物業管理課程設計****花園前期物業管理投標文件學部：**建設工程學部部專業：物業管理班級：組別：第組指導教師：編制時間：2007.6**大學**學院《物業管理》課程設計分組名單及任務分工一、課程設計題目****花園前期物業管理投標文件二、課程設計小組成員姓名班級學號組長11**小組成員11**1**1**三、成員任務分工姓名課程設計中所承擔擔的主要工作備注成績顧客群特點及需求求分析，公司概況概述，社區服務人人員配置方案案物業管理費測算物業管理服務模式式社區項目概況·目錄一.概述············································01二.公司概況············································04三.社區項目概況············································08四.顧客群特點及需求分析····································16五.物業管理服務模式········································17六.社區服務人員配置方案····································24七.物業管理費測算··········································26投標文件程序業主：根據以收到的招標審字（-）第（-）號的＿物業的招標文件，遵照《武漢市物業管理招標投標管理辦法》的規定，我單位經考察現場和研究上述工程招標文件，招標文件補充通知，招標答疑紀要的所有內容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業的全部管理工作。一旦我方中標，我方保證按我放所遞交的標函摘要表中承若的期限和招標文件中對承包期限的要求如期按質提供服務，一旦我方中標，我方保證所提供的物業管理質量達到我方所遞交的標函摘要表中承若質量等級。一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業管理管理班子及管理組織設計組織管理工作，如確需變更，必須征的業主同意。我方同意所遞交的投標文件在投標有限期內有效，再此期間內我方的投標有可能中標，我方講受次約束。我方同意招標書中各條款，并按投標標價總額的3%交納保證金萬元（大寫）。若我防違約，則扣除所交納的全部保證金。除非另外達成協議并升效，招標文件`招標文件補充通知`招標答疑紀要`中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。投標單位：＿（印鑒）法定代表人或委托代理人：＿（蓋章`簽字）日期：＿年＿月＿日企業法人地位及法定代表人證明法定代表人資格證明書單位名稱:**物業管理公司地位：湖北省武漢市××街××號姓名：性別：年齡：民族：職務：技術職稱：身份證號碼：××系××物業管理公司的法定代表人。負責為××物業提供物業管理服務，簽署上述物業的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關的一切事務。特此證明投標單位（蓋章）日期：年月日二，營業執照三，自治證書四，法人代碼證書課程設計正文第一節

概

述一）樹立標桿：向世界優秀企業學習過去20年**一直向優秀企業學習。在早期的業務中，**學習日本索尼，培養了自己的營銷能力；受到索尼售后服務的啟發，從物業管理入手建立自己的品牌。在發展地產業務的過程中，**學習香港新鴻基地產，提高了產品品質，加深了對客戶關系的理解。（二）走向理性時代：期盼一個繁榮健康的房地產行業在中國經濟持續強勁的大背景下，歷史賦予了中國地產行業千載難逢的發展機遇，房地產市場的未來十年，將是更加繁榮健康的十年。房地產開發的市場環境發生了巨大的變化，行業正在從啟蒙時代走向理性時代。走向理性時代的房地產行業面臨的將是一個完全不同的競爭環境。首先，行業秩序將越來越理性：土地供應和房地產金融正在一步步規范，政策與法規建設也正在走向健全。其次，消費者將越來越理性，他們的需求將由滿足基本生存需要，變為全面追求美滿生活，他們的權益訴求將由單一的產品質量，變為對居住體驗的整體要求。最后，市場將越來越理性，企業經營將由粗放走向精細，企業競爭將從主要依賴土地資源，走向依靠綜合競爭能力。第三是產品創新策略如何在有限的土地上，為消費者提供安全、環保、適于居住和交流的優質住宅，對中國房地產行業來說，既是機會，也是挑戰。**要解決這一問題，必須走產業化的道路。**將在細分客戶價值的基礎上，形成住宅產品體系，建立**住宅標準；通過工廠化生產，提高住宅的品質和性價比；以和諧、自然、生態的標準進行未來可能住宅的研發，為住宅產業貢獻更多的自主知識產權。第二節.公司概況**企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.0億元。19年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產業務的發展。1992年底，上海****花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為**的核心業務，**開始進行業務調整。1993年3月，本公司發行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發，房地產核心業務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。2002年6月，**發行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發展房地產核心業務的資金實力。公司于19年進入房地產領域，1992年正式確定城市大眾住宅開發為核心業務，截至2003年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州15個城市進行住宅開發，2004年**又先后進入東莞、無錫、昆山、惠州四個城市，目前**業務已經擴展到19個大中城市，并確定了珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣區域三大區域城市群及部分中心城市為投資重點的發展策略。憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，公司樹立了優秀的住宅品牌，并為投資者帶來了穩定增長的回報**開始武漢市**物業管理有限公司為武漢市**房地產有限公司全資下設機構，注冊資金1200萬元，是國家二級資質物業管理企業，現有**四季花城、**花園、香港路8號、西半島等四個在管和前期介入項目，其中四季花城項目于2005年被建設部評為“全國物業管理示范住宅小區”。“人才是**的資本”，公司致力于為員工提供良好的工作環境，倡導簡單的人際關系，持續培養專業化、富有激情、創造力的職業經理人團隊。期待您在這和諧、理想而富有激情的團隊中一展才華，和公司一同享受協同成長、開拓、領先所帶來的快樂。其它福利：1、簽訂勞動合同，按照國家規定辦理保險（養老、醫療、失業保險）和團體意外險。2、提供良好的培訓環境和廣闊的發展平臺第三節.社區項目概況****花園一期規劃總建筑面積393480㎡(原方案數據)，其中居住產品372610㎡以4—6層花園洋房、多層住宅為主。公共服務配套21000㎡，其中含較大規模的公共商業服務中心（8000㎡）和會所（5000㎡）各一處，18班制學校，9班幼兒園各一所；保留并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地（脊）和兒童公園。

本項目一期規劃用地擬分二至三期開發建設。1．周邊環境及市政配套武漢****花園位于武漢市城區的東南側，緊鄰城市中環線—既武漢科技新城湯遜湖產業區東部產業組團的北端，南面與武大科技園區相臨。東南隔(規劃中的)濱湖大道為湯遜湖內湖，距光谷商貿中心5公里、**大學4公里，是連接城市中心、東湖風景區，眾多高等學府與光谷科技園區、湯遜湖自然生態區的重要節點之一，集得天獨厚的區域位置、濃郁的人文環境、便利的交通和優美的田園風光于一體，是十分理想的“人居”環境。一期用地呈較為規則的五邊形，城市主干道江夏大道、中環線(輔路)分別與用地的西、北側直接相臨，東面為產業區道路—天翔路。用地東北接當代物業房地產開發公司用地(現為坡地、農田)，西南為鄭橋變電站，提供項目施工用電以及生活用電，于江夏大道預留接口。地塊給水、雨水、污水均可由江夏大道接駁,正在建設的江夏大道鋪設有200的燃氣管道，可為地塊提供燃氣供應。2.項目主要經濟指標（設計部提供）基本情況：物業名稱****花園社區區物業類型商住小區行政區域江夏區規劃總用地面積ha42.0318含待征道路haa6.2118居住區用地面積ha35.82總建筑面積m2393480住宅建筑面積m2372610公建建筑面積m221000半地下車庫及人防防m226706未計入總建筑面積積和容積率總戶數戶3026總人口人10591戶均建筑面積m2123含待征道路容積率率0.94不含待征道路容積積率1.1建筑密度25.08%停車位1537個地面停車位840個半地下架空停車位位697個停車位／戶數50.8%住宅建筑面積毛密密度萬m2/ha1.04住宅建筑面積凈密密度萬m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口凈密度人/ha479綠地率36%小區道路面積15.8％水體面積2％小廣場數量4－5個B．戶型指標：戶型指標數值規劃總用地面積((ha)42.0318居住區總用地面積積(ha)36.66計容積率總建筑面面積(m2)393480容積率0.94覆蓋率（與占地面面積比率）21%總戶數（戶）3026總人數（人）10591戶均面積(m2))123建筑面積建筑面積住宅總面積(m2)372610其中獨立別墅（m2）000聯排別墅（m2）32戶250m2/戶戶80002.2%情景花園（m2）992戶145m2/戶戶14384039%多層住宅（m2）1980戶110m2/戶21780058%小高層住宅（m22）初步預計400戶戶左右22戶135m2/戶29700.8%公共服務總面積(m2)210001商業服務（m2）100002會所50003管理（m2）500（最少8000㎡）4小學（1所18班班制）36005幼兒園（1所9班班制）25006注：未計半底下車庫及人防（平戰結合人防地下室）26700㎡C．配套指標：(一)生活給水:1．給水水源：生活給水水源來自城市自來水，城市自來水給水水壓按0.40MPa。市政保證水壓0.15Mpa。2．給水系統：一層~七層直接由城市自來水直接供給，下行上給；小高層八~十一層由生活水泵房生活變頻給水設備水泵供給，下行上給式。采用變頻供水。3．給水量：類別用水定額L／人d每日用水時間h變化系數k用水單位人數日用水量m3/d最大小時用量m33/h住宅250242.5105912643276小學50102.5444369幼兒園50102.5819184.5商業服務50102.513506717綠化及其它用水按總用水量的100％計27731總計30423364．由自城市自來水管網接入給水的管徑為DN300（Q＝400立方米／時）一根，或DN250（Q＝200立方米／時）兩根。（二）消防給水:1．室外消防用水：商業區采用室內消防栓式供室外消防用水。同一時間內的火災為一次（2h），15L/s，每次火災室外用水量為108立方米。2．室內消防用水：同一時間內的火災為一次（2h），20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火災室內用水量為252立方米。3．室外消防用水由城市自來水管在室外設室外消火栓供給；室內消防用水由消防水池（72立方米）供給。（三）生活排水:1．小區污水為生活污水，污廢水合流經室外化糞池處理后排入小區污水管網，再直接排入城市污水管網。2．生活排水量：生活排水量和生活給水量相同。最高日生活排水量為：Qd=2765立方米。最大時生活排水量為：Qh=305立方米。3．化糞池選用：無動力排放式化糞池(1)住宅樓：選用13#(100立方米)化糞池14座。(2)商業服務：選用7＃（20立方米）化糞池1座。(3)小學：選用4＃（9立方米）化糞池1座。(4)幼兒園：選用3＃（6立方米）化糞池1座。(四)、雨水1．小區的雨水和污廢水分流，小區雨水管網匯總后排至城市雨水管網。2．雨水排放：天臺、陽臺雨水分開獨立排放，后接小區雨水排放管網。市政雨水排放與小區雨水分別獨立排放。武漢市雨水暴雨強度公式為：q=885×(1+1.58Lg<P+0.66>)/(t+6.37)0.604（L/S,公頃）。按重現期P＝1計，徑流系數為0.6。t=t1+mt2=10+2×t23．主雨水管管徑（末端）為D1200.i＝0.003。D．電氣規劃指標：(一)、供電普通住宅用電負荷按每戶4KVA估算，聯體別墅用電負荷按每戶8KVA估算，獨立別墅用電負荷按每戶15KVA估算，公建用電負荷按每平方米100VA估算，另考慮道路照明等市政及物業管理設備用電，一期（大一期）用電量約1.3萬KVA。由于本小區用電量較大且配電范圍較廣，總體需規劃設置一座35/10KV的變電站，其中一期(大一期)用電量約1.3萬KVA，需設置2個10KV開閉所。為了保證供電可靠，采用兩路10KV高壓供電電纜將目前大一期分成兩個獨立環網配電系統，重要設備分別給出不同地雙電源閉環設計，開環運行，10KV開閉所電源皆從變電站采用10KV電纜放射式引來，為了保證變配電設施與建筑規劃風格的一致，小區內皆采用戶外箱式組合變電站配電，由10KV開閉所至箱式變的供電采用環網、開環運行，各箱式變結合各功能組團的布置風格分散布置，深入負荷中心，供配電對象明晰、不會交叉，同時體積較小，便于建筑外包裝修處理，形成與各組團一致的建筑風格和表現形式。一期(大一期)共需設置21個戶外箱式變。(二)通信及智能化住宅每戶按語音通信2門市話、數據通信一個點2~10M的容量進行規劃；每戶考慮2～3個有線電視插座的電平值；住宅及公建設置完善的通信、網絡、有線電視、可視(非可視)對講、監控安防、報警求助、物業管理等智能化系統，并形成整體網絡并由小區智能化控制中心統一管理。小區內主干網一律采用光纖，保證有較高傳輸速度和信號質量。由于小區規模較大，整個總體規劃考慮設置一個電話、寬帶、有線電視、智能化管理干線光纖網控制中心在大一期會所內。，每500戶設置一個電話、寬帶、有線電視、物業管理網絡光纖接入網機房，其中一期（大一期）需設置6個。光纖接入網機房結合規劃建筑設置，可與物業管理用房統一考慮，便于管理和維護。光纖接入網機房再配出傳統的計算機網絡線、電話線、有線電視線、物業管理網絡線，負責本園區的通信及智能化管理。(三)室外管溝布置室外管線一律入地。電力系統高、低壓主干網絡采用1米寬電纜溝敷設，通信及智能化主干網采用12孔D90的雙壁波紋管埋地敷設，二者均有較大的發展余量。室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統一的排水網絡，保證管溝內無積水、維護方便。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規劃風格一致，又不影響本系統的功能；埋地排管統一設置檢修人孔，以滿足日常維護及美觀的需要。室外主干網絡至各樓棟的支線一律采用直埋敷設，電力及通信、智能化網絡均分組采用獨立式交接箱，以便分段維護和物業管理。交接箱可結合園林小品設置，也可結合建筑外墻或圍欄的建造樣式，以便與建筑風格協調統一。第四節.顧客群特點及需求分析（董咀良）該項目目標客戶群體具有如下共性特征：年齡方面，客戶以31-40歲的中青年為主，這部分人普遍學歷高，追求生活的檔次。25-30歲的青年人也占到一定比例，這部分人經濟實力有限，但對城花倡導的生活方式非常向往。教育程度，80%的客戶受過高等教育，其中有部分受過本科以上的教育，有出國經歷。相對于花城的客戶來說，城花的客戶有更高的教育程度客戶來源，網羅了武昌區的高校、所有的設計院、各類研究所、金融和醫療機構，其中又以高校的客戶最多，其它的客戶則絕大多數分布在武昌區的高新企業，如郵科院等。客戶分布，來自洪山區的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事信息技術等高科技含量工作的人。武昌區客戶所占比例也較大，關山的客戶多半生活或工作在光谷附近。來自漢口，漢陽和東西湖的客戶多是認準**品牌；外地客戶所占比例非常小，但其中約有1/3來自江浙。興趣愛好，約有六成的人在休息時會選擇外出散步，其次是看書或看電視。這可能與他們所受的教育或所處的環境有關系，自然運動的時間會比較少。客戶特點：中青年人；受過高等教育；身處在受人羨慕的行業中；有較高的收入；得到較高的社會肯定評價；■追求生活品質。第五節．物業管理服務模式服務承諾：1，承接物業管理之前與委托方簽定的物業管理合同。2，管理區域有常設機構—物業管理事務所為用戶提供24小時服務。3，事務所設立專門服務電話，接收用戶對物業管理服務需求，報修，求助，問詢，，投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。4，物業管理事務所標識清晰，辦公環境安靜，整潔，有序。5，服務項目，收費標準向用戶公布。6，各位人員休息室有序，整潔。7，區內有護衛值守。8，服務人員統一配置專門服裝。9，護衛人員配置對講機等俺防工具。10，每個樓層配置有垃圾收集，果皮箱。11，應用計算機，智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率。12，管理資料已入住的物業產權人，使用人資料完善，齊全；所有樓宇，房號，聯系方式清晰完整率，準確率達100％，隨時提供查閱；實行動態管理，發生變更后一周內予以完善。13，房屋及公用設施，設備檔案資料齊全，分類成冊。14，物業竣工驗收資資料分類保存存，完整齊全全，借閱有借借閱人簽字記記錄并按期歸歸還。15，各種物業管理資資料，記錄分分類保存，失失效的資料有有作廢標識或或銷毀記錄。更更改有更改人人及審批人簽簽名。16，房屋本體及裝修修管理房屋外外觀完好，整整潔，外墻面面磚，涂料等等裝飾材料無無，無污跡，房房屋完好率打打100％；無亂貼貼，亂畫，亂亂涂和亂懸掛掛現象；區域標識識明顯，完好好率達100％；樓宇注注入口設有引引路示意圖，主主要路口設有有路標；樓梯及走走到通暢，無無阻礙物及雜雜物堆放，窗窗戶完好，開開啟及關閉自自如；………房屋本體體每周巡檢一一次，報修，發發現問題兩日日內處理。17，設備管理建立設備備24小時管理制制度，操作規規程，運行，維維護保養及維維修記錄完整整；建立健全全設備管理臺臺帳，計量器器具及維護工工具臺帳和技技術性文件資資料細表，完完整率和準確確率達100％；…18，消防系統消防設施施配備齊全，完完好率100％。可隨時時啟用，無火火災安全隱患患；消防器器材標識，按規定懸懸掛，不超過過保質期；……………19，給排水系統具有有“二次供水設設施許可證”和“二次供水衛衛生合格證”；水質符符合衛生標準準，每半年一一次衛生防疫疫檢查。………………20，供電，弱電系統統維修管理理人員持有專專業上崗證書書。中央空調調系統………22，電梯管理（1）日檢檢（2）周檢檢（3）季檢檢23，公用設施24，安全防范25，衛生潔凈26，園藝管理27，交通及停車場28，維修服務29，精神文明建設和和社區文化從項目定位和客戶戶需求角度上上分析有四大大特點，其一一、新都市主主義建筑風格格，具備綠色色走廊、都市市核心、有層層次的開放空空間、地域性性、社區鄰里里關系特點；；其二、獨天天獨厚的自然然條件，有豐豐富的水域和和植被；其三三、身處在優優厚且較大壓壓力的職場上上，有著對自自然、健康、自自由生活環境境的渴望；其其四、便利的的商業、高品品位生活方式式。針對物業業特性和顧客客群特點，***物業將在在****花園園定位為“free”的物業管理理模式。（一）“freee的”服務模式定定位與釋義“free”體現自自由的、獨立立的、隨意的的、自然的、優優美的、空閑閑的、開放的的、任性的為為人之本性釋釋放，人的情情緒、體力、智智力、精力被被束縛一定程程度后得到深深度舒展而產產生的愉悅感感受，是無限限美妙和令人人遐想的，“free”強調在自然然與人文環境境、現代與歷歷史風格、建建筑與服務氣氣氛的和諧，突突出尊重人為為環境營造宗宗旨，回顧歷歷史折射人文文情懷，追求求自然建立服服務特色。實現“free”模式需需要必備兩條條件：一是以以“一切皆善，善善待一切”的價值觀，“free”更多的通過過顧客自我情情操演繹千變變的精彩生活活，二是具有有開放的建筑筑風格，舒適適的交流空間間，風格炯異異的商業為大大背景。以尊重人文化倡導導為前提，在在法制、契約約、誠信為“free”的底線，相相互尊重和理理解，共同品品位生活。“free”模式主要由由三大元素構構成：開放的自由出入的大社區區，充裕的公公共設施和場場所，獨立且且安全的組團團；物業安全管理重點點是組團，將將居家報警、單單元門禁、院院落圍墻紅外外線聯動對射射、組團可視視對講門禁、安安全員定點巡巡邏、24小時控制中中心值班機制制；組團外施行“無人人化管理”，通過智能能化設備對主主要場所的監監控、以及巡巡視員的交叉叉巡邏確保公公共場所的治治安，同時給給予顧客的充充分自由空間間。社區不在是私家領領地，而是具具有和政府共共同治理的特特點，引進綜綜合治理辦公公室、派出所所、居委會等等機構。只要要遵守法律和和社區規范的的人員，將充充分享受無阻阻尼的服務，盡盡情享受豐富富的生活方式式。社區將無“禁止踐踐踏草地”的標識牌，開開辟可直接接接觸的綠地，拉拉近人與自然然的距離，供供客戶享受青青草芬香和陽陽光沐浴。生活的引領庭院文化，豐豐富組團內社社區活動，為為每組團設置置親善大使，直直接為業主排排憂解難，建建立快速溝通通渠道，讓業業主在大社區區中享受更貼貼切的服務；；營造綠樹蔥蔭的生生活環境，豐豐富社區公共共場所的娛樂樂設施；對商業業態更具有有生活味布局局，生活必配配備項目、休休閑娛樂項目目、咖啡酒吧吧項目、異國國情調的跳蚤蚤市場；親和和力的廉價百百貨項目；多元的信息溝通渠渠道，遍布社社區的音樂廣廣播、人流密密集出的電子子屏系統、可可隨時求助的的招援電話、傳傳統的宣傳公公告欄。繽紛色彩的社區文文化，以健康康、科學、探探險為主題適適于各類人群群，尤其包括括兒童寓教于于樂的科教活活動。便利的社區提供便利的商商業配套，引引進大型購物物商家交通車車；通暢的交通設計，路路邊停車方式式，縮短步行行距離；物業服務都以業主主便利為中心心設置快捷的的辦事流程，在在人潮高峰段段親善大使專守守庭院服務；；提供家居生活的清清潔、育苗、維維修、代購物物等便民服務務；提供房屋租售、轉轉讓服務。“free”服務模模式不僅要表表現在顧客生生活方面的日日常業務管理理與服務方面面，還涉及到到社區文明建建設、會所服服務、租賃經經營等綜合內內容。（二）“freee”服務實現計計劃及要求項目工作內容工作標準完成時間客戶服務客戶服務中心設置置分前臺事務辦理和和親善大使兩兩大職能分前臺事務辦理設設計為與業主主直接接觸，貼貼心大使辦公公位置可設計計后臺。設置在會所位置，使使用面積約550m2包括辦公、接接待、現場資資料儲存空間間、裝修家政政辦理臺、授授IC卡（含設備備）、洽談室室親善大使制7：00—9：00，17：30—19：00在大房子處直接承承辦業主委托托事宜；熟悉組團內每戶業業主，走訪并并收集業主意意見收集信息息匯集服務中中心；組織庭院社區文化化活動。著CI職員服（西服式樣樣、藍色面料料、白色襯衣衣）分3個區域，3個專職職親善大使，設5個固定辦公點（原則徒步5分鐘內可到達），（與外圍安全巡邏相結合，在人流高峰期設門童概念）30歲以下，高中以上上文化程度，氣氣質佳，樂于于助人，善溝溝通（結合外外圍巡邏安全全員）社區文化策劃以健康、科學、探險險為主題，重重點突出庭院院文化針對兒童、購房決決策人、老人人提供特色文文化活動以協助業主自行組組織為發展方方向組織各類藝術沙龍龍有償服務項目設置置根據業戶特點，設設定便民服務務項目，只收收取成本的5%利潤；方便投資客戶群交交易，開展租租售業務，以以賺取利潤為為目標商業配套方案物業公司經營咖啡啡廳、酒吧業業務，開設洗洗衣房，管理理會所。引進肉菜市場、兩兩家以上百貨貨店、快餐、醫醫療室、美容容理發店、書書吧、麥丹勞勞、汽車美容容等。開發路邊商業，周周末設置跳蚤蚤市場。電子顯示屏需要設在巴士站；；具體方案已提交；；細微點滴服務成立貼心協會，提提供業主忽略略的點滴服務務。開辟服務畫廊，尋尋找服務足跡跡，提高業主主精神文明。環境管理現代與歷史氛圍營營造設置歷史回顧凳；；項目開發前后照片片對比景點設設定在集中商業穿溜冰冰鞋的保潔，演演繹自由、舒舒適、現代氣氣息。服裝緊緊身牛仔藍色色衣（輪滑保保潔服務）自然生態營建方案案開辟親近綠地，供供人休憩；修建人造鳥巢；建造有機肥基地，供供人參觀和社社區有機肥取取用；建設小小苗圃培育基基地、果樹等等（共10*6mm2）社區保潔綠化管理理方案（88人）環境保潔（60人人）家政：（10人）垃圾清運：市政化化垃圾箱；庭院兩個個單元一腳踏踏式雙桶垃圾圾箱（2400L/桶）庭院外外果皮箱（1個/半徑40m）服裝有樓內和樓外外之別，樓內內體現精致，樓樓外體現專業業特點垃圾中轉站設置（60m2）1臺機動垃圾清掃車車、1臺機動灑水水車、機動垃垃圾車1臺每兩棟設有保潔取取水點（對裸裸露管口作防防凍處理）綠化（18人）地下自動噴灌系統統選擇PPR管材每半徑50m綠地地設一個電源源插座（防水水、防觸電）盡量考慮雨水利用用系統其它外圍保潔實施外包包方式。安全管理治安管理城花的安全管理方方案主要以人人防與技防相相結合；巡邏邏崗與固定崗崗相結合；紅紅外報警與小小區攝像機聯聯動相結合。人防采用的內緊外松的的管理模式循循序漸進。整個小區分為多個個小的片區進進行區域化管管理；將若干干個小的組團團化為一個區區域設定一個個安全巡邏崗崗（樓內巡邏邏崗5個），主要要是對本區域域的安全事務務的處理。著著公司規定的的CI服裝安全員員樓內巡邏崗崗（西裝），主主要是以小區區的整個風格格相配套。在小區的主要地段段及繁華區域域設置徒步的的安全巡邏崗崗，主要是以以提供安全服服務為主要的的目的（設崗崗位1個）。對于組團外圍及小小區的次干道道設置有單車車巡邏崗（單單車巡邏崗5個），主要要是保證小區區次干道及周周邊的安全事事務處理。著著裝以牛仔服服特色的服裝裝，體現自由由與開放的小小區管理特色色。在小區的主干道及及整個小區的的安全防范監監控和對小區區各崗位的快快速支援及整整個小區的安安全事務處理理（摩托車巡巡邏崗1個）。根據據小區的特色色著美式的作作戰服，主要要是在小區內內起到威懾作作用。體現**花園安全全管理的風格格，在主要的的出入口設置置安全形象崗崗位1個（核心路路與江夏大道道交接處）。著著美式作戰服服。在小區的前期對于于小區的裝修修實行集中統統一的管理，安安全管理方面面設置專門的的裝修巡邏崗崗（3個崗位）。著著安全樓內巡巡邏崗服裝。技防小區智能化與小區區控制中心聯聯動的模式。在小區的繁華地段段和較為偏僻僻的地段設置置及時的召援援電話，并與與小區的攝像像探頭和監控控中心相互聯聯動。能夠對對顧客提供便便利的服務，從從治安管理角角度很大的程程度上保證了了及時的信息息流通。小區紅外報警系統統與攝像、照照明綜合聯動動保障小區應應急或異常現現象的發生能能夠清晰明了了的進行監控控、記錄。組團電動門安裝延延時自動關閉閉裝置，極大大的避免安全全的隱患的發發生，同時顧顧客提供安全全方便的服務務。紅外發射器對裝留留有間距防跨跨越，紅外線線與圍墻實體體距離35ccm。24小時的監控中心值值班制度嚴格格對小區的整整體狀況進行行監控，同時時及時的調配配資源協調現現場的事務處處理（設置1.5個崗位）。著著安全員樓內內巡邏崗。設電子巡更系統，確確保巡邏獲得得質量保證。交通管理車場出入口崗（44個崗位）服服裝要求：國國家統一服裝裝體現小區物物業管理的規規范化專業化化。首期封閉為一個車車流出入口（道道路寬度可調調頭）在小區的主要路段段及交叉口設設緩沖坡、引引進市政紅綠綠燈裝置；控控制車輛在小小區內的速度度。針對小區的特點引引進市政干道道設咪表設置置在小區的主主干道對小區區的車輛進行行管理。對小區內的車輛停停放進行及時時引導停放和和檢查制度（小小區停放車輛輛實行非固定定式管理模式式）。消防管理采用誰主管，誰負負責。對整個個小區實行區區域化集中管管理的模式。建立責任到人及小小區的消防檔檔案，定期的的對小區的消消防設施進行行檢查整改。對裸露管口作防凍凍處理。內部管理采用半軍事化的管管理模式。安全班值班制度為為三班四倒，24小時的值班班制度。小區安全管理隊伍伍分三班，每每班設班長一一人，副班長長一人。維修管理人員16人，服裝著CI標標準服（上衣衣束腰）配多多功能腰帶1．設備設施等公用用部位將采用用分區管理、責責任到人的方方式，將城花花以核心路為為界劃分為兩兩個分區，實實行分區管理理，同時在各各個分區實行行責任負責制制，每人都有有自己的專責責區域，同時時由要求通力力合作、相互互監督以保證證設備設施的的完好如新。體體現“各有所專，面面面俱到”的用人思想想和服務理念念。2．家政維修服務主主要體現“專業化，快快速化”推行崗位專專家、服務明明星，來提高高服務品質。3．公共照明采用雙雙電源供電，分分區控制。4．公共部位的路燈燈要求采用跳跳躍式雙回路路控制，在夜夜深人稀時關關閉一半，以以利于今后節節約公用費用用支出。5．小區的綠化用水水要求采用雙雙路供水，和和小區的水景景相通，充分分進行水的重重復利用，以以節約成本。6．控制中心閉路錄錄像采用數字字錄像機，并并能保存一個個月。7．內線電話系統（辦辦公室、設備備房、崗廳）、警警鈴連通宿舍舍。水電氣計量1．要求前期就能實實現抄表到戶戶，節約服務務成本，減少少物業今后的的水、電、氣氣損耗支出成成本。2．箱式變電站的放放置地點要考考慮今后的檢檢修的方便性性，及對業主主的影響。3．合理設計景觀照照明，盡量減減少小區域照照明的數量。服務特色組合式工具箱，體體現**物業的“專業化”。家政維修體現快速速化，接到報報修信息后能能在約定時間間到達現場，提提出專業的解解決方法，并并能快速進行行維修處理。城花的大區域管理理要體現快速速靈活，將采采用自行車代代步模式。公共部位的維護要要提現維護的的及時性，所所有公共部位位的維護全部部要求在最短短的時間完成成。每位技術員都有自自己的專門責責任區域，所所有區域責任任化。人員要求和服務制制度編制管理處服務架構部門經理1人；經經理助理2人；會計1人；出納1人；人事行行政10人；客戶中中心11人；保潔88人；安全93人；維修17人。前臺、后臺人員服服裝仍著CI規定服裝體系文件按照公司IS099000體系執行人事行政制度按照公司IS099000體系執行內部管理規定結合現場制定班組組內管理規定定。物業管理用房物業管理用房資料室辦公室會議培訓室更衣室倉庫（保潔、維修修、辦公、宿宿舍）宿舍及食堂維修操作間800平方米標識生活、交通、提示示標識系統配合項目制定與項項目定位的永永久性標識。公共宣傳及物業服服務標識由物物業提標識樣樣。交通標識按照國家家規范制作。第六節．社區服服務人員配置置方案1.管理處工作人員崗崗位任職要求求1.1部門經理基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培訓訓資格證書發證機構高、中專以上三年相關工作以上上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓管理處經理具物業業管理資格證證書物業管理資格證書書國家建設部其他要求1．擔任主管以上職職務滿一年以以上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項業務及及運作流程3．具有較強的管理理能力和領導導水平4．通過公司評審通通過1．2經理助理基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培訓訓資格證書發證機構高中專以上二年相關工作以上上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓管理處經理助理應應具備物業管管理資格證書書初級職稱證書各地勞動局其他要求1．擔任主管（含主主管）以上職職務半年以上上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項業務及及運作流程3．具有較強的管理理能力和領導導水平4．通過公司評審通通過1．3主管基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培訓訓資格證書發證機構高中專以上二年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求應具備相關專業兩兩種中級等級級證書以上中級等級證書各地勞動局其他要求1．在專業技術及管管理崗位工作作兩年以上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項業務及及運作流程3．具有一定的管理理能力4．通過公司組織的的考核和資格格審核1.2主辦基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培訓訓資格證書發證機構高中專以上二年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求應具備相關專業兩兩種初級以上上的證書初級職稱證書各地勞動局其他要求1．在專業技術及管管理崗位工作作半年以上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項業務及及運作流程3．具有一定的管理理能力4．通過公司組織的的考核和資格格審核1.3技術及管理理人員基本教育工作經驗健康狀況應接受的內部培訓訓資格證書發證機構要求高中專以上一年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求1.財務管理部//業務部門的的會計/出納員須通通過“武漢市會計計上崗資格”培訓或相關關專業學歷武漢市會計證武漢市財政局2.設備責任人人和技術員須須通過相關設設備操作上崗崗資格培訓上崗證各地勞動局3.專職或兼職司機須須持有效駕駛駛執照機動車輛駕駛證武漢公安局車輛管管理所4．食堂廚師須持等等級證書并通通過健康檢查查廚師等級證書健康證武漢市勞動局衛生生防疫站5．品質管理人員需需持物業管理理上崗證物業管理崗位資格證書相關認證機構其他要求1、熟悉任職崗位的的業務運作，具具有一定的專專業技能1.4普通員工（含含班長）基本要求教育健康狀況應接受的內部培訓訓升班長要求資格證書發證機構初中以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓在職培訓升職培訓特殊要求1．救生員須通過“救生員上崗崗資格”培訓、健康康檢查救生員上崗證健康證水上運動協會武漢市防疫站2．食堂工作人員須須通過健康檢檢查健康證武漢市防疫站3．控制中心負責人人需持消防上上崗證，其他他值班人員需需通過公司組組織的消防培培訓及考核。消防上崗證升班長要求1、在員工工作崗位位工作半年以以上2、熟悉本專業及部部門運作流程程具有一定的組織協協調能力通過部門考核和公公司審核。2.管理處組織架構圖圖部門經理（1人）部門經理（1人）經理助理（1人）經理助理（1人）經理助理（1人）經理助理（1人）技術主管1人環境綠化主管1人人事行政主管1人安全主管1人技術主管1人環境綠化主管1人人事行政主管1人安全主管1人客戶服務主管1人客戶服務主管1人保潔主辦1人安全主辦2人保潔主辦1人安全主辦2人食堂6人司機兼采購1人食堂6人司機兼采購1人倉庫兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人綠化管理18人環境管理58人家政服務10人倉庫兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人綠化管理18人環境管理58人家政服務10人會計1人出納1人品質文檔1人親善大使3人投訴受理2人客戶接待4人會計1人出納1人品質文檔1人親善大使3人投訴受理2人客戶接待4人設施維護8人家政維修8人共計：223人第七節．財務分分析方案管理收支預算和管管理費標準管理費測算依據據**開發區行政中中心項目停電電及多次對實實地調研后掌掌握的資料及及其物業管理理定位及管理理標準。本公司在此方面的的成功經驗，管管理成本優勢勢以及現有的的較大管理規規模的資源整整合優勢。武漢市的整體物件件水平。四，物業管理費標標準及測算標準：據**開發發區行政中心心項目要求，在在確定設備設設施及綠化保保修期時限后后。通過專業業測算……五，增收節支措施施（一）為業主進行行成本控制（二）管理處那哦哦不進行成本本控制經測算及結合市場場情況，確定定住宅管理費費為：情景花園：1.22元/平方米；多層住宅：1.11元/平方米；小高層：1.6元元/平方米；聯排別墅：1.88/平方米；商鋪：2.8/平平方米；車位租賃費：1550元/月具體測算見盈虧測測算模型：項目合計第1年第2年第3年第4年第5年金額元/M2數量單價時間金額元/M2數量單價時間金額元/M2數量單價時間金額元/M2數量單價時間金額元/M2數量單價時間金額元/M2合計756.07———756.071.62———0———0———0———0一、管理費收入730.87389610——730.871.570——00——00——00——01、住宅526.48372610——526.481.130——00——00——00——01)多層503.50361640——503.501.080——00——00——00——0(1)業主（多層住住宅）313.632178001.212313.630.670000(2)業主（情景花花園）189.871438401.112189.870.41(3)開發商－空置置房0.0000.000.0000002)高層5.702970——5.700.010——00——00——00——0(1)業主5.7029701.6125.700.010000(2)開發商－空置置房0.0001.6120.000.0000003)別墅（聯排別別墅）17.288000——17.280.040——00——00——00——0(1)業主17.2880001.81217.280.040000(2)開發商－空置置房0.000.000.0000002、寫字樓0.000——0.000.000——00——00——00——01)業主0.000.000.0000002)開發商－空置置房0.000.000.0000003、商業及配套33.6010000——33.600.070——00——00——00——01)業主33.60100002.81233.600.0700002)開發商－空置置房0.0000.000.0000004、車庫0.000——0.000.000——00——00——00——01)業主0.000.000.0000002)開發商－空置置房0.000.000.0000005、車位162.00900——162.000.350——00——00——00——01)業主162.0090015012162.000.3500002)開發商－空置置房0.000.000.0000006、會所0.000——0.000.000——00——00——00——01)業主0.000.000.0000002)開發商－空置置房0.000.000.0000007、學校5.183600——5.180.010——00——00——00——01)業主0.000.000.0000002)開發商－空置置房5.1836001.2125.180.0100008、幼兒園3.602500——3.600.010——00——00——00——01)業主0.000.000.0000002)開發商－空置置房3.6025001.2123.600.010000二、特約服務收入入18.00———18.000.04———0———0———0———01、家政服務12.001000011212.000.0300002、業主家庭維修6.0050001126.000.010000三、代理性服務收收入0.00———0.000.00———0———0———0———01、租賃代理0.000.000.0000002、銷售代理0.000.000.0000003、打字、傳真、復復印等0.000.000.0000004、訂票、郵遞等0.000.000.000000四、裝修管理收入入7.20———7.200.02———0———0———0———01、垃圾清運收入0.00