捷項目在公共部位：大堂、車位、綠化等方面品質一般產品配比：70-80m2

144套90m2

720套（主力產品）115m2

210套150m248套90m24典型個案——地杰C0501001502002503002009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月0500010000150002000025000成交套數(套)成交均價客戶情況除去投資客以外，自住客覆蓋整個浦東的北蔡、三林、張江、花木的首改客戶。以改善居住環境為主。銷售情況項目09年底價格2.4萬/平米。09年去化近８００套。09年推盤當月銷售量較大，最高峰達到２７０套左右。目前實得售價在2..2萬/平米，今年調整裝修標準至2500以上，實得售價預計可達到2.7萬/平米。該類首改產品在10年三季度之前售罄5競爭策略及定位面積\總價140-200萬200-250萬250-300萬300-400萬70-80平米地杰Ｃ70/8090-100平米綠地東上海康橋半島地杰Ｃ90100-150平米地杰Ｃ115市場競爭格局選擇200-300萬的首改G3類細分市場這個細分市場是地杰Ｃ目前Ｇ３產品的總價市場。宗地項目均價在25000元/m2，裝修標準2500元/m2，產品品質（建筑單體、車庫、公共部位、景觀）在金色城市C街坊的基礎上會有提升。且考慮到上市時間預計在2011年下半年，周邊板塊市場售價會有一定的上浮空間。5競爭策略及定位宗地容積率為1.5，比地杰c的2.0要低，選擇上海公司最新研發的90+和115平米3房產品，超越原來地杰C產品的舒適度。我們用更好的社區品質來滿足同類客戶。戶型面積占比售價裝修成本單套總價2房9060%2500025002303房11540%250002500290匯報內容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、項目獲取方式及風險評估

六、總結與建議3.1項目初步規劃及開發節奏-項目立面意向3.2項目初步規劃及開發節奏-項目戶型意向90型平面圖1#90平米3.2項目初步規劃及開發節奏-項目戶型意向地杰4#6#115型平面圖3.5項目初步規劃及開發節奏-項目開發節奏本項目總建筑面積約15萬平米，分兩期開發。序號工作內容第一期第二期開始完成開始完成1項目啟動時間2010-1-262010-1-262規劃方案設計2010-2-102010-4-12010-2-102010-4-13單體方案設計2010-4-12010-5-12010-4-12010-5-14施工圖設計2010-5-12010-6-12010-9-12010-12-15簽署土地協議或合同2010-5-12010-5-16取得土地證2010-6-302010-6-307基礎開工2010-6-12011-2-18開盤2011-1-12011-10-19竣工驗收2011-10-302012-6-3010入住2011-12-302012-9-30匯報內容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、項目獲取方式及風險評估

六、總結與建議4.1項目財務指標估算

2010年2011年2012年2013年2014年2015年合計銷售面積（平米）098,63358,5709,25300166,456銷售金額（萬元）0245,458127,3532,77600375,587結算面積（平米）00157,2039,25300166,456結算金額（萬元）00372,1172,7766940375,587減：地價成本00150,7348,87200159,606開發建安成本00110,0706,47900116,549營業稅金及附加0023,25717343023,474管理費用007,442561407,512銷售費用007,442561407,512財務費用0000000增值稅匯算清繳補差0000000稅前利潤0073,171-12,860623060,934減：所得稅0014,709369156015,234稅后利潤0044,1271,107467045,701其中：萬科權益利潤

0銷售凈利率

12.2%4.1項目財務指標估算項目總額（萬元）單位金額（元/M2）項目指標值總投資

291,179

17,493資金峰值（萬元）

179,157開發成本

276,155

16,590資金峰值時間2010年6月銷售收入

375,587

22,564內部收益率21.41%項目利潤

75,958

4,563現金流為正時間2012年3月稅后凈利潤

45,701

2,745啟動資金（萬元）

138,760單位占地凈利

萬元/畝保本售價(元/平米)

項目凈利率12.17%項目毛利率20%匯報內容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、項目獲取方式及風險評估

六、總結與建議土地使用權人上海浦東新區政府土地他項權利無土地用途居住用地土地使用年限70年土地手續狀況無

項目信息來源政府信息土地方或合作方背景是否存在中介費□是√否5.1土地獲取方式及風險分析-土地權屬狀況與項目背景土地使用權獲取方式:本項目將采用公開掛牌方式出讓5.2土地獲取方式及風險分析-土地獲取程序前置工作環節公司決策環節參與掛牌環節上海公司前置準備工作1月1日