6、項目初步經濟技術術指標居住建設用地總用用地46570平方方米車位652個地上建筑面積物業經管用房913平方米車位配比56%會所建筑面積2000平方米地下車庫建筑面積積26079平方米米11層小高層建筑面積積61492平方米米其中人防建筑面積積9006平方米18層高層建筑面積61492平方米米其中非人防建筑面面積17073平方米米沿鳳城路商業建筑筑面積4500平方米容積率2.80合計130396平方方米綠地率30.00%總戶數(平均戶面面積:90*00.7+1440*0.33=105平方米)1171建筑密度23%7、項目投資成本分析項目計算依據方案一（平開平走走）方案二（低開高走走）開發成本以下7大項之和40849萬元元40849萬元（一）、土地成本本1+210707萬元10707萬元1、土地出讓金148.82((起價上浮10%)10395萬元10395萬元2、契稅3%312萬元312萬元（二）建安工程成成本以下7項之和22379萬元22379萬元1、11層小高層建安成本本按1200元/平方方米估7379萬元7379萬元2、18層高層建安成本按1300元/平方方米估7994萬元7994萬元3、地下建安成本((人防)按1800元/平方方米估1621萬元1621萬元4、地下建安下成本本(非人防)按1500元/平方方米估2561萬元2561萬元5、11層高層電梯成本25萬/臺,36臺912萬元912萬元6、18層高層電梯成本40萬/臺，20臺800萬元800萬元7、公建用房按1500元/平方方米估1112萬元1112萬元（三）、前期工程程費以下6項之和1029萬元1029萬元1、勘探按5元/平方米估65萬元65萬元2、建筑及施工圖設設計按45元/平方米估估587萬元587萬元3、景觀設計按20元/平方米景景觀面積估47萬元47萬元4、室外綜合、智能能化等專業設設計按20元/平方米估估261萬元261萬元5、試樁費按照20萬估計20萬元20萬元６、施工水電貼費費、三通一平平按照50萬估計50萬元50萬元（四）、開發期間間費用以下5項之和138萬元138萬元1、預決算審核費（二）*0.155%34萬元34萬元2、質監費（二）*0.2%%45萬元45萬元3、監理費（二）*0.1%%22萬元22萬元4、招投標代理費（二）*0.1%%22萬元22萬元5、前期物業管理費費15萬估計15萬元15萬元（五）室外配套費費以下10項和2020萬元2020萬元1、室外市政道路工工程費按100元/平方米米道路面積估估140萬元140萬元2、室外景觀工程費費按180元/平方米米景觀面積估估419萬元419萬元3、室外水電管線工工程費按35元/平方米估估456萬元456萬元4、電話管線工程按6元/平方米估78萬元78萬元5、有線電視工程按8元/平方米估104萬元104萬元6、安全監控按25元/平方米估估326萬元326萬元7、管道煤氣工程按15元/平方米估估196萬元196萬元8、集中供熱按12元/平方米估估156萬元156萬元9、郵政信箱按15018萬元18萬元10、雙路供電增容費費按270元/KW，4KW/戶126萬元126萬元（六）、不可預見見費(二+三+四+五)*3%767萬元767萬元（七）、開發期間間規費以下9項之和3809萬元3809萬元1、市政設施配套費費按150元/平方米米估1956萬元1956萬元2、消防設施配套費費按30元/平方米估估391萬元391萬元3、勞保統籌費3.55%794萬元794萬元4、新型墻體材料費費按6元/平方米估78萬元78萬元5、散裝水泥保證金金按5元/平方米估65萬元65萬元6、白蟻防治費按1.6元/平方米米估21萬元21萬元7、排污費按6.0元/平方米米估78萬元78萬元8、環衛費按0.5元/平方米米估7萬元7萬元9、結建”人防工程程押金10.00%418萬元418萬元開發費用以下三大項之和6287萬元5735萬元（一）、管理費用用按每年300萬估估,按3年算900萬元900萬元（二）、銷售費用用按總銷售收入*22%估1030萬元1008萬元（三）、財務費用用按動態資本化費用用計4357萬元3827萬元合計計開發成本+開發費費用47136萬元46584萬元8、項目投資支付（現金流出）分析方案一時間2006年20072008年2009年合計四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158654910707建安工程成本40355708497041082440111922379前期工程費2002002002002291029開發期間費用10038138室外配套費4004004004004202020不可預見費7070707070707070707067767開發期間規費19569279263809管理費用757575757575757575757575900銷售費用70801001001401409080806050401030現在金流出合計435888501352147147443205993560547333065605615133942779說明：1、工程費用支付按以下原則支付：正負零零前不支付費用、主體結頂60%主體費用、單體竣工95%建安費用方案二時間2006年20072008年2009年合計四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158654910707建安工程成本40355708497041082440111922379前期工程費2002002002002291029開發期間費用10038138室外配套費4004004004004202020不可預見費7070707070707070707067767開發期間規費19569279263809管理費用757575757575757575757575900銷售費用70801001001401409070706050381008現在金流出合計435888501352147147443205993560547233055605615133742757說明：1、工程費用支付按以下原則支付：正負零零前不支付費用、主體結頂60%主體費用、單體竣工95%建安費用9、項目銷售收入（現金流入）分析方案一現金流入分分析（平開平走）時間2008年2009年合計一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅銷售比例25%25%20%20%10%0%0%1銷售價格37603760376037603760376037603760銷售面積1537315373122981229861490061492銷售額578057804624462423120023121二期住宅銷售比例0%0%25%25%20%20%10%1銷售價格39603960396039603960396039603960銷售面積0015373153731229812298614961492銷售額006088608848704870243524351商業銷售比例30%30%20%20%100%銷售價格7000700070007000銷售面積135013509009004500銷售額9459456306303150地下車位銷售比例0030%30%20%20%100%銷售個數0196196130130652銷售價格8888銷售額15651565104310435216折扣后營業稅前收收入57225722115401308992836478344355279營業稅03923927918976364442363787現金流入053305330107501219386476034320851492說明：1、分兩期開盤，各50%；2、價格以目前時點3500元/平方米為基數，每年銷售價格上漲5%，兩期開盤價格相差200元/平方米，則一期銷售均價為3760元/平方米、二期銷售均價3960元/平方米，平均住宅銷售均價為3860元/平方米。3、銷售周期15個月，銷售進度見上表。方案二現金流入分分析（低開平平走）時間2008年2009年合計一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅銷售比例0%50%15%15%10%10%0%銷售面積0307469224922461496149061492銷售價格3573357337603760376037603760銷售額109853468346823122312022546二期住宅銷售比例0%0%50%15%15%10%10%銷售面積00030746922492246149614961492銷售價格37623762376237623960396039603960銷售額00011567365336532435243523742商業銷售比例30%30%20%20%100%銷售價格7000700070007000銷售面積1350135090090004500銷售額9459456306303150地下車位銷售比例30%30%20%20%100%個數196196130130652個銷售價格8888銷售額15651565104310435216稅前收入010876343315820839080784067344354107營業稅074523510845755532792363706現金流入010131319814736781575253789320850401說明：1、分兩期開盤，各50%；2、價格以目前時點3500元/平方米為基數，每年銷售價格上漲8%，兩期開盤價格相差200元/平方米，開盤一季度快速銷售50%，價格下浮5%，則一期均價分別為3573元/平方米和3762元/平方米、二期銷售均價分別為3760元/平方米、3960元/平方米，平均住宅銷售均價為3763元/平方米。3、銷售周期15個月，銷售進度見上表。10、項目現金流分析方案一（折現率=8%）時間2006年2007年2008年2009年年合計四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度現金流出435888501352147147443205993560547733065605615133942779現金流入053305330107501219386476034320851492凈現金流-4358-8850-1352-1471-474-4320-662-27559779128804254191869累計凈現金流-4358-13208-14560-16031-16505-20825-21487-21762-15785-6657138568048673折現率1.021.000.980.960.940.920.910.890.870.850.840.820.80折現現金流-4445-8850-1325-1414-447-3991-600-244520377906729444615034356說明：1、項目凈現值FNPV=4356萬元，即項目動態利潤為4356萬元。2、項目內部收益率為FIRR=14.05%。3、項目資金峰值為=21762萬元，即項目資金投入為21762萬元。4、項目資金流轉正時點為2009年二季度。即資金平衡時點為2009年二季度。5、項目資本化費用為4357萬元，即相當于項目財務費用為4357萬元。方案二（折現率=8%）時間2006年2007年2008年2009年年合計四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度現金流出435888501352147147443205993560547233055605615133742757現金流入10131319814736781575253789320850401凈現金流-4358-8850-1352-1471-474-43204138-2407100134760692031741871累計凈現金流-4358-13208-14560-16031-16505-20825-16687-19093-9080-4320260057737644折現率1.021.000.980.960.940.920.910.890.870.850.840.820.80折現現金流-4445-8850-1325-1414-